房地產(chǎn)大規(guī)模復(fù)合型社區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告

中央之上，改變城市未來(lái)——xx置業(yè)xx項(xiàng)目定位思考[內(nèi)需縣城]與南京隔溧水相望，外來(lái)需求稀薄[未來(lái)城央]城東縣政府對(duì)面，“三園一湖”圍繞[項(xiàng)目特征]18萬(wàn)方縣城較大規(guī)模復(fù)合型社區(qū)[指標(biāo)限制]容積率《1.4,限高，中間有保留用地項(xiàng)目簡(jiǎn)閱①天賦稀貴，絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地段和稀缺性資源地塊項(xiàng)目外部資源為地塊東側(cè)濕地公園，北面是人民廣場(chǎng)與縣政府，南部是固城湖，西面是寶塔公園，生態(tài)資源極佳，而項(xiàng)目更是緊鄰城市主要干道寶塔路，隨著城市的東擴(kuò)，未來(lái)必然是城市中心，如何將地塊價(jià)值最大化將是項(xiàng)目運(yùn)作的主要問(wèn)題。②R《1.4，尷尬的指標(biāo)與地塊價(jià)值之間的矛盾城市產(chǎn)品升級(jí)目前尚處于變而未變的階段，客群對(duì)高端項(xiàng)目的認(rèn)知還停留在別墅上，項(xiàng)目1.4的容積率，必然是一個(gè)復(fù)合化的社區(qū)，如何合理的對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位以及如何突破xx消費(fèi)的固有認(rèn)知，是項(xiàng)目后期的一大挑戰(zhàn)。城市標(biāo)桿型項(xiàng)目1、城市解讀距南京主城較遠(yuǎn)，非交通樞紐，受主城輻射較弱，為邊緣化縣城，但隨著寧高新通道的開建，以及后期城市輕軌S1線的建設(shè)，xx的城市發(fā)展將得到提速；城市發(fā)展主要依賴自身經(jīng)濟(jì)資源積累；經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主，造船、建筑、水產(chǎn)為三大支柱，有三家上市公司，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，財(cái)富階層在不斷壯大；房地產(chǎn)消費(fèi)以本地消化為主，由于供應(yīng)量較小，需求增大，供不應(yīng)求的局面使得價(jià)格進(jìn)入快速爬升通道；城市未來(lái)發(fā)展方向主要向東開拓，著力打造湖濱新城。老城區(qū)新區(qū)——南部濱湖核心區(qū)新區(qū)——產(chǎn)業(yè)區(qū)向西、向北、向南均無(wú)空間城市東進(jìn)，與產(chǎn)業(yè)區(qū)聯(lián)為一體項(xiàng)目所在地未來(lái)寧高新通道、輕軌S1線城市解讀寧高高速人群結(jié)構(gòu)分析近年來(lái)，三部分人群的收入驟增分析：2007年以來(lái)，隨著三家上市公司股票的解禁，很多xx中高層原始股拋售后的財(cái)富倍速升級(jí)，這就使得xx擁有百萬(wàn)財(cái)富人群數(shù)量驟增；xx教師績(jī)效工資、事業(yè)單位職工“陽(yáng)光工資”使得這部分人群的收入增加；鄉(xiāng)鎮(zhèn)尤其是水產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使得這一部分客群購(gòu)買實(shí)力增加，尤其是希望送小孩到縣里接受教育，因此在縣城購(gòu)房的欲望越發(fā)強(qiáng)烈。攀比心態(tài)，購(gòu)房觀念、經(jīng)驗(yàn)未成熟現(xiàn)階段購(gòu)房人群主要有以下部分組成：1、政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位干部、個(gè)體戶老板（財(cái)富資本積累后的地位認(rèn)可）2、公務(wù)員、企事業(yè)單位職工（改善型+為子女結(jié)婚購(gòu)房）3、大量鄉(xiāng)村居民為子女上學(xué)、結(jié)婚在縣城購(gòu)房xx縣中產(chǎn)家庭的結(jié)構(gòu)基本上都是以企事業(yè)單位、公務(wù)員、政府機(jī)關(guān)單位員工等這部分階層組成，也就是說(shuō)，一個(gè)家庭的購(gòu)買能力得到的是倍級(jí)的增加。