常見無效房屋買賣合同法律實務(wù)探悉

常見無效房屋買賣合同法律實務(wù)探悉常見無效房屋買賣合同法律實務(wù)探悉房屋買賣合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實復(fù)雜，交易周期漫長，商業(yè)風(fēng)險巨大，對交易當(dāng)事人利害攸關(guān),還涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、原承租戶的利益等多種問題，這些都離不開買房合同的效力問題。所以如何認(rèn)定房屋買賣合同的效力，顯得尤為重要。因而在房屋買賣糾紛訴訟中，雙方都應(yīng)首先考慮買房合同是否合法有效。筆者結(jié)合審判實踐僅就幾種常見無效房屋買賣合同的情形做一探討。一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。然而，在實際的房地產(chǎn)買賣中，因為一些不規(guī)范的操作時常會出現(xiàn)一手交了錢、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現(xiàn)的尷尬：要么缺少土地證，要么一時拿不出房產(chǎn)證。而一方面，賣方急于將房產(chǎn)出手;另一方面，買方卻望而卻步要撤出交易，紛爭由此而生。在這樣的情形下，法律是認(rèn)定解除交易還是交易繼續(xù)?我們就結(jié)合如下案例做一分析。2021年下半年，蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心簽了一份《認(rèn)購書》。雙方約定，蔡先生確定認(rèn)購和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅，房屋產(chǎn)權(quán)系曹某所有，總價為83萬元。雙方還確認(rèn)了該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號及房產(chǎn)面積。當(dāng)天，蔡先生向交易中心支付了3萬元定金，并保證在簽訂認(rèn)購書后15天內(nèi)與交易中心簽訂房屋買賣合同。交了定金后，蔡先生到房產(chǎn)和國土管理部門查證，發(fā)現(xiàn)那套別墅的房產(chǎn)證所有人確實是曹某，但土地證的所有人卻是某公司。經(jīng)進(jìn)一步了解，原來這家公司將那塊地轉(zhuǎn)讓給另一家公司后，另一家公司沒有辦理土地過戶手續(xù)，便在地上建了那套別墅并銷售給了曹某，曹某雖辦了房產(chǎn)證，但未經(jīng)國土管理部門辦理土地證。所以，到了約定簽訂買賣合同的那天，蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買賣合同，并要求交易中心退還他已付的定金。而交易中心則稱，該公司所代銷的房屋僅限于房產(chǎn)，不包括地產(chǎn)，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一個要求退錢，一個要求賣房，雙方協(xié)商不下，蔡先生訴諸法院。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅的產(chǎn)權(quán)人，沒有依法取得這套別墅占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)并領(lǐng)取權(quán)屬證書，而房地產(chǎn)交易中心將這套別墅代理銷售給蔡先生的行為，違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，法院一審判定：蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心簽訂的《認(rèn)購書》無效;交易中心應(yīng)返還蔡先生3萬元定金。交易中心不服一審判決提出上訴。其上訴理由有三：第一，蔡先生認(rèn)購該別墅時，是對該房產(chǎn)做了充分了解才同意認(rèn)購的。第二，《認(rèn)購書》上所有條款約定的都是“房產(chǎn)”，要求簽訂的也是“房屋”買賣合同，從未包括地產(chǎn)。第三，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)是兩個不同的產(chǎn)權(quán)，我國沒有實行房、地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則，而一審將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)混為一談，是錯誤的。就第三個理由，交易中心做了進(jìn)一步說明：首先，土地與建筑物各為獨立的不動產(chǎn)，因而房產(chǎn)與地產(chǎn)是兩個不同的產(chǎn)權(quán)，曹某依法領(lǐng)取了房產(chǎn)證，當(dāng)然有百分之百的權(quán)利處分該別墅，將之轉(zhuǎn)讓他人;其次，土地與房屋既然各為獨立的不動產(chǎn)，難免會出現(xiàn)土地與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致的情況。