大健康產(chǎn)業(yè)(醫(yī)養(yǎng)結(jié)合)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資計(jì)劃書

大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資計(jì)劃書項(xiàng)目單位：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：日期：

目錄第一章項(xiàng)目概述 51.1項(xiàng)目介紹 51.2項(xiàng)目概況及發(fā)展目標(biāo) 51.3項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值及意義 61.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 7第二章項(xiàng)目市場(chǎng)分析及容量預(yù)測(cè) 112.1項(xiàng)目發(fā)起發(fā)展背景 112.2全國(guó)養(yǎng)生養(yǎng)老市場(chǎng)現(xiàn)狀 122.3養(yǎng)老養(yǎng)生度假旅游市場(chǎng) 142.4xx養(yǎng)生養(yǎng)老市場(chǎng)容量分析 152.5產(chǎn)業(yè)政策分析 172.6項(xiàng)目可行性分析 19第三章項(xiàng)目定位及分區(qū)規(guī)劃 213.1項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)與總體定位 213.2項(xiàng)目分區(qū)建設(shè)內(nèi)容 233.3氧生活養(yǎng)生會(huì)館群落 243.4旅游房車營(yíng)地戶外運(yùn)動(dòng)群落 253.5特色農(nóng)業(yè)景觀群落 263.6大健康生態(tài)養(yǎng)生苑群落 273.7醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合平臺(tái)建設(shè)規(guī)劃 29第四章項(xiàng)目建設(shè)強(qiáng)度及投資指標(biāo) 324.1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 324.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 324.3建筑設(shè)計(jì)與基礎(chǔ)設(shè)施 334.4輔助工程建設(shè) 344.5游覽服務(wù)標(biāo)識(shí)建設(shè) 364.6醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè) 37第五章項(xiàng)目組織管理與實(shí)施進(jìn)度 395.1項(xiàng)目單位 395.2進(jìn)度計(jì)劃 39第六章項(xiàng)目市場(chǎng)戰(zhàn)略 406.1項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 406.2項(xiàng)目市場(chǎng)建設(shè) 426.3銷售策略 43第七章投資估算與資金籌措 457.1編制說(shuō)明 457.2投資估算 457.3資金籌措 47第八章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 488.1測(cè)算數(shù)據(jù)選取依據(jù) 488.2經(jīng)營(yíng)期營(yíng)業(yè)動(dòng)態(tài)收入測(cè)算 498.3經(jīng)營(yíng)期動(dòng)態(tài)成本測(cè)算 518.4經(jīng)營(yíng)期固定費(fèi)用測(cè)算 548.5經(jīng)營(yíng)期變動(dòng)費(fèi)用測(cè)算 578.6經(jīng)營(yíng)期動(dòng)態(tài)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表 588.7項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)分析 598.8不確定性分析 60第九章區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響分析 619.1區(qū)域影響分析 619.2社會(huì)影響效果分析 619.3項(xiàng)目存在的不利影響 629.4社會(huì)適應(yīng)性分析 629.5社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 639.6項(xiàng)目?jī)r(jià)值及社會(huì)效益分析 64第十三章項(xiàng)目綜述 67

第一章項(xiàng)目概述1.1項(xiàng)目介紹1.1.1項(xiàng)目名稱：大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目擬建地址：xx1.1.3項(xiàng)目總投資規(guī)模：項(xiàng)目總投資規(guī)劃2億元1.1.4項(xiàng)目承辦單位：xxx康復(fù)醫(yī)療中心1.2項(xiàng)目概況及發(fā)展目標(biāo)1.2.1項(xiàng)目概述該項(xiàng)目集群依托xx省大區(qū)域無(wú)可比擬的氣候、空氣等優(yōu)質(zhì)自然資源和xx區(qū)域特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及項(xiàng)目的森林植被、規(guī)模農(nóng)田、“微地型”地貌等資源。借助《xx省養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十三五”規(guī)劃》發(fā)展戰(zhàn)略的時(shí)代契機(jī)，迎合“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”、“退休經(jīng)濟(jì)”、“美容經(jīng)濟(jì)”、“生命經(jīng)濟(jì)”養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，強(qiáng)勢(shì)整合國(guó)內(nèi)外養(yǎng)生機(jī)構(gòu)的資源平臺(tái)，規(guī)劃發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合為核心的養(yǎng)生養(yǎng)老生態(tài)度假項(xiàng)目集群，以實(shí)現(xiàn)為讓所有老年人都能老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂(lè)、老有所安，并通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)助力將xx打造成為集生態(tài)觀光、長(zhǎng)壽養(yǎng)生、休閑度假、民俗體驗(yàn)、康體療養(yǎng)、文化體驗(yàn)等于一體的養(yǎng)老養(yǎng)生熱點(diǎn)旅游目的地。項(xiàng)目緊系“養(yǎng)老養(yǎng)生”核心主題，以持續(xù)性經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)為原則，全面展開(kāi)“養(yǎng)老旅游”、“養(yǎng)生旅游”、“醫(yī)療旅游”等產(chǎn)品與服務(wù)功能建設(shè)開(kāi)發(fā)。使之成為集“度假療養(yǎng)、膳食療養(yǎng)、居住療養(yǎng)”為一體，在TOLD模式的指引下，以養(yǎng)生為主題，推行“休閑度假+旅游地產(chǎn)+觀光農(nóng)業(yè)”的發(fā)展模式，三者產(chǎn)品互補(bǔ)，品牌互推，人氣互聚，資金互流，形成一種以分時(shí)度假為模式的健康與財(cái)富雙休的產(chǎn)品模式。大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是在對(duì)區(qū)域商業(yè)環(huán)境進(jìn)行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上作出的精確定位，填補(bǔ)xx區(qū)域特別是度假養(yǎng)生中無(wú)專業(yè)指導(dǎo)的市場(chǎng)空白；圍繞膳食餐飲、野外禪修、運(yùn)動(dòng)健身、保健醫(yī)療、會(huì)務(wù)培訓(xùn)等功能提供優(yōu)質(zhì)、特色的商品和服務(wù)，致力于將項(xiàng)目打造成度假養(yǎng)生休閑目的地和行業(yè)的領(lǐng)航者。1.2.2發(fā)展目標(biāo)大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目力爭(zhēng)達(dá)到“一年成市（場(chǎng)）、兩年成群、三年成園（園區(qū)基地）”的目標(biāo)。一年成市（場(chǎng)）：到2017年底，通過(guò)養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，成為xx省大健康產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)基地，通過(guò)綜合服務(wù)拓展大健康產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。兩年成群：到2018年底，建設(shè)形成大健康產(chǎn)業(yè)基地，完善、配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)大健康產(chǎn)業(yè)集群。三年成園（園區(qū)基地）：到2020年初，形成完善的大健康產(chǎn)業(yè)醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目研發(fā)、孵化、高端服務(wù)、生活配套與周邊城市建設(shè)融合發(fā)展，兼具產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、旅游功能的綜合生態(tài)療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基地。1.3項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值及意義目前旅游業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)旅游業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年發(fā)展，取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。我國(guó)已將旅游業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。近年來(lái)xx就十分重視旅游業(yè)的發(fā)展，堅(jiān)持以改革開(kāi)放促進(jìn)旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)，全社會(huì)共辦大旅游，使旅游業(yè)持續(xù)快速增長(zhǎng)。目前，已建成具有一定規(guī)模和檔次，吃、住、行、游、購(gòu)、娛樂(lè)等設(shè)施相互配套的產(chǎn)業(yè)體系，xx具有豐富的旅游資源，具有自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，豐富的旅游資源對(duì)游客產(chǎn)生了巨大吸引力。隨著人口結(jié)構(gòu)的老齡化與亞健康現(xiàn)象的日漸普遍，以及全球整體健康理念的革命性影響，人們對(duì)健康養(yǎng)生的需求成為繼溫飽需求之后的又一市場(chǎng)主流趨勢(shì)和時(shí)代發(fā)展熱點(diǎn)。養(yǎng)生旅游集養(yǎng)生資源與旅游活動(dòng)交叉滲透，實(shí)現(xiàn)融合，以一種新型業(yè)態(tài)形式的出現(xiàn)，滿足了人們對(duì)身心健康的全方位需求，開(kāi)始受到全球性關(guān)注。如今的國(guó)際養(yǎng)生旅游業(yè)已初具規(guī)模，在很多國(guó)家都形成了具有核心競(jìng)爭(zhēng)力和獨(dú)特賣點(diǎn)的產(chǎn)品，可謂異彩紛呈，各有特色。如中國(guó)文化養(yǎng)生、日本溫泉養(yǎng)生、泰國(guó)美體養(yǎng)生、法國(guó)莊園養(yǎng)生、瑞士抗老養(yǎng)生、美國(guó)養(yǎng)老養(yǎng)生、韓國(guó)美容養(yǎng)生、阿爾卑斯高山養(yǎng)生等，同時(shí)也發(fā)展出不同的養(yǎng)生旅游開(kāi)發(fā)模式。xx迷人的自然景觀和文化積淀吸引了海內(nèi)外眾多游客。為充分發(fā)掘本土旅游資源，xxx康復(fù)醫(yī)療中心過(guò)多次充分考察調(diào)研，選址xxx投資興建大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）。本項(xiàng)目以“打造國(guó)際一流的大健康、生態(tài)旅游、特色農(nóng)業(yè)”為綱領(lǐng)，以養(yǎng)老養(yǎng)生與戶外運(yùn)動(dòng)為驅(qū)動(dòng)雙翼，集養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假、觀光旅游、戶外運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)一體，山野清修等各項(xiàng)旅游資源協(xié)作互補(bǔ)的國(guó)內(nèi)示范基地。本項(xiàng)目將充分整合資源、走差異化化發(fā)展道路，開(kāi)拓xx旅游度假新板點(diǎn)。1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容初步計(jì)劃分兩期合作。一期項(xiàng)目投資2億元人民幣，著力打造一個(gè)以大健康、特色旅游為主題材的示范基地。二期主要是大健康、旅游項(xiàng)目產(chǎn)品的延伸完善與建設(shè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合全國(guó)示范基地。本項(xiàng)目大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）（一期）規(guī)劃面積約30萬(wàn)平方米（450畝），其中建筑占地面積約10萬(wàn)平方米（150畝）規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容如下：重點(diǎn)打造氧生活養(yǎng)生會(huì)館群落、旅游房車營(yíng)地戶外運(yùn)動(dòng)群落、特色農(nóng)業(yè)景觀群落、大健康生態(tài)養(yǎng)生苑群落、醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合平臺(tái)等版塊內(nèi)容，具體建設(shè)項(xiàng)目如下：序號(hào)主要分區(qū)包含內(nèi)容1健康谷養(yǎng)生會(huì)所2養(yǎng)老院落老干部養(yǎng)老院落、養(yǎng)老院落3水上游樂(lè)垂釣、皮劃艇等水上活動(dòng)4風(fēng)情商業(yè)街/旅游接待中心商業(yè)街、游客接待中心、特色客棧5主題酒店五星級(jí)酒店、酒店餐飲、會(huì)議中心、高級(jí)精品客棧6種植試驗(yàn)基地種植生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品7國(guó)際生態(tài)建筑示范區(qū)元寶楓種植、國(guó)際生態(tài)建筑8菩提樹(shù)觀賞區(qū)/禪修中心寺廟、禪堂基地及短期訓(xùn)練營(yíng)、清舍、素食餐飲區(qū)9兒童主題樂(lè)園/山地運(yùn)動(dòng)區(qū)兒童樂(lè)園、迷你高爾夫練習(xí)場(chǎng)、山地自行車、徒步旅行、攀巖等10銀杏峽谷/露營(yíng)區(qū)露營(yíng)區(qū)11李子花村、桃花村健康療養(yǎng)村12醫(yī)養(yǎng)綜合服務(wù)平臺(tái)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)區(qū)13楊梅樹(shù)觀賞區(qū)楊梅樹(shù)種植、度假農(nóng)莊14桂花觀賞區(qū)/房車營(yíng)地桂花種植、房車營(yíng)地大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）以區(qū)域內(nèi)原生態(tài)資源為核心，通過(guò)對(duì)周邊農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化，以養(yǎng)老養(yǎng)生、兒童樂(lè)園、生態(tài)度假為主題功能，佛教文化及健康療養(yǎng)為輔助的基礎(chǔ)上，構(gòu)建xx省養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)旅游小鎮(zhèn)的新型度假功能體系。本項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目功能分區(qū)，合理細(xì)分土地性質(zhì)，最大化發(fā)揮區(qū)域資源功效，打造高端旅游產(chǎn)品，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體可持續(xù)性發(fā)展。