在調(diào)研過(guò)程中，我們得知一個(gè)普通政府員工一年的收入基本在12萬(wàn)左右，也就是說(shuō)xx一個(gè)中產(chǎn)家庭的基本年收入在20萬(wàn)，而xx一個(gè)較好的130㎡改善型住房總價(jià)在90萬(wàn)左右，別墅在200萬(wàn)左右，由于這部分人收入穩(wěn)定，很多家庭甚至選擇了以別墅作為改善首選。同時(shí)對(duì)小高層卻較排斥。而由于城市較小，機(jī)關(guān)單位、公務(wù)員等圈層效應(yīng)明顯，使得擁有同樣能力的同事、朋友、親屬產(chǎn)生著強(qiáng)烈攀比心理，這就催生出四線城市xx近年來(lái)別墅遍地開花的市場(chǎng)現(xiàn)象，而普通家庭、鄉(xiāng)村客群多傾向與購(gòu)買90—120㎡之間的2房、3房等。貧富差距的快速加大，中產(chǎn)階級(jí)的圈層效應(yīng)，使得購(gòu)房攀比心理愈演愈烈購(gòu)房心理分析2、市場(chǎng)研究1、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)整體容量較小，在售樓盤不足5個(gè)，典型的四線內(nèi)需型市場(chǎng)；2、隨著xx的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，公務(wù)員、企事業(yè)單位職工收入增加較快，小企業(yè)主人數(shù)增多，貧富差距正在逐步增大，高端產(chǎn)品需求擴(kuò)大；3、雖然新政頻出，但xx不屬于限購(gòu)范圍內(nèi)。2011年上半年xx樓盤銷售繼續(xù)加速，商品房成交1731套，同比提升17.63%，月均去化率達(dá)到250套左右，市場(chǎng)整體現(xiàn)階段處于一個(gè)供不應(yīng)求的狀態(tài)；4、目前xx市場(chǎng)上的主力供應(yīng)產(chǎn)品為多層（含電梯洋房),同時(shí)這也是市場(chǎng)相對(duì)最為熱銷的戶型，供需比在1.2左右，整體均價(jià)已經(jīng)達(dá)到6800元/㎡，別墅產(chǎn)品在7200—8000元/㎡。樓市掃描：從圖中可以看出，xx縣的房?jī)r(jià)在2008年后得到了快速的發(fā)展，相比較2007年的價(jià)格，目前xx縣商品房的均價(jià)已經(jīng)翻倍，未來(lái)隨著xx縣城市化的進(jìn)一步發(fā)展，貧富差距進(jìn)一步拉大，這一片南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格“洼地”將會(huì)得到迅速提升。價(jià)格走勢(shì)：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)整體容容量較小，在售樓樓盤不足5個(gè)，主要分布在城城東板塊內(nèi)。雙湖明珠都市尚品湖濱一品玲瓏灣銀達(dá)新天地御沁園金地華城

本案老城區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊后期供應(yīng)后期供應(yīng)尾盤樓盤分布：武家嘴板塊湖濱板塊個(gè)案名稱雙湖明珠湖濱一品都市尚品玲瓏灣項(xiàng)目位置雙高路28號(hào)淳南路117號(hào)淳溪鎮(zhèn)水廠路西側(cè)淳溪鎮(zhèn)淳南路109號(hào)房屋類型多層、別墅多層、別墅多層、小高層多層容積率1.50.921.31.3占地面積（㎡）109,3228900011222235275建筑面積（㎡）110,0008200014000050793主力房型面積（㎡）一居65二居66-107三居104—133

