房地產(chǎn)建設(shè)工程精細化管理解讀精講圖表

工程精細化管理2012年4月26日工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的角色企業(yè)發(fā)展不同階段對工程管理的要求當(dāng)前金科對工程管理一些問題的思考—精細化管理提綱一二三解讀工程的精細化管理四一、工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的角色啞鈴模式

工程管理一條玉律行政服務(wù)于工程，工程服務(wù)于營銷，營銷服務(wù)于市場。產(chǎn)品研發(fā)規(guī)劃設(shè)計經(jīng)營銷售物業(yè)管理“啞鈴模式”的延伸創(chuàng)新金科由人力資源牽頭，全集團每個部門都參與進行創(chuàng)新課題申報和研究的活動。工程系統(tǒng)也有不少挑戰(zhàn)性的課題。產(chǎn)品金科由工程管理牽頭的，組織產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)、設(shè)計、營銷管理、物管公司以及各地產(chǎn)公司工程系統(tǒng)，共同編制出一整套實施方案并執(zhí)行。服務(wù)金科服務(wù)于營銷服務(wù)于內(nèi)部服務(wù)于物管服務(wù)于外部五個金科資本金科工程系統(tǒng)通過嚴格的招投標管理和工程進度控制、進度款支付等形式，保證資金的合理、有效利用。

人才金科人才是第一資源。尊重知識、尊重人才，人人都有可能成為人才；公司的崗位無貴賤之分；重學(xué)歷而不唯學(xué)歷。經(jīng)驗化管理創(chuàng)業(yè)期快速成長期規(guī)模發(fā)展期成熟穩(wěn)定期戰(zhàn)略變革期手工作坊粗放式規(guī)范化精細化精益化經(jīng)驗成長型特點戰(zhàn)略：戰(zhàn)略不清晰，機會導(dǎo)向組織：管控邊界權(quán)責(zé)不夠明晰流程：基于經(jīng)驗而不是流程運作績效：沒有績效體系或是形式化人員：專業(yè)能力強，專業(yè)配置不全管理發(fā)展型企業(yè)特點戰(zhàn)略：戰(zhàn)略型機會并存組織：管控邊界組織權(quán)責(zé)基本明晰流程：從基于經(jīng)驗到基于流程管理績效：績效體系基本完善，具有激勵作用人員：關(guān)鍵專業(yè)能力崗位配置符合公司發(fā)展要求管理精細型企業(yè)特點戰(zhàn)略：戰(zhàn)略清晰組織：管控邊界組織權(quán)責(zé)明晰流程：管理系統(tǒng)化，專業(yè)精細化績效：績效體系完善，有效激勵人員：專業(yè)能力崗位配置滿足要求二、企業(yè)發(fā)展不同階段對工程管理的要求從無序到有序流程化管理專業(yè)化管理系統(tǒng)化管理粗放化規(guī)范化精細化精益化從有序到有效有序、有效、高效1、企業(yè)發(fā)展不同階段的特點2、企業(yè)發(fā)展不同階段工程管理的特點及要求發(fā)展階段公司管理特點工程管理特點及要求粗放化無序項目少；以生產(chǎn)產(chǎn)品為目標；靠個人能力及經(jīng)驗；一崗多職；對外延單位依靠重；估算利潤規(guī)范化從無序到有序組織體系、架構(gòu)；建立制度流程；深入產(chǎn)品研究；成控體系建立；過程關(guān)注；管理逐步規(guī)范化。精細化從有序到有效組織體系、架構(gòu)、制度完善；產(chǎn)品核心競爭力已逐步形成，企業(yè)管理特點和文化顯現(xiàn)；標準、流程貫穿各個環(huán)節(jié)。精益化有序、有效、高效用指標量化到工程管理的各個環(huán)節(jié)。如何有效處理三者之間的關(guān)系成本質(zhì)量進度三、當(dāng)前金科對工程管理一些問題的思考—精細化管理

