蘇州工業(yè)園區(qū)湖東地產(chǎn)價值

蘇州工業(yè)園區(qū)湖東區(qū)域

房地產(chǎn)升值潛力分析一、從世界科技技園區(qū)看蘇州工工業(yè)園區(qū)[美國硅谷、臺臺灣新竹科技園園區(qū)、日本筑波波科學城、蘇州州工業(yè)園區(qū)]目前，全球球約有1000個左左右的科技技園區(qū)分布布在世界近近50個國國家和地區(qū)區(qū)。由于各各國或地區(qū)區(qū)政治制度度、管理體體制、技術術創(chuàng)新水平平、發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、文化化背景的差差異，因而而科技園區(qū)區(qū)的創(chuàng)新模模式互不相相同。世界界上富有特特色和典型型意義的科科技園區(qū)總總體上有3種創(chuàng)新模模式：以美國硅谷為代表的高高技術產(chǎn)業(yè)業(yè)綜合體模模式，既注注重研究開開發(fā)，又注注重產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展，更重重視研究開開發(fā)與產(chǎn)業(yè)業(yè)界的合作作，形成了具有有鮮明特色色的產(chǎn)學研研一體化的的模式；以我國臺灣新竹為代表的技技術園區(qū)模模式，盡管管也在某些些方面專注注于研究開開發(fā)，但相相比較而言言重心在高技技術制造業(yè)業(yè)；以日本筑波為代表的科科學城模式式則相對側重于科學學研究，似乎與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界聯(lián)系系不很緊密密。盡管硅谷、、新竹、筑筑波的創(chuàng)新新模式存在在著一定的的差異，但但它們之間間卻有驚人人的相似之之處，這就就是這3個個科技園區(qū)區(qū)都具有良良好的區(qū)位位條件，形形成了各具具特色和富富有活力的的創(chuàng)新網(wǎng)絡絡。硅谷、新竹竹、筑波科科技園區(qū)的的3個特征征：一、以智力力資源為依依托。◢硅谷擁有以著名的的斯坦福大學為代代表的一批高水平平大學和專業(yè)科研研機構，擁有33萬名高層次的技技術人才，其中有有6000名自然然科學博士和工科科博士，占整個加加州博士人數(shù)的1／6；◢新竹科技園區(qū)周圍圍擁有臺灣電子技技術研究院、“清清華大學”等一批批高質(zhì)量的大學和和科研機構，聚集集了相當一批高層層次的專業(yè)人才；；◢筑波科學城有48個國家級研究機機構與教育院所，，擁有眾多的私人人研究機構，聚集集了1.5萬名多多學科的高水平的的研究人才。由于于智力資源密集，，人才眾多，特別別適合以知識密集集為特征的高技術術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、具有發(fā)達的交交通網(wǎng)絡。高技術產(chǎn)品的生命命周期短，一旦開開發(fā)成功就應該迅迅速投放和占領市市場。因此，對于于高技術產(chǎn)業(yè)來說說，空運條件和高高速公路網(wǎng)絡尤為為重要。硅谷、新新竹、筑波3個科科技園區(qū)所依托的的城市化地區(qū)所擁擁有的發(fā)達的交通通網(wǎng)絡滿足了高技技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展的這這一要求。◢硅谷附近擁有國際際機場和以101、280、880、680為主主要干道的高速公公路網(wǎng)；◢新竹科技園區(qū)距臺臺灣最大的國際機機場桃園機場55公里，南北高速速公路和電氣化鐵鐵路貫通其間，距距臺中、基隆兩大大國際海港90公公里；◢日本筑波科學城位位于東京東北50公里處，北依筑筑波山，東臨日本本第二大湖霞個浦浦，這一地區(qū)不僅僅具有良好的自然然環(huán)境，而且交通通發(fā)達，距國際機機場40公里，有有完善的公路和鐵鐵路網(wǎng)絡。三、自然環(huán)境、區(qū)區(qū)域規(guī)劃良好。◢以新竹科技園區(qū)為為例，這里地勢平平坦，林木茂盛，，四季常青，氣候候宜人，風光秀麗麗，溫泉、瀑布到到處可見，有許多多著名的自然風景景區(qū)，是科學研究究和技術開發(fā)的理理想場所。