四居195三居123-157四居195-218二居81-82三居94-108躍層180兩居90三居110—130銷售價(jià)格（元/㎡）5400720068007000開盤時(shí)間2009年4月2011年1月312011年7月10日2011年5月18日備注現(xiàn)僅余2期尾房，三期10萬(wàn)方地塊還在規(guī)劃階段號(hào)稱xx最高檔樓盤，與本項(xiàng)目相鄰，未來(lái)戶主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一具有完善的接待流程，設(shè)置有樣板房、景觀樣板區(qū)僅有一些剩余尾房推出xx房市場(chǎng)在2009年得到了快速的發(fā)發(fā)展，尤其是湖濱濱板塊內(nèi)的項(xiàng)目，，目前均價(jià)已經(jīng)接接近7000元/㎡，湖濱板塊塊的快速發(fā)發(fā)展也帶動(dòng)動(dòng)了相鄰的的武家嘴板板塊,而傳統(tǒng)意義義上的老城城區(qū)板塊中中的別墅項(xiàng)項(xiàng)目也基本本在7,000-8,000元/㎡之間。樓盤列表：：湖濱一品占地面積133.5畝總建筑面積89000㎡物業(yè)類別住宅、別墅建筑類別多層裝修狀況毛坯物業(yè)地址xx縣淳溪鎮(zhèn)淳南路177號(hào)售樓地址

鎮(zhèn)興路288號(hào)電信大樓一樓得房率89%開盤時(shí)間2011.4入住時(shí)間2013.6容積率0.92綠化率39%開發(fā)商南京大道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司當(dāng)前價(jià)格平層均價(jià)7200元/方，躍層均價(jià)7500元/方典型個(gè)案：：購(gòu)買者工作類別主要是企事業(yè)單位的高管，政府銀行的工作人員，個(gè)體老板為主要購(gòu)買者。最受關(guān)注面積140平米的三房?？蛻粽J(rèn)知渠道戶外廣告，朋友介紹。購(gòu)買抗性毛坯交付，無(wú)抗性?？蛻舴治觯海嚎蛻裟挲g段主要集中在35—55歲。銷售情況本期2011.4開盤，推出的戶型為130-150的平層，149—203的躍層。銷售體量本期共推出約100套房源，目前已經(jīng)售50%。優(yōu)惠情況目前一次性9.9折。樓盤后期2011年下半年預(yù)計(jì)推出別墅。銷售分析：：地段優(yōu)勢(shì)，，位于城東東新區(qū)與縣縣中心之間間。戶型上140平方的三房房銷售火爆爆。綜合評(píng)點(diǎn)：：目前整體均價(jià)價(jià)7200，在此購(gòu)房房者均為當(dāng)當(dāng)?shù)馗叨丝涂腿?。主要賣點(diǎn)為為項(xiàng)目的品品質(zhì)，以及及周邊得天天獨(dú)厚的自自然資源。。啟示：品質(zhì)質(zhì)加自然資資源，支撐撐項(xiàng)目成為為目前xx的標(biāo)桿項(xiàng)目目。典型個(gè)案：：都市尚品品占地面積112222㎡總建筑面積140000㎡物業(yè)類別住宅建筑類別多層、小高層裝修狀況毛坯物業(yè)地址xx縣寶塔路波西塔諾西南側(cè)售樓地址

xx縣寶塔路波西塔諾西南側(cè)得房率86%開盤時(shí)間2011.8入住時(shí)間2012.12容積率1.3綠化率40%開發(fā)商xx縣新城意象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司當(dāng)前價(jià)格均價(jià)7000元/方典型個(gè)案案：購(gòu)買者工作類別主要是企事業(yè)單位的工作人員，個(gè)體老板為主要購(gòu)買者。最受關(guān)注面積108平米的三房。客戶認(rèn)知渠道戶外廣告，朋友介紹。購(gòu)買抗性毛坯交付，無(wú)抗性?？蛻舴治鑫觯嚎蛻裟挲g段主要集中在30—55歲。銷售情況本期2011.8開盤，推出的戶型為78-89的兩房，92—133的三房。銷售體量本期共推出約70套房源，目前已經(jīng)售65%。優(yōu)惠情況暫無(wú)優(yōu)惠。樓盤后期2011年下半年預(yù)計(jì)會(huì)有加推，具體未定。銷售分析析：地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，位于于城東新新區(qū)與縣縣中心之之間。戶型上108平方的三三房銷售售情況良良好。綜合評(píng)點(diǎn)點(diǎn)：目前整體均均價(jià)7000，項(xiàng)目在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)屬于高高端項(xiàng)目目。主要賣點(diǎn)點(diǎn)為項(xiàng)目目的品質(zhì)質(zhì)，以及及周邊的的配套資資源。啟示：品品質(zhì)加配配套資源源，帶動(dòng)動(dòng)了樓盤盤的整體體銷售。。典型個(gè)案案：雙湖明珠珠占地面積109224㎡總建筑面積110000㎡物業(yè)類別住宅、別墅建筑類別多層、小高層裝修狀況毛坯物業(yè)地址xx縣雙高路28號(hào)售樓地址

