房地產(chǎn)項(xiàng)目社區(qū)招商策略及商業(yè)廣場(chǎng)籌建工作指引

招商策略/第一：產(chǎn)業(yè)配套性，作為小區(qū)的基礎(chǔ)配套之一，為住宅產(chǎn)品提供支撐和服務(wù)是社區(qū)商業(yè)的基本功能之一。

第二：日常便利性，俗話“一步近，兩步遠(yuǎn)”,由于居民生活的“便利性趨近”與“日常性重復(fù)”的特點(diǎn)，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)主要以滿足社區(qū)居民的日常性與便利性需求為主。這也解釋了為什么具備上述特點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)超市和生鮮超市熱衷于進(jìn)社區(qū)的原因。

第三：服務(wù)親和性，與社區(qū)的就近性及商業(yè)交易的頻繁性，使得社區(qū)商業(yè)更容易成為社區(qū)居民愿意親近的一員，從而體現(xiàn)出其服務(wù)的親和性。第四：贏利長(zhǎng)期性，社區(qū)存在與發(fā)展的穩(wěn)定性，使得社區(qū)商業(yè)比較不容易受到市政等各方面的因素影響，因而在發(fā)展上，其盈利期更為持久。第五：盈利穩(wěn)定性，前述特點(diǎn)使得社區(qū)商業(yè)在社區(qū)逐步成熟與穩(wěn)定后，盈利相應(yīng)的也具有一定的穩(wěn)定性。需求的相對(duì)多樣性和整體性，這是由社區(qū)居民所決定的，其需求不僅包括了對(duì)商品的需求，還有對(duì)服務(wù)的需求；既有對(duì)生活的基本需求，又表現(xiàn)為對(duì)吃、穿、用及健身、娛樂(lè)的要求?？梢哉f(shuō)，社區(qū)商業(yè)在日常性需求方面表現(xiàn)得既相對(duì)全面，又形成一個(gè)整體的需求鏈。社區(qū)商業(yè)的主要功能體現(xiàn)在日常性的購(gòu)物、休閑、餐飲、綜合服務(wù)等幾個(gè)方面，其中在業(yè)態(tài)配置的主次安排上，如果社區(qū)性商業(yè)輻射性不強(qiáng)，一般可做如下區(qū)分：第一，主要應(yīng)配置超市、便利店、生活類專業(yè)專賣店、菜市場(chǎng)、餐飲、生活服務(wù)等。第二，適當(dāng)設(shè)置大型綜合超市、文化娛樂(lè)設(shè)施和專業(yè)專賣店（二）餐飲店是指即時(shí)加工制作、商品銷售和服務(wù)性勞動(dòng)等手段，向消費(fèi)者提供飲料、食品、菜肴、消費(fèi)場(chǎng)所和設(shè)備的經(jīng)營(yíng)單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點(diǎn)店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。（三）超市、大型超市超市是開(kāi)架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)不同，可分為食品超市和綜合超市。（四）便利店滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。（五）食雜店是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨(dú)立傳統(tǒng)的無(wú)明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。（六）維修店是指社區(qū)內(nèi)配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪。（七）洗染店從事洗衣、燙衣、染色、織補(bǔ)以及皮革衣物的清洗、上光等服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)單位。（八）美容美發(fā)店美發(fā)：根據(jù)賓客頭型、臉型、發(fā)質(zhì)和要求，為其設(shè)計(jì)、剪修、制作發(fā)型，提供肩部以上按摩及其相關(guān)服務(wù)。美容：根據(jù)賓客的面型、皮膚特點(diǎn)和要求，運(yùn)用多種美容技術(shù)、器械和化妝品，為其提供真皮層以上的護(hù)膚美容、化妝美容及其相關(guān)服務(wù)。（九）舊貨廢棄物回收站是指社區(qū)內(nèi)配置的收取居民廢品的單位。（十）家庭服務(wù)是指提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)的機(jī)構(gòu)。（十一）書店、音像店是指社區(qū)內(nèi)配置的經(jīng)營(yíng)書籍、音像制品的經(jīng)營(yíng)單位。