知名地產(chǎn)安徽大型商住小區(qū)項目營銷推廣方案

營銷推廣方案

首先感謝XX集團安徽分公司（以下或簡稱“貴司”）對于XX品牌營銷策劃有限公司（以下簡稱“我司”）的信任和支持，作為一家致力于為房地產(chǎn)開發(fā)提供全程專業(yè)服務的服務企業(yè)，我司對于此次能夠有機會參與貴司投標（合作）進行XX項目的全程顧問服務工作而感到榮幸。希望憑借貴司雄厚的地產(chǎn)開發(fā)實力和我司專業(yè)的地產(chǎn)策劃經(jīng)驗，能夠成功打造XX地區(qū)的優(yōu)秀地產(chǎn)項目。致：XX集團安徽分公司（XX業(yè)投資有限公司）XX品牌營銷策劃有限公司項目屬性梳理項目價值體系項目定位方向特性環(huán)境客戶操略宏觀環(huán)境認識中觀市場研究微觀競品分析競品客戶分析客戶定位研判項目推盤研究營銷執(zhí)行策略推廣操作策略Contents匯報框架VR項目視覺表現(xiàn)一項目視覺表現(xiàn)二項目視覺表現(xiàn)三[環(huán)境·特性·客戶·操略]四篇之環(huán)境篇環(huán)境篇宏觀環(huán)境認識日期政策摘要2月1日溫家寶兩年五提房價合理回歸限購仍是主旋律在1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理溫家寶關于今年六大重點工作部署傳遞出這一信號：限購仍是主旋律。2月15日住建部首次表態(tài)：地方政府不得擅調(diào)樓市政策住建部政策研究中心副主任王玨林表示，地方政府不應試圖調(diào)整中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，必須遵從中央的政策立場。上周安徽蕪湖公布一系列關于房地產(chǎn)調(diào)控的新政，其中包括對購房者貨幣補貼、免交契稅等。四天后，蕪湖市主動暫停了新政策的實施。去年10月11日，廣東佛山成為首個明確提出放寬限購令的城市。但當晚11時24分，該市住建局緊急發(fā)文，決定暫緩執(zhí)行。2月18日央行：2月24日起，下調(diào)存準率0.5個百分點中國人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

4月24日住建部調(diào)研住房公積金條例修改使用范圍或擴大目前住建部正在各地就公積金條例的修改進行全面調(diào)研，公積金使用范圍有望進一步擴大。另據(jù)悉，公積金針對購買首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定，住建部暫不會對此出臺統(tǒng)一政策。5月18日央行下調(diào)存款準備金率0.5個百分點

從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。6月8日央行三年來首度降息中國人民銀行決定，自2012年6月8日起下調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調(diào)整。7月6日央行年內(nèi)二次降息央行決定，自2012年7月6日起下調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調(diào)0.31個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調(diào)整。環(huán)境篇宏觀環(huán)境認識2012年房地產(chǎn)政策“日歷”回顧：環(huán)境篇宏觀環(huán)境認識2012年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22213億元，同比增長18.5%，增速比1-4月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資15098億元，增長13.6%，增速回落0.3個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.0%。2012年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速情況：環(huán)境篇宏觀環(huán)境認識2012年1-5月份東中西部房地產(chǎn)開發(fā)投資總量及增速情況：1-5月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資13036億元，同比增長16.0%，增速比1-4月份提高0.8個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資4472億元，增長22.3%，增速回落2.2個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資4705億元，增長22.5%，增速回落1.3個百分點環(huán)境篇宏觀環(huán)境認識2012年1-5月份東中西部房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售情況分析表：環(huán)境篇宏觀環(huán)境認識全國房地產(chǎn)市場2012行情及環(huán)境：關鍵詞一、社會科學院稱樓市調(diào)控難度增大房價不會大跌關鍵詞二、各地樓市進入微調(diào)期

揚州新政獲肯定福建擬對限購松綁關鍵詞三、存準率二次下調(diào)剛需受益首套房貸或現(xiàn)八折優(yōu)惠關鍵詞四、溫家寶指出“穩(wěn)增長”要放在當下經(jīng)濟工作的首位2012年7月2日，中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院發(fā)布6月“百城價格指數(shù)”。根據(jù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)分析，2012年6月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8688元/平米，環(huán)比5月的8684元/平米上漲了0.05%，結(jié)束自2011年9月以來的連續(xù)9個月環(huán)比下跌的態(tài)勢。全國樓市市近期成成交上揚揚主要得得益于市市場回暖暖，但目目前各城城市的降降價依然然帶有試試探性，，成交量量也會在在各方博博弈中反反復波動動，今年年二季度度房價可可能仍有有小幅下下跌。如如果仍然堅持持以價換換量，樓市的成成交量有有望上升升。在供供應方面面，多數(shù)數(shù)開發(fā)企企業(yè)迫于于上半年年的銷售售壓力，，還會抓抓住時機機積極推推盤，逐逐漸意識識到首次次置業(yè)人人群對房房價的敏敏感度和和承受度度。政策對樓樓市已經(jīng)經(jīng)起到很很大的作作用，從從今年3月開始，，樓市成成交量出出現(xiàn)明顯顯復蘇，，主要是由由于金融融政策的的適當放放開，對首次次置業(yè)者者來說，，房貸利利率降低低了，能能貸到款款了，買買房者自自然就增增加了。。從目前前信貸政政策看，，已出現(xiàn)現(xiàn)明顯傾傾向于剛剛需群體體的鼓勵勵性政策策，再加加上保障障房積極極入市，，預計下下半年會會有更多多剛需入入市，在在這些剛剛需支撐撐下，預預計今年年全年成成交量不不會太壞壞。另外外從整個個大經(jīng)濟濟環(huán)境來來看，中中國經(jīng)濟濟整體向向好，居居民收入入向上，，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)也也不會嚴嚴重向下下，在平平穩(wěn)運行行趨勢下下，會實實現(xiàn)軟著著陸。