某住宅部分開(kāi)盤及售價(jià)輿論風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)

XXXX住宅部分開(kāi)盤及售價(jià)輿論風(fēng)險(xiǎn)分析匯報(bào)2008年十月開(kāi)盤的風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)方案目錄1四月份項(xiàng)目開(kāi)工對(duì)開(kāi)盤的影響2按市場(chǎng)價(jià)銷售的風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施32008年十月開(kāi)盤的風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)方案1根據(jù)董事會(huì)反饋，目前暫定開(kāi)盤日期為十月中上旬；十月銷售起步區(qū)A區(qū)，十一月份開(kāi)售D區(qū)；A區(qū)均價(jià)為11500元/㎡，D區(qū)均價(jià)為13500元/㎡；2008年計(jì)劃銷售額為14.7億元，回款的9.83億元；由于各樓座封頂時(shí)間均在2009年，50%回款部分客戶是通過(guò)一次性付款方式回款；剩余的回款則是客戶選擇銀行貸款方式，首付比例為30%房款以上。2011年12月全部回款結(jié)束。銷售計(jì)劃簡(jiǎn)略說(shuō)明十月份開(kāi)盤潛在威脅及應(yīng)對(duì)措施由于本案自地塊入市就成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，因此本案的入市必將引起媒體及購(gòu)房者的關(guān)注；十月份開(kāi)盤，從時(shí)機(jī)上看，錯(cuò)過(guò)了奧運(yùn)時(shí)間，隨著奧運(yùn)話題減弱，媒體和大眾的關(guān)注點(diǎn)旁移，對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)有可能增加；以下我們將分析十月開(kāi)盤可能面臨的潛在威脅，相應(yīng)的并提出應(yīng)對(duì)措施。因銷售價(jià)格引起的危機(jī)潛在威脅一:應(yīng)對(duì)措施關(guān)于因銷售價(jià)格及其他原因引起的輿論危機(jī)，已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商多次商討制定了輿論引導(dǎo)方案及輿論危機(jī)公關(guān)方案，其主要內(nèi)容簡(jiǎn)述如下。提前做好輿論引導(dǎo)方向和具體輿論引導(dǎo)內(nèi)容的準(zhǔn)備；做好政府和媒體的定向溝通和公關(guān)工作；加強(qiáng)民間信息溝通工具的控制力度，隨時(shí)化解可能發(fā)生的不良輿論，例如項(xiàng)目論壇、BLOG等；建議成立媒體聯(lián)合監(jiān)控小組，建立有效的環(huán)境監(jiān)控機(jī)制，密切關(guān)注各類媒體相關(guān)輿論動(dòng)向；提前與雜志類媒體進(jìn)行合作，通過(guò)專家和學(xué)者發(fā)表的權(quán)威性說(shuō)辭為今后輿論引導(dǎo)進(jìn)行素材準(zhǔn)備；提前組建危機(jī)控制小組，一旦遇有危機(jī)立即發(fā)揮作用；對(duì)于嚴(yán)重歪曲事實(shí)的輿論危機(jī)，必要時(shí)請(qǐng)政府出面協(xié)調(diào)。注：具體應(yīng)對(duì)措施見(jiàn)輿論引導(dǎo)方案、輿論危機(jī)公關(guān)方案1、輿論危機(jī)開(kāi)盤前不進(jìn)行推廣宣傳，合理控制開(kāi)盤前積累時(shí)間；低調(diào)開(kāi)盤，迅速售完；2、低于市場(chǎng)價(jià)開(kāi)盤造成意向客戶較多應(yīng)對(duì)措施1通過(guò)設(shè)立購(gòu)房前置條件，增加購(gòu)買門檻，減少過(guò)多客戶積累。應(yīng)對(duì)措施2滿足優(yōu)先選房條件的客戶，如在正式選房時(shí)更改之前承諾的優(yōu)先選房條件，則視為自動(dòng)放棄優(yōu)先選房權(quán)，包括特殊客戶。首付款比例在50%之上一次性付款+主動(dòng)購(gòu)買車位首付款比例在50%之上+主動(dòng)購(gòu)買車位一次性付款1類客戶2類客戶3類客戶4類客戶主動(dòng)購(gòu)買車位5類客戶公關(guān)輿論壓力大，存在開(kāi)盤集中爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)潛在威脅二:本案關(guān)注度高，積累期長(zhǎng)，社會(huì)輿論壓力大，如果在不釋放市場(chǎng)信息的情況下集中開(kāi)盤，存在開(kāi)盤期間輿論集中爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，擾亂開(kāi)盤秩序，影響項(xiàng)目形象。