曹某只有房產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然只能處分房產(chǎn)權(quán)，而不能處分地產(chǎn)權(quán);再次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》在制定過程中，該法草案中曾規(guī)定：國家實行城市國有土地使用權(quán)和土地上的房屋等建筑物及其附著物所有權(quán)的主體一致，即房地產(chǎn)權(quán)利主體一致。但因?qū)徸h中有委員反對，這條規(guī)定后被刪除。所以，我國沒有實行房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則。交易中心同時指出，由于房地產(chǎn)交易操作中的不規(guī)范，歷史上不僅遺留了許多諸如有房產(chǎn)證沒有土地證的問題，就是現(xiàn)在全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，實踐中普遍存在房地產(chǎn)權(quán)利主體分離的現(xiàn)象，難道這些有房產(chǎn)證而沒有土地分割證的商品房，都不能轉(zhuǎn)讓嗎?對此，蔡先生則認(rèn)為，我國《城市房地產(chǎn)管理法》起草過程中，未形成正式法律文件的觀點，不能成為定案的依據(jù)。對方還稱“全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，難道這些有房產(chǎn)證而沒有土地分割證的商品房都不能轉(zhuǎn)讓嗎?”而事實上，本案中交易中心代銷的房產(chǎn)，連“大證”都沒有，根本談不上土地分割證的問題。中級法院二審認(rèn)為，我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》也規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)遵循“房屋所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，權(quán)利主體一致”的原則。所以，交易中心的抗辯理由，不符合法律規(guī)定。而該中心與蔡某簽訂《認(rèn)購書》，代理銷售的和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅，未依法取得土地使用權(quán)并領(lǐng)取土地證，違反了上述法律法規(guī)的規(guī)定，因此代銷房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，蔡先生有權(quán)拒簽買賣合同，并要求退還定金。終審判決：駁回上訴，維持原判。本案中合同雙方對房屋和土地權(quán)利主體是否必須一致的爭議，與我國房地產(chǎn)登記管理的歷史淵源有關(guān)。目前我國不動產(chǎn)登記機關(guān)分散，土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記，而且其所依據(jù)的法律也不同，房產(chǎn)權(quán)屬登記是按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》來執(zhí)行，土地權(quán)屬管理則按照國土資源部頒布的《土地登記規(guī)劃》執(zhí)行。但是，房屋和房屋附著的土地作為不動產(chǎn)的兩個范疇，有著先天的緊密聯(lián)系，在形態(tài)上這兩者也是密不可分的。人為將其剝離并由兩個部門管理，既不符合國際慣例，又給不動產(chǎn)權(quán)利人登記機關(guān)和司法機關(guān)帶來了很多麻煩，特別是在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和抵押時，分開操作除了導(dǎo)致法律上的問題以外，還可能導(dǎo)致法律的漏洞，客觀上也造成了社會實踐與司法實踐中的矛盾和爭議。目前，在法院的司法審判實踐中，基本上適用“房地一體的原則”。本案的判決也是根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓”。由于上訴人并未依法取得土地使用權(quán)證書，所以其代理銷售的房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，最終導(dǎo)致了銷售方的敗訴。此外，還需注意的一點是，我國《物權(quán)法(草案)》確定了我國不動產(chǎn)登記將實行統(tǒng)一登記制度，“即當(dāng)事人可以向房屋或土地登記機構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記”，相信隨著我國立法工作的不斷進(jìn)步和發(fā)展，類似的法律問題和法律爭議將會越來越少。二、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。但在實踐中要具體問題具體分析。如姜某與錢某是夫妻關(guān)系，2021年8月購買了某小區(qū)某幢406室房屋，產(chǎn)權(quán)登記在丈夫錢某名下。因夫妻矛盾姜某于2021年7月搬出406室住回娘家。