南京某大型山水別墅國(guó)際度假社區(qū)營(yíng)銷報(bào)告

從明天起，做一個(gè)幸福的人

喂馬，劈柴，周游世界

從明天起，關(guān)心糧食和蔬菜

我有一所房子，面朝大海，春暖花開(kāi)

從明天起，和每一個(gè)親人通信

告訴他們我的幸福

那幸福的閃電告訴我的

我將告訴每一個(gè)人

給每一條河每一座山取一個(gè)溫暖的名字

陌生人，我也為你祝福

愿你有一個(gè)燦爛的前程

愿你有情人終成眷屬

愿你在塵世獲得幸福

我只愿面朝大海，春暖花開(kāi)面朝大海，春暖花開(kāi)

海子1營(yíng)銷的意義，在于賦予建筑人文、實(shí)現(xiàn)人居的夢(mèng)想！《報(bào)告總體思路圖》營(yíng)銷推廣策略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位整體定位規(guī)劃產(chǎn)品建議市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略總體原則確定建筑風(fēng)格建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議配套設(shè)施建議客戶分析階段工作市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)別墅市場(chǎng)客戶分析房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比例穩(wěn)定保持在合理空間（一般國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)20%-25%）城市房地產(chǎn)健康良性發(fā)展，持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)需求旺盛，住宅投資不斷增加城市房地產(chǎn)健康良性穩(wěn)定發(fā)展，住宅投資不斷增加城市房地產(chǎn)投資(萬(wàn)平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月住宅上市量790686902771531（萬(wàn)平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月別墅上市量45265461.5557.6別墅比重的不斷上升，表明市場(chǎng)高端需求旺盛，消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)的要求正在不斷提升。城市住宅上市量按地理位置的不同，目前南京別墅市場(chǎng)可分為江寧板塊、江北板塊（老山和浦口板塊）、大城東板塊和外圍板塊等幾個(gè)較大的板塊，其中大城東板塊又以環(huán)紫金山、仙林板塊為主。注：城中板塊近年來(lái)無(wú)別墅供應(yīng)，在此不多做論述南京別墅板塊分布成熟江寧別墅由發(fā)展較為成熟的三山板塊、百家湖板塊向東湯山、祿口板塊；南方山—九龍湖、谷里板塊發(fā)展。江寧板塊環(huán)紫金山板塊仙林板塊大城東板塊別墅由環(huán)紫金山板塊和仙林板塊組成。紫金山板塊別墅整體檔次很高，類型以獨(dú)立為主。仙林板塊自然資源一般，別墅以經(jīng)濟(jì)型別墅為多。大城東板塊江北別墅由橋北板塊（住宅、別墅混雜）向老山—珍珠泉板塊發(fā)展（純別墅社區(qū)），六合板塊別墅較少，亦多為住宅、別墅混雜，檔次一般。六合板塊老山——珍珠泉板塊

橋北——浦珠板塊江北板塊遠(yuǎn)郊別墅墅主要依依托周邊邊良好的的自然景景觀而建建，集中中分布在在鎮(zhèn)江的的句容、、安徽和和縣、來(lái)來(lái)安、叉叉河鎮(zhèn)、、江寧陸陸郎以及及溧水縣縣，其中中南山湖湖、香泉泉湖、白白鷺島、、山一方方為旅游游度假性性質(zhì)。外圍板塊塊當(dāng)城市資資源消耗耗殆盡，，對(duì)自然然山水資資源要求求較高的的別墅不不斷向遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊化發(fā)發(fā)展。結(jié)論市場(chǎng)分析析宏觀市場(chǎng)場(chǎng)別墅市場(chǎng)場(chǎng)客戶分析析目前，南南京市場(chǎng)場(chǎng)的別墅墅產(chǎn)品可可分為四四類——獨(dú)立別墅墅（獨(dú)聯(lián)聯(lián)）、雙雙拼別墅墅、聯(lián)排排別墅、、疊加別別墅獨(dú)立別墅墅才能稱稱之高端端別墅“別墅””定義：：這一名名稱是舶舶來(lái)品。。即獨(dú)門門獨(dú)院，，上有獨(dú)獨(dú)立空間間，下有有私家花花園領(lǐng)地地，是私私密性很很強(qiáng)的獨(dú)獨(dú)立式住住宅，表表現(xiàn)為上上下左右右前后都都屬于獨(dú)獨(dú)立空間間，一般般房屋周周圍都有有面積不不等的綠綠地、院院落。也也可以譯譯成“莊莊園”、、“城堡堡”，一一種帶有有詩(shī)意的的住宅。。目前南京京別墅市市場(chǎng)尚有有近70萬(wàn)平米的的存量房房源，其其中獨(dú)立立別墅存存量為18.01萬(wàn)平米根據(jù)南京京**DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)據(jù)顯示：：目前南南京別墅墅整體累累計(jì)供應(yīng)應(yīng)10764套，累計(jì)計(jì)銷售8361套，累計(jì)計(jì)供銷比比1.29，其中獨(dú)立立別墅供供銷比1.36。南京別墅墅上市量量全市全市別墅墅供銷情情況：經(jīng)濟(jì)型別別墅是市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)主力；；疊加、雙雙拼供銷銷比優(yōu)于于聯(lián)排、、獨(dú)立；；大供應(yīng)量量導(dǎo)致聯(lián)聯(lián)排供銷銷比偏高高；大面積、、高總價(jià)價(jià)使得獨(dú)獨(dú)立去化化較慢。。別墅供銷銷情況市場(chǎng)空白點(diǎn)：小面積、獨(dú)立性強(qiáng)的別墅全市全市疊加聯(lián)排雙拼獨(dú)立07年6847746095761393608年7015831689131406709年1-10月10119114131355616404別墅價(jià)格格增長(zhǎng)示示意圖09年別墅價(jià)價(jià)格大幅幅攀升，，同比去去年漲幅幅高達(dá)30%；09年1-10月別墅成成交量達(dá)達(dá)到81萬(wàn)平方米米，約為08年全年成成交量的的2.5倍。在價(jià)格大大幅度上上漲的情情況下，，別墅去去化速度度并未受受到影響響，成交交量同比比反而出出現(xiàn)成倍倍的漲幅幅，這表表明南京消費(fèi)費(fèi)者具備備了很好好的高價(jià)價(jià)承受能能力，體現(xiàn)了了南京消費(fèi)費(fèi)者的強(qiáng)強(qiáng)勁購(gòu)買買力。

面積段81-9091-100101-110111-120121-143144-160161-180181-200201-250251-300301-400401-500501-600600以上獨(dú)立供應(yīng)銷售雙拼供應(yīng)銷售聯(lián)排供應(yīng)銷售疊加供應(yīng)銷售各類型別別墅主力力面積段段供銷（（09年1-10月）獨(dú)立別墅墅主力供供應(yīng)面積積段在300-600平米之間間，其中中供應(yīng)量量最大的的區(qū)域是是401-500平米區(qū)間間房源；；獨(dú)立別別墅主力力銷售面面積段在在251-500平米之間間，其中中銷售量量最大的的區(qū)域是是301-400平米區(qū)間間房源。。別墅分面面積段供供銷總價(jià)段（萬(wàn)元）100-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451-500501-550551-600601-650651-700700-800800-9001000萬(wàn)以上獨(dú)立