（十二）照相館運(yùn)用照相機(jī)、傳統(tǒng)感光材料、存儲(chǔ)卡和燈光設(shè)備，在室內(nèi)外拍攝人物、風(fēng)光、廣告等景象，并通過(guò)后期加工等技法，來(lái)塑造可視畫面形象，以及運(yùn)用彩照擴(kuò)印設(shè)備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴(kuò)印、放大彩色和黑白照片的經(jīng)營(yíng)單位和機(jī)構(gòu)。商業(yè)廣場(chǎng)籌建工作指引(參考版)如何做好好步行街街商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃商業(yè)建筑筑設(shè)計(jì)具具體要求求室內(nèi)商業(yè)業(yè)步行街街：1、室內(nèi)內(nèi)商業(yè)步步行街的的組成室內(nèi)商業(yè)業(yè)步行街街由步行行街和沿沿街設(shè)置置的精品品店、餐餐飲店以以及中庭庭等共同同構(gòu)成。。2、室室內(nèi)商業(yè)業(yè)步行街街的業(yè)態(tài)態(tài)基本組組合原則則：室內(nèi)商業(yè)業(yè)步行街街的具體體業(yè)態(tài)招招商以及及業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃由集集團(tuán)商業(yè)業(yè)管理公公司結(jié)合合項(xiàng)目以以及招商商情況進(jìn)進(jìn)行，其其業(yè)態(tài)的的基本組組合原則則為：若若為三層層室內(nèi)步步行街，，其第三三層的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃以餐飲飲業(yè)態(tài)為為主，重重點(diǎn)布置置具有當(dāng)當(dāng)?shù)夭惋嬶嬅朗澄奈幕厣牟惋嬶嫎I(yè)態(tài)，，尤其是是重油煙煙餐飲業(yè)業(yè)態(tài)。以以減少其其對(duì)一、、二層的的影響，，并盡量量高空排排放。根根據(jù)具體體情況室室內(nèi)步行行街的中中庭附近近、以及及其他層層的端部部等部位位可布置置輕油煙煙的餐飲飲、快餐餐、咖啡啡、冷飲飲等餐飲飲業(yè)態(tài)。。3、室室內(nèi)步行行街的形形態(tài)分類類：由于用地地條件、、形狀、、大小的的不同，，室內(nèi)步步行街也也可分為為不同的的形態(tài)：：一字型：：商業(yè)建筑筑設(shè)計(jì)具具體要求求一字型：：折線型：：商業(yè)建筑筑設(shè)計(jì)具具體要求求交叉型：：折線型：：商業(yè)建筑筑設(shè)計(jì)具具體要求求交叉型：：一、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分分類及面面積占比比步行街的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分為為服裝服服飾、餐餐飲、生生活配套套服務(wù)三三類。三個(gè)業(yè)態(tài)態(tài)的面積積占比大大致為：：餐飲面面積占比比40%--60%；；服裝服服飾面積積占比20%——30%；生活活配套服服務(wù)面積積占比20%--25%。四、各樓樓層的基基本商業(yè)業(yè)定位及及規(guī)劃一層規(guī)劃劃為：品品牌服裝裝服飾旗旗艦店、、連鎖知知名餐飲飲、生活活配套服服務(wù)（銀銀行、藥藥店、數(shù)數(shù)碼產(chǎn)品品等）；；二層規(guī)劃劃為：個(gè)個(gè)性特色色服裝服服飾、休休閑餐飲飲、生活活配套服服務(wù)（家家居用品品、兒童童用品、、美容美美發(fā)、兒兒童早教教等）；；三層規(guī)劃劃為：中中式正餐餐、西式式快餐、、地方特特色餐飲飲、風(fēng)味味小吃、、休閑水水吧等。。五、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的基基本原則則1、統(tǒng)一一性原則則：根據(jù)消費(fèi)費(fèi)者的不不同購(gòu)買買能力和和消費(fèi)習(xí)習(xí)慣，在在同一個(gè)個(gè)樓層，品牌牌檔次或或面對(duì)的的消費(fèi)群群應(yīng)保持持統(tǒng)一的的定位。。2、遞減減原則：：從低樓層層到高樓樓層，商商品檔次次和定位位從高向向低逐級(jí)級(jí)遞減。。3、租金金原則：：從低樓層層到高樓樓層，業(yè)業(yè)態(tài)上從從承擔(dān)租租金能力力較高的的零售業(yè)業(yè)態(tài)向承承擔(dān)租金金能力較較低的生生活配套套服務(wù)和和餐飲業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變變。