張家口公寓住宅項(xiàng)目市場(chǎng)及營(yíng)銷策劃方案圖文并茂

張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)分析當(dāng)前在售項(xiàng)目概況及分析本案SWOT分析本案定位張家口市概況目錄本案開發(fā)周期與銷售周期本案經(jīng)濟(jì)效益分析張家口市概況張家口市地處京、晉、蒙交界處，東臨首都北京、西連煤都大同、北靠?jī)?nèi)蒙古草原、南接華北腹地，因戰(zhàn)略位置重要，被稱為北京的北大門，距北京150公里。90年代曾駐軍達(dá)10萬，包括全部的陸軍第65集團(tuán)軍和空軍的兩個(gè)飛行團(tuán)。張家口資源豐富，已探明礦種近60種，黃金、煤炭、鉛、鋅、磷等10多種礦產(chǎn)儲(chǔ)量居全省首位，煤炭總儲(chǔ)量達(dá)27億噸；天然草場(chǎng)面積達(dá)1600多萬畝,風(fēng)力和地?zé)豳Y源豐富。張家口市是中國(guó)北方早期的工業(yè)城市，具有較好的工業(yè)基礎(chǔ)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在全市有工業(yè)企業(yè)近萬家，其中大中型企業(yè)89家，形成了門類齊全的工業(yè)體系，是河北省重要的工業(yè)城市。張家口市概況張家口市地處河北省西北部，三面環(huán)山。

五區(qū)——橋東、橋西、高新、宣化和下花園區(qū)；十三個(gè)縣——康?？h、沽源縣、尚義縣、張北縣、崇禮縣、赤城縣、懷安縣、萬全縣、宣化縣、陽原縣、蔚縣、涿鹿縣、懷來縣康?？h尚義縣懷安縣沽源縣赤城縣崇禮縣張北縣懷來縣涿鹿縣蔚縣陽原縣橋東區(qū)橋西區(qū)高新區(qū)萬全縣宣化縣宣化區(qū)下花園區(qū)張家口市概況張家口人口總數(shù)為450萬，除漢族外，還有回、滿、蒙古、壯、朝鮮、藏、苗、維吾爾等26個(gè)少數(shù)民族；五個(gè)區(qū)總面積為850平方千米，總?cè)丝跒?5萬人；十三個(gè)縣總面積為35900平方千米，總?cè)丝跒?65萬人；

康?？h尚義縣懷安縣沽源縣赤城縣崇禮縣張北縣懷來縣涿鹿縣蔚縣陽原縣橋東區(qū)橋西區(qū)高新區(qū)萬全縣宣化縣宣化區(qū)下花園區(qū)23萬人26萬人29萬人7萬人30萬人33萬人34萬人28萬人23萬人28萬人12萬人28萬人19萬人37萬人28萬人22萬人25萬人張家口市概況主城區(qū)面積范圍及南北、東西跨度總面積36873平方公里.南北最大距離300公里東西最大距離228公里張家口市概況城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

2008年張家口社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)受了嚴(yán)禁的挑戰(zhàn)與考驗(yàn)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式變化快，市場(chǎng)需求波動(dòng)大。在這種特殊的市場(chǎng)背景條件下，張家口市全市的生產(chǎn)總值為720.4億元，人均GDP2286美元（按1/7計(jì)算），增長(zhǎng)11.9%，低于計(jì)劃增速0.1個(gè)百分點(diǎn)08年張家口市經(jīng)濟(jì)增速為11.9%，經(jīng)濟(jì)速度有所放緩，是自04年以來最為不理想的一年，這主要是受到當(dāng)前國(guó)內(nèi)、國(guó)際不景氣經(jīng)濟(jì)形式的影響張家口市概況08年張家口年財(cái)政收入為114.6億元，較07年91.87億元有較大幅度的增長(zhǎng)，增長(zhǎng)24.8%，高于計(jì)劃增速4.8個(gè)百分點(diǎn)。其中地方一般預(yù)算收入完成41.6億元，增長(zhǎng)20.7%。08年在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，張家口財(cái)政收入讓仍保證了一定幅度的增長(zhǎng)，這表明金融還小并未對(duì)張家口本土企業(yè)造成較大的影響張家口市概況

08年張家口市城市居民人均可支配收入12054元，增長(zhǎng)19.9%，高于計(jì)劃增速9.9個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均純收入3286元，增長(zhǎng)15.1%，高于計(jì)劃增速5.1個(gè)百分點(diǎn)；從02年至08年的數(shù)據(jù)分析，張家口城鄉(xiāng)居民收入相差較大，且城市居民的增長(zhǎng)幅度明顯高于農(nóng)村人口，張家口市人均可支配收入總體水平不是很高張家口市概況自2002年以來，張張家口社會(huì)會(huì)消費(fèi)品總總額每年都都會(huì)有一定定程度的增增長(zhǎng)，可以以表明張家家口市居民民的生活水水平和可支支配收入逐逐年都在提提高，人均均購(gòu)買力逐逐年增強(qiáng)08年張家口市市社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總總額為232.6億元，較07年增長(zhǎng)42.38億元，表明明經(jīng)濟(jì)低迷迷期并未對(duì)對(duì)張家口當