雙拼

聯(lián)排

疊加

別墅主力力成交總總價(jià)別墅類型容積率代表樓盤混合別墅0.3—1.0運(yùn)盛美之國(guó)、瑪斯蘭德、瑞景文華、中國(guó)人家、山水華門、奧斯博恩莊園、山水華美、匯杰文庭、鐘山美廬、城開(kāi).湯山公館住宅+別墅0.9—1.3翠屏國(guó)際城、香山美墅、新城尚東區(qū)、紫金中華廣場(chǎng)、左岸名苑、愛(ài)濤漪水園、華歐國(guó)際友好城、金泉泰萊苑、巴厘原墅純獨(dú)立別別墅群落落并不多多，且容容積率多多在0.3以下本項(xiàng)目容容積率為為0.4，適合開(kāi)開(kāi)發(fā)低密密度高端端別墅或或中高端端混合型型別墅別墅產(chǎn)品品特征—容積率低低別墅類型容積率代表樓盤純獨(dú)立0.3山河水0.3綠城玫瑰園0.15鐘山國(guó)際高爾夫別墅建筑筑風(fēng)格—?dú)W式為主主，有所所改良項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格運(yùn)盛美之國(guó)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格香山美墅西班牙風(fēng)格瑪斯蘭德地中海式、法國(guó)鄉(xiāng)村式、托斯卡納式、西班牙式復(fù)地朗香美國(guó)鄉(xiāng)村風(fēng)格，現(xiàn)代簡(jiǎn)約瑞景文華新古典法式風(fēng)格奧斯博恩莊園古典歐式、地中海式、西班牙式帝景天成北美巴厘原墅東南亞風(fēng)格山水華門歐式新古典主義風(fēng)格中國(guó)人家中式風(fēng)格愛(ài)濤漪水園傳統(tǒng)歐式國(guó)信·秦淮綠洲現(xiàn)代雅筑金泉泰來(lái)苑中式園林鐘山高爾夫美國(guó)懷特式，西班牙式，意大利式匯杰文庭現(xiàn)代簡(jiǎn)約羅托魯拉新西蘭風(fēng)格湯山公館民國(guó)風(fēng)格山河水北美雷丁town歐式蒙塔卡利意大利田園風(fēng)情鐘山美廬民國(guó)風(fēng)格養(yǎng)龍山莊中式四合院山水風(fēng)華現(xiàn)代簡(jiǎn)約佳湖麗島歐式左岸名苑美國(guó)加州艾驊哲莊園西班牙拉丁莊園印象威尼斯純巴洛克風(fēng)格綠城玫瑰園西班牙、法式、意大利魯佩特莊園西班牙中世紀(jì)鄉(xiāng)村歐式建筑筑風(fēng)格仍仍是目前前別墅市市場(chǎng)的主主流目前在售售的項(xiàng)目目不再僅僅僅是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的模模仿照抄抄有了一定定的自我我創(chuàng)新并并開(kāi)始注注重風(fēng)格格的多元元化在重視大大環(huán)境的的運(yùn)用同同時(shí)，也也強(qiáng)調(diào)自自身園林林的建設(shè)設(shè)，追求求戶戶綠綠化生態(tài)態(tài)，戶與與戶之間間，多有有綠化帶帶、高大大樹種隔隔離，住住戶的隱隱私和戶戶均綠化化，做到到更好。。別墅園林林特征—私密性好好大多中高端別別墅以2＋1為主，即地上兩兩層、地地下室一一層，很很少不帶帶地下室室。別墅戶型型明顯更更加重視功能能性區(qū)間間的劃分分，休息室、、會(huì)客廳廳、餐廳廳、娛樂(lè)樂(lè)室等區(qū)區(qū)域特征征明顯，，分工明明確?；▓@多帶帶有游泳泳池、藤藤椅、室室外壁爐爐等增添添生活樂(lè)樂(lè)趣的設(shè)設(shè)施；中高端別別墅功能能特征—功能性強(qiáng)強(qiáng)高爾夫、、五星級(jí)級(jí)酒店等等奢華配配套多出出現(xiàn)在豪豪宅別墅墅中普通別墅墅公共配配套設(shè)施施會(huì)所以及及游泳池池等休閑閑配套設(shè)設(shè)施是普普通別墅墅配套的的主流高爾夫五星級(jí)酒酒店中高端別別墅公共共配套—奢華聘請(qǐng)品牌牌物業(yè)管管理公司司已經(jīng)成成為主流流；綠城城玫瑰園園、鐘山山高爾夫夫、鐘山山美廬均均聘請(qǐng)了了高力國(guó)國(guó)際作為為物業(yè)顧顧問(wèn)；獨(dú)立別墅墅物業(yè)管管理費(fèi)為為2.8-6.5元/平方米.月，最高高為鐘山山高爾夫夫6.5元/平方米.月。中高端別別墅物業(yè)業(yè)管理特特征—國(guó)際物管管基本服務(wù)保安事宜安排保安人員24小時(shí)值班，實(shí)行固定崗和巡邏崗相結(jié)合的封閉式園區(qū)安全管理模式，并輔以可靠的周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)和電子攝像監(jiān)控系統(tǒng)，以保證業(yè)戶對(duì)安全防范的基本要求。綠化清潔衛(wèi)生配置專業(yè)保潔服務(wù)人員和綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)人員，實(shí)施園區(qū)共用部位、公共設(shè)施和共用設(shè)備的清潔衛(wèi)生及園區(qū)綠化的維護(hù)管理，為業(yè)戶提供一個(gè)整潔、舒適的園區(qū)生活環(huán)境。交通管理控制進(jìn)出園區(qū)車輛，維護(hù)園區(qū)內(nèi)的道路交通秩序，為客戶及其訪客提供停車管理。公共設(shè)施/設(shè)備日常保養(yǎng)共用部位和共用、公共設(shè)施設(shè)備都將得到妥善的計(jì)劃性維護(hù)和保養(yǎng)，充分發(fā)揮效用。保險(xiǎn)事宜共用部位和共用、公共設(shè)施設(shè)備投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及第三方責(zé)任險(xiǎn)。裝修管理管理處依據(jù)用戶手冊(cè)有關(guān)裝修規(guī)定，對(duì)園區(qū)業(yè)主裝修進(jìn)行物品、人員進(jìn)出管理，裝修時(shí)間、噪音等控制。管理處將依照公約規(guī)定，履行代表全體業(yè)戶名義制止任何導(dǎo)致其他業(yè)戶利益受損的侵權(quán)行為的職責(zé)，并同時(shí)有權(quán)追訴侵權(quán)人的賠償相關(guān)責(zé)任。無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目代辦服務(wù)（有線電視、寬帶網(wǎng)、煤氣申請(qǐng)、電話申請(qǐng)）；代辦公共事業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)賬；客戶留言服務(wù)；叫車服務(wù)；失物保管及招領(lǐng)服務(wù)；提供旅游咨詢服務(wù)；代叫快遞；代訂報(bào)刊、雜志等；租客入住服務(wù)（確定水電煤讀數(shù)、入住檢驗(yàn)、物品記錄等）；空置單元房管理服務(wù)；受托接待租客看房（包括鑰匙管理）有償服務(wù)項(xiàng)目商務(wù)中心服務(wù)（文字打印、復(fù)印、傳真及翻譯等）；沖洗照片服務(wù)；一般家務(wù)助理及鐘點(diǎn)工；酒店式清潔服務(wù)：1、基本型