xx縣雙高路28號(hào)得房率89%開盤時(shí)間2009.6入住時(shí)間2012.6容積率1.0綠化率40%開發(fā)商南京綠楓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司當(dāng)前價(jià)格均價(jià)5470元/方典型個(gè)案案：購(gòu)買者工作類別周邊工廠的職員以及部分縣城的剛需客群為主要購(gòu)買群體。最受關(guān)注面積90平米的兩房?？蛻粽J(rèn)知渠道戶外廣告，朋友介紹。購(gòu)買抗性毛坯交付，無(wú)抗性?？蛻舴治鑫觯嚎蛻裟挲g段主要集中在30—45歲。銷售情況本期2011.8。13開盤，推出的戶型為85-95的兩房，118—133的三房。銷售體量本期共推出約132套房源，目前已經(jīng)售65%。優(yōu)惠情況一次性付款每平方減100元。樓盤后期2011沒(méi)有推盤計(jì)劃。銷售分析析：地域優(yōu)勢(shì)勢(shì)，位于于城東新新區(qū)，目目前xx整體向東東發(fā)展。。戶型上90平方的兩兩房被關(guān)關(guān)注度最最高。綜合評(píng)點(diǎn)點(diǎn)：目前整體均均價(jià)5470，性價(jià)比比較高。。主要賣點(diǎn)點(diǎn)為項(xiàng)目目的品質(zhì)質(zhì)，以及及項(xiàng)目區(qū)區(qū)域未來(lái)來(lái)的規(guī)劃劃利好。。啟示：高高性價(jià)比比，促進(jìn)進(jìn)樓盤銷銷售。典型個(gè)案案：市場(chǎng)環(huán)境境供給分析析需求分析析客群分析析競(jìng)品分析析快速發(fā)展展階段，，潛力較較大，長(zhǎng)長(zhǎng)期看好好產(chǎn)品開發(fā)發(fā)水準(zhǔn)已已較高，，但缺乏乏標(biāo)桿性性項(xiàng)目市場(chǎng)需求求旺盛，，對(duì)產(chǎn)品品品質(zhì)已已有一定定要求企事業(yè)單位、、政府機(jī)關(guān)、、個(gè)體戶為主主產(chǎn)品同質(zhì)化，，差異性不明明顯，客群重重疊度高結(jié)論：結(jié)論思考：客群財(cái)富的快快速增加，催催化了市場(chǎng)的的改善型需求求擴(kuò)大，同質(zhì)化的市場(chǎng)場(chǎng)中，缺乏標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目。借勢(shì)xx品牌影響力，，做xx標(biāo)桿同時(shí)全面做足足項(xiàng)目富貴之之氣以順應(yīng)xx消費(fèi)風(fēng)氣實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值最大化3、項(xiàng)目定位●地塊位置：xx縣寶塔路以南南，丹陽(yáng)湖路路以西●用地性質(zhì)質(zhì)：商住混合合用地●面積形狀狀：占地103335㎡，總建面182026㎡，商業(yè)23320㎡㎡●規(guī)劃限制：容容積率在1.4以下，限高18米（局部24米），中心有有保留用地固城湖縣政府濕地公園寶塔公園人民廣場(chǎng)本案老城中心連接雙高高速速地塊現(xiàn)狀板塊價(jià)值交通價(jià)值景觀價(jià)值人文價(jià)值品牌價(jià)值配套價(jià)值地處城市東南南區(qū)域，縣政政府對(duì)面，機(jī)機(jī)關(guān)單位林立立，熱點(diǎn)開發(fā)發(fā)區(qū)域。緊鄰寶塔路，，項(xiàng)目地有公公交車站，東東北側(cè)為xx長(zhǎng)途汽車站和和縣城公交、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)中巴始始發(fā)站，交通通通達(dá)性強(qiáng)。。