第二章項(xiàng)目市場(chǎng)分析及容量預(yù)測(cè)2.1項(xiàng)目發(fā)起發(fā)展背景在新世紀(jì)新階段，黨中央、國(guó)務(wù)院把擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)確立為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略方針和基本立足點(diǎn)。旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是世界上發(fā)展最快的新興產(chǎn)業(yè)之一，被譽(yù)為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》提出，要圍繞小康社會(huì)建設(shè)目標(biāo)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求，大力發(fā)展旅游、文化、體育和休閑娛樂(lè)等面向民生的服務(wù)業(yè)。隨著中國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)不斷推進(jìn)，中國(guó)旅游業(yè)面臨重大發(fā)展機(jī)遇：中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，必將對(duì)旅游需求增長(zhǎng)發(fā)揮基礎(chǔ)性的支撐作用；城鄉(xiāng)居民收入將穩(wěn)定增長(zhǎng)，到2020年人均GDP將達(dá)3500美元左右甚至更多，這將進(jìn)入世界旅游界公認(rèn)的旅游業(yè)爆發(fā)性增長(zhǎng)階段；國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方略和加快推動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，將為旅游業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造新的機(jī)遇；中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的進(jìn)一步擴(kuò)大，將為中國(guó)旅游業(yè)在國(guó)際市場(chǎng)和世界舞臺(tái)更好地發(fā)揮作用，創(chuàng)造更為有利的條件；中國(guó)政通人和，社會(huì)安定，將成為世界上最安全的旅游目的地之一；隨著對(duì)現(xiàn)行休假制度的完善和帶薪休假制度的落實(shí)，將形成巨大的國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)市場(chǎng)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)和人民生活水平的不斷提高，在傳統(tǒng)的觀光旅游持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，養(yǎng)老養(yǎng)生休閑生態(tài)度假旅游將快速發(fā)展。與現(xiàn)代生活方式緊密相關(guān)的旅游新業(yè)態(tài)將大量涌現(xiàn)。城鄉(xiāng)居民出游的選擇將更趨多樣，旅游產(chǎn)品的供應(yīng)將更加豐富和充裕。提高生活質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的必然要求，也是世界經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果。養(yǎng)老養(yǎng)生旅游集中體現(xiàn)了人們對(duì)生活質(zhì)量各個(gè)方面的要求，養(yǎng)老養(yǎng)生旅游消費(fèi)成為持續(xù)性的需求，這就使養(yǎng)老養(yǎng)生旅游業(yè)具有比較強(qiáng)的持續(xù)發(fā)展能力和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。旅游發(fā)展不是簡(jiǎn)單地適應(yīng)需求，而是滿足現(xiàn)實(shí)需求、引發(fā)潛在需求和創(chuàng)造新的需求的綜合體現(xiàn)。這是管理和服務(wù)水平不斷提高的過(guò)程，也是綜合效益不斷顯現(xiàn)的過(guò)程。隨著工業(yè)化、城市化、信息化、國(guó)際化加快推進(jìn)，旅游業(yè)發(fā)展的潛力巨大、前景廣闊，仍將保持持續(xù)較快發(fā)展。在新的發(fā)展階段，中國(guó)旅游業(yè)處于發(fā)展的關(guān)鍵期，既有重要的發(fā)展機(jī)遇，又有嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。中國(guó)旅游業(yè)已處在“市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期、矛盾凸顯期、管理提升期”，面臨著優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式、提升發(fā)展質(zhì)量和水平的艱巨任務(wù)，迫切需要由粗放型經(jīng)營(yíng)向集約化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，由數(shù)量擴(kuò)張向素質(zhì)提升轉(zhuǎn)變，由滿足人們旅游的基本需求向提供高質(zhì)量的旅游服務(wù)轉(zhuǎn)變。為此，中國(guó)旅游業(yè)在今后一段時(shí)期要完成促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，全面提升旅游產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，綜合發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)功能三大任務(wù)，達(dá)到建設(shè)世界旅游強(qiáng)國(guó)，培育新型重要產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。2.2全國(guó)養(yǎng)生養(yǎng)老市場(chǎng)現(xiàn)狀2.2.1全國(guó)養(yǎng)老現(xiàn)狀近半個(gè)世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)人口平均預(yù)期壽命在越過(guò)50歲、60歲之后，又從2000年全國(guó)第五次人口普查獲得的平均71.4歲提高到現(xiàn)在的73歲，比世界平均水平高7歲，2005年我國(guó)60歲以上的老年人已經(jīng)達(dá)到1.45億，占總?cè)丝诘?1%，而且每年還在以3.3%的速度增加。根據(jù)2010年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)，我國(guó)60歲及以上人口為1.78億人，占13.26%,其中65歲及以上人口為119億人,占8.87%。同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，60歲及以上人口的比重上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.91個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)社會(huì)將進(jìn)入“深度老齡化階段”。我國(guó)目前不僅老齡化人口多，而且發(fā)展速度快，已居全球首位，并快速步入“少生、少死、高壽”的老齡化社會(huì)。如果按目前的社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、人口狀況發(fā)展，人口學(xué)家預(yù)測(cè)，到2050年時(shí)，中國(guó)大約要有4億60歲以上的人口，中國(guó)人口的平均預(yù)期壽命可以達(dá)到85歲，越來(lái)越多的老人進(jìn)入高齡行列，在老齡化速度大大快于人口自然增長(zhǎng)率的同時(shí)，80歲以上的高齡人口增長(zhǎng)速度又大大快于老年人口的增長(zhǎng)速度。人口老齡化與老人高齡化同時(shí)并存，構(gòu)成了少有的人口年齡結(jié)構(gòu)現(xiàn)象，養(yǎng)老問(wèn)題日益突出。而市場(chǎng)需求方面2005年老年市場(chǎng)需求為6000億元，2010年達(dá)到1萬(wàn)億，但我國(guó)每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元，這使得老年市場(chǎng)成為未來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中有較大影響的消費(fèi)市場(chǎng)之一。人員老齡化趨勢(shì)圖單位：億單位：億2.2.2傳統(tǒng)居家養(yǎng)老模式受阻居家養(yǎng)老是指人進(jìn)入老年階段后，居住在家并由子女或其他親屬負(fù)責(zé)照料生活，實(shí)質(zhì)上是將人的養(yǎng)老問(wèn)題全部由家庭自我解決，從而是一種通過(guò)家庭成員之間的互助與自助行為獲得老年生活保障的機(jī)制。中國(guó)是奉行居家養(yǎng)老的國(guó)家，不僅歷史上將“養(yǎng)兒防老”視為天經(jīng)地義，即使進(jìn)入現(xiàn)代社會(huì)，除少數(shù)無(wú)依無(wú)靠的孤寡老人依靠國(guó)家或者鄉(xiāng)村集體供養(yǎng)外，居家養(yǎng)老幾乎仍然是所有中國(guó)人的自覺(jué)選擇。2007年中國(guó)有65歲及以上老年人的家庭中，與親屬同住的戶占70.9%，在主要生活來(lái)源上，除了有勞動(dòng)收入和離退休金養(yǎng)老金的老人外，90%以上的老人主要靠家庭成員供養(yǎng)。然而，近年來(lái)，這種傳統(tǒng)與習(xí)慣已經(jīng)遭遇到了巨大的挑戰(zhàn)。中國(guó)從上個(gè)世紀(jì)70年代我國(guó)開(kāi)始實(shí)行計(jì)劃生育,家庭成員構(gòu)成是4∶2∶1的模式，計(jì)劃生育政策和人口老齡化，使得家庭內(nèi)部的老年供養(yǎng)需求持續(xù)增加而供養(yǎng)來(lái)源持續(xù)減少，單靠子女養(yǎng)老著實(shí)力不從心，從而造成居家養(yǎng)老供需日益嚴(yán)重脫節(jié)，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式日益難以為繼，這客觀上造成了這些老人不得不選擇一種新的養(yǎng)老方式，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老不再是他們的惟一選擇。老人們不再固守田園、不再迷戀兒孫滿堂,而是更加注重自身的生活品質(zhì)。2.3養(yǎng)老養(yǎng)生度假旅游市場(chǎng)旅游業(yè)是一個(gè)“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”、“無(wú)煙工業(yè)”，具有十分廣闊的發(fā)展前景。從世界看，旅游業(yè)的發(fā)展速度已超過(guò)眾多經(jīng)濟(jì)部門，成為全球的重要支柱產(chǎn)業(yè)。上世紀(jì)50年代以來(lái)，世界旅游業(yè)以每年7%的速度增長(zhǎng)，大大高于同期3%的世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。到了90年代，世界旅游總收入已超過(guò)石油工業(yè)和汽車工業(yè)，成為第一大產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老養(yǎng)生、生態(tài)度假旅游作為一種保持了最原真需求的養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假形式，已經(jīng)受到了越來(lái)越多人的青睞，各個(gè)年齡段的消費(fèi)群體都非常多，同時(shí)投資主體的多元化不僅僅存在于養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假這一個(gè)領(lǐng)域，而是存在與整個(gè)旅游行業(yè)內(nèi)部。隨著養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假旅游與各個(gè)行業(yè)聯(lián)動(dòng)緊密性的提高，醫(yī)藥企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、風(fēng)投公司等紛紛介入，為養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，中國(guó)也隨著世界的步伐進(jìn)入了養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假時(shí)代。因此，全國(guó)聞名的大型觀光、文化景區(qū)也進(jìn)入了升級(jí)階段。山水文化觀光型景區(qū)多處于風(fēng)景秀麗的福天洞地當(dāng)中，因此，其資源天然具備了養(yǎng)老養(yǎng)生的優(yōu)勢(shì)。目前在大景區(qū)的周邊，形成的各類項(xiàng)目層出不窮，如“問(wèn)道武當(dāng)山，養(yǎng)生太極湖”便是武當(dāng)山風(fēng)景區(qū)在武當(dāng)山觀光的基礎(chǔ)上推出的養(yǎng)生項(xiàng)目。