論建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

論建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念陳華彬中央財(cái)經(jīng)大學(xué)【摘要】關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義或曰法律構(gòu)成，存在著各種不同的認(rèn)識(shí)。總體來(lái)說(shuō)，存在有一元論說(shuō)、二元論說(shuō)、三元論說(shuō)。前二種學(xué)說(shuō)及立法例均存在一定的缺陷，三元論說(shuō)對(duì)于解決當(dāng)今區(qū)分所有建筑物的法律紛爭(zhēng)，將會(huì)大有裨益。我國(guó)《物權(quán)法》第70條規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)由專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)及共同管理權(quán)構(gòu)成。毫無(wú)疑義，《物權(quán)法》第70條所采取的三元論立場(chǎng)符合現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度發(fā)展的潮流，應(yīng)認(rèn)為是一項(xiàng)先進(jìn)的立法規(guī)定?！娟P(guān)鍵詞】物權(quán)法；區(qū)分所有權(quán)；概念比較我國(guó)《物權(quán)法》第六章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，它標(biāo)志著我國(guó)民事立法正式承認(rèn)了近現(xiàn)代民法上的這一重要制度，從而實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際民事立法的接軌?！段餀?quán)法》第六章共14個(gè)條文，自第70條至83條。其中，第70條為一概括性條文，是以條文的形式規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律構(gòu)成，因而該條在全部14個(gè)條文中具有舉足輕重的意義，它是對(duì)第71條至83條進(jìn)行解釋的起點(diǎn)和依據(jù)。在比較法與學(xué)說(shuō)史上，關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義或曰法律構(gòu)成是什么，存在各種不同的認(rèn)識(shí)。本文擬對(duì)此加以梳理，并指明我國(guó)《物權(quán)法》第70條關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念系采何種立場(chǎng)。一、建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)成的諸學(xué)說(shuō)分析自1804年法國(guó)民法典頒行以來(lái)，關(guān)于何為建筑物區(qū)分所有權(quán)，學(xué)說(shuō)與立法例上主要有“一元論說(shuō)”（包括“專(zhuān)有權(quán)說(shuō)”和“共有權(quán)說(shuō)”）、“二元論說(shuō)”、“新一元論說(shuō)”及“三元論說(shuō)”。1一元論說(shuō)。又稱(chēng)“一元主義”(monisme）或“一元論”(theorieunitaire,conceptionunitaire)。該說(shuō)又可分為“專(zhuān)有權(quán)說(shuō)”和“共有權(quán)說(shuō)’，兩種主張。(1)專(zhuān)有權(quán)說(shuō)。該說(shuō)最早為法國(guó)民法學(xué)者在解釋《法國(guó)民法典》第664條關(guān)于樓層所有權(quán)的規(guī)定時(shí)所提出。[1]認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)即指區(qū)分所有權(quán)人于區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分上享有的權(quán)利：專(zhuān)有所有權(quán)。因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)是若干個(gè)單獨(dú)的“個(gè)人所有權(quán)的堆積”[2]。及至上世紀(jì)六七十年代，隨著日本1962年建筑物區(qū)分所有權(quán)法的制定，該說(shuō)進(jìn)一步得到日本學(xué)者的闡發(fā)，著名學(xué)者我妻榮在其《物權(quán)法》（民法講義Ⅱ）中說(shuō)，建筑物區(qū)分所有權(quán)是在專(zhuān)有部分上成立的所有權(quán)，其性質(zhì)與一般所有權(quán)并無(wú)本質(zhì)差異，但其使用、收益、處分受區(qū)分所有權(quán)的制約，且專(zhuān)有所有權(quán)與共用部分上成立的共有持分權(quán)緊密結(jié)為一體[3]。學(xué)者玉田弘毅認(rèn)為，“稱(chēng)區(qū)分所有權(quán)者，謂在建筑物專(zhuān)有部分上成立的所有權(quán)”[4]。另在中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，學(xué)者史尚寬、劉得寬等亦持同樣見(jiàn)解。史尚寬認(rèn)為，“數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有其一部者，謂之區(qū)分所有。