2021年6月錢某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買賣合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過程中，錢某出示了房屋所有權(quán)證，帶蔡某實地察看了房屋，并謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，錢某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關(guān)于委托書屬姜某出具的證明。2021年8月蔡某付清了房款，領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住，對房屋還進(jìn)行了裝璜。嗣后，姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣，遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買賣無效。對該案的法律適用存在三種意見：第一種意見認(rèn)為，406室是姜某、錢某的夫妻共有財產(chǎn)，共同享有所有權(quán)，錢某處分夫妻共有財產(chǎn)未經(jīng)姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權(quán)，錢某與蔡某的房屋買賣無效;第二種意見認(rèn)為，406室房屋產(chǎn)權(quán)登記在錢某名下，在房屋買賣合同簽訂過程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產(chǎn)權(quán)屬錢某所有，交易過程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁?，依?jù)物權(quán)公示原則確認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效;第三種意見認(rèn)為，雖然錢某作為共有人之一處分了共有財產(chǎn)，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應(yīng)的房價，已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，姜某的損失可向錢某另行主張。第一種觀點從無權(quán)處分的角度著力保護(hù)共有人的權(quán)利，第二種觀點根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護(hù)財產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳點和適用上的合理性。第三種觀點蘊含著保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，針對房產(chǎn)部分共有人擅自出賣共有財產(chǎn)的復(fù)雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。筆者贊同第三種觀點。第一，有明確的法律根據(jù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的一般認(rèn)定無效，但第三人善意、有償取得財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有財產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符合司法解釋規(guī)定的情形，蔡某的合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù);第二，兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過錯原則，蔡某在房屋買賣過程中已盡有相應(yīng)的注意義務(wù)，按普通人的常識和能力，無從進(jìn)一步審查共有人姜某對出賣的意思表示，主觀上沒有過錯，錢某故意對蔡某和姜某隱瞞實情，完成了法律上認(rèn)可的房屋交付行為，致姜某的權(quán)利受到侵害，過錯責(zé)任在錢某，姜某可通過向過錯方主張賠償?shù)氖侄潍@得司法救濟(jì);第三，從社會效益的角度，若判令買賣無效，一則勢必發(fā)生返還財產(chǎn)的后果，造成法律關(guān)系再次調(diào)整，打破已形成的穩(wěn)定，并產(chǎn)生財產(chǎn)的耗費，二則帶來人們對房產(chǎn)交易安全疑慮，不利于維護(hù)動態(tài)交易安全。三、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。張先生兩年前在市區(qū)向某房產(chǎn)公司租了一間商鋪，簽了兩年的租賃合同，合同于2021年3月到期。2021年2月，房產(chǎn)公司準(zhǔn)備將這家商鋪出售，向張先生發(fā)出了《意見征詢書》，征詢購買意向。《意見征詢書》上列明房屋每平方米價格8500元，總價90多萬元，辦理手續(xù)的定金為2萬元。