怎樣看待價值工程通過不花錢、少花錢，降低成本Ⅰ1、成本管理的一些思考和對策價值工程（ValueEngineering）基本思想是以最少的

費用換取所需要的功能。V=F/C，式中，V為“價值”，F(xiàn)為功能，C為成本。提高產(chǎn)品價值的途徑有：①在不改變產(chǎn)品功能的情況下降低壽命周期費用；②在保持產(chǎn)品原有壽命周期費用的情況下提高產(chǎn)品功能；③既提高產(chǎn)品功能，又降低產(chǎn)品壽命周期費用；④產(chǎn)品壽命周期費用有所提高，但產(chǎn)品功能有更大幅度的提高；⑤產(chǎn)品功能雖有降低，但產(chǎn)品壽命周期費用有更大的降低。什么是價值工程？怎樣看待合同執(zhí)行合同未能有效執(zhí)行和落地Ⅲ怎樣看待成本管理成本管理--財務(wù)管理--資本運作Ⅳ怎樣看待價值工程通過不花錢、少花錢，降低成本Ⅰ怎樣看待專業(yè)配合成本、工程、設(shè)計、銷售協(xié)調(diào)統(tǒng)一Ⅱ1、成本管理的一些思考和對策怎樣看待質(zhì)量精細化管理工程質(zhì)量管理關(guān)注的十二個層面Ⅲ怎樣看待產(chǎn)品品質(zhì)“四性”，設(shè)計以外現(xiàn)場質(zhì)量管理Ⅰ怎樣看待工程質(zhì)量支撐工程質(zhì)量如何有效保障產(chǎn)品品質(zhì)Ⅱ2、質(zhì)量管理的的一些思考和和對策安全性使用性舒適性功能性對產(chǎn)品“四性性”的精細化化詮釋。1）對產(chǎn)品“四四性”的精細細化詮釋安全性使用性使用性舒適性舒適性功能性2）工程質(zhì)量管管理的12個關(guān)注層面設(shè)計支撐是關(guān)關(guān)鍵，常追圖圖紙要及時，，會審讀圖重功功能，專業(yè)銜銜接靠合圖，，構(gòu)造作法不可可缺。建設(shè)大綱是指指導(dǎo)，編制重重在總部署。。分期、順序要要明確，重點點措施必完善善。參建單位質(zhì)保保體系必須健健全，合同執(zhí)行及標標準不得隨意意變更。制度保障是關(guān)關(guān)鍵，標準模模板是支撐，，溝通培訓(xùn)是手手段，總結(jié)共共享不可少。。4321程序管理很重重要，三檢制制度必做到；；過程旁站不可可少，影像資資料要可靠。。材料進場靠驗驗收，質(zhì)保資資料不可少，，工程監(jiān)察兩條條線，處罰造造假下狠手。。方案、細則拒拒復(fù)制，措施施具有針對性性。質(zhì)量意識是根根本，高標準準要貫始終，，交底樣板走在在前，構(gòu)造做做法重落地。。87652）工程質(zhì)量管管理的12個關(guān)注層面項目結(jié)束應(yīng)總總結(jié)，經(jīng)驗教教訓(xùn)都重要，，圖文并茂后評評估，集團共共享同提高。。驗收環(huán)節(jié)很關(guān)關(guān)鍵，問題不不要輕易放，，功能試驗全檢檢測，物管介介入不可少。。協(xié)調(diào)再忙也要要勤現(xiàn)場，質(zhì)質(zhì)量龍頭還是在甲方，，以點帶面手手段要多樣。。監(jiān)理力量不可可少，實測實實量必做到，，督促考核重斗斗硬，使之發(fā)發(fā)揮最大效。。12111092）工程質(zhì)量管管理的12個關(guān)注層面怎樣看待影響進度的因素影響進度的因素多種多樣Ⅰ3、進度管理的的一些思考和和對策銷售收入總資產(chǎn)總資產(chǎn)凈資產(chǎn)凈利潤ROE=凈資產(chǎn)凈利潤ROE=銷售收入×××ROE=凈利潤率周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)×開發(fā)能力運營能力融資能力杜邦公式：ROE,即凈資產(chǎn)收益益率（RateofReturnonCommonStockholders’Equity）受限價限購及及市場影響大大。