其區(qū)分之各部分，為獨(dú)立的權(quán)利客體，于此部分成立單獨(dú)的所有權(quán)”[5]劉得寬在其所著的《民法諸問(wèn)題與新展望》一書(shū)中也指出，區(qū)分所有建筑物得區(qū)分為專(zhuān)有部分與共用部分，在專(zhuān)有部分上成立的所有權(quán)，即為區(qū)分所有權(quán)[6]。在實(shí)定法上，專(zhuān)有權(quán)說(shuō)為立法所肯定，首先肇始于1804年《法國(guó)民法典》第664條“建筑物的各樓層屬于不同的所有人”的規(guī)定。而該條是直接承襲法國(guó)1561年歐塞爾（Auxerre）地方所編纂的習(xí)慣法第116條而來(lái)[7]學(xué)者認(rèn)為，《法國(guó)民法典》第664條的這一規(guī)定，是《法國(guó)民法典》制定當(dāng)時(shí)法國(guó)流行的思想極力倡導(dǎo)所有權(quán)的絕對(duì)性，強(qiáng)調(diào)對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)予以絕對(duì)保護(hù)的結(jié)果。[8]在《法國(guó)民法典》第664條肯定專(zhuān)有權(quán)說(shuō)后，及至1962年日本制定建筑物區(qū)分所有權(quán)法時(shí)，專(zhuān)有權(quán)說(shuō)又于實(shí)定法上獲得承認(rèn)。該法第2條規(guī)定：本法所稱(chēng)區(qū)分所有權(quán)，系指以建筑物的專(zhuān)有部分為標(biāo)的物而成立的所有權(quán)。另外，在中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，其“土地登記規(guī)則”第71條規(guī)定：“區(qū)分所有建筑物，區(qū)分所有權(quán)人得就其區(qū)分所有部分之權(quán)利，單獨(dú)申請(qǐng)登記?！憋@然，此處所稱(chēng)“區(qū)分所有部分之權(quán)利”，也同樣系采專(zhuān)有權(quán)說(shuō)。(2）共有權(quán)說(shuō)。該說(shuō)最早為法國(guó)學(xué)者普魯東（Proud'hon)與拉貝(labbe)在解釋《法國(guó)民法典》第664條的規(guī)定時(shí)，針對(duì)前述法國(guó)學(xué)者的專(zhuān)有權(quán)說(shuō)而提出的對(duì)立主張。該說(shuō)以集團(tuán)性、共同性為立論基礎(chǔ)，將區(qū)分所有建筑物整體視為全體區(qū)分所有權(quán)人之共有。究其實(shí)質(zhì)，是將區(qū)分所有權(quán)作為一種共有所有權(quán)加以理解和把握。[9]但是，該說(shuō)未為法國(guó)大多數(shù)學(xué)者所接受，《法國(guó)民法典》第664條事實(shí)上也拒絕承認(rèn)該說(shuō)，而采專(zhuān)有權(quán)說(shuō)。盡管如此，共有權(quán)說(shuō)卻并未因此而湮滅，其在日本得到了重要發(fā)展，受到一些學(xué)者的進(jìn)一步闡發(fā)。其一，加藤一郎指出，在分割區(qū)分所有建筑物而形成的專(zhuān)有部分上，只不過(guò)是承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人的排他性使用權(quán)。雖然專(zhuān)有部分實(shí)際上和“專(zhuān)用部分”相同，準(zhǔn)用所有權(quán)的有關(guān)支配權(quán)能的規(guī)定，但它與普通所有權(quán)并不相同，即它必須受“共同所有”的制約，從而建筑物區(qū)分所有權(quán)即為共同所有的一種特殊形態(tài)。[10]其二，星野英一認(rèn)為，所謂區(qū)分所有，實(shí)際上是將區(qū)分所有權(quán)人個(gè)人享有的單獨(dú)所有權(quán)予以集合，使之成為整體建筑物而由全體構(gòu)成員的組織享有，單個(gè)構(gòu)成員享有相應(yīng)持分的權(quán)利。[11]其三，石田喜久夫認(rèn)為，區(qū)分所有建筑物上的專(zhuān)有部分，歸根結(jié)底只不過(guò)是建筑物之一區(qū)域。由于它受建筑物整體物理性上的制約，因而區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容也不得不受其制約。而且，在大多數(shù)情形下，由于住宅及生活場(chǎng)所也不得不服從于各種社會(huì)性制約，因而實(shí)質(zhì)上，不論建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成如何，也不論專(zhuān)有部分和共用部分的區(qū)別，乃應(yīng)將建筑物區(qū)分所有權(quán)解為系由全體區(qū)分所有人共同所有。并且，著眼于社會(huì)性制約的考量，尚應(yīng)將區(qū)分所有權(quán)理解為“合有”[12]。其四，稻本洋之助認(rèn)為，原則上應(yīng)確立區(qū)分所有建筑物整體為共同所有這一“一元論”認(rèn)識(shí)。但作為私的集合關(guān)系的法處理技術(shù)，則應(yīng)承認(rèn)建筑物全體的共有持分與特定區(qū)分部分（專(zhuān)有部分）的專(zhuān)屬使用權(quán)的二元結(jié)構(gòu)，并且承認(rèn)專(zhuān)屬使用權(quán)與共有持分不可分的關(guān)系的物權(quán)性權(quán)利。[13]學(xué)術(shù)研究的狀況與國(guó)家立法的進(jìn)步是互為因果關(guān)系的。以上四位學(xué)者在將區(qū)分所有建筑物整體作為共同所有的基本構(gòu)思下闡發(fā)的見(jiàn)解，成為日本1983年修改1962年舊建筑物區(qū)分所有權(quán)法的最初動(dòng)力，并進(jìn)而成為此次修改的指導(dǎo)思想。