宏觀調(diào)控已正式式執(zhí)行近二年，，一批因限購升升級而失去購房房資格的非本地地居民再次獲得得購房資格，使使市場中壓抑已久的購房房需求得以釋放放，再加上年后一一批開發(fā)商重啟啟“以價換量””以及新普通住住宅標準的實施施和存款準備金金率的下調(diào)，再再次為購房者入入市創(chuàng)造了有利利條件，進而在在一定程度上為為上半年樓市第第一輪爆發(fā)奠定定了基礎。環(huán)境篇宏觀環(huán)境認識宏觀樓市分析：：首先，根據(jù)目前前政府調(diào)控的決決心，本輪調(diào)控控政策到明年年年初之前都會嚴嚴格執(zhí)行，而進進一步考慮到未未來1-2年還有可能受到到加息的疊加影影響，我們認為為房地產(chǎn)市場在在2013年年末可能面臨臨較大的考驗；其次，同時考慮慮到2013年政府換屆（2013年3月初的全國人大大會以及2013年10月份的中共十八八大）平穩(wěn)過渡渡的要求，我們們認為房地產(chǎn)市市場在2013年將會趨于不穩(wěn)穩(wěn)定狀態(tài)。環(huán)境篇宏觀環(huán)境認識宏觀背景較大不不確定性狀況下下，功能緊湊&高附加值剛需型型成為安全邊際最最高的產(chǎn)品宏觀背景：2013年市場預判環(huán)境篇中觀市場研究環(huán)境篇中觀市場研究蒙城地理位置總面積2091平方千米，約占全省總面面積的1.52%。行政區(qū)域介于于北緯32°56′-33°29′′與東經(jīng)116°15′′-116°49′之間?？h境略呈呈長方形,東西寬40公里,南北長60公里。蒙城位居阜陽、、宿州、亳州、、蚌埠、淮南、、淮北六城市中中心交匯點，是是著名思想家莊莊子故里，中國國楹聯(lián)之鄉(xiāng)、歷歷史文化名城、、安徽省文明縣縣城、園林縣城城。境內(nèi)有萬佛佛塔、文廟、莊莊子祠、九鼎靈靈山寺等數(shù)十處處名勝古跡。尉尉遲寺新石器文文化遺址被稱為為“中華原始第第一村”，和北北宋萬佛塔一起起被列為國家級級重點文物保護護單位。是皖北北文化旅游的中中心站點。城市屬性交通狀況蒙城縣環(huán)境優(yōu)良良，水陸空交通通便捷。A、水路：渦河長長年通航，茨淮淮新河、阜蒙新新河全年通航，，經(jīng)淮河通江達達海。B、“203”、“305”、“307”省道交匯于縣城城，南洛高速公路貫穿全全縣東西，東交交合徐高速，西匯京珠高速，正在建設中的阜蚌高速公路貫貫穿全縣東西。。C、距京滬、京九九鐵路樞紐站蚌蚌埠、阜陽兩站站80－90公里，距合肥、、徐州機場200公里，阜陽機場場80公里。環(huán)境篇中觀市場研究城市人口蒙城，國土面積積2091平方公里，耕地地230萬畝，轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個辦事處、1個工業(yè)園區(qū)和1個林場，人口132萬。蒙城縣，城市規(guī)規(guī)劃區(qū)面積60平方公里，其中中，城南新區(qū)規(guī)劃劃面積16.7平方公里，已已啟動7平方公里的建建設，省級經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積積24平方公里，其其中東區(qū)13.3平方公里，南南區(qū)10.7平方公里，新新城區(qū)建成后后，蒙城城區(qū)區(qū)將達到60平方公里，常常住人口近50萬人。城市屬性2011年實現(xiàn)地區(qū)生生產(chǎn)總值139.8億元，增長12.9%；固定資產(chǎn)投資資65億元，增長43.7%；財政收入11.5億元，增長40%；工業(yè)增加值值45.66億元，增長22.7%；社會銷售品品零售總額60.1億元，增長17.9%；農(nóng)民人均純純收入6159元，增長18.2%；實際利用外外資9645萬美元，增長長65%。環(huán)境篇中觀市場研究究【GDP總量】：【GDP分析】：基數(shù)大，總量量較低-2011年蒙城人均GDP只有11226元，雖然較上上年增長16%，但折合美元元不超過2000美元；考慮到到縣城人口比比重較大，只只計算城區(qū)居居民，人均GDP在3000-4000美元之間。城市人口：2011年末全縣總?cè)巳丝?32萬人，非農(nóng)業(yè)業(yè)人口只有16萬。隨著城市市化建設的不不斷發(fā)展，城城市人口的比比例也會將不不斷的增加。。城市屬性人均GDP小于1000美元人均GDP1000-2000美元人均GDP2000-3000美元人均GDP3000-4000美元人均GDP4000美元以上各類初級市場及集貿(mào)市場生活超市產(chǎn)生，食品類批發(fā)市場退出連鎖超市產(chǎn)生，并且擴張中小型購物中心、初級ShoppingMall產(chǎn)生大型ShoppingMall產(chǎn)生，各類新型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)并發(fā)展商業(yè)能級人均GDP根據(jù)人均GDP分析：現(xiàn)蒙城城市商商業(yè)進入中小小型購物中心心產(chǎn)生，并且且高速發(fā)展階階段，而蒙城城現(xiàn)只有幾個個百貨商業(yè)，，使多業(yè)態(tài)復復合的商業(yè)項項目有更大的的空間環(huán)境篇中觀市場研究城市屬性環(huán)境篇中觀市場研究住宅用地商業(yè)用地公園用地教育用地蒙城南區(qū)發(fā)展規(guī)劃劃圖xx·夢蝶綠苑1、根據(jù)人均GDP分析：現(xiàn)蒙城城市商業(yè)進進入中小型購物中中心產(chǎn)生，并且高高速發(fā)展階段，而而蒙城飽和的百貨貨商業(yè)，使多業(yè)態(tài)態(tài)復合的商業(yè)項目目有更大的空間2、現(xiàn)開發(fā)樓盤高度集集中城南新區(qū)：主要以較大規(guī)模樓樓盤為主。城南項項目產(chǎn)品以小高層層、高層、多層為為主。多層暢銷，，高層銷售阻力大大。中觀分析：3、依據(jù)蒙城的城市規(guī)規(guī)劃前景：蒙城縣城的總體規(guī)規(guī)劃比較科學，版版塊的區(qū)分也比較較清晰。城市發(fā)展展以向南擴張為主主，城南的發(fā)展?jié)摑摿Σ豢珊鲆暎S隨著城市化建設的的不斷加速發(fā)展，，城南的規(guī)劃的布布局將更吸引新城城市人的眼球。隨隨著城南的各項配配套不斷完善，不久的將來便會形形成城市的新中心心和絕佳居住地。。環(huán)境篇微觀競品分析環(huán)境篇微觀競品分析開發(fā)商蒙城縣恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積126畝項目位置城南新區(qū)核心地段，南面正對230余畝的縣文體休閑公園，北靠城南風景河---橫山河總建筑面積15萬平方樓棟小區(qū)總體規(guī)劃有6棟聯(lián)排別墅、11棟花園洋房、7棟小高層、9棟高層銷售信息1#，5#，11—16#在售，94—124㎡，單價3600—4500元/㎡不等。御景華庭項目效果圖：環(huán)境篇微觀競品分析御景華庭銷售政策：1#，5#，11—16#在售，94—124㎡，單價3600—4500元/㎡不等。一次性付款優(yōu)惠20000元，按揭優(yōu)惠6000元，公積金貸款優(yōu)優(yōu)惠8000元，分期付款優(yōu)惠惠2000元。小高層每套優(yōu)惠3000元?，F(xiàn)購買100㎡以上住宅，可獲贈贈價值8000元海南雙人雙飛。?，F(xiàn)有4套特價房在售，面面積120平米左右，價格3673元/㎡。項目點評：贈送價值近20000元的品牌熱水器、、空氣凈化器、油油煙機三件套，，和綠色科技訴求求形成呼應。開發(fā)發(fā)商之前的綠洲雅雅苑項目在蒙城形形成了一定影響力力，積累了一定的的客戶資源。