2、改善型

3、完善型；家庭宴請(qǐng)料理（原材料自理）：1、普通型

2、豪華型；入伙前的家具清潔及滅蟲；紳士服務(wù)：鮮花服務(wù)、蛋糕服務(wù)、送禮品服務(wù)；現(xiàn)場(chǎng)音樂(lè)伴奏服務(wù)；私人教練：網(wǎng)球教練、健身教練、高爾夫教練；私人司機(jī)和伴游服務(wù)；衣服送洗服務(wù)；代客定期清潔；電器安裝及改裝工程；定期家電維保服務(wù)；汽車保潔；鐘山高爾爾夫物業(yè)業(yè)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容中高端別別墅安防防智能化化系統(tǒng)—九重智能化方方面大部部分都一一樣，沒(méi)沒(méi)有自己己較為出出彩的地地方，僅僅有鐘山高爾爾夫設(shè)置置了九重重安保系系統(tǒng)，在安保系系統(tǒng)上綜綜合設(shè)置置了監(jiān)控控系統(tǒng)、、報(bào)警系系統(tǒng)、求求助系統(tǒng)統(tǒng)、巡更更系統(tǒng)、、周界防防越系統(tǒng)統(tǒng)、可視視對(duì)講系系統(tǒng)、紅紅外系統(tǒng)統(tǒng)、門禁禁系統(tǒng)、、指紋識(shí)識(shí)別系統(tǒng)統(tǒng)等，最最大限度度的保障障業(yè)主安安全和私私密性。。鐘山美廬廬為每戶戶預(yù)留了了APBUS接口，可根據(jù)客客戶的需需求替其其安裝。。（APBUS，家庭智智能化系系統(tǒng)，對(duì)對(duì)家電設(shè)設(shè)備進(jìn)行行遠(yuǎn)程控控制和監(jiān)監(jiān)控。））第一重別墅區(qū)外圍的圍墻上設(shè)置意大利吉斯振動(dòng)電纜，安裝隱蔽，誤報(bào)率低，可以有效防止非法進(jìn)入，保證整個(gè)小區(qū)安全。第二重在別墅區(qū)與球場(chǎng)交界處，通過(guò)提供給業(yè)主的紅外對(duì)射作為報(bào)警前端，出現(xiàn)報(bào)警時(shí)將信號(hào)傳到報(bào)警中心，報(bào)警中心安保人員將在最短的時(shí)間內(nèi)迅速到位。第三重在別墅區(qū)外圍區(qū)域，即沿環(huán)陵路和與球場(chǎng)的交界處，采用韓國(guó)三星槍機(jī)，與周界防越系統(tǒng)結(jié)合，并與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)鎖控制。在出現(xiàn)報(bào)警的情況下，出現(xiàn)報(bào)警的區(qū)域的畫面立刻切換到主監(jiān)控畫面，以及時(shí)了解報(bào)警區(qū)域的實(shí)際情況，采取相應(yīng)對(duì)策。第四重在別墅區(qū)主要出入口設(shè)置智能球攝像機(jī)、一體化攝像機(jī)，實(shí)時(shí)掌握出入人員的情況；并通過(guò)快球?qū)φ麄€(gè)大門區(qū)域的狀態(tài)進(jìn)行全面的了解。第五重別墅區(qū)內(nèi)主要干道設(shè)置韓國(guó)三星彩色槍機(jī)和快球，采取線與面結(jié)合的方式整體控制別墅區(qū)內(nèi)的安全狀態(tài)。第六重別墅區(qū)內(nèi)主要道路、休閑區(qū)設(shè)置求助按鈕，以便業(yè)主在發(fā)生突發(fā)緊急情況下及時(shí)向報(bào)警中心求助。第七重別墅的前院和后院可根據(jù)業(yè)主要求設(shè)置韓國(guó)三星彩色槍機(jī)，業(yè)主在家中可通過(guò)可視對(duì)講系統(tǒng)看到別墅后院和大門外情形；當(dāng)有人來(lái)訪或出現(xiàn)不明情況時(shí)，能夠及時(shí)了解當(dāng)時(shí)的狀況。第八重庭院門外設(shè)置可視對(duì)講系統(tǒng)終端和密碼電控鎖，讓您足不出戶最安全的和來(lái)訪客人取得聯(lián)系，避免潛在危險(xiǎn)；別墅門窗均為國(guó)際進(jìn)口材料，質(zhì)量保證，采用窗磁、門禁系統(tǒng)，多重保障業(yè)主時(shí)刻處于安全之中。第九重室內(nèi)設(shè)置玻璃破碎探測(cè)器和緊急求助按扭，在房屋周圍和內(nèi)部多處設(shè)置，便于在發(fā)生可能不測(cè)時(shí)及時(shí)報(bào)警并對(duì)外求助。鐘山高爾爾夫九重重安防系系統(tǒng)典型項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)情情況--臥龍湖風(fēng)風(fēng)情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)項(xiàng)目占地226.78萬(wàn)平米項(xiàng)目總建80萬(wàn)平米（70萬(wàn)平米住宅和10萬(wàn)平米公共建筑）規(guī)劃總戶數(shù)3300戶建筑風(fēng)格澳洲風(fēng)情、托斯卡納、意大利風(fēng)情戶型面積獨(dú)立230-500平米容積率0.35配套國(guó)際名品直銷商業(yè)街Outlets、圣芭芭拉國(guó)際度假酒店、環(huán)球商務(wù)酒店（公寓）、國(guó)際名品直銷店、GOLF體育公園、馬會(huì)、國(guó)際休閑運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、國(guó)際性教育機(jī)構(gòu)——臥龍湖國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校、游艇俱樂(lè)部水上建筑物業(yè)管理公司南京臥龍湖物業(yè)管理有限公司開(kāi)發(fā)商南京臥龍湖置業(yè)有限公司典型項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)情情況--山河水花花園項(xiàng)目占地42萬(wàn)平米項(xiàng)目總建12.6萬(wàn)平米規(guī)劃總戶數(shù)400建筑風(fēng)格新北美風(fēng)格戶型面積在售獨(dú)立350-700(平均面積335平米，占地2畝左右)容積率0.3配套會(huì)所4000平方米，五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的會(huì)所，提供了高級(jí)商務(wù)酒廊、健身中心、雪茄吧、高檔餐廳、網(wǎng)球場(chǎng)等多種服務(wù)功能。物業(yè)管理公司南京鴻信物業(yè)管理有限公司開(kāi)發(fā)商南京瑞基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司市場(chǎng)分析析宏觀市場(chǎng)場(chǎng)別墅市場(chǎng)場(chǎng)客戶分析析南京中高高端收入入人群變變化圖過(guò)去現(xiàn)在未來(lái)隨著中高高收入人人群的數(shù)數(shù)量越來(lái)來(lái)越多，，南京的的整體購(gòu)購(gòu)買力也也將隨之之逐漸提提高，消消費(fèi)能力力增強(qiáng)。。起步階段段客群群：別墅屬于于新興產(chǎn)產(chǎn)品，尚尚不能獲獲得市場(chǎng)場(chǎng)及消費(fèi)費(fèi)者人可可，只有有極少數(shù)數(shù)人能夠夠承擔(dān)別別墅的高高價(jià)，在這一階階段，別別墅的去去化主要要依靠外外籍人士士，更多多的是依依靠出租租收回成成本。第二階段段客群：：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的蓬勃勃發(fā)展帶帶出了一一部分““先富起起來(lái)的人人”，成成為了最最早的一一批中高高端商品品房的購(gòu)購(gòu)買者和和投資者者，這部分““先富起起來(lái)的人人”主要要是一些些海歸人人士和私私營(yíng)老板板，他們們構(gòu)成了了這一階階段別墅墅購(gòu)買者者的主體體。第三階段段客群：：隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)逐逐漸壯大大，消費(fèi)群體體逐漸從從從最初初的外企企高級(jí)人人員、私私營(yíng)企業(yè)業(yè)主等的的較小范范圍擴(kuò)展展為包括括國(guó)企、、政府、、金融業(yè)業(yè)、IT業(yè)、商貿(mào)貿(mào)等多個(gè)個(gè)階層頂頂尖人士士在內(nèi)的的龐大群群體。客群特征征山河水鐘山高爾夫綠城玫瑰園類型純獨(dú)立純獨(dú)立純獨(dú)立購(gòu)買客群高新企業(yè)高管證券金融業(yè)高管私營(yíng)企業(yè)家企業(yè)家部分祖籍南京的外地成功人士企業(yè)家和南京有關(guān)聯(lián)的外地人、私營(yíng)業(yè)主南京高端端別墅客客群組成成客群特征征高端別墅墅客群由由：企業(yè)業(yè)高管、、私營(yíng)企企業(yè)家及及部分與與南京有有所淵源源的外地地成功人人士組成成。旅游——相對(duì)于陶陶醉在國(guó)國(guó)內(nèi)各名名勝古跡跡、清山山綠水的的平民百百姓，主流人群群更熱衷衷于自駕駕游、出出境游。?！梢蚤_(kāi)拓拓視野，，增長(zhǎng)見(jiàn)見(jiàn)識(shí)——體現(xiàn)自己己的品位位客戶寫真真在路上，，在大自自然的懷懷抱中開(kāi)開(kāi)懷客戶寫真真他們屬于于二次置置業(yè)或本本身已擁?yè)碛凶约杭旱淖》糠浚鞘撬麄儸F(xiàn)現(xiàn)有的住住房已經(jīng)“過(guò)過(guò)時(shí)”了了，不能滿滿足他們們對(duì)生活活品位的的追求，，為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)他們的的夢(mèng)想，，他們迫迫切希望望能找到到理想的的家園——由于太多樓盤盤可供他他們?nèi)ミx選擇，也也混擾了了他們的的視線，，市場(chǎng)缺缺乏引導(dǎo)導(dǎo)，他們們?cè)诼o(wú)無(wú)目的的的在尋尋尋覓覓。他們并不不缺少房房子，而是缺少少讓自己己滿意的的家客戶寫真真有一部車車，對(duì)他他們來(lái)說(shuō)說(shuō)平常這只是享享受成功功享受生生活的基基本中檔車，，具一定定品位的的車，是是他們的的主流客戶寫真真西餐廳、、咖啡廳廳、酒吧吧常常能能看到他他們留下下的痕跡跡。他們們進(jìn)餐廳廳不是沖沖著食物物去的。。他們?nèi)トツ莾菏鞘且驗(yàn)椴筒宛^里的的裝潢藝藝術(shù)、生生活格調(diào)調(diào)而不是是大廚的的手藝，，這也是是為什么么咖啡廳廳迅速漫漫延的原原因。就象公司司開(kāi)會(huì)時(shí)時(shí)他的特特定位置置一樣——他的出現(xiàn)現(xiàn)需要恰恰當(dāng)?shù)膱?chǎng)場(chǎng)景客戶寫真真主流人群群熱衷于于名牌消消費(fèi)。各各大品牌牌專賣店店、大型型百貨商商場(chǎng)是他他們購(gòu)物物的主要要場(chǎng)所。。一方面面是品牌牌效應(yīng)的的緣故，，另一方方面專賣賣店、大大型百貨貨商場(chǎng)的的櫥窗藝藝術(shù)設(shè)計(jì)計(jì)、店面面典雅的的布置、、高貴的的裝修是是令他們們留戀忘忘返的地地方。更重要的的是品牌牌代表著著品質(zhì)及及信譽(yù)，，他們沒(méi)沒(méi)有過(guò)多多的精力力去一堆堆商品中中挑選一一件沒(méi)有有缺陷的的商品。。他們注重重品牌是是品質(zhì)生生活的需需要，而而非炫耀耀客戶寫真喜歡名牌的東東西，只是對(duì)對(duì)品質(zhì)的追求求及對(duì)時(shí)間的的節(jié)約在消費(fèi)市場(chǎng)上上，他們是最最早從日用型型消費(fèi)過(guò)渡到到享受型消費(fèi)費(fèi)。他們的消消費(fèi)觀念在逐逐步主導(dǎo)人們們的消費(fèi)行為為。享受，是打開(kāi)他們錢錢包的鑰匙但請(qǐng)給他一個(gè)個(gè)名義，如““家”另一方面，中中產(chǎn)階級(jí)的消消費(fèi)觀念又不不同于高收入入的富有階級(jí)級(jí)、富豪階級(jí)級(jí)，他們會(huì)精精打細(xì)算，絕絕不揮霍，講講究實(shí)效，物物有所值。不論是作為公公司的主人或或一家之主——他們絕不胡亂亂揮霍市場(chǎng)結(jié)論●市場(chǎng)產(chǎn)品在在提升●供大于求，，競(jìng)爭(zhēng)壓力大大●政策導(dǎo)致市市場(chǎng)前景不明明朗項(xiàng)目分析經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)地區(qū)區(qū)，藏富于民民；交通快速干道道輻射區(qū)；南京近東郊別別墅板塊；區(qū)域認(rèn)知：經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)/交通便捷/東方為貴項(xiàng)目分析-區(qū)域與長(zhǎng)三角的關(guān)關(guān)系：區(qū)域內(nèi)內(nèi)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)層次高，國(guó)家政策利好，發(fā)展機(jī)會(huì)大位于長(zhǎng)三角城城市圈中的主主要連接線附附近項(xiàng)目分析-區(qū)位項(xiàng)目所在區(qū)域域?qū)儆陂L(zhǎng)三角角中南京市的的輻射范圍，，交通條件優(yōu)優(yōu)越。距離南京新街街口僅55公里左右車程程，依托寧杭杭高速公路能能非常便捷的的對(duì)接南京。。項(xiàng)目所在地的的自然環(huán)境非非常優(yōu)越，具具備占據(jù)南京京高端住宅市市場(chǎng)的潛質(zhì)。。與南京的關(guān)系系：南京輻射射范圍內(nèi)，以以東45公里具備分享南京高端住宅市場(chǎng)的潛力，但行政區(qū)域劃分帶來(lái)的阻隔存在句容市地處蘇蘇南，緊鄰南南京，是南京京的東南門戶戶，素有“南南京新東郊、、金陵御花園園”之美譽(yù)。。項(xiàng)目所在的**鎮(zhèn)地處滬滬寧經(jīng)濟(jì)走廊廊，是中國(guó)沿沿海和長(zhǎng)江三三角洲對(duì)外開(kāi)開(kāi)放的重點(diǎn)區(qū)區(qū)域，東臨鎮(zhèn)鎮(zhèn)江、蘇州、、上海、無(wú)錫錫、常州，西西接南京，南南瀕道教圣地地茅山，北依依佛教發(fā)源地地寶華山，顯顯現(xiàn)出得天獨(dú)獨(dú)厚的地理環(huán)環(huán)境。滬寧高高速公路句容容道口在其境境內(nèi)，緊鄰寧寧杭高速公路路、寧杭鐵路路，距南京45公里，鎮(zhèn)江25公里，交通非非常便捷。