提前進(jìn)場(chǎng)接待客戶咨詢或開(kāi)通熱線，發(fā)布項(xiàng)目信息，緩步釋放輿論壓力，避免開(kāi)盤時(shí)輿論集中爆發(fā)，影響項(xiàng)目形象；提前啟動(dòng)網(wǎng)絡(luò)輿論疏導(dǎo)工作,對(duì)負(fù)面輿論提前進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)公關(guān)危機(jī)管理。應(yīng)對(duì)措施網(wǎng)絡(luò)疏導(dǎo)——目標(biāo)策略降低網(wǎng)民對(duì)廣渠路36號(hào)地的關(guān)注減少網(wǎng)民對(duì)廣渠路36號(hào)地的討論減少開(kāi)盤后可能引發(fā)的不利事件對(duì)重點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行監(jiān)測(cè)，及時(shí)摘除負(fù)面新聞目標(biāo)策略對(duì)重點(diǎn)BBS進(jìn)行監(jiān)測(cè)，一般負(fù)面貼作沉貼處理，置頂負(fù)面帖取消置頂后做沉貼處理通過(guò)轉(zhuǎn)移，弱化，疏導(dǎo)溝通等形式進(jìn)行主題貼的撰寫及發(fā)布網(wǎng)絡(luò)疏導(dǎo)——監(jiān)測(cè)內(nèi)容重點(diǎn)對(duì)新浪、焦點(diǎn)、搜房等三大門戶網(wǎng)站進(jìn)行監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)負(fù)面信息及時(shí)反饋給開(kāi)發(fā)商對(duì)普通評(píng)論發(fā)帖進(jìn)行疏導(dǎo)對(duì)重大的負(fù)面輿論實(shí)施危機(jī)公關(guān)網(wǎng)站首頁(yè)相關(guān)二級(jí)頁(yè)面相關(guān)站內(nèi)論壇每家媒體的監(jiān)控涵蓋網(wǎng)站首頁(yè)，相關(guān)二級(jí)頁(yè)面如新聞?lì)l道，新房頻道等，以及相關(guān)的站內(nèi)論壇公關(guān)危機(jī)管理———處理負(fù)面貼貼負(fù)面帖處理步驟驟：1，撤銷負(fù)面貼貼的置頂，2，按一般貼作作沉貼處理。3，嚴(yán)重負(fù)面面貼作刪除處理理。

4，部分分嚴(yán)重帖應(yīng)以新新帖置頂代替負(fù)負(fù)面貼置頂（視視情況）

5，，加入當(dāng)日監(jiān)測(cè)測(cè)列表完成項(xiàng)6，周報(bào)時(shí)進(jìn)進(jìn)行分析、總結(jié)結(jié)聲稱得到內(nèi)部消息，發(fā)布開(kāi)盤日期及開(kāi)盤價(jià)格呼吁如果開(kāi)盤均價(jià)不是9500元/平方米，就采取某種行動(dòng)的號(hào)召貼若為置頂帖，則取消置頂后做沉貼處理，若為一般貼，則直接做沉貼處理若為置頂帖，則取消置頂后做沉貼處理，若為一般貼，則直接做沉貼處理，若多次沉貼后依然不斷被頂起，則做刪帖處理危機(jī)預(yù)估危機(jī)策略公關(guān)危機(jī)管理———開(kāi)盤前策略略售樓處面積過(guò)小小不滿足接待大大量客戶要求潛在威脅三:臨時(shí)售樓處臨馬馬路，位置突出出，本案如集中中開(kāi)盤，客流量量會(huì)很大，而臨臨時(shí)售樓處有效效使用面積僅70㎡，只允許許同時(shí)接待5組組客戶，因此售售樓處外必然會(huì)會(huì)有大量客戶排排隊(duì)，容易引起起重點(diǎn)關(guān)注。月前提前建設(shè)和和啟用正式售樓樓處（建議8月前啟用）；售樓處如不能提提前啟用可租用用本案周邊位置置交通便利的大大面積空置商業(yè)業(yè)作為臨時(shí)售樓樓處；應(yīng)對(duì)措施車位開(kāi)盤時(shí)間晚晚于住宅，不利利于車位銷售潛在威脅四:車位計(jì)劃2009年1月開(kāi)盤盤，比住宅晚三三個(gè)月，如在A、D區(qū)住宅銷銷售完再開(kāi)盤，，無(wú)法實(shí)現(xiàn)低價(jià)價(jià)區(qū)住宅和車位位的搭配銷售，，不利于促進(jìn)車車位銷售。建議與住宅同期期開(kāi)盤，銷售相相互配合，促進(jìn)進(jìn)車位銷售。應(yīng)對(duì)措施08年銷售時(shí)間間短、D區(qū)存存在銷售壓力潛在威脅五本案計(jì)劃十月中中旬開(kāi)盤，要在在不足三個(gè)月的的時(shí)間內(nèi)完成14.7億的銷銷售額和9.8億的回款額，，銷售壓力較大大（A區(qū)住宅726套，D區(qū)區(qū)住宅784套套，而實(shí)際簽約約時(shí)間不足兩月月，月簽約755套）。建議提前到9月初開(kāi)盤，拉長(zhǎng)長(zhǎng)兩區(qū)開(kāi)盤時(shí)間間間隔，給D區(qū)較充裕的時(shí)間間積累客戶；售樓處提前開(kāi)放放，在A區(qū)開(kāi)盤前留出較較充裕的時(shí)間積積累客戶，為D區(qū)開(kāi)盤做好客戶戶積累。應(yīng)對(duì)措施2009年以前前，由于項(xiàng)目低低于市場(chǎng)價(jià)銷售售，回款難度較較小，2009年之后銷售的的產(chǎn)品過(guò)渡到以以市場(chǎng)價(jià)銷售，，銷售速度和回回款速度將放緩緩，為了快速回回籠資金，可通通過(guò)以下措施促促進(jìn)回款速度：：2009年以后后的回款較慢的的問(wèn)題潛在威脅六:應(yīng)對(duì)措施鼓勵(lì)客戶一次性性付款，加大一一次性付款的優(yōu)優(yōu)惠；鼓勵(lì)客戶提高首首付額度，給予予高首付客戶一一定程度的優(yōu)惠惠；由于公積金貸款款放款速度慢，，建議采用不同同的的優(yōu)惠，刺刺激客戶采用商商業(yè)貸款放棄公公積金貸款。