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用竦牡南M(fèi)習(xí)慣慣造成較大大的影響張家口市概概況從以上數(shù)據(jù)據(jù)表可以看看出，02年至07年，張家口口市的對(duì)外外貿(mào)易都一直直保持著較較為穩(wěn)定的的增長(zhǎng)速度度，07年達(dá)到高峰峰，07年以后，由由于全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)的不景景氣，張家家口的外貿(mào)貿(mào)值開始有有一定程度的下下滑由于受全球球經(jīng)濟(jì)危機(jī)機(jī)的影響，，08年張家口全全市對(duì)外貿(mào)貿(mào)易值為37782萬美元，較較07年有較大幅幅度的下降降張家口市概概況08年張家口全全市其他各各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)——城鎮(zhèn)新增就就業(yè)人數(shù)3.6萬人，完成成年計(jì)劃的的128.6%。城鎮(zhèn)登記記失業(yè)率為為4.4%，控制在4.5%的預(yù)期目標(biāo)標(biāo)以內(nèi)。城城鎮(zhèn)參加基基本養(yǎng)老保保險(xiǎn)人數(shù)達(dá)達(dá)到36.49萬人，完成成年計(jì)劃的的102.8%；——居民消費(fèi)價(jià)價(jià)格總水平平上漲6.9%，超出計(jì)劃劃目標(biāo)2.9個(gè)百分點(diǎn)；；——全社會(huì)固定定資產(chǎn)投資資完成410.3億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)41.5%，高于計(jì)劃劃增速21.5個(gè)百分點(diǎn)。。其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資完成成361.6億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)44.9%，高于計(jì)劃劃增速24.9個(gè)百分點(diǎn)；；——實(shí)際利用外外資6371萬美元，增增長(zhǎng)23.4%，完成年計(jì)計(jì)劃的106.2%；——單位生產(chǎn)總總值能耗、、化學(xué)需氧氧量排放量量和二氧化化硫排放量量分別下降降5%左右、7%和16%，均實(shí)現(xiàn)了了年度計(jì)劃劃目標(biāo)；——地方普通高高等學(xué)校招招生5500人，完成省省下達(dá)計(jì)劃劃任務(wù)的106.8%。中等職業(yè)業(yè)技術(shù)學(xué)校校招生1.98萬人，完成成年度計(jì)劃劃106.5%；——人口自然增增長(zhǎng)率為4.34‰‰，控制在6‰的預(yù)期目標(biāo)標(biāo)以內(nèi)；張家口市概概況發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化低速發(fā)展期高速增長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展期城市化水平30%30%-50%50%-90%90%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對(duì)經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速曾長(zhǎng)期城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移張家口市目目前的城市市化發(fā)展特特征張家口市概概況張家口市目目前所處的的房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展階段發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800-3,0003,000-4,0004,000-8,0008,000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展政府主導(dǎo)快速發(fā)展市場(chǎng)調(diào)節(jié)增強(qiáng)政府干預(yù)減弱平穩(wěn)發(fā)展市場(chǎng)主導(dǎo)政府宏觀調(diào)控緩慢發(fā)展市場(chǎng)主導(dǎo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展階段關(guān)關(guān)系表：08年張家口市市人均GDP為2286美元，可以以判定張家家口市目前前房地產(chǎn)市市場(chǎng)正處于于啟動(dòng)階段，，主要以生存需求為主，發(fā)展展特征為政府主導(dǎo)、、超速發(fā)展展型張家口市概概況一主三副：：以五個(gè)區(qū)為為為主，輻射萬全全縣。以懷懷安、張北北和蔚縣為為三個(gè)副中心心，輻射周邊邊其他縣兩軸四區(qū)：：依托交通走走廊，形成成東西和南南北兩軸。。