物業(yè)企業(yè)常用規(guī)章制度及花草警示用語

秩序維護部—科室牌秩序維護部工作職責一、遵守公安部門和公司規(guī)定的安全工作制度，負責社區(qū)安全保衛(wèi)工作。二、制定公司安全消防管理制度，并督促制度有效執(zhí)行。三、負責制定秩序部各崗位人員的崗位職責，任職能力及考核辦法，負責對崗位人員進行有效的管理、分派。四、負責制定秩序部服務規(guī)范，為業(yè)主提供滿意的服務，按期對各崗位在崗位情況進行監(jiān)督檢查。五、負責秩序部員工的培訓、考核、管理工作，定期進行消防和安全培訓演練。六、建立安全消防檢查制度及每日安檢制度計劃、組織和實行安全和消防設施的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時提出整改意見，并負責糾正和完善。七、負責與社區(qū)公安機關派出所、消防部門的聯(lián)系和溝通工作。八、負責解決社區(qū)內部發(fā)生的各類緊急事件。九、負責業(yè)主滿意度的調查和衡量標準工作。十、做好與各部門的協(xié)調和溝通工作。秩序部班長崗位職責一、全面負責管理班里的平常工作，保證社區(qū)內外的安全，掌握社區(qū)內的安全動態(tài)，解決社區(qū)內各類事故的發(fā)生。二、根據(jù)公共秩序維護部制定的安全管理方案和措施，制定公共秩序維護部班里的具體工作計劃，組織實行并進行考核，提高秩序維護員的綜合素質。三、負責檢查本班所有秩序維護員的值班表、交接班記錄、巡邏記錄和考勤。并認真審核、閱讀值班記錄，保證各類物品列項交接清楚。指導、監(jiān)督、檢查各崗位工作，定期進行考核。四、指示和管理同本班秩序維護員職責有關的各種事宜，負責解決本班與工作有關的各類事件，做好各項記錄和交接。五、負責檢查相關器械、通訊器材和其他設備的完好情況，指導秩序維護員對的規(guī)范使用。六、經(jīng)常保持同本班秩序維護員的接觸，善于做好本班秩序維護員的思想工作，推動每位員工的工作積極性。七、保持與監(jiān)控室密切聯(lián)系，協(xié)助監(jiān)控室解決報警等事件。八、當班值勤前十分鐘，清點當班秩序維護員人數(shù)，布置當班秩序維護員的工作，檢查秩序維護員是否符合禮儀規(guī)定，涉及制服、鞋帽、頭發(fā)、胡須、指甲及器械等。九、對當班秩序維護員在禮節(jié)、禮貌、儀容、儀表、組織、紀律、服務態(tài)度、精神面貌等方面進行檢查及指導。十、負責本班秩序維護員的軍體訓練和培訓考核。并組織訓練義務消防員，并具體組織消防演練。十一、掌握秩序維護員的思想狀況及工作表現(xiàn)，及時解決工作中存在的問題。十二、隨時準備履行管理處主任所安排的其他工作。秩序部監(jiān)控室崗位職責一、負責對報修、投訴、報警等突發(fā)事件作出快速反映，并及時告知相關部門進行解決。二、負責對監(jiān)控室設施設備運營狀態(tài)和各類信息的記錄。三、負責社區(qū)監(jiān)控室的正常運營。四、全面監(jiān)控社區(qū)秩序狀況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，負責準確及時地告知班長和最近的崗位，講清報警地點，做好社區(qū)的安防工作，并報告相關部門。五、對于重大事件及時進行錄像存檔。六、負責及時發(fā)現(xiàn)和解決監(jiān)控系統(tǒng)和設施的故障，掌握監(jiān)控室監(jiān)控器材的操作并做好維護保養(yǎng)工作。七、管控無關人員進入監(jiān)控室，隨意調動監(jiān)控設備。八、負責做好工作記錄。九、完畢領導交辦的其他工作。秩序維護員工作制度一、文明執(zhí)勤、熱情服務、禮貌待人。二、準時交接班，不得遲到、早退、脫崗，嚴格執(zhí)行請銷假制度。三、著裝整齊，工作制服必須顏色一致、干凈無污跡、無折痕，嚴禁著便裝上崗。四、工作時間內，嚴禁打牌、打架、酗酒、看書看報及與工作無關的事情。五、詢問外來人員必須禮貌用語，并規(guī)定出示有效證件做好記錄，如有來訪支隊領導必須先電話請示，被訪領導允許進入方可放行。六、外來車輛嚴禁駛入本單位，本單位車輛要合理安排停放有序。七、加強巡邏，做好防火、防盜、安全監(jiān)管工作，消防器材不定期檢查是否過期并做好記錄。八、值班室內物品擺放有序，無雜物、衛(wèi)生整潔，電動伸縮門上無污跡，由秩序維護員負責。九、認真做好值班記錄，內容準確完整嚴禁亂寫亂畫，以備查閱。十、發(fā)現(xiàn)治安、安全隱患及時采用有效措施并及時報告值班主管，做好記錄。十一、忠于職守，積極維護好單位利益，保護好本單位利益免受損害。消防控制室—科室牌社區(qū)消防管理制度為加強社區(qū)消防工作，保護公共財產和廣大業(yè)主、住戶生命財產的安全，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》和貴港市有關消防規(guī)定，制定本管理規(guī)定。第一條消防工作要貫徹“防止為主、防消結合”的方針，物業(yè)管理公司經(jīng)理為消防負責人，管理公司所有員工均為義務消防員。消防負責人和義務消防員的職責是：一、認真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級有關消防工作指示，開展防火宣傳，普及消防知識。二、經(jīng)常檢查防火安全，糾正消防違章，整改火災隱患。三、管理消防器材設備，定期檢查，保證各類器材和裝置處在良好狀態(tài)，安全防火通道要時刻保持暢通。四、根據(jù)各住宅樓的具體情況，制定消防措施，制定緊急狀態(tài)下的疏通方案。五、接到火警報告后，在向消防機關準確報警的同時，迅速奔赴現(xiàn)場啟用消防設施進行撲救，并協(xié)助消防部門查清火災因素。第二條樓梯走道和出口，必須保持暢通無阻，嚴禁在設立禁令的通道上停放雜物，任何人不得占用或封堵道口。