恒恒祥祥·御景華庭位于蒙城城城南新區(qū)核心地地段，南面正對230余畝的縣文體休閑閑公園，環(huán)境優(yōu)美美，北靠城南風景景河---橫山河，西臨蒙城城縣主干道莊子大大道，距縣中心公公園步行也僅5分鐘的路程。而且且離新一中，師專專附小很近，地理理位置優(yōu)越，發(fā)展展?jié)摿o限。周圍生活設施不夠夠完善，交通不便便。本案御景華庭區(qū)位環(huán)境篇微觀競品分析開發(fā)商安徽金成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積108畝項目位置蒙城縣城南新區(qū)仁和路南側(cè)、張莊路北側(cè)總建筑面積16萬平方樓棟項目共分為三期共20棟開發(fā)，物業(yè)類別為多層、小高層、高層，共有房源約1400套。銷售信息二期10#在售，96—106㎡，價格3580—4000元/㎡不等，二期17#，大小為97.9㎡、98.1㎡、99.06㎡，價格3700—4100元/㎡。金成御園項目效果圖：環(huán)境篇微觀競品分析金成御園銷售政策：二期10#在售，96—106㎡，價格3580—4000元/㎡不等，二期17#，大小為97.9㎡、98.1㎡、99.06㎡，價格3700—4100元/㎡。買房即優(yōu)惠18000元，按時付款優(yōu)惠惠3000元，公積金貸款優(yōu)優(yōu)惠6000元，一次性付款款再享95折優(yōu)惠。一期約約500套房源，共有1#、4#為5層，9#、12#、16#為11層，10#16層，13#17層，20#18層。項目點評：金成·御園小區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)項目位于蒙城城縣城南新區(qū)張張莊路與永興大大道交叉口處，，融多層，小小高層，高層精精品住宅，及現(xiàn)現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)和和集中商業(yè)形式式的多種物業(yè)形形態(tài)為一體，以以后還將建一座座幼兒園。不久久的將來這里將將是城區(qū)的又一一商業(yè)中心。周圍開發(fā)程度不不高，生活設施施比較缺乏，交交通不便。本案金成御園區(qū)位環(huán)境篇微觀競品分析華僑城項目沙盤：開發(fā)商蒙城縣天縱房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司占地面積118畝項目位置城南新區(qū)莊子大道與永興路交叉口總建筑面積20萬平方樓棟銷售信息暫未銷售環(huán)境篇微觀競品分析華僑城銷售政策：暫未銷售項目點評：華僑城位于蒙城城縣莊子大道與與永興路交叉口口，戶型以大面面寬、短進深、、南北通透、明明亮設計的理念念穿梭項目整體體，讓陽光灑滿滿房間。引入最最現(xiàn)代、最健全全的城市配套，，成就最符合現(xiàn)現(xiàn)代人居氣質(zhì)的的中心。處于新區(qū)，周邊邊配套不完善，，社區(qū)成熟還需需要一定的時間間。本案華僑城區(qū)位環(huán)境篇微觀競品分析名邦·學府項目效果圖：開發(fā)商安徽名邦置業(yè)（集團）有限公司占地面積107畝項目位置蒙城縣新一中對面，城南中心水公園旁總建筑面積20萬平方樓棟由15棟高層和一棟商業(yè)高層、沿街商業(yè)組成銷售信息小區(qū)開發(fā)分三期。一期為1#、2#、3#、7#住宅；二期為5#、6#、8#、9#、10#、11#、12#、13#住宅及地下車庫；三期為15#、16#、17#（住宅）；18#、19#（商業(yè)）高層住宅在售，73—128㎡，價格4500—5000元/㎡。已開盤商鋪銷售結(jié)束，其他商鋪開盤時間未定環(huán)境篇微觀競品分析名邦學府銷售政策：1#2#3#6#7#住宅在售售，73—128㎡㎡，價格4000—5000元/㎡。一次性性付款優(yōu)優(yōu)惠20000元，首付付款50%以上，可可優(yōu)惠5000元。購房房即可享享9.8折優(yōu)惠，，并贈送送價值8000元海爾櫥櫥柜一套套。臨湖湖美宅10#樓將于8月18日盛大開開盤！已已開盤商商鋪銷售售結(jié)束，，銷售均均價15000元，其他他商鋪開開盤時間間未定項目點評評：名邦·學府位于于蒙城縣縣新一中中對面，，高中、、初中、、小學等等頂級教教育資源源環(huán)伺周周圍，尊尊享300畝城南中中心公園園。幾乎乎每套房房間都有有超大面積積贈送，使用面面積絕對對大于建建筑面積積，另有有實景樣樣板房供供廣大準準業(yè)主參參觀。小小區(qū)配有有五星級級物業(yè)，，為業(yè)主主提供最最貼心服服務。有有一路公公交可抵抵達項目目所在地地。小區(qū)所處處位置暫暫時還比比較偏僻僻，周圍圍配套不不完善，，形成成成熟住宅宅區(qū)還需需要一定定時間。。本案名邦學府府區(qū)位開發(fā)商蒙城縣保地豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積236畝項目位置蒙城縣南華路與政通路交叉口東南面總建筑面積48萬平方樓棟共分為A、B、C三個區(qū)銷售信息在售89—145㎡住宅，多層價格3800—4500元/㎡，高層、小高層價格3800—4100元/㎡。在售40—200㎡商鋪，價格8500—9500元/㎡環(huán)境篇微觀競品品分析玖隆國際際項目效果果圖：環(huán)境篇微觀競品品分析玖隆國際際銷售政策策：在售89—145㎡㎡住宅，價價格3800—4100元/㎡，一次性性付款享享9.6折優(yōu)惠，，按揭9.8折。在售售60—200㎡㎡商鋪，7600—8800元/㎡。A區(qū)90-110㎡㎡高層，均均價4000元/㎡。前期銷銷售的40—200㎡㎡商鋪，價價格8500—9500元/㎡。前期銷銷售的花花園洋房房價格在在5000元左右。。項目點評評：玖隆國際際位于城城南核心心區(qū)，地地段優(yōu)越越，由玖玖隆CBD廣場、玖玖隆國際際大酒店店、玖隆隆一品組組成，涵涵蓋高檔檔住宅、、電梯花花園洋房房、名品品商業(yè)步步行街、、大型購購物中心心、五星星級酒店店等業(yè)態(tài)態(tài)，周邊邊一中、、六中、、附小，，名校林林立。建建成之后后將是城城區(qū)又一一大商業(yè)業(yè)中心，，發(fā)展?jié)摑摿o限限。陣勢豪華，后后期商業(yè)運作作會比較難以以把控。商城東東路路玖隆國際區(qū)位位環(huán)境篇微觀競品分析析美潤蘭庭尚郡郡項目效果圖：：開發(fā)商蒙城美潤投資發(fā)展有限公司占地面積不詳項目位置蒙城縣政通路與五里河路交叉口總建筑面積11萬平方樓棟共分為12棟高層、8棟多層及花園洋房銷售信息二期3#、18#、19#、20#、21#、22#住宅在售，90—120㎡，均價3900元/㎡。簽約即優(yōu)惠6000元，一次性付款再享95折優(yōu)惠。商鋪100—700㎡多，價格6000—7000元/㎡，一次性付款9.6折?，F(xiàn)推出“婚房季”活動，買房即贈4000元旅游基金和3000元婚紗照基金銷售政策：簽約即優(yōu)惠6000元，一次性付付款再享95折優(yōu)惠。商鋪鋪100—700㎡多，價格6000—7000元/㎡，一次性付款款9.6折。現(xiàn)推出““婚房季”活活動，買房即即贈4000元旅游基金和和3000元婚紗照基金金環(huán)境篇微觀競品分析析美潤蘭庭尚郡郡項目點評：美潤蘭庭尚郡郡是蒙城縣城城南新區(qū)住宅宅小區(qū)。樓盤盤位置在五里里河路與三陽陽路的交叉口口，蘆河的西西面。在蒙蒙城鴻業(yè)未來來城北面。該該樓盤西面面是亳州師專專附屬小學城城南新校。樓樓盤東為蒙城城縣汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)，汽車車4S店區(qū)。