4、關(guān)聯(lián)聯(lián)性原則則：要考慮業(yè)業(yè)態(tài)與業(yè)業(yè)態(tài)之間間的相互互關(guān)聯(lián)性性，使客客流形成成互動(dòng)，，達(dá)到共共享的目目的。六、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的特特殊技巧巧1、為帶帶動(dòng)二層層的人流流和經(jīng)營(yíng)營(yíng)，一層層的服裝裝服飾旗旗艦店及及國(guó)際知知名鎖劃劃餐飲可可采取一一拖二的的形式規(guī)規(guī)化布局局，形成成一、二二層的互互動(dòng)。2、步行行街二、、三層的的端頭位位置一般般會(huì)成為為死角區(qū)區(qū)域。因因此，在在規(guī)劃時(shí)時(shí)應(yīng)以中中型知名名餐飲或或目的性性消費(fèi)很很強(qiáng)的品品牌店為為主。3、步行行街中廳廳處是步步行街形形象展示示的重要要區(qū)域，，應(yīng)規(guī)劃劃為知名名服裝品品牌店或或咖啡等等休閑餐餐飲為主主。七、業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃注注意要點(diǎn)點(diǎn)1、考慮慮到商家家的持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)能能力問(wèn)題題，珠寶寶、男正正裝、兒兒童、家家居、內(nèi)內(nèi)衣等小小業(yè)種在在布局時(shí)時(shí)，應(yīng)有有多個(gè)品品牌集合合，形成成消費(fèi)環(huán)環(huán)境。否否則必須須是品牌牌知名度度高或商商品特色色突出的的品牌店店。2、建建筑規(guī)模模在2萬(wàn)萬(wàn)平方米米以下的的步行街街里，咖咖啡、中中式快餐餐等不宜宜數(shù)量太太多，以以最多1-2家家為原則則；規(guī)模模在2萬(wàn)萬(wàn)平方米米以上的的步行街街也要適適當(dāng)控制制咖啡和和中式快快餐的占占比。八、步行行街與主主力店的的關(guān)聯(lián)性性在進(jìn)行步步行街商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃布布局時(shí)，，還要考考慮步行行街商鋪鋪和周邊邊主力店店的關(guān)聯(lián)聯(lián)性，應(yīng)應(yīng)盡量保保持消費(fèi)費(fèi)群的一一致性，，形成客客流的共共享。九、建筑筑設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)步行街三三層多是是以餐飲飲為主，，餐飲經(jīng)經(jīng)營(yíng)有延延時(shí)服務(wù)務(wù)的問(wèn)題題，因此此在進(jìn)行行規(guī)劃時(shí)時(shí)要考慮慮通往室室外的獨(dú)獨(dú)立通道道。餐飲業(yè)態(tài)態(tài)的比例例在步行行街中一一般會(huì)在在40%--60%之之間，因因此貨梯梯、干濕濕垃圾房房的數(shù)量量要設(shè)置置合理，，位置設(shè)設(shè)置應(yīng)靠靠近貨梯梯，有利利于商家家使用的的便捷性性。九、建筑筑設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)步行街與與各主力力店的通通道應(yīng)規(guī)規(guī)劃在步步行街入入口處到到步行街街中廳之之間的位位置，不不宜設(shè)置置在步行行街入口口處。設(shè)設(shè)置在步步行街入入口處，，一是根根本不會(huì)會(huì)對(duì)主力力店起到到帶動(dòng)客客流的作作用；二二是減少少了步行行街的優(yōu)優(yōu)質(zhì)商鋪鋪數(shù)量，，降低了了租金收收益；三三是會(huì)影影響二、、三樓的的客流動(dòng)動(dòng)線，形形成死角角。根據(jù)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的特特點(diǎn)，一一、三樓樓的商鋪鋪多數(shù)以以餐飲和和知名服服裝品牌牌店為主主，因此此可適當(dāng)當(dāng)規(guī)劃的的大一些些。單鋪鋪面積150平平方米左左右，商商鋪深度度12米米—15米；二二樓的商商鋪以個(gè)個(gè)性、特特色服裝裝或家居居用品為為主，商商鋪應(yīng)規(guī)規(guī)劃的適適當(dāng)小一一些，單單鋪面積積60——80平平方米，，商鋪深深度8——12米米。十、建筑筑結(jié)構(gòu)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)原則應(yīng)將百貨貨、超市市、影院院、電玩玩等集客客能力較較強(qiáng)的主主力店規(guī)規(guī)劃在步步行街的的兩側(cè)或或端頭的的地方，，將主力力店圍繞繞步行街街的周圍圍，使步步行街真真正成為為核心和和紐帶。。