某上市地產(chǎn)集團(tuán)年度冬季練兵講稿

北京**03年度冬季練兵講稿

1、跨地區(qū)經(jīng)營的房地產(chǎn)集團(tuán)

工程管理模式

2、04年工作任務(wù)及工程口要求

**專業(yè)集成之流流程圖時(shí)間進(jìn)程總流程圖三、房地產(chǎn)開發(fā)各各階段工工程管理的的任務(wù)一）、投資決策階階段二）、規(guī)劃設(shè)計(jì)階階段三）、施工準(zhǔn)備階階段四）、施工階段五）、保修階段1、現(xiàn)場踏勘，收收集有關(guān)水文、地地質(zhì)、配套以及周周邊建筑、社會(huì)環(huán)環(huán)境等資料；2、根據(jù)開發(fā)市場場定位等，協(xié)助估估算工程造價(jià)；3、協(xié)助提出分階階段開發(fā)方案，提提出工程建設(shè)計(jì)劃劃，編制總控制進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃。一）、投資決策階階段1、參與勘察、設(shè)設(shè)計(jì)、監(jiān)理等選擇擇，協(xié)助簽定合同同并督促實(shí)施（進(jìn)進(jìn)度、結(jié)果）；2、協(xié)助提出設(shè)計(jì)計(jì)要求（設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書），參與評(píng)選選設(shè)計(jì)方案；3、協(xié)助編制出圖圖計(jì)劃；4、督促設(shè)計(jì)單位位限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化化設(shè)計(jì)（含鋼量、、砼含量）；二）、規(guī)劃設(shè)計(jì)階階段5、審核設(shè)計(jì)是否否符合規(guī)范以及國國家規(guī)定的具體要要求；6、審核設(shè)計(jì)是否否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要要點(diǎn)、使用功能；；7、審核設(shè)備等選選型的合理性；8、審核設(shè)計(jì)方案案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)的合理性；例如如：樁基選型、基基坑支護(hù)方案的選選擇。9、協(xié)助編制報(bào)板板報(bào)樣計(jì)劃；10、協(xié)助辦理報(bào)報(bào)建手續(xù)。1、組建項(xiàng)目部班班子；2、建立招標(biāo)制度度，合格供應(yīng)商及及合格承建商名冊冊、黑名單；3、審核圖紙，制制訂招標(biāo)方案，編編制工程招標(biāo)計(jì)劃劃;例如：招標(biāo)方案：：分區(qū)、招標(biāo)形式式、合同形式、甲甲定及甲供范圍；；策略迭代招標(biāo)法法。4、審核施工圖預(yù)預(yù)算；三）、施工準(zhǔn)備階階段5、組織資格預(yù)審審、確定投標(biāo)單位位；6、招標(biāo)：編制與與發(fā)送招標(biāo)文件，，組織評(píng)審?fù)稑?biāo)書書（含技術(shù)標(biāo)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)標(biāo)），定標(biāo)；；7、編制物資采購購計(jì)劃；8、簽訂有關(guān)合同同：標(biāo)準(zhǔn)合同；9、辦理各項(xiàng)手續(xù)續(xù)（招標(biāo)、報(bào)建））。2、現(xiàn)場勘探報(bào)告，，開工前七通一平平及準(zhǔn)備工作；3、確認(rèn)承建商選擇擇的分包商；4、組織施工圖紙會(huì)會(huì)審（內(nèi)部會(huì)審、、預(yù)審）；1、開工報(bào)告、辦理理開工手續(xù)；四）、施工階階段6、督促檢查設(shè)設(shè)計(jì)、施工、、監(jiān)理等各方方執(zhí)行合同、、規(guī)范以及技技術(shù)方案；7、材料、設(shè)備備的檢查驗(yàn)收收，建立臺(tái)帳帳；8、組織分項(xiàng)工工程和隱蔽工工程驗(yàn)收;9、簽發(fā)付款憑憑證、簽發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場簽證；例如：簽證的的四項(xiàng)基本原原則。5、審核施工組組織總設(shè)計(jì)以以及專項(xiàng)施工工組織設(shè)計(jì)；；11、督促整理竣竣工資料；12、組織工程竣竣工驗(yàn)收;13、審查工程結(jié)結(jié)算;例如：結(jié)算條條件:內(nèi)容容已完、驗(yàn)收收合格、資料料移交。14、參加項(xiàng)目部部例會(huì);15、參與處理有有關(guān)質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度等問題。。10、辦理預(yù)售房房款手續(xù)；；1、與物業(yè)合合作，處理入入伙；2、參與鑒定定質(zhì)量責(zé)任；；3、督促承建建商保修；；4、參加后評(píng)評(píng)估，積累經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。五）、保修階階段四、幾種可能能的模式1、項(xiàng)目部及及地區(qū)公司負(fù)負(fù)責(zé)制；2、集團(tuán)化管管理。1、項(xiàng)目部及及地區(qū)公司負(fù)負(fù)責(zé)制分析1.1優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)決策速度快，，效率高2.1缺點(diǎn)點(diǎn)1、項(xiàng)目部管管理跨度太大大,專業(yè)化程程度較低。2、公司重復(fù)復(fù)勞動(dòng)嚴(yán)重，，資源共享程程度低。3、部門職能能不均衡4、公司部門門/崗位編制制不一5、制度、職職能不一2、集團(tuán)化：：集中的資源源管理1、專業(yè)化的的部門架構(gòu)；；2、集中的人人力資源管理理；3、集中的資資金管理；4、集中的信信息管理（聯(lián)聯(lián)網(wǎng)）；5、總部/地地區(qū)公司/項(xiàng)項(xiàng)目部三級(jí)管管理架構(gòu)；6、三權(quán)分立立的分工負(fù)責(zé)責(zé)制；7、統(tǒng)一的招招標(biāo)采購模式式。集團(tuán)化管理模模式之一：架架構(gòu)設(shè)置與規(guī)規(guī)范1、部門職能能專業(yè)化；a總部/一線的銜接接b工程管管理部職能c項(xiàng)目部部職能2、業(yè)務(wù)流程程程序化；3、技術(shù)細(xì)節(jié)節(jié)指引化。1、隊(duì)伍建設(shè)設(shè)第一、人才選選拔與招聘從現(xiàn)有職員中中選拔從社會(huì)上招聘聘優(yōu)秀人才等等手段，充實(shí)實(shí)隊(duì)伍。第二、開展專專業(yè)資格培訓(xùn)訓(xùn)，鼓勵(lì)獲取取專業(yè)資質(zhì)證證書大專院校等社社會(huì)專業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)，，鼓勵(lì)參加專業(yè)業(yè)任職資格證證書考試。政府注冊任職職資格與公司司內(nèi)部任職資資格間接掛鉤鉤的制度。