第三條不得損壞消防設備和器材，妥善維護樓梯、電梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明設施。宅區(qū)內切莫亂扔煙頭和火種，消防栓關系公共安全，切勿損壞，圈占或埋壓。第四條住宅區(qū)內嚴禁經(jīng)營和貯存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各類劇毒物品，不得在本宅區(qū)內燃放煙花、炮竹。第五條安全使用石油氣，石油氣爐要經(jīng)常保持清潔，切勿留有油漬，煙頭及火柴余灰要隨時弄熄，教育小孩不要玩火。第六條住戶應用管道液化石油氣，不私自用灌裝氣。不得亂倒殘液、明火試漏、高溫烘烤；不得私自拆修氣閥等部件；一旦發(fā)現(xiàn)有泄氣現(xiàn)象及時向煤氣公司報告。第七條遵守安全用電管理規(guī)定，嚴禁超負荷使用電器，住宅房內嚴禁安裝白熾燈、熒光燈、高壓泵燈、點鎢燈四種火災危險性較大的燈具，以免發(fā)生事故。第八條各住戶進行室內裝修，須向管理處提出書面申請，經(jīng)批準后方可動工。需要增設電器線路時，必須符合安全規(guī)守，嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路。裝修應采用不燃材料，使用易燃或可燃材料的，必須經(jīng)消防機關批準，按規(guī)定進行防火解決。第九條發(fā)生火災，應立即告知管理處或撥火警電話119，并關閉電閘，盡快脫離火區(qū)進行呼救，撤離火區(qū)時，嚴禁乘坐電梯，應走樓梯通道，以免被困發(fā)生意外。第十條嚴禁攜帶易燃、易爆、有毒液氣體等危險物品上下電梯。消防監(jiān)控員工作制度一、嚴格遵守國家的法律、法規(guī)和公司的各項規(guī)章制度。了解和掌握消防報警控制設備設施各項性能指標及操作方法，熟悉相關專業(yè)理論知識和安全操作規(guī)程，持證上崗；二、堅守崗位，時刻保持高度警惕。監(jiān)視火災報警控制和監(jiān)控設備設施，嚴格按程序操作，認真解決當班發(fā)生的事件，并如實記錄；三、經(jīng)常性對消防控制室設備及通訊器材等進行檢查，定期做好各系統(tǒng)功能實驗、維護等工作，保證消防設施運營狀況良好；四、保持室內清潔衛(wèi)生，設施設備無污漬、無塵土，室內物品擺放整齊、墻面、地面潔凈；妥善保管和使用控制室內相關設備設施和各種公用物品，杜絕丟失和損壞，并做好領用借用登記；五、當火警發(fā)生時，對的及時地操作使用消防報警控制設備設施，并按規(guī)定的報警程序及時的告知有關部門及負責人；火災確認后，按規(guī)定對的的啟動和關停有關消防設備設施，配合組織滅火工作；六、發(fā)現(xiàn)設備設施故障時，及時告知值班領導和工程技術人員進行修理維護，不得擅自拆卸、挪用和停用設備設施。積極配合相關人員進行設備設施檢修和維護并如實登記；七、充足發(fā)揮監(jiān)控系統(tǒng)優(yōu)勢，密切關注商場內各種情況，注意發(fā)現(xiàn)可疑人或可疑物。發(fā)現(xiàn)異常情況應及時報告值班領導，按照操作程序果斷采用應對措施，不得麻痹大意、延誤戰(zhàn)機；八、做好中控室的保密工作。無關人員嚴禁進入消防控制室內，因工作需要進入監(jiān)控室的，需經(jīng)保安部經(jīng)理批準后方可進入，當班值班員應做好記錄；九、認真填寫當值期間相關設施設備運營記錄，發(fā)生的情況和解決結果。當班未解決完畢的應交代接班人員繼續(xù)跟進，并做好物品交接工作；十、完畢領導交給的其它工作任務。消防控制室值班人員職責一、遵守控制室的各項規(guī)章制度。二、熟悉和掌握本系統(tǒng)的工作原理和操作規(guī)程，熟悉各種按鍵的功能，可以純熟操作。三、應當在崗在位，認真記錄控制器日運營情況，每日檢查火災報警控制器的自檢、消音、復位功能以及主、備電源切換功能，消防聯(lián)動控制器的運營狀況，并認真填寫《消防控制室值班記錄》。四、及時發(fā)現(xiàn)和解決設備故障，并填寫《建筑消防設施故障解決記錄》。五、掌握和了解消防設施的運營、誤報警、故障等有關情況。六、純熟掌握《消防控制室火災事故緊急解決程序》，火災情況下可以按照程序開展滅火救援工作。消防控制室火災事故緊急解決程序流程圖消防控制室管理及應急程序一、消防控制室必須實行每日24小時專人值班制度，每班不應少于2人。二、消防控制室的平常管理應符合《建筑消防設施的維護管理》（GA587）的有關規(guī)定。三、消防控制室應保證火災自動報警系統(tǒng)和滅火系統(tǒng)處在正常工作狀態(tài)。四、消防控制室應保證消防水箱、消防水池、氣壓水罐等消防儲水設施水量充足，保證消防泵出水管閥門、自動噴水滅火系統(tǒng)管道上的閥門常開，保證消防水泵、防排煙風機、防火卷簾等消防用電設備的配電柜開關處在自動（接通）位置。五、接到火災警報后，消防控制室必須立即以最快的方式確認。六、火災確認后，消防控制室必須立即將火災報警聯(lián)動控制開關轉入自動狀態(tài)（處在自動狀態(tài)的除外），同時撥打“119”火警電話報警。七、消防控制室必須立即啟動單位內部滅火和應急疏散預案，并同時報告單位負責人。消防控制室火災事故緊急解決程序一、消防控制室值班人員在接到火警顯示后，應保持鎮(zhèn)定、不得慌亂，并按照相應的解決程序進行工作。二、消防控制室火災事故緊急解決程序：（1）接到控制設備報警顯示后，應一方面在系統(tǒng)報警點位置平面圖中核算報警點所相應的部位；（2）消防控制室領班派一名值班人員或告知保衛(wèi)人員迅速趕到報警部位核算情況，領班留在控制室內隨時準備實行系統(tǒng)操作；（3）值班人員和保衛(wèi)人員現(xiàn)場核算報警部位的確起火后，應立即告知消防控制室，留在消防控制室的領班應將系統(tǒng)聯(lián)動控制裝置調整到自動狀態(tài)，并立即撥打電話“119”，向公安消防機構報警，說明發(fā)生火災的單位名稱、座落地點、起火部位、聯(lián)系電話等基本情況；