與鎮(zhèn)江的關(guān)系系：位于鎮(zhèn)江江下轄市內(nèi)，，南京東擴(kuò)地地鎮(zhèn)江—下轄市下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)；南京—“新東郊”距離：“靠南京”〉“靠鎮(zhèn)江”；借勢(shì)“借南京”〉“借區(qū)域”前期接觸湯山山項(xiàng)目，對(duì)湯湯山頤尚溫泉泉進(jìn)行調(diào)研分分析的時(shí)候，，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)個(gè)有趣的現(xiàn)象象：門口的停停車場(chǎng)停有大大量上海牌照照的私家車。。與服務(wù)員溝溝通后確認(rèn)了了以上的現(xiàn)象象。特定稀缺資源的產(chǎn)品和服務(wù)能有效的吸引到上?？蛻繇?xiàng)目分析-區(qū)域消費(fèi)趨勢(shì)勢(shì)**與中國(guó)**的關(guān)系**位于**北面及東面面，占地面積積分別為76.4和23.6畝，合計(jì)100畝。按照容積率0.4計(jì)算，最大總建26666.67平方米為中國(guó)**湖湖東部分最后后一塊用地。。。**是承接湖東及湖西地塊的重要紐帶。大盤——500棟純粹大宅社社區(qū)，南京罕罕見(jiàn)；40/60法則——經(jīng)典比例，小小宅&大宅合理搭配配；完美戶型——闊綽尺度、功功能身份相得得益彰；歐式新風(fēng)，豪豪華升級(jí)——立面舒展大氣氣，細(xì)節(jié)動(dòng)人人。傳承山水別墅墅的神韻——構(gòu)建精致優(yōu)雅雅的社區(qū)環(huán)境境。西岸認(rèn)知：南京指標(biāo)盤/極致塑造產(chǎn)品。中國(guó)**西岸認(rèn)知**認(rèn)知獨(dú)聯(lián)、雙拼坡坡地別墅——品質(zhì)一般，密密度與產(chǎn)品形形態(tài)匹配度不不高；銷售情況——已經(jīng)銷售21套；圖紙比現(xiàn)房好好賣——現(xiàn)房在設(shè)計(jì)及及展示上如果果不足，還不不如賣圖紙；；**認(rèn)知：產(chǎn)品有待改善，展示有待提高。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二二優(yōu)質(zhì)山水結(jié)結(jié)合；社區(qū)規(guī)劃（高高爾夫整體公公園、馬場(chǎng)、、游艇俱樂(lè)部部、登山步道道等）；臨近中國(guó)最有有價(jià)值的滬寧寧高速,交通便利；機(jī)會(huì)：富有階層居住住外延化；資源稀缺的別別墅有限；句容經(jīng)濟(jì)加入入南京、脫離離鎮(zhèn)江的趨勢(shì)勢(shì)；南京主城傳統(tǒng)統(tǒng)區(qū)域別墅價(jià)價(jià)格上揚(yáng)劣勢(shì)：前期產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)一般，展示示效果差；現(xiàn)有可用配套套功能有限，，居住氛圍差差；句容隸屬鎮(zhèn)江江的行政關(guān)系系及距主城稍稍遠(yuǎn)；威脅：以老山板塊為為代表的資源源類別墅的體體量在增加；；各開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)項(xiàng)目的品質(zhì)均均在逐步成熟熟中；別墅客群已經(jīng)經(jīng)由2次置業(yè)向多次次置業(yè)轉(zhuǎn)變，，對(duì)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)識(shí)多從圈層了了解，本項(xiàng)目目前期展示不不佳讓后續(xù)品品質(zhì)提升帶動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)信心面面臨更大考驗(yàn)驗(yàn)；**開(kāi)發(fā)策略略形成方向優(yōu)勢(shì)（S）景觀資源優(yōu)勢(shì)/社區(qū)規(guī)模及配套優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)（W）前期展示不佳/可用服務(wù)配套有限/居住氛圍差/地域認(rèn)知機(jī)會(huì)（O）居住外延化/資源稀缺的別墅有限/句容去鎮(zhèn)江化充分發(fā)揮各種優(yōu)勢(shì)，把握機(jī)會(huì)，展示項(xiàng)目的美好前景規(guī)避劣勢(shì)，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式，提升形象。利用機(jī)會(huì)吸引眼球，聚集人氣，弱化劣勢(shì)，消除客戶顧慮威脅（T）資源類別墅的供給增加/別墅品質(zhì)均在成熟中/客群消費(fèi)圈層化利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，理念創(chuàng)新、引領(lǐng)市場(chǎng)提升項(xiàng)目質(zhì)素，營(yíng)造高尚終極生活氛圍，差異化應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位**開(kāi)發(fā)對(duì)接接點(diǎn)（定位推推導(dǎo)）項(xiàng)目定位（應(yīng)具備條件件）高端別墅市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)總價(jià)控制、私私密性強(qiáng)的別別墅市場(chǎng)空間間大別墅客群對(duì)品品質(zhì)要求高享受式的營(yíng)銷銷體驗(yàn)是促成成客戶心動(dòng)購(gòu)購(gòu)買的重要因因素總價(jià)控制、私私密性強(qiáng)融合下沉庭院院、超大露臺(tái)臺(tái)、挑空觀景景客廳等元素素的整合帶來(lái)來(lái)更高品質(zhì)生生活展示現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到到體驗(yàn)式享受受能展現(xiàn)中國(guó)**開(kāi)發(fā)高端端別墅的決心心適度超前**，能展示西西岸別墅品質(zhì)質(zhì)市場(chǎng)、客戶及及**在整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的作用用（開(kāi)發(fā)出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)）需要通過(guò)適當(dāng)當(dāng)公建滿足品品質(zhì)生活的要要求開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品符符合項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)**開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略略通過(guò)對(duì)于最自自然的山水度假別墅國(guó)際際社區(qū)的演繹繹，突出項(xiàng)目目區(qū)別于其他他項(xiàng)目的核心心優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，大大打未來(lái)牌；通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的重新包裝和改造，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力；通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)包裝的改造，減少少不利因素的的影響；通過(guò)對(duì)于服務(wù)水平的提高，提升升項(xiàng)目的附加加值。突破困局———揚(yáng)長(zhǎng)避短，，主動(dòng)出擊；；借東風(fēng)，練內(nèi)內(nèi)功；資源整合，融融會(huì)貫通項(xiàng)目定位玫瑰園：雖大氣但孤寂寂（適合社會(huì)會(huì)頂尖圈層）），規(guī)模小、、無(wú)資源、綠化化過(guò)于規(guī)則、、地勢(shì)平坦山河水：雖莊嚴(yán)但壓抑抑，規(guī)模小、、無(wú)資源、綠綠化過(guò)密、堆堆砌感強(qiáng)，地勢(shì)勢(shì)凹陷臥龍湖國(guó)際社社區(qū)：雖與我們相似似，但不真實(shí)實(shí)、飄渺而不不真實(shí)，綠化假、、配套假、外外觀假、獨(dú)棟棟假對(duì)手的印象：：**大山大水水、自然、自自由，**的的精神就是崇崇尚自然、享受自然、自然生生活、回歸心心靈的原點(diǎn)，，生活在**可以親近自自然，可以放松自己，無(wú)拘無(wú)束，沒(méi)有一種生活活方式不可以以包容其中，，**不需要要改變目標(biāo)，，只需調(diào)整并并加快理想的的實(shí)現(xiàn)崇尚自然利利用自然享享受自然然放松自自我自然與包容：：只有自然才才具有如此包包容力，簡(jiǎn)單單不失美麗、、華貴不顯張張揚(yáng)項(xiàng)目定位**是什么？？倡導(dǎo)何種生生活方式？中國(guó)**整體體定位中國(guó)**項(xiàng)目目整體定位：：最“自然”的的山水別墅國(guó)國(guó)際度假社區(qū)區(qū)**項(xiàng)目定位位依山傍水、奢奢華配備的純純別墅社區(qū)**是中國(guó)**大規(guī)劃下下的一部份，，以別墅銷售售為核心的開(kāi)開(kāi)發(fā)模式。將中國(guó)**（湖湖西多項(xiàng)高尚尚度假配套））作為項(xiàng)目賣賣點(diǎn)“四重景觀山山地北北美小獨(dú)棟棟”定位核心，形形成差異化的的市場(chǎng)產(chǎn)品，，明確**產(chǎn)品品內(nèi)容--優(yōu)質(zhì)純山水別別墅，突破以以前講山水講講不透，講別別墅講不清的的尷尬局面?！八闹鼐坝^山山地北北美小獨(dú)獨(dú)棟”全景觀（湖景、山景景、山地庭院院、室內(nèi)置景景）山地（分布原生溝溝壑山澗2條、垂直落差差20米、橫向S型地貌、背倚倚425米高驪山主峰峰）小獨(dú)棟（面積180-300，其中260以下占88%）**項(xiàng)目定位位**產(chǎn)品定位位中高端獨(dú)聯(lián)、、雙拼別墅，，中小面積設(shè)設(shè)計(jì)，有利合合理控制價(jià)格格擴(kuò)大目標(biāo)客客戶融合精裝庭院院、超大露臺(tái)臺(tái)、挑空客廳廳等元素的整整合帶來(lái)更高高品質(zhì)生活戶戶均有特色色景觀，注重重自然景觀的的利用適當(dāng)小公建（（作為綠化的的重要部分））滿足品質(zhì)生生活的要求，增加附加值，，有效提高產(chǎn)產(chǎn)品的銷售單單價(jià)，承擔(dān)湖湖東與西岸的的價(jià)值跳躍臺(tái)臺(tái)階。產(chǎn)品描述**形象定位位山水不語(yǔ)，世世界傾聽(tīng)（秀稿及演繹繹將以附件的的形式單獨(dú)提提供）**形象定位位**形象定位位**形象定位位**形象定位位城市兩忘派**客戶定位位生活背景曾經(jīng)對(duì)財(cái)富的的大欲望者，，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向?qū)?duì)生活品位的的大欲望明白自己的成成就是多數(shù)人人的夢(mèng)寐，卻卻已經(jīng)開(kāi)始選選擇回歸隨著年齡的增增加，事業(yè)趨趨于穩(wěn)定，數(shù)數(shù)字不是財(cái)富富的唯一意義義生活的愛(ài)好開(kāi)開(kāi)始回歸本位位，一場(chǎng)兒孫孫的游戲，對(duì)對(duì)其反而更有有意義對(duì)于城市的依依賴，第一次次如此低。但但是又不想離離開(kāi)太遠(yuǎn)，因因?yàn)榻畧?chǎng)還在在**客戶洞察察與描述生活關(guān)鍵詞圈子圈子很重要。。二十年前是為為了創(chuàng)業(yè)，有有了生意圈，，看的是利用用價(jià)值。十年年前為了學(xué)品品位，有了玩玩樂(lè)圈，看的的是身價(jià)。近近些年，圈子子越來(lái)越小，，交情卻越來(lái)來(lái)越深。心態(tài)年紀(jì)越大，越越會(huì)做自己的的老師。心態(tài)態(tài)的穩(wěn)定，是是自己認(rèn)為比比財(cái)富更重要要的東西不等式越活越明白，，所謂明白，，就是知道人人生不等式的的次序。什么是最重要要的，什么是是一笑而過(guò)的的……**客戶洞察察與描述擁有財(cái)富，還還要有這樣的的心境和時(shí)間間，培養(yǎng)一種優(yōu)雅雅的嗜好，讓讓生活中充滿滿美好的事物物價(jià)值觀生活觀生活，難的不不是賺多少錢錢，難的是活活的明白，活活的有品；工作觀工作是人生的的必需品。只只因可以鍛煉煉人在舍得之之間的修養(yǎng)。。**客戶洞察察與描述脫去PRADA西服，踢掉BOSS皮鞋，做一回回赤腳大仙，，在自己的私私家花園中收收獲綠意盎然然的快樂(lè)！生活節(jié)奏日常喜好對(duì)應(yīng)媒介選擇衣穿什么不重要，舒服與場(chǎng)合為選擇對(duì)象VIP會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)食吃什么不重要，關(guān)鍵是順口，有味道和吃的感覺(jué)以及一起吃的人。營(yíng)養(yǎng)、健康為主（知名企業(yè)會(huì)所）；家庭聚會(huì)，清粥小菜．．．活動(dòng)營(yíng)銷住市中心高檔公寓，擁有多套住房、郊區(qū)別墅等高檔會(huì)所VIP會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)行寶馬汽車、商務(wù)倉(cāng)、出入各大城市CBD區(qū)域內(nèi)，出行住五星級(jí)以上酒店戶外、小眾媒體閱讀習(xí)慣兩忘境界?；蚋呱钛芯恐?如《史記》、《資治通鑒》、孔孟之學(xué)等書籍；或只看簡(jiǎn)單的漫畫讀物＼哈里波特活動(dòng)營(yíng)銷娛樂(lè)休閑愛(ài)好收藏金石字畫；交際圈相對(duì)固定，與相同檔次相同趣味的人為友；喜歡揮灑雅趣或展示其文化素養(yǎng)或卸去所有華麗外表,安靜的做一個(gè)修剪花草的園丁?；顒?dòng)營(yíng)銷投資意識(shí)擁有股票或者期權(quán)，已有較高的財(cái)富積累；對(duì)稀有或不可復(fù)制的投資較有興趣活動(dòng)營(yíng)銷**客戶營(yíng)銷銷媒介對(duì)接客戶需求產(chǎn)品價(jià)值對(duì)接區(qū)位安靜的居住，離開(kāi)城市不遠(yuǎn)，一切簡(jiǎn)單而有品質(zhì)感不是買別墅，是買自然資源。自然，是他四十歲后頓悟的最好的朋友