區(qū)域市場(chǎng)特有的的地段優(yōu)勢(shì)使本本案銷售價(jià)格可可以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波波動(dòng)的影響；本案08年本身就低于市市場(chǎng)價(jià)銷售，因因此受市場(chǎng)波動(dòng)動(dòng)影響較小。市場(chǎng)疲軟出現(xiàn)拐拐點(diǎn)潛在威脅七:應(yīng)對(duì)措施四月份項(xiàng)目開(kāi)工對(duì)開(kāi)盤的影響2本案雖然一直處處于內(nèi)部方案規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，，沒(méi)有對(duì)外公開(kāi)開(kāi)項(xiàng)目信息，但但外界對(duì)本案關(guān)關(guān)注依然較多。。如果本案四月月份動(dòng)工，必然然引起各方面對(duì)對(duì)本案的關(guān)注，，形成對(duì)開(kāi)盤時(shí)時(shí)間和價(jià)格討論論猜疑。本案成為外界重重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象潛在目標(biāo)客群+媒體+周邊項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為代代表的業(yè)內(nèi)人士士對(duì)本案關(guān)注較多多的是：由于位置優(yōu)越及及可能的低售價(jià)價(jià)吸引了較多的的潛在購(gòu)房客戶戶，這些人以新新浪、焦點(diǎn)、搜搜房網(wǎng)為交流平平臺(tái)，時(shí)刻關(guān)注注著項(xiàng)目進(jìn)展。。關(guān)注對(duì)象一：潛潛在目標(biāo)客群網(wǎng)友不斷發(fā)布本本案工地的照片片和諧雅園照片片，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)展情況本案工地的照片片和諧雅園照片網(wǎng)友不斷發(fā)布本本案工地的照片片和諧雅園照片片，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)展情況本案從土地競(jìng)標(biāo)標(biāo)就成為媒體追追逐的焦點(diǎn)，只只是目前項(xiàng)目沒(méi)沒(méi)有亮相，暫時(shí)時(shí)沒(méi)有相關(guān)報(bào)道道，但只要項(xiàng)目目有所動(dòng)作，必必然會(huì)成為媒體體競(jìng)相報(bào)道的熱熱點(diǎn)。關(guān)注對(duì)象二：媒媒體百度一下，找到到相關(guān)新聞報(bào)道道約441,000篇關(guān)注對(duì)象三：周周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商商為代表的業(yè)內(nèi)內(nèi)人士目前房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)觀望氣氛濃厚厚，成交量大幅幅下滑，專家學(xué)學(xué)者大談“觀點(diǎn)點(diǎn)論”，各方面面對(duì)銷售價(jià)格較較為敏感，而本本案可能低價(jià)銷銷售已成為關(guān)注注焦點(diǎn)，尤其是是目前周邊按市市場(chǎng)價(jià)正在銷售售的項(xiàng)目，如本本案低價(jià)銷售，，必然會(huì)對(duì)其他他在售項(xiàng)目甚至至北京地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)生影響。因因此如本案有所所動(dòng)作，將會(huì)引引起周邊項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)人人士的重點(diǎn)關(guān)注注，尤其是對(duì)開(kāi)開(kāi)盤時(shí)間和銷售售價(jià)格的猜測(cè)和和討論。四月開(kāi)工工的不利利影響四月份開(kāi)開(kāi)工，引引發(fā)關(guān)注注：關(guān)注已久久的潛在在客群看看到了購(gòu)購(gòu)房的希希望尚未將奧奧運(yùn)作為為主流報(bào)報(bào)道題材材的媒體體找到了了新的報(bào)報(bào)道話題題業(yè)內(nèi)專業(yè)業(yè)人士開(kāi)開(kāi)始大膽膽探究可可能對(duì)市市場(chǎng)產(chǎn)生生的意義義影響如本案四四月份開(kāi)開(kāi)工，必必將會(huì)引引起社會(huì)會(huì)各界的的討論和和猜想，，那么對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商商形象和和十月份份開(kāi)盤會(huì)會(huì)產(chǎn)生什什么潛在在影響呢呢？我們們?nèi)绾螒?yīng)應(yīng)對(duì)呢？？