修改以后的建筑物區(qū)分所有權(quán)法，由1962年之強(qiáng)調(diào)專(zhuān)有部分并以其為立法基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)共同所有。此時(shí)雖然從立法表象上仍采專(zhuān)有權(quán)說(shuō)，但實(shí)質(zhì)上已經(jīng)改采共有權(quán)說(shuō)。[14]正如學(xué)者青山正明指出的那樣：“現(xiàn)在雖然作為基本的仍然是區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，但實(shí)質(zhì)上應(yīng)認(rèn)為是由全體區(qū)分所有權(quán)人以共同方式所有一棟建筑物?！盵15]這樣一來(lái)，作為通說(shuō)或支配說(shuō)的專(zhuān)有權(quán)說(shuō)的地位，將遲早會(huì)被共有權(quán)說(shuō)取代。[16]另外，建筑物區(qū)分所有權(quán)含義的“共有權(quán)說(shuō)”，也被1963年2月19日瑞士修改其民法典而追加規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)時(shí)所認(rèn)可。按照規(guī)定，區(qū)分所有建筑物上的共有財(cái)產(chǎn)的范圍擴(kuò)及于土地、住宅及附屬空間，區(qū)分所有建筑物關(guān)系中僅有共有關(guān)系可言，因此民法所謂區(qū)分所有權(quán)，即指“分層建筑物所有權(quán)”（建筑物區(qū)分所有權(quán)）[17]。2．二元論說(shuō)。該說(shuō)最早為法國(guó)學(xué)者針對(duì)前述一元論說(shuō)從理論和實(shí)踐兩方面進(jìn)行批判后所提出，受到臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者鄭玉波、黃越欽及中國(guó)大陸學(xué)者陳甦等人的贊同。認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)與共用部分持分權(quán)構(gòu)成。鄭玉波謂：“區(qū)分所有，不論其區(qū)分為縱為橫，其所有權(quán)之行使僅能及于區(qū)分所有之部分，而不能達(dá)于全部，此點(diǎn)與獨(dú)有同而與共有異；但區(qū)分所有不無(wú)共用部分，例如樓梯、墻壁、隔壁、走廊、廁所等，在法律上推定其為共有，從而即為各區(qū)分所有權(quán)人權(quán)利義務(wù)之所及，此點(diǎn)與獨(dú)有異與共有同”[18]。其中，所稱(chēng)“區(qū)分所有不無(wú)共用部分”，是認(rèn)為區(qū)分所有權(quán)系由專(zhuān)有部分所有權(quán)與共用部分持分權(quán)所構(gòu)成的權(quán)利；黃越欽認(rèn)為，區(qū)分所有權(quán)為一種對(duì)住宅的管理權(quán)，其權(quán)利客體一方面是包括公寓中部分所有人為唯一有使用管理的權(quán)利的一部分（專(zhuān)有部分），另一方面則為全棟公寓中全體所有人均有使用管理權(quán)的部分（共用部分）[19]；陳甦認(rèn)為，所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于構(gòu)造上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專(zhuān)有部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分時(shí)，每一所有人享有的對(duì)其專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。[20]在法國(guó)，二元論說(shuō)的興起絕非偶然，而是有其深刻的原因。隨著建筑技術(shù)日新月異的進(jìn)步，建筑物上的各種設(shè)施得到充實(shí)，房屋的舒適程度驟然提高。這種居住狀況變化的結(jié)果，使此前僅認(rèn)區(qū)分所有權(quán)為若干單個(gè)所有權(quán)的簡(jiǎn)單堆積的觀念與現(xiàn)實(shí)日益抵觸。[21]例如，由于建筑物在規(guī)模上的擴(kuò)大，以及因此而形成的復(fù)雜結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致整個(gè)建筑物的構(gòu)造部分結(jié)為一體而不可分割；在建筑物的內(nèi)部，有關(guān)縱橫走向的供用水的水管、燃?xì)夤堋㈦娋€等，以及敷設(shè)的中央暖房、電梯等各種設(shè)施也不可分離而成為一體。無(wú)疑，對(duì)這樣的建筑物從機(jī)能上加以分割將變得十分困難。于是，區(qū)分所有權(quán)人相互間的相互依存，即成為十分重要的事情。并且，全體區(qū)分所有權(quán)人，無(wú)論直接或間接的俱受建筑物各種設(shè)施的恩惠。因此，各區(qū)分所有權(quán)人依其自身所受恩惠的程度而必須負(fù)擔(dān)諸設(shè)備的設(shè)置與維持費(fèi)用。此種現(xiàn)實(shí)，使有關(guān)建筑物與設(shè)備的共同體觀念獲得強(qiáng)調(diào)。并且，由于此“共同持分”對(duì)一切區(qū)分所有權(quán)人均屬有益，且須靠維持始可存在，于是開(kāi)始將其作為集團(tuán)所有權(quán)的對(duì)象物予以考慮。此即所謂共用部分。此共用部分歸屬于全體區(qū)分所有人的同時(shí)，也被認(rèn)為是對(duì)作為一區(qū)分所有權(quán)人所有物的專(zhuān)有部分在觀念上附加的形式。