但當(dāng)3月份張先生的租賃合同快到期準(zhǔn)備向房產(chǎn)公司購買這間商鋪時，才得知房產(chǎn)公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。事后，張先生得知，王先生購買商鋪的總價只有85萬元，而且支付的定金也只有1萬元。張先生于是向法院起訴，要求房產(chǎn)公司解除與王先生的合同，并以與王先生簽訂的購房條件與自己簽訂合同。法院審理認(rèn)為，根據(jù)民法通則和合同法的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋時，應(yīng)當(dāng)提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。房產(chǎn)公司雖然在出售房屋前征詢了承租人張先生的意見，但沒有把給予王先生的優(yōu)惠條件告知張先生，而且在3個月期限未滿時就與王先生簽訂合同，其行為已經(jīng)侵犯了張先生的優(yōu)先購買權(quán)。法院最后判令房產(chǎn)公司與王先生簽訂的買賣合同無效，由房產(chǎn)公司按照與王先生簽訂的合同條款與張先生簽訂合同。我國《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ?984年《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》規(guī)定：“房主出賣房屋時在同等條件下，原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見試行》第118條規(guī)定：“承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！币虼耍诖税钢?，房產(chǎn)公司與王先生簽訂的購房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優(yōu)先購房權(quán)，張先生的訴訟請求理應(yīng)得到法院的支持。一方面，根據(jù)最高人民法院《意見》(試行)第118條的規(guī)定，出租人出賣房屋時未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買權(quán)機會的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知，承租人的先買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對抗第三人。依《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在股東依法轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額時，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉(zhuǎn)讓行為無效。所以，其他股東或者合伙人的先買權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買權(quán)是否具有物權(quán)的效力，不無疑問。依照最高人民法院《意見》(試行)第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意，有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法利益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動產(chǎn)時是惡意的(不論有償或者無償)，享有先買權(quán)的共有人可以請求人民法院宣告該不動產(chǎn)買賣是無效的;第三人在取得不動產(chǎn)時是善意的、有償?shù)?，并且依法辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，享有先買權(quán)的共有人就不能主張該不動產(chǎn)買賣無效，只能向出賣該不動產(chǎn)的共有人請求損害賠償。另一方面，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買權(quán)，否則，先買權(quán)人無限拖延表示是否購買，義務(wù)人出賣其不動產(chǎn)的權(quán)利就無法得到實現(xiàn)。所以，最高人民法院《意見》(試行)第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的，視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對于共有人出賣不動產(chǎn)時，對其他共有人有無通知義務(wù)，法無明文，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣人負(fù)有通知義務(wù)。出賣人及時告知先買權(quán)人后，先買權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購買表示的，即喪失先買權(quán)，出賣人可以將其不動產(chǎn)出賣給第三人。