◢凡是到過美國硅谷谷的人可能都會留留下這樣的印象：：所到之處，綠樹樹成蔭、鳥語花香香；所接觸的人，，個個精神飽滿、、熱情洋溢；綿延延上百公里的硅谷谷就像個環(huán)境優(yōu)美美的大花園，而點點綴其中的高科技技公司就是公園中中的精品小筑。高科技發(fā)展帶動地地產(chǎn)增值早已為事事實所證明。◢美國硅谷，１９７７４年到１９７９９年的５年間，其其房價增長了３０００％！◢美國硅谷住宅房價價連續(xù)10多年上上漲，美國硅谷房房價目前是美國城城市平均房價的三三倍以上。世界級的科技園區(qū)區(qū)都形成了房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的特殊區(qū)塊塊！從蘇州工業(yè)園區(qū)的的光輝十年看湖東東的升值潛力◢蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟濟仍然保持快速發(fā)發(fā)展態(tài)勢。03年年1－7月，共完完成國內(nèi)生產(chǎn)總值值26億美元，同同比增長48％；；工業(yè)總產(chǎn)值54億美元，增長71％；財政收入入3.5億美元，，增長43％；進進出口總額63億億美元，增長124％。目前，園園區(qū)GDP、財政政收入、進出口總總額、實際利用外外資等主要指標均均占蘇州全市15％左右，已成為為國內(nèi)發(fā)展速度最最快、最具競爭力力的開發(fā)區(qū)之一。。◢園區(qū)吸引外資總量量已躍居國內(nèi)開發(fā)發(fā)區(qū)前茅。截止到到2003年6月月，全區(qū)共批準外外商投資項目1159個，累計合合同利用外資達到到140.3億美美元，實際利用外外資超過60億美美元，其中世界500強企業(yè)45家，投資規(guī)模上上億美元的項目44個，中新合作作區(qū)內(nèi)單個項目平平均投資額超過3100萬美元，，每平方公里合同同利用外資近15億美元，單位面面積投資強度居各各國家級開發(fā)區(qū)之之首。◢目前園區(qū)商住用地地價格比開發(fā)之初初上漲5－6倍，，而且連續(xù)3年產(chǎn)產(chǎn)銷率超過100％，吸引居民6萬余人。◢全國吸引外資最多多的開發(fā)區(qū)之一，，單位面積投資強強度居全國之首。。◢每年50％猛增的的經(jīng)濟總量，自94年以來，GDP穩(wěn)步增長，2002年全區(qū)實實現(xiàn)GDP251.7億元，占占全市12.1%，同比增長39.7%，比97年翻三番。◢外向型經(jīng)濟在園區(qū)區(qū)經(jīng)濟中占主導地地位，2003年年三季度園區(qū)引進進外資占蘇州60％以上（同期蘇蘇州引進外資名列列全國第一），每每平方公里合同利利用外資近15億億美元，單位面積積投資強度居全國國之首。目前，世世界前500強企企業(yè)中已有45家家落戶園區(qū)。◢蘇州園區(qū)建建設，實行行道路與管管道先行，，目前建成成區(qū)內(nèi)每平平方公里基基礎設施投投入近1億億美元，““九通一平平”工程已已全面完成成。金雞湖湖大橋2004年初初投入使用用；輕軌一一號線園區(qū)區(qū)段2003年底開開工，2006年底底通車；滬滬寧高速、、蘇嘉杭高高速與機場場快速路在在境內(nèi)交接接；立體大大交通框架架逐步形成成?！雒科椒焦锢锏拈_發(fā)成成本將近6億元湖東二三區(qū)區(qū)的基礎設設施建設是是高標準的的，每平方方公里的開開發(fā)成本將將近6億元元?！鲆灾橇αY源為依依托研究生城總總投資將達達50億元，建筑筑面積20余萬平方米米。全日制制公辦的學學校湖東中中學、湖東東小學，總總規(guī)劃面積積14公頃，共投投資2.2億元。蘇州州中學園區(qū)區(qū)分校面積積17公頃，最多多可容納3000人就學?！鲆蛔髽虬寻押|拉到到面前，也也拉近了湖湖東的精彩彩。4億元打造4座大橋?！鑫幕闰牝暄?.38公公里整個湖東的人均均公共綠地將達達11.5平方方米以上，小區(qū)區(qū)內(nèi)綠化率將達達40％以上，，每平方公里的的綠化建設成本本將近億元?！龀逍羌壍牡慕痣u湖大酒店店正在規(guī)劃之中中■國際博覽中中心是蘇州最大大的單體建筑■今后幾年將將建起12個鄰鄰里中心總規(guī)劃師時匡看未來園區(qū)◢“園區(qū)不但是工工業(yè)生產(chǎn)之地，，更是蘇州人享享受生活的理想想之所。