深圳某大型住宅小區(qū)項目策劃報告

目錄第一部分***概況深圳**簡介深圳**業(yè)務(wù)范范圍深圳**代理樓樓盤個案簡介介**經(jīng)驗**優(yōu)勢第二部分本本項目初步建建議本項目概況本項目優(yōu)劣勢分分析客戶定位物業(yè)定位物業(yè)包裝內(nèi)外銷比例銷售策略推廣策略**優(yōu)勢總結(jié)第一部分深圳**簡介一、深圳**簡簡介9深市兩已業(yè)占的目規(guī)充圍展來規(guī)穩(wěn)經(jīng)高效作提地深圳**相信，公公司的發(fā)展離離不開客戶的的信任與支持持，而深入了了解深圳**的成立與發(fā)發(fā)展歷程正是是客戶對**充滿信心的的開始，故本本章將對深圳圳**進行全面介介紹：**總體架構(gòu)圖圖**地產(chǎn)代理有限公司**地產(chǎn)代理有限公司**（中國）物業(yè)顧問有限公司**（中國）物業(yè)顧問有限公司****顧問有限公司*****顧問有限公司**物業(yè)顧問有限公司**物業(yè)顧問有限公司**物業(yè)顧問有限公司**國際房地產(chǎn)代理有限公司深圳**的成立立深圳**物業(yè)顧顧問有限公司司于1997年1月正式成立立，系**（中國）物物業(yè)顧問有限限公司在深圳圳的分公司。在在說明深圳**的成立及發(fā)發(fā)展情況之前前，首先需介介紹**（中國）的的總公司――香港**地產(chǎn)代理有有限公司。香港**成立于于1978年，創(chuàng)始人人為**先生及**先生。在20年的時間里里，憑著創(chuàng)辦辦人的專業(yè)知知識及服務(wù)，業(yè)業(yè)務(wù)得到迅速速發(fā)展，公司司亦不斷擴充充，由最初的的兩人辦公發(fā)發(fā)展至最高峰峰時期的超過過300間分行，服服務(wù)范圍更全全面，服務(wù)更更臻專業(yè)化，成成為全港最具具規(guī)模、最具具代表性的華華資地產(chǎn)代理理公司之一。在專注香港業(yè)務(wù)務(wù)的同時，**亦將眼光投投向廣闊的中中國大陸市場場，積極拓展展國內(nèi)的地產(chǎn)產(chǎn)代理業(yè)務(wù)，于1992年、1994年于分別在上海、廣州、北京成立了分行；1997年，**進一步擴大在國內(nèi)的分行網(wǎng)絡(luò)，籍著“九七回歸”這一有利形勢，成立了深圳**物業(yè)顧問有限公司，借助深港兩地緊密連接的經(jīng)濟走廊，積極開拓深圳的房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)。至此，**（中中國）物業(yè)顧顧問有限公司司，在各大分分行的共同努努力下，全面面開展國內(nèi)業(yè)業(yè)務(wù)，同時為為**的所有客戶戶提供于國內(nèi)內(nèi)投資置業(yè)的的第一手地產(chǎn)產(chǎn)資訊及各項項專業(yè)服務(wù)。深圳**架構(gòu)圖圖總經(jīng)理辦公室經(jīng)理總經(jīng)理辦公室經(jīng)理銷售部策劃中心人事行政部財務(wù)部銷售部策劃中心人事行政部財務(wù)部市場研究部策劃部三級市場銷售部二級市場銷售部市場研究部策劃部三級市場銷售部二級市場銷售部深圳**的發(fā)展展為讓客戶享受全全方位的地產(chǎn)產(chǎn)代理服務(wù)，深深圳**一直努力開開拓有**特色的發(fā)展展路線，在內(nèi)內(nèi)部結(jié)構(gòu)運作作上不斷調(diào)整整及擴大，務(wù)務(wù)求使公司朝朝著專業(yè)化、規(guī)規(guī)范化、全面面化、特色化化的代理行龍龍頭公司邁進進。