將來有有很大的升值值空間。小區(qū)位于城南南新區(qū)，地理理位置對于目目前來說稍偏偏，交通不發(fā)發(fā)達，社區(qū)內(nèi)內(nèi)部的生活配配套較少。本案美潤蘭庭尚郡郡區(qū)位序號名稱可售面積剩余面積1華僑城20萬20萬2金成御園16萬11萬3美潤蘭庭尚郡11萬4萬4玖隆國際40萬23萬5名邦學府20萬15萬6御景華庭15萬13萬7后期開發(fā)項目N萬總計122萬86萬+N萬、、環(huán)境篇微觀競品分析析蒙城總量表：：本案華僑城金成御園御景華庭博物館玖隆國際名邦學府美潤蘭庭尚郡郡競品分布圖環(huán)境篇微觀競品分析析市場物業(yè)形態(tài)態(tài)總結(jié)市場主要的物物業(yè)形態(tài)：為了適當?shù)奶崽岣呷莘e率，，同時滿足景景觀設計的需需要，蒙城大大多數(shù)項目以以“高層為主主+多層為輔”的的混合模式為為主，總體布布局上較為類類似，沒有太太大的差別、、新意。不同的物業(yè)形形態(tài)的價格、、去化速度區(qū)區(qū)別以及原因因分析：目前蒙城縣項項目規(guī)劃形態(tài)態(tài)比較簡單，，高層建筑是市場場主流，近兩兩年來不少樓樓盤引入了小小高層，多層層物業(yè)形態(tài)，，主要以城南南板塊興起比比較明顯，隨隨著市區(qū)人口口密度的增加加和城市化進進程的加快，，小高層和高高層是未來的的潮流，小高高層、高層必必然是發(fā)展的的趨勢。如如果處理好房房型的設計，，價格的合理理性等因素，，去化速度會會有大幅度改改善。多層小高層高層環(huán)境篇微觀競品分析析微觀市場總體分析：1、蒙城縣住宅宅發(fā)展正由初初級階段轉(zhuǎn)變變，戶型產(chǎn)品品同質(zhì)化嚴重重，集中為80-120M2的兩、三房2、高層產(chǎn)品存存在銷售障礙礙3、房地產(chǎn)智能能化應用和物物業(yè)方面處于于起步階段4、鮮有品質(zhì)樓樓盤出現(xiàn)5、城南新區(qū)的的房地產(chǎn)市場場競爭白熱化化蒙城住宅情況況我司認為：蒙城市場房地地產(chǎn)品庫存激激增，2013年是關鍵年，，上百萬方的的產(chǎn)品，按照照目前的市場場和城市化建建設以10%的速度擴張計計算，整個市市場產(chǎn)品區(qū)劃劃也需要近3年時期，還不不包括其他未未知開發(fā)項目目···故產(chǎn)品差異化化和病毒式營營銷是我項目目良性開發(fā)的的根本路線，，唯有這樣才才能突破市場場、引領市場場、占領市場場···[環(huán)境·特性·客戶·操略]四篇之特性篇特性篇項目屬性梳理理特性篇項目屬性梳理理xx·夢蝶綠苑鳥瞰瞰圖項目單位數(shù)量總用地面積平方米148014總建筑面積平方米425335.9地上建筑面積（計容）平方米346524.9其中住宅建筑面積平方米271220.9商業(yè)建筑面積

平方米75304物業(yè)用房建筑面積（不計容）平方米1888社區(qū)用房建筑面積（不計容）平方米1000地下室建筑面積（其中人防建筑面積5420㎡,自行車庫面積17520㎡，儲藏室4280㎡，機動車庫48260㎡。）平方米70060架空層建筑面積平方米5560建筑占地面積平方米39110容積率2.34密度%26.4總戶數(shù)戶2928綠地率%34.2總車位數(shù)個2161其中地面車位數(shù)個543地下室車位數(shù)個1618項目建筑技術術指標本案華僑城金成御園御景華庭博物館玖隆國際名邦學府項目區(qū)位圖特性篇項目屬性梳理理玖隆國際名邦學府御景華庭金成御園華僑城xx夢蝶綠苑夢蝶綠苑位于于莊子大道與與永興大道交交匯處，交通通便捷所處區(qū)域為蒙蒙城城南中心心，臨近城市市主干道項目周邊建議議政府設置公公交線路，為為業(yè)主和消費費者到達提供供便利周邊已開建的的項目數(shù)量較較多，檔次以以中檔為主，，在當?shù)匾研涡纬梢欢ǖ挠坝绊懥λ巺^(qū)域商業(yè)業(yè)目前來說是是洼地，具備備一定的商業(yè)業(yè)開發(fā)潛力項目區(qū)位分析析：特性篇項目屬性梳理理xx·夢蝶綠苑自身身情況住宅地上：27萬㎡綜合商業(yè)特色商業(yè)街7.5萬㎡商業(yè)：在西區(qū)緊鄰五五里河路布置置大型商場。。超市通過五五里河路的15M退讓結(jié)合商場場東北角的下下沉廣場將人人流引入。整整條步行街通通過橫三河綠綠化帶為依托托，形成情景景交融的漢魏魏風格；更是是和南面小區(qū)區(qū)的商鋪形成成商業(yè)內(nèi)街和和面向河岸的的風情商業(yè)外外街。兩地塊塊內(nèi)的商業(yè)街街通過五里河河路的商業(yè)廣廣場及“漢闕闕”進行聯(lián)系系，形成統(tǒng)一一風格和商業(yè)業(yè)模式的商業(yè)業(yè)街。住宅：在住宅區(qū)的內(nèi)內(nèi)部空間上著著重體現(xiàn)住區(qū)區(qū)的安逸、閑閑適的生活氛氛圍，不同高高度的住宅圍圍合成相對私私密的庭院景景觀。物業(yè)用用房設置在西西區(qū)、東區(qū)主主次入口的底底層。物業(yè)設計分布布分析：博物館特性篇項目價值體系系“xx·夢蝶綠苑”項目位于蒙蒙城縣城南新新區(qū)，由東西西二大板塊組組成。兩地塊塊分別位于五五里河路兩側(cè)側(cè)。西區(qū)西面面為城南新區(qū)區(qū)最大的公園園—夢蝶公園；東區(qū)東面為為蒙城縣城市市規(guī)劃展示館和博物物館；東南和文體休閑公園園相接，兩地塊塊南面為永興興路，北接橫橫三河。該地塊周邊環(huán)環(huán)境優(yōu)越，交交通便利，是是理想的居住住、商業(yè)開發(fā)發(fā)用地，隨著著周邊大型住住宅區(qū)的建成成，坐擁兩座主題題公園的“xx·夢蝶綠苑”將將成為南城新新區(qū)的商業(yè)中中心?！皒x·夢蝶綠苑”周周邊名校林立立：新一中、新六六中、師專附附小等名校成就孩孩子的未來。。“xx·夢蝶綠苑”將將xx30年的開發(fā)經(jīng)驗驗來完善的居居住生活功能能，集商業(yè)、、居住為一體體的，一座以以個性化、高高檔、時尚，，包容不同需需求階層的特特色住區(qū)，定定將脫穎而出出，成為蒙城城縣城南新區(qū)區(qū)的地標性建建筑群。特性篇項目價值體系項目規(guī)模價值值規(guī)劃總建筑面積約40萬方，區(qū)域內(nèi)具有體量優(yōu)勢，有利于氛圍的營造與人氣的聚集。緊鄰莊子大道與永興大道交叉口，是蒙城新城地緣上的十字中心，具有地段唯一性和不可復制性。項目集購物中心、商業(yè)街、住宅為一體，復合商業(yè)功能是實現(xiàn)區(qū)域中心的必要條件。項目周邊名校聚集，景觀價值較高，為區(qū)域板塊積聚穩(wěn)定龐大的消費市場，市場基礎雄厚地塊區(qū)位價值值復合功能價價值市場需求價價值項目性質(zhì)：：復合型綜合合體操盤關鍵：：項目的產(chǎn)品品定位、商商業(yè)規(guī)劃和和開發(fā)戰(zhàn)略略特性篇項目價值體系本案的地塊塊現(xiàn)狀與開開發(fā)愿景特性篇項目價值體體系項項目SWOT分析優(yōu)勢-----Strength1.本項目位于于蒙城南部部新城的核核心地段，，處于莊子子大道和永永興大道口口，交通便便利快捷，，并不斷得得到完善，，發(fā)展前景景和升值空空間無可比比擬。2.該地段自然然資源豐富富，擁有良良好的自然然水系和雙雙花園景觀觀優(yōu)勢；項項目內(nèi)部環(huán)環(huán)境優(yōu)美和和諧，低容容積率，低低建筑密度度、高綠化化率，整體體呈現(xiàn)“依依園傍水””“鬧中取取靜”的氛氛圍。3.項目品質(zhì)較較高，中式式建筑風格格、高檔建建筑材料打打造，設計計風格簡潔潔時尚，戶戶型安排方方正、集約約。