集團(tuán)化管理模式之二：具體措施

集團(tuán)化管理模式之二：具體措施第三、內(nèi)部培培訓(xùn)，樹立工工作作風(fēng)、宣宣講公司要求求案例講解、個(gè)個(gè)別輔導(dǎo)、網(wǎng)網(wǎng)上論壇、周周刊、會(huì)議、、冬季練兵等等形式第四、人才交交流、崗位輪輪換等方式第五、新動(dòng)力力到項(xiàng)目部現(xiàn)現(xiàn)場工作第六、每半年年一次系統(tǒng)內(nèi)內(nèi)部工作會(huì)議議第七、專題研研究、國內(nèi)外外學(xué)術(shù)會(huì)議、、考察學(xué)習(xí)、、在在刊物發(fā)表論論文等。第八、與政府府部門、學(xué)術(shù)術(shù)研究機(jī)構(gòu)構(gòu)等建立良好好關(guān)系系。

集團(tuán)化管理模式之二：具體措施

2、組織建設(shè)設(shè)第一、建立完完善地區(qū)公司司招標(biāo)采購領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組第二、對(duì)有兩兩個(gè)及以上在在建項(xiàng)目的公公司，設(shè)立主主管工程的副總經(jīng)經(jīng)理或工程總總監(jiān)，避免管管理跨度過大。形成工工程管理系統(tǒng)統(tǒng)，便于協(xié)調(diào)調(diào)管理。第三、建立戰(zhàn)戰(zhàn)略合作伙伴伴制度，如監(jiān)理、供應(yīng)應(yīng)商、施工、、專家隊(duì)伍。。集團(tuán)化管理模式之二：具體措施3、日常工作作制度建設(shè)項(xiàng)目部項(xiàng)目部周例會(huì)會(huì)，上網(wǎng)項(xiàng)目部專題會(huì)會(huì)議，上網(wǎng)項(xiàng)目部月報(bào)，，上網(wǎng)地區(qū)公司建立工程管理理卡，上網(wǎng)公司月例會(huì)，，上網(wǎng)公司對(duì)項(xiàng)目部部月例行檢查查制度，上網(wǎng)網(wǎng)突發(fā)事件處理理，上網(wǎng)半年、年度、、完工總結(jié)，，上網(wǎng)集團(tuán)總部匯總、評(píng)估、、總結(jié)、指導(dǎo)導(dǎo)參與買地、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、營營銷、售樓、、物業(yè)管理等等提供季度聯(lián)合合檢查制度，，上網(wǎng)半年系統(tǒng)內(nèi)部部工作會(huì)議，，上網(wǎng)制度修訂，上上網(wǎng)專項(xiàng)治理及案案例，上網(wǎng)物資采購管理理集團(tuán)化管理模模式之三一）、物資采采購管理規(guī)定定組織機(jī)構(gòu)供應(yīng)商管理體體系采購流程招投標(biāo)控制原原則組織機(jī)構(gòu)地產(chǎn)公司成立立采購領(lǐng)導(dǎo)小小組，是采購購工作的決策策機(jī)構(gòu)小組的構(gòu)成：：組長由地產(chǎn)產(chǎn)公司總經(jīng)理理兼任，副組組長由分管工工程的公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，組組員是各業(yè)務(wù)務(wù)部門經(jīng)理副組長主持日日常工作、工工程管理部負(fù)負(fù)責(zé)處理日常常工作及采購購集中管理工工作。項(xiàng)目部經(jīng)理、、部門經(jīng)理、、分管領(lǐng)導(dǎo)在在公司負(fù)責(zé)人人以及集團(tuán)授授權(quán)范圍內(nèi)開開展工作明確小組各成成員的崗位職職責(zé)供應(yīng)商管理體體系試用供應(yīng)商：：經(jīng)采購領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小組考察合合格，但未合合作過或合作作次數(shù)不足3次合格供應(yīng)商：：合作3次及以上，有有良好合作記記錄建立《合格供應(yīng)商名名錄》，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)進(jìn)行分類管理理（試用、合合格、不合格格等），建立立評(píng)估制度合格供應(yīng)商進(jìn)進(jìn)行排名，選選擇中標(biāo)單位位時(shí)優(yōu)先考慮慮排名靠前的的供應(yīng)商。