回顧深圳**近近兩年來的發(fā)發(fā)展歷程，我我們可以看到到：策劃、銷銷售隊伍日益益壯大；并于于1998年7月，正式成成立三級市場場銷售部，專專門負責(zé)二手手樓盤的中介介代理服務(wù)，與與香港**所有分行密密切合作，共共同推動深圳圳房地產(chǎn)三級級市場的快速速發(fā)展；1998年10月，深圳**市場研究部部正式成立，負負責(zé)跟蹤房地地產(chǎn)市場動態(tài)態(tài)、研究消費費者購買心理理、預(yù)測樓市市發(fā)展變化等等市場研究工工作，為發(fā)展展商及公司策策劃、銷售部部門提供客觀觀、科學(xué)的市市場研究分析析報告。而展望將來，***將致力開拓拓集團客戶市市場，擬成立立“**會”，所有**會會員均可可享受**提供的特別別優(yōu)惠及服務(wù)務(wù)，包括贈送送**季刊及代理理樓盤全套資資料、傭金折折扣優(yōu)惠、手手續(xù)費減免優(yōu)優(yōu)惠、房地產(chǎn)產(chǎn)信息免費咨咨詢、各贊助助商折扣優(yōu)惠惠等等。憑借借**的專業(yè)服務(wù)務(wù)及優(yōu)惠政策策，吸引集團團客戶成為**會員，享受**提供的輕松松置業(yè)計劃，從從而更進一步步發(fā)揮**的龐大客戶戶網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，給給予**客戶更充足足的信心支持持。**的服務(wù)宗旨旨領(lǐng)導(dǎo)公開資訊，提提倡公平交易易**一向倡導(dǎo)公公開資訊，藉藉以提高市場場透明度。**絕不利用代代理身份從中中投機賺價，絕絕不參與炒賣賣，致力全面面公開地產(chǎn)市市場資訊，讓讓每位客戶都都能獲得更加加公平的交易易。而**網(wǎng)頁（http:://wwww.**.ccom）更成為微微軟全港第一一家網(wǎng)上資訊訊伙伴，通過過國際網(wǎng)絡(luò)每每日傳送最新新地產(chǎn)信息。重視服務(wù)質(zhì)素**收取客戶傭傭金，同時必必提供相應(yīng)服服務(wù)，竭盡所所能滿足客戶戶需要。因此此，**對員工的質(zhì)質(zhì)素極其重視視，經(jīng)常不定定期組織員工工專業(yè)知識及及技能培訓(xùn)；；定期召開工工作會議，總總結(jié)工作表現(xiàn)現(xiàn)，更提供同同事間交流經(jīng)經(jīng)驗、互通信信息之機會，務(wù)務(wù)使**所有員工保持持最佳服務(wù)水水準(zhǔn)，為客戶戶提供更全面面、更專業(yè)的的地產(chǎn)服務(wù)。二、深圳**業(yè)業(yè)務(wù)范圍深圳***一貫的服務(wù)務(wù)方針是充分分運用自身資資源，向客戶戶提供最完善善可靠之服務(wù)務(wù)。為照顧不不同客戶的需需求，深圳**之業(yè)務(wù)范圍圍包括下列三三大類：物業(yè)項目顧問服服務(wù)：主要包包括市場調(diào)查查研究、市場場定位分析及及推廣租售策策略。二級市場房地產(chǎn)產(chǎn)獨家銷售代代理三級市場房地產(chǎn)產(chǎn)買賣及租賃賃服務(wù)物業(yè)項目顧問服服務(wù)：市場調(diào)查研究內(nèi)內(nèi)容如下：深圳市房地產(chǎn)市市場現(xiàn)況調(diào)查查研究區(qū)域市場中競爭爭對手之狀況況調(diào)查研究及及預(yù)測市場占占有率分析物業(yè)項目本本身素質(zhì)，并并研究市場對對該類樓盤需需求情況市場定位分析包包括：概況市場調(diào)查研研究資料，確確立物業(yè)項目目全面的市場場概念，并作作出定位分析析；根據(jù)定位分析，確確立目標(biāo)市場場，分析目標(biāo)標(biāo)客戶群對物物業(yè)確切需求求；根據(jù)定位分析，提提出各項規(guī)劃劃建議，改善善物業(yè)之形象象包裝，以迎迎合市場需要要。