根據(jù)自然、、生態(tài)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件劃劃分為北部部壩上次區(qū)區(qū)域，東部部次區(qū)域，，中部次區(qū)區(qū)域和南部部次區(qū)域城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略張家口市概概況城市主要道道路景觀環(huán)環(huán)境治理以以大清河兩旁旁主干道、、五一大道道、勝利路路和建國(guó)路路為主要主要要治理對(duì)象象，包括公廁、市場(chǎng)場(chǎng)、綠地和和停車廠的修建和政政治張家口市概概況2008年張家口市市主要實(shí)施施了主城區(qū)區(qū)“三縱十十橫十四路路”的道路路建設(shè)改造造工程，長(zhǎng)長(zhǎng)度110公里。完成成了勝利中中路，濱河河路，清水水河路三條條城市縱向向主干道的的改造拓寬寬，實(shí)現(xiàn)南南北向道路路的暢通；；完成了城市市快速路南南北環(huán)線、、賜兒山大大街、東興興街、建設(shè)設(shè)街、工業(yè)業(yè)西街、盛盛華大街、、市府大街街、朝陽大大街、站前前大街十條條城市橫向向道路的拓拓寬改造工工程，打通通了城區(qū)道道路與城市市快速路的的連線；對(duì)工業(yè)南橫橫街等部分分?jǐn)囝^路以以及路況較較差的十四四條支路實(shí)實(shí)施了拓寬寬改造；張家口市概概況2008年——2010年三年時(shí)間，，張家口市市要完成主主城區(qū)73家工業(yè)企業(yè)業(yè)外遷工作作，提供城城市建設(shè)用用地5200畝。其中：：橋東區(qū)23家，占地3000畝；橋西區(qū)17家，占地500畝；高新區(qū)33家，占地1700畝；全市經(jīng)濟(jì)的斷增長(zhǎng)城區(qū)土地資資源的有限性性迫使城區(qū)工工業(yè)企業(yè)外遷遷城區(qū)工業(yè)發(fā)展受限因素加大城區(qū)工業(yè)擾擾民污染造成成的社會(huì)因素素張家口市概概況三個(gè)產(chǎn)業(yè)聚聚集區(qū)發(fā)展展規(guī)劃東山產(chǎn)業(yè)聚聚集區(qū)南山產(chǎn)業(yè)聚聚集區(qū)西山產(chǎn)業(yè)聚聚集區(qū)張家口市概概況住房建設(shè)用用地其他建設(shè)用用地中心城區(qū)住住房用地規(guī)規(guī)劃張家口市概概況中心城區(qū)住住房用地布布局張家口市概概況中心城區(qū)住住房用地規(guī)規(guī)劃住房建設(shè)用用地其他建設(shè)用用地張家口市概概況張家口房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析當(dāng)前在售項(xiàng)項(xiàng)目概況及及分析本案SWOT分析本案定位張家口市概概況目錄本案開發(fā)周周期與銷售售周期本案經(jīng)濟(jì)效效益分析當(dāng)前張家口口市房地產(chǎn)產(chǎn)主要分為為三大板塊塊——橋東、橋西西和高新區(qū)區(qū)板塊；橋東和橋西西板塊是張張家口的老老城區(qū)，老老舊建筑較較多，且規(guī)規(guī)劃凌亂，，但市政設(shè)設(shè)施和各項(xiàng)項(xiàng)商業(yè)配套套完善；高新區(qū)是張張家口市的的新城區(qū)，，人口稀少少，市政設(shè)設(shè)施缺乏，，商業(yè)配套套還有待進(jìn)進(jìn)一步的完完善橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)張家口房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析當(dāng)前張家口口市房地產(chǎn)產(chǎn)住宅類型型多層住宅是張家口房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的主流建建筑形式，，也是中、、低端客戶戶市場(chǎng)最受受青睞的產(chǎn)產(chǎn)品。現(xiàn)在張家口口房地產(chǎn)市市場(chǎng)有近70%的需求來自自中低端客客戶，面積積在80-100平方米；高層住宅在張家口的的走勢(shì)平緩緩。張市最最早出現(xiàn)的的小高層在在博楊小區(qū)區(qū)，但是其其銷售狀況況一直不是很很理想。主主要是當(dāng)時(shí)時(shí)小高層作作為新的產(chǎn)產(chǎn)品形式，，張家口人人接受還需需要一定的時(shí)間間。后來隨隨著世紀(jì)豪豪園和金鼎鼎項(xiàng)目的開開發(fā)，以及及08年遠(yuǎn)大·盛和苑項(xiàng)目的熱銷，，小高層的的銷售情況況才逐漸表表現(xiàn)良好，，現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)開始被許許多當(dāng)?shù)厥惺忻窠邮?；；高端住宅在張家口市市表現(xiàn)的參參差不齊，，主要是由由于張家口口市地段的的分布和周周邊消費(fèi)群群體的結(jié)構(gòu)不同所所引致，但但總體來說說，高端產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)還還不足以滿滿足現(xiàn)狀需需求；張家口房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析2009年張家口市市主城區(qū)計(jì)計(jì)劃完成29個(gè)項(xiàng)目，用用地規(guī)模1865.08畝，建設(shè)規(guī)規(guī)模247.65萬平方米，，總投資507230.4萬元；各縣及管理理區(qū)完成55個(gè)項(xiàng)目，用用地規(guī)模2719.49畝，建設(shè)規(guī)規(guī)模289.02萬平方米，，總投資294335萬元。