（4）報警后，消防控制室領班應運用火災事故廣播系統(tǒng)告知有關部門和有關人員組織疏散和自救工作；（5）消防控制室的領班要監(jiān)視系統(tǒng)的運營狀態(tài)，保證火災情況下自動消防設施的正常運營。三、消防控制室火警誤報解決程序：（1）接到控制設備報警顯示后，應一方面在系統(tǒng)報警點位置平面圖中核算報警點所相應的部位；（2）消防控制室領班派一名值班人員或告知現(xiàn)場保衛(wèi)人員持通訊工具和滅火器，迅速趕到報警部位核算情況，領班留在控制室內隨時準備實行系統(tǒng)操作；（3）值班人員或保衛(wèi)人員在現(xiàn)場核算為火警誤報時，應及時告知消防控制室，留在消防控制室的領班應將系統(tǒng)恢復到正常工作狀態(tài)，并在值班記錄中對誤報的時間、部位、因素及解決情況進行具體的記錄；（4）消防控制室領班應及時將系統(tǒng)誤報的因素及解決情況向上級領導報告。四、消防控制室工作人員應熟悉火災事故緊急事故解決程序，并應定期進行演練，達成純熟掌握的限度。建筑自動消防設施維護管理制度一、建筑自動消防設施的管理應當明確主管部門和相關人員的責任，建立完善的管理制度；二、消防設施應具有系統(tǒng)竣工圖、設備技術資料、使用說明書、調試開通報告、竣工報告、竣工驗收情況表等有關資料，建立技術檔案；三、消防控制室應建立系統(tǒng)的使用操作規(guī)程，明確值班人員職責，并做好系統(tǒng)的運營記錄，發(fā)現(xiàn)故障及時報告主管領導和有關部門進行維修保養(yǎng)，保證系統(tǒng)的完好有效；四、應做好建筑消防設施的檢查維護保養(yǎng)記錄；五、建筑消防設施投入使用后即應保證其處在連續(xù)正常運營或準工作狀態(tài)，不得擅自斷電停運或長期帶故障工作；六、應建立建筑消防設施故障報告和故障消除的管理制度。發(fā)生故障，應當及時組織修復，并采用有效措施保證安全；七、建筑消防設施檢查分為巡查、月度檢查、年度檢測三種方式；八、建筑消防設施巡查可由歸口管理消防設施的部門實行，也可以按照工作、生產、經(jīng)營的實際情況，將巡查的職責貫徹到相關工作崗位，并應明確各類建筑消防設施巡查部位和內容，填寫《建筑消防設施巡查記錄》；依照有關規(guī)定每日進行防火巡查的單位和設有電子巡更系統(tǒng)的單位，應將建筑消防設施巡查部位納入其中，其它單位建筑消防設施巡查應當每周至少一次；建筑消防設施電源開關、管道閥門，均應指示正常運營位置，并標記開、關的狀態(tài)；對需要保持常開或常閉狀態(tài)的閥門，應當采用鉛封、標記等限位措施；九、建筑消防設施的月度檢查應當每月至少一次，并填寫《建筑消防設施月度檢查記錄》。單位不具有檢查的專業(yè)技術人員和檢測儀器設備的，可以委托具有相應資質的單位依照有關技術標準進行檢查；十、建筑消防設施每年應委托具有消防檢測中介服務資格的單位依照有關技術標準進行全面檢測，出具《建筑消防設施年度檢測報告》，檢測合格后方可繼續(xù)使用，并報送主管公安消防機構備查；十一、從事建筑消防設施月度檢查和年度檢測的技術人員，應當經(jīng)消防專業(yè)考試合格，持證上崗；十二、建筑自動消防設施經(jīng)年度檢測合格后應報屬地公安消防機構備案，并將年度檢測報告存放在消防控制室；十三、火災報警系統(tǒng)投入運營2年后，其中點型感溫、感煙探測器應每隔3年由專門清洗單位所有清洗一遍，清洗后應做響應閥值及其他必要功能實驗，并建立相關情況記錄，不合格的應及時更換，嚴禁重新安裝使用；十四、消防設備、器材應根據(jù)使用場合的環(huán)境條件和產品的技術性能規(guī)定及時進行保養(yǎng)和更換；對易腐蝕生銹的消防設備、管道、閥門應定期清潔、除銹、注潤滑劑；十五、檢查發(fā)現(xiàn)建筑消防設施存在問題和故障的，實行檢查的人員必須向單位消防安全管理人報告，并填寫《建筑消防設施故障解決記錄》；十六、對建筑消防設施存在的問題和故障，當場有條件解決的應立即解決；當場沒有條件解決的，應在24小時內解決；需要由供應商或者廠家解決，不影響系統(tǒng)正常工作的應在10個工作日內解決，影響系統(tǒng)正常工作的應在5個工作日內解決，恢復系統(tǒng)正常工作狀態(tài)；故障排除后，應由消防安全管理人簽字認可，故障解決記錄存檔備查。消防控制室管理制度一、消防控制室工作人員應嚴格遵守消防控制室的各項安全操作規(guī)程和各項消防安全管理制度；二、消防控制室實行24小時值班制度，消防控制室的主管部門應按月制定工作人員值班表；三、消防控制室工作人員每班不得少于2人，其中一名為領班，負責控制室人員的管理及值班時緊急情況的處置；四、消防控制室自動消防系統(tǒng)的操作人員，必須通過公安消防機構培訓合格后，持證上崗，單位應制作《消防控制室操作人員考核成績登記表》，統(tǒng)一記錄操作人員的考核情況；五、消防控制室工作人員應提前10分鐘上崗，并做好交接班工作，接班人員未到崗前交班人員不得擅自離崗；六、消防控制室工作人員要準時上崗，并堅守崗位，盡職盡責，不得脫崗、替崗、睡崗，嚴禁值班前飲酒或在值班時進行娛樂活動，因確有特殊情況不能到崗的，應提前向單位主管領導請假，經(jīng)批準后，由同等職務的人員代替值班；七、應在消防控制室的入口處設立明顯的標志；八、消防控制室應設立一部外線電話及火災事故應急照明、滅火器等消防器材；九、消防控制室工作人員要愛惜消防控制室的設施，保持控制室內的衛(wèi)生；十、嚴禁無關人員進入消防控制室，隨意觸動設備；十一、消防控制室內嚴禁存放易燃易爆危險物品和堆放與設備運營無關的雜物；十二、消防控制室內嚴禁吸煙或動用明火。