招商工作作主要原原則31PARTⅠ招招商的基基本原則則與案例例32業(yè)態(tài)比例分配原則統(tǒng)一形象原則同業(yè)差異異業(yè)互補(bǔ)原則招商期租金優(yōu)惠原則多元經(jīng)營(yíng)方式原則主力店招商先行原則統(tǒng)一服務(wù)及信息化管理原則招商七項(xiàng)基本原則招商的基基本原則則與案例例33招商的基基本原則則與案例例/業(yè)態(tài)態(tài)比例分分配原則則基本原則則一：業(yè)業(yè)態(tài)比例例分配原原則內(nèi)在因素素：根據(jù)建建筑格局局、經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)劃確確定業(yè)態(tài)態(tài)分配比比例外在因素素：市場(chǎng)環(huán)境境競(jìng)爭(zhēng)狀況況34招商的基基本原則則與案例例/業(yè)態(tài)態(tài)比例分分配原則則正佳廣場(chǎng)場(chǎng)業(yè)態(tài)分配配比例華南MALL業(yè)態(tài)分配配比例35基本原則二二：統(tǒng)一形形象原則商場(chǎng)需要擁?yè)碛忻鞔_經(jīng)經(jīng)營(yíng)主題&巨大創(chuàng)造力力品牌招入商家應(yīng)應(yīng)適應(yīng)商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主題題，與商場(chǎng)場(chǎng)整體形象象相符招商的基本本原則與案案例/統(tǒng)一一形象原則則36基本原則三三：同業(yè)差差異異業(yè)互互補(bǔ)原則同業(yè)差異：：招商中不能能在一個(gè)有有限空間內(nèi)內(nèi)盲目招入入多家同一一類型商家家異業(yè)互補(bǔ)：：在招商中體體現(xiàn)互補(bǔ)性性原則，滿滿足顧客消消費(fèi)的選擇擇權(quán)招商的基本本原則與案案例/同業(yè)業(yè)差異異業(yè)業(yè)互補(bǔ)原則則37基本原則四四：多元經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式原原則商業(yè)物業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式：：自營(yíng)、聯(lián)聯(lián)營(yíng)、租賃賃采取多種經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式能能提高利潤(rùn)潤(rùn)率，同時(shí)時(shí)符合精細(xì)細(xì)化管理要要求招商的基本本原則與案案例/多元元經(jīng)營(yíng)方式式原則38菲律賓SM集團(tuán)———『自營(yíng)品品牌』模式式典范招商的基本本原則與案案例/多元元經(jīng)營(yíng)方式式原則SMSuperMall的標(biāo)準(zhǔn)單單體商場(chǎng)在在15至20萬(wàn)平方方米，其中中自營(yíng)的面面積超過(guò)60%SM自營(yíng)店的構(gòu)成SMsupermarket大賣場(chǎng)SMHomemart家品SM服裝SMToykingdom玩具大賣場(chǎng)SMStationery文具SM百貨公司SMAppliace家電SMCineax影城成本優(yōu)勢(shì)招商優(yōu)勢(shì)推廣優(yōu)勢(shì)建設(shè)優(yōu)勢(shì)收益優(yōu)勢(shì)自營(yíng)商場(chǎng)的的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)現(xiàn)39基本原則五五：主力店店招商先行行原則主力店是商商場(chǎng)的核心心，制造人人流和形成成吸引力的的核心原點(diǎn)點(diǎn)先進(jìn)行主力力店的招商商能使招商商工作更富富成效招商的基本本原則與案案例/主力力店招商先先行原則40基本原則六六：招商期期間租金優(yōu)優(yōu)惠原則新開(kāi)業(yè)期間間采取優(yōu)惠惠租金，吸吸引租戶，，將商場(chǎng)做做旺商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成成型后根據(jù)據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)態(tài)適當(dāng)穩(wěn)步步調(diào)整租金金招商的基本本原則與案案例/招商商期間租金金優(yōu)惠原則則41基本原則七七：統(tǒng)一服