四、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;3、依法收回土地使用權(quán)的;4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;5、權(quán)屬有爭議的;6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。舉例說明：2021年7月美籍華人孫先生，與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓給孫先生，總價款68萬元。當(dāng)天，孫先生即向李某交付定金4萬元。按雙方約定，余款64萬元應(yīng)在土地證、房產(chǎn)證辦到孫先生的名下后，由孫先生一次性付清。后經(jīng)雙方協(xié)商，孫先生又付了20多萬元房款后，李某同意讓孫先生入住。入住后孫先生又付了部分房款雙方也辦結(jié)了土地證過戶手續(xù)。但孫先生事后得知，李某的這套房尚未辦理報建手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記。為了買下這套房，孫先生不僅補辦了相關(guān)手續(xù)，還繳納了有關(guān)費用及罰款。2021年1月，孫先生取得了房產(chǎn)證。李某得知孫先生已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，便要求向他支付購房余款36萬元。孫先生則稱，李某利用他不了解中國法律及土地、房屋等情況，故意隱瞞房屋屬違章建筑的事實，與他簽訂了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，因而主張兩人簽的協(xié)議無效，提出退房。兩人各執(zhí)其理，爭執(zhí)不下。李某遂將孫先生告上法庭，提起要求支付購房余款之訴;而孫先生也一肚子委屈，向法庭反訴要求退房并追回已付的37萬余元。一審法院受理了此案。經(jīng)審理認(rèn)為，孫先生和李某簽訂的是房屋買賣合同，李某具有該房的土地使用權(quán)，其簽訂合同時雖尚未依法登記領(lǐng)取房產(chǎn)證，但孫先生使用受讓的房屋后，已依法補辦了相關(guān)的手續(xù)，并辦結(jié)了房產(chǎn)證，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這一買賣房屋的合同，是雙方的真實意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)屬有效合同，受法律保護(hù)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行下去，即孫先生應(yīng)當(dāng)向李某付清購房余款。2021年9月，一審判決：孫先生應(yīng)向李某支付余款近36萬元;李某應(yīng)向?qū)O先生償付相關(guān)費用5.8萬余元。堅持該買賣合同無效，雙方應(yīng)互相返還的孫先生上訴后，中級法院二審認(rèn)為，雖然李某與孫先生簽訂合同時，轉(zhuǎn)讓的房屋并不具備轉(zhuǎn)讓條件，但是，孫先生在受讓該房后，在一審訴訟前，已補辦了相關(guān)手續(xù)，取得了房產(chǎn)證，作為買房人其購買目的已經(jīng)實現(xiàn)。根據(jù)我國有關(guān)司法解釋，兩人的房屋買賣行為，可認(rèn)定為有效，應(yīng)繼續(xù)履行。本案所涉及的則是房屋轉(zhuǎn)讓時是否辦理房屋權(quán)屬登記的法律問題。主要涉及兩個法律規(guī)定。其一，是我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，這條法律的禁止性規(guī)定有兩層含義：第一，未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書的人不是法律意義上的所有權(quán)人;第二，非所有權(quán)人不得從事房地產(chǎn)的處分行為。這兩層含義中所體現(xiàn)出的立法背景和目的主要就是為了防止房地產(chǎn)炒作和避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的問題;其二，就是最高人民法院關(guān)于審理房屋買賣糾紛案件的有關(guān)司法解釋。根據(jù)司法解釋的規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓人在與被轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，其所轉(zhuǎn)讓的房屋不具備轉(zhuǎn)讓條件。但是在訴訟前已依法補辦了相關(guān)手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證。上訴人孫某的買房目的已經(jīng)實現(xiàn)，則上述房屋買賣行為可以認(rèn)定有效?！边@一條司法解釋的規(guī)定主要是從市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)，要保護(hù)市場中交易雙方的安全。所以盡管在簽訂合同時是沒有具備轉(zhuǎn)讓條件，但是只要在訴訟前已依法補辦了相關(guān)手續(xù)，則最后法院在審判實踐中對其有效性還是予以認(rèn)可的。五、單位違反規(guī)定購房，合同無效機關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準(zhǔn)賣給原補貼單位或房管機關(guān)，否則也無效。綜上所述，如何把握房屋買賣合同的效力，有著較強的理論性和實踐性。然而這些問題確實在司法實務(wù)方面存在著較大的認(rèn)識誤區(qū)，《合同法》的立法要義，我們要認(rèn)真學(xué)習(xí)和研究，從實質(zhì)上理解和把握其精神實質(zhì)，這對我們走出誤區(qū)和指導(dǎo)實踐是十分重要的。