從國(guó)際市場(chǎng)來(lái)看，近20年以來(lái)，美國(guó)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)了36倍，日本增長(zhǎng)了32倍，歐洲各國(guó)以17%的比例在增加，中國(guó)的養(yǎng)生保健這樣一個(gè)健康產(chǎn)業(yè)是以每年15%-30%的速度在增加。據(jù)美國(guó)專家和財(cái)富雜志預(yù)測(cè)，在十年內(nèi)，全球養(yǎng)生健康產(chǎn)業(yè)將達(dá)到10億美金的總產(chǎn)值，中國(guó)是1萬(wàn)5000億的份額。因此把養(yǎng)生作為戰(zhàn)略，而不是把養(yǎng)老作為戰(zhàn)略。在老齡化日益嚴(yán)重的今天，養(yǎng)老養(yǎng)生是我們應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。而目前社會(huì)上存在著將養(yǎng)老養(yǎng)生與養(yǎng)老地產(chǎn)等同的看法。事實(shí)上養(yǎng)老是一種產(chǎn)業(yè)，而度假產(chǎn)業(yè)在其中有著重要的作用，用豐富的產(chǎn)品去豐富養(yǎng)老過(guò)程中，醫(yī)療、飲食，甚至是老年人度假設(shè)施等等，這是一個(gè)非常寬泛的領(lǐng)域，也是需要關(guān)注的領(lǐng)域。2.4xx養(yǎng)生養(yǎng)老市場(chǎng)容量分析隨著我國(guó)人口老齡化速度加快、高齡化程度加重，xx乃至全國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇無(wú)限。我國(guó)的養(yǎng)老體系尚有較多不完善的地方，國(guó)家對(duì)老年事業(yè)的投入相對(duì)不足，多層次的養(yǎng)老保障體系及養(yǎng)老服務(wù)體系尚未完全建立，養(yǎng)老方式較為單一，養(yǎng)老資源供需嚴(yán)重失衡，配套政策、機(jī)制尚不健全。這些都需要大的投入才行，由此可見(jiàn)，xx乃至全國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇無(wú)限。xx有特有的優(yōu)勢(shì)氣候、地理環(huán)境條件，是老年人頤養(yǎng)天年、健康長(zhǎng)壽的天然寶地，xx發(fā)展養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)具有無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)。xx可以興建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老設(shè)施和高檔養(yǎng)老公寓、大型養(yǎng)老社區(qū)、老年醫(yī)院等，這樣既能滿足老年人醫(yī)療需要，又具有很好的市場(chǎng)。伴隨著生活水平的提高，“北方避暑，南方越冬”的候鳥(niǎo)式養(yǎng)生養(yǎng)老度假已經(jīng)成為了一種時(shí)尚。由于城市環(huán)境污染、氣候變化、精神壓力等多種因素，都市人口的亞健康問(wèn)題已成為我國(guó)乃至世界許多發(fā)達(dá)國(guó)家的共同問(wèn)題。而隨著老齡化社會(huì)的臨近，人們對(duì)生命健康的追求則進(jìn)一步加速和提升，這成為養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在功力。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，老年人的消費(fèi)觀念逐漸從傳統(tǒng)轉(zhuǎn)向現(xiàn)代，從注重物質(zhì)享受逐漸轉(zhuǎn)向要求更高的精神享受。更多的老年人退休后不再滿足于傳統(tǒng)的單調(diào)的養(yǎng)老方式，而是愿意選擇外出旅行，走向大自然，走向各個(gè)旅游景區(qū)，走向文化景區(qū)，在“玩”中鍛煉身心，在“玩”中享受晚年?！奥糜瓮晟迫松保@是多數(shù)老年人對(duì)旅游的認(rèn)識(shí)，他們認(rèn)為，老年并不是人生的結(jié)束和衰敗，而是人生最成熟的階段，他們更應(yīng)該盡情地享受人生的美好。一些老人開(kāi)始嘗試“候鳥(niǎo)式養(yǎng)老”，把自己的房子賣了的錢存在銀行里，拿利息住進(jìn)老年公寓，高興了和老伴、朋友結(jié)伴出去旅旅游，做一個(gè)快樂(lè)的“花甲背包客”，在游玩中享受老年生活，追求另一種不同的生活方式?！昂蝤B(niǎo)式養(yǎng)老”不僅減輕了子女負(fù)擔(dān)，更讓時(shí)尚老人的晚年生活充滿了生機(jī)和樂(lè)趣，不再固守田園、不再迷戀兒孫滿堂，而是趁自己還能動(dòng)彈，瀟瀟灑灑“游”一回。據(jù)估算，僅xx三亞市，每年就有大約20萬(wàn)北方老人在那里過(guò)冬。在如今社會(huì)，“候鳥(niǎo)游”十分火爆，老人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念已有所改變。2.5產(chǎn)業(yè)政策分析2.5.1xx養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)政策制定落實(shí)《xx省養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十三五”規(guī)劃》出爐，為讓所有老年人都能老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂(lè)、老有所安，“十三五”期間，xx省將通過(guò)實(shí)施10大工程，將xx打造成為集生態(tài)觀光、長(zhǎng)壽養(yǎng)生、休閑度假、民俗體驗(yàn)、康體療養(yǎng)、文化體驗(yàn)等于一體的養(yǎng)老養(yǎng)生熱點(diǎn)旅游目的地。同時(shí)生態(tài)農(nóng)（林）業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)屬于國(guó)家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》第一類鼓勵(lì)類項(xiàng)目，包括農(nóng)業(yè)旅游、森林旅游、生態(tài)旅游及旅游資源綜合開(kāi)發(fā)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)立足于高標(biāo)準(zhǔn)、高科技、高投入、高效益，立足與國(guó)際國(guó)內(nèi)大市場(chǎng)接軌，充分利用國(guó)家和地方農(nóng)（林）業(yè)產(chǎn)業(yè)政策，以生態(tài)農(nóng)（林）業(yè)種植和農(nóng)（林）產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，要用2一一5年時(shí)間打造一個(gè)集大健康高端養(yǎng)生養(yǎng)老、生態(tài)農(nóng)（林）業(yè)、旅游觀光、體閑度假予一體的國(guó)內(nèi)示范工程，并輻射帶動(dòng)周邊農(nóng)（林）業(yè)和旅游事業(yè)發(fā)展。因此，項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。2.5.2養(yǎng)老對(duì)策制定落實(shí)1、提升老齡事業(yè)在構(gòu)建和諧社會(huì)中的戰(zhàn)略地位積極應(yīng)對(duì)人口老齡化、發(fā)展老齡事業(yè)作為國(guó)家“十三五”期間的一個(gè)戰(zhàn)略重點(diǎn)，將其提升到國(guó)家基本國(guó)策的高度，把發(fā)展老齡事業(yè)作為一項(xiàng)重大的民生工程納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體規(guī)劃之中，統(tǒng)籌安排，從國(guó)家層面上推動(dòng)老齡事業(yè)又好又快發(fā)展。2、構(gòu)建健全完善體制建設(shè)，扎實(shí)推進(jìn)老齡工作進(jìn)一步加強(qiáng)老齡委的議事協(xié)調(diào)職能，完善全委會(huì)工作機(jī)制，增加全委會(huì)頻率和效率，充分發(fā)揮全委會(huì)對(duì)老齡工作重要議題的決策作用；建立健全省老齡辦組織機(jī)構(gòu)，配置相關(guān)職能處室，切實(shí)承擔(dān)起老齡維權(quán)、宣教、外聯(lián)、調(diào)研、綜合、協(xié)調(diào)等工作職能。大力宣傳人口老齡化的現(xiàn)狀、特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)，提高全社會(huì)應(yīng)對(duì)人口老齡化的責(zé)任意識(shí)。3、加大財(cái)政投入，確保老齡事業(yè)持續(xù)發(fā)展逐步建立和完善規(guī)范、長(zhǎng)效的公共財(cái)政為主導(dǎo)的投入發(fā)展機(jī)制，將政府對(duì)養(yǎng)老福利服務(wù)的投入納入財(cái)政預(yù)算，確定占財(cái)政收入一定比例的資金專項(xiàng)用于發(fā)展老齡事業(yè)，在國(guó)家發(fā)行的彩票收益中，提取一定比例用于老齡事業(yè)的投入，成立xx省老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)，推進(jìn)為老服務(wù)體系的軟硬件建設(shè)。4、創(chuàng)新社會(huì)管理，健全社會(huì)養(yǎng)老保障制度盡快健全完善職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)和新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，建立覆蓋所有群體的養(yǎng)老保障體系，對(duì)不同群體、不同身份人員的養(yǎng)老保險(xiǎn)賬戶進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管理和調(diào)整，實(shí)現(xiàn)互通互聯(lián)、有效銜接。5、整合社會(huì)資源，構(gòu)建符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的養(yǎng)老服務(wù)體系充分利用規(guī)劃、財(cái)政、金融、投資、政策、法規(guī)等行政調(diào)控手段，調(diào)整優(yōu)化為老年人服務(wù)的醫(yī)療衛(wèi)生、保健康復(fù)、教育文化、體育活動(dòng)等資源配置，加大對(duì)涉老產(chǎn)業(yè)的扶持力度，優(yōu)先統(tǒng)籌安排建設(shè)用地，推進(jìn)老年社會(huì)服務(wù)事業(yè)軟硬件建設(shè)，改善社區(qū)為老服務(wù)設(shè)施條件，加快探索推進(jìn)長(zhǎng)期護(hù)理制度建設(shè)。6、提供政策支持，鼓勵(lì)民間資本興辦民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在居家養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)社會(huì)力量多形式、多渠道參與養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)，引導(dǎo)民間資本（包括民企、民營(yíng)、民資、個(gè)人）進(jìn)入老齡產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)社會(huì)興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。2.6項(xiàng)目可行性分析通過(guò)以上分析，可以發(fā)現(xiàn)在xx開(kāi)發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目是具有相當(dāng)大的可行性的。首先，可以拉動(dòng)xx消費(fèi)。據(jù)稱，美國(guó)佛羅里達(dá)州85％以上的財(cái)政收入來(lái)自養(yǎng)老業(yè)。設(shè)想，xx未來(lái)以每年接待500-600萬(wàn)中老年人在xx養(yǎng)老度假，這將成為一個(gè)龐大的消費(fèi)群體。每個(gè)老人能在xx住上3－5個(gè)月，每人每次度假時(shí)購(gòu)物、消費(fèi)、娛樂(lè)平均消費(fèi)10000－20000元，那么每年將會(huì)帶來(lái)600億－1000億的消費(fèi)需求。第二，可以拉動(dòng)xx房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及周邊經(jīng)濟(jì)。隨著我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)的日益增強(qiáng)，現(xiàn)在前來(lái)xx異地度假或定居的內(nèi)地老人也越來(lái)越多了。由于xx獨(dú)特的氣候條件和自然資源，很適合老年人的居住，因此能夠吸引到大量?jī)?nèi)地的老人前來(lái)xx度假或是定居。而大量老人的到來(lái)，將拉動(dòng)了xx房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及周邊經(jīng)濟(jì)。最后，能夠提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)還屬第三產(chǎn)業(yè)，前景十分廣闊，它不僅能很好地滿足廣大老年人養(yǎng)老服務(wù)的需要，而且具有很強(qiáng)的就業(yè)容納能力，應(yīng)大力加強(qiáng)和發(fā)展。