滬寧線上，東郊板塊，城市的養(yǎng)生場(chǎng)中山門直同新街口及滬寧線，迅捷交通網(wǎng)東郊板塊，“東富西貴”的富人聚集區(qū)

5500畝侖山湖，十萬(wàn)畝群山、森林環(huán)保，建于自然之上的原生墅。規(guī)劃回家的路，不需要張揚(yáng)，但又有歸家感覺(jué)鄰居的距離，不遠(yuǎn)不近，能談心，也能只有私密家就是自然中的一部分，所以與自然的距離，最好用腳步丈量不識(shí)寶馬，只見(jiàn)湖畔，最不張揚(yáng)的生活均質(zhì)面積規(guī)劃，營(yíng)造均質(zhì)客群疏密有間的別墅走道，親泥土，親溫情的坡地墅臨湖靜界，原生坡地，獨(dú)步院子建筑建筑，是自然的附屬品無(wú)用的大尺寸，私密有間的格局，值得玩味的空間設(shè)計(jì)，才是別墅的真味道自然樸實(shí)，保留自然景觀的品質(zhì)別墅景觀●再好的人工景觀，都不如最拙樸的生態(tài)景色●景觀不突兀，最自然的手法才是最好的靜界●MIX設(shè)計(jì)，無(wú)集中景觀，模糊交通步道與景觀到的區(qū)分，兩者融合，師法自然原生戶型人性的生活尺度，私密有間的格局，值得玩味的空間設(shè)計(jì)，內(nèi)藏精致，才是別墅的真味道融入自然的花園、露臺(tái)是別墅最大的個(gè)性坡地別墅，陽(yáng)光坡地上的院落生活●180-250平米，薄板別墅，最親自然的生活尺度●大尺度戶外空間，自然對(duì)人性生活的最大饋贈(zèng)●雙車庫(kù)，坡地原墅，山間臻品靜界品牌●成就越大，圈子越小。只和最好的老友交心，只在最細(xì)節(jié)感的房子里安家●不斷進(jìn)取追求細(xì)節(jié)的品牌開(kāi)發(fā)商前期客戶分析析前期客戶情況況09年4月-12月來(lái)訪客戶共共435組前期客戶情況況09年4月-12月來(lái)訪客戶共共435組前期客戶情況況09年4月-12月來(lái)訪客戶共共435組前期客戶情況況09年4月-12月成交客戶共共31組65%16%13%6%前期客戶情況況09年4月-12月成交客戶共共31組81**二期客戶的描描述，在極大程度度上與前期相似●年齡30-59歲●南京地區(qū)為主●私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)業(yè)高管、政府官員員●主要依靠口播、、報(bào)紙等傳播途徑徑物業(yè)建議