推廣租售策略包包括：制訂項目推廣銷銷售策略及營營銷計劃；制訂項目推廣銷銷售工作時間間表；聯(lián)系各廣告公司司代理及推廣廣媒體，促成成宣傳推廣計計劃之實施；；利用與報界之良良好關(guān)系，為為物業(yè)項目安安排新聞繕稿稿；制訂分批價格體體系、評估投投資回報率等等；參與草擬臨時合合約、正式合合約、管理公公共契約等；；參與樓書、宣傳傳單張、廣告告、展板制作作及售樓處裝裝修等；制定宣傳計劃及及營銷預(yù)算二級市場銷售代代理包括：利用龐大客戶資資料庫及國內(nèi)內(nèi)各分行聯(lián)線線行銷網(wǎng)絡(luò)，以以直銷方式推推介物業(yè)；統(tǒng)籌銷售前準(zhǔn)備備工作，開展展銷售工作：：如舉辦展銷銷會、地盤開開放日、公開開發(fā)售等；參與策劃售樓處處、培訓(xùn)及管管理售樓人員員、跟進直至至完成正式簽簽約手續(xù)。三級市場房地產(chǎn)產(chǎn)買賣及租賃賃服務(wù)：促成深圳市三級級市場房地產(chǎn)產(chǎn)買賣及租賃賃交易；按客戶需求物色色各類型房產(chǎn)產(chǎn)、地產(chǎn)及合合作項目，并并協(xié)助談判完完成交易；提供“一條龍“式周到服務(wù)務(wù)，包括代辦辦房地產(chǎn)證、租租賃許可證、申申請電話線、辦辦理按揭手續(xù)續(xù)等，協(xié)助客客戶處理一切切與有交易關(guān)關(guān)的事宜；提供有關(guān)三級市市場房地產(chǎn)買買賣及租賃之之相關(guān)咨詢服服務(wù)；與**其他分行行組成聯(lián)網(wǎng)，協(xié)協(xié)助轉(zhuǎn)介客戶戶買賣及租賃賃深圳本地之之房產(chǎn)。三、深圳**代代理樓盤個案案簡介深圳**自“登登陸”深圳地產(chǎn)代代理市場以來來，憑借完善善的管理機制制、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓すぷ髯黠L(fēng)、有有序的運作系系統(tǒng)、專業(yè)的的服務(wù)精神，在在短短的近兩兩年來時間里里，創(chuàng)造了多多個樓市神話話，**“皇牌代理信心標(biāo)志”更加深入人人心。自成立立以來，深圳圳**代理的代表表性物業(yè)包括括：97精品代理物物業(yè)選介：匯展閣――深圳圳售價最高的的酒店式服務(wù)務(wù)公寓東海花園――深深圳第一個抽抽簽認購的明明星樓盤98年精品代理理物業(yè)選介：：世界貿(mào)易廣場——“締造優(yōu)裕先先機”世界貿(mào)易易廣場位于福福田區(qū)福虹路路，由A座環(huán)球大廈廈、B座薈景豪庭庭及世貿(mào)商城城組成，其建建筑規(guī)模于深深圳市數(shù)一數(shù)數(shù)二。**物業(yè)接手此盤盤后，根據(jù)此此物業(yè)本身素素質(zhì)精良、地地理位置優(yōu)越越、周邊生活活商業(yè)氣氛活活躍的特點，目目標(biāo)市場很明明確地確定為為深圳成功人人士及港人。