這樣一來(lái)，建筑物區(qū)分所有權(quán)遂被解為在專(zhuān)有部分上的個(gè)人權(quán)利與在共用部分上的集團(tuán)性權(quán)利的結(jié)合。二元論說(shuō)由此誕生。[22]在實(shí)定法上，二元論說(shuō)被法國(guó)1938年《有關(guān)區(qū)分各階層不動(dòng)產(chǎn)之共有的法律》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)1938年法律）和法國(guó)1965年制定的現(xiàn)行《住宅分層所有權(quán)法》所采納。依1938年法律第5條的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)是成立于專(zhuān)有部分上的專(zhuān)有權(quán)與共用部分上的共有權(quán)的結(jié)合。1965年現(xiàn)行法第2、3條也就區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分和共用部分作了規(guī)定，從而確立了關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)含義的、與1938年法律同樣的立場(chǎng)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)為專(zhuān)有所有權(quán)與共用部分持分權(quán)的結(jié)合。另外，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第799條規(guī)定：“數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有其一部者，推定為各所有人共有，其修繕費(fèi)及其他負(fù)擔(dān)，由各所有人按其所有部分之價(jià)值分擔(dān)之?！痹摋l規(guī)定也采二元論說(shuō)。《美國(guó)加利福尼亞洲民法典》第783條規(guī)定：區(qū)分所有權(quán)是由包括在一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)整體中的共用部分的不可分所有權(quán)與在其他部分的獨(dú)立所有權(quán)構(gòu)成的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。顯然，此與臺(tái)灣地區(qū)民法同，對(duì)于區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成系采二元論說(shuō)。3．新一元論說(shuō)（享益部分說(shuō)）。該說(shuō)最早為法國(guó)學(xué)者舍瓦利耶（Chevallier）針對(duì)法國(guó)1938年法律采行二元論說(shuō)而提出的主張。[23]及至1965年法國(guó)修改1938年法律而制定現(xiàn)行區(qū)分所有權(quán)法時(shí)，該說(shuō)開(kāi)始受到重視。迄至最近，由于該說(shuō)在理論上更加明晰化而獲得學(xué)者阿祖萊(Azoulay)、蒂比耶日（Thibierge）、皮埃德列弗（Piedelievre)、吉沃爾（Givord）等人的積極支持與進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)光大，成為一項(xiàng)新說(shuō)。[24]該說(shuō)拋棄二元論說(shuō)關(guān)于專(zhuān)有部分和共用部分的區(qū)別，而徑將此兩者予以并合形成“享益部分”，以該“享益部分”為單位設(shè)定的權(quán)利即為區(qū)分所有權(quán)，[25]其性質(zhì)上屬于一種全新的物權(quán)[26]。新一元論說(shuō)的出臺(tái)，肇端于對(duì)二元論說(shuō)的批判。該說(shuō)的主張者認(rèn)為，作為二元論說(shuō)的專(zhuān)有部分，其存在僅僅是“抽象空間”，而非物質(zhì)性的對(duì)象物。[27]而對(duì)于共用部分，其批判道：如依二元論說(shuō)，即將共用部分作為專(zhuān)有部分的從物予以把握，且肯定共用部分的永續(xù)性，則專(zhuān)有部分與共用部分的差異將因此而不存在。[28]這樣一來(lái)，即與區(qū)分所有的實(shí)際狀況相悖?；诖朔N判斷，新一元論說(shuō)即嘗試以“單一權(quán)利”作為基礎(chǔ)來(lái)構(gòu)筑區(qū)分所有權(quán)。也就是認(rèn)新一元論說(shuō)為從各區(qū)分所有人所認(rèn)許的“諸項(xiàng)權(quán)能”中派生出來(lái)的一項(xiàng)“唯一權(quán)利”(droitunique)[29]。但是，關(guān)于此“唯一權(quán)利”的內(nèi)容如何，學(xué)說(shuō)上乃經(jīng)歷了二個(gè)階段的見(jiàn)解。[30]按照學(xué)者吉沃爾之說(shuō)，由于以區(qū)分所有人的所有關(guān)系為基礎(chǔ)的此項(xiàng)“唯一權(quán)利”，各區(qū)分所有權(quán)人不能予以排他性地行使，所以，它不能認(rèn)為是區(qū)分所有者的個(gè)人所有權(quán)，而僅可認(rèn)為是一種“共同所有權(quán)”(droitdeco-propriete)。但是，由于這種共同所有權(quán)具有不能分割的屬性，因此它又不能不是一種特殊的共同所有權(quán)。此特殊性起因于區(qū)分一棟建筑物為共同使用而產(chǎn)生的“集團(tuán)性利益”(interetcollectif)。而且，由于此“集團(tuán)性利益”與建筑物的共同管理營(yíng)運(yùn)緊密相聯(lián)，結(jié)果導(dǎo)致區(qū)分所有者“個(gè)人權(quán)能”受限制。