工程部—科室牌工程部工作職責一、負責制訂社區(qū)內公共設施、建筑物、設備系統(tǒng)的管理規(guī)定。二、負責新接管物業(yè)項目的供電、空調、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目的驗收和資料核算工作。三、負責查驗用戶裝修報批手續(xù)及審批裝修方案，監(jiān)督裝修方案的實行。四、負責編制設備、設施維修保養(yǎng)計劃，負責做好與本部門業(yè)務相關的協(xié)議評審。五、負責社區(qū)內的工程改造、設備更新、方案及預算的編制并送有關部門評審。六、負責對維修裝修項目、設備的保養(yǎng)進行驗收，負責對設備保養(yǎng)、維修、工程項目進行技術審核。七、負責所有設備、審閱系統(tǒng)（供電、監(jiān)控、給排水、電梯、電話、有線電視、消防等）的管理、運營、維修。八、配合客服中心做好業(yè)主入住時房屋設施、設備的交驗、記錄工作。九、負責社區(qū)緊急情況的解決工作。維修人員工作制度(一)維修服務制度：1、接到維修任務，必須及時上門檢查和維修。2、維修人員單獨上門進行維修時，必須清楚禮貌介紹自己的身份。例如:“你好!我是物業(yè)管理人員，來進行你家的維修服務?！?、維修人員必須穿著整齊，佩帶工作牌。4、維修人員進行檢修時，不得閑逛、翻閱亂動業(yè)主的書刊、物品，不得收取業(yè)主的饋贈、小費、酬謝等。5、維修時，必須彬彬有禮地與業(yè)主交談。避免與業(yè)主發(fā)生任何爭執(zhí)和沖突。6、維修人員必須在短時間內完畢維修工作，若工程量較大，可向業(yè)主解釋因素，以求諒解。7、工作完畢后，必須清理現(xiàn)場，不得遺留任何工具、零件及雜物，并請業(yè)主在工作單上簽字認可，并說“再見”“不客氣”。(二)平常維修運作流程：1、由管理處或維修工程部負責填寫維修單。2、接到電話告知或維修單后，維修人員必須三十分鐘內到達檢修地點進行修理，修理完畢后應作好維修記錄。3、領用材料時，維修人員需到庫房領料并填寫領料單。4、不得浪費材料，必須盡量節(jié)約。5、維修人員按規(guī)定維修后，在維修單上填寫使用材料情況，并讓業(yè)主簽字認可后，交到維修部。6、若無法維修的項目，必須先打電話報告情況請求增派人員維修。(三)巡檢制度和工作職責：l、路燈等公共設施巡檢每周不少于1次，并作好巡檢記錄；2、變壓器、配電等設施每月巡檢2次，并作好巡檢記錄；3、每周必須在用電高峰時間檢查配電房的負荷、電壓、電流、互感器等儀表、配件。并作好巡檢記錄。4、對分表每月巡檢不少于2次，發(fā)現(xiàn)分表停轉等情況應在l～3日內解決完畢；嚴格保證管理處每戶分表計量精確，協(xié)助主管建立檔案，嚴密防止偷水、偷電等行為。5、嚴格管理好各配電房設施，防止人為搞破壞。6、在巡視或進行維修工作時，嚴禁大聲喧嘩，打鬧嘻戲。7、凡不屬于公共產權設施維修，應屬于特約服務，特約維修收費必須所有上交管理處。8、天天必須加強自身學習和崗位巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時檢查解決。9、嚴格遵守部門的各項規(guī)章制度，樹立高度的責任心，保證所轄區(qū)內一切設施設備的正常運營。10、互相督促、互相關心、互相幫助、團結一致、共同為公司負責，為業(yè)主服務?？头俊剖遗瓶头抗ぷ髀氊熞?、收取物業(yè)服務費、水電費、車輛停車費等費用，及時催收各類欠繳費用。、二、接聽、接待客戶征詢、投訴、報修等電話；回訪客戶，調查服務質量及業(yè)主滿意限度。三、《維修任務單》、《投訴解決單》、《工作聯(lián)系單》等的開具、聯(lián)系、派發(fā)、跟蹤、記錄、存檔等。四、工程遺留問題的收集、記錄、匯總，及時開具《工程遺留問題跟進單》，并對《工程遺留問題跟進單》的貫徹、跟進情況進行監(jiān)督、記錄、存檔等。五、業(yè)主交接房、房屋裝飾裝修相關手續(xù)的辦理。六、社區(qū)公共區(qū)域的平常巡查，對公共環(huán)境、公共秩序、公共部位、設施設備的物業(yè)服務情況作出評價，并進行分析，提出意見建議。七、業(yè)主相關檔案資料的建立、管理，出租房屋的登記、管理等。八、各類告知、告示、溫馨提醒的撰寫與張貼、發(fā)布。九、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、政府、社區(qū)相關部門的聯(lián)系、協(xié)調等。十、社區(qū)文化活動的宣傳、組織等，特約服務、多種經(jīng)營工作的開展。保潔員工作制度一、準時上下班，不遲到、早退。二、著裝整齊，配戴工作牌。三、遵守公司各項規(guī)章制度。四、按照保潔區(qū)域，定期做好公共部位的保潔工作。五、院內道路、場地等保持無塵土、紙屑、雜物。六、樓道衛(wèi)生堅持天天打掃，每周必須拖洗樓梯一次，樓梯扶手天天擦洗，做到無積灰、蛛網(wǎng)。