建議單棟面積建議體量雙拼160-180平米40%獨(dú)聯(lián)200平米左右40%獨(dú)聯(lián)250-30020%項(xiàng)目指標(biāo)分解項(xiàng)目可用容積率0.4，最大總建26666.67平方米。從戶型及容積率的的關(guān)系，純獨(dú)聯(lián)別別墅難以做到200以下戶型，同時(shí)容容積率用足，因此此建議200以下戶型以雙拼的的形式出現(xiàn)。物業(yè)建議物業(yè)建議規(guī)劃86棟172套雙拼設(shè)計(jì)初稿物業(yè)規(guī)劃景觀利用建筑規(guī)劃庭院物業(yè)建議建筑規(guī)劃規(guī)劃布局●避免大公共空間間，浪費(fèi)私有庭院院面積，應(yīng)考慮小小公共空間，適當(dāng)當(dāng)調(diào)整二期現(xiàn)布局局●調(diào)整北、南頂端端道路，向南、東東蜿蜒，保證可視視景觀最佳●東西軸房屋布局局，不得連續(xù)錯(cuò)開(kāi)開(kāi)，要保證湖景視視線●東南頂部可考慮慮3層設(shè)計(jì)，充分利用用景觀[案例1：華僑城天麓別墅墅]從景觀均好性、層層次構(gòu)成、入戶人人性化設(shè)計(jì)及施工工難度等因素考慮慮，最佳的規(guī)劃方方式即采用類似東東籬一期的層級(jí)設(shè)設(shè)計(jì)，其中道路盡盡量沿等高線設(shè)置置[案例1：華僑城天麓別墅墅]適當(dāng)減少土方開(kāi)挖挖體量，將道路設(shè)設(shè)置在山地緩坡地地帶，采用退讓設(shè)設(shè)計(jì)贈(zèng)送露臺(tái)，減減少暗房是本項(xiàng)目目合適的設(shè)計(jì)方式式。能給客戶帶來(lái)來(lái)更強(qiáng)的舒適度及及尺度感。私家花園建筑規(guī)劃外立面●地中海風(fēng)格，但外外觀高低層次感強(qiáng)強(qiáng)烈●考慮設(shè)置回廊，強(qiáng)強(qiáng)化陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)木質(zhì)質(zhì)，增加穩(wěn)重感●用材考究全框架設(shè)設(shè)計(jì)，利于客戶調(diào)調(diào)整●色調(diào)沉穩(wěn)，以深灰灰色、褐色為主調(diào)調(diào)（透視示意圖）HOUSE與TOWNHOUSE產(chǎn)品的改良型，兼兼具TOWNHOUSE的經(jīng)濟(jì)性和HOUSE獨(dú)門獨(dú)院、大面積積花園等諸多優(yōu)勢(shì)勢(shì)。產(chǎn)品創(chuàng)新——“精致別院”小獨(dú)棟棟別墅引領(lǐng)市場(chǎng)“前院－中庭－后院院”的連續(xù)空間，，創(chuàng)造了內(nèi)院中庭庭的秘密生活休閑閑空間。將車庫(kù)降降入半地下，創(chuàng)造造出“錯(cuò)半層”的的挑高空間給人一一不同的空間感受受。160-280m2緊湊戶型，挑戰(zhàn)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)值值！產(chǎn)品創(chuàng)新——“精致別院”小獨(dú)棟棟別墅引領(lǐng)市場(chǎng)物業(yè)規(guī)劃景觀利用建筑規(guī)劃庭院景觀利用1、自然景觀充分享用山景、湖湖景、山澗景觀的的原則，細(xì)化每套套房屋，使得價(jià)值值最大化景觀利用2、置景理念對(duì)于餐廳、客廳、、主臥，要有置景景理念景觀利用3、道路綠化景觀需有一定的沿路綠綠化景觀帶，近端端路不小于1米，次干道1.5-2米景觀利用4、組團(tuán)景觀組團(tuán)內(nèi)小區(qū)域圍合合可選用相同樹種種置室景或路景、、中心景觀（如櫻櫻花、桂花、竹、、果樹等）物業(yè)規(guī)劃景觀利用建筑規(guī)劃庭院多層次的景觀處理理，走入其中別有有一番情趣，毫無(wú)無(wú)擁擠感[案例2：萬(wàn)科藍(lán)山圍合式式院落]富于變化的拼接處處理，使立面變得得多層次，沒(méi)有視視覺(jué)疲勞[案例2：萬(wàn)科藍(lán)山圍合院院落]院落式圍合，使領(lǐng)領(lǐng)地感私密性非常常強(qiáng)烈[案例2：萬(wàn)科藍(lán)山院落式式圍合]庭院規(guī)劃布局建議議●立體設(shè)計(jì)，充分分利用地貌，避免免平地綠化的套路用于坡地●私密空間綠化圍圍合要1.2米以上，保證私密密●避免樹木濫種，，仔細(xì)考慮客戶的的實(shí)際使用來(lái)布局庭院，巧用石石、花、亭、凳、、泉、架●主要使用的局部部庭院要工整方正正，面積最好不小于150平米產(chǎn)品細(xì)節(jié)創(chuàng)新，內(nèi)內(nèi)外兼修大面寬/客廳挑空/大露臺(tái)/私家花園/豪華主臥等=》演繹獨(dú)棟別墅的生生活方式產(chǎn)品1、房屋分布宜居邊邊排列，利于一側(cè)側(cè)庭院的工整戶型：產(chǎn)品戶型：2、異型窗、大面積積落地窗設(shè)計(jì)，添添加室內(nèi)變化產(chǎn)品3、功能間相互借助助視線，避免分散散排布戶型：產(chǎn)品5、避免下沉臥室的的出現(xiàn)，沒(méi)人需要要戶型：[底拼]二或三層設(shè)計(jì)，，底層作為車庫(kù)庫(kù)連接，上層獨(dú)獨(dú)立分開(kāi)，同時(shí)時(shí)形成臺(tái)地景觀觀效果，可以結(jié)結(jié)合坡地效果設(shè)設(shè)計(jì)1F可作為停車庫(kù)2F2F3F3F建筑產(chǎn)品建議[底拼]三層設(shè)計(jì)，底層層作為車庫(kù)連接接，上層獨(dú)立分分開(kāi)，同時(shí)形成成臺(tái)地景觀效果果，可以結(jié)合坡坡地效果設(shè)計(jì)地下一層地上二層地上一層10-14米大面寬下沉式庭院水印長(zhǎng)灘2N戶型納帕溪谷SA戶型16m2項(xiàng)目名稱下沉式庭院面積(m2)龍灣別墅A-1戶型20龍灣別墅A-3戶型28龍灣別墅A-5戶型31納帕溪谷SA戶型16納帕溪谷SF戶型24溫哥華森林A2-C戶型17溫哥華森林b3-P戶型26水印長(zhǎng)灘2N戶型22水印長(zhǎng)灘2SA戶型31下沉式庭院通常常為側(cè)院下沉，，下沉面積20-30平方米。結(jié)合本本項(xiàng)目產(chǎn)品定位位，下沉式庭院院面積在20-30平方米間，即可可實(shí)現(xiàn)庭院效果果；設(shè)計(jì)中需協(xié)調(diào)下下沉式庭院院墻墻與臨院關(guān)系增加土方工程量量日常使用成本略略高，需要配備備水泵示例半地下空間的贈(zèng)送面積，形形成多功能娛樂(lè)樂(lè)空間，體現(xiàn)別別墅生活12-14米大面寬設(shè)計(jì)，客廳門廳廳餐廳一體化以以及客廳兩層挑挑空體現(xiàn)大空間間感三層豪華主臥設(shè)設(shè)計(jì)：大臥室+書房+獨(dú)立衣帽間+大衛(wèi)生間+大露臺(tái)側(cè)院系統(tǒng)的創(chuàng)新新，形成大面寬寬的獨(dú)棟化效果小面寬別墅的多多維花園設(shè)計(jì)追求花園的絕對(duì)震撼，并并利用車庫(kù)形成成雙拼獨(dú)棟化客廳挑空小獨(dú)棟別墅客廳廳面積有限，客客廳局部挑空后后能明顯提高客客廳的開(kāi)敞度。。項(xiàng)目名稱客廳挑空面積(m2)納帕溪谷SA戶型20納帕溪谷SF戶型17優(yōu)山美地b1戶型22龍灣別墅A-5戶型31溫哥華森林b3-T戶型19溫哥華森林b3-P戶型29碧水莊園b2戶型35示例利用側(cè)院，采用用大型下沉，形形成雙首層雙首層雙首層+大露臺(tái)大坡差地勢(shì)/大挑高架空層別別墅--充分利用地勢(shì)坡坡差，以大挑高高架空層手法保保留坡地，并以以室內(nèi)電梯建立立起縱向聯(lián)系，，從而使別墅私私人領(lǐng)地也能擁?yè)碛衅碌?，豐富富了室內(nèi)地貌，，別墅宛若嵌在在山體之中[利用臺(tái)地做出6米挑空空間]不同的回家方式式，使一切變得得情趣盎然[案例2：萬(wàn)科藍(lán)山]根據(jù)地形可少部部分設(shè)計(jì)：地下下/半地下空間地上面積在200平米左右的小獨(dú)獨(dú)棟別墅主要功功能空間面積建建議首層、地下室分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳5100客廳、餐廳、家庭廳70公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15地下室家庭影院20-3090-100多功能廳20設(shè)備間10洗衣房/儲(chǔ)藏10車庫(kù)20工人房(包括衛(wèi)生間）10示例分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5地上面積在200平米左右的小獨(dú)獨(dú)棟別墅主要功功能空間面積建建議二層示例地上面積在250平米左右的小獨(dú)獨(dú)棟別墅主要功功能空間面積建建議首層、地下室分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳5160客廳60餐廳30家庭廳30公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15次臥室15地下室家庭影院20-3090-100多功能廳20設(shè)備間10洗衣房/儲(chǔ)藏10車庫(kù)20工人房(包括衛(wèi)生間）10示例分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5地上面積在250平米左右的小獨(dú)獨(dú)棟別墅主要功功能空間面積建建議二層示例

建議單棟面積附加值花園面積地下室面積露臺(tái)面積挑空部分上空面積集中花園面積其他面積合計(jì)雙拼160-18015015030070-8015-25-獨(dú)聯(lián)200-22020020040085-10020-3030-35獨(dú)聯(lián)250-30025025050090-10020-3530-40總計(jì)