4.項目周邊有多個個建設中社區(qū)和和教育資源,居住氛圍良好。。1.站在城市運營高高度，提升區(qū)域域價值擴大產(chǎn)品品價值，將區(qū)位位優(yōu)勢、項目復復合優(yōu)勢作為項項目的一大亮點點予以強調(diào)。2.充分發(fā)揮自然景景觀優(yōu)勢，強化化項目內(nèi)部低密密度的品質(zhì)特點點，塑造項目濃濃郁的健康生活活品牌3.借助項目的片區(qū)區(qū)標志及產(chǎn)品的的獨特性進行節(jié)節(jié)點標志昭示。。4.在操作中適當借借助區(qū)域大社區(qū)區(qū)形象為自身推推廣。發(fā)揮優(yōu)勢1.項目周邊配套不不夠成熟。2.項目交通成熟度度不夠，公交不不便捷。3.品牌在當?shù)刂炔粔颉Ａ觿?----Weak轉(zhuǎn)化劣勢1.項目規(guī)模不具備備周邊生活配套套，但可以向市市場宣傳推廣本本項目的復合物物業(yè)可滿足社區(qū)區(qū)的生活相關配配套。通過打造高品質(zhì)質(zhì)項目形象吸引引客戶前來購買買,并通過實在的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)產(chǎn)品形象給客戶戶強烈的購買信信心。2.弱化本項目交通通便利性，性并并要求政府完成成區(qū)域短期內(nèi)規(guī)規(guī)劃交通路線。。3.利用項目自身昭昭示優(yōu)越性，完完善項目自身包包裝展示，提高高形象及知名度度；利用市場快快速炒作，制作作新聞事件，建建立高端項項目社區(qū)形象特性篇項目價值體系項項目目SWOT分析機會----

opportunity利用機會1.此地塊位于《蒙城城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展展規(guī)劃》(2010-2020)地產(chǎn)開發(fā)的重點點片區(qū)，另另據(jù)規(guī)劃蒙城重重心將南移，該該地區(qū)擬建成為為蒙城新城，，地塊投資升值值空間較大。2.國家對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)政策相對寬松松加上區(qū)域目前前處于商業(yè)洼地地等因素項目商商業(yè)市場前景可可觀。32012年住宅市場銷售售狀況良好，市市場處于上升趨趨勢。4.區(qū)域內(nèi)的教育資資源非常豐富，，市場對學區(qū)概概念比較注重。1.突出區(qū)域的發(fā)展展規(guī)劃和前景，，提高項目投資資價值和升值潛潛力。增加對投投資型客戶的吸吸引力。2.順應國家政策，，順勢而為，搶搶奪客戶。3.可將目標客戶面面適當擴展到更更大的區(qū)域，加加快項目目銷售速度。4.強化本項目周邊邊教育及商業(yè)配配套影響力，來來提升項目的品品質(zhì)。威脅-----Threaten規(guī)避威脅1.國家房地產(chǎn)政策策及宏觀調(diào)控政政策的不確定性性。2.蒙城南部的大面面積開發(fā)和玖隆隆國際的商業(yè)先先機，可能會影影響到本案的價價值。3.周邊原有及相繼繼推出的一些住住宅項目，將不不可避免的對本本項目造成一定定影響，分流部部分目標客戶群群，且對本項目目的市場競爭力力帶來壓力和沖沖擊。1.關注政府政策，，適時調(diào)整項目目推廣策略，快快速銷售。2.圍繞項目地塊的的屬性、產(chǎn)品屬屬性和市場定位位，做精產(chǎn)品，，再加以精致的的包裝，軟硬相相加，以產(chǎn)品來來提升項目的品品質(zhì)，3.做細市場場，通過過科學合合理的差差異化市市場定位位和病毒毒式營銷銷，從市市場的競競爭中脫脫穎而出出特性篇項目價值值體系項項目目SWOT分析小結(jié)：通過有效效整合項項目在區(qū)區(qū)位、產(chǎn)產(chǎn)品、環(huán)環(huán)境等方方面的競競爭力力，，可以形形成強大大的綜合合競爭力力，完全全能夠突突破現(xiàn)有有競爭層層面，在在市場中中脫穎而而出，成成為區(qū)域域性的標標志性項項目。尋找夢蝶蝶綠苑的的頂級魅魅力【價值挖掘掘】特性篇項目價值值體系xx·夢蝶綠苑苑蒙城房產(chǎn)產(chǎn)品中的的頂級豪品品特性篇項目價值值體系頂級豪品品出售的的不僅僅僅是產(chǎn)品品本身它更需要要出售獨特的訴訴求和個個性特性篇項目價值值體系怎樣的賣賣點最能引爆爆蒙城市市場？特性篇項目價值值體系毗鄰蒙城城博物館館世襲非凡凡榮耀特性篇項目價值值體系148000平米頂級級圈層領領地造就城市市輝煌特性篇項目價值值體系35萬平雙公公園水景景交融特性篇項目價值體系低碳巔峰生活獨樹一幟的產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新品質(zhì)登峰造極特性篇項目價值體系“圓”孩子的清清華夢想名校匯聚特性篇項目價值體系500強“xx”集團巨獻服務極致尊榮特性篇項目價值體系特性篇項目價值體系全優(yōu)大盤，圓家人人全面幸福特性篇項目定位方向特性篇項目定位方向每一座城市

都應應該有它的地標匯匯聚所有的目光光政府熱衷的是政治治地標、新城地標、商業(yè)地標、產(chǎn)業(yè)業(yè)地標。。。百姓鐘情的是懷舊舊地標、美食地標標、生活地標、精神地標，是充充滿記憶的大地。。。。我們的愿景上海湯臣一品北京釣魚臺7號院合肥濱湖世紀城杭州世貿(mào)廣場地標代表xx·夢蝶綠苑總建筑面積40萬平方米高檔住宅綜合商業(yè)中心特色商業(yè)街。。。。她將以怎樣的形象進入市市場，給蒙城這座座城市增添新的亮亮點？不同物業(yè)何時入市市，才能把握市場場脈搏？怎樣的產(chǎn)品給予客客戶，才能深深吸吸引眼球？……項目再描述特性篇項目定位方向項目再審視特性篇項目定位方向Q1關于住宅住宅產(chǎn)品的市場供供給？住宅產(chǎn)品的市場需需求？戶型與面積住宅市市場否存哪些空間間？項目再審視機遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)業(yè)的類型分析？Q2關于商業(yè)怎樣的運營模式符符合項目的利益最最大化？特性篇項目定位方向商業(yè)街產(chǎn)品的特色色在哪里？市調(diào)在售戶型配比比情況目前在蒙城縣銷售售的住宅戶型種類類豐富，基本涵蓋蓋了各種需求，購購房者的選擇空間間很大。在戶型的比重上，，80~90m2的小二房占到35%的比例，100~120m2的小三房占到47%的比例，這兩種房房型目前是蒙城縣縣房地產(chǎn)市場上的的主力戶型。從銷銷售的角度來說，，這兩種戶型銷售售量比較高。值得得注意的是，60以下的戶型占市場場5%比例，但是實際調(diào)調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)這樣樣的戶型并不是很很受歡迎，同時大大面積戶型也不受受歡迎，這兩類戶戶型去化較難，這這點值得慎重。特性篇項目定位方向住住宅定位特性篇項目定位方向住住宅定位購置新房情有獨鐘鐘民意調(diào)查統(tǒng)計（意向登記客戶調(diào)調(diào)查）調(diào)查結(jié)果反映出，，打算選購新房占占86％；二手房占7％，尚未決定占7％，主要以選購新新房為主。這一方方面說明置業(yè)者主主流的強勁購買力力，同時也預示著著住宅消費仍將由由二級市場占據(jù)主主導地位。自用為主導在購房用途的選擇擇中，自住占83％，投資占9％，為親友占4％，為度假占3％，其他占1％。

購房的的用途主要是自用用為主，投資客戶戶所占比例不高，，在自用目的的細細分方面，滿足自自己的居住需求占占絕對主導，度假假和購房給親友的的比例較少。特性篇項目定位方向住住宅定位民意調(diào)查統(tǒng)計（意向登記客戶調(diào)調(diào)查）潛在需求旺盛以計劃購房時間來來分析：計劃最近近購買的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，兩年以后占9％。

