(修改) 房地產(chǎn)金融概述課件

第一章房地產(chǎn)金融概述第一節(jié)房地產(chǎn)金融一、房地產(chǎn)金融的涵義（一）房地產(chǎn)房地產(chǎn)：具一定的權(quán)屬關(guān)系的房屋與土地的總和。

包括：１、土地：包括地表及有限向上和向下延伸的空間及其范圍內(nèi)的物質(zhì)。２、附著物：以房屋為主體的附于土地之上的人類(lèi)創(chuàng)造及自然生成物。３、附屬物：房地社會(huì)存在形式，即社會(huì)通過(guò)法律或習(xí)慣形成的附屬于房地之上的各項(xiàng)權(quán)利。（二）房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)金融：以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)而進(jìn)行的資金融通活動(dòng)。

基本任務(wù)：運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中資金的良性循環(huán)。

具體業(yè)務(wù)：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開(kāi)辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)貸款，房地產(chǎn)投資、信托、保險(xiǎn)、典當(dāng)和貨幣結(jié)算，代理房地產(chǎn)有價(jià)證券的發(fā)行與交易等。３、區(qū)別：政策性房地產(chǎn)金融自營(yíng)性房地產(chǎn)金融主要目的非盈利，政策性盈利資金來(lái)源強(qiáng)制性自主性資金運(yùn)用專(zhuān)向性，優(yōu)惠性自主性（三）按放款形式分為信用放款和擔(dān)保放款１、信用放款：憑借款人的信譽(yù)，無(wú)須提供任何擔(dān)保的融資活動(dòng)。２、擔(dān)保放款：借款人需提供第三人擔(dān)保，或提供財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動(dòng)，即人和物的擔(dān)保。３、區(qū)別：是否需要擔(dān)保三、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)１、集中性

房地產(chǎn)是特大商品，其內(nèi)在特殊性決定了其在再生產(chǎn)過(guò)程中必須有巨額資金投入，必須有專(zhuān)門(mén)金融機(jī)構(gòu)的參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來(lái)源。４、資金增值性

G—W〈…P…Wˊ(W+△Wˊ)—Gˊ(G+△G)

PMA①②③①購(gòu)買(mǎi)階段：即投入資金，購(gòu)置土地，建筑材料，組織勞動(dòng)力②生產(chǎn)階段：組織生產(chǎn)要素，進(jìn)行建設(shè)施工，形成新的房地產(chǎn)③售賣(mài)階段：將形成的房地產(chǎn)投入流通，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的使用價(jià)值和價(jià)值５、風(fēng)險(xiǎn)性

①政策風(fēng)險(xiǎn)②決策風(fēng)險(xiǎn)③自然風(fēng)險(xiǎn)④財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的界定（一）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的概念傳統(tǒng)定義：①房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：進(jìn)行房地產(chǎn)資金融通活動(dòng)的場(chǎng)所。②房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：指以各種房地產(chǎn)金融工具為對(duì)象而發(fā)生的交易。

內(nèi)容：１、資金的籌措２、資金的運(yùn)用（房地產(chǎn)貸款）３、資金的融通（金融手段和工具）４、政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控綜上：房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的定義：

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是為保證房地產(chǎn)的健康發(fā)展，圍繞房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)而開(kāi)展的金融工具的交易，以及由此而形成的借貸、信用、供求等關(guān)系。２、按地域空間劃分：（１）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)（２）國(guó)際房地產(chǎn)金融市場(chǎng)３、按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)劃分：（１）政策性房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：專(zhuān)門(mén)進(jìn)行政策性房地產(chǎn)金融活動(dòng)的市場(chǎng)。（２）商業(yè)性房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：以盈利為目的的商業(yè)原則進(jìn)行房地產(chǎn)資金交易活動(dòng)的市場(chǎng)。４、按實(shí)物形態(tài)劃分：（１）房產(chǎn)金融市場(chǎng)：圍繞房屋的再生產(chǎn)發(fā)生的資金的資本融通活動(dòng)所形成的市場(chǎng)。（２）地產(chǎn)金融市場(chǎng)：圍繞地產(chǎn)的再生產(chǎn)發(fā)生的資金的資本融通活動(dòng)所形成的市場(chǎng)。（３）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：圍繞整體房地產(chǎn)的再生產(chǎn)發(fā)生的資金的資本融通活動(dòng)所形成的市場(chǎng)。