服務(wù)及信息息化管理原原則統(tǒng)一服務(wù)包包括商戶結(jié)結(jié)算、營(yíng)銷銷服務(wù)、信信息系統(tǒng)支支持服務(wù)等等各方面進(jìn)行信息化化管理能為為廣大商戶戶提供豐富富顧客、市市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)營(yíng)信息招商的基本本原則與案案例/統(tǒng)一一服務(wù)及信信息化管理理原則統(tǒng)一的商戶戶結(jié)算統(tǒng)一的營(yíng)銷銷服務(wù)統(tǒng)一的信息息系統(tǒng)支持持服務(wù)統(tǒng)一的培訓(xùn)訓(xùn)服務(wù)統(tǒng)一的賣場(chǎng)場(chǎng)布置指導(dǎo)導(dǎo)服務(wù)統(tǒng)一的行政政事務(wù)管理理服務(wù)統(tǒng)一的物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)統(tǒng)一的服務(wù)務(wù)內(nèi)容When？？招商的時(shí)時(shí)機(jī)選擇Where?招商的的地點(diǎn)選擇擇How?招招商的方式式選擇招商招商工作3W法則/招商的時(shí)時(shí)機(jī)選擇43When？？招商的時(shí)時(shí)機(jī)選擇戰(zhàn)略時(shí)機(jī)：：社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展、交通通地理變更更等一系列列重大事件件發(fā)展過(guò)程程中，商場(chǎng)場(chǎng)的招商能能有效利用用一切有利利的因素，，使其與商商場(chǎng)招商聯(lián)聯(lián)系起來(lái)，，進(jìn)而轉(zhuǎn)化化為租金招招商的強(qiáng)大大力量，使使招商工作作取得重大大成就的一一種機(jī)會(huì)選選擇。戰(zhàn)術(shù)時(shí)機(jī)：從商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)開(kāi)業(yè)、招商進(jìn)展展的角度來(lái)考慮慮招商工作的實(shí)實(shí)際可操作性。。利用生意的淡淡忘季、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的狀況以及及對(duì)周邊商家招招商的難易程度度等方面，利用用時(shí)間的有利因因素對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行行招商。招商工作3W法法則/招商的時(shí)時(shí)機(jī)選擇4411月至明年1月9、10月6至8月

生意清淡生意開(kāi)始抬頭生意時(shí)淡時(shí)旺黃金季，生意高峰5月2至4月生意高峰延續(xù)期招商工作3W法法則/招商的一般經(jīng)營(yíng)商家生生意的月度分布布45Where?招招商的地點(diǎn)選擇擇招商工作3W法法則/招商的地地點(diǎn)選擇現(xiàn)場(chǎng)招商異地招商同城招商46招商工作3W法法則/招商的地地點(diǎn)選擇同城招商的原因因現(xiàn)場(chǎng)招商人流量量較少，難以取取得滿意的招商商效果同城招商的條件件選擇人流量更大大的招商資源，，更集中的地點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行招商同城招商的優(yōu)勢(shì)勢(shì)商戶具有較高的的區(qū)域認(rèn)同感，，招商容易獲得得成功同城招商的劣勢(shì)勢(shì)所招商戶品牌與與本城其他商城城存在同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象同城招商的綜合合分析評(píng)價(jià)47商場(chǎng)面積太大現(xiàn)場(chǎng)及同城招商都難以填滿商業(yè)面積，需要進(jìn)行異地招商

招商要求較高為形成差異化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)并與同城商品及品牌形成區(qū)域，進(jìn)行異地招商形成優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)

