房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與對策

PAGEPAGE8房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)在狀況與對策【內(nèi)容內(nèi)容內(nèi)容內(nèi)容摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，融資問題關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。本文從我們國家房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)在狀況出發(fā)，分析了我們國家房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題，并針對這些問題提出了一些解決對策。【本文本文本文本文關(guān)鍵詞語語語語】房地產(chǎn);現(xiàn)在狀況;對策;融資一、引言房地產(chǎn)業(yè)是我們國家國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對于拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有主要的作用。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金需求量大、投資成本高、回收期長、牽涉面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持。房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)過就是一個(gè)資金轉(zhuǎn)化的經(jīng)過，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，資金問題是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可忽視的一個(gè)主要問題。因而對房地產(chǎn)業(yè)融資問題的研究，不只對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有主要的意義，對于我們國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也具有宏大的現(xiàn)實(shí)意義。二、我們國家房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)在狀況分析當(dāng)下我們國家房地產(chǎn)企業(yè)融資來源重要有銀行貸款、股票融資、自籌資金、融資租賃、企業(yè)債券、信托融資等方式。從構(gòu)造上能夠劃分為銀行貸款、自籌資金、其他資金來源(重要包含國家預(yù)算內(nèi)資金、債券、社會(huì)集資、個(gè)人資金、無償捐贈(zèng)的資金及用征地遷移補(bǔ)償費(fèi)、移民費(fèi)等進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的資金)三個(gè)項(xiàng)目，這三個(gè)項(xiàng)目占到總資金的95%以上。2012年我們國家房地產(chǎn)企業(yè)共融資96538億元，其中來自銀行貸款的部分為14778億元，占15、3%;房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金39082億元，占比40、5%;其他資金來源42274億元，占43、8%，其中個(gè)人按揭貸款為26558億元，占28%。2013年1至11月我們國家房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款17667億元，占籌資總額的16、14%;自籌資金42742億元，占比39%;個(gè)人按揭貸款30534億元，占比28%。由這些數(shù)據(jù)能夠看出當(dāng)下我們國家房地產(chǎn)融資中，銀行貸款比重最高，直接銀行貸款以及個(gè)人按揭貸款比重到達(dá)40%以上，其次是企業(yè)自籌資金，僅次于銀行貸款，其他融資方式獲得資金較少。三、我們國家房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題1、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一當(dāng)下我們國家房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依靠銀行貸款，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占領(lǐng)主導(dǎo)地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。這種對銀行貸款的過于依靠，使得銀行信貸成為我們國家房地產(chǎn)業(yè)最主要的輸血者，成了房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)主要支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)2006到2013年間我們國家房地產(chǎn)企業(yè)融資來源中，直接的銀行貸款平均為18%，在其他資金來源中按揭貸款占25%，來自銀行的資金一共占到了43%。大量的銀行貸款使得銀行資金參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全經(jīng)過，晦氣于我們國家房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資集中于銀行貸款，容易誘發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)，一旦國家政策有變，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行難以獲得資金，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈就會(huì)斷裂，這樣不只會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)帶來致命打擊，而且對我們國家銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定以及金融安全也會(huì)帶來嚴(yán)重的影響。因而我們必需認(rèn)識到這種融資渠道單一化的弊端，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的融資構(gòu)造，促使房地產(chǎn)業(yè)更好的為我們國家國民經(jīng)濟(jì)效勞。2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理軟弱，信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)較高據(jù)統(tǒng)計(jì)2013年我們國家共有房地產(chǎn)企業(yè)8萬多家，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，跨區(qū)域影響力較小，內(nèi)部管理軟弱，風(fēng)險(xiǎn)控制能力較差。企業(yè)管理層對風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足，更多的關(guān)注怎樣解決風(fēng)險(xiǎn)，而不是怎樣防備風(fēng)險(xiǎn)，缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急辦法。內(nèi)部管理軟弱使得一些房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力遭到嚴(yán)重影響，信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)較高，這在一定水平上加劇了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)一些不良資產(chǎn)，一些企業(yè)以至出現(xiàn)無法歸還貸款而跑路的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)，信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)較高是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)融資難的主要原因之一。