從計計劃購買時間看，，計劃一年內(nèi)置業(yè)業(yè)的客戶約占四分分之三。這顯示近近期的潛在需求非非常旺盛。三房是首選在單位房間的選擇擇上，選擇1房占4％，2房占28％，3房占55％，4房占10％，5房以上占3％。購房者主要選選擇三房單位為主主，其次是二房，，選擇一房和四房房單位的比例不多多。特性篇項目定位方向住住宅定位民意調(diào)查統(tǒng)計（意向登記客戶調(diào)調(diào)查）最希望的面積區(qū)間間希望購房面積的選選擇上，希望購置置面積在90-110平方米比例最高；；其次是70-90平方米，希望購置置面積在70平方米以下的比例例不高。與希望購購買的房間數(shù)交叉叉分析表明，選擇擇二房的購房者希希望面積在70-90平米占比較大的比比例，也有部分希希望90-110平米和70平米以下，很少一一部分希望在110-130平米。整體選擇面面積的中位數(shù)M0=85平米；

選擇擇三房的購房者希希望面積在90-130平米占較大比例，，也有不小比例選選擇70-90的小三房。整體選選擇面積的中位數(shù)數(shù)M0=104平米；按揭付款是主流頻次分析表表明購房者者在購房過過程中選擇擇按揭付款款占81％，一次性性付款占19％。按揭的的比例超過過八成，說說明按揭正正成為人們們購房中普普遍的選擇擇，也說明明銀行按揭揭對蒙城住住宅市場的的支持作用用不容小視視。特性篇項目定位方方向住住宅定定位民意調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計（意向登記記客戶調(diào)查查）環(huán)境因素素很重要要年輕人成成為主力力軍在促成購購買的因因素中，，環(huán)境占占重要位位置。從從統(tǒng)計可可以看出出，為了了改善居居住環(huán)境境的占65％，方便便池孩上上學占10％，離上上班近點點占4％，生活活方便點點占15％，顯得得更有身身份占1％，現(xiàn)在在的房子子太小占占4％，離親親戚朋友友更近些些及其他他占1％。改善善居住環(huán)環(huán)境、生生活方便便、方便便小孩上上學是促促成購買買前三位位的因素素。購房者的的年齡25歲以下占占3％，25－29歲占46％，30－35歲占31％，36－39歲占7％，40－45歲占7％，45歲以上占6％。購房者的年齡齡段主要集中中在25-29歲之間，占46%；其次是30-35歲之間，占31%；顯示年輕的的群體是當前前置業(yè)的主要要構成成分。。住宅市場問卷卷調(diào)查總結(jié)53%6%16%25%特性篇項目定位方向向住住宅定位實用率、休閑活動空間及小區(qū)綠化的重要程度民意調(diào)查統(tǒng)計計（開放式客戶戶調(diào)查）功能需求最不能接受的的朝向特性篇項目定位方向向住住宅定位住宅市場問卷卷調(diào)查總結(jié)民意調(diào)查統(tǒng)計計（開放式客戶戶調(diào)查）特性篇項目定位方向向住住宅定位住宅市場問卷卷調(diào)查總結(jié)交付要求54%24%22%車位需求民意調(diào)查統(tǒng)計計（開放式客戶戶調(diào)查）特性篇項目定位方向向住住宅定位住宅市場問卷卷調(diào)查總結(jié)景觀和朝向哪個重要56%44%喜歡窗戶的形形式民意調(diào)查統(tǒng)計計（開放式客戶戶調(diào)查）特性篇項目定位方向向住住宅定位住宅市場問卷卷調(diào)查總結(jié)購房者承受的的價格范圍主主要在35-50萬。購房者關注的的要素主要有有位置地段，，配套，價格格，物業(yè)管理理，交通，建建筑質(zhì)量等購房者獲取信信息的途徑主主要有售樓中中心現(xiàn)場展示示，親友介紹紹，戶外廣告告，報紙公交交廣告，短信信房展會等購房者在年齡齡上以25---45歲為主，年輕輕人逐漸成為為消費主體。。購房者極少部部分人出于投投資的考慮。。購房者習慣購購買的物業(yè)由由多層漸漸向向高層小高層層發(fā)展消費者最容易易接受的建筑筑風格是現(xiàn)代代中式風格，，對景觀配套套要求較高，，大部分人希希望有水景。。在樓盤近郊的的居民是樓盤盤的主要消費費者，老城區(qū)區(qū)的居民對城城南新區(qū)的接接受度有一定定的抗性。部分消費者有有一定的跟風風心理！區(qū)域消費行為為較為理智，，消費主觀意意識較強，需需要引導性消消費。住宅消費者分析民意調(diào)查統(tǒng)計計（開放式客戶戶調(diào)查）項目核心價值提煉xx品牌和背景臨河景觀及數(shù)數(shù)百畝雙公園園項目自身商業(yè)業(yè)配套蒙城未來的城城市中心……這些要素是否構構成項目的核心心價值？！我們具備的優(yōu)勢勢資源：特性篇項目定位方向住住宅定定位特性篇項目定位方向住住宅定定位本項目最大的問問題在哪里？區(qū)域市場產(chǎn)品供供給嚴重同質(zhì)化化！！項目難點與突破點本項目最大的機機會在哪里？項目定位和產(chǎn)品品規(guī)劃超越同質(zhì)質(zhì)化??！特性篇項目定位方向住住宅定定位核心價值之思考考發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，，實施差異化競競爭策略！項目核心價值提煉我們的核心策略略是：特性篇項目定位方向住住宅定定位從區(qū)域市場上來來看本項目區(qū)域定位為中高高檔居住區(qū)，中中高檔樓盤最為為集中；區(qū)域內(nèi)開發(fā)商云云集，打造高檔檔物業(yè)；從中高檔物業(yè)銷銷售速度看，中中高檔物業(yè)銷售售速度較慢；從客戶需求看，，區(qū)域中舒適型型物業(yè)需求較為為旺盛；從未來市場看，，競爭較大，低低端項目難以發(fā)發(fā)出自身聲音。。從自身來看本項項目項目為本區(qū)域最最后一塊有公園園的項目；xx品牌落地蒙城，，2012年，xx蒙城年；項目40萬較大規(guī)模，承承擔資金回籠重重任，銷售速度度是第一位的；；項目相對低密度度，且生態(tài)資源源豐富,先天條件好；項目雖位于競品品夾縫，但項目目充分利用自身身的復合體優(yōu)勢勢不可能低調(diào)。。因此，本項目檔次定位以中高檔物業(yè)形態(tài)為主，結(jié)合部分高端物業(yè)，以保證品牌形象的同時，實現(xiàn)快速銷售的目的。特性篇項目定位方向住住宅定定位住宅建筑總體建議類別數(shù)量主力戶型80——130南北通透綠化和景觀景觀精致，注重小品水系建設、綠化率35%以上建筑風格中式現(xiàn)代窗戶客廳以落地窗為主車位配比1：0.8以上交付標準毛坯結(jié)構以平層為主，得房率高關鍵：我們通過對市場場調(diào)查的結(jié)果與與本項目的具體體價值表現(xiàn)綜合合研究分析對比比，在尊重市場場和客戶需求的的可行性方向定定位，進而取得得項目價值最大大化。特性篇項目定位方向住住宅定定位根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展展歷程表明，不不同檔次的住宅宅項目所應具備備的基本地產(chǎn)因因子有所不同。。具體如下表：：