產(chǎn)品面積及附加加值數(shù)據(jù)說(shuō)明：以上數(shù)據(jù)據(jù)為建議數(shù)據(jù)，，實(shí)際按地形、、指標(biāo)可適當(dāng)進(jìn)進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)代低調(diào)奢華波希米亞風(fēng)之暗暗香浮動(dòng)英式鄉(xiāng)村田園風(fēng)格樣板房風(fēng)格示意意前期營(yíng)銷回顧項(xiàng)目策略制定前前提--前期營(yíng)銷分析策略的形成是基基于項(xiàng)目理想狀狀態(tài)下的開(kāi)發(fā)情情況。對(duì)于**承前啟下的項(xiàng)項(xiàng)目占位而言，，需要針對(duì)**前期營(yíng)銷過(guò)程程中遇到的問(wèn)題題，分類進(jìn)行分分析，以期從中中找出不足及可可提升的空間，，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值。1、形象推廣2、產(chǎn)品展示3、現(xiàn)場(chǎng)展示4、客戶維護(hù)5、配套服務(wù)6、產(chǎn)品附加值前期營(yíng)銷分析-形象推廣在高端規(guī)劃配套無(wú)法充分演繹的情況下，主打環(huán)境符合項(xiàng)目?jī)r(jià)值釋放的需要。對(duì)比**銷售前前的現(xiàn)場(chǎng)情景及及持銷期項(xiàng)目展展示（4方面）的變化，，發(fā)現(xiàn)僅**現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展示有一定定良性提升，樣樣板房、售樓處處基本無(wú)變化，，小區(qū)內(nèi)（道路路、綠化）展示示嚴(yán)重不足；原展示計(jì)劃：2009年7-8月完成道路改造造及景觀路；2009年10月1日前完成大門改改造。前期營(yíng)銷分析-現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房、售樓處處、小區(qū)內(nèi)（道路、、綠化）、**現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示沒(méi)有明顯提升，沒(méi)有達(dá)到前期營(yíng)銷目標(biāo)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)展示的要求。大打折扣——進(jìn)度無(wú)法配合營(yíng)營(yíng)銷策略；前期營(yíng)銷分析-產(chǎn)品展示前期營(yíng)銷分析-客戶維護(hù)他已經(jīng)促成幾位位圈層客戶購(gòu)買買**別墅；他經(jīng)常帶圈層朋朋友到他位于中中國(guó)**的別墅墅參觀；他非常認(rèn)同中國(guó)國(guó)**的環(huán)境；；---他是我們的優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶對(duì)于房屋質(zhì)量，，他不是非常滿滿意，但覺(jué)得有有錢改造就好；；他不滿意別墅維維護(hù)服務(wù)（維修修、是否能改造造車庫(kù)）及溝通通時(shí)間；---其實(shí)我們還有不不足的地方他愿意花錢，讓讓開(kāi)發(fā)商幫他維維修房屋。他們們希望有人能幫幫他們解決瑣碎碎的問(wèn)題。---其實(shí)我們?cè)诜?wù)務(wù)方面還有待提提高成交客戶訪談1：中國(guó)**E08：張總重點(diǎn)圈層不可怠慢——注重圈層消費(fèi)是未來(lái)別墅營(yíng)銷的重點(diǎn)工作。從別墅發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)看，服務(wù)是未未來(lái)別墅開(kāi)發(fā)的的核心內(nèi)容。本項(xiàng)目湖東部分分規(guī)劃有大量的的配套設(shè)施，但但除漁莊外，基本處于展示階階段，而非感受受階段。前期營(yíng)銷分析-配套服務(wù)感受式展示是當(dāng)前較為先進(jìn)，展示配套、服務(wù)的方式。營(yíng)銷策略項(xiàng)目展示價(jià)格策略推廣策略價(jià)格策略差價(jià)原則：開(kāi)發(fā)周期間拉開(kāi)開(kāi)差價(jià)，周期內(nèi)內(nèi)拉開(kāi)差價(jià)，大大小戶型拉開(kāi)差價(jià)、優(yōu)劣房房源拉開(kāi)差價(jià)、、景觀、非景觀觀房拉開(kāi)差價(jià)去化原則：去化速度與回款款要求、上門情情況、市場(chǎng)情況況、開(kāi)發(fā)進(jìn)度制定上下均均可游動(dòng)的價(jià)格格促銷原則：兼顧關(guān)系戶、先先行購(gòu)買客戶、、持續(xù)來(lái)訪意向向客戶掌握力度與掌握握方式客戶積累原則：：利益驅(qū)使、活動(dòng)動(dòng)引導(dǎo)、廣告投投放139140人員與服務(wù)展示示建議服裝的提檔與統(tǒng)統(tǒng)一門衛(wèi)服裝與售樓樓部安保人員服服裝、客戶茶水水房屋人員服裝裝接待語(yǔ)言的規(guī)范范客戶進(jìn)入小區(qū)大大門、客戶車輛輛引導(dǎo)、茶水服服務(wù)接待動(dòng)作的規(guī)范范客戶進(jìn)門問(wèn)候、、車輛引導(dǎo)、茶茶水服務(wù)、樣板板間房屋等各服服務(wù)的內(nèi)含與動(dòng)動(dòng)作規(guī)范招待茶點(diǎn)的提升升茶具、茶點(diǎn)、茶茶水的升級(jí)項(xiàng)目展示售樓部?jī)?nèi)部包裝裝建議售樓部功能劃分分明晰目前售樓部整體體缺少銷售氛圍圍，形象展示區(qū)區(qū)、模型區(qū)、接接待區(qū)、洽談區(qū)區(qū)等功能區(qū)需更更加強(qiáng)化與明晰晰。展示板畫面調(diào)性性與項(xiàng)目檔次匹匹配目前售樓處內(nèi)部部項(xiàng)目展示畫面面內(nèi)容簡(jiǎn)單空洞洞，畫面效缺少少震撼效果和吸吸引力，很難抓抓住客戶的眼球球，需設(shè)計(jì)制作作與項(xiàng)目檔次相相匹配的展示物物料。沙盤、戶型模型型等重要銷售道道具的到位沙盤、戶型模型型是重要的銷售售道具和項(xiàng)目展展示物料，目前前項(xiàng)目沙盤和產(chǎn)產(chǎn)品模型制作粗粗糙、缺乏檔次次。售樓處內(nèi)部裝潢潢的優(yōu)化改造，，檔次的提升目前售樓處已使使用多年，其設(shè)設(shè)計(jì)和展示物品品都顯得過(guò)時(shí)與與陳舊，鑒于目目前售樓處還需需使用很長(zhǎng)一段段時(shí)間，需對(duì)目目前售樓處內(nèi)部部裝潢進(jìn)行優(yōu)化化改造，提升檔檔次。項(xiàng)目展示141售樓部外部展示示建議精神堡壘/道旗6米以上的精神堡堡壘既有氣勢(shì)又又很醒目，道旗旗對(duì)營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氣氛和引導(dǎo)客戶戶進(jìn)入售樓部起起著重要作用，，需增加現(xiàn)場(chǎng)外外部道旗數(shù)量與與密度?；ɑ懿贾?*即將迎接美美麗的春天，在在現(xiàn)場(chǎng)外部布置置多種數(shù)量盆栽栽花卉既能提升升項(xiàng)目形象又能能營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛氛；建議售樓部部，尤其是售樓樓部碼頭臺(tái)階要要花卉大面積鋪鋪裝。門前花壇調(diào)整為特色花卉卉或植物,可以是夏季花卉卉為主導(dǎo)（紅杏杏、劍蘭等高株株草花亦可）或或秋季植物（高高粱、當(dāng)年結(jié)果果的低枝果樹等等。綠化修剪工整、疏密合理、地面起伏均勻。。項(xiàng)目展示142帶看展示建議帶看點(diǎn)的建設(shè)與與改善目前在建項(xiàng)目可可列為帶看點(diǎn)，，在加快工程進(jìn)進(jìn)度的同時(shí)增加加帶看點(diǎn)的工地地圍擋廣告、公公示牌和各類引引導(dǎo)牌。東籬半山平臺(tái)建建設(shè)二期觀山平臺(tái)的的建設(shè)一期、二期連接接松林回路的開(kāi)開(kāi)通二期或一期展示示區(qū)的建設(shè)湖西帶看點(diǎn)的建建設(shè)項(xiàng)目展示143景點(diǎn)作用：可以在制高點(diǎn)感感受山、湖景色色的沖擊，也是是唯一具有高處處觀景震撼之地地，并可鳥瞰全全景，便于介紹紹。平臺(tái)材料要求：：用經(jīng)過(guò)防腐處處理的光潔原木木搭建擺放要求：1張條形木椅建議鋪設(shè)面積：：5*15M。提升措施：需確確認(rèn)風(fēng)格，再行行實(shí)施，可建中中式或美式的田田園風(fēng)格平臺(tái)地面鋪裝欄桿處理山體綠化增設(shè)座椅、遮陽(yáng)陽(yáng)大區(qū)景點(diǎn)說(shuō)明銘銘牌景點(diǎn)說(shuō)明銘牌示意東籬二期半山觀觀湖平臺(tái)：項(xiàng)目展示**有山有水，，其中以水給人人印象最深，**二期登高觀觀景平臺(tái)的建立立，可以讓人感感受山水、原生生山澗的魅力，，建議通過(guò)景觀觀改造，成為項(xiàng)項(xiàng)目亮點(diǎn)景觀之之一。具體措施：修建建木質(zhì)觀景平臺(tái)臺(tái)。**二期總平圖圖介紹銘牌二期觀景平臺(tái)：：項(xiàng)目展示**登山步道建議由**組團(tuán)團(tuán)東南側(cè)修建一一條登山步道，，將半山腰修建建的半山觀湖平平臺(tái)或半坡山澗澗平臺(tái)連接起來(lái)來(lái)。登山步道材料要要求：水泥、石石頭或青石板、、木質(zhì)等**登山步道：：項(xiàng)目展示一期、二期連接接松林回路的開(kāi)開(kāi)通：**竹林包裝示意沿**建筑紅線線，以圖示石頭頭及茅草籬笆的的方式形成一條條竹林旁的步行行道?；h笆設(shè)計(jì)要求：：底部用石頭壘壘砌寬40公分、高40公分的底座，底底座內(nèi)預(yù)埋可插插木樁的水泥磚磚塊。用茅草及及竹子編織1米高籬笆，用木木樁或竹竿固定定于底座上。地面處理：寬僅僅50公分的鵝卵石路路面（水泥固定定）。設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)：：沖溝上用防腐腐處理后的光潔潔原木搭建結(jié)實(shí)實(shí)、簡(jiǎn)潔的木橋橋?？缍仍?米以內(nèi)，寬度在在1米以內(nèi)。項(xiàng)目展示147湖西帶看點(diǎn)的建建設(shè)：3萬(wàn)方中心景觀區(qū)區(qū)、C島松林道路、體體育公園、A島樣板區(qū)項(xiàng)目展示148樣板展示區(qū)的建建設(shè)：項(xiàng)目展示149帶看工具與人員員的保證保障帶看點(diǎn)與之之相對(duì)應(yīng)的帶看看工具如：游艇艇、電瓶車等。。道路兩側(cè)指引牌牌更換出新帶看展示建議項(xiàng)目展示150151帶看動(dòng)線建議項(xiàng)目展示松間小道體育公園樣板區(qū)2湖西1東籬半山平臺(tái)售樓部3樣板房4**半山平臺(tái)5侖山漁莊產(chǎn)品展示建議帶看兩側(cè)房屋的的外觀改善在帶看過(guò)程中，，路邊兩側(cè)的房房屋將成為帶看看的一部分，因因此，改善兩側(cè)側(cè)房屋的外立面面觀及園林綠化化顯得非常必要要。按期進(jìn)行道路施施工與綠化可以以基本解決問(wèn)題題利用植樹共建家家園等活動(dòng)細(xì)化化進(jìn)行兩側(cè)外立立面、綠化不足足的問(wèn)題**一期外立面面與景觀展示**一期房源作作為交付后的直直觀產(chǎn)品展示，，其形象直接影影響客戶的購(gòu)買買預(yù)期。