第三章項(xiàng)目定位及分區(qū)規(guī)劃3.1項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)與總體定位3.1.1項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目力爭(zhēng)達(dá)到“一年成市（場(chǎng)）、兩年成群、三年成園（園區(qū)基地）”的目標(biāo)。一年成市（場(chǎng)）：到2017年底，通過(guò)養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，成為xx省大健康產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)基地，通過(guò)綜合服務(wù)拓展大健康產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。兩年成群：到2018年底，建設(shè)形成大健康產(chǎn)業(yè)基地，完善、配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)大健康產(chǎn)業(yè)集群。三年成園（園區(qū)基地）：到2020年初，形成完善的大健康產(chǎn)業(yè)醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目研發(fā)、孵化、高端服務(wù)、生活配套與周邊城市建設(shè)融合發(fā)展，兼具產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、旅游功能的綜合生態(tài)療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基地。3.1.2項(xiàng)目總體定位本項(xiàng)目依托xx優(yōu)勢(shì)自然條件，以項(xiàng)目旅游景區(qū)自然資源為基礎(chǔ)建設(shè)氧生活養(yǎng)生會(huì)館群落、旅游房車營(yíng)地戶外運(yùn)動(dòng)群落、特色農(nóng)業(yè)景觀群落、大健康生態(tài)養(yǎng)生苑群落、醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合平臺(tái)等項(xiàng)目，吸引國(guó)內(nèi)及周邊城市群的居民的消費(fèi)。另外，本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目共同作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和生態(tài)旅游第四階段的升級(jí)產(chǎn)品，成為全國(guó)示范。3.1.3市場(chǎng)組合定位生態(tài)休閑、濱水娛樂(lè)市場(chǎng)的組合養(yǎng)老養(yǎng)生、兒童樂(lè)園市場(chǎng)的組合商務(wù)、會(huì)議度假、休閑度假市場(chǎng)的組合產(chǎn)品性質(zhì)：養(yǎng)老養(yǎng)生+兒童樂(lè)園+生態(tài)休閑度假旅游目的地產(chǎn)品檔次：大眾旅游產(chǎn)品和濱水娛樂(lè)產(chǎn)品、中高端休閑度假產(chǎn)品、高端養(yǎng)老、閑居產(chǎn)品。產(chǎn)品形態(tài)：借原生態(tài)山水的優(yōu)美背景，依托地方健康療養(yǎng)特色資源，產(chǎn)品內(nèi)容蘊(yùn)含回歸自然、體驗(yàn)自然、怡情山水、融入生態(tài)的養(yǎng)老、休閑、娛樂(lè)、度假生活之中，成為xx省度假的時(shí)尚生活方式。3.1.4客戶群定位主客戶群定位：本市的鄉(xiāng)賢及鄰市游客，xx本地及三大城市板塊養(yǎng)老養(yǎng)生、兒童游樂(lè)等消費(fèi)市場(chǎng)，及休閑生態(tài)度假市場(chǎng)。亞客戶群定位：國(guó)內(nèi)臨省市各類休閑度假市場(chǎng)及旅游消費(fèi)群體。3.1.5文化、特色定位以自然生態(tài)游樂(lè)為主題，以養(yǎng)老養(yǎng)生、兒童游樂(lè)為特色，以生態(tài)休閑度假為品牌。3.2項(xiàng)目分區(qū)建設(shè)內(nèi)容依托xx山地綜合資源建設(shè)14個(gè)各具特色的項(xiàng)目，項(xiàng)目主體功能見(jiàn)下表：序號(hào)主要分區(qū)包含內(nèi)容1健康谷養(yǎng)生會(huì)所2養(yǎng)老院落老干部療養(yǎng)院落、養(yǎng)老院落3水上游樂(lè)垂釣、皮劃艇等水上活動(dòng)4山楂樹(shù)觀賞區(qū)特色客棧5主題酒店五星級(jí)酒店、酒店餐飲、會(huì)議中心、高級(jí)精品客棧6養(yǎng)種植試驗(yàn)基地養(yǎng)種植產(chǎn)品7國(guó)際生態(tài)建筑示范區(qū)元寶楓種植、國(guó)際生態(tài)建筑8菩提樹(shù)觀賞區(qū)/禪修中心寺廟、禪堂基地及短期訓(xùn)練營(yíng)、清舍、素食餐飲區(qū)9兒童主題樂(lè)園/山地運(yùn)動(dòng)區(qū)兒童樂(lè)園、迷你高爾夫練習(xí)場(chǎng)、山地自行車、徒步旅行、攀巖等10銀杏峽谷/露營(yíng)區(qū)露營(yíng)區(qū)11李子花村健康療養(yǎng)村12醫(yī)養(yǎng)綜合服務(wù)平臺(tái)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)區(qū)13楊梅樹(shù)觀賞區(qū)楊梅樹(shù)種植、度假農(nóng)莊14桂花觀賞區(qū)/房車營(yíng)地桂花種植、房車營(yíng)地以最核心的資源打造最頂級(jí)的項(xiàng)目，打造養(yǎng)老養(yǎng)生、兒童樂(lè)園、休閑度假、的生態(tài)小鎮(zhèn)。3.3氧生活養(yǎng)生會(huì)館群落按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的氧生活度假莊園是為旅游人群提供運(yùn)動(dòng)康體、商務(wù)接待、洽談與交流的配套場(chǎng)所。氧生活度假莊園由各類健身康體設(shè)施、天然泳池、生態(tài)SPA體驗(yàn)區(qū)、山地自行車、劃艇以及各式中西餐廳、酒吧、咖啡廳等組成。氧生活度假莊園采用開(kāi)放、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，利用獨(dú)特的鄉(xiāng)野隱逸環(huán)境，打造高品質(zhì)的田園俱樂(lè)部，為社會(huì)名流及國(guó)內(nèi)外游客提供高端田園生活、運(yùn)動(dòng)和鄉(xiāng)野SPA體驗(yàn)的高檔度假休閑場(chǎng)所。氧生活度假莊園面向高收入、高智商和高品位的高端消費(fèi)群體，完善的功能配套和高品質(zhì)的硬件環(huán)境及田園氛圍將吸引大量的高端客群云集，從而促進(jìn)整個(gè)旅游度假區(qū)形象和品質(zhì)的提升。3.4旅游房車營(yíng)地戶外運(yùn)動(dòng)群落房車旅游是一種新型的旅游形式，為旅游業(yè)增加了新的旅游理念，加入了新的元素，具有自由、方便、經(jīng)濟(jì)等多種優(yōu)勢(shì)。據(jù)相關(guān)資料顯示，目前旅行房車在美國(guó)、歐洲已經(jīng)是人們休閑旅游甚至生活中的一部分，國(guó)外房車消費(fèi)的主要目的是旅行、打獵、釣魚(yú)等休閑活動(dòng)。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，擁有一輛自己的房車已不在是一種奢求，國(guó)內(nèi)房車旅游的大潮即將展開(kāi)。生態(tài)度假房車營(yíng)地?fù)碛忻匀说娘L(fēng)景，在營(yíng)地的入口處設(shè)有休憩區(qū)和和寬敞的停車位。每輛房車的?？繛扯紦碛歇?dú)立的接電口、引水管道、排污口、有線電視和電話插口。在房車營(yíng)地，房車愛(ài)好者可以泡吧、打球、游泳、健身、劃艇、垂釣、購(gòu)物、就餐。同時(shí)營(yíng)地還設(shè)有專業(yè)安全的露營(yíng)區(qū)和野炊區(qū)。營(yíng)地周圍高大的生態(tài)涵養(yǎng)林和密集的矮林保證所有使用營(yíng)地的游客擁有足夠的隱私。3.5特色農(nóng)業(yè)景觀群落特色農(nóng)業(yè)種植依托xx省農(nóng)墾投資控股集團(tuán)資源條件，分布在整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域當(dāng)中，周圍被農(nóng)田、鄉(xiāng)間小路串起，形成有機(jī)整體。規(guī)劃通過(guò)特色鮮果種植的主題相串聯(lián)，在主題一致的基礎(chǔ)上，形成不同的品質(zhì)和體驗(yàn)方式，規(guī)劃為“一廊，三區(qū)”，即鮮果生態(tài)走廊、鮮果時(shí)光景區(qū)、農(nóng)業(yè)種植示范區(qū)、農(nóng)業(yè)采摘體驗(yàn)區(qū)。