97年底首推住住宅單位，以以城中罕有之之全復(fù)式豪宅宅、供應(yīng)量少少、酒店式服服務(wù)、建筑名名師設(shè)計等特特點突出其投投資首選的顯顯赫地位，短短短幾個月即即銷售一空；；98年初，世貿(mào)貿(mào)廣場乘勢推推出寫字樓及及商場裙樓，以以全深圳乃至至華南地區(qū)最最大型城市會會所——文華會、國際際化先進智能能管理及優(yōu)厚厚投資回報作作為主要賣點點，再配以**得力的推廣廣宣傳，迅速速成為買家追追捧的目標(biāo)，目目前商城銷售售超過9成，寫字樓樓亦已售出7成，成為福福田中心區(qū)的的標(biāo)志性明星星物業(yè)。京隆苑——“懂懂得欣賞，自自是一種享受受”位于福強路歐風(fēng)風(fēng)街的京隆苑苑，**對其進行了了準(zhǔn)確定位及及精心包裝：：引入21世紀(jì)康體理理念、獨有雙雙會所設(shè)計、智智能化小區(qū)管管理、超大地地下車庫、確確保人車分流流等，設(shè)計“以人為本”，處處為住住戶著想；在在地盤包裝方方面，京隆苑苑采用京味十十足的大紅朱朱門形象作包包裝，其尊貴貴形象在歐風(fēng)風(fēng)街上格外引引人注目，無無怪乎京隆苑苑雖然于同區(qū)區(qū)樓盤中價格格最高，但仍仍成為歐風(fēng)街街最暢銷的樓樓盤之一，自自98年5月正式發(fā)售售以來，至今今已售出超過過400個單位，銷銷售率逾70％，成績可可謂“傲然歐風(fēng)街”。名仕閣――“優(yōu)優(yōu)悠中體驗尊尊貴”名仕閣位于深圳圳新金融中心心區(qū)地王大廈廈旁，地理位位置得天獨厚厚，其酒店式式的服務(wù)公寓寓定位，更迎迎合了附近眾眾多高尚寫字字樓物業(yè)用戶戶的需要，深深圳**在對名仕閣閣的策劃包裝裝中，依據(jù)其其所處的金融融中心區(qū)優(yōu)越越地理位置及及所享有的荔荔枝公園優(yōu)美美景觀等種種種有利條件，將將其塑造為最最富投資價值值的精品樓盤盤：以深港兩兩地商務(wù)人員員為目標(biāo)客戶戶，通過優(yōu)越越酒店式服務(wù)務(wù)、精致小戶戶型、高檔豪豪華裝修、高高尚住客會所所、名牌物業(yè)業(yè)管理公司的的整體包裝，突突顯其超群的的綜合素質(zhì)，體體現(xiàn)名仕閣優(yōu)優(yōu)厚的投資潛潛力，并配以以系列廣告宣宣傳及新穎的的促銷手段，吸吸引了眾多投投資置業(yè)者，自98年5月開售以來，客戶認購熱烈，銷售率至今已逾八成，成為98年深圳的又一明星樓盤。和平廣場――羅羅湖區(qū)中心罕罕有大型地鐵鐵豪宅物業(yè)和平廣場位于羅羅湖區(qū)和平路路，**代理物業(yè)。自自1998年12月31日公開發(fā)售售，一星期首首批88套單位全部部售罄，其后后兩星期港會銷即產(chǎn)的前購是銷斷從購買和平廣場場的客戶類型型來看，90％以上的單單位為香港客客戶認購，**如何使和平平廣場發(fā)揮其其獨特魅力受受到香港置業(yè)業(yè)者的青睞呢呢？1）地鐵上蓋物物業(yè)，投資置置業(yè)首選地鐵物業(yè)的概念念雖對深圳人人來說較為陌陌生，但從世世界及香港的的經(jīng)驗來看，地地鐵上蓋物業(yè)業(yè)不僅坐享交交通暢通無阻阻之便利，也也較其他物業(yè)業(yè)更具珍稀性性，發(fā)展?jié)摿αΣ豢晒懒?。深深圳地鐵一期期工程解放路路站建成后有有一地下通道道直通和平廣廣場，和平廣廣場成為真正正意義上的地地鐵上蓋物業(yè)業(yè)，加之深圳圳地鐵一期工工程已于1998年12月正式動工工，深圳地鐵鐵已不再是遙遙不可及的事事情，和平廣廣場借助此有有利時機全勢勢推出，以香香港地鐵物業(yè)業(yè)的強勁發(fā)展展空間及近期期香港地鐵沿沿線物業(yè)“盈翠半島”及“維港灣”獲得超額認認購成績的事事實，充分證證明了地鐵物物業(yè)的驚人潛潛力，讓香港港客戶深刻認認同投資地鐵鐵物業(yè)，投資資和平廣場無無疑是一種極極為穩(wěn)妥且獲獲利空間極高高的投資行為為。