低調(diào)開(kāi)工工，不舉舉行大型型開(kāi)工典典禮；提前啟動(dòng)動(dòng)輿論危危機(jī)預(yù)案案；輿論危機(jī)機(jī)提前發(fā)發(fā)生潛在影響響一:應(yīng)對(duì)措施施社會(huì)各界界討論和和猜想項(xiàng)項(xiàng)目敏感感話題，，可能產(chǎn)產(chǎn)生部分分不實(shí)和和歪曲的的報(bào)道，，輿論危危機(jī)提前前爆發(fā)，，影響開(kāi)開(kāi)發(fā)商和和項(xiàng)目形形象，影影響正常常開(kāi)盤銷銷售；通過(guò)輿論論正確引引導(dǎo)客戶戶，分流流部分購(gòu)購(gòu)房人群群；其他見(jiàn)第第一部分分意向客客戶較多多應(yīng)對(duì)措措施，此此處不再再贅述；；五個(gè)月的的時(shí)間積積累眾多多意向客客戶潛在影響響二:應(yīng)對(duì)措施施眾多客戶戶由爭(zhēng)論論猜測(cè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為等待待，五個(gè)個(gè)月的時(shí)時(shí)間內(nèi)積積累眾多多意向客客戶，對(duì)對(duì)開(kāi)盤造造成較大大壓力；；四月開(kāi)工工的有利利影響開(kāi)盤時(shí)工工程基本本出正負(fù)負(fù)零，整整體形象象好于四四月份以以后一段段事件開(kāi)開(kāi)工；如計(jì)劃6—8月開(kāi)工可可能因奧奧運(yùn)而無(wú)無(wú)法按計(jì)計(jì)劃開(kāi)工工，四月月開(kāi)工規(guī)規(guī)避了奧奧運(yùn)會(huì)的的影響；；通過(guò)5個(gè)月時(shí)間間對(duì)客戶戶的正確確引導(dǎo)形形成對(duì)價(jià)價(jià)格的正正確認(rèn)識(shí)識(shí)；奧運(yùn)會(huì)臨臨近，媒媒體關(guān)注注重點(diǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向舉國(guó)國(guó)盛會(huì)；；業(yè)內(nèi)專業(yè)業(yè)人士形形成較為為統(tǒng)一的的觀點(diǎn)；；社會(huì)輿論論壓力提提前釋放放，開(kāi)盤盤前輿論論和危機(jī)機(jī)基本解解除，避避免了開(kāi)開(kāi)盤期間間集中爆爆發(fā)，利利于開(kāi)盤盤順利進(jìn)進(jìn)行；雖然四月月開(kāi)工存存在一些些不利的的影響，，但也同同樣存在在有利的的影響四月開(kāi)工工不會(huì)對(duì)對(duì)本案產(chǎn)產(chǎn)生重大大不利影影響。按市場(chǎng)價(jià)銷售的風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施3價(jià)格是本本案最敏敏感的話話題也是輿論論危機(jī)的的“地雷雷”那么，來(lái)來(lái)自媒體體也和業(yè)業(yè)內(nèi)有哪哪些聲音音呢？聲音由于眾多多媒體報(bào)報(bào)道，總總結(jié)為三三個(gè)版本本。一：“限限量”說(shuō)說(shuō)。即認(rèn)為每每平方米米9500元的的房子會(huì)會(huì)有，但但數(shù)量最最多不過(guò)過(guò)100套左右右，算是是“還愿愿”，而而多數(shù)房房子還要要看市場(chǎng)場(chǎng)，價(jià)格格很難低低于13000元/平平方米。。二：“均均價(jià)”說(shuō)說(shuō)。這種說(shuō)法法認(rèn)為““9500元/平方米米”只是是一個(gè)均均價(jià)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商自自己會(huì)建建一部分分“限價(jià)價(jià)房房””，而其其他的樓樓會(huì)趨于于高端，，價(jià)格兩兩極化帶帶來(lái)均價(jià)價(jià)維持在在9500元/平方米米的“表表象”，，但其實(shí)實(shí)在利潤(rùn)潤(rùn)上有更更大收益益。三：“商業(yè)””說(shuō)。就是說(shuō)開(kāi)開(kāi)發(fā)商會(huì)會(huì)遵守承承諾，價(jià)價(jià)格保持持在9500元元/平方方米的水水平上，，而其真真正的獲獲利點(diǎn)點(diǎn)在項(xiàng)目目中面積積較大的的商業(yè)部部分，只只有把這這部分做做好了，，開(kāi)發(fā)商商利潤(rùn)才才不會(huì)受受到太大大損失。。以上三個(gè)個(gè)版本中中，均價(jià)說(shuō)最最廣泛也也被訛傳傳本案為為“雙限限房”項(xiàng)項(xiàng)目。如何扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)“雙限限房”的的偏見(jiàn)？？如何干預(yù)預(yù)輿論危危機(jī)？