合同號：簽訂日期：簽約地點：貨物買賣合同甲方：新疆特變電工國際成套工程承包有限公司乙方：根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)，甲乙雙方本著平等、自愿的原則，經(jīng)充分友好協(xié)商，訂立本合同。貨物甲方愿意按本合同規(guī)定的條件及價格向乙方購買，乙方愿意按本合同規(guī)定的條件和價格向甲方出售如下貨物：序號貨物名稱型號/規(guī)格單位數(shù)量單價（元）總價(元)

合同金額：人民幣（含增值稅）：交貨時間、地點、方式、風(fēng)險：交貨時間：。乙方應(yīng)在交貨前__10__個工作日，以書面形式通知甲方貨已備妥并通知甲方具體交貨時間。如因乙方未能有效、及時通知甲方，導(dǎo)致雙方未能按時交接貨物的，視為乙方未按時交貨。交貨地點：__。交貨方式：貨物必須交付給甲方或者甲方書面指定的代理人或收貨人，并以甲方或甲方書面指示的代理人或收貨人書面簽收單據(jù)作為交接貨證明。該接貨證明僅作為貨物運到的證明，不得作為貨物驗收合格的證明，貨物驗收按照本合同檢驗規(guī)定進(jìn)行。交貨內(nèi)容：乙方提供的貨物應(yīng)包括：本合同及附件規(guī)定的設(shè)備、相關(guān)配件、專用工具以及其他甲方要求提供的各類文件和單證,包括但不限于技術(shù)資料、使用說明書、安裝維修操作手冊、零部件手冊、換證憑單、質(zhì)量證明書、合格書等。如若短缺，均不能視為乙方完成交貨義務(wù)。貨物的所有權(quán)及風(fēng)險承擔(dān)：根據(jù)本合同貨物交付的規(guī)定，乙方一經(jīng)將貨物交付甲方，貨物的所有權(quán)即屬于甲方，貨物因意外毀損滅失的風(fēng)險亦歸甲方承擔(dān)。貨物運抵指定交貨地點并由甲方或甲方指定代理人或收貨人簽收書面收貨單據(jù)前發(fā)生的一切貨物毀損、滅失的風(fēng)險、損失和費用由乙方承擔(dān)。包裝及嘜頭：乙方應(yīng)依照慣常合理的商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對貨物進(jìn)行包裝，并符合出口標(biāo)準(zhǔn)。所有交付貨物應(yīng)具有適合遠(yuǎn)洋和內(nèi)陸運輸以及多次搬運、裝卸的堅固包裝，并根據(jù)貨物的特點和需要，采取防潮、防雨、防銹、防震、防腐蝕等的保護(hù)措施，以保證貨物安全無損地運抵使用國目的地，即甲方告知的貨物最終使用地。如由于包裝原因產(chǎn)生貨物毀損、銹蝕、丟失等損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)因此發(fā)生的一切責(zé)任并賠償該損失。乙方應(yīng)當(dāng)保證提供準(zhǔn)確、真實的有關(guān)貨物包裝信息，包括但不限于貨物尺寸、重量、件數(shù)等，如果由于乙方提供的信息不準(zhǔn)確而導(dǎo)致的任何甲方出口費用的增加，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一切責(zé)任并賠償該損失。包裝物不回收，不另收費。包裝費用由乙方承擔(dān)。嘜頭：根據(jù)甲方指示，乙方應(yīng)在每個包裝箱鄰接的二個側(cè)面上，用不退色的油漆或油墨以明顯易見的文字字樣印刷以下嘜頭標(biāo)記(見附件)。乙方應(yīng)在包裝箱外部刷上箱號，箱號應(yīng)當(dāng)連續(xù)，并且標(biāo)注出總數(shù)。乙方應(yīng)按甲方的要求提供貨物裝箱單，并且在包裝箱中裝一份中英文貨物裝箱單。包裝要求：對于海運貨物，如果單件貨物重量超過18噸或長度超過12米或?qū)挾瘸^2.7米或高度超過3米，乙方應(yīng)在交付運輸前_對于易燃、易爆等有害、危險的貨物或存放溫度需特別考慮處置的貨物，乙方應(yīng)將貨物的名稱、特性，特殊的搬運方法，保護(hù)措施和發(fā)生意外的應(yīng)急方法提供給甲方有關(guān)中英文說明，以便甲方做出合理安排。乙方應(yīng)按照甲方的要求，對木質(zhì)包裝物進(jìn)行熏蒸除害處理。如本合同對貨物包裝有具體要求或不同于行業(yè)慣例的特殊要求的，乙方的包裝應(yīng)符合本合同的要求。貨款的支付：支付按下列方式進(jìn)行【1】合同生效后10個工作日內(nèi)，甲方向乙方支付合同金額的30%作為預(yù)付款?！?】甲方收到乙方提交的貨物和甲方認(rèn)可的增值稅發(fā)票以及由最終用戶出具驗收合格證明后向乙方支付合同金額_30_%的貨款?！?】