全市累計(jì)計(jì)計(jì)劃完成項(xiàng)項(xiàng)目84個(gè)，用地規(guī)規(guī)模4584.57畝，建設(shè)規(guī)規(guī)模536.67萬平方米，，總投資801565.4萬元。康?？h尚義縣懷安縣沽源縣赤城縣崇禮縣張北縣懷來縣涿鹿縣蔚縣陽原縣橋東區(qū)橋西區(qū)高新區(qū)萬全縣宣化縣宣化區(qū)下花園區(qū)張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析張家口市主城區(qū)區(qū)普通商品住房房建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目名稱占地規(guī)模（畝）建筑面積（萬㎡）建設(shè)地址總投資（萬元）施工現(xiàn)狀橋西美新區(qū)舊城改造8014橋西區(qū)新華后街28000南口改造303.8南口（建設(shè)東街）7000西澤園小區(qū)419橋西區(qū)建設(shè)西街6號(hào)10000同人創(chuàng)業(yè)園三期工程2110橋西區(qū)西苑中路5號(hào)20000容辰花園13421.3探機(jī)小學(xué)、食品公司、石油機(jī)械75000荔模公寓及附屬小區(qū)192平門路4號(hào)3000綜合樓6.011.02張家口市橋東區(qū)緯一中路700京都花園小區(qū)（二期）305橋東區(qū)陵園路18號(hào)7600華新園三期97.558.44橋西區(qū)通順街白家溝街交岔路口西北側(cè)23294.4玻璃廠項(xiàng)目466緯三路20000天寶花園B8、B21、B22203橋西白山街2號(hào)3000“綠景康城”住宅小區(qū)二期719.09橋西區(qū)瓦盆窯村22700張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析張家口市主城區(qū)區(qū)普通商品住房房建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目名稱占地規(guī)模（畝）建筑面積（萬㎡）建設(shè)地址總投資（萬元）施工現(xiàn)狀“綠景園”住宅小區(qū)6811橋西區(qū)白山路27500“金賽錦園”住宅小區(qū)252.1橋西區(qū)印臺(tái)溝5200美居小區(qū)二、三期工程16820橋西區(qū)南瓦大街19號(hào)、副235號(hào)、副19號(hào)18436南瓦盆窯西山項(xiàng)目16221橋西區(qū)南瓦盆窯46000北瓦盆窯西山項(xiàng)目37430橋西區(qū)北瓦盆窯66000住宅352.3沈家屯村4000盛隆家園202橋西區(qū)四方臺(tái)溝15號(hào)6000天秀花園三期（東園）608高新區(qū)沈家屯鎮(zhèn)高家屯村12000怡園小區(qū)101橋西印臺(tái)溝9號(hào)2000大境門平安小區(qū)二期工程58.210市社會(huì)福利院20000商住樓6012緯一東路16800時(shí)尚家園71.2緯一路3600張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析張家口市主城區(qū)區(qū)普通商品住房房建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目名稱占地規(guī)模（畝）建筑面積（萬㎡）建設(shè)地址總投資（萬元）施工現(xiàn)狀時(shí)尚家園71.2緯一路3600張?jiān)鲁切^(qū)8013橋東區(qū)勝利南路2號(hào)20000欣盛家園三期24.372.4橋東區(qū)楊家墳北路17號(hào)2400橋東區(qū)勝利南路三倉(cāng)庫(kù)馬路西院內(nèi)204勝利南路馬路西15000東方苑六期5310橋東區(qū)陵園南路7號(hào)12000電池廠改造455橋東區(qū)鉆石路10000總計(jì)1865.13247.65507230.4張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析張家口市購(gòu)房客客群分析根據(jù)客戶對(duì)一居居室、二居室、、三居室和四居居室四類戶型的的置業(yè)傾向，我們們將客戶進(jìn)行如如下對(duì)比分析研研究通過對(duì)張家口市市當(dāng)?shù)鼐用竦恼{(diào)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)當(dāng)前張家口市市對(duì)一居室、二居居室、三居室和和四居室的需求求比率分別為8%、38%、51%和3%，可以看出二居居室和三居室仍仍然市主流戶型型；張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析從被訪的客戶數(shù)數(shù)據(jù)表明，傾向向一居室、三居居室和四居室類類的客戶多為二二次置業(yè)，比率率分別為58.82%、57.14%和66.67%，其中一居室類類客戶有35.29%是一次置業(yè)，也也占有較大的比比重。二居室類類客戶第一次置置業(yè)的比重較大大，占55.56%，二次置業(yè)的比比重占38.89%。