一廊：鮮果生態(tài)走廊

廊是項(xiàng)目中各個(gè)區(qū)域的串聯(lián)點(diǎn)，通過(guò)鮮果廊道、生態(tài)小路等形式串聯(lián)，游客可以步行或者乘坐電瓶車來(lái)完成整個(gè)區(qū)域的游覽，同時(shí)有效的與項(xiàng)目外的農(nóng)業(yè)景觀相協(xié)調(diào)。

三區(qū)：鮮果時(shí)光景區(qū)

是項(xiàng)目服務(wù)區(qū)的升級(jí)改造，其核心功能包括：時(shí)令水果種植、停車集散、農(nóng)耕體驗(yàn)、有機(jī)種植、鮮果采摘、兒童游樂(lè)、生態(tài)住宿、商務(wù)會(huì)議等。

三區(qū)：農(nóng)業(yè)示范園區(qū)主要以大棚種植為主，培養(yǎng)優(yōu)良品種。旨在滿足各農(nóng)業(yè)團(tuán)體、企事業(yè)以及機(jī)關(guān)單位、學(xué)校的農(nóng)業(yè)科普需要，形成高端度假及VIP活動(dòng)區(qū)域。

3.6大健康生態(tài)養(yǎng)生苑群落3.6.1高端養(yǎng)生會(huì)所區(qū)：根據(jù)養(yǎng)生保健的理論和實(shí)踐，目前不采用常規(guī)的體檢手段，而采用更多的預(yù)防性的體檢措施，特別是強(qiáng)調(diào)預(yù)防性體檢后的評(píng)估和干預(yù)，這樣可以更好的達(dá)到養(yǎng)生和保健的作用，也可以構(gòu)成差異化競(jìng)爭(zhēng)。體檢區(qū)：采用目前高端的預(yù)防性體檢項(xiàng)目，包括早期癌癥篩查、心臟猝死預(yù)測(cè)、基因檢測(cè)、量子監(jiān)測(cè)、精神壓力測(cè)試、骨密度測(cè)試、心血管檢測(cè)、經(jīng)絡(luò)測(cè)試、三高癥的預(yù)后檢測(cè)等，這些測(cè)試項(xiàng)目和傳統(tǒng)的體檢項(xiàng)目相比，具有較好的預(yù)防性和前瞻性，對(duì)養(yǎng)生和保健有更直接的關(guān)系。評(píng)估區(qū)：采用賽伯樂(lè)投資集團(tuán)“醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合平臺(tái)”的健康評(píng)估和健康干預(yù)軟件，設(shè)立專家室，由中西醫(yī)名家對(duì)上述的項(xiàng)目進(jìn)行一對(duì)一、面對(duì)面的評(píng)估和指導(dǎo)，體現(xiàn)客戶的尊貴性和私密性。理療區(qū)：包括水療、物理療、經(jīng)絡(luò)療、心理療等，采用目前國(guó)際和國(guó)內(nèi)先進(jìn)的設(shè)備和儀器，有針對(duì)性的進(jìn)行慢性病和老年病的綠色治療和康復(fù)治療。3.6.2養(yǎng)生療養(yǎng)區(qū)：采用輕鋼別墅建筑結(jié)構(gòu)，將有25-30間標(biāo)準(zhǔn)客房，200人用餐的養(yǎng)生餐廳，用作項(xiàng)目的養(yǎng)生基地，配合中心理療區(qū)使用，主要針對(duì)血壓、血糖、心血管、頸腰椎等指標(biāo)改善。3.6.3老年頤養(yǎng)、健康科普綜合服務(wù)區(qū)：采用輕鋼別墅建筑結(jié)構(gòu)，將有180間客房，用以租賃給長(zhǎng)期居住的頤養(yǎng)天年的老人，原則上采用保本經(jīng)營(yíng)的方式，不以盈利為目的。同時(shí)針對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生提供各其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)：如推廣健康管理軟件、嫁接的保健產(chǎn)品、養(yǎng)生產(chǎn)品、舉辦各種養(yǎng)生講座、養(yǎng)生咨詢、提供養(yǎng)生餐、配套開(kāi)設(shè)中醫(yī)診所等等。3.7醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合平臺(tái)建設(shè)規(guī)劃建設(shè)醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合電子商務(wù)平臺(tái)，形成大健康產(chǎn)業(yè)雙創(chuàng)服務(wù)基地，建設(shè)大健康產(chǎn)業(yè)孵化器，為大健康產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品研發(fā)、系統(tǒng)集成等創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供聚集和研發(fā)平臺(tái)。大健康產(chǎn)業(yè)雙創(chuàng)服務(wù)基地將以以大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新打造當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎。醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合電子商務(wù)平臺(tái)將依托于大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)+和賽伯樂(lè)投資集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)資源，將是一條串起創(chuàng)新與資本、創(chuàng)業(yè)與市場(chǎng)，讓追夢(mèng)人實(shí)現(xiàn)抱負(fù)的“星光大道”。雙創(chuàng)幫扶區(qū)將建立一批模式新穎、形態(tài)多樣的創(chuàng)新型孵化器，用強(qiáng)專業(yè)性對(duì)接天使投資，同時(shí)注重輔導(dǎo)培訓(xùn)、針對(duì)早期項(xiàng)目、搭建服務(wù)平臺(tái)、高效配置資源，形成新的創(chuàng)業(yè)孵化機(jī)制和模式。這些創(chuàng)新型孵化器作為眾創(chuàng)空間，通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制、專業(yè)化服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)化手段和資本化途徑，將成為低成本、便利化、全要素、開(kāi)放式的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。大健康產(chǎn)業(yè)雙創(chuàng)服務(wù)基地的建設(shè)可以有效的實(shí)現(xiàn)專業(yè)人才的聚集和培養(yǎng)，對(duì)于大健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義，最終形成一個(gè)大健康產(chǎn)業(yè)的生態(tài)圈。

第四章項(xiàng)目建設(shè)強(qiáng)度及投資指標(biāo)4.1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）（一期）規(guī)劃面積約30萬(wàn)平方米（450畝），其中建筑占地面積約10萬(wàn)平方米（150畝）規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容如下：4.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）（一期）總投資2億元，建設(shè)階段為期2年。一期工程完工后，將成為集養(yǎng)老養(yǎng)生、兒童樂(lè)園、休閑度假、餐飲、娛樂(lè)為一體的養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假群落，日均接待游客600人次。二期工程為一期工程拓展，并進(jìn)行生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目工程項(xiàng)目表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑用地面積（萬(wàn)m2）地形環(huán)境要求1健康谷0.45層次2養(yǎng)老院落7.5層次3水上游樂(lè)6.624層次4民族風(fēng)情商業(yè)街1.35層次5主題酒店1.58層次6養(yǎng)種植試驗(yàn)基地0.23層次7國(guó)際生態(tài)建筑示范區(qū)0.58層次8菩提樹(shù)觀賞區(qū)/禪修中心0.664層次9兒童樂(lè)園/山地運(yùn)動(dòng)區(qū)0.356層次10銀杏峽谷/露營(yíng)區(qū)0.09層次11李子花村/健康療養(yǎng)村0.386平坦12醫(yī)養(yǎng)綜合服務(wù)平臺(tái)/創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)區(qū)0.15平坦13楊梅樹(shù)觀賞區(qū)/度假農(nóng)莊0.07平坦14桂花觀賞區(qū)/房車營(yíng)地0.07平坦合計(jì)20——4.3建筑設(shè)計(jì)與基礎(chǔ)設(shè)施4.3.1建筑設(shè)計(jì)本項(xiàng)目主要以低層和多層建筑為主。低層建筑設(shè)置在靠近湖面位置，沿湖岸紅線外布置。多層建筑以組團(tuán)圍合形式布置，這個(gè)社區(qū)空間像湖面敞開(kāi)，空間層次豐富，多層建筑擬設(shè)在靠近公路遠(yuǎn)離湖區(qū)位置。建筑設(shè)計(jì)采用環(huán)保和低能耗措施，低層_多層建筑采用低碳環(huán)保的建筑材料，如：木屋、鋼結(jié)構(gòu)等。4.3.2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)l、農(nóng)業(yè)林地的灌溉供水及排水。生態(tài)農(nóng)業(yè)、林業(yè)種植將采用高科技的灌水技術(shù)，根據(jù)景區(qū)水資源相對(duì)豐富的情況，主要采用地表水灌溉，適度開(kāi)發(fā)地下水灌溉。盡可能采用噴灌、滴灌等節(jié)水措施，加強(qiáng)用水管理，實(shí)現(xiàn)科學(xué)用水，改善田地耕作性能，營(yíng)造田間林間小氣候。同時(shí)，認(rèn)真研究特定地區(qū)情況的回間排水、做好水土保持工作。2、污水處理與排放。本．景區(qū)主要產(chǎn)生生活污水，不產(chǎn)生工業(yè)污染。景區(qū)生活污水處理，引進(jìn)城市生活污水處理技術(shù)，利用生物強(qiáng)化技術(shù)，對(duì)污染物進(jìn)行高效降解，實(shí)現(xiàn)對(duì)生活污水的就地、就近處理，并達(dá)到水資源循環(huán)再生利用的目的。針對(duì)農(nóng)業(yè)污水分布面廣而分散，難以收集和集中處理的問(wèn)題，主要利用生物的作用直接凈化，自我凈化，有機(jī)利用。加強(qiáng)水庫(kù)水資源的保護(hù)，不管是生活污水，還是生產(chǎn)污水，均不得直接向水庫(kù)排放，實(shí)行自行處理，綠色凈化，再生利用。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)旁系水質(zhì)的監(jiān)測(cè)，引入景區(qū)的要通過(guò)水面景觀或農(nóng)田灌溉過(guò)程凈化處理。4.4輔助工程建設(shè)4.4.1智能化管理系統(tǒng)度假區(qū)智能化管理系統(tǒng)是集信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、傳感技術(shù)、無(wú)線電技術(shù)、模糊控制技術(shù)等多種技術(shù)的綜合應(yīng)用，利用現(xiàn)代的寬帶信息網(wǎng)絡(luò)和無(wú)線電網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，將管理和服務(wù)集為一體構(gòu)成的智能系統(tǒng)產(chǎn)品。根據(jù)度假區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行合理化設(shè)計(jì)，我們將物防、技防、人防有機(jī)結(jié)合，形成一個(gè)安全防范體系，從而去掉高圍墻、鐵窗柵欄，建立一套立體化、多層次、全方位、科學(xué)的安全防范及服務(wù)管理系統(tǒng)，形成立體的安全的防線，為游客提供安全、舒適、便捷的休閑度假環(huán)境。4.4.2安控服務(wù)中心度假區(qū)內(nèi)設(shè)置統(tǒng)一的安全控制服務(wù)中心，24小時(shí)集中處理各類服務(wù)及安防信息。4.4.3視頻監(jiān)控系統(tǒng)在度假區(qū)內(nèi)所有通道、停車場(chǎng)出入口設(shè)監(jiān)控?cái)z像機(jī)，用于監(jiān)視人員以及進(jìn)出車輛，對(duì)可疑人員、事件跟蹤，可對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行監(jiān)控記錄，便于保安人員及時(shí)出警和人員調(diào)配，最大程度提高報(bào)案、破案處理能力。1、停車場(chǎng)出入口設(shè)自動(dòng)闡欄機(jī)一臺(tái)，保安通過(guò)電動(dòng)按鈕開(kāi)啟道闡，可控制進(jìn)出車輛。2、度假屋安裝內(nèi)部可視電話（門鈴）及一鍵呼叫、報(bào)警系統(tǒng)，外來(lái)人員需經(jīng)授權(quán)方可進(jìn)入。4.4.4智能安防報(bào)警系統(tǒng)1、實(shí)行安全防范系統(tǒng)自動(dòng)化監(jiān)控管理。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)室內(nèi)外的火災(zāi)及有害氣體的泄露，實(shí)行自動(dòng)報(bào)警；火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)以煙、溫度及可燃?xì)怏w等探測(cè)器為主；防盜報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)安裝紅線或微波等各種類型報(bào)警探測(cè)器。2、在景區(qū)內(nèi)設(shè)置消防栓、疏散避難通道，加強(qiáng)消防教育和宣傳，強(qiáng)化消防預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)游客的消防安全意識(shí)。4.4.5通信系統(tǒng)養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假區(qū)內(nèi)全面覆蓋網(wǎng)絡(luò)智能控制系統(tǒng)，與語(yǔ)音、視頻、Internet服務(wù)有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)，整體提升了度假區(qū)的服務(wù)水平和工作效率，可以讓游客在度假區(qū)內(nèi)享受到最全面、最智能化的貼心的服務(wù)。只要拿起電話或通過(guò)Internet服務(wù)系統(tǒng)聯(lián)系服務(wù)中心，服務(wù)人員將根據(jù)客人需要提供各類服務(wù)。養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假區(qū)服務(wù)方式支撐度假區(qū)一卡通系統(tǒng)，作為身份識(shí)別、服務(wù)憑證以及消費(fèi)記賬的功能。4.5游覽服務(wù)標(biāo)識(shí)建設(shè)整個(gè)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的規(guī)劃主要包括兩個(gè)層面：外部標(biāo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃和內(nèi)部標(biāo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃。外部標(biāo)識(shí)系統(tǒng)是指從外部引導(dǎo)游客進(jìn)入景區(qū)的指示標(biāo)識(shí)牌，一般設(shè)置在高速路、主要交通道路的沿線和路口處；內(nèi)部標(biāo)識(shí)系統(tǒng)則在景區(qū)內(nèi)部設(shè)置，主要用來(lái)引導(dǎo)游客游覽以及向游客提供相應(yīng)的服務(wù)說(shuō)明，包括全景導(dǎo)演牌、導(dǎo)覽圖、景點(diǎn)介紹牌、線路指示牌，安全警示牌、服務(wù)指示牌等。4.4.1外部標(biāo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃在通往大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各主要交通道路、高速路的沿線和路口處設(shè)置游覽景區(qū)指示牌。具體布局位置為：廣惠高速、惠河高速、粵贛高速、河龍高速等高速路口的沿線和出入口；在xx區(qū)通往xx項(xiàng)目地的主要交通干道沿線和重要路口也要設(shè)置相應(yīng)的游覽景區(qū)指示牌。4.4.2內(nèi)部標(biāo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃全景導(dǎo)游牌：在養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假區(qū)的主入口（即游客服務(wù)中心處）設(shè)立全景導(dǎo)游牌，展示其全景；導(dǎo)游牌的內(nèi)容主要為本區(qū)總體平面布局圖、主要設(shè)施分布（如餐飲、住宿、廁所等的位置）以及相關(guān)文字說(shuō)明。導(dǎo)游圖：在各主要交叉路口處和重要節(jié)點(diǎn)處設(shè)置導(dǎo)游圖。景物（點(diǎn)）介紹牌：在養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假區(qū)內(nèi)的各個(gè)景物（點(diǎn)）處，設(shè)立該景區(qū)介紹牌，主要對(duì)游覽內(nèi)容進(jìn)行文字說(shuō)明。線路指示牌：在養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假區(qū)的主要游覽道路上設(shè)置（特別是在步游道分岔處）線路指示牌，向游客清晰標(biāo)示前方景點(diǎn)方向、名稱等要素。安全警示牌：在養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假區(qū)內(nèi)的必要位置應(yīng)設(shè)置警示牌提醒游客應(yīng)注意各種安全事項(xiàng)，杜絕游客的不良行為。如危險(xiǎn)地段的“小心路滑”、“急轉(zhuǎn)彎”、“注意防火”、“游客止步”等。服務(wù)指示牌：在養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)度假區(qū)內(nèi)的購(gòu)物點(diǎn)、娛樂(lè)點(diǎn)、休息點(diǎn)、餐廳、公廁、住宿服務(wù)等服務(wù)功能所在地都應(yīng)設(shè)置服務(wù)指示牌。4.6醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)賽伯樂(lè)投資集團(tuán)將依托于資源優(yōu)勢(shì)著重打造完備的大健康和醫(yī)養(yǎng)服務(wù)平臺(tái)，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)。4.6.1融資服務(wù)平臺(tái)大健康產(chǎn)業(yè)具有資金密集的特征，為了解決這個(gè)難題，平臺(tái)搭建融資服務(wù)功能，建立民間借貸和銀行借貸機(jī)制，引入銀行、擔(dān)保、融資、聯(lián)保、租賃、抵押、評(píng)估等金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，向孵化項(xiàng)目及企業(yè)提供融資服務(wù)。4.6.2培訓(xùn)服務(wù)平臺(tái)招工難、留人難、育人難是大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的難題之一，為了解決這個(gè)難題，搭建培訓(xùn)服務(wù)，建立用工機(jī)制，并引入高校、專職院校、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等為大健康產(chǎn)業(yè)輸送專業(yè)人才。4.6.3銷售服務(wù)平臺(tái)xx養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)旅游度假基地二期規(guī)劃建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)，發(fā)展綠色生態(tài)種植，平臺(tái)將搭建銷售服務(wù)功能，將基地綠色、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品通過(guò)電子商務(wù)渠道進(jìn)行銷售。4.6.4健康咨詢服務(wù)平臺(tái)組建專業(yè)信息中心，搭建專業(yè)信息平臺(tái)，構(gòu)建專業(yè)信息庫(kù)，使游客能夠通過(guò)信息中心對(duì)接各服務(wù)平臺(tái)，并為游客提供健康咨詢服務(wù)。