七、社區(qū)公共部位指示、標示牌，無積灰、無污漬。八、對的使用清潔設備，做好平常維修保養(yǎng)工作。九、協(xié)助門衛(wèi)對進入社區(qū)人員進行禮貌問詢。十、發(fā)現(xiàn)損害社區(qū)業(yè)主利益行為，文明制止前及時報告。十一、做好上級領導交辦的臨時任務。配電室—科室牌配電室管理制度一、非配電室工作人員嚴禁進入配電室；二、配電室內嚴禁吸煙、動用明火（特殊情況除外）；三、配電室應保持清潔、干燥、無雜物；四、配電室工作人員在配電室進行作業(yè)時，需嚴格按照操作流程作業(yè)，嚴禁違章作業(yè)；五、工作人員在配電室作業(yè)時應設立明顯工作警示標志；六、配電室配置的各類工具、用品嚴禁挪用；七、應定期檢查配電室配置的滅火器是否有效，對過期的滅火器應及時更換；八、工作人員應按照規(guī)定期間，對配電室各類電氣儀表做好檢查、監(jiān)測、數(shù)據(jù)記錄準確。發(fā)現(xiàn)異常，應按照作業(yè)流程及時處置。電工崗位職責1、負責對社區(qū)機電設備的運營值班，解決一般性故障，參與協(xié)助設施、設備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領導報告。2、值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調、設施設備等情況，掌握相關設備的操作程序和應急解決措施，嚴禁非本部門人員進入機房。3、定期巡視設施、設備的運營情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。4、配合項目其它部門的工作，建立良好的合作關系。5、保持值班室、配電室和水泵房、設備房的清潔及物品的有序擺放。6、負責設備房的安全管理工作，嚴禁非工作人員進入，嚴禁各種違反設備房管理規(guī)定的行為。7、碰到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定程序及時排除故障，或采用應急措施，迅速告知相關人員解決。8、加強防范意識，做好防火、防水、防小動物的安全管理工作。9、每月記錄用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。10、根據(jù)系統(tǒng)運營情況進行制定節(jié)約能源措施，并保證實行。11、負責消防自動報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運營，維護管理工作。12、根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。13、完畢上級交辦的其他工作。配電室操作規(guī)程一、停送電操作必須持有電工證的人員進行，并由一人操作一人監(jiān)察。二、低壓操作人員必須站在絕緣地毯上進行作業(yè)，高壓操作人員必須穿上絕緣靴，戴上絕緣手套等防護用品進行作業(yè)。三、停電：（檢修倒閘）接到停電操作指令后按下列操作程序進行、1、斷低壓負荷開關2、斷低壓負荷總開關四、送電：接到送電操作指令后按下列操作程序進行：1、合上低壓負荷總開關2、合上低壓負荷開關。五、檢修停電、送電：1、局部停電：接操作指令擬定的回路進行停電操作，停電后掛上告之有人作業(yè)的撗轄險的警示牌，作業(yè)完畢后得到復電指令后方可按程序進行送電操作恢復供電、摘去警示牌。2、配電房停電檢修：按停電程序進行操作后、在確認已切斷電源后，在檢修前端進行母線短路接地，并在總開關處掛上撗轄險警示牌，檢修作業(yè)完畢、得到復電指令后摘除短路接地線，再按送電程序進行操作恢復供電并摘去警示牌。六、配電房內消防配置1、消防砂---------2、滅火器七、嚴禁口頭約時進行停電、送電操作。八、電工值班：配電房值班人員應按規(guī)定認真對的填寫、報抄有關報表并準時上報。并將當天運營情況、檢修及事故解決情況填入運營記錄內。綜合事務部——科室牌綜合事務部工作職責一、在公司總經(jīng)理領導下，協(xié)助做好由綜合管理部負責的各項工作，以及本部門控制的質量管理體系條款的實行工作；二、負責制定公司有關本部門的各項管理制度及應急措施；三、負責對各管理公司工程維修室、綜合服務室的工作進行檢查、指導；四、負責對各管理公司提交的供方項目審核以及供方服務質量的總體控制；五、負責對本部門發(fā)生的重大事故的組織調查分析及公司理工作；六、負責組織樓宇工程驗收交接工作；七、公司所轄房屋建筑、基礎設施、工作環(huán)境、機電設備等技術管理工作；八、負責協(xié)助制定公司物業(yè)管理過程中由綜合管理部負責的相關工作中的規(guī)定、制度，并組織有關部實行；九、組織實行公司物業(yè)管理活動，保證物業(yè)管理服務過程公司于受控狀態(tài)，負責對各管理公司工程維修室、綜合服務室布置具體工作，并檢查執(zhí)行情況；十、負責管理公司提交的供方項目（如：采購的服務、采購的物資等）實行控制，對供方評價進行審核；十一、負責對本部門發(fā)生的重大事故的組織調查分析及具體公司理工作；十二、負責根據(jù)實際情況，組織調配各管理公司維修工程設施設備和工具。