通過自身運營營能力提升可可以得到較大大改善。受金融市場和和國家調(diào)控影影響大。提高運營能力力提提高資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率資金周轉(zhuǎn)率已經(jīng)成為現(xiàn)代商業(yè)競爭的秘密武器。提高資金周轉(zhuǎn)率是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的有效途徑之一。從標桿企業(yè)2011年銷售情況分析，以高周轉(zhuǎn)模式為主的企業(yè)在嚴峻的調(diào)控形勢下均取得了較好的業(yè)績。怎樣對待搶工關(guān)鍵線路理論的不同應(yīng)用Ⅲ怎樣看待影響進度的因素影響進度的因素多種多樣Ⅰ怎樣看待搶工成本、質(zhì)量、進度三者的取舍Ⅱ3、進度管理的的一些思考和和對策關(guān)鍵路線法(CriticalPathMethod，CPM)，一種計劃管管理方法。它它是通過分析析項目過程中中哪個活動序序列進度安排排的總時差最最少來預(yù)測項項目工期的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)分析。它它用網(wǎng)絡(luò)圖表表示各項工作作之間的相互互關(guān)系，找出出控制工期的的關(guān)鍵路線，，在一定工工期、成本、、資源條件下下獲得最佳的的計劃安排，，以達到縮短短工期、提高高工效、降低低成本的目的的。流水施工就就是由固定定組織的工工人在若干干個工作性性質(zhì)相同的的施工環(huán)境境中依次連連續(xù)地工作作的一種施施工組織方方法。流水水施工組織織的具體步步驟是：將將擬建工程程項目的全全部建造過過程，在工工藝上分解解為若干個個施工過程程，在平面面上劃分為為若干個施施工段，在在豎向上劃劃分為若干干個施工層層，然后按按照施工過過程組建專專業(yè)工作隊隊(或組)，并使其按按照規(guī)定的的順序依次次連續(xù)地投投入到各施施工段，完完成各個施施工過程。。其經(jīng)濟效效果都是在在不需要增增加任何費費用的前提提下取得的的。平行施工，，指工程對對象的所有有施工過程程同時投入入作業(yè)的一一種施工組組織方式，，其特點：：工期短，，資源高度度集中，存存在交叉作作業(yè)，有邏邏輯關(guān)系的的施工過程程之間不能能組織平行行施工。1）理論分析析：一點兩線三面以工作面的提供為核心要素控制線建設(shè)方管理控制線2）實際運用用理論：如何利用分分配、調(diào)用用好有效資資源，在保保證如何提提供作業(yè)面面的情況下下進行平行行施工。3）工程示范范區(qū)搶工管管理15要素盡早完成管理班子的搭建，項目負責(zé)人及老員工比例不得低于50%。1充分熟悉項目方案，了解產(chǎn)品特點；盡早確定示范和推盤區(qū)劃分，明確園林、裝飾展示風(fēng)格的確定并及早發(fā)起設(shè)計需求任務(wù)書。2按集團標準工期確定公司的示范區(qū)關(guān)鍵節(jié)點計劃，以此編制示范區(qū)搶工計劃及保障措施。3初勘、詳勘必須先期進行，并盡早追蹤平基圖和基礎(chǔ)圖到位。4臨水、臨電盡早落實，不行就用發(fā)電機。施工道路要通暢，結(jié)合小區(qū)道路早日硬化。5主動追蹤配合設(shè)計，早日啟動二次設(shè)計并落實外立面裝飾、屋面、門窗、欄桿、保溫節(jié)能、防水、電梯等材料設(shè)備的樣式確定及供應(yīng)保障。