無(wú)法在本地展開(kāi)良好的招商工作，迫于經(jīng)營(yíng)壓力進(jìn)行異地招商本地招商遇到抵抵制太大異地招商的三種種動(dòng)機(jī)招商工作3W法法則/招商的地地點(diǎn)選擇48How?招商的的方式選擇招商工作3W法法則/招商的方方式選擇2345集中性高效能招招商：會(huì)場(chǎng)招商商針對(duì)性低成本招招商：直接走訪訪招商高投入大范圍招招商：廣告招商商資源性小范圍招招商：人際關(guān)系系招商示范性長(zhǎng)期性招招商：樣板市場(chǎng)場(chǎng)招商149決策機(jī)構(gòu)管理機(jī)構(gòu)執(zhí)行機(jī)構(gòu)信息機(jī)構(gòu)招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)招商團(tuán)隊(duì)組建模模式/招商團(tuán)隊(duì)隊(duì)架構(gòu)招商過(guò)程中各項(xiàng)重要決策的制定者，招商制度的制定者和招商團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)者。對(duì)招商工作統(tǒng)一指導(dǎo)、部署、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的部門對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行細(xì)化，執(zhí)行到位的部門專門收集、整理、篩選招商信息，建立信息網(wǎng)絡(luò)和信息庫(kù)的部門50招商團(tuán)隊(duì)要求及及組成招商團(tuán)隊(duì)組建模模式/招商團(tuán)隊(duì)隊(duì)要求及組成招商總監(jiān)招商總監(jiān)助理招商策劃主管招商小組招商信息搜集及及合同管理主管管51例：購(gòu)物中心招招商標(biāo)準(zhǔn)招商團(tuán)隊(duì)執(zhí)行保保障——招商標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)招商團(tuán)隊(duì)組建模模式/招商團(tuán)隊(duì)隊(duì)執(zhí)行保障/招招商標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)商品是否符合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主題商品品牌價(jià)值是否與商場(chǎng)的整體形象一致商戶的租賃面積是否與樓層經(jīng)營(yíng)規(guī)劃吻合商品的經(jīng)營(yíng)模式是否能促進(jìn)其他商品的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)模式是否使其具備足夠的租金支付能力……52招商團(tuán)隊(duì)執(zhí)行保保障——招商審審批程序招商團(tuán)隊(duì)組建模模式/招商團(tuán)隊(duì)隊(duì)執(zhí)行保障/招招商審批程序不重復(fù)招商擇優(yōu)招商申報(bào)在先招商審批程序原原則招商審批程序流流程53招商人員的制度度考核與獎(jiǎng)勵(lì)招商團(tuán)隊(duì)組建模模式/招商人員員的制度考核與與獎(jiǎng)勵(lì)外出招商期間每每日匯報(bào)制度信息反饋計(jì)分考考核制度招商日記制度招商首問(wèn)責(zé)任制制54招商人員業(yè)績(jī)考考核原則招商團(tuán)隊(duì)組建模模式/招商人員員業(yè)績(jī)考核原則則所謂業(yè)績(jī)考核，，就是指對(duì)招商商人員的提成及及獎(jiǎng)金與招商業(yè)業(yè)績(jī)相掛鉤。根根據(jù)實(shí)際工作需需要，對(duì)招商人人員實(shí)行雙重考考核，分別以月月度、季度或年年度為單位，對(duì)對(duì)招商人員的硬硬指標(biāo)和軟指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行雙重考核核?？?jī)效考核硬指標(biāo)軟指標(biāo)當(dāng)月完成的招商商項(xiàng)目和實(shí)際招招商金額已完成的招商項(xiàng)項(xiàng)目總量和累計(jì)計(jì)招商金額招商人員月度工工作重點(diǎn)完成的的質(zhì)量招商人員跟進(jìn)工工作的質(zhì)量和效效率55招商費(fèi)用控制招商團(tuán)隊(duì)組建模模式/招商費(fèi)用用控制招商費(fèi)用控制的原則招商任務(wù)指標(biāo)分分解到人，成本本分解到人關(guān)鍵性招商集中中使用，避免零零打碎敲重點(diǎn)保障優(yōu)秀招招商人才的工資資待遇和獎(jiǎng)勵(lì)管管理重視客戶營(yíng)銷和和關(guān)系營(yíng)銷，費(fèi)費(fèi)用安排上予以以傾斜以品牌商家或大大商家增強(qiáng)鞏固固小商家及投資資者信心?？