(修改) 房地產(chǎn)金融概述課件

第一章房地產(chǎn)金融概述第一節(jié)房地產(chǎn)金融一、房地產(chǎn)金融的涵義（一）房地產(chǎn)房地產(chǎn)：具一定的權(quán)屬關(guān)系的房屋與土地的總和。

包括：１、土地：包括地表及有限向上和向下延伸的空間及其范圍內(nèi)的物質(zhì)。２、附著物：以房屋為主體的附于土地之上的人類創(chuàng)造及自然生成物。３、附屬物：房地社會存在形式，即社會通過法律或習(xí)慣形成的附屬于房地之上的各項權(quán)利。（二）房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)金融：以房地產(chǎn)為特定對象，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費而進行的資金融通活動。

基本任務(wù)：運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費，促進房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中資金的良性循環(huán)。

具體業(yè)務(wù)：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產(chǎn)貸款，房地產(chǎn)投資、信托、保險、典當(dāng)和貨幣結(jié)算，代理房地產(chǎn)有價證券的發(fā)行與交易等。３、區(qū)別：政策性房地產(chǎn)金融自營性房地產(chǎn)金融主要目的非盈利，政策性盈利資金來源強制性自主性資金運用專向性，優(yōu)惠性自主性（三）按放款形式分為信用放款和擔(dān)保放款１、信用放款：憑借款人的信譽，無須提供任何擔(dān)保的融資活動。２、擔(dān)保放款：借款人需提供第三人擔(dān)保，或提供財產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動，即人和物的擔(dān)保。３、區(qū)別：是否需要擔(dān)保三、房地產(chǎn)金融的特點１、集中性

房地產(chǎn)是特大商品，其內(nèi)在特殊性決定了其在再生產(chǎn)過程中必須有巨額資金投入，必須有專門金融機構(gòu)的參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來源。４、資金增值性

G—W〈…P…Wˊ(W+△Wˊ)—Gˊ(G+△G)

PMA①②③①購買階段：即投入資金，購置土地，建筑材料，組織勞動力②生產(chǎn)階段：組織生產(chǎn)要素，進行建設(shè)施工，形成新的房地產(chǎn)③售賣階段：將形成的房地產(chǎn)投入流通，實現(xiàn)房地產(chǎn)的使用價值和價值５、風(fēng)險性

①政策風(fēng)險②決策風(fēng)險③自然風(fēng)險④財務(wù)風(fēng)險第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場一、房地產(chǎn)金融市場的界定（一）房地產(chǎn)金融市場的概念傳統(tǒng)定義：①房地產(chǎn)金融市場：進行房地產(chǎn)資金融通活動的場所。②房地產(chǎn)金融市場：指以各種房地產(chǎn)金融工具為對象而發(fā)生的交易。

內(nèi)容：１、資金的籌措２、資金的運用（房地產(chǎn)貸款）３、資金的融通（金融手段和工具）４、政府對市場的調(diào)控綜上：房地產(chǎn)金融市場的定義：

房地產(chǎn)金融市場是為保證房地產(chǎn)的健康發(fā)展，圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費而開展的金融工具的交易，以及由此而形成的借貸、信用、供求等關(guān)系。２、按地域空間劃分：（１）國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場（２）國際房地產(chǎn)金融市場３、按經(jīng)營性質(zhì)劃分：（１）政策性房地產(chǎn)金融市場：專門進行政策性房地產(chǎn)金融活動的市場。（２）商業(yè)性房地產(chǎn)金融市場：以盈利為目的的商業(yè)原則進行房地產(chǎn)資金交易活動的市場。４、按實物形態(tài)劃分：（１）房產(chǎn)金融市場：圍繞房屋的再生產(chǎn)發(fā)生的資金的資本融通活動所形成的市場。（２）地產(chǎn)金融市場：圍繞地產(chǎn)的再生產(chǎn)發(fā)生的資金的資本融通活動所形成的市場。（３）房地產(chǎn)金融市場：圍繞整體房地產(chǎn)的再生產(chǎn)發(fā)生的資金的資本融通活動所形成的市場。