地塊東側(cè)緊臨臨濕地公園，，南依固城湖湖，西鄰寶塔塔公園，東有有濕地公園，，絕佳的景觀觀資源靠近xx高級(jí)中學(xué)，武武家嘴實(shí)驗(yàn)小小學(xué)，德圣中中學(xué)xx電器在xx具有良好的形形象與口碑，，是公認(rèn)的實(shí)實(shí)力品牌周邊配套暫時(shí)時(shí)較為缺乏，，但距離西側(cè)側(cè)最近的商圈圈步行僅五分分鐘價(jià)值分析在凸顯項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值的思路下下，本項(xiàng)目核核心價(jià)值主要要分為現(xiàn)有核核心價(jià)值和可可創(chuàng)造的核心心價(jià)值兩部分分：現(xiàn)有核心價(jià)值值：區(qū)域價(jià)值——未來(lái)區(qū)域中心心化的前景；；而且得到市市民公認(rèn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值——“一湖三園”的的稀缺自然資資源，xx品牌價(jià)值可創(chuàng)造的核心心價(jià)值：1、項(xiàng)目標(biāo)桿性性定位行成的的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；；2、產(chǎn)品創(chuàng)新所所形成的差異異化競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)值分析項(xiàng)目核心價(jià)值值導(dǎo)向的三個(gè)個(gè)定位方向：：說(shuō)品牌：xx與城市未來(lái)依靠xx電器品牌，突突出項(xiàng)目開發(fā)發(fā)公司的強(qiáng)大大實(shí)力背景，，建立項(xiàng)目在在xx市場(chǎng)上的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者地位；道資源：城市中央放大和凸現(xiàn)本本案所擁有的的稀缺自然資資源，充分利利用“一湖三園”打造高尚人人居環(huán)境，作作為xx生態(tài)生活樣板板示范項(xiàng)，同同時(shí)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目處于縣政府府對(duì)面的地段段優(yōu)勢(shì)，以及及毗鄰城市要要道”寶塔路路“的交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)，建立項(xiàng)項(xiàng)目”政務(wù)中心、生生態(tài)中心、交交通中心“的復(fù)合型地標(biāo)標(biāo)地位；優(yōu)產(chǎn)品：做足富之氣通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新新等手段，務(wù)務(wù)實(shí)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品在xx市場(chǎng)的獨(dú)特優(yōu)優(yōu)勢(shì)，順應(yīng)xx普遍攀比的消消費(fèi)心理，贏贏得客群。城市中央公園園生活區(qū)釋義：城市中央：點(diǎn)點(diǎn)出項(xiàng)目地段段價(jià)值，突出出區(qū)域發(fā)展前前景及本案區(qū)區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)勢(shì)；公園生活區(qū)：：項(xiàng)目具備一一湖三公園的的卓越自然景景觀資源以及及標(biāo)桿形象；；以傲人姿態(tài)，，不拘泥于具具象產(chǎn)品說(shuō)明明，突出項(xiàng)目目尊崇地位。。產(chǎn)品定位xx·中央一號(hào)案名思考：釋義：xx：突出項(xiàng)目品品牌優(yōu)勢(shì)，暗暗示項(xiàng)目雄厚厚的實(shí)力背景景與其它項(xiàng)目目拉開檔次；；中央一號(hào)：點(diǎn)點(diǎn)出項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以以及屬于城市市政務(wù)中央的的獨(dú)特資源，，暗示項(xiàng)目與與縣政府毗鄰鄰，給消費(fèi)者者區(qū)域未來(lái)發(fā)發(fā)展的信心，，并且朗朗上上口，易于傳傳播。