傮w思路：1、社區(qū)商業(yè)各各業(yè)態(tài)需求特點(diǎn)點(diǎn)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過(guò)渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過(guò)渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口3層3,000－10,000綜合超市位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)在商業(yè)主題、業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)功能能基本確定的情情況下，招商范范圍應(yīng)該控制在在社區(qū)服務(wù)的范范疇內(nèi)，要以與與功能定位相關(guān)關(guān)連的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，作為招商的的重要前題與目目標(biāo)。主店力：中西餐廳（如金金牛角王、老樹(shù)樹(shù)咖啡、綠茵閣閣）、休閑（女女子舍賓、SPA）、中型超超市（千惠、華華銀旺和）、大大型網(wǎng)吧、健身身中心。次主力店：品牌連鎖：蛋糕糕（羅莎、馬里里奧）、生活家家居（多喜愛(ài)、、夢(mèng)潔、富麗真真金、藥店（養(yǎng)養(yǎng)天和藥店、金金沙藥房、九芝芝堂藥房）、洗衣店。品牌專賣：母嬰用品、兒童童用品，體育專專賣等。小商家：汽車清潔美容、、家電維修等。。2、招商范圍及及業(yè)態(tài)品牌控制制3.1、采用差差異化銷售，避避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)在銷售或租賃中中應(yīng)采用“差別別銷售租賃”，，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，才有可能避避免收益下降3、招商策略市場(chǎng)培育也即放放水養(yǎng)魚，就是是以合適的租金金吸引目標(biāo)商家家入場(chǎng)，經(jīng)過(guò)一一定的培育期后后，商業(yè)氛圍成成熟，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，租金上上升，物業(yè)升值值，實(shí)現(xiàn)多贏的的結(jié)果。有了這樣的“池塘”，發(fā)展商就可以以根據(jù)業(yè)主的消消費(fèi)能力與消費(fèi)費(fèi)特點(diǎn)，進(jìn)行定定點(diǎn)、定向招商商，確定同類業(yè)業(yè)態(tài)原則上只允允許2-3家，，從而避免惡性性競(jìng)爭(zhēng)，并對(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的品牌、、商鋪外裝修風(fēng)風(fēng)格有一定要求求。同時(shí)為保證這這一規(guī)劃的實(shí)實(shí)現(xiàn)，對(duì)于年年度優(yōu)質(zhì)商家家，將按銷售售合同返利商商鋪總價(jià)的4%作為獎(jiǎng)獎(jiǎng)金，按60萬(wàn)－100萬(wàn)元／間左左右計(jì)算，優(yōu)優(yōu)質(zhì)商家的投投資者將獲得得2.4萬(wàn)-4萬(wàn)元的獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)。3.2、“放水養(yǎng)魚”法3.3、關(guān)注注“主力店”和“品牌店”效應(yīng)對(duì)于大社區(qū)商商業(yè)，尤其是是社區(qū)特色街街來(lái)說(shuō)，“主力店”和“品牌店”效應(yīng)明顯。商鋪品牌店是是否進(jìn)入社區(qū)區(qū)是投資者很很重要的參考考因素：一是是品牌客戶對(duì)對(duì)商鋪的選擇擇有嚴(yán)格的商商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和計(jì)算方法法；其二知名名的品牌客戶戶其本身就具具備聚客能力力，會(huì)影響商商圈的形成，，加快社區(qū)商商業(yè)的招商進(jìn)進(jìn)程。3.4、控制制招商節(jié)奏確定招商對(duì)象象：社區(qū)商業(yè)的招招商應(yīng)從核心心主力店開(kāi)始始啟動(dòng)，按照照“核心主力店-次主力店店-品牌專專賣店-小小型商家”這樣一個(gè)順序序來(lái)進(jìn)行，用用核心主力店店來(lái)帶動(dòng)次主主力店和中小小商家。鎖定目標(biāo)客戶戶群，有效地地傳遞信息：社區(qū)商鋪營(yíng)銷銷日趨理性，，針對(duì)性地鎖鎖定目標(biāo)客戶戶群體，進(jìn)行行有效的信息息傳遞。