換言之，由于“集團(tuán)性利益”的觀念，個(gè)人擁有的權(quán)利必須立足于集團(tuán)的視點(diǎn)予以行使。因此，此一觀念與傳統(tǒng)的個(gè)人主義所有權(quán)觀念也不吻合，而強(qiáng)烈地顯示出多數(shù)人間的人際關(guān)系上的相互尊重的性質(zhì)。從而，所謂區(qū)分所有權(quán)，即指“立足于對(duì)這種集團(tuán)性利益予以調(diào)整之上的人際關(guān)系很濃的一種物權(quán)’，⑧。盡管如此，新一元論說(shuō)在如下方面仍面臨著困惑：如何在法國(guó)法中找到該學(xué)說(shuō)所稱(chēng)的這種“唯一權(quán)利”的根據(jù)，以及如何調(diào)整區(qū)分所有建筑物上的個(gè)人權(quán)利與集團(tuán)利益之間的關(guān)系。[32]此一問(wèn)題的提出進(jìn)一步推動(dòng)了新一元論說(shuō)的發(fā)展，學(xué)說(shuō)由此進(jìn)人第二階段。學(xué)者吉沃爾說(shuō)：法國(guó)1965年《住宅分層所有權(quán)法》業(yè)已包涵了對(duì)區(qū)分所有權(quán)人的諸權(quán)能予以法的分析之可能的新觀念。[33]此項(xiàng)“新觀念”即所謂“享益部分”(lot)。關(guān)于此“享益部分”,1965年《住宅分層所有權(quán)法》48個(gè)條文中即有15個(gè)條文予以接受并設(shè)立規(guī)定。這些規(guī)定為該《住宅分層所有權(quán)法》的適用奠定了基礎(chǔ)，并成為區(qū)分所有人各種權(quán)利的基礎(chǔ)。從而，區(qū)分所有人權(quán)利的法性質(zhì)，也必須從此“享益部分”的觀念出發(fā)予以決定。這樣一來(lái)，所謂區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利，即完全成為區(qū)分所有權(quán)人于“享益部分”上享有的權(quán)利。[34]于是，所謂“區(qū)分部分的區(qū)分所有人”之表述已不確切，而應(yīng)改稱(chēng)為“享益部分的名義人”[35]。至此，關(guān)于區(qū)分所有權(quán)含義的新一元論說(shuō)，經(jīng)學(xué)者吉沃爾的極力闡發(fā)而得以完全形成。這就是：建筑物區(qū)分所有權(quán)即指區(qū)分所有人就區(qū)分所有建筑物“享益部分”享有的權(quán)利，由被分割的建筑物專(zhuān)有部分上成立的排他性所有權(quán)與在共用部分上成立的受限制的（共有的）享有權(quán)構(gòu)成。[36]但同時(shí)此項(xiàng)權(quán)利是成立于享益部分上的單一權(quán)利。它雖由具有互不可分關(guān)系的專(zhuān)有部分和共用部分構(gòu)成，但“享益部分”是其成立基礎(chǔ)，從而它僅為一個(gè)權(quán)利。在享益部分上成立的這一權(quán)利，作為法國(guó)民法上的財(cái)產(chǎn)權(quán)，乃是一項(xiàng)全新的“新型物權(quán)”(droitreeldetypenouveau)。[37]4．三元論說(shuō)。此說(shuō)為德國(guó)美因茲（Mainz）大學(xué)著名教授貝爾曼（J·Barmann）倡導(dǎo)，又稱(chēng)“最廣義區(qū)分所有權(quán)說(shuō)”。認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)系由區(qū)分所有建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)，以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)構(gòu)成。其中，專(zhuān)有部分所有權(quán)（專(zhuān)有權(quán)）又稱(chēng)特別所有權(quán)(Son-dereigentum)，共用部分持分權(quán)又稱(chēng)共有權(quán)（Miteigenturn)，因共同關(guān)系所生的成員權(quán)又稱(chēng)社員權(quán)（Mitglied-schaftsrecht)。此三者形成一不可分離而具有物權(quán)法性(Sachenrechtlich）和人法性（Personrechtlich）的特別權(quán)利—“共同的空間所有權(quán)”(GemeinesRaumeigentum)[38]。三元論說(shuō)得到日本學(xué)者丸山英氣、臺(tái)灣學(xué)者戴東雄等人的積極支持。丸山英氣在其所著的《現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)法論》一書(shū)與《區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成》一文中即說(shuō)，作為制度的區(qū)分所有，應(yīng)解為對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)、對(duì)共用部分的共有持分（包含對(duì)基地的共有持分），以及成員權(quán)的三位一體的復(fù)合物權(quán)。而且，該成員權(quán)自身也具有物權(quán)效力。[39]另外，值得一提的是，丸山英氣贊同的此三元論說(shuō)，在1983年日本修改建筑物區(qū)分所有權(quán)法前后的較長(zhǎng)時(shí)期里，一直被作為立法論和解釋論加以提倡；[40]戴東雄認(rèn)為，欲有效處理區(qū)分所有權(quán)人間的復(fù)雜關(guān)系，只有將建筑物區(qū)分所有權(quán)的意義界定為專(zhuān)有所有權(quán)、共有所有權(quán)與成員權(quán)，始能竟其功。