行政部工作職責一、協(xié)助總經(jīng)理組織并協(xié)調質量管理體系的建立、實行、保持和改善；二、負責領導和組織制定公司物業(yè)管理招、投標工作；三、參與公司經(jīng)營決策，負責決策和開拓物業(yè)市場；四、負責公司物業(yè)管理服務工作的組織的協(xié)調；五、負責公司對外聯(lián)絡工作，組織領導公司公關工作。六、及時、準確地完畢總經(jīng)理交辦的臨時工作，并準時參與上級部門組織的相關會議或活動（需總經(jīng)理親自參與的除外）。財務部工作職責在公司總經(jīng)理領導下，積極參與公司經(jīng)營管理，搞好會計核算工作，具體職責范圍如下：一、認真貫徹“新會計法”，執(zhí)行國家財政政策，遵守各項資金收制度，嚴格執(zhí)行費用開去范圍的標準。二、按照財務會計制度規(guī)定，切實做好記帳算帳、報帳工作，做到手續(xù)完備、內容真實、數(shù)字準確、帳目清楚、日清月結、按期報帳，在規(guī)定期間內報送各款會計報表。三、按銀行有關制度規(guī)定，做好鈔票和支票的管理工作，遵守支票使用規(guī)定及銀行結算紀律，加強鈔票管理、做好結算工作。四、根據(jù)國家財會制度精神，結合公司實際，協(xié)助領導制定有關財產管理、經(jīng)濟核算、費用開支等具體辦法，并監(jiān)督各部門實行。五、妥善保存會計檔案資料，接受財稅機關、上級主管部門和本單位領導的監(jiān)督檢查，及時提供財務資料，如實反映情況。六、每月為公司經(jīng)理提供公司的財務情況，為公司搞活經(jīng)濟增長經(jīng)濟效益做好參謀部的工作。七、負責控制本公司使用的發(fā)票，檢查發(fā)票的使用情況，嚴格按照使用范圍開發(fā)票，按照稅務機關規(guī)定，及時做好發(fā)票檢查工作。八、安排和檢查貫徹各項財務會計工作，遵守財經(jīng)紀律和各項規(guī)章制度。九、登記總分類帳，做好總帳與分類帳的對帳工作；需要作內部轉帳的經(jīng)濟事項，編制轉帳記帳憑證。十、編制各期會計報表，并及時報送有關部門；編制內部報表，向本公司領導提供必需的財務資料。財務管理制度一、對的貫徹執(zhí)行各項財經(jīng)政策，加強財務監(jiān)督，嚴格財經(jīng)紀律。以身作則，奉公守法，對一切貪污、違法亂紀行為作斗爭。二、合理組織收入，嚴格控制支出。凡是該收的要抓緊收回，凡是預算外的、無計劃的開支應堅決杜絕。對于臨時必須的開支，應按審批手續(xù)辦理。三、根據(jù)公司計劃，對的及時編制年度和季度的財務計劃，辦理睬計業(yè)務。按照規(guī)定的格式和期限，報送會計季報和年報。四、加強物業(yè)收入經(jīng)濟管理，定期進行經(jīng)濟活動分析，并會同有關部門做好經(jīng)濟核算的管理工作。五、凡本物業(yè)對外采購開支等一切會計事項，均應取得合法的原始憑證（如發(fā)票、帳單、收據(jù)等）。原始憑證由經(jīng)手人、驗收人和主管負責人簽字后，方能以據(jù)報銷。一切空白紙條不能作為正式憑據(jù)。六、會計人員要及時清理債權和債務，防止拖欠，減少呆帳。七、財務部門應與有關物管處配合，定期對收費情況進行監(jiān)督，及時清查欠收，防止積壓和呆帳。八、每日收入的鈔票要及時送存銀行，庫存鈔票不得超過規(guī)定的限額。九、原始憑證、帳本、工資清冊、財務決算等資料，以及會計人員交接，均按財政部門的規(guī)定辦理。十、及時出具收據(jù)票據(jù)，按月造冊員工工資表，嚴格按規(guī)定回籠資金?？偨?jīng)理工作職責一、領導公司的平常工作，向公司傳達滿足業(yè)主和住戶及法律、法規(guī)的規(guī)定的重要性；二、以業(yè)主和住戶為中心，制定質量方針和質量目的，批準公司質量手冊；三、主持管理評審；四、負責擬訂公司年度工作計劃和工作總結；五、負責召集和主持總經(jīng)理辦公會議；六、負責各單位、各部門經(jīng)理和主管職務以上人員的鑒定、錄用、辭退等工作；七、負責公司重要投標書和公司所有經(jīng)濟協(xié)議的審批；八、負責公司各類費用收支的審批；九、履行公司安全，消防第一負責人的所有職責；生活水泵房管理制度一、工作人員每日進行防污染、防跑水及其他安全檢查，認真檢查設備運營狀態(tài)，做好巡查記錄。二、定期進行衛(wèi)生清潔。保證設備外觀無塵土、無銹跡、漆面完好，機房內無堆雜物、照明良好。三、水泵房內標記齊全，各水泵及其控制箱（柜）應一一相應編號，所有管道應標明水流方向。四、所有管道、支架、泵體及基座應定期進行油漆保養(yǎng)。五、無關人員不得進入機房，進出人員應做好登記工作，離開機房時隨手關閉非常開的照明燈具。六、保證水泵應運營平穩(wěn)，無異響，無異味，運營時泵出口壓力不得超過1.2Mpa，靜壓不得低于0.7Mpa。七、保持閥門無跑冒滴漏，手輪完好，開閉靈活，保證各儀表功能，指示正常，信號系統(tǒng)靈敏可靠，如有損壞及時修理。八、定期對水泵進行保養(yǎng)，以保證設備的安全運營。九、保證排水管通暢，積水坑無雜物、無異味。如遇水泵出現(xiàn)異常應立即上報主管人員采用措施。十、因突發(fā)因素停水，應按相關應急預案規(guī)定解決，并向業(yè)主做出解釋。生活水泵安全操作規(guī)程