居民民關(guān)注社區(qū)發(fā)發(fā)展的同時(shí)，，對(duì)社區(qū)服務(wù)務(wù)，居住環(huán)境境，文化娛樂(lè)樂(lè)，醫(yī)療衛(wèi)生生等均提出更更高層次的需需求。招商戰(zhàn)線不宜宜太長(zhǎng)：社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目目和住宅項(xiàng)目目銷售不同，，商業(yè)項(xiàng)目要要一氣呵成，，招商時(shí)間不不宜過(guò)長(zhǎng)，因因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目目是統(tǒng)一開(kāi)售售的，一旦入入伙，就容易易出現(xiàn)節(jié)點(diǎn)，，要乘人氣最最旺時(shí)期，一一氣呵成，至至少?zèng)_到80%-90%，這樣才能能夠保證人氣氣的持續(xù)，使使后期的招商商更為順利。。招商基本完成成后，就要規(guī)規(guī)劃好統(tǒng)一的的商鋪開(kāi)業(yè)時(shí)時(shí)間。社區(qū)商商業(yè)與其它商商業(yè)一樣，在在選擇開(kāi)業(yè)時(shí)時(shí)間上也較為為講究，切忌忌開(kāi)業(yè)時(shí)間不不統(tǒng)一，以至至造成一邊營(yíng)營(yíng)業(yè)，一邊裝裝修的局面。。因此，在開(kāi)開(kāi)業(yè)時(shí)間上盡盡量選擇同一一天。3.5、選擇擇好開(kāi)業(yè)時(shí)間間123萬(wàn)科城概況萬(wàn)科城位于深深圳龍崗稼先先路以南、貝貝爾路以北、、坂雪崗大道道華為百草園園以西、石龍龍路以東。物業(yè)類型普通住宅、別墅建筑類別多層、小高層、高層占地面積397883.5平方米建筑面積437670平方米住宅面積398050平方米商業(yè)面積30000平方米覆蓋率30%容積率≤1.1停車位4200建筑設(shè)計(jì)美國(guó)Sandybabckck設(shè)計(jì)事務(wù)所景觀設(shè)計(jì)美國(guó)BGA景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所開(kāi)發(fā)商深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司商業(yè)策劃深圳美格行商業(yè)地產(chǎn)124萬(wàn)科城?風(fēng)情情步行街———社區(qū)LIVINGMALL美食世界娛樂(lè)風(fēng)情走廊一樓時(shí)尚百貨二、三樓超市組合社區(qū)配套社區(qū)配套風(fēng)情娛樂(lè)休閑街區(qū)健身汽車配飾萬(wàn)科城?風(fēng)情步行街位位于萬(wàn)科城的的西南部，定位為社區(qū)LIVINGMALL，即“全生活活廣場(chǎng)”是集文化、度度假、休閑、、娛樂(lè)、購(gòu)物物等多功能為為一體的綜合性街區(qū)商業(yè)建筑面積積３萬(wàn)平方米米，一期2.2萬(wàn)平方米，餐餐飲占到1.1萬(wàn)平方米；二二期0.8萬(wàn)平方米125目標(biāo)消費(fèi)群定定位——圈定定商業(yè)配套消消費(fèi)圈核心商圈次級(jí)商圈輻射商圈核心商圈消費(fèi)費(fèi)人群（1.5km內(nèi)））——約15萬(wàn)人華為工業(yè)園、、新天下集團(tuán)團(tuán)等3萬(wàn)人高科技精精英；萬(wàn)科城、日輝輝臺(tái)等近2萬(wàn)高收入特區(qū)區(qū)新移民；崗頭村、馬蹄蹄山村、坂田田村等近1萬(wàn)富裕居民；；其他消費(fèi)人群群9萬(wàn)人。次級(jí)商圈消費(fèi)費(fèi)人群（3km內(nèi)）——約30萬(wàn)人龍坂衛(wèi)星城近近幾年超過(guò)300萬(wàn)平方米住宅宅開(kāi)發(fā)量及周周邊大量消費(fèi)費(fèi)人口，加上上坂雪崗工業(yè)業(yè)園近400多家高科技企企業(yè)輻射商圈消費(fèi)費(fèi)人群（車程程20分鐘內(nèi)內(nèi)）龍坂衛(wèi)星城及及周邊福田中中心區(qū)、龍華華、布吉、觀觀瀾等過(guò)百萬(wàn)萬(wàn)的消費(fèi)人口口126業(yè)態(tài)定位———三大主題，，三種風(fēng)情國(guó)際美食坊——打造深圳最著著名的中西美美食街主力商務(wù)酒樓主力中餐酒樓中餐風(fēng)味餐廳海外及休閑餐飲快餐類酒吧及咖啡茶藝建筑面積（m2）約2000約2800約2500約1300約800約1600商戶要求著名粵式海鮮商務(wù)連鎖酒樓粵、川、湘、揚(yáng)、京、西北、東北等各大菜系知名連鎖酒樓各大菜系知名連鎖風(fēng)味餐廳日本料理、韓國(guó)料理、西班牙餐廳、