和平廣場場之所以能成成為投資市場場新寵絕非偶偶然。2）行行路好快至關(guān)關(guān)口，往返深深港至輕松羅湖區(qū)是深圳市市距離香港最最近的區(qū)鎮(zhèn)，亦亦是深圳市發(fā)發(fā)展最早及最最為成熟的地地區(qū)，為港人人最為熟悉，一一直以來受到到香港置業(yè)者者的青睞。**在銷售中以“行路好快至至關(guān)口”作宣傳口號號，充分體現(xiàn)現(xiàn)其緊鄰羅湖湖口岸、往返返深港方便快快捷這一得天天獨厚地理位位置的優(yōu)越性性，對港人極極具吸引力及及親和力，認認購自然踴躍躍。地產(chǎn)界界流傳這樣一一名至理名言言：第一是位位置，第二是是位置，第三三還是位置。和和平廣場正是是通過其“羅湖中心區(qū)區(qū)罕有地鐵上上蓋物業(yè)”這一無可比比擬的優(yōu)越地地理位置優(yōu)勢勢，贏得了市市場的喝采。四、**經(jīng)驗深圳***自1997年初成立以以來，成功代代理了數(shù)十個個二級市場項項目，其中主主要包括：物業(yè)名稱物業(yè)位置發(fā)展商/業(yè)主深圳匯展閣羅湖區(qū)保興房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)（深圳）有有限公司深圳東?；▓@福田區(qū)深圳東海愛地房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司深圳南海城中心心南山區(qū)深圳南油房地產(chǎn)產(chǎn)有限公司深圳世界貿(mào)易廣廣場福田區(qū)深圳長江發(fā)展股股份有限公司司深圳京隆苑福田區(qū)瑞京隆房地產(chǎn)開開發(fā)（深圳）有有限公司深圳潮流新地帶帶羅湖區(qū)香港金峻有限公公司深圳潤唐山莊羅湖區(qū)深圳市潤唐投資資有限公司深圳名仕閣羅湖區(qū)深圳金項物業(yè)發(fā)發(fā)展有限公司司深圳錦隆花園南山區(qū)中建蛇口發(fā)展有有限公司深圳華佳廣場羅湖區(qū)深圳華佳房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有限公公司深圳棕櫚泉別墅墅羅湖區(qū)深圳裕田實業(yè)股股份有限公司司深圳灣匯景豪苑苑南山區(qū)大中華國際實業(yè)業(yè)（深圳）有有限公司深圳**中心廣廣場寶安區(qū)深圳市**投資資股份有限公公司深圳馨庭苑福田區(qū)深圳偉柏實業(yè)股股份有限公司司深圳和平廣場羅湖區(qū)深圳茂業(yè)（集團團）有限公司司深圳國都高爾夫夫花園福田區(qū)國都集團發(fā)展（深深圳）有限公公司五、**優(yōu)勢深圳**于977年1月份正式成成立以來，不不但繼承了**優(yōu)良的傳統(tǒng)統(tǒng)營銷模式，并并且不斷完善善革新，使深深圳**更適合于中中國國情及大大陸地產(chǎn)市場場，更充分發(fā)發(fā)揮**的強大優(yōu)勢勢。尤其值得得一提的是，深深圳**具有敏銳的的市場洞察力力，能充分把把握市場脈博博，掌握最佳佳入市時機，搶搶占市場先機機，并借助一一切有利因素素，或重拳出出擊，或因勢勢利導(dǎo)，或巧巧借東風(fēng)，最最大限度地發(fā)發(fā)揮自身優(yōu)勢勢及物業(yè)潛能能，達到最理理想的銷售效效果。訖今深圳**成成功代理樓盤盤已比比皆是是，期間深圳圳**更創(chuàng)造了多多個樓市神話話，如，深圳圳售價最高的的酒店式服務(wù)務(wù)公寓――匯展閣，深深圳第一個抽抽簽認購的明明星樓盤――東?