最大的營(yíng)營(yíng)銷難點(diǎn)點(diǎn)：輿論風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)按照市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格銷銷售解決方案案：1、統(tǒng)一一口徑；；2、輿論論監(jiān)控；；3、啟動(dòng)動(dòng)危機(jī)預(yù)預(yù)案；4、啟動(dòng)動(dòng)公益活活動(dòng)方案案樹(shù)立良好好公益形形象最大限度度地緩解解輿論壓壓力，減減少負(fù)面面影響，，防止政政治風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；在安全、、平穩(wěn)、、快速的的銷售前前提下盡盡可能的的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值最大化化。目標(biāo)：客群對(duì)實(shí)實(shí)際銷售售價(jià)格與與“賣9500”的質(zhì)疑，，進(jìn)而產(chǎn)產(chǎn)生不良良言論以以及售樓樓處現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)可能爆爆發(fā)突發(fā)發(fā)事件；；來(lái)自非主流媒體的的不良報(bào)道，會(huì)誤誤導(dǎo)，甚至歪曲本本案真實(shí)情況，引引起潛在客群的懷懷疑及不良言論的的產(chǎn)生，影響公眾眾對(duì)本案銷售價(jià)格格做出正確的判斷斷；主流媒體對(duì)本案曲曲解的、非正面的的報(bào)道；其他競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)商及及代理行對(duì)本案貌貌似專業(yè)的評(píng)論以以及含沙射影的言言論，誤導(dǎo)目標(biāo)客客群，造成極大負(fù)負(fù)面影響。產(chǎn)生其他嚴(yán)重歪曲曲事實(shí)、誹謗、造造謠等言論，嚴(yán)重重?fù)p害開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)譽(yù)的言論和報(bào)道。。潛在輿論風(fēng)險(xiǎn)分析析注：以上內(nèi)容已在在輿論危機(jī)公關(guān)方方案中進(jìn)行了詳細(xì)細(xì)分析闡述，此處處不再贅述。解決方案1———統(tǒng)一口徑徑1、本案不是“雙雙限房”；2、在拿地過(guò)程中中，惠明置業(yè)曾表表示拿出一部分房房源低于市場(chǎng)價(jià)銷銷售，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格，我們提出部分房源以9800元/㎡㎡銷售；3、在整體項(xiàng)目目的銷售中，惠惠明置業(yè)也表示不不做區(qū)域內(nèi)的價(jià)價(jià)格領(lǐng)跑者。解決方案2———輿論監(jiān)控控目前已組織專人專專項(xiàng)對(duì)三大網(wǎng)站論論壇進(jìn)行密切監(jiān)控控，并以普通網(wǎng)民民身份在項(xiàng)目論壇壇中盡可能對(duì)其它它網(wǎng)民進(jìn)行有利于于項(xiàng)目的輿論引導(dǎo)導(dǎo)。目前已成功成為了了新浪、搜房、焦焦點(diǎn)論壇版主，擁?yè)碛幸欢ǖ恼搲芄芾頇?quán)利。另外，每天用谷歌歌和百度監(jiān)控項(xiàng)目目有關(guān)新聞，以便便及時(shí)做出反應(yīng)，，迅速消除負(fù)面新新聞的影響。1、成立媒體聯(lián)合合監(jiān)控小組，建立立有效的環(huán)境監(jiān)控控機(jī)制，密切關(guān)注注各類媒體相關(guān)輿輿論動(dòng)向；2、加強(qiáng)民間信息息溝通工具的控制制力度，隨時(shí)化解解可能發(fā)生的不良良輿論，例如項(xiàng)目目論壇、BLOG等。針對(duì)媒體高層除常規(guī)的新聞發(fā)布布外，與各大知名名地產(chǎn)媒體的高層層建立良好的關(guān)系系，如提前進(jìn)行輿輿論引導(dǎo)工作，可邀請(qǐng)其主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)或主編撰寫相關(guān)關(guān)文章，既可以增增加正面報(bào)道，同同時(shí)確定各媒體在在本項(xiàng)目報(bào)道上的的主要調(diào)性，使普普通記者不敢輕易易發(fā)表與領(lǐng)導(dǎo)方向向不一致的觀點(diǎn)和和報(bào)道，減少或控制負(fù)面報(bào)報(bào)道的發(fā)稿機(jī)率，，避免輿論論戰(zhàn)。。針對(duì)媒體相關(guān)人員員舉辦媒體聯(lián)誼活動(dòng)動(dòng)，與媒體建立良良好關(guān)系。與各大主流媒體進(jìn)進(jìn)行深入溝通，保保持良好合作關(guān)系系1、與媒體保持良良好合作解決方案3———啟動(dòng)危機(jī)預(yù)案案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)遺遺留的一些未到位位的工作，造成開(kāi)開(kāi)發(fā)成本增加；(此方向僅作為開(kāi)發(fā)發(fā)商與政府相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)部門小范圍溝溝通，爭(zhēng)取政府理理解和支持；嚴(yán)禁禁向媒體及社會(huì)宣宣傳)方向一：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)條件的變化，導(dǎo)導(dǎo)致成本上升，，當(dāng)初的意向售價(jià)價(jià)可能造成國(guó)有企企業(yè)虧損物價(jià)上漲導(dǎo)致開(kāi)發(fā)發(fā)成本大增：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的的2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情情況顯示：中國(guó)2007年全年居民消費(fèi)價(jià)價(jià)格指數(shù)(CPI)同比上漲4.8%;12月當(dāng)月CPI同比漲幅為6.5%,較11月6.9%的近11年新高有所回落，，物價(jià)上漲速度度在逐步加快。