[41]在實(shí)定法上，三元論說(shuō)被德國(guó)現(xiàn)行《住宅所有權(quán)法》全盤(pán)采納。依德國(guó)該法，區(qū)分所有權(quán)乃由三部分構(gòu)成：(1)供居住或供其他用途（尤其是供營(yíng)業(yè)或辦公用途）的建筑物空間上設(shè)立的專(zhuān)有所有權(quán)。(2)在共用部分上成立的共有所有權(quán)。(3)基于專(zhuān)有部分與共用部分不可分離而產(chǎn)生的共同所有人的成員權(quán)。而且，由這三部分構(gòu)成的該住宅所有權(quán)是一種特別權(quán)利，其雖可為處分或繼承的標(biāo)的，但應(yīng)將專(zhuān)有所有權(quán)、共有所有權(quán)及成員權(quán)三要素視為一體為之。區(qū)分所有人不得保留專(zhuān)有部分所有權(quán)而抵押其共有所有權(quán)持分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專(zhuān)有部分所有權(quán)和共有所有權(quán)持分。受讓區(qū)分所有權(quán)時(shí)，必須同時(shí)取得專(zhuān)有部分所有權(quán)、共有所有權(quán)持分及成員權(quán)三種權(quán)利。[42]二、對(duì)各種學(xué)說(shuō)的考量與比較（一）關(guān)于一元論說(shuō)中的“專(zhuān)有權(quán)說(shuō)”該說(shuō)將建筑物區(qū)分所有權(quán)解為區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專(zhuān)有部分享有的所有權(quán)，其不足可以由以下幾點(diǎn)得到說(shuō)明。其一，利益衡量與價(jià)值判斷。近現(xiàn)代民法解釋學(xué)，在各種解釋學(xué)方法之外輔之以利益衡量和價(jià)值判斷。對(duì)各區(qū)分所有人的利益進(jìn)行衡量和價(jià)值判斷，可以斷言，將建筑物區(qū)分所有權(quán)解為專(zhuān)有所有權(quán)（專(zhuān)有權(quán)），對(duì)各區(qū)分所有人將重大不利。因?yàn)?，如果區(qū)分所有人僅享有專(zhuān)有部分的專(zhuān)有所有權(quán)，那么他就無(wú)權(quán)使用建筑物的共用部分，無(wú)權(quán)參與建筑物的管理、維護(hù)，以及建筑物毀損時(shí)的修繕、重建等對(duì)其有利害關(guān)系的各種管理活動(dòng)。由于區(qū)分所有建筑物專(zhuān)有部分與共用部分的一體不可分割性，無(wú)權(quán)使用共用部分，必然導(dǎo)致無(wú)法使用專(zhuān)有部分。而區(qū)分所有權(quán)人無(wú)權(quán)參與區(qū)分所有建筑物的修繕、維護(hù)等管理活動(dòng)，則必然導(dǎo)致由區(qū)分所有人以外的人或組織進(jìn)行管理。毫無(wú)疑義，這顯然不如由區(qū)分所有權(quán)人組成管理團(tuán)體，從區(qū)分所有權(quán)人自身的利益出發(fā)而加以管理，更有利于區(qū)分所有權(quán)人的利益。其二，性質(zhì)解明上的困難。將建筑物區(qū)分所有權(quán)把握為專(zhuān)有所有權(quán)，其性質(zhì)之解明將發(fā)生困難。前已指明，建筑物區(qū)分所有權(quán)由其固有特性所決定，其本質(zhì)上為一種復(fù)合形態(tài)的權(quán)利，即不僅包括專(zhuān)有所有權(quán)，而且也包括共用部分持分權(quán)，以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)。因此，將建筑物區(qū)分所有權(quán)僅解為專(zhuān)有所有權(quán)顯然不能闡明該權(quán)利的固有性質(zhì)。其三，易混淆與一般所有權(quán)的界線。依民法理論，所謂一般意義的所有權(quán)，指所有人于法律限制的范圍內(nèi)，得自由使用、收益、處分其所有物，并排除他人的干涉。而專(zhuān)有權(quán)則是區(qū)分所有權(quán)人獨(dú)立、自由地對(duì)專(zhuān)有部分予以占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這樣，所謂區(qū)分所有亦就成為一般所有權(quán)了。從而也就混淆了建筑物區(qū)分所有權(quán)與一般所有權(quán)的界線，不能表明建筑物區(qū)分所有權(quán)區(qū)別于一般所有權(quán)的特征。（二）關(guān)于一元論說(shuō)中的“共有權(quán)說(shuō)”共有權(quán)說(shuō)以集團(tuán)性、共同性為立論基礎(chǔ)，將區(qū)分所有建筑物整體視為全體區(qū)分所有權(quán)人之共有。此說(shuō)之不足，可從以下幾點(diǎn)得到說(shuō)明。其一，不能反映建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)部所固有的專(zhuān)有權(quán)特性。按照各國(guó)家和地區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)法的規(guī)定，得成為區(qū)分所有權(quán)對(duì)象的建筑物，首先必須依使用功能將建筑物劃分為專(zhuān)有部分與共用部分。否則，該建筑物即不得成為區(qū)分所有建筑物，從而也就不得成為區(qū)分所有權(quán)的客體。