；▓@等等，**“皇牌代理、信信心標(biāo)志”的美譽得到到了充分的印印證。**不但擁有龐龐大的專業(yè)策策劃隊伍及銷銷售網(wǎng)絡(luò)，更更擁有深港兩兩地同步銷售售的絕對優(yōu)勢勢，深圳**充分把握第第一手信息，以以專業(yè)的專案案小組對項目目進行策劃和和銷售，每一一步都精心鋪鋪排，為發(fā)展展商創(chuàng)造更佳佳效益，更為為發(fā)展商日后后開發(fā)其它項項目打好基礎(chǔ)礎(chǔ)。第二部分本本項目初步建建議本項目概況地理位置**花園位于***鎮(zhèn)，為大型型住宅小區(qū)，占占地97938平方米，建建筑面積2228555平方米，地地塊東西長460米，南北寬230米，呈長形形，整個基地地類似一個高高地臺，高出出周圍地面約約20米；西南邊邊是舊村住宅宅；東北邊是是開闊田園；；西邊鄰近鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，充分分體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)住住宅物業(yè)具備備的“旺中帶靜”優(yōu)勢?；炯夹g(shù)指標(biāo)1）總用地面積積：97938M222）總建筑面積積：222855M2其中：住宅面面積：197156M2公共建筑面面積：25699MM23）總占地面積積：20578MM24）容積率：2.285）覆蓋率：21％6）綠化率：56％7）停車泊位：：811輛其中：停車場場停車：架空層停車車：道路邊停車車：186輛195輛430輛本項目優(yōu)劣勢分分析優(yōu)勢本項目由24棟棟多層、26棟小高層及2棟高層組成成，整體小區(qū)區(qū)規(guī)模相對較較大，有條件件營造成一個個生活氛圍濃濃厚的小區(qū)。本項目依山而建建，與公路相相距較遠，小小區(qū)環(huán)境噪音音較低，相對對恬靜舒適。戶型結(jié)構(gòu)采用小小面積戶型規(guī)規(guī)劃，總價較較低，于客戶戶具極大吸引引力。低密度住宅區(qū)設(shè)設(shè)計，配合大大量園林綠化化及景點，環(huán)環(huán)境優(yōu)美舒適適。劣勢本項目屬遠期樓樓花，缺乏現(xiàn)現(xiàn)樓。毗鄰大型樓盤如如麗湖花園、百百合山莊及龍龍珠花園，它它們大多為現(xiàn)現(xiàn)樓物業(yè)，市市場對其信心心較強。的集同山推預(yù)同盤力距離**市中心心2至3分鐘，離**檢查站8分鐘車程，且且公交車輛較較少，位置相相對偏僻，交交通不甚完善善。鄰近缺乏購物點點，需往市中中心的街市及及商場?？蛻舳ㄎ粌?nèi)地客戶目標(biāo)對象是以首首次置業(yè)為主主導(dǎo)市場，二二次置業(yè)為輔輔，客戶群包包括：外地移民以購房房入戶為其中中一個考慮因因素。深圳是是一個移民城城市，**暫住人口大大多來自五湖湖四海，對長長時期租房，深深感暫住及無無戶口之苦。購購房入戶，正正好滿足其愿愿望。普通工薪階層，來來到深圳以后后數(shù)年，積聚聚了一定財富富，對鄰近有有質(zhì)素物業(yè)有有一定程度渴渴望。三房二二廳70平方米的樓樓房，正合一一般小家庭一一次過置業(yè)的的需求。香港客戶目標(biāo)對象是以周周邊工廠管理理人員、貨運運車司機，在在深圳有家室室、有親屬置置業(yè)人士。因工作及家庭需需要而置業(yè)單身行政人員、貨貨柜車司機對對二房二廳的的需求較大。小家庭、親屬的的直接需求令令置業(yè)者對面面積較大單位位覺得比較適適合，而小面面積三房二廳廳的一次性投投資正配合他他們的需要。