6施工圖完成后，高度重視并及時組織工程部專業(yè)工程師和施工單位集中封閉讀圖，找出圖紙中的錯、漏、碰、缺及功能欠缺和設(shè)計不合理的并及時完善設(shè)計交底會審紀要，為現(xiàn)場提供技術(shù)保障支撐。7配合成控部落實施工單位總包、分包、裝飾、園林及材料設(shè)備等供應(yīng)商的確定，保證能按搶工計劃的進場時間準時進場。83）工程示范范區(qū)搶工管管理15要素重視對施工單位、監(jiān)理單位管理交底，將我們的標準要求就明確告之參建各方，從一開始就嚴厲要求，避免過程中產(chǎn)生偏差。9施工過程中人、材、機、資金保障是關(guān)鍵，工程部應(yīng)站在甲方從事施工管理的角度掌控到班組。其中特別對施工單位勞動力狀況的及時保障要時時追蹤，同時對甲供材和進度款支付必須及時保障。要有服務(wù)意識，做到及時收方、簽證，及時落實施工單位提出的技術(shù)問題、及時辦理工程變更和審批項目工程款等。10計劃糾偏非常關(guān)鍵，主要針對上述的勞動力、材料保障下能否照計劃按時完成工作量。項目部應(yīng)每天追蹤，前期每周至少召開2-3次現(xiàn)場進度會，后期必須每天召開日清日結(jié)進度會，對未完成事項必須確定完成時間和補救措施。11過程中對各單位的總體部署和協(xié)調(diào)工作很重要，要保證做好各單位的場地交接，工序銜接、工作面的展開。123）工程示范范區(qū)搶工管管理15要素工程部負責(zé)人及專業(yè)工程師高度重視涉及質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)的提前介入、市政、環(huán)衛(wèi)、公安等政府職能部門的溝通協(xié)調(diào)，保證現(xiàn)場能夠順利生產(chǎn)。14隨時和營銷配合，及時完善現(xiàn)場圍墻、看房通道、裝飾軟裝工作、建筑外立面及周邊的園林二次包裝等銷售賣場的打造。15搶工再忙也必須保證質(zhì)量管理的執(zhí)行，同時工程部必須考慮如：加砼早強劑、晚拆架、多配模、防水濕作業(yè)、基坑支護、為早日騰出園林工作面從二樓進行外架挑護支撐、前后花園圍墻脫開建筑結(jié)構(gòu)單獨做基礎(chǔ)、擋墻采用砼形式等涉及結(jié)構(gòu)安全的技術(shù)措施。并做好如冬、雨季，高溫及安全等各種應(yīng)急方案準備。133）工程示范范區(qū)搶工管管理15要素概念：精細化管理理是一種理理念，一種種文化。它它是源于發(fā)發(fā)達國家（（日本20世紀50年代）的一一種企業(yè)管管理理念，，是建立在在常規(guī)管理理的基礎(chǔ)上上，并將常常規(guī)管理引引向深入的的基本思想想和管理模模式，是一一種以最大大限度地減減少管理所所占用的資資源和降低低管理成本本為主要目目標的管理理方式。同時，精細細化管理是是一種管理理技術(shù)，是是通過規(guī)則則的系統(tǒng)化化和細化，，運用程序序化、標準準化、數(shù)據(jù)據(jù)化和信息息化的手段段，使組織織管理各單單元精確、、高效、協(xié)協(xié)同和持續(xù)續(xù)運行。四、解讀工工程的精細細化管理1、精細化管管理的概念念天下大事，，必做于細細。即便是扭干干的毛巾，，只要發(fā)揮揮智慧依然然能扭出水水。－豐田英二二復(fù)雜的事情情簡單化簡單的事情情流程化流程化事情情定量化定量的事情情標準化標準的事情信息化1）“精”就是切中要要點，抓住住運營管理理中的關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)；2）“細”就是管理標標準的具體體量化、考考核、督促促和執(zhí)行；3）精細化管理理的核心在在于，實行行剛性的制