甲方在收匯后10個工作日內(nèi)，向乙方支付合同金額_35_%的貨款?！?】合同金額的_5%_作為質(zhì)量保證金，質(zhì)保期滿后，如貨物無任何質(zhì)量問題，甲方向乙方支付質(zhì)保金。乙方開戶銀行：戶名：銀行帳號：乙方確認(rèn)本款前述各項信息準(zhǔn)確無誤，若因乙方提供的前述有關(guān)信息有誤，導(dǎo)致甲方不能按本合同約定正確、及時履行付款義務(wù)的，甲方無須承擔(dān)任何違約責(zé)任；如款項已按乙方提供的上述信息實際支付則應(yīng)視為甲方已履行付款義務(wù)；同時，乙方不能以此為理由不按期、適當(dāng)、全面履行其合同義務(wù)。監(jiān)造：甲方有權(quán)派人或委派第三方監(jiān)理機構(gòu)到工廠進(jìn)行監(jiān)造。乙方應(yīng)在貨物生產(chǎn)開始的一周前書面通知甲方。監(jiān)造期間，乙方應(yīng)對甲方監(jiān)造人員的工作給予積極配合，對提出的問題及時整改。甲方是否進(jìn)行監(jiān)造，都不減少或免除乙方對貨物質(zhì)量的責(zé)任。如果貨物存在未整改的問題，監(jiān)理人員有權(quán)要求乙方不得發(fā)貨。在得到甲方的書面認(rèn)可后，乙方才可發(fā)運。甲方在監(jiān)造期間所發(fā)生的與監(jiān)造有關(guān)的費用，由甲方自行承擔(dān)。如因乙方原因?qū)е卤O(jiān)造日期延長，由此產(chǎn)生的監(jiān)造費用由乙方承擔(dān)。如導(dǎo)致交貨期延遲，乙方應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切損失。技術(shù)和質(zhì)量要求：貨物質(zhì)量和技術(shù)要求必須符合本合同所附技術(shù)協(xié)議及雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。貨物質(zhì)量應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格符合本合同及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，否則甲方有權(quán)拒絕接收貨物。貨物的檢驗：乙方必須在交貨之前對貨物質(zhì)量、規(guī)格、性能和數(shù)量等進(jìn)行全面的檢驗，并簽發(fā)質(zhì)量合格證明書。乙方應(yīng)根據(jù)甲方的要求對于甲方或甲方的客戶或第三方檢驗機構(gòu)在乙方工廠檢驗貨物提供一切必要的便利。貨物在乙方工廠的檢驗，應(yīng)經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，該檢驗并不替代國外最終用戶對貨物的驗收，且不減少或免除乙方對貨物質(zhì)量的責(zé)任。經(jīng)過檢驗發(fā)現(xiàn)貨物的質(zhì)量、包裝和甲方要求提供的各類文件和單證技術(shù)資料等不符合本合同規(guī)定的，甲方有權(quán)要求乙方及時整改、修理和更換，或有權(quán)拒收、退貨、解除合同以及獲得賠償。乙方負(fù)責(zé)完成法定商檢貨物的商檢手續(xù)，取得商檢機構(gòu)出具的有關(guān)換證憑單等證書，費用由乙方自行承擔(dān)。所取得的換證憑單在交貨時遞交甲方?，F(xiàn)場安裝調(diào)試：乙方應(yīng)按時完成設(shè)備在現(xiàn)場的安裝與調(diào)試，達(dá)到合同約定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。甲方在安裝與調(diào)試過程中應(yīng)提供必要的協(xié)助。乙方保證在設(shè)備安裝調(diào)試前確定出國服務(wù)人員，并及時通知甲方。乙方人員必須參加設(shè)備的安裝調(diào)試的簽字驗收工作，確保安裝調(diào)試的服務(wù)質(zhì)量。在安裝調(diào)試期間，如果乙方提供的設(shè)備、材料有缺陷或由于乙方技術(shù)人員的指導(dǎo)錯誤或乙方提供的技術(shù)資料、圖紙、說明書的錯誤造成國外最終用戶設(shè)備、材料損壞，乙方應(yīng)采取必要的補救措施，并賠償甲方一切損失。設(shè)備整機經(jīng)聯(lián)運測試完全符合約定的技術(shù)指標(biāo)，最終用戶簽字驗收后，即完成了對全部設(shè)備的最后驗收。在貨物安裝調(diào)試的過程中，由于乙方的過錯發(fā)生的所有人身傷害或財產(chǎn)損失，均由乙方承擔(dān)，除非該傷害或損失是由甲方故意所造成的。技術(shù)服務(wù)和培訓(xùn)乙方需根據(jù)甲方要求提供貨物在使用現(xiàn)場的安裝、調(diào)試、性能試驗、運行、檢修以及質(zhì)保期內(nèi)的維護(hù)、維修等服務(wù)。乙方應(yīng)按照甲方所要求的人員資質(zhì)，派__1__人到貨物使用現(xiàn)場進(jìn)行服務(wù)，如所派人員屬國家或行業(yè)規(guī)定的特殊工種，必須持有相關(guān)資質(zhì)證書。服務(wù)期限為__30天__。乙方人員的食宿及交通費用由__乙方_支付。