影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明A、對公共交通的依賴性很強強一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對噪音及環(huán)境干擾的適應性強較強弱很弱不宜臨貨運交通快速干道、高壓線等。C、對大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對小區(qū)（菜市場）配套要求高很高較弱弱不宜商場上加住宅E、對周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高G、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設計H、容積率、覆蓋率要求無一般低低I、對休閑空間，綠化要求無一般高很高J、景觀要求無一般高很高根據(jù)上表顯示，，我項目的基本本地產(chǎn)因子可塑塑造中高檔住宅宅產(chǎn)品，上述要要求我項目具備備可行性。。。。特性篇項目定位方向住住宅定定位關鍵：我們通過對市場場調(diào)查的結(jié)果與與本項目的具體體價值表現(xiàn)綜合合研究分析對比比，在尊重市場場和客戶需求的的可行性方向定定位，進而取得得項目價值最大大化。項目住宅整體定定位蒙城城南墅質(zhì)公園社區(qū)關鍵詞：蒙城城南社區(qū)表明本項目位于于蒙城南部，最最有發(fā)展前景，，項目自身就擁擁有完善的各類類配套，位于高高尚生活圈內(nèi)；；墅質(zhì)社區(qū)說明本項目在規(guī)規(guī)劃和設計上具具有別墅和別墅墅般資源，這在在區(qū)域既具有稀稀缺性，又使項項目檔次和形象象提升很大；公園社區(qū)說明本項目的居居家環(huán)境十分優(yōu)優(yōu)越，數(shù)百畝公公園毗鄰二旁，，名為城市公園園，實為私享尚尚品。特性篇項目定位方向商業(yè)定位——注：形象定位；整體體定位；業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種定位；商業(yè)業(yè)街定位；客層層定位···，在下一步的工工作中體現(xiàn)（后續(xù))住宅定位——形象定位、產(chǎn)品品定位（后續(xù)））[環(huán)境·特性·客戶·操略]四篇之客戶篇客戶篇競品客戶分析客戶篇競品客戶分析根據(jù)本司近期對對周邊其中一樓樓盤329組成交客戶的調(diào)調(diào)查結(jié)果顯示：：1、客戶來自：位位置較偏的項目目，對城區(qū)客戶戶吸引力一般，，但對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)吸引力較大2、年齡分布：70、80后為主、60、90后次之3、兩口、三口之之家核心家庭以以及中年人為照照顧父母三代同同住的家庭地名人數(shù)小間20城關鎮(zhèn)77呂望4三義15常興鎮(zhèn)4許瞳8楚村30移村3雙澗23莊周8壇城13辛集11樂土18羅集2籬笆16岳坊12其他6白楊1馬集7柳林1板橋18玉集10范集9傣園12立倉10各區(qū)域的成交占占有比例圖年齡段1950后1960后1970后1980后1990后2000后合計累計數(shù)量361130120123329累計比例1%19%39%36%4%1%客戶篇競品客戶分析各年齡段的成交交占有比例圖購房目的分析1、中年人子女長長大，希望改善善居住條件2、子女長大成人人后，父母為子子女未來成家做做準備（80后）3、有錢買房可以以增值保值4、為子女讀書，，享受教育優(yōu)先先權，全程精英英教育5、為改善老人居居住條件，給老老人買套好房子子安度晚年1、60%為子女教育、老老人就醫(yī)、向往往城市生活的鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務員、教教師、部分富裕裕農(nóng)戶、外出務務工人員2、縣城為以上人人員購房首選地地點。城市快速速發(fā)展，功能完完善，鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體體進入城鎮(zhèn)居住住愿望不斷增強強3、40%為項目周邊城區(qū)區(qū)客源購房群體特征客戶篇競品客戶分析住宅用地商業(yè)用地公園用地教育用地蒙城南城發(fā)展規(guī)規(guī)劃圖xx·夢蝶綠苑城南發(fā)展趨勢明明顯客戶分析蒙城房地產(chǎn)開發(fā)以以城南為首，沿永永興大道為中心南南北方向擴張分布布。客戶來源認可價值置業(yè)動機置業(yè)關注點客戶分析近郊客戶、其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主、蒙城老城區(qū)改善性客戶較少蒙城新城規(guī)劃利好，城市未來發(fā)展主方向，有高端居住氛圍發(fā)展跡象基本為自住客戶，改善居住條件，升級居住品質(zhì)，為孩子改善教育景觀、教育資源，后期生活配套，產(chǎn)品品質(zhì)及居住品質(zhì)、升值潛力客戶篇客戶定位研判客戶篇客戶定位研判本項目客戶——多樣產(chǎn)品、多樣人人群，需尋共性價價值商業(yè)、商業(yè)街小高層、高層多層層峰階層城市新銳城市中產(chǎn)需要尋找價值共性層峰階層：他們有極豐富的閱閱歷和見地，對事事物的看法接近本本質(zhì)，事業(yè)上的成成功更使他們希望望找到夢想的生活活。他們對居住要要求的不僅僅是產(chǎn)產(chǎn)品本身，更注重重的是產(chǎn)品所表達達的精神內(nèi)涵。城市中產(chǎn)：你不能確定他們是是何種類型的人，，都稱他們?yōu)槌晒θ耸?，事業(yè)進進入成熟階段，有有家庭，開始體驗驗到自己的豐盛人人生。家庭月收入入萬元以上，他們們經(jīng)歷過中國的改改革潮流，是擅長長打拼事業(yè)，能夠夠吃苦的一代。有有些人非常滿足自自己的生活，有些些人則覺得還遠遠遠不夠，他們還渴渴望更大的成功。。城市新銳：他們的事業(yè)有了一一定基礎，個人月月收入3000以上，有比較穩(wěn)定定的工作，他們出出生于70年代末、80年代初，經(jīng)歷了中中國80年代以來發(fā)展最迅迅猛的時期，文化化修養(yǎng)和知識水平平相對較高。是中中國未來20年的中流砥柱?？蛻羝蛻舳ㄎ谎信兴麄円簧谧杂膳c與責任之中權衡；；社會強大的力量量把他們行動的夢夢想剿滅，自由與與夢想只能存放在在心中。時時的壓壓抑、沉重與窒息息，使他向往自然的懷抱，，崇尚城市的風情情，希望找到一個與與世無爭的世外桃桃源！但是，忙碌的工作作與責任，使兩者者不可兼得，有什什么地方既能工作作，又能享受自由由，這是每一個人人的夢！他們渴望回歸自然然，但是又迷戀城城里的月光。生活形態(tài)共性消費者意識形態(tài)與與心理需求共性客戶篇客戶定位研判層峰階層城市中產(chǎn)城市新銳他們需要一個地方方，這個地方能夠夠平衡他們的矛盾盾，既不讓他們背背棄事業(yè)、工作與與家庭，既能享受原原味的城市市情調(diào)，又又能夠貼近近自然，倘佯綠色和和親水，使使他們的靈靈肉合一。。客戶篇客戶定位研研判項目客戶結(jié)結(jié)構深入分分析核心客戶群群重點客戶群群拓展客戶群群偶得客戶群群項目區(qū)域內(nèi)內(nèi)的:穩(wěn)定收入的的企事業(yè)單單位的中高高層管理人人員私人企業(yè)單單位的技術術骨干、中中高層．