水泥、玻璃等建筑筑材料也有所上升升。同時(shí)由于煤炭炭等能源大幅上漲漲，造成建筑材料料等生產(chǎn)成本持續(xù)續(xù)上漲，預(yù)計(jì)在本本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi)，，建材價(jià)格還將繼繼續(xù)上漲，加大項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。因因此，銷售價(jià)格不應(yīng)該靜態(tài)的理解解。相關(guān)政策引起的開(kāi)開(kāi)發(fā)成本上升：例如：連續(xù)加息、、稅費(fèi)上調(diào)造成財(cái)財(cái)務(wù)成本增加；最低工資保障上調(diào)調(diào)，造成人工成本本增加等;土地有償使用費(fèi)增增加一倍，土地增增值稅將由“預(yù)征征制”轉(zhuǎn)為“清算算制”等政策變化化增加開(kāi)支。2、輿論引導(dǎo)根據(jù)2008年1月21日北京市市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總總隊(duì)聯(lián)合發(fā)布的2007年北京房房地產(chǎn)市場(chǎng)信息顯顯示：07年北京新建普普通住宅價(jià)格漲幅幅較高，達(dá)到12.8%，高于于2006年3.2個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)市調(diào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)，2006年12月，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目同類產(chǎn)品毛坯坯房銷售均價(jià)在11500元/平平方米左右，2007年12月，，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目同類類產(chǎn)品毛坯房銷售售均價(jià)在17000元/平方米左左右。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目成交價(jià)價(jià)格平均漲幅在47.83%左右右，高于北京市整整體成交價(jià)格漲幅幅。本項(xiàng)目作為市場(chǎng)化化運(yùn)作的項(xiàng)目，銷銷售價(jià)格將由市場(chǎng)場(chǎng)決定，不能脫離離市場(chǎng)現(xiàn)狀。方向二：北京市房房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格格漲幅較快，市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)生了巨大變化化萬(wàn)科以17億元奪奪得西大望路27號(hào)地,樓面地價(jià)價(jià)高達(dá)11409元/平米,內(nèi)部部消息稱該項(xiàng)目萬(wàn)萬(wàn)科意向售價(jià)為27000—28000元/平米米該地塊為今年城區(qū)區(qū)內(nèi)最大一塊非限限價(jià)房住宅用地，，位于珠江帝景南南邊。西大望路27號(hào)用地規(guī)劃建建筑面積14.9萬(wàn)平方米，東至至CBD東都，南南至大郊亭路，西西至北京化工機(jī)械械廠，北至大郊亭亭中路。方向三：國(guó)企肩負(fù)負(fù)著什么樣的責(zé)任任？國(guó)有企業(yè)最大的股股東是國(guó)家，因此此作為國(guó)有企業(yè)的的開(kāi)發(fā)商，首先要要對(duì)國(guó)有資產(chǎn)負(fù)責(zé)責(zé)，避免國(guó)有企業(yè)業(yè)虧損，同時(shí)還要要對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，對(duì)對(duì)城市發(fā)展負(fù)責(zé)。。國(guó)有企業(yè)比比其它地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)肩負(fù)負(fù)了更大的的責(zé)任，承承擔(dān)著更艱艱巨的任務(wù)務(wù)！國(guó)有企業(yè)責(zé)任社會(huì)責(zé)任城市發(fā)展國(guó)有資產(chǎn)保值增值低價(jià)銷售，，利益損害害的是國(guó)家家國(guó)企的最大大股東是國(guó)國(guó)家，如果果企業(yè)不按按照市場(chǎng)實(shí)實(shí)際狀況操操作，低價(jià)價(jià)銷售，損損失利益，，將會(huì)造成成國(guó)有企業(yè)業(yè)嚴(yán)重虧損損，損害國(guó)國(guó)家利益。。