物業(yè)定位現(xiàn)綜合物業(yè)周邊邊環(huán)境及客戶戶市場需要將將物業(yè)定位位位為：“**花園－地地中海浪漫閑閑適生活的演演繹”。寬廣的綠化帶雕塑式噴泉大道旁的休憩椅椅古典式路燈（吊吊以盆栽）走廊式名畫作展展示道路交匯處的木木制歐味路標(biāo)標(biāo)圖書館收藏歐洲洲各國中譯名名著仿法國風(fēng)格泳池池寫意露天咖啡茶茶座露天滾軸溜冰綠綠化通道物業(yè)包裝生活配套設(shè)施建建議建議**花園考考慮周邊未來來規(guī)劃及小區(qū)區(qū)生活配套能能基本滿足住住戶生活所需需，而精心規(guī)規(guī)劃有關(guān)小區(qū)區(qū)配套如下：：快餐店士多鋪凈菜超市快餐店美容美發(fā)中心音像租賃中心注：以上生活配配套可于裙樓樓部分租給（售售予）相關(guān)人人士經(jīng)營，消消費群源于小小區(qū)住戶及周周邊居民。會所配套建議建議**花園會會所以低成本本硬件設(shè)施為為主，務(wù)求在在投資小，盡盡量減少設(shè)施施維護的條件件下，最大限限度地提供齊齊全的會所康康樂設(shè)施，具具體建議如下下：法國風(fēng)格泳池健身室桌球室網(wǎng)球場乒乓球室閱覽室兒童樂場親子樂園桑拿室避暑瀑布池注：以上配套可可根據(jù)實際情情況部分作適適量收費康樂樂設(shè)施。服務(wù)配套建議建議**花園以以住戶為本，急急住戶所需而而提供相應(yīng)的的服務(wù)配套，務(wù)務(wù)求各項務(wù)實實到位而不求求多，具體建建議如下：住戶專車（每日日往返羅湖火火車站至**花園）兒童臨時托管（幼幼稚園可代辦辦）24小時電器維維修住戶醫(yī)務(wù)室注：以上服務(wù)配配套，可根據(jù)據(jù)實際情況收收取適量費用用。物業(yè)管理建議物業(yè)管理作為小小區(qū)的軟性包包裝，絕大部部分客戶都十十分注重小區(qū)區(qū)的物業(yè)管理理模式，客戶戶既考慮小區(qū)區(qū)的舒適安全全性亦顧慮管管理費用的高高低，針對**花園客戶群群特點，**建議由深圳圳知名物業(yè)管管理公司管理理，如：創(chuàng)造造“蓮花北效應(yīng)”的萬廈居業(yè)業(yè)公司等，采采用封閉式管管理模式使住住戶盡享小區(qū)區(qū)舒逸悠閑生生活，而付出出最低限度的的管理費用，以以此作為該盤盤的另一有力力賣點。地盤包裝初步建建議地盤包裝對該項項目的銷售起起著十分重要要的促銷作用用，客戶對該該盤的第一印印象及購買信信心，往往決決定于此，由由于**花園周邊環(huán)環(huán)境較差，因因而地盤包裝裝倍覺重要，**建議有關(guān)地地盤包裝具體體如下：圍合式施工地，美美化看樓現(xiàn)場場建議以高圍板將將**花園施工現(xiàn)現(xiàn)場圍合起來來，以及將小小區(qū)與周邊環(huán)環(huán)境以圍合形形式區(qū)分，并并以圍板作為為畫板設(shè)計出出怡人風(fēng)景畫畫面，以美化化看樓現(xiàn)場，營營造優(yōu)美多姿姿小區(qū)現(xiàn)場環(huán)環(huán)境，以此達達到令買家進進入美好居住住憧憬的效果果。部分規(guī)劃建設(shè)率率先完成建議議建議**花園將將小區(qū)中心庭庭園圍合起來來，分隔施工工現(xiàn)場及小區(qū)區(qū)庭園，率先先完成小區(qū)部部分規(guī)劃建設(shè)設(shè)，如：會所所、泳池、局局部小區(qū)綠化化、街燈等，并并使部分會所所設(shè)施提前使使用如建身中中心、兒童樂樂園、網(wǎng)球場場等，凡已登登記認購的客客戶均可免費費提前享用，營營造舒逸居住住環(huán)境及精彩彩生活姿采，體體現(xiàn)**花園住戶殊殊榮，使客戶戶為之心動的的促銷效果。