房地產(chǎn)金融一級市場房地產(chǎn)金融二級市場借款人居民個人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑企業(yè)其它經(jīng)濟機構(gòu)金融中介商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行其它金融機構(gòu)金融市場的機構(gòu)和個人投資者金融市場保險公司養(yǎng)老基金退休基金銀行個人金融市場的機構(gòu)和個人投資者房地產(chǎn)抵押住房抵押貸款住房抵押證券資金抵押或信用資金證券股票資金證券股票資金６、按融資工具劃分：（１）房地產(chǎn)借貸市場①零星貨幣存款市場：為廣泛籌集群眾手中零星貨幣而開辦的自愿儲蓄存款市場。②住房儲蓄存款市場：專為居民購房而積累貨幣的合同存款市場。③房地產(chǎn)貸款市場：非抵押貸款以內(nèi)的其它貸款。ｅｇ：信用貸款、合同貸款、住房儲蓄貸款等（２）房地產(chǎn)抵押貸款市場：企業(yè)或個人以具有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)作為歸還借款的保證的抵押，向房地產(chǎn)金融機構(gòu)融通資金的市場。（３）房地產(chǎn)證券市場：專指從事房地產(chǎn)股票和債券交易的場所。ｅｇ：股票市場、債券市場、投資基金市場等（４）房地產(chǎn)保險市場：經(jīng)營與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的保險業(yè)務(wù)的市場。（５）房地產(chǎn)信托市場房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)所有者授托委托他人代辦房地產(chǎn)的買賣、收租、保險等代管代營業(yè)務(wù)。（三）房地產(chǎn)金融市場的特點１、單項融資數(shù)額巨大２、專業(yè)性較強３、有比較明顯的短存長貸性４、證券化要求較高二、房地產(chǎn)金融市場要素（一）市場主體市場主體：指房地產(chǎn)金融市場的參與者。可分為：居民、企業(yè)、政府和金融機構(gòu)１、居民：房地產(chǎn)金融市場的資金供給者房地產(chǎn)金融市場的最大資金需求者２、企業(yè)：房地產(chǎn)金融市場的資金供給者房地產(chǎn)金融市場的資金需求者３、政府：房地產(chǎn)金融市場的資金供給者房地產(chǎn)金融市場的資金需求者房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管者４、金融機構(gòu)（市場中介）（１）專營性房地產(chǎn)金融機構(gòu)以政府房地產(chǎn)金融機構(gòu)為主作用：①為政府制定房地產(chǎn)金融政策和制度服務(wù)②開辦政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)③信托投資公司：以盈利為目的，并以受托人身份辦理信托投資業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)。④保險公司房地產(chǎn)保險：包括財產(chǎn)保險，從業(yè)人員的人身保險（二）市場客體市場客體：指在房地產(chǎn)金融市場上用于交易的金融工具。１、共同內(nèi)容：①面額②都要付息③都要求償還④融通資金的目的都是為了促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展２、分類：①一般金融市場所共有ｅｇ：股票、債券、商業(yè)票據(jù)②房地產(chǎn)金融市場所特有ｅｇ：房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)金融機構(gòu)所發(fā)行的債券、股票、住房抵押貸款契約等（三）市場信號市場信號：能反映為房地產(chǎn)金融市場各種價格及其變動的信息。

房地產(chǎn)金融市場價格的表現(xiàn)形式是利率（利率＝利息/本金）利息包括：Ａ.借出者因推遲消費遭受的損失Ｂ.借出者的資金在借出期限內(nèi)因通貨膨脹的侵蝕而預(yù)期發(fā)生的購買力損失其中，實際利率＝Ａ名義利率＝Ａ＋Ｂ1、市場利率由市場供求自發(fā)決定作用：調(diào)節(jié)資金合理配置

２、政府管制利率由政府采取政策決定①內(nèi)容：對市場利率進行調(diào)節(jié)、修正、限制Ａ.調(diào)節(jié)：政府通過向市場投入或吸收資金以迅速調(diào)節(jié)市場供求。Ｂ.修正：政府通過利率補貼的低收入者利用住房信貸買房，一般會規(guī)定一個優(yōu)惠的利率標(biāo)準(zhǔn)，其差額由政府以補貼方式對金融機構(gòu)以補償。Ｃ.限制：對政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中的利率作出低于市場利率的硬性規(guī)定。②作用：指導(dǎo)性效果指令性效果（四）市場規(guī)則市場規(guī)則：指在經(jīng)濟的運行過程中，進入市場的市場主體從事交易活動所應(yīng)共同遵循的行為規(guī)范。包括：1、進出規(guī)則：市場主體和客體進入或退出市場的法律規(guī)范和行為。作用：①規(guī)范市場主體進入市場的資格②規(guī)范市場主體的經(jīng)營規(guī)模與范圍③規(guī)范市場主體退出市場的行為２、競爭規(guī)則：國家依法確立的維護市場主體之間平等交換、公平競爭的規(guī)則。

根本任務(wù)和目標(biāo)：消除特權(quán)及市場壟斷，使各市場主體有機會均等的從市場獲得資金，禁止使用非法和不合理的競爭的手段，禁止人為的壟斷。３、交易規(guī)則：各市場主體進行市場交易活動所必須遵守的社會準(zhǔn)則和規(guī)范。作用：規(guī)范市場交易方式和市場行為４、仲裁規(guī)則：協(xié)調(diào)和解決各市場主體在開展競爭及交易過程中產(chǎn)生的矛盾和糾紛而形成的規(guī)則。三、房地產(chǎn)金融市場功能及運行機制（一）房地產(chǎn)金融市場功能１、聚集和分配資金功能２、轉(zhuǎn)化和融通資金功能３、優(yōu)化資源配置功能４、分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險功能５、信號系統(tǒng)功能①通過證券價格的漲跌反映②反映國家貨幣供應(yīng)量的變動③專業(yè)人才對企業(yè)的研究④現(xiàn)代化的通訊網(wǎng)絡(luò)（二）房地產(chǎn)金融市場的運行機制兩大矛盾房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金量少開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)資金量大房屋購買價值較大居民年收入較少金融市場的運行原理企業(yè)政府收入家庭企業(yè)政府借款直接投資中介人金融機構(gòu)間接投資支出房地產(chǎn)金融市場運行機制政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)居民個人海外資本金融中