門戶開放與資資格預(yù)審制度度：歡迎任何供應(yīng)應(yīng)商、但投標(biāo)標(biāo)前必須經(jīng)過過資格預(yù)審由采購領(lǐng)導(dǎo)小小組負(fù)責(zé)資格格預(yù)審合格供應(yīng)商地區(qū)定向供應(yīng)應(yīng)商在合格供應(yīng)商商的基礎(chǔ)上實(shí)實(shí)施針對(duì)地產(chǎn)公司司常用或?qū)Τ沙杀居兄匾坝绊懙牟牧虾秃驮O(shè)備形成《年度定向供應(yīng)應(yīng)商協(xié)議匯總總》指導(dǎo)項(xiàng)目采購購，做到有計(jì)計(jì)劃、有目的的采購。實(shí)現(xiàn)直接向地地區(qū)定向供應(yīng)應(yīng)商采購，減減少招投標(biāo)工工作量。由地產(chǎn)公司采采購領(lǐng)導(dǎo)小組組完成認(rèn)定集團(tuán)戰(zhàn)略供應(yīng)應(yīng)商針對(duì)采購量大大或?qū)?*品品牌、質(zhì)量、、成本有重要要影響的材料料設(shè)備。獲取優(yōu)惠條件件，形成《集團(tuán)年度戰(zhàn)略略供應(yīng)商協(xié)議議匯總》。各地公司按照照合作協(xié)議規(guī)規(guī)定的單價(jià)和和條款，直接接向集團(tuán)戰(zhàn)略略供應(yīng)商采購購，減少統(tǒng)一一采購產(chǎn)品的的招標(biāo)工作量量。由集團(tuán)工程管管理部建材采采購中心組織織各地產(chǎn)公司司認(rèn)定采購流程項(xiàng)目經(jīng)理部提提交采購計(jì)劃劃工程管理部審審定采購計(jì)劃劃集團(tuán)統(tǒng)一采購購地區(qū)定向采購購*萬元以下*萬元以上招投標(biāo)詢價(jià)價(jià)確定價(jià)格及供供應(yīng)商直接采購三方合同限價(jià)價(jià)其它材料采購購全面招標(biāo)：各種產(chǎn)品（（*萬元以上上的甲供、限限價(jià)、三方合合同產(chǎn)品）必必須通過招標(biāo)標(biāo)確定價(jià)格及及供應(yīng)商。不不得肢解采購購，以規(guī)避招招標(biāo)事先確定產(chǎn)品品：采購管理部門門應(yīng)組織項(xiàng)目目部、設(shè)計(jì)部部等相關(guān)部門門提前做好產(chǎn)產(chǎn)品選型工作作。資質(zhì)預(yù)審：投標(biāo)單位必必須經(jīng)過考核核，從《合格供應(yīng)商名名錄》內(nèi)選擇透明化：招投標(biāo)必須須上網(wǎng)，且嚴(yán)嚴(yán)格按網(wǎng)上招招投標(biāo)要求操操作集中管理：工程管理部部負(fù)責(zé)招標(biāo)組組織和管理工工作。監(jiān)控制度：月月報(bào)、季度內(nèi)內(nèi)審、定期總總結(jié)招投標(biāo)管理二）、實(shí)施明確各地產(chǎn)公公司采購領(lǐng)導(dǎo)小組名單，確確定采購集中中管理部門，，對(duì)采購管理人員員進(jìn)行集中管理理。地產(chǎn)公司應(yīng)遵遵照集團(tuán)發(fā)布布的采購文件件，編制各自自的采購規(guī)定定，報(bào)集團(tuán)工工程管理部審審批后執(zhí)行地產(chǎn)公司建立供應(yīng)應(yīng)商數(shù)據(jù)庫，形成成《合作供應(yīng)商名錄》、《不合格供應(yīng)商名錄》地產(chǎn)公司發(fā)展地區(qū)區(qū)定向供應(yīng)商