加快一期外立面面、綠化的施工工優(yōu)先對(duì)迎**入入口景觀房外立立面與綠化的建建設(shè)二期樣板間考慮二期受市場(chǎng)場(chǎng)影響，可能會(huì)會(huì)對(duì)銷售增加難難度，主要對(duì)A、B戶型考慮各拿1套裝潢成樣板間間展示以促進(jìn)銷銷售二期展示區(qū)展示區(qū)適用體量量較大、開(kāi)發(fā)周周期超過(guò)一年的的組團(tuán)項(xiàng)目，有有利于刺激客戶戶購(gòu)買項(xiàng)目展示152由于配套建設(shè)是是個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，，而房產(chǎn)銷售往往往是銷售產(chǎn)品品背后的配套和和服務(wù)，因此，，提前展示，尤尤其在項(xiàng)目建設(shè)設(shè)地點(diǎn)展示，可可大大增強(qiáng)客戶戶對(duì)項(xiàng)目前景的的預(yù)期，加強(qiáng)購(gòu)購(gòu)買信心。多渠道展示，提提高客戶對(duì)配套套獲知的途徑：：現(xiàn)場(chǎng)大牌與圍墻墻展示售樓部?jī)?nèi)用沖擊擊力的畫面展示示帶看過(guò)程增加配配套點(diǎn)帶看建設(shè)設(shè)現(xiàn)場(chǎng)展示建議議明細(xì)：20畝商業(yè)街：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)先行圍墻建設(shè)設(shè)并進(jìn)行墻體包包裝展示，同時(shí)時(shí)樹立商業(yè)街大大牌侖山漁莊、便利利店、將服務(wù)展展示與帶看道路路兩側(cè)，加強(qiáng)客客戶印象。湖西樣板、酒店店、體育公園、、中心綠地（含含）碼頭等，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)大牌與售樓樓處、**二期期途徑點(diǎn)（樣板板間或二期觀景景平臺(tái)）展示。。配套展示建議項(xiàng)目展示153根據(jù)項(xiàng)目所處的的地域及項(xiàng)目的的各項(xiàng)特質(zhì)，來(lái)來(lái)挖掘項(xiàng)目的核核心理念，再通通過(guò)有針對(duì)性的的廣告及市場(chǎng)推推廣，將之打造造成“南京東郊首個(gè)坐坐享山水、配備備頂級(jí)度假資源源的純別墅社區(qū)區(qū)”的高尚住宅形形象。以“南京SECONDHOME式生活藍(lán)本”為項(xiàng)目的概念念和推廣核心，，貫徹于整個(gè)營(yíng)營(yíng)銷推廣系統(tǒng)，，在每一個(gè)可能能與消費(fèi)者接觸觸的點(diǎn)上，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)品牌形象的有有效傳播，并力力爭(zhēng)打動(dòng)項(xiàng)目的的目標(biāo)消費(fèi)群體體，影響并帶動(dòng)動(dòng)潛在的消費(fèi)群群體。對(duì)于項(xiàng)目的推廣廣，我們將利用用**公司的所所有資源，以概概念營(yíng)銷、情景景營(yíng)銷及事件營(yíng)營(yíng)銷結(jié)合平面媒媒體，通過(guò)制造造事件來(lái)吸引目目標(biāo)客戶的目光光，提升項(xiàng)目的的知名度和美譽(yù)譽(yù)度。營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思思路營(yíng)銷策略策動(dòng)“贏”銷在項(xiàng)目的操作過(guò)過(guò)程中，在項(xiàng)目目廣告?zhèn)鞑サ耐瑫r(shí)，把注意力力放到“南京唯一”、“SECONDHOME生活”的營(yíng)銷事件的的策動(dòng)和利用上上來(lái)，通過(guò)這些些事件在推廣傳傳播，激起目標(biāo)標(biāo)客戶的熱情，，贏得公眾對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的關(guān)注和認(rèn)認(rèn)可。在項(xiàng)目的營(yíng)銷推推廣上，設(shè)定四四個(gè)大的主題，，即概念營(yíng)銷、、情景營(yíng)銷、活活動(dòng)營(yíng)銷和事件件營(yíng)銷。根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度度進(jìn)行統(tǒng)籌安排排，四者環(huán)環(huán)相相扣，互相配合合，輔以傳統(tǒng)媒媒體支持，形成成影響全城的口口碑傳播。（各各項(xiàng)事件營(yíng)銷將將在后期銷售過(guò)過(guò)程中結(jié)合實(shí)際際情況以專案的的形式提出）營(yíng)銷推廣策略形象推廣：核心心價(jià)值方向明確確——**最美及豐富富高尚的配套是是項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)勢(shì)；產(chǎn)品展示：品質(zhì)質(zhì)有限——由于各種原因，，當(dāng)前產(chǎn)品已經(jīng)經(jīng)成為項(xiàng)目提升升的瓶頸；現(xiàn)場(chǎng)展示：大打打折扣——進(jìn)度無(wú)法配合營(yíng)營(yíng)銷策略；客戶維護(hù)：重點(diǎn)點(diǎn)圈層不可怠慢慢——以張總為代表的的圈層消費(fèi)是未未來(lái)別墅客戶消消費(fèi)的重要形態(tài)態(tài)；配套服務(wù)：可用用配套有限——服務(wù)是未來(lái)別墅墅開(kāi)發(fā)的核心內(nèi)內(nèi)容。產(chǎn)品附加值：有有限——現(xiàn)有產(chǎn)品在附加加值上的突破非非常有限，同時(shí)時(shí)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)方面面（庭院）的缺缺失，對(duì)銷售造造成了較大的抗抗性。前期營(yíng)銷總結(jié)營(yíng)銷策略隨著經(jīng)濟(jì)的快速速發(fā)展和周邊房房?jī)r(jià)的迅速提高高，句容的區(qū)位位及房地產(chǎn)價(jià)格格“低畦”效應(yīng)應(yīng)日趨明顯。從從2006年起，外來(lái)投資資置業(yè)人數(shù)正不不斷上升，有置置業(yè)群體包括南南京、鎮(zhèn)江、上上海等地，其中中來(lái)自南京的購(gòu)購(gòu)房群體所占的的比例最大。利用南京的各類類推廣媒體和手手段（如南京報(bào)報(bào)紙的樓市專欄欄、網(wǎng)絡(luò)等），，在南京進(jìn)行推推廣，關(guān)注并抓抓住南京的客戶戶，便成為項(xiàng)目目營(yíng)銷推廣的另另一側(cè)重點(diǎn)。公關(guān)炒作類事件取勢(shì)類活動(dòng)體驗(yàn)類營(yíng)銷活動(dòng)度假配套別墅一一號(hào)作品打品牌樹形象象筑高度中國(guó)**登高節(jié)節(jié)絕佳山水資源山水無(wú)語(yǔ)，品質(zhì)質(zhì)再加優(yōu)規(guī)劃靜空空間營(yíng)銷推廣核心--活動(dòng)營(yíng)銷從目標(biāo)客戶的媒媒介對(duì)接看，活活動(dòng)營(yíng)銷承擔(dān)了了項(xiàng)目最佳的推推廣方式?；顒?dòng)目的：聯(lián)合業(yè)內(nèi)媒體,舉辦新聞發(fā)布會(huì)會(huì),引發(fā)報(bào)導(dǎo)。切入方式:以中國(guó)**開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)南京首個(gè)以頂頂級(jí)度假設(shè)施及及絕佳山水資源源為配套的純別別墅社區(qū)為事件件點(diǎn),尊重當(dāng)?shù)匾?guī)劃,倡導(dǎo)別墅度假居居住開(kāi)發(fā),軟規(guī)劃,確立整個(gè)南京樓樓市的新標(biāo)桿。。參加人員：南京規(guī)劃委員會(huì)會(huì)相關(guān)人士，東東南大學(xué)城市與與環(huán)境學(xué)教授，，南京城市規(guī)劃資源管理局局，規(guī)劃設(shè)計(jì)院院。主辦方：江蘇侖山湖地產(chǎn)產(chǎn)、揚(yáng)子晚報(bào)（（待定）承辦方：中國(guó)**媒體配合：金陵晚報(bào)、現(xiàn)代代快報(bào)、揚(yáng)子晚晚報(bào)、HOUSE365、搜房網(wǎng)、南京京晨報(bào)、南京日日?qǐng)?bào)等SECONDHOME—?jiǎng)e墅度假式配套套舉辦日期：形象象訴求期暨業(yè)內(nèi)新聞發(fā)布布會(huì)公關(guān)炒作活動(dòng)目的：取勢(shì)立名,體現(xiàn)中國(guó)**品品牌及項(xiàng)目品牌牌高度切入方式：品牌倡議,在**大橋下橋橋口樹立一塊雕雕塑,可直接向社會(huì)公公告,由設(shè)計(jì)學(xué)院學(xué)生生為主,舉辦雕塑設(shè)計(jì)大大賽三個(gè)節(jié)點(diǎn):活動(dòng)前炒作，活活動(dòng)中跟隨報(bào)道道,落成后用于開(kāi)盤盤活動(dòng)亮相,捐獻(xiàn)給句容政府府。主辦方：句容市政府協(xié)辦方:江蘇侖山湖集團(tuán)團(tuán)媒體配合:金陵晚報(bào)、現(xiàn)代代快報(bào)、揚(yáng)子晚晚報(bào)、HOUSE365、搜房網(wǎng)、南京京晨報(bào)、南京日日?qǐng)?bào)等中國(guó)**杯“山水無(wú)語(yǔ)世界傾聽(tīng)”舉辦日期：客戶戶積累期地標(biāo)雕塑塑設(shè)計(jì)事件取勢(shì)勢(shì)針對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶的的生活元元素，與與相關(guān)商商家和組組織聯(lián)合合行動(dòng)，，互利雙雙贏。舉辦日期期：公開(kāi)開(kāi)強(qiáng)銷期期音樂(lè)系列列——山水不語(yǔ)語(yǔ)，天籟籟！活動(dòng)體驗(yàn)驗(yàn)類中國(guó)**魅力之之旅名車系列列活動(dòng)——山水不語(yǔ)語(yǔ)，生活活之旅活動(dòng)體驗(yàn)驗(yàn)合縱連橫橫最精準(zhǔn)的的活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷針對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶的的生活元元素，與與相關(guān)商商家和組組織聯(lián)合合行動(dòng)，，互利雙雙贏。居住與自然師法自然，再造乾坤生活與交流人道無(wú)為，休憩安性健康與生態(tài)相土嘗水，象天法地物質(zhì)與精神物諧其趣，人樂(lè)其天活動(dòng)體驗(yàn)驗(yàn)名車-中國(guó)**魅力之之旅活動(dòng)目的的：結(jié)合合知名品品牌，強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合，互享享雙方資資源。活動(dòng)主題題：車影影魅動(dòng)，，天籟之之旅運(yùn)作策略略：通過(guò)過(guò)某款車車型新品品上市這這一時(shí)機(jī)機(jī)，聯(lián)合合舉辦試試駕活動(dòng)動(dòng)；并在在露天搭設(shè)設(shè)大屏幕幕——播放舒緩緩疲勞的的輕音樂(lè)樂(lè)。名