置業(yè)比率（一居客戶）置業(yè)比率（二居客戶）置業(yè)比率（三居客戶）置業(yè)比率（四居客戶）張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析置業(yè)次數(shù)目前張家口市居居民購(gòu)房主要是是用于自住，其其次是改善居住住環(huán)境，唯有一一居室客戶改善善居住環(huán)境的比比率相對(duì)較小。。而用于投資增增值和為子女購(gòu)購(gòu)房的比率均較較小，唯有一居居室中為子女購(gòu)購(gòu)房占到了33.33%的比率。這表明明，當(dāng)前張家口口市投機(jī)性需求求較少，主要以以剛性需求為主主。購(gòu)房用途（一居客戶）購(gòu)房用途（二居客戶）購(gòu)房用途（三居客戶）購(gòu)房用途（四居客戶）張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析購(gòu)房用途從圖表數(shù)據(jù)顯示示，張家口目前前購(gòu)買一居和二二居的客戶多傾傾向于多層建筑筑形態(tài)，其次是是小高層建筑形形態(tài)。三居類客客戶則對(duì)多層、、小高層和躍層層產(chǎn)品均能接受受，四居類的客客戶則對(duì)躍層和和復(fù)式產(chǎn)品更加加情有獨(dú)鐘。高高層產(chǎn)品無論對(duì)對(duì)于哪個(gè)層次的的購(gòu)房客群都相相對(duì)比較排斥，，這主要與張家家口市居民的生生活習(xí)慣和傳統(tǒng)統(tǒng)觀念有很大的的聯(lián)系。建筑類型（一居客戶）建筑類型（二居客戶）建筑類型（三居客戶）建筑類型（四居客戶）張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析建筑類型一居室類客戶購(gòu)購(gòu)房考慮因素主主要是價(jià)格、交交通其次市物業(yè)業(yè)管理，對(duì)周邊邊配套、自然環(huán)環(huán)境及戶型設(shè)計(jì)計(jì)和社區(qū)規(guī)模要要求不是很高張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析購(gòu)房考慮因素二居室類客戶購(gòu)購(gòu)房考慮因素主主要是交通、價(jià)價(jià)格和物業(yè)管理理，對(duì)社區(qū)品牌牌和區(qū)域發(fā)展前前景的要求不是是很高購(gòu)房考慮因素張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析三居室類客戶購(gòu)購(gòu)房主要考慮因因素市交通、價(jià)價(jià)格和物業(yè)管理理，其次市戶型型設(shè)計(jì)、社區(qū)配配套、周邊自然然環(huán)境和區(qū)域發(fā)發(fā)展前景購(gòu)房考慮因素張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析四居室類客戶購(gòu)購(gòu)房考慮主要因因素是交通、建建筑戶型設(shè)計(jì)、、周邊自然環(huán)境境，其次才是價(jià)價(jià)格和物業(yè)管理理購(gòu)房考慮因素張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析需求面積（一居客戶）需求面積（二居客戶）面積需求（三居客戶）面積需求（四居客戶）根據(jù)圖表顯示，，一居、二居類類客戶，需求面面積主要在70-90㎡之間，其中一居居類客戶對(duì)70㎡以下戶型的的鐘鐘愛也占有23.53%的比率，二居類類客戶對(duì)91-120㎡㎡之間的戶型的認(rèn)認(rèn)同率占29.73%；三居類客戶對(duì)對(duì)面積的需求主主要集中在91-120㎡㎡，比率為53.06%，四居類客戶對(duì)對(duì)面積的需求集集中在121-140㎡，比率占66.67%，其中三居和四四居類客戶對(duì)140㎡以上的超大戶型型的鐘愛也占有有較高的比率，，比率分別為24.49%和33.33%需求面積張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析車位需求（一居居客戶）車位需求（二居居客戶）車位需求（三居居客戶）車位需求（四居居客戶）張家口市目前對(duì)對(duì)車位的需求不不是很強(qiáng)烈，從從購(gòu)買各類戶型型的客戶來看，，一居類客戶對(duì)對(duì)車位的需求為為7.14%，二居類客戶對(duì)對(duì)車位的需求為為10.81%，三居類客戶對(duì)對(duì)車位的需求為為12.24%，四居類客戶對(duì)對(duì)車位的需求為為16.67%。