居民能能享受到品質(zhì)生生活，這就是蘇蘇州工業(yè)園區(qū)和和國內(nèi)其他城市市工業(yè)區(qū)的最大大不同。”◢人氣向湖東蔓延延，蘇州工業(yè)園區(qū)從從2003年開開始就著力引導導人口向金雞湖湖以東擴張，預預計到2006年，湖東居住住人口要達到10萬之多。據(jù)據(jù)規(guī)劃部門資料料顯示：金雞湖湖西規(guī)劃住宅用用地只有330公頃，而湖東東卻達到1006公頃，可開開發(fā)住宅面積1930萬平方方米。一位房產(chǎn)人士估估算，即使按照照戶均面積135平方米、每每戶3口人計算算，依照目前可可以預計的規(guī)劃劃，湖東可入住住人口是50萬萬?！坝?0萬的人口口，就不會沒有有繁榮的理由””。◢“看園區(qū)就看湖湖東”，會成為為蘇州人的口頭頭禪。◢“我能描述的就就是，這里是非非常適合人居住住、生活、生產(chǎn)產(chǎn)的城區(qū)?！迸_商在園區(qū)的投投資回報。◢蘇州工業(yè)園區(qū)1996年開發(fā)發(fā)僅為10多萬萬平方米，2001年園區(qū)開開發(fā)總量近70萬平方米，約約占蘇州市區(qū)總總量的一半。◢隨著園區(qū)房產(chǎn)發(fā)發(fā)展地價不斷升升值，中高密度度住宅用地地價價從1996年年的每平方米50美元上升至至目前的340美元左右；園園區(qū)首期的房價價也一路上揚2001年至2002年上半半年，園區(qū)平均均房價上漲每平平方米1000元。◢據(jù)了解，臺灣整整個房屋投資回回報率目前僅在在2％—3％，，但在蘇州可達達到8％—12％，工業(yè)園區(qū)區(qū)甚至能達到20％的豐厚回回報。近80％的受調(diào)調(diào)查者都看好園園區(qū)房產(chǎn)未來的的發(fā)展，只有21．9％的人人否定園區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)未來具有升值值潛力。認為園區(qū)房產(chǎn)價價格將繼續(xù)上漲漲的占49．5％，持反對態(tài)態(tài)度的為41．．6％。兩種力力量相距不遠。。有關人士認為為，在這樣一種種對峙狀態(tài)下，，如果沒有外力力的干涉和突發(fā)發(fā)情況，如國家家宏觀政策調(diào)控控等，園區(qū)的房房價將繼續(xù)原來來的運行軌跡，，換言之，仍將將上漲，而上漲漲的速度取決于于經(jīng)濟發(fā)展等多多方面因素。值得一提的是，，有68．6％％的人態(tài)度冷靜靜，認為園區(qū)房房價的漲幅不會會再像此前兩年年多來這樣迅猛猛，因此如果有有炒房者就中盲盲目炒作，可能能引來的更多的的是旁觀者，而而非接盤者。對對園區(qū)開發(fā)商商來說，好消息息是有64．9％的人認為在在排除其他因素素的情況下，如如工作地點、父父母、親朋的居居住地點等，園園區(qū)是購房的首首選地，而且同同樣比例的受調(diào)調(diào)查者認為園區(qū)區(qū)房價和價值是是相符合的；另另一方面的消息息是有68．1％的人感到園園區(qū)目前的房價價超過了自己的的承受能力。認認為套均面積積過大導致總價價高是一個原因因，有73．6％的人持這一一觀點。有80．2％的人認認為園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的利潤太太高了。A認為園區(qū)區(qū)房價的漲幅不不大68．6％％B認為園區(qū)是是購房的首選地地64．9％C認為園區(qū)目目前的房價超過過了自己的承受受能力68．1％D認為套均面面積過大導致總總價高是一個原原因73．6％％E認為園區(qū)房房地產(chǎn)開發(fā)的利利潤太高80．．2％■愿意在園區(qū)區(qū)居住的客戶。。非園區(qū)房不買。。這占到一半以以上，主要成員員是工作5年左左右的年輕人，，看中的是園區(qū)區(qū)大環(huán)境，感覺覺視野廣闊，道道路寬敞，具有有現(xiàn)代感，而且且有發(fā)展的前景景?！龀謳庞^望猶猶豫的客戶約占35％，這這些主要是年紀紀在四五十歲的的市民，現(xiàn)在多多住在園區(qū)之外外，有的是為子子女買房，有的的是住在園區(qū)周周邊的老新村，，想改善一下居居住環(huán)境，有意意往園區(qū)中心區(qū)區(qū)靠攏。這部分