xx·中央城xx·金鑾門備選案名：改變城市未來(lái)主推廣語(yǔ)釋義：xx：突出項(xiàng)目品牌牌優(yōu)勢(shì)，暗示項(xiàng)項(xiàng)目雄厚的實(shí)力力背景與其它項(xiàng)項(xiàng)目拉開檔次；；暗示xx在xx不僅僅是一個(gè)地地房產(chǎn)，而且扮扮演著城市運(yùn)營(yíng)營(yíng)商的角色，與與xx未來(lái)的城市發(fā)展展走向強(qiáng)相關(guān)。。規(guī)劃方案建議4、規(guī)劃方案建議議總平面布局示意意建議項(xiàng)目產(chǎn)品共共分四類小高層多層花園洋房疊拼別墅獨(dú)棟別墅小高層組團(tuán)多層花園洋房疊拼別墅組團(tuán)別墅組團(tuán)規(guī)劃分析說(shuō)明作為低密度舒適型住宅，面對(duì)的客客群對(duì)生活品質(zhì)質(zhì)有較高的要求求，更加看重項(xiàng)項(xiàng)目的整體檔次次，所以建議增增加獨(dú)棟別墅，提升項(xiàng)目的整體價(jià)值。通過(guò)將三層聯(lián)排排改為四層疊拼別墅，彌補(bǔ)獨(dú)棟別墅墅減少的面積，，且目前市場(chǎng)上上此類產(chǎn)品因性價(jià)比高也較為暢銷。多層及小高層建建筑沿市政干道排布布，減少外部道路路對(duì)內(nèi)部別墅區(qū)區(qū)的干擾，形成成自然分隔。產(chǎn)品類型技術(shù)指指標(biāo)分析物業(yè)類型套數(shù)套數(shù)比例疊拼別墅10812.12%獨(dú)棟別墅151.68%多層花園洋房9610.78%小高層67275.42%物業(yè)類型套數(shù)套數(shù)比例聯(lián)排別墅566.93%多層花園洋房45255.94%小高層30037.13%原規(guī)劃方案建議規(guī)劃方案經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，，在做滿容積率率的基礎(chǔ)上，建建議方案更接近近經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)中的總建面積積要求?？偨Y(jié)：1、適量增加獨(dú)棟別墅提升項(xiàng)目整體品品質(zhì)，面積建議議為300-380㎡。2、將聯(lián)排別墅改改為疊拼別墅，面積建議為200-280㎡，其總價(jià)控制較較好，一二層可可贈(zèng)送地下室，，三四層可贈(zèng)送送閣樓及屋頂露露臺(tái)，對(duì)消費(fèi)者者具有強(qiáng)烈的吸吸引力。3、多層花園洋房房?jī)H作為過(guò)渡產(chǎn)產(chǎn)品，性價(jià)比較較低，建議以六層為主主，減少配比。。4、為拉動(dòng)剛性需需求，逆市銷售售，規(guī)避政策，，建議增加小高層層比例，戶型以兩房?jī)蓛蓮d、三房?jī)蓮d廳為主，配以部部分四房，完善善整體戶型配比比。關(guān)于商業(yè)的基本本點(diǎn)：立足于為城市中中央生活區(qū)做高高精尖的配套。。打造城市高端休休閑中心區(qū)，利利用xx商業(yè)整合能力，，定向引進(jìn)高檔檔餐飲、KTV、健身等。高標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)定位位亦有利于帶動(dòng)動(dòng)門面房?jī)r(jià)格提提升。門面房需占一定定比例，一為變變現(xiàn)，二為豐富富城市中央生活活區(qū)的生活及商商業(yè)配套。規(guī)劃細(xì)部建議產(chǎn)品布局地塊西南方位，，與寶塔公園相相鄰，原規(guī)劃中中布置多層和小小高層，未能將將自然景觀很好好的利用；建議議在這塊區(qū)域規(guī)規(guī)劃獨(dú)棟別墅，，充分利用自然然資源，形成私私密性較好的高高檔別墅組團(tuán)，，同時(shí)提升項(xiàng)目目檔次。疊拼別墅組團(tuán)獨(dú)棟別墅組團(tuán)考慮到商業(yè)對(duì)內(nèi)內(nèi)部住宅的影響響，南面不建議議布置高檔別墅墅，可以設(shè)置多多層或小高層建建筑。