車位需求張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析交房要求（一居客戶）交房要求（二居客戶）交房要求（三居客戶）交房要求（四居客戶）目前張家口市一一居室類客戶對(duì)對(duì)住房的交房條條件偏愛廚衛(wèi)精精裝修，其次是是毛坯房；二居居室、三居室和和四居室類的客客戶在交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)上更喜歡毛坯坯房00交房標(biāo)準(zhǔn)張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析一居室類客戶獲獲取樓盤信息途途徑主要是售樓樓中心、報(bào)紙，，其次市戶外和和熟人介紹信息渠道張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析二居室類客戶獲獲取樓盤信息途途徑主要是售樓樓中心、報(bào)紙和和熟人介紹信息渠道張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析三居室類客戶獲獲取樓盤信息途途徑主要是售樓樓中心、報(bào)紙和和報(bào)紙信息渠道張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析四居室類客戶獲獲取樓盤信息途途徑主要是售樓樓中心和戶外廣廣告牌，其次雜雜志、報(bào)紙和熟熟人介紹也占有有較大的比率信息渠道張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析張家口房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析當(dāng)前在售項(xiàng)目概概況本案SWOT分析本案定位張家口市概況目錄本案開發(fā)周期與與銷售周期本案經(jīng)濟(jì)效益分分析各在售樓盤基本本指標(biāo)案名占地建筑面積起價(jià)均價(jià)戶型客源成分可銷戶數(shù)新東亞時(shí)代廣場(chǎng)147畝23.8萬㎡3400元/㎡3700元/㎡兩居：60—86㎡個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，公務(wù)員，事業(yè)單位，周邊人群為主，煙草專賣局成交客戶較多三居：110—137㎡奧林星城90畝20萬㎡2880元/㎡3300元/㎡一居：34.7—53㎡客戶群較雜，以中等收入人群為主兩居：72—93㎡三居：93.15—125.25㎡府街庭院160畝18萬㎡3280元/㎡3760元/㎡兩居：84㎡以中高端人群為主，周邊人群相對(duì)較少三居：133㎡金華怡園57畝10萬㎡2680元/㎡3200元/㎡兩居：90—110㎡周邊的拆遷戶，本地改善生活的換房客200多戶三居：110—130㎡遠(yuǎn)大盛和苑83畝17.8萬㎡2860元/㎡3300元/㎡一居：32—70㎡主要以中高收入人群為主，多為改善居住環(huán)境，婚房，拆遷人群兩居：70—100㎡三居：100—130㎡四居：130㎡以上香江名城200畝24萬㎡3000元/㎡3600元/㎡兩居：66—90㎡縣里的客戶，個(gè)體，事業(yè)單位，公務(wù)員三期開了90戶剩余40戶三居：125—149㎡天河駿層178畝21萬㎡2800元/㎡協(xié)議價(jià)一居：60㎡縣里人（有錢的），公務(wù)員，事業(yè)單位，個(gè)體1074戶兩居：51.92—120㎡三居：97—170㎡案名占地建筑面積起價(jià)均價(jià)戶型客戶群體可銷戶數(shù)龍興國(guó)際花園10畝10萬㎡2880元/㎡3300元/㎡兩居：104/109㎡醫(yī)生，縣里（張北，宣化）有錢的，個(gè)體，事業(yè)單位75戶剩余40余戶三居：128/135㎡首府香格里拉102畝15萬㎡3000元/㎡3400元/㎡兩居：98.75—103.51㎡軍分區(qū)，各事業(yè)單位，公務(wù)員居多700戶三居：129.65—138.25㎡美居麗景園2988元/㎡3300元/㎡一居：70㎡周邊地區(qū)與縣城人群較多兩居：90—111㎡三居：118—153㎡沁馨園100畝10萬㎡2360元/㎡3000元/㎡兩居：70—90㎡周邊居民與周邊縣城的客戶，以中低收入人群為主1600戶剩余1300戶三居：80—150㎡龍興潤(rùn)城88畝12.92萬㎡2900元/㎡3200元/㎡兩居：98.82—117㎡散戶居多，以中低收入人群為主三居：126—136㎡四居：161—228㎡佳境天城200余畝2650元/㎡3100元/㎡兩居：66.31—94.8㎡二五一醫(yī)院，部隊(duì)，事業(yè)單位的人群較多，散戶很少三居：114—123.92㎡山語華庭94畝16萬㎡2800元/㎡3250元/㎡兩居：77—110㎡普通工薪家庭居多，中的低收入者三居：100—130㎡匯嘉花園2650元/㎡3200元/㎡兩居：112㎡供電區(qū)，事業(yè)單位等中高端客戶為主75戶三居：135/155㎡各在售樓盤基本本指標(biāo)案名占地建筑面積起價(jià)均價(jià)戶型客戶群體可銷戶數(shù)新城名座1.5公頃3.1萬㎡3280元/㎡3700元/㎡一居：36—55㎡以中高端客戶為主，公務(wù)員，事業(yè)單位人群居多270戶兩居：71—94㎡三居：107—147㎡京都花園65畝11萬㎡3080元/㎡3600元/㎡兩居：80—98㎡主要附近居住人群或附近上班人群897戶三居：118㎡綠林紫庭8.3公頃20.13萬㎡3380元/㎡東山彩橘4.76公頃9.46萬㎡3600元/㎡3700元/㎡多層為財(cái)政局團(tuán)購(gòu)，高層為18層塔樓違背市場(chǎng)需求嘉苑酈景24000㎡67900㎡3400元/㎡兩居—三居：90——160㎡未開盤未定天秀花園200畝22萬㎡2530元/㎡3300元/㎡一居：50㎡以工薪階層人群為主，周邊人群相對(duì)較多兩居：70—90㎡三居：100—150㎡各在售樓盤基本本指標(biāo)容辰莊園案名容辰莊園銷售電話2131888板塊橋東區(qū)項(xiàng)目位置勝利北街交工業(yè)東街占地面積15公傾開發(fā)商張家口市方