一、操作人員：（1）要掌握水泵與水泵電氣控制線路的基本工作原理。（2）熟悉泵房內與各水泵相關聯(lián)的管道布置與閥門位置。二、水泵啟動：（1）水泵啟動前，一方面要檢查水泵與電氣控制線路是否處在正常狀態(tài)。

（2）檢查水泵與電機聯(lián)接軸承處有無異物卡住，若有異物，必須清除。（3）檢查水泵進水管、出水管閥門是否關閉，若關閉，必須啟動。（4）水泵啟動后，觀測壓力表是否動作，檢查水泵有無反轉，若出現(xiàn)反轉，須立即停泵，檢查電氣線路，待處在正常狀態(tài)后，方可重新啟動水泵。三、水泵檢修：

（1）水泵檢修前，須事先告知管理處。

（2）切斷水泵電源，在配電柜閘刀處懸掛“嚴禁合閘”警示牌，以免因誤送電，導致人員與設備事故。

（3）關閉水泵進水管與出水管閥門，打開水泵泄水閥門泄空殘留積水。

（4）檢修水泵時，要對水泵的軸承、軸瓦、葉輪、葉片進行檢查，看有無損壞，并檢查水泵的電氣線路是否完好。

（5）水泵檢修完畢，要做好水泵檢修記錄。四、檢修記錄：（1）水泵檢修記錄要完整，自己清楚。（2）要寫明檢修內容，或更換配件的名稱與數(shù)量。（3）要寫明檢修日期，檢修人員要署名。五、水泵運營：（1）無特殊情況下，各類水泵電氣控制均應處在自動控制位置。

（2）平常巡檢，涉及對水泵電機進行檢查、清灰、加油。消防水泵安全操作規(guī)程一、啟動前的檢查

1、檢查流程閥門開關情況，相應的回流閥門開關情況是否符合規(guī)定。(1)在平常試泵時，回流閥門應當全開，閥組閥門處在關閉位置。試泵完畢后將所有閥門恢復到規(guī)定狀態(tài)。(2)發(fā)生緊急情況或消防演習需要出水時，打開閥組相應需要消防水的位置的閥門，回流閥處在關閉狀態(tài)。(3)泵進口閥必須有一個常開，出口閥處在關閉位置。2、檢查吸真空裝置的離合器手柄應在“合”的位置上。3、打開放氣閥，讓浮球總成復位后關閉放氣閥。二、啟、停泵操作環(huán)節(jié)