3、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)不完善當(dāng)下我們國家于房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)的法律法規(guī)較少，有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法規(guī)不能構(gòu)成科學(xué)有效的體系，缺乏互相一致性和協(xié)調(diào)性，這在很大水平上制約著我們國家房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展。當(dāng)下我們國家只要〔公司法〕和〔擔(dān)保法〕兩部法律牽涉到了房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)定，但這兩部法律中對融資的規(guī)定很模糊，可把持性較弱，在實(shí)際中無法對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行指點(diǎn)和監(jiān)管，沒有發(fā)揮法律應(yīng)有的作用。在發(fā)達(dá)國家，市場是對資金調(diào)節(jié)的重要手段，國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控都是有法可依，而我們國家由于缺乏詳細(xì)的法律規(guī)定，只能依靠行政手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，如最最最最近幾年我們國家各地實(shí)行的限購政策，對需求進(jìn)行抑制，導(dǎo)致一部分限制資金無法進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，影響了房地產(chǎn)業(yè)融資的來源。相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，使部分新興的融資方式在發(fā)展經(jīng)過中沒有明確的法律條例作為支撐和后盾，使資金借貸者與資金使用者之間的利益關(guān)系無法有效的得到平衡。4、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資方面的專業(yè)人才房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有較高的專業(yè)技術(shù)性，企業(yè)應(yīng)結(jié)合本身實(shí)力，項(xiàng)目規(guī)模等情況對需求資金進(jìn)行計(jì)算，然后比照各種融資方式的成本，選擇適宜的融資規(guī)模以及融資方式。這些都需要精通財(cái)政，投資，熟悉資本市場發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)技術(shù)人才的參與。而我們國家當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)在融資前并沒有進(jìn)行這些評估與計(jì)算，往往是根據(jù)企業(yè)負(fù)責(zé)人的意志盲目融資，只重規(guī)模不重效益，為企業(yè)帶來了較大的風(fēng)險(xiǎn)。例如一些房地產(chǎn)企業(yè)往往不考慮其他的融資方式，只關(guān)注銀行貸款，而且不管本身的需求是多少，貸到的錢越多越好，最后往往導(dǎo)致大量資金的閑置，或者資金無法回籠，使企業(yè)陷入財(cái)政窘境。四、優(yōu)化我們國家房地產(chǎn)企業(yè)融資對策分析1、構(gòu)建多元化的融資渠道的十六屆三中全會(huì)中初次提出要鼎力發(fā)展資本市場，擴(kuò)大直接融資比例，我們國家房地產(chǎn)企業(yè)要積極發(fā)展除銀行貸款以外的其他融資方式，構(gòu)建多元化的融資渠道，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。首先鼎力推進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托是指投資者將資金委托給信托公司，然后再由信托公司投資給房地產(chǎn)公司或者房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資方式。該融資方式在國外發(fā)達(dá)國家已經(jīng)得到了較好的發(fā)展，而我們國家當(dāng)下仍處于起步階段，因而我們國家能夠能夠通過學(xué)習(xí)國外成熟的房地產(chǎn)信托形式，并結(jié)合我們國家的詳細(xì)情況，逐步建立合適我們國家的房地產(chǎn)信托融資形式;其次，鼎力推進(jìn)融資租賃業(yè)務(wù)。在發(fā)達(dá)國家中，融資租賃業(yè)務(wù)是僅次于銀行貸款的第二大融資來源，在我們國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展融資租賃業(yè)務(wù)不只能夠拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的問題，而且還為我們國家房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)外資創(chuàng)造了條件;最后，加快發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金是首先通過發(fā)行受益憑證在資本市場上募集資金，然后再投資于房地產(chǎn)市場的一種資金籌集方法。房地產(chǎn)投資基金能夠有效的減輕我們國家房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，減輕對銀行貸款的依靠性，拓寬資金來源。2、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理企業(yè)內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理，提升經(jīng)營效率，有效化解風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)來說更是如此。由于當(dāng)下我們國家許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不合理，制約了企業(yè)的融資能力，因而房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建設(shè)，重要包含完善會(huì)計(jì)系統(tǒng)的建立，提升管理人員對內(nèi)部控制的認(rèn)識，完善公司治理構(gòu)造，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，提升企業(yè)信譽(yù)等級，進(jìn)而使企業(yè)有能力擴(kuò)大融資來源。3、完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)我們國家房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展離不開健全的法律體系，我們國家當(dāng)下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)在一定水平上制約了我們國家房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀態(tài)，因而我們必需借鑒國外成熟市場法律狀態(tài)，并結(jié)合我們國家房地產(chǎn)市場詳細(xì)情況，完善我們國家現(xiàn)前階段的相關(guān)法律法規(guī)。要在〔公司法〕、〔合同法〕、〔民法〕等法律中完善企業(yè)融資的相關(guān)規(guī)定，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)融資的范圍以及違約后果，進(jìn)而進(jìn)一步約束我們國家房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。4、培養(yǎng)房地產(chǎn)融資專業(yè)人才房地產(chǎn)企業(yè)要想擴(kuò)大融資渠道，提升融資能力，必需具有一批高素質(zhì)的精通房地產(chǎn)金融的專業(yè)人才。房地產(chǎn)金融到不只牽涉房地產(chǎn)市場，而且還牽涉資本市場，比較復(fù)雜。因而企業(yè)要培養(yǎng)一批精通財(cái)政、金融、法律、房地產(chǎn)等方面知識的人才，只要這樣房地產(chǎn)企業(yè)能力提升融資能力