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積24.5萬建筑樓層多層6F-11F,高層30F建筑間距16米交房日期09年底建筑結(jié)構(gòu)框架建筑類型多層、高層銷售起價(jià)多層5000元/㎡銷售均價(jià)多層5500元/㎡高層4800元/㎡高層5000元/㎡房型面積二居90㎡-110㎡三居110㎡-160㎡產(chǎn)品分析以中大面積戶型為主，戶型偏大；哥特式建筑；客源分析中高收入人群為主，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者與政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位人群，周邊人群為主廣告策略以主流媒體為主，大型的戶外廣告牌，與媒體廣告（報(bào)紙，車體廣告等）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)市區(qū)內(nèi)單價(jià)最高樓盤,地段較為優(yōu)越，交通較為便利，小區(qū)規(guī)模相對(duì)較大，擁有小區(qū)獨(dú)立的商業(yè)區(qū)項(xiàng)目劣勢(shì)緊鄰鐵路，噪音嘈雜，設(shè)計(jì)落后，樓宇過于緊湊。已無發(fā)展空間。主要樓盤概況及及詳細(xì)分析新東亞時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)案名新東亞時(shí)代廣場(chǎng)銷售電話5900000板塊高新區(qū)項(xiàng)目位置緯一路煙草專賣局占地面積147畝開發(fā)商新東亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積23.8萬建筑樓層多層6F,高層11F建筑間距28米交房日期09年底建筑結(jié)構(gòu)框架建筑類型多層、高層銷售起價(jià)多層3080元/㎡銷售均價(jià)多層3300元/㎡高層3400元/㎡高層3700元/㎡房型面積二居60㎡、86㎡三居110㎡-137㎡產(chǎn)品分析以中大面積戶型為主，戶型偏大；外立面淺色調(diào)，現(xiàn)代感較強(qiáng)；客源分析中高收入人群為主，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者與政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位人群，周邊人群為主，煙草專賣局成交客戶較多廣告策略以主流媒體為主，大型的戶外中心低端廣告牌，與媒體廣告（報(bào)紙，車體廣告等）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地段較為優(yōu)越，交通較為便利，小區(qū)規(guī)模相對(duì)較大，開完完成后擁有小區(qū)獨(dú)立的商業(yè)區(qū)項(xiàng)目劣勢(shì)戶型偏大，價(jià)位偏高主要樓盤概況及及詳細(xì)分析奧林星城案名奧林星城銷售電話4037888板塊高新區(qū)項(xiàng)目位置長(zhǎng)城乳業(yè)院內(nèi)占地面積90多畝開發(fā)商張家口新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積20萬平米建筑樓層6.5F，11F，17F建筑間距33-50米交房日期部分已交房建筑結(jié)構(gòu)磚混，剪力墻建筑類型多層，小高層，高層銷售起價(jià)2700元/㎡銷售均價(jià)3400元/㎡房型面積一局34.37—53㎡二居72—93㎡三居93.15—125.25㎡產(chǎn)品分析戶型從小到大都有，相對(duì)較全，對(duì)于客戶的選擇性較廣：外立面一、二層貼磚、三層以上涂料，現(xiàn)代感較強(qiáng)客源分析以中等收入人群為主，購(gòu)買客群區(qū)域較廣廣告策略以大型戶外廣告，與郵政直投為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)戶型齊全，多層，高層小高層都有給客戶的選擇空間較大，現(xiàn)在為現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房，廣告覆蓋面較廣吸引客戶的看點(diǎn)較多項(xiàng)目劣勢(shì)本項(xiàng)目處于開發(fā)階段，周邊配套還不完善主要樓盤概況及及詳細(xì)分析府街庭院案名府街庭院銷售電話4108888板塊高新區(qū)項(xiàng)目位置高新區(qū)緯二路與張宣公路交匯處占地面積160畝開發(fā)商長(zhǎng)江房開金鑫地產(chǎn)恒達(dá)地產(chǎn)建筑面積18萬平方米建筑樓層7F、12F、15F建筑間距38m—44m交房日期09年底全部交房建筑結(jié)構(gòu)磚混，剪力墻建筑類型多層，高層，小高層銷售起價(jià)多層2726銷售均價(jià)多層3260高層3280高層3760房型面積二居84㎡三居133㎡產(chǎn)品分析產(chǎn)品實(shí)用性強(qiáng)；外立面淺灰色，清新自然客源分析以中高端人群為主，購(gòu)房客戶范圍較廣，周邊人群相對(duì)較少只占2%廣告策略以主流媒體廣告為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)開發(fā)商實(shí)力雄厚，小區(qū)內(nèi)配套高檔，是高新區