換言之，所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，是以將一棟建筑物區(qū)分為專(zhuān)有部分與共用部分為基礎(chǔ)，爾后于其上成立的一種特殊類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。該專(zhuān)有部分所有權(quán)與共用部分持分權(quán)共同構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)的兩個(gè)靈魂：?jiǎn)为?dú)性靈魂和共同性靈魂。[43]從而建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義無(wú)疑應(yīng)當(dāng)對(duì)這兩部分上分別設(shè)定的專(zhuān)有所有權(quán)和共有所有權(quán)予以反映。共有所有權(quán)說(shuō)將建筑物區(qū)分所有權(quán)界定為共有，雖對(duì)于共用部分上成立的共用部分持分權(quán)予以反映，但專(zhuān)有所有權(quán)則被排除在外，失之過(guò)窄，應(yīng)屬無(wú)疑。其二，建筑物區(qū)分所有權(quán)與共有之不同。建筑物區(qū)分所有權(quán)的形成與發(fā)展史表明：為近現(xiàn)代各國(guó)家和地區(qū)立法所發(fā)展起來(lái)的建筑物區(qū)分所有權(quán)，究其實(shí)質(zhì)，乃是一種復(fù)合形態(tài)的所有權(quán)，通常包括專(zhuān)有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)三部分。每一區(qū)分所有權(quán)人因此具有三種不同的身份：專(zhuān)有所有權(quán)人、共用部分持分權(quán)人（共有權(quán)人）以及區(qū)分所有人管理團(tuán)體的構(gòu)成員。而所謂“共有”，依民法理論，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人（自然人或法人）對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。在主體方面，共有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)利主體并非一人，而是兩個(gè)或兩個(gè)以上的人；在客體方面，共有人對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)；在權(quán)利義務(wù)方面，共有人之間按照法律規(guī)定或約定對(duì)共有財(cái)產(chǎn)行使占有、使用和處分的權(quán)利。并且，在共有關(guān)系中，個(gè)人的應(yīng)有部分，是抽象地存在于共有物之上，共有物的每一微小點(diǎn)均有應(yīng)有部分之存在，因而共有人按其應(yīng)有部分，對(duì)于共有物的全部有使用、收益之權(quán)，而非限于共有物的某一特定部分。可見(jiàn)，將建筑物區(qū)分所有權(quán)解為共有，顯然不妥。其三，理論上的困惑。將建筑物區(qū)分所有權(quán)解為由全體區(qū)分所有權(quán)人共有，將面臨理論上的困惑。從共有所有權(quán)的基點(diǎn)出發(fā)，闡釋并解決即使是區(qū)分所有權(quán)法律技術(shù)上的問(wèn)題也將相當(dāng)困難。[44]因此，即使是主張?jiān)撜f(shuō)的日本學(xué)者加藤一郎也認(rèn)為，以專(zhuān)有部分獨(dú)立性為重心的區(qū)分所有權(quán)法律原則仍應(yīng)大體維持。[45]鈴木祿彌同樣認(rèn)為，雖然一棟建筑物作為整體而由區(qū)分所有人全體共有，但作為該共有物的利用方法則是：各區(qū)分所有人在各自的專(zhuān)有部分上享有排他性的利用權(quán)，在共用部分上享有共同利用權(quán)及共有持分權(quán)。[46]另一日本學(xué)者柚木馨則更一針見(jiàn)血地指出了共有權(quán)說(shuō)之不當(dāng)。他說(shuō)，將區(qū)分所有建筑物解為由全體區(qū)分所有權(quán)人共有，究其實(shí)質(zhì)，不過(guò)是為了區(qū)分所有權(quán)人實(shí)際利益的需要，以專(zhuān)有部分替代共有制度中的共有持分，所以將建筑物構(gòu)造上必須的梁柱、外墻、樓之地板、地基、屋頂?shù)冉ㄖ锘緲?gòu)成部分，加上專(zhuān)有部分與共用部分相通的走廊、樓梯和區(qū)分境界的分間墻等，全部作為共用部分予以看待，結(jié)果專(zhuān)有部分最終不過(guò)是一個(gè)由共用部分圍成的空間。[47]可見(jiàn)，將建筑物區(qū)分所有權(quán)解為共有所有權(quán)將面臨困惑與矛盾。（三）關(guān)于“二元論說(shuō)”二元論說(shuō)將建筑物區(qū)分所有權(quán)解為由專(zhuān)有所有權(quán)與共用部分持分權(quán)構(gòu)成。該說(shuō)基本上反映了建筑物區(qū)分所有權(quán)的固有特性，較之單純的專(zhuān)有權(quán)說(shuō)或共有權(quán)說(shuō)無(wú)疑是一重大進(jìn)步。但是，該說(shuō)仍有不足，即不承認(rèn)因區(qū)分所有權(quán)人共同關(guān)系所生的成員權(quán)為區(qū)分所有權(quán)之一構(gòu)成要素。前文已述，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種不同于一般不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的特殊所有權(quán)形態(tài)。