第五章項(xiàng)目組織管理與實(shí)施進(jìn)度5.1項(xiàng)目單位5.2進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期初步規(guī)劃為兩年（24個(gè)月）5.2.1第一期工程（8個(gè)月，投資8000萬(wàn)元）內(nèi)容：道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；水上樂(lè)園/山地運(yùn)動(dòng)建設(shè)；養(yǎng)生養(yǎng)老院落一期建設(shè)；兒童樂(lè)園建設(shè)；禪修中心一期建設(shè)；游客接待中心建設(shè)；特色客棧建設(shè)；健康谷建設(shè)；房車營(yíng)地；醫(yī)養(yǎng)綜合服務(wù)平臺(tái)（雙創(chuàng)幫扶中心）。5.2.2第二期工程（8個(gè)月，投資6000萬(wàn)元）內(nèi)容：民族風(fēng)情商業(yè)街一期建設(shè)；養(yǎng)老院落二期建設(shè)；五星級(jí)酒店區(qū)建設(shè)；禪修中心二期建設(shè)；養(yǎng)種植區(qū)域建設(shè)；生態(tài)建筑示范區(qū)一期建設(shè)；健康療養(yǎng)村建設(shè)；水資源凈化。5.2.3第三期工程（28個(gè)月，投資6000萬(wàn)元）內(nèi)容：民族養(yǎng)老院落三期建設(shè)；民族風(fēng)情商業(yè)街二期建設(shè)；生態(tài)建筑示范區(qū)二期建設(shè)；生態(tài)環(huán)境優(yōu)化。

第六章項(xiàng)目市場(chǎng)戰(zhàn)略6.1項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略6.1.1泛產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)泛旅游休閑旅游開(kāi)發(fā)的初期一般是觀光帶動(dòng)休閑度假，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)休閑景觀，最終做休閑度假產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目立足于休閑度假產(chǎn)業(yè)的打造來(lái)推動(dòng)區(qū)域旅游的開(kāi)發(fā)。休閑度假產(chǎn)業(yè)的打造則要整合一三產(chǎn)業(yè)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和農(nóng)業(yè)的升級(jí)，通過(guò)農(nóng)業(yè)升級(jí)、農(nóng)村升級(jí)、農(nóng)民升級(jí)來(lái)完成區(qū)域旅游環(huán)境的提升，營(yíng)造良好的休閑度假環(huán)境，并在此基礎(chǔ)上引入休閑度假產(chǎn)業(yè)，立足于大產(chǎn)業(yè)的打造來(lái)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的大旅游。6.1.2大項(xiàng)目引爆大發(fā)展 從區(qū)域發(fā)展的角度看，本項(xiàng)目處于的東江流域必將引領(lǐng)xx休閑度假和旅游居住產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為改變xx休閑度假格局的新空間，那么本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須立足現(xiàn)在，放眼未來(lái)，大格局，大手筆的進(jìn)行開(kāi)發(fā)，分布實(shí)施，逐步推進(jìn)。 從xx市的發(fā)展來(lái)說(shuō)，雙下水庫(kù)是區(qū)域的景觀軸和休閑軸，本項(xiàng)目作為上面的重要節(jié)點(diǎn)，要實(shí)現(xiàn)率先啟動(dòng)的引爆效應(yīng)和輻射效應(yīng)，成為xx的明珠，必須以公園化戰(zhàn)略、生態(tài)旅游示范區(qū)戰(zhàn)略等為戰(zhàn)略核心，推進(jìn)項(xiàng)目的快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)xx的大發(fā)展。6.1.3城鄉(xiāng)統(tǒng)籌構(gòu)建示范鄉(xiāng)村 以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的大思路來(lái)解決旅游發(fā)展、農(nóng)業(yè)發(fā)展和鄉(xiāng)村建設(shè)與本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展的關(guān)系，系統(tǒng)整合本項(xiàng)目及周邊旅游資源，按城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的思路，以旅游統(tǒng)籌區(qū)域產(chǎn)業(yè)、以產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。通過(guò)產(chǎn)業(yè)聚集實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、農(nóng)村轉(zhuǎn)型；通過(guò)社區(qū)聚集實(shí)現(xiàn)人居升級(jí)、環(huán)境提升；通過(guò)旅游聚集實(shí)現(xiàn)收入升級(jí)、品質(zhì)生活，使其成為xx城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的標(biāo)桿工程。 打造特色產(chǎn)業(yè)鏈，形成規(guī)?；r(nóng)業(yè)和集約化農(nóng)業(yè)的發(fā)展格局，通過(guò)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)形成成片組團(tuán)狀的田園風(fēng)光和水鄉(xiāng)風(fēng)光，使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的提升和發(fā)展生態(tài)度假形成互動(dòng)。形成養(yǎng)老養(yǎng)生、度假觀光、餐飲、商務(wù)、會(huì)議、戶外運(yùn)動(dòng)、花卉果木產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的格局。 整合“一三產(chǎn)業(yè)”，以生態(tài)度假為引擎，打造城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展示范區(qū)。通過(guò)促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，可以獲得相關(guān)政策支持，有利于整合打造產(chǎn)業(yè)體系，促成項(xiàng)目融資平臺(tái)搭建，吸引更廣泛的社會(huì)資金參與大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)之中。6.2項(xiàng)目市場(chǎng)建設(shè)6.2.1廣告在項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)階段打品牌廣告讓項(xiàng)目為人們所認(rèn)識(shí)，因本項(xiàng)目為生態(tài)度假養(yǎng)生推廣項(xiàng)目，遵循一定程度上的社會(huì)效益，所以宣傳方式和渠道一定要高雅，不能媚俗。1、項(xiàng)目形象廣告：在大眾傳媒和專業(yè)媒體上，如xx電視臺(tái)、廣播電臺(tái)、地鐵上發(fā)布制作精良的創(chuàng)業(yè)形象廣告，廣告力求傳達(dá)信息準(zhǔn)確到位，同時(shí)配以文字報(bào)道則會(huì)取得更為良好的效果。2、項(xiàng)目品牌廣告：品牌要以通過(guò)各種渠道進(jìn)行。廣播、電視、信息、傳遞時(shí)間短，可以用來(lái)提高知曉度；利用報(bào)紙、雜志作一些高品位廣告，提升品牌形象。總之，項(xiàng)目品牌廣告要保持風(fēng)格的統(tǒng)一，利用不同媒介的特色建立全方位、立體的信息傳播網(wǎng)。同時(shí)可以采取公益廣告和“冠名”廣告等形式擴(kuò)大知名度。6.2.2項(xiàng)目市場(chǎng)培育與維護(hù)發(fā)揮廣告功能，這主要是讓項(xiàng)目有一定知曉度的前提下突出特色起著功能廣告的作用。充分利用項(xiàng)目在進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的一些成功舉措，進(jìn)行口碑宣傳，加深顧客對(duì)項(xiàng)目的印象和信任。再者，將成功的安全和舉措做成專題片，用圖片、文字等方式宣傳。市場(chǎng)維護(hù)措施的好壞直接關(guān)系到公司的服務(wù)成果、公眾形象并由此影響到公司最終利益。因此公司會(huì)通過(guò)各種途徑維護(hù)市場(chǎng)。加強(qiáng)服務(wù)，注意回訪及信息的及時(shí)反饋如旅游效果究竟如何，要以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來(lái)維護(hù)并開(kāi)拓項(xiàng)目的市場(chǎng)。虛心、廣泛聽(tīng)取客戶的不同聲音，在認(rèn)真分析客戶的各種意見(jiàn)和建議基礎(chǔ)上，努力提高服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)業(yè)務(wù)實(shí)力，讓我們的服務(wù)更加有針對(duì)性、實(shí)踐性，從而維護(hù)公司良好的市場(chǎng)形象。如果在公司沒(méi)有授權(quán)的情況下，有以公司名義冒名營(yíng)業(yè)或從事其它事物者，本公司將訴諸法律。6.3銷售策略6.3.1品牌打造本項(xiàng)目將則由世界知名的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)管理營(yíng)運(yùn)公司對(duì)項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)管理，目前已經(jīng)有行業(yè)內(nèi)資深管理人員參與項(xiàng)目的前期策劃之中，對(duì)于大健康產(chǎn)業(yè)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）品牌管理，包括市場(chǎng)推廣、招商策略已經(jīng)形成了一套完整的方案，項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、投資策略、營(yíng)運(yùn)管理、市場(chǎng)推廣以及園區(qū)服務(wù)都做了詳細(xì)的規(guī)劃，界時(shí)能為客戶提供方便、快捷、準(zhǔn)確、細(xì)致的服務(wù)。6.3.2分類銷售對(duì)于“養(yǎng)老養(yǎng)生”的項(xiàng)目，堅(jiān)持“低調(diào)、沉穩(wěn)”的推廣原則來(lái)進(jìn)行。專業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)公司將對(duì)世界500強(qiáng)及外企進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的銷售，根據(jù)手中掌握的資源，對(duì)客戶進(jìn)行分類引導(dǎo)，一改傳統(tǒng)的“廣種薄收”的營(yíng)銷模式。對(duì)于xx本地客戶的營(yíng)銷，僅僅通過(guò)專門的個(gè)性化雜志分發(fā)于機(jī)場(chǎng)、高檔餐廳、高級(jí)會(huì)所、四星級(jí)以上的酒店、政府涉外部門以及駐蓉的外地政府辦事處，有針對(duì)性進(jìn)行市場(chǎng)推廣。同時(shí)，定期不定期舉辦聚會(huì)或者活動(dòng)，提升產(chǎn)品圈內(nèi)知名度，沉淀固定消費(fèi)群體。對(duì)于“休閑度假”的項(xiàng)目，堅(jiān)持“時(shí)尚、積極”的推廣原則來(lái)進(jìn)行。主要通過(guò)舉辦專題活動(dòng)、主題賽事等活動(dòng)，結(jié)合報(bào)紙、電視、廣播等媒體來(lái)進(jìn)行綜合推廣，如“野外運(yùn)動(dòng)”等活動(dòng)聚集人氣。