地盤入口包裝建建議**花園入口位位除以圍板將將兩邊環(huán)境區(qū)區(qū)分開外，建建議于入口路路兩邊種植棕棕櫚樹及設(shè)置置歐式街燈，并并于入口位設(shè)設(shè)置充氣拱門門，配合宣傳傳條幅，營造造隆重公開發(fā)發(fā)售的現(xiàn)場氛氛圍。內(nèi)外銷比例據(jù)調(diào)查查，****花園周邊樓樓盤銷售業(yè)績績分析，外銷銷市場占相當(dāng)當(dāng)大比例。是是項物業(yè)是以以中戶型為主主，迎合港人人購置戶型，故故外銷不容忽忽視。98年第三季度度以前香港經(jīng)經(jīng)濟持續(xù)雖然然膠著狀態(tài)，市市場陷入低迷迷狀態(tài)。去年年10月港府推出出多項救市措措施，樓市及及香港經(jīng)濟亦亦慢慢回暖。近近期，香港樓樓宇臧交轉(zhuǎn)趨趨活躍，新樓樓盤的造價及及銷售情況理理想，股票市市場亦升過萬萬三點關(guān)口，港港人投資情緒緒趨向樂觀。故**預(yù)計***花園外銷比比例為：內(nèi)銷：外銷＝44：6銷售策略針對***花園現(xiàn)時銷銷售狀況及有有關(guān)規(guī)劃建筑筑概況，結(jié)合合未來銷售客客戶對象特點點**建議相應(yīng)銷銷售策略如下下：銷售時機目前**花園處處于地塊刨平平動工進度，為為更好把握銷銷售時機，最最大限度縮短短銷售期限，以以達營造明星星樓盤效果，**建議**花園公開發(fā)發(fā)售期為本項項目工程進度度達到三層時時，此銷售時時機可較大減減少廣告投放放費用同時亦亦降低客戶對對“爛尾盤”的顧慮，從從而使廣告宣宣傳效益能以以高效率發(fā)揮揮.目的?！胺制谥鹪觥变N銷售建議**花園同時推推出由于數(shù)量量太多，客戶戶選擇余地過過大，客戶難難以下決心，以以及不能使客客戶產(chǎn)生搶購購緊迫感，因因而建議**花園分推約并逐期，務(wù)求以低低價入市，贏贏取客戶群，令令客戶感受到越購配作有以罄深港兩地同步銷銷售建議根據(jù)市場定位，**花園于外銷銷市場占有較較大份額的外外銷比例，據(jù)據(jù)深圳**過往銷售經(jīng)經(jīng)驗，具有外外銷份額較大大的項目，**的深港兩地地龐大而富有有經(jīng)驗的銷售售網(wǎng)絡(luò)起了決決定性的作用用，并能以最最短的時間形形成明星樓盤盤達到旺銷的的效果，因而而建議**花園利用**于深港的絕絕對優(yōu)勢，于于深港兩地同同時公開發(fā)售售，充分發(fā)揮揮**內(nèi)外銷力量量及**在香港的知知名度刺激市市場，營造市市場轟動效果果，促進內(nèi)外外銷客戶登記記認購的熱烈烈場面，以達達整體旺銷的的目的。優(yōu)惠付款方式由于**花園所所針對客戶群群以中低階層層為主，購買買力有限，為為能最大限度度擴大客戶群群層面，建議議采用貼身的的優(yōu)惠付款方方式，并將一一次性付款折折扣與銀行按按揭折扣差距距拉大，以促促使一次性付付款更實惠，從從而令更多實實際用家購買買。配合實際情況制制定相應(yīng)銷售售策略**建議所有銷銷售策略必須須配合實際情情況而制定，有有關(guān)方案，**有待進一步步提供。促銷策略建議原因同上所述，**有待進一步步提供。宣傳推廣建議建議***花園采用針針對性較強而而有效期較長長的宣傳推廣廣模式為主，以以較低成本而而達到廣泛宣宣傳的效果，具具體建議如下下：路牌廣告建議在**關(guān)口口及地盤入口口制作大型的的路牌廣告，此此方式能以較較低成本長期期有效地吸引引客戶而達到到較理想的宣宣傳效果。公車廣告建議利用公車車車身作為廣告告媒體，因其其流