1、啟泵后，檢查電機的運營電流及水泵運營是否正常，若有異常應立即停泵。2、觀測水泵出口的壓力表，當壓力表指針達成額定工作壓力并穩(wěn)定后，逐步啟動出口閥門，盡量使泵在額定狀態(tài)下工作。3、泵正常上水后，將吸真空裝置的離合手柄搬到“分”的位置。4、觀測閥組壓力，清水閥組壓力保持在0.8Mpa左右，泡沫閥組保持在1.0Mpa左右。假如壓力不能保持，可適當調節(jié)泵出口及回流閥控制壓力。

5、應經(jīng)常檢查泵和電機軸承的溫度，最高溫度不能超過75度，檢查電機的工作電流應在正常范圍內。6、停泵后，將所有閥門按閥門開、關狀態(tài)示意圖規(guī)定，恢復到正常狀態(tài)。7、將吸真空裝置的離合器手柄搬到“合”的位置，打開放氣閥，讓浮球總成復位，處在備戰(zhàn)狀態(tài)。8、假如泵啟動后若壓力達成0.8Mpa后立即回到0.4Mpa左右，不可以正常出水，此時要立即停泵，打開放氣閥讓浮球總成復位后，重新啟動。9、正常情況下，穩(wěn)壓泵保證一臺處在工作狀態(tài)，一臺處在備用狀態(tài)。三、維護和保養(yǎng)

1、每班檢查并保證消防系統(tǒng)電源、電路通暢，電器設備完好。

2、每班盤泵一次，聯(lián)軸器應輕重均勻，無異常響聲并做好記錄。

3、每月的5、10、15、20、25、30日檢查吸真空裝置內的潤滑油位，加油位置在油窗的中心線或稍低于中心線；啟動消防泵，檢查泵上水時間并做好記錄。4、泵啟動后檢查浮球總成運營情況，排氣軟管內不應有水。假如有水，必須更換浮球密封墊。5、泵啟動后檢查吸真空裝置大小密封體是否嚴密，排氣是否正常。

6、泵啟動后檢查填料密封限度，泄漏不應超過10-30滴/分。

7、定期檢查泵各部位的潤滑油，保證潤滑系統(tǒng)工作正常。

8、定期檢查各連接部位是否緊固，有無松動。消防水泵房管理制度一、消防水泵房應當貫徹專人管理，定期檢查保養(yǎng)和維護，保持室內清潔；二、嚴格執(zhí)行設備操作規(guī)程，每月啟動水泵不少于二次，保持高位消防水箱、氣壓水罐等儲水充足，穩(wěn)壓泵正常運營；三、保持系統(tǒng)出水管網(wǎng)及管道閥門常開，水泵類別、水流方向、閥門啟動狀態(tài)、配電柜開關狀態(tài)等標記清楚，配電柜開關處在手動狀態(tài)；四、嚴禁無關人員進入泵房和操作水泵房內設備，嚴禁擅自關停設備和閥門；五、設備投入使用后應保證其處在正常運營或正常工作狀態(tài)，不得擅自斷電停運或長期帶故障工作；六、建立故障報告和故障消除登記檔案。發(fā)生故障，應當及時組織修復，因故障、維修等因素，需要暫時停用系統(tǒng)時，應當和物業(yè)部消防負責人協(xié)商，系統(tǒng)停用時間超過24小時的，應經(jīng)公司經(jīng)理及業(yè)主委員會批準，并采用有效措施保證安全。風機房管理制度

一、風機房應定期巡查，并做好有關記錄。二、每月定期檢查機組、配電箱、過濾網(wǎng)，應完整無損并每月清潔兩次。三、風機房每月進行兩次衛(wèi)生清潔，保證風機房地面、墻壁、設備外表的清潔。四、五、六、保持照明良好，風機房門靈活無破損。七、八、九、風機安全操作規(guī)程

一、開機前檢查：1）檢查所有閥門處在正常工作狀態(tài)。2）檢查各風機油標內的潤滑油是否充足，檢查水冷系統(tǒng)是否完好。3）檢查電氣設備處在正常工作狀態(tài)。二、開機環(huán)節(jié)1）風機為多臺設備連續(xù)切換運營間斷休整的方式，即正常條件下，每臺風機在連續(xù)運營48-72小時后必須切換休整12-24小時。2）風機嚴禁帶壓啟動，每臺風機啟動前均應打開放空閥，然后才干啟動風機，待風機運轉正常后方可將放空閥緩慢關閉。3）風機關閉時，也應按上述規(guī)定進行，即先打開放空閥再關閉風機。4）不管是風冷或者水冷風機，均應嚴格控制運轉軸承的溫度。每兩小時進行一次巡回檢測，溫度大于60℃時，應停機冷卻（或按說明書執(zhí)行操作）。5）風機檢查時，應嚴格觀測其運轉狀態(tài)，不得有噪聲河運轉異常情況，一旦發(fā)現(xiàn)，應停機檢查，檢修后方可重新運營。三、注意事項1）風機必須按說明書規(guī)定投加規(guī)定的潤滑油，嚴禁無油或卻油運營，否則將導致事故。2）必須定期進行巡視檢查，一旦發(fā)現(xiàn)異常，必須停機檢修。3）定期檢查各軸承潤滑油和水冷、風冷的管線系統(tǒng)，三個月進行一次檢修。發(fā)電機房管理制度一、保證發(fā)電機處在良好技術狀態(tài)，設備安全，運營正常，保持發(fā)電機在市電網(wǎng)停電時，隨時可以啟動和正常運營。二、工程部電工負責發(fā)電機組的操作、監(jiān)控、記錄、清潔、維修保養(yǎng)、試運營，并對發(fā)電