第七章投資估算與資金籌措7.1編制說(shuō)明xx生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目占地30萬(wàn)平方米（450畝），建筑面積10萬(wàn)平方米（150畝），生態(tài)種植基地及景觀建設(shè)13.4萬(wàn)平方米（200畝）。其投資估算內(nèi)容主要包括：景區(qū)功能區(qū)建設(shè)；配套工程建設(shè)；公用工程建設(shè)，整個(gè)計(jì)算期為30年。7.2投資估算7.2.1編制依據(jù)及方法按照xx省2015年工程預(yù)算定額及相關(guān)取費(fèi)，材料、設(shè)備價(jià)格按2015年1季度現(xiàn)行價(jià)格。建筑工程費(fèi)用按其結(jié)構(gòu)形式及使用功能，結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b同類工程標(biāo)準(zhǔn)，按平方米造價(jià)指標(biāo)估算。建筑材料、籽種、果苗費(fèi)用參考省內(nèi)前三年平均價(jià)。設(shè)備、運(yùn)雜費(fèi)和設(shè)備安裝費(fèi)用按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)估算；7.2.2投資估算投資總額：為基本建設(shè)投資總額＋全部流動(dòng)資金。項(xiàng)目一期建設(shè)總投資2億元，建設(shè)期為2年，項(xiàng)目投資估算見(jiàn)下表。項(xiàng)目投資計(jì)劃表前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金籌措40003000500050003000籌備基礎(chǔ)及配套設(shè)施道路、橋梁、市政管網(wǎng)、供電通、訊水廠、污水處理、輔助工程500500500養(yǎng)老養(yǎng)生及禪修中心區(qū)健康谷民族養(yǎng)老院落國(guó)際生態(tài)建筑示范區(qū)菩提樹(shù)觀賞區(qū)/禪修中心旅游接待中心及游樂(lè)運(yùn)動(dòng)區(qū)水上游樂(lè)民族風(fēng)情商業(yè)街主題酒店高級(jí)精品客棧兒童樂(lè)園/山地運(yùn)動(dòng)區(qū)銀杏峽谷/露營(yíng)區(qū)桂花觀賞區(qū)/房車營(yíng)地健康療養(yǎng)區(qū)李子花村/健康療養(yǎng)村醫(yī)養(yǎng)綜合服務(wù)平臺(tái)/創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)區(qū)楊梅樹(shù)觀賞區(qū)/度假農(nóng)莊入口服務(wù)區(qū)入口大門100停車場(chǎng)40旅游咨詢中心100其他（風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備金）7.3資金籌措上述預(yù)計(jì)費(fèi)用全部由公司自籌（手段包含自有資金1.2億元，貸款，融資）。項(xiàng)目資金主要來(lái)源于項(xiàng)目贏利中，并爭(zhēng)取國(guó)家財(cái)政資金支持。從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前市場(chǎng)可行性調(diào)研情況看，用戶量與用戶粘性是項(xiàng)目發(fā)展的兩個(gè)核心因素，而兩者的同步提升需要資本、運(yùn)營(yíng)、內(nèi)容等多方面均衡發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，希望有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)在在開(kāi)發(fā)用地及投資上能給與扶持和保障。以保證我們?cè)谶@一具備良好社會(huì)效益的項(xiàng)目可以做的更大，走的更遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)反哺社會(huì)的最終目標(biāo)。