方向三：國(guó)國(guó)企肩負(fù)著著什么樣的的責(zé)任？———關(guān)于保保護(hù)國(guó)有資資產(chǎn)的責(zé)任任低于市場(chǎng)銷銷售價(jià)格難難以避免惡惡意炒房,將會(huì)造成成房地產(chǎn)交交易秩序混混亂近年來(lái)，政政府相關(guān)部部門一直致致力于整頓頓交易秩序序，維護(hù)房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)公正、公公平、公開(kāi)開(kāi)的交易原原則。如果采用低低于市場(chǎng)的的價(jià)格進(jìn)行行銷售，必必將人為地地造成不透透明操作，，擾亂正常常的交易秩秩序，增加加政府的管管理難度；；誰(shuí)是低于市市場(chǎng)銷售價(jià)價(jià)格的真正正收益者?項(xiàng)目處于熱熱點(diǎn)區(qū)域，，目前本區(qū)區(qū)域內(nèi)同類類產(chǎn)品毛坯坯銷售均價(jià)價(jià)約在17000元元/平方米米左右。。即使按照照低于區(qū)域域銷售均價(jià)價(jià)的價(jià)格銷銷售，北京京市的中低低收入者仍仍然缺乏本本項(xiàng)目的購(gòu)購(gòu)買能力，，開(kāi)發(fā)商沒(méi)沒(méi)有將真正正的利益““讓利于民民”，反反而實(shí)惠了了那些暗箱箱操作者、、投機(jī)者，，因此企業(yè)業(yè)應(yīng)按照市市場(chǎng)價(jià)格出出售，賺取正當(dāng)利利潤(rùn)，為國(guó)國(guó)家增加收收入，讓國(guó)國(guó)家有更多多的資金籌籌建更多經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房、廉租房房，解決中中低收入者者的住房問(wèn)問(wèn)題。方向三：國(guó)國(guó)企肩負(fù)著著什么樣的的責(zé)任？———關(guān)于社社會(huì)責(zé)任地段決定項(xiàng)項(xiàng)目“國(guó)際際化”先天天基因項(xiàng)目處于北北京中央商商務(wù)區(qū)的核核心輻射地地帶，周邊邊項(xiàng)目均以以國(guó)際化社社區(qū)為主，，成為北京京CBD國(guó)國(guó)際形象的的重要組成成部分。如果企業(yè)低低價(jià)銷售，，導(dǎo)致企業(yè)業(yè)必須壓縮縮成本，可可能建出一一個(gè)低品質(zhì)質(zhì)的社區(qū),與區(qū)域規(guī)劃劃不協(xié)調(diào),這是對(duì)城城市的發(fā)展展不負(fù)責(zé)任任，對(duì)城市市建設(shè)不負(fù)負(fù)責(zé)任。開(kāi)發(fā)商作為為國(guó)有企業(yè)業(yè)，應(yīng)建出出一個(gè)符合合區(qū)域發(fā)展展的、符合合環(huán)保建筑筑趨勢(shì)的、、能夠經(jīng)得得起時(shí)間考考驗(yàn)的建筑筑精品，才才是真正負(fù)負(fù)責(zé)任的國(guó)國(guó)企行為。。精品工程迎迎接2008中國(guó)北北京奧運(yùn)年年打造精品工工程，確保保產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，維護(hù)企企業(yè)自身形形象是國(guó)企企的重要責(zé)責(zé)任。本案案作為有著著“地王””之稱的地地塊，如果果壓低成本本、建設(shè)較較低質(zhì)量的的工程，將將不符合區(qū)區(qū)域建設(shè)及及購(gòu)房者的的需求、不不利于國(guó)企企發(fā)展和品品牌建設(shè)。。本項(xiàng)目作作為二大國(guó)國(guó)企聯(lián)合開(kāi)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目，將將嚴(yán)守產(chǎn)品品質(zhì)量，從從規(guī)劃到建建設(shè)，從產(chǎn)產(chǎn)品到園林林，以及后后期物業(yè)管管理都將努努力精益求求精，力爭(zhēng)爭(zhēng)以精品工工程為2008年奧奧運(yùn)獻(xiàn)禮、、為北京添添彩。方向三：國(guó)國(guó)企肩負(fù)著著什么樣的的責(zé)任？———關(guān)于對(duì)對(duì)城市發(fā)展展的責(zé)任嚴(yán)格控制戶戶型面積，，充分考慮慮首次置業(yè)業(yè)、自住型型白領(lǐng)階層層需求項(xiàng)目緊鄰CBD核心心區(qū)域，區(qū)區(qū)域位置優(yōu)優(yōu)越，經(jīng)市市場(chǎng)調(diào)查，，區(qū)域內(nèi)以以相對(duì)舒適適的三居最最為暢銷，，可實(shí)現(xiàn)的的價(jià)值最大大。但考慮慮到區(qū)域內(nèi)內(nèi)首次置業(yè)業(yè)的客群以以CBD白白領(lǐng)為主，，因此本項(xiàng)項(xiàng)目在產(chǎn)品品規(guī)劃上嚴(yán)嚴(yán)格遵守90/70政策，充充分考慮區(qū)區(qū)域內(nèi)真正正需要買房房者的需求求，積極響響應(yīng)國(guó)家鼓鼓勵(lì)首次置置業(yè)的政策策。