私營企業(yè)主主，周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的新興興人群開發(fā)商當?shù)氐氐年P系客客戶周邊事業(yè)單單位的高級級行政管理理人員政府機關公公務員各大型企業(yè)業(yè)派駐外地地的管理人人員周邊富裕的的原居民其他城市隱隱性收入者者周邊縣市的的來蒙城經(jīng)經(jīng)商人士省內(nèi)其他對對蒙城有向向往的經(jīng)商商者在蒙城有重重要商業(yè)投投資的外省省人士返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的的人員客戶篇客戶定位研研判二次置業(yè)以以上型改善善性自住客客戶追求的是適適合自己的的生活方式式和圈子文文化及生活活環(huán)境對居住社區(qū)區(qū)環(huán)境、小小區(qū)創(chuàng)新設設計及文化化品味有較較高的要求求，關注居住社社區(qū)的品牌牌地位首次置業(yè)，，多選擇項項目多層產(chǎn)產(chǎn)品多為父母資資金支持滿足生活需需求的自住住性客戶對文化藝術術敏感關注物業(yè)的的保值及升升值，具有有羊群效應應的消費者者，最容易易被熱烈的的氣氛所感感動關注項目的的唯一性，，關注項目目的社會轟轟動效應關注商業(yè)的的升值空間間和區(qū)位未未來價值多為60歲以上的的老年客客戶，多多為子女女為方便便照顧或或頤養(yǎng)天天年而購購買注重環(huán)境境的寧靜靜、優(yōu)雅雅和社區(qū)區(qū)氛圍項目客戶戶置業(yè)類類型分析析享受型置置業(yè)功能型置置業(yè)投資型置置業(yè)養(yǎng)老型置置業(yè)核心客戶戶界定客戶篇客戶定位位研判從商亦或或從政，，已卓有有成就。。生活圈層層觀念濃濃厚，看看中身份份和地位位的匹配配核心客戶戶界定客戶篇客戶定位位研判混跡政商商兩界，，注重社社會關系系的維系系與經(jīng)營營事業(yè)有成成，但工工作、生生活壓力力仍舊存存在核心客戶戶界定客戶篇客戶定位位研判家庭成員員穩(wěn)定，，可能三三代同堂堂完成財富富的初步步積累，，已經(jīng)開開始注重重天倫之之樂的享享受。核心客戶戶界定客戶篇客戶定位位研判歷經(jīng)了身身體換財財富過后后，更關關注健康康的生活活方式他們是改改革開放放二十多多年來““先富起起來的一一群人””，他們是城城市的新新生代幸幸福家庭庭，他們是城城市中的的絕對主主力。核心客戶戶界定客戶篇客戶定位位研判他們是這這個城市市的時尚尚一族，，他們是這這個城市市的幸福福家庭，，家庭觀——是他們的的共同價價值取向向！[環(huán)境·特性·客戶·操略]四篇之操略篇篇操略篇項目推盤盤研究2012年推售產(chǎn)產(chǎn)品主要要以02西地塊塊的西南南部3棟房源，，以北向向南依次次推盤。。一期產(chǎn)產(chǎn)品離商商業(yè)較近近，毗鄰鄰夢蝶公公園景觀觀資源及及風情商商業(yè)街。。從居住住的價值值觀來分分析，這這3棟樓在項項目的整整體位置置上處于于劣勢地地段。1#、2#、3#為高層住住宅，在在市場上上形不成成價格優(yōu)優(yōu)勢，運運用低開開高走為為營銷策策略，整整合政府府資源做做低價說說辭。低低開高走走可以為為項目前前期塑造造的良好好口碑，，聚集人人氣，更更讓xx品牌在蒙蒙城形成成一定的的影響力力，為后后期的升升級產(chǎn)品品銷售做做好鋪墊墊和基礎礎，進一一步搶占占蒙城市市場份額額。2012年底推盤盤研究建建議：1#2#3#一期二二期操略篇項目推盤盤研究9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月項目動工1#試探開盤盤2#—3#擇機開盤盤2012年2013年操略篇項目推盤盤研究一期推盤盤示意圖圖操略篇營銷執(zhí)行行策略操略篇營銷執(zhí)行行策略領全程重內(nèi)修強體驗營銷策略總綱：以產(chǎn)品力力+體驗+品牌的營營銷總領領全程，，為客戶戶創(chuàng)造一一個“眼眼納繁華華，心之之大境””；提前鎖定定客戶，，以客戶戶為中心心，讓客客戶慕名名而來并并眼見為為識的體體現(xiàn)產(chǎn)品品與服務務品質(zhì)、、創(chuàng)造差差異化的的營銷體體驗；全程——強調(diào)區(qū)域域價值及及大盤作作為。形形成本案案形象一一貫性內(nèi)修——強調(diào)項目目產(chǎn)品力力價值及及精神價價值，塑塑造本案案氣質(zhì)唯唯一性體驗——強調(diào)客戶戶實際體體驗感受受，利用用現(xiàn)場體體驗留住住客戶關鍵方向操略篇營銷執(zhí)行行策略營銷策略——“樹”蒙城“公園大宅”源源于xx價值挖掘價值放大品牌運營項目推廣形象象樹立細節(jié)提升，展展賣環(huán)境發(fā)展商品牌價價值建立項目區(qū)域價值值挖掘客戶對話，體體驗服務LifeStyle模式確立夢蝶綠苑——邀您，回歸生活真真意儲客策略操略篇營銷執(zhí)行策略略六種方法價值挖掘價值放大品牌運營三個階段“低開高走””有利于短時時間制造旺銷銷局面，雖然然表面縮減了了部分利潤，，但價格上升升態(tài)勢穩(wěn)健，，迎合購買者者買漲不買跌跌的心態(tài)。各期完成銷售售目標后，進進行價格調(diào)整整保證利潤最最大化，在進進行調(diào)整時，，應避免一次次漲價過多，，導致樓盤銷銷售突然終止止。說明：目前價價格還不能制制定，我們將將根據(jù)成本、、屆時市場狀狀況、客戶登登記情況作出出綜合測算。。項目推盤價格格策略操略篇營銷執(zhí)行策略略價格執(zhí)行策略小幅上漲，慢慢拉升低開高走的策略操略篇營銷執(zhí)行策略略概要方案一期一標段11月20日預售許可證取取得，部分客客戶解籌確認認11月28日第一波推盤盤2013年3月8日第二波推盤盤1號樓2、3號樓2013年1月15日第二次蓄水水開始一次蓄水二次蓄水二期蓄水11月10日左右收取取意向金提前進入一一次強銷準準備3月8日—5月10日二次強銷期期11月28日—3013年1月10日一次強銷期期推案節(jié)點圖圖2012年10月中旬進入入售樓部2012年9月項目開工工1、1#：3個月銷售80%。自開盤之日日起（初定定2012年11月28日），3個月銷售80%（到2013年2月27日），按30層估算，總總面積在15000平方左右。。2、2#—3#：3個月銷售80%。自開盤之日日起（初定定2013年3月8日），3個月銷售80%（到2013年6月7日），按18層估算，總總面積在18000平方左右。。◎小結(jié)：一一期銷售周周期我們預預測為8個月90%，后2個月為尾盤盤消化期，，銷量達到到30000平方。銷售售額達到1.2億元。銷售周期初初定操略篇營銷執(zhí)行策策略操略篇推廣操作策策略操略篇推廣操作策策略提案之前，，幾個思考考：2012年地產(chǎn)市場場已漸漸由由寒冬走向向暖春，2013總體趨勢會會怎樣？12年周邊幾個個大盤全城城熱銷，已已建立廣泛泛知名度，，13年我項目如如何形成強強勢影響占占有市場份份額？本次提案，主要在分析市場場與競爭關系的的基礎上，系統(tǒng)梳理xx夢蝶綠苑2013年度整合推廣策策略。操略篇推廣操作策略市場洞察IMPLEMENTATIONPLANNING操略篇推廣操作策略2012地產(chǎn)市場回顧“政府調(diào)控”是是2011年房地產(chǎn)市場關關鍵詞在2012年上半年房地產(chǎn)產(chǎn)市場的博弈中中，隨著國家調(diào)調(diào)控措施持續(xù)發(fā)發(fā)力，購房人觀觀望情緒濃厚。。但隨著上半年年的部分剛需受受到長時間壓抑抑而熱爆，市場場銷量、競爭都都隨之升溫，房房地產(chǎn)市場形成成以下特點：第一，火箭式上上躥的價格趨勢勢不見了；第二，低價房越越來越多，可供供選擇的房源越越來越多；第三，房地產(chǎn)商商的“特價房””越來越多，且且已經(jīng)成為常態(tài)態(tài)；第四，房地產(chǎn)市市場供應量迅速速放大，競爭激激烈。操略篇推廣操作策略2013年房地產(chǎn)市場，，”促銷”仍是主流由于政策調(diào)控及及部分客戶觀望望情緒依然沒有有散去，各地產(chǎn)產(chǎn)商因受到現(xiàn)金金流瓶頸而依然然以出貨為主，，致使市場上價價格促銷成為主主流。投資類市場依然然被壓制，投資資類客戶很難抬抬頭房地產(chǎn)市場未來來看淡，投資者者持謹慎態(tài)度，，短時間內(nèi)房產(chǎn)產(chǎn)投資市場將很很難改觀。2013市場趨勢洞察——2013≠地產(chǎn)寒冬操略篇推廣操作策略由賣方市場向買買方市場的轉(zhuǎn)換換賣方市場，房子子