小高層組團(tuán)商業(yè)產(chǎn)品布局商業(yè)小區(qū)車行次入口口的2F商業(yè)布置存有疑疑問(wèn)，如此部分分商業(yè)對(duì)內(nèi)還是是對(duì)外、后期如如何管理、人車車流如何組織等等。人行入口建議人行入口道道路不要正對(duì)建建筑樓棟，避免免建筑風(fēng)水相沖沖，可將其拆分分與兩邊建筑有有機(jī)組合。建議主入入口對(duì)景景處理以以景觀小小品及種種植形成成重要的的景觀節(jié)節(jié)點(diǎn)。地下車庫(kù)庫(kù)入口地下車庫(kù)庫(kù)通道建建議沿地地塊邊緣緣設(shè)置，，避免車車輛進(jìn)入入小區(qū)內(nèi)內(nèi)部，增增加不安安全因素素及后期期物業(yè)管管理難度度。不建議地地下車庫(kù)庫(kù)通道臨臨會(huì)所布布置，避避免對(duì)會(huì)會(huì)所的干干擾，應(yīng)應(yīng)將會(huì)所所周邊作作為景觀觀設(shè)計(jì)的的重點(diǎn)。。會(huì)所配合沿街街商業(yè)需需要，建建議結(jié)合合商業(yè)停停車需求求，進(jìn)行行地面車車位設(shè)置置。產(chǎn)品風(fēng)格格建議建議以歐歐式風(fēng)格格為主，，如：英英倫風(fēng)格格在產(chǎn)品風(fēng)風(fēng)格方面面，不建建議做中中式風(fēng)格格建筑：：1、現(xiàn)階段段xx市場(chǎng)并不不成熟，，客群多多喜豪貴貴凸顯的的建筑風(fēng)風(fēng)格，古古樸典雅雅的中國(guó)國(guó)風(fēng)不易易于現(xiàn)階階段的xx市場(chǎng)接受受；2、出彩的的中式建建筑操作作難度較較大，需需要較好好的園林林景觀配配合，才才能營(yíng)造造較美的的中式風(fēng)風(fēng)格，操操作不當(dāng)當(dāng)，項(xiàng)目目高端形形象將受受損；3、市場(chǎng)暫暫未出現(xiàn)現(xiàn)過(guò)中式式住宅，，有著較較高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。1、英倫風(fēng)風(fēng)格操作作較為簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，風(fēng)風(fēng)格容易易形成2、能體現(xiàn)現(xiàn)出項(xiàng)目目貴族之之氣，符符合目前前xx市場(chǎng)消費(fèi)風(fēng)氣氣3、符合市場(chǎng)高高端客群彰顯顯身份、地位位的心理需求求都鐸式建筑繼繼承了英倫皇皇室的溫文爾爾雅的氣質(zhì)，，具有濃厚的的藝術(shù)氣息，，呈現(xiàn)充滿詩(shī)詩(shī)意的建筑風(fēng)風(fēng)格。英倫風(fēng)古典與現(xiàn)代創(chuàng)創(chuàng)新完美結(jié)合合,讓人們真正體體驗(yàn)到16世紀(jì)英國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)貴族的生活活風(fēng)尚。古樸又不失活活潑的造型、、流暢的線條條、塔樓、精精雕細(xì)琢的窗窗洞、門洞、、紅磚墻、特特殊的露臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)、老虎窗窗、煙囪……一層采用蘑菇菇石立面，二二層以上采用用面磚立面(局部為外墻涂涂料)，彰顯沉穩(wěn)的的貴族氣息。。形體復(fù)雜起伏伏，構(gòu)圖中間間突出，兩旁旁對(duì)稱，承襲襲了文藝復(fù)興興建筑的特點(diǎn)點(diǎn)。突出的交叉骨骨架山墻，彰彰顯棱角間的的藝術(shù)設(shè)計(jì)。。磚砌大煙囪，，飾有裝飾線線腳，古典婉婉約。凸窗設(shè)計(jì)，都都鐸建筑的亮亮點(diǎn)，精工細(xì)細(xì)雕的典范。。案名啟發(fā)：案名的另一個(gè)個(gè)思考方向：：xx·英倫中央釋義：xx：突出項(xiàng)目品品牌優(yōu)勢(shì)，暗暗示項(xiàng)目雄厚厚的實(shí)力背景景與其它項(xiàng)目目拉開檔次；；中央：點(diǎn)出項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)，以及