房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)借款人居民個(gè)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑企業(yè)其它經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)金融中介商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行其它金融機(jī)構(gòu)金融市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者金融市場(chǎng)保險(xiǎn)公司養(yǎng)老基金退休基金銀行個(gè)人金融市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者房地產(chǎn)抵押住房抵押貸款住房抵押證券資金抵押或信用資金證券股票資金證券股票資金６、按融資工具劃分：（１）房地產(chǎn)借貸市場(chǎng)①零星貨幣存款市場(chǎng)：為廣泛籌集群眾手中零星貨幣而開(kāi)辦的自愿儲(chǔ)蓄存款市場(chǎng)。②住房?jī)?chǔ)蓄存款市場(chǎng)：專(zhuān)為居民購(gòu)房而積累貨幣的合同存款市場(chǎng)。③房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)：非抵押貸款以內(nèi)的其它貸款。ｅｇ：信用貸款、合同貸款、住房?jī)?chǔ)蓄貸款等（２）房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)：企業(yè)或個(gè)人以具有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)作為歸還借款的保證的抵押，向房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)融通資金的市場(chǎng)。（３）房地產(chǎn)證券市場(chǎng)：專(zhuān)指從事房地產(chǎn)股票和債券交易的場(chǎng)所。ｅｇ：股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、投資基金市場(chǎng)等（４）房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)：經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)。（５）房地產(chǎn)信托市場(chǎng)房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)所有者授托委托他人代辦房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、收租、保險(xiǎn)等代管代營(yíng)業(yè)務(wù)。（三）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)１、單項(xiàng)融資數(shù)額巨大２、專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)３、有比較明顯的短存長(zhǎng)貸性４、證券化要求較高二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)要素（一）市場(chǎng)主體市場(chǎng)主體：指房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的參與者?？煞譃椋壕用?、企業(yè)、政府和金融機(jī)構(gòu)１、居民：房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金供給者房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的最大資金需求者２、企業(yè)：房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金供給者房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金需求者３、政府：房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金供給者房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金需求者房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管者４、金融機(jī)構(gòu)（市場(chǎng)中介）（１）專(zhuān)營(yíng)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以政府房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為主作用：①為政府制定房地產(chǎn)金融政策和制度服務(wù)②開(kāi)辦政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)③信托投資公司：以盈利為目的，并以受托人身份辦理信托投資業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。④保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)保險(xiǎn)：包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，從業(yè)人員的人身保險(xiǎn)（二）市場(chǎng)客體市場(chǎng)客體：指在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上用于交易的金融工具。１、共同內(nèi)容：①面額②都要付息③都要求償還④融通資金的目的都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展２、分類(lèi)：①一般金融市場(chǎng)所共有ｅｇ：股票、債券、商業(yè)票據(jù)②房地產(chǎn)金融市場(chǎng)所特有ｅｇ：房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)所發(fā)行的債券、股票、住房抵押貸款契約等（三）市場(chǎng)信號(hào)市場(chǎng)信號(hào)：能反映為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)各種價(jià)格及其變動(dòng)的信息。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)價(jià)格的表現(xiàn)形式是利率（利率＝利息/本金）利息包括：Ａ.借出者因推遲消費(fèi)遭受的損失Ｂ.借出者的資金在借出期限內(nèi)因通貨膨脹的侵蝕而預(yù)期發(fā)生的購(gòu)買(mǎi)力損失其中，實(shí)際利率＝Ａ名義利率＝Ａ＋Ｂ1、市場(chǎng)利率由市場(chǎng)供求自發(fā)決定作用：調(diào)節(jié)資金合理配置

２、政府管制利率由政府采取政策決定①內(nèi)容：對(duì)市場(chǎng)利率進(jìn)行調(diào)節(jié)、修正、限制Ａ.調(diào)節(jié)：政府通過(guò)向市場(chǎng)投入或吸收資金以迅速調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求。Ｂ.修正：政府通過(guò)利率補(bǔ)貼的低收入者利用住房信貸買(mǎi)房，一般會(huì)規(guī)定一個(gè)優(yōu)惠的利率標(biāo)準(zhǔn)，其差額由政府以補(bǔ)貼方式對(duì)金融機(jī)構(gòu)以補(bǔ)償。Ｃ.限制：對(duì)政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中的利率作出低于市場(chǎng)利率的硬性規(guī)定。②作用：指導(dǎo)性效果指令性效果（四）市場(chǎng)規(guī)則市場(chǎng)規(guī)則：指在經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行過(guò)程中，進(jìn)入市場(chǎng)的市場(chǎng)主體從事交易活動(dòng)所應(yīng)共同遵循的行為規(guī)范。包括：1、進(jìn)出規(guī)則：市場(chǎng)主體和客體進(jìn)入或退出市場(chǎng)的法律規(guī)范和行為。作用：①規(guī)范市場(chǎng)主體進(jìn)入市場(chǎng)的資格②規(guī)范市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)規(guī)模與范圍③規(guī)范市場(chǎng)主體退出市場(chǎng)的行為２、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則：國(guó)家依法確立的維護(hù)市場(chǎng)主體之間平等交換、公平競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則。

根本任務(wù)和目標(biāo)：消除特權(quán)及市場(chǎng)壟斷，使各市場(chǎng)主體有機(jī)會(huì)均等的從市場(chǎng)獲得資金，禁止使用非法和不合理的競(jìng)爭(zhēng)的手段，禁止人為的壟斷。３、交易規(guī)則：各市場(chǎng)主體進(jìn)行市場(chǎng)交易活動(dòng)所必須遵守的社會(huì)準(zhǔn)則和規(guī)范。作用：規(guī)范市場(chǎng)交易方式和市場(chǎng)行為４、仲裁規(guī)則：協(xié)調(diào)和解決各市場(chǎng)主體在開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)及交易過(guò)程中產(chǎn)生的矛盾和糾紛而形成的規(guī)則。三、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)功能及運(yùn)行機(jī)制（一）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)功能１、聚集和分配資金功能２、轉(zhuǎn)化和融通資金功能３、優(yōu)化資源配置功能４、分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)功能５、信號(hào)系統(tǒng)功能①通過(guò)證券價(jià)格的漲跌反映②反映國(guó)家貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)③專(zhuān)業(yè)人才對(duì)企業(yè)的研究④現(xiàn)代化的通訊網(wǎng)絡(luò)（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制兩大矛盾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金量少開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)資金量大房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)值較大居民年收入較少金融市場(chǎng)的運(yùn)行原理企業(yè)政府收入家庭企業(yè)政府借款直接投資中介人金融機(jī)構(gòu)間接投資支出房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制政府部門(mén)公司企業(yè)金融企業(yè)居民個(gè)人海外資本金融中