(qū)核心位置項(xiàng)目劣勢(shì)價(jià)格略貴，戶型單一，且不是很好，面積浪費(fèi)嚴(yán)重主要樓盤概況及及詳細(xì)分析金華怡園案名金華怡園銷售電話8205555板塊橋西區(qū)項(xiàng)目位置張市二醫(yī)院西行300米占地面積57畝開發(fā)商張家口金華鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積10萬㎡建筑樓層6F，18F建筑間距30m;40m交房日期2010年年底建筑結(jié)構(gòu)框架建筑類型多層；高層銷售起價(jià)2600元/㎡銷售均價(jià)3200元/㎡房型面積二居90—110㎡三居110—130㎡產(chǎn)品分析外立面簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，顏色為淺灰色，缺乏時(shí)尚氣息客源分析周邊的拆遷戶，本地改善生活的換房客廣告策略目前只打了戶外圍擋廣告項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)周邊交通體系完善生活配套齊全，全框架結(jié)構(gòu)，質(zhì)量較高，抗震性好。項(xiàng)目劣勢(shì)外立面缺乏時(shí)尚感，不大氣，地塊形狀不規(guī)則，產(chǎn)品分布較散，缺乏凝聚力主要樓盤概況及及詳細(xì)分析遠(yuǎn)大·盛和苑案名遠(yuǎn)大·盛和苑銷售電話40355554065555板塊橋西區(qū)項(xiàng)目位置西苑中路21號(hào)占地面積83畝開發(fā)商遠(yuǎn)大集團(tuán)建筑面積178000㎡建筑樓層11F,17F,18F建筑間距50m交房日期09年8月底/09年底建筑結(jié)構(gòu)框架、剪力墻建筑類型小高層；高層銷售起價(jià)2700元/㎡銷售均價(jià)3320元/㎡房型面積一居30㎡-70㎡二居70㎡-100㎡三居100㎡-130㎡四居130㎡以上產(chǎn)品分析南北通透、干濕分離衛(wèi)生間、雙層中空玻璃、半弧形觀景陽臺(tái)；外立面以咖啡色為主簡(jiǎn)潔大方客源分析主要以中低收入人群為主，多為改善居住環(huán)境，婚房，拆遷人群廣告策略以大型戶外廣告，媒體廣告，各種活動(dòng)為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)南低北高的山臺(tái)地形，高新區(qū)、橋西區(qū)與橋東區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目劣勢(shì)坡地形式，地勢(shì)不夠平坦，出行不夠方便，周邊配套尚未齊全，且戶型相對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目缺乏競(jìng)爭(zhēng)力主要樓盤概況及及詳細(xì)分析天河駿層案名天河駿層銷售電話8086666板塊橋西區(qū)項(xiàng)目位置賜兒山與西環(huán)交匯處占地面積178畝開發(fā)商張家口市小環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑面積21萬㎡建筑樓層6F，11F建筑間距28.5m交房日期2009.12.31建筑結(jié)構(gòu)磚混，框架建筑類型多層，小高層銷售起價(jià)2800起銷售均價(jià)協(xié)議價(jià)房型面積一居60㎡二居51.92—120㎡三居97—170㎡產(chǎn)品分析項(xiàng)目地塊較大，易形成品牌效應(yīng)，戶型齊全客戶選擇面大，外立面清新淡雅，現(xiàn)代感強(qiáng)客源分析縣里人（有錢的），公務(wù)員，事業(yè)單位，個(gè)體等廣告策略以大型戶外廣告，報(bào)廣，DM單頁為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)規(guī)模大，開發(fā)商實(shí)力雄厚，有大部分的多層適合市場(chǎng)需求項(xiàng)目劣勢(shì)位置較偏，價(jià)格略高主要樓盤概況及及詳細(xì)分析龍興潤(rùn)城案名龍興潤(rùn)城銷售電話5912345板塊高新項(xiàng)目位置南站東面原特陶廠占地面積88畝開發(fā)商龍興宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積12.92萬㎡建筑樓層11F，12F，14F建筑間距37—50m交房日期一期09年底建筑結(jié)構(gòu)剪力墻建筑類型小高層銷售起價(jià)2760元/㎡銷售均價(jià)3260元/㎡房型面積二居98.82—117㎡三居126——136㎡四居161—228㎡產(chǎn)品分析客源分析散戶居多，以中低收入人群為主廣告策略未開盤現(xiàn)以報(bào)廣，活動(dòng)為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)主要樓盤概況及及詳細(xì)分析佳境天城案名佳境天城銷售電話8166888板塊橋東項(xiàng)目位置東興街14號(hào)占地面積200余畝開發(fā)商張家口融橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積建筑樓層6層建筑間距27米交房日期09年底建筑結(jié)構(gòu)磚混建筑類型多層銷售起價(jià)2650元/㎡銷售均價(jià)