在區(qū)分所有建筑物上，因各區(qū)分所有權(quán)人相互間的關(guān)系極為密切，各區(qū)分所有權(quán)人為管理相互間的共同事務(wù)而不得不組成一團(tuán)體組織，并借該團(tuán)體組織的力量管理共同事務(wù)，以維持區(qū)分所有權(quán)人共同關(guān)系的存在。因此，如僅依民法一般共有的法理處理這類(lèi)復(fù)雜關(guān)系，將遠(yuǎn)不足以應(yīng)對(duì)。例如，在一般共有關(guān)系中，最為重要者是共有物的分割請(qǐng)求權(quán)。但是，在區(qū)分所有權(quán)的共用部分持分，只要專(zhuān)有所有權(quán)繼續(xù)存在，該共用部分持分即不能請(qǐng)求分割。從而，不可依一般共有法理來(lái)處理區(qū)分所有權(quán)人間的相互關(guān)系。另外，就區(qū)分所有建筑物所引起的實(shí)際問(wèn)題而言，由于一棟建筑物上各區(qū)分所有權(quán)人的財(cái)力不一，有的資力雄厚，大樓中央系統(tǒng)的冷氣或暖氣即使24小時(shí)開(kāi)放，也毫不在乎；而有的財(cái)力有限，即使樓道間的電費(fèi)也斤斤計(jì)較。此外，就大樓居住者的心態(tài)而言，也不一致。長(zhǎng)久居住的人期待管理方法盡善盡美，而只暫時(shí)落腳的人卻認(rèn)為管理方法越簡(jiǎn)單越好。顯然，在如此復(fù)雜的一棟區(qū)分所有建筑物上，要統(tǒng)一各居住者的意思將頗為困難。這樣，各區(qū)分所有權(quán)人即有必要組成一管理團(tuán)體，并借該管理團(tuán)體的力量組成一意思機(jī)關(guān)，妥訂管理規(guī)約與紛爭(zhēng)的解決方法。[48]此即所謂區(qū)分所有權(quán)人作為管理團(tuán)體的構(gòu)成員所享有的成員權(quán)。該成員權(quán)，連同專(zhuān)有權(quán)和共用部分持分權(quán)而共同構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的完整內(nèi)容。此正如臺(tái)灣學(xué)者戴東雄所說(shuō)，在區(qū)分所有權(quán)人復(fù)雜的相互關(guān)系中，如何維護(hù)全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益將為第一優(yōu)先。而要維護(hù)全體人的共同利益，莫過(guò)于管理方法的健全合理；要管理方法健全合理，即應(yīng)將專(zhuān)有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)結(jié)為一體，始能竟其功。[49]可見(jiàn)，二元論說(shuō)不承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)的成員權(quán)要素，無(wú)疑為一重要不足。（四）關(guān)于“新一元論說(shuō)”（“享益部分說(shuō)”）“新一元論說(shuō)”是現(xiàn)代各國(guó)家和地區(qū)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)意義的最新學(xué)說(shuō)。它產(chǎn)生于對(duì)二元論說(shuō)的批判過(guò)程中，但事實(shí)上卻未能越出二元論說(shuō)的框框，實(shí)際上屬于二元論說(shuō)的另一種翻版或變形。這表現(xiàn)在它將二元論說(shuō)中的專(zhuān)有權(quán)和共用部分持分權(quán)的客體—專(zhuān)有部分和共用部分予以并合，抽象為一個(gè)單一的“享益部分”，進(jìn)而將區(qū)分所有權(quán)解為在此享益部分上成立的權(quán)利。另外，“新一元論說(shuō)”將建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體把握為享益部分，其根本目的在于使區(qū)分所有權(quán)的客體物質(zhì)化，以避免因?qū)Ｓ胁糠值目臻g成為區(qū)分所有權(quán)的客體而面臨的理論上的困惑。而事實(shí)上，自近代以來(lái)尤其是自19世紀(jì)工業(yè)革命以降，空間可為物，并得成為權(quán)利的客體已為大多數(shù)國(guó)家的立法、判例及學(xué)說(shuō)所承認(rèn)，并因此成為現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)法發(fā)展的一種潮流?？梢?jiàn)，奠基于批判二元論說(shuō)的專(zhuān)有部分僅僅是“抽象空間”基礎(chǔ)上的新一元論說(shuō)是有其理論基礎(chǔ)上的缺陷的。從而也就可以認(rèn)為，對(duì)新一元論說(shuō)倡導(dǎo)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的享益部分權(quán)利觀，在現(xiàn)階段作出肯定的評(píng)價(jià)，是不妥當(dāng)?shù)?。（五）關(guān)于“三元論說(shuō)”三元論說(shuō)將建筑物區(qū)分所有權(quán)解為由三部分構(gòu)成，即專(zhuān)有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)。該說(shuō)為晚近以來(lái)各國(guó)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)成的最新學(xué)說(shuō)，其具有以下五項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)。其一，將建筑物區(qū)分所有權(quán)解為由專(zhuān)有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)構(gòu)成，可以克服前述各說(shuō)之不足。