低于市場(chǎng)價(jià)價(jià)格銷售，，將招致炒炒房者哄搶搶，加大首首次置業(yè)者者的購(gòu)買難難度，激化化公眾對(duì)政政府的不滿滿情緒，不不利于和諧諧社會(huì)的建建設(shè)如果36號(hào)號(hào)地與區(qū)區(qū)域價(jià)格存存在價(jià)格差差，必將吸吸引大批炒炒房者蜂擁?yè)矶粒煸斐射N售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)混亂，，增加真正的的首次置業(yè)業(yè)者購(gòu)房的的難度，引發(fā)公眾的的不滿情緒緒。同時(shí)由于巨巨大的價(jià)差差，將會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致炒房者者在二手房房市場(chǎng)轉(zhuǎn)手手就獲取暴暴利（有的的甚至?xí)崽崆芭c二手手房公司勾勾結(jié)），激激化社會(huì)矛矛盾，不利利于和諧社社會(huì)的構(gòu)建建。低于市場(chǎng)價(jià)價(jià)格銷售，，將給投資資型客戶帶帶來(lái)可趁之之機(jī)，有悖悖國(guó)家政策策國(guó)家采取了了加息、提提高第二套套房首付比比例等一系系列措施來(lái)來(lái)控制炒房房者，很多多炒房者正正在尋找更更合適的炒炒房項(xiàng)目。。如果本案案與區(qū)域價(jià)價(jià)格存在價(jià)價(jià)格差，利利益將吸引引大批炒房房者蜂擁而而至，造成成銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)混亂，增加本案真真正目標(biāo)客客戶群的購(gòu)購(gòu)房難度，，引發(fā)公眾的的不滿情緒緒。方向三：國(guó)國(guó)企肩負(fù)著著什么樣的的責(zé)任？———關(guān)于對(duì)對(duì)客戶的責(zé)責(zé)任為什么項(xiàng)目目從拿地到到開(kāi)盤要經(jīng)經(jīng)歷這么久久的時(shí)間？？會(huì)不會(huì)是是開(kāi)發(fā)商故故意拖延坐坐等漲價(jià)？？項(xiàng)目從2006年12月份拿拿地到2008年3月份開(kāi)盤盤，經(jīng)歷了了一年多的的時(shí)間。而而項(xiàng)目?jī)r(jià)格格也從當(dāng)初初的意向價(jià)價(jià)格9500元/平平米變?yōu)楫?dāng)當(dāng)下的市場(chǎng)場(chǎng)銷售價(jià)格格。面對(duì)客客戶有可能能的置疑，，我們可以以解釋原因因如下，例例如：本案作為2006年年單筆投資資最大的房房產(chǎn)項(xiàng)目，，受到了市市政府的高高度關(guān)注。。政府針對(duì)對(duì)本項(xiàng)目的的規(guī)劃方案案，舉行了了多輪的上上會(huì)研究，，并指示開(kāi)開(kāi)發(fā)商重新新進(jìn)行方案案調(diào)整和審審核，因此此項(xiàng)目進(jìn)展展較為緩慢慢。方向四：其其它有可能能會(huì)面對(duì)的的置疑除了輿論引引導(dǎo)和危機(jī)機(jī)公關(guān)外，，在爭(zhēng)取實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最最大化目標(biāo)標(biāo)的基礎(chǔ)上上，采取部部分讓利舉舉措，贏得得社會(huì)認(rèn)同同。高姿態(tài)，部部分讓利，，獲得認(rèn)同同發(fā)起資助““廉租戶戶”住房行行動(dòng)發(fā)起成立““廉租房””建設(shè)專專項(xiàng)基金解決方案4———啟動(dòng)公公益活動(dòng)方方案樹(shù)立良良好公益形形象資助“廉廉租戶”住住房行動(dòng)發(fā)起成立““廉租房””建設(shè)專專項(xiàng)基金為什么選擇擇廉租房事事業(yè)？一、廉租房房是與房地地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)聯(lián)的公益性性事業(yè)，可可操作性大大，社會(huì)效效果直接二、政府、、社會(huì)對(duì)廉廉租房關(guān)注注度大，有有利于形成成強(qiáng)大的新新聞效應(yīng)三、可持續(xù)續(xù)性強(qiáng)，有有利于塑造造開(kāi)發(fā)商品品牌四、借助事事件傳播，，更有利于于擴(kuò)大宣傳傳效果為國(guó)分分憂為為民解解憂愛(ài)心資助活活動(dòng)社會(huì)公益益活動(dòng)主主題開(kāi)盤前即即承諾，，隨著項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售，將將持續(xù)對(duì)對(duì)北京市市建委廉廉租房事事業(yè)進(jìn)行行扶助；；媒體跟蹤蹤報(bào)道本本案幫助助政府解解決了多多少戶多多長(zhǎng)時(shí)間間的租房房補(bǔ)助致力“居居者有其其屋”,XX國(guó)國(guó)際資助助一千戶戶低收入入家庭一一年廉租租房補(bǔ)助助主動(dòng)進(jìn)行行正面輿輿論引導(dǎo)導(dǎo)

高調(diào)調(diào)樹(shù)立國(guó)國(guó)企為國(guó)國(guó)分