乙方應(yīng)為其人員提供個人勞動安全防護(hù)用品。乙方保證派出服務(wù)人員身體健康，勝任所承擔(dān)的工作，并對其人員進(jìn)行相關(guān)HSE培訓(xùn)，同時應(yīng)按甲方要求，接受甲方組織的HSE培訓(xùn)。乙方負(fù)責(zé)為其派遣的出國人員辦理護(hù)照并購買甲方要求的人身保險，甲方負(fù)責(zé)協(xié)助辦理簽證等出國手續(xù)。乙方提供在工廠和在貨物使用現(xiàn)場的培訓(xùn)，確保國外最終用戶和甲方要求的其他人員能夠完全正確地操作設(shè)備。因乙方不提供上述服務(wù)影響貨物的驗收及使用，甲方有權(quán)向乙方追索由此造成的損失。乙方派出人員在提供售后服務(wù)期間染病，醫(yī)療和住院費用由乙方負(fù)擔(dān)，甲方為其治療提供必要的協(xié)助和幫助。對于不能勝任本職工作的，不服從甲方或甲方指定一方管理、指揮，不遵守相關(guān)規(guī)章制度和當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)的，或因病無法正常工作的人員，根據(jù)甲方或甲方指定一方的要求，乙方有責(zé)任對其派出人員及時更換；所發(fā)生費用由乙方承擔(dān)。乙方應(yīng)保證其派出人員服從甲方或甲方指定的委托人的管理和指揮，遵守國外最終用戶、甲方、CNPC及甲方指定的委托人的相關(guān)規(guī)章制度，遵守所在國的法律法規(guī)。乙方人員導(dǎo)致自身、他人的人身或財產(chǎn)損害時，乙方應(yīng)承擔(dān)一切責(zé)任和損失。一旦出現(xiàn)工傷、事故，事故損失由經(jīng)調(diào)查確認(rèn)的責(zé)任方承擔(dān)。乙方的保證：乙方保證第三方不向甲方主張任何權(quán)利，包括但不限于所有權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等。如有涉及以上權(quán)利的訴訟、仲裁或其他行政程序，乙方將承擔(dān)全部責(zé)任，并賠償甲方可能因此而受到的一切損失。乙方保證所提供的貨物是全新制造的,其質(zhì)量、性能符合合同的技術(shù)規(guī)格和其他規(guī)定并能夠滿足工藝操作要求。貨物質(zhì)量保證期從到達(dá)最終用戶使用地起開始計算__12_個月，或者從最終用戶簽署驗收合格證書起開始計算_12__個月，以先到為準(zhǔn)。在質(zhì)量保證期內(nèi),貨物出現(xiàn)質(zhì)量問題，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)免費更換和修理，同時賠償由此給甲方造成的所有損失。貨物的質(zhì)保期也按其由于存在質(zhì)量問題而停止使用的時間相應(yīng)予以延長。發(fā)生質(zhì)量問題的零（備）件的質(zhì)量保證期，從乙方更換和修理后的次日起重新計算。乙方保證根據(jù)甲方的要求和商業(yè)慣例提供貨物的售后服務(wù)。在質(zhì)量保證期內(nèi)，貨物如出現(xiàn)質(zhì)量問題，且乙方不能按甲方的要求及時解決，質(zhì)量保證金將不再支付，同時甲方保留向乙方進(jìn)一步索賠的權(quán)利。違約責(zé)任和索賠：雙方均應(yīng)嚴(yán)格遵守本合同各項條款規(guī)定，全面、適當(dāng)、及時地履行合同義務(wù)。雙方同意一旦發(fā)生違約，按下列規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。如乙方遲延交貨，每遲交一天，乙方應(yīng)按照合同金額的_2_‰向甲方支付違約金，最高不得超過合同金額的_5__%。該違約金甲方可在向乙方支付貨款時自動抵扣；遲延交貨超過__20_天，甲方有權(quán)解除合同。但甲方解約并不影響甲方要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任及支付遲交貨罰款的權(quán)利。除前款規(guī)定外，如乙方違反了在本合同中的承諾或保證，乙方應(yīng)向甲方支付合同金額的_10％的違約金。如該違約金不足以彌補甲方的實際損失，乙方還應(yīng)賠償其差額。不可抗力：甲、乙雙方的任何一方因不可抗力，如火災(zāi)、地震、臺風(fēng)、洪水等自然災(zāi)害及其它不可預(yù)見、不可避免、不可克服的事件不能履行合同時，應(yīng)在不可抗力事件發(fā)生后的24小時內(nèi)向?qū)Ψ酵▓蟛荒苈男谢虿荒芡耆男械睦碛?，因不可抗力而不能履行合同的受阻方?yīng)在不可抗力發(fā)生后7天內(nèi)向另一方提供有關(guān)主管政府機關(guān)對不可抗力事件發(fā)生的證明。如果不可抗力事故持續(xù)超過__30_天，非受阻方有權(quán)用書面通知受阻方終止合同，該通知自發(fā)出時立即生效。受阻方或雙方有義務(wù)采取措施，將因不可抗力造成的損失降低到最低程度。保密條款：未經(jīng)甲方事先書面同意，乙方不得向第三方透露合同及其相關(guān)的一切信息。包括但不限于相關(guān)的計劃、圖紙、樣式、樣本、設(shè)計基礎(chǔ)、用戶資料等信息。如一方違反本條款的約定,則應(yīng)賠償給對方造成的損失。不