第八章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8.1測(cè)算數(shù)據(jù)選取依據(jù) 依據(jù)對(duì)xx省與xx地區(qū)旅游度假區(qū)綜合研究成果及ARM預(yù)測(cè)分析法，按前面市場(chǎng)預(yù)測(cè)客流量的80%，結(jié)合農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游度假區(qū)成熟期年接待量及項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行收入標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算。游客總量上限就是指在度假區(qū)建成后一段時(shí)期內(nèi)的客源市場(chǎng)總的容量，根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和旅游產(chǎn)品更新?lián)Q代的速度來(lái)判斷，一級(jí)市場(chǎng)約占市場(chǎng)規(guī)?？偭康?0%，該市場(chǎng)總量將在建成后五年內(nèi)消化完。根據(jù)旅游行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，度假區(qū)建成后5年內(nèi)游客量將以20%的平均年增長(zhǎng)率增加，并在第5年達(dá)到一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)，因此項(xiàng)目建成后五年內(nèi)的游客量預(yù)測(cè)如下：項(xiàng)目建成年份第一年第二年第三年第四年第五年游客接待下限量25萬(wàn)30萬(wàn)36萬(wàn)43萬(wàn)53.5萬(wàn)游客接待上限量68萬(wàn)82萬(wàn)98萬(wàn)117萬(wàn)143萬(wàn)上下線年平均游客量46萬(wàn)56萬(wàn)67萬(wàn)80萬(wàn)98.25萬(wàn)根據(jù)xx地區(qū)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果：游客意愿日平均總消費(fèi)：50元*25%+150元*50%+250元*20%+300元*5%=152.5元未來(lái)五年前景預(yù)測(cè)游客量（萬(wàn)人次）旅游收入（萬(wàn)元）備注第一年467015游客年平均增長(zhǎng)率為20%；xx地區(qū)游客意愿日平均總消費(fèi)為152.5元；第二年568540第三年6710217.5第四年8012200第五年98.2514983.1問(wèn)卷顯示游客的意愿的過(guò)夜比率為25%，考慮實(shí)際停留的情況和景區(qū)建設(shè)時(shí)序，第一年的停留比例為15%，以后每年逐年遞增至65%。未來(lái)五年建設(shè)規(guī)模預(yù)測(cè)平均日接待量（人次）住宿床位（張）餐位數(shù)（位）備注第一年1260200500項(xiàng)目地的旅游旺季為8個(gè)月（240天），大概接待全年80%的游客量；每個(gè)餐位周轉(zhuǎn)率為2。第二年1534280613第三年1836370735第四年2192510876第五年269272510768.2經(jīng)營(yíng)期營(yíng)業(yè)動(dòng)態(tài)收入測(cè)算依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，度假區(qū)的營(yíng)業(yè)收入不是一成不變的，在沒(méi)有重大不可抗拒因素的前提下，度假區(qū)的營(yíng)業(yè)收入將經(jīng)歷市場(chǎng)培育期、發(fā)展期、平穩(wěn)期和衰退期四個(gè)階段，假設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期限為十五年，市場(chǎng)變動(dòng)分析如下：8.2.1第一至第三年為市場(chǎng)培育期客流量是一個(gè)從無(wú)到有的過(guò)程，考慮到經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)綜合因素，分別取定60%、75%和85%的安全系數(shù)，即第一年的客流量986人次/日，第二年的客流量為1232人次/日，第三年的客流量為1396人次/日其他營(yíng)業(yè)收入也相應(yīng)調(diào)低40%、25%和15%；8.2.2第四年至第八年為發(fā)展期客流量平穩(wěn)增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)收入也呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，在第四年，度假區(qū)的客流量達(dá)到預(yù)估值（即1643人次/日），營(yíng)業(yè)收入達(dá)到預(yù)估值,第五年遞增5%,第六年至第八年則在第四年的基礎(chǔ)上每年遞增10%；8.2.3第九年至第十二年為平穩(wěn)期考慮xx市旅游市場(chǎng)建設(shè)的逐步成熟,市場(chǎng)推廣的逐步成功,高速網(wǎng)的連通對(duì)本項(xiàng)目的影響明顯,將延長(zhǎng)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)周期,但同時(shí)由于物價(jià)上漲、客源分流等反面因素，基本抵消了此影響,因此客流量穩(wěn)定在第八年的基礎(chǔ)上波動(dòng)調(diào)整，營(yíng)業(yè)收入不增長(zhǎng)；8.2.4第十三年至第十五年為衰退期項(xiàng)目在這一時(shí)期產(chǎn)品開(kāi)發(fā)更加成熟,則在一定程度上弱化了本項(xiàng)目的衰退期,但同時(shí)考慮設(shè)備設(shè)施老化、競(jìng)爭(zhēng)力下降、客源分流、物價(jià)上漲等正反面綜合因素，客流量逐步流失，營(yíng)業(yè)收入逐年降低，降幅約為2%。全年按365個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)算，調(diào)整后的十五年經(jīng)營(yíng)期的動(dòng)態(tài)營(yíng)業(yè)收入如表所示。經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)分析表年份餐飲養(yǎng)生濱水娛樂(lè)住宿戶外運(yùn)動(dòng)會(huì)議機(jī)游其它合計(jì)日均11727.12259.07930.75381.06286.45109.50359.82719.633240.008013.422158.90323.831163.43476.33335.57136.88499.77899.544050.0010044.2532446.76367.011318.56539.83405.81155.13509.741019.484590.0011352.3242878.54431.781551.25635.10477.42182.50599.691199.395400.0013355.6753022.46453.371628.81666.85501.29191.63629.681259.365670.0014023.4563166.39474.961706.38698.61525.16200.75659.671319.335940.0014691.2573483.03522.451877.02768.47577.67220.82725.631451.266534.0016160.3583831.33574.702064.72845.32635.44242.91798.201596.397187.4017776.4193831.33574.702064.72845.32635.44242.91798.201596.397187.4017776.41103831.33574.702064.72845.32635.44242.91798.201596.397187.4017776.41113831.33574.702064.72845.32635.44242.91798.201596.397187.4017776.41123831.33574.702064.72845.32635.44242.91798.201596.397187.4017776.41133754.70563.212023.43828.41622.73238.05782.231564.467043.6517420.87143679.61551.941982.96811.85610.28233.29766.581533.176902.7817072.46153606.02540.901943.29795.61598.07228.62751.271502.516764.7216731.01合計(jì)49080.187362.0226449.4810828.728117.653111.7210225.0420450.0892072.15227747.08平均3272.01490.801763.30721.91541.18207.45681.661363.336138.1415183.13備注：營(yíng)業(yè)收入總額=餐飲收入+保健養(yǎng)生年收入+濱水娛樂(lè)年收入+客房年收入+戶外運(yùn)動(dòng)項(xiàng)年收入+會(huì)議年收入+機(jī)動(dòng)游樂(lè)年收入+其它年收入+地方特產(chǎn)銷售收入8.3經(jīng)營(yíng)期動(dòng)態(tài)成本測(cè)算以上各項(xiàng)成本率的取定均依據(jù)來(lái)自于旅游行業(yè)服務(wù)水費(fèi)平均水平計(jì)算口徑，結(jié)合項(xiàng)目地實(shí)際情況，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的分析體系進(jìn)行綜合測(cè)算。1、保健養(yǎng)生成本率：以養(yǎng)老養(yǎng)生為核心的服務(wù)區(qū)域的成本非常低，只有理療藥材、食物采購(gòu)成本（自助餐）和免費(fèi)飲料成本。為了體現(xiàn)度假區(qū)成本的清晰度，本報(bào)告的度假區(qū)成本除包括上述成本之外，還包括技師提成、布草洗滌費(fèi)、報(bào)刊費(fèi)等。本項(xiàng)目的成本率取定為15%。2、餐飲成本率：參考xx省內(nèi)特別是xx度假區(qū)的餐飲成本率情況，結(jié)合本項(xiàng)目的定位，取定中餐成本率為42%。3、客房成本率：按照旅游行業(yè)會(huì)計(jì)制度，為了體現(xiàn)客房成本的清晰度，更科學(xué)地預(yù)算經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用，本報(bào)告的客房成本將同行業(yè)會(huì)計(jì)制度上的成本范疇有所不同，將真正屬于客房成本的布草洗滌費(fèi)、客人用品、書報(bào)費(fèi)等費(fèi)用列入客房成本核算。本項(xiàng)目的客房成本率為10%。4、會(huì)議成本率：會(huì)議成本只乎為0，所以取定成本率為0%5、機(jī)動(dòng)游樂(lè)成本率：機(jī)動(dòng)游樂(lè)項(xiàng)目的成本主要是電費(fèi)與維修費(fèi)用，為不影響下面的固定成本取費(fèi)，這里取定機(jī)動(dòng)游樂(lè)成本率為12%6、其它成本率：其他成本相對(duì)應(yīng)收入項(xiàng)目為其他收入，按照行業(yè)會(huì)計(jì)制度，沒(méi)有其對(duì)應(yīng)的成本，但涉及蔬果采摘、燒烤、民族特產(chǎn)、濱水娛樂(lè)及作坊工藝品等，取定成本率為30%。7、營(yíng)業(yè)稅金及附加：結(jié)合x(chóng)x地稅局相關(guān)規(guī)劃，營(yíng)業(yè)稅金及附加按照營(yíng)業(yè)收入的5.5%動(dòng)態(tài)成本測(cè)算表年份養(yǎng)生餐飲客房老年公寓會(huì)議機(jī)游其它地方農(nóng)產(chǎn)品合計(jì)日均成本率15%42%10%10%0%12%30%35%138.86390.9238.1128.650.0043.18215.891134.001926.425.3249.32488.6447.6333.560.0053.97269.861417.502425.256.64355.05533.7953.9840.580.0061.06305.841606.502730.207.48464.77651.5363.5147.740.0071.96359.821890.003235.698.86568.01684.1066.6850.130.0075.56377.811987.503397.879.32671.24716.6869.8652.520.0079.16395.812079.003559.269.75778.36788.3576.8557.770.0087.08435.382286.903915.1910.73886.21867.1884.5363.540.0095.78478.922515.594306.6911.79986.21867.1884.5363.540.0095.78478.922515.594306.6911.791086.21867.1884.5363.540.0095.78478.922515.594306.6911.791186.21867.1884.5363.540.0095.78478.922515.594306.6911.791286.21867.1884.5363.540.0095.78478.922515.594306.6911.791384.48849.8482.8462.270.0093.86469.342465.284220.5511.561482.79832.8381.1961.030.0091.99459.952415.974136.1411.331581.13816.1879.5659.810.0090.15450.752367.654053.4111.11合計(jì)1105.0611088.761082.87811.770.001226.876135.0532228.2555136.03151.03平均73.62740.5872.1954.120.0081.79409.002148.553675.7310.078.4經(jīng)營(yíng)期固定費(fèi)用測(cè)算8.4.1固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用的劃分由于服務(wù)行業(yè)的特殊性，設(shè)施嚴(yán)格意義上的固定費(fèi)用只有折舊、攤銷費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，其余的費(fèi)用如行政管理費(fèi)、能源費(fèi)用、工資及福利費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)等屬于混和成本，分為變動(dòng)部分與固定部分。變動(dòng)費(fèi)用則包括宣傳推廣費(fèi)、和其他費(fèi)用。考慮消費(fèi)價(jià)格指數(shù)因素，除折舊、攤銷和財(cái)務(wù)費(fèi)用外，所有固定費(fèi)用在保持原有變動(dòng)比率的基礎(chǔ)上每年遞增3%。8.4.2期間費(fèi)用取定1、行政管理費(fèi)：包括辦公費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、應(yīng)酬費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷品、保險(xiǎn)費(fèi)、布草費(fèi)用、低值易耗品、屬于管理費(fèi)用范疇的稅金等，根據(jù)酒店及行業(yè)慣例，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況取定。取定固定行政管理費(fèi)為200萬(wàn)元/年；變動(dòng)行政管理費(fèi)為營(yíng)業(yè)收入的2%。2、工資及福利：包括員工工資、社會(huì)保險(xiǎn)、員工餐和其他福利開(kāi)支。員工餐費(fèi)按人均300元/月的標(biāo)準(zhǔn)取定。人均工資及福利總額為：2，400元/月（平均工資）+300元/月（社保等相關(guān)福利）+300元/月（員工餐費(fèi)）=3，000元/月。根據(jù)規(guī)模設(shè)計(jì)，員工總數(shù)約為300人（不含各類技師）?；诠べY的計(jì)算：固定工資及福利費(fèi)用為900萬(wàn)元/年，變動(dòng)工資部分為營(yíng)業(yè)收入的2%。3、能源費(fèi)用：包括水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、柴油費(fèi)、汽油費(fèi)等各種能源費(fèi)用設(shè)施固定水電能源費(fèi)用為400萬(wàn)元/年。變動(dòng)能源費(fèi)用為營(yíng)業(yè)收入的2%。4、宣傳推廣費(fèi)：包括廣告費(fèi)等其他推廣費(fèi)用，根據(jù)度假區(qū)慣例，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況編制宣傳推廣費(fèi)在度假區(qū)經(jīng)營(yíng)前期投入的費(fèi)用會(huì)較大，第1-2年為營(yíng)業(yè)收入的5%，在第三年的時(shí)候?qū)V告費(fèi)比率調(diào)低到2%。5、維修保養(yǎng)費(fèi):包括設(shè)備維修費(fèi)、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)，及預(yù)提部分二次裝修費(fèi)用及大額修理費(fèi)用等。固定部分為設(shè)備基本的維修保養(yǎng)費(fèi)，基期保養(yǎng)費(fèi)為80萬(wàn)元/年?；谧儎?dòng)維修保養(yǎng)費(fèi)為營(yíng)業(yè)額的0.5%，加上每年預(yù)提的中小裝修費(fèi)用、設(shè)備大修理基金等，比率為營(yíng)業(yè)收入的1%，維修保養(yǎng)費(fèi)比率共為1.5%。6、固定資產(chǎn)折舊:由于折舊年限是根據(jù)項(xiàng)目的主要固定資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命期確定的，因此固定資產(chǎn)的殘余價(jià)值較大，凈殘值率取定10%，本項(xiàng)目折舊年限統(tǒng)一為20年。本項(xiàng)目固定資產(chǎn)總額為16000萬(wàn)元，每年應(yīng)攤銷的折舊費(fèi)用為730萬(wàn)元，殘值為1600萬(wàn)元。（總投資18000萬(wàn)元-開(kāi)辦費(fèi)380萬(wàn)元-風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)資金1420萬(wàn)元）7、開(kāi)辦費(fèi)攤銷：開(kāi)辦費(fèi)攤銷與會(huì)計(jì)制度規(guī)定的攤銷方法不同，新會(huì)計(jì)制度規(guī)定開(kāi)辦費(fèi)在開(kāi)業(yè)后一次性攤銷完畢，但站在財(cái)務(wù)分析的角度，按5年攤銷。本項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)總額為380.00萬(wàn)元，前五年內(nèi)每