漢中市南鄭縣房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告

百隆時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)操作分析報(bào)告第一章南鄭縣城市綜合概況1、1、南鄭縣地理位置南鄭縣位于陜西省漢中地區(qū)南部，地處漢江上游谷地、漢江南岸。縣境東鄰城固、西鄉(xiāng)縣，南接四川省通江、南江、旺蒼縣，西連寧強(qiáng)、勉縣，北界漢江與漢中市隔水相望?？h城漢山鎮(zhèn)與各地距離：距城固縣城（經(jīng)漢中）48公里；北距漢中市政府12公里，東北距省會(huì)西安472公里。黎坪鎮(zhèn)、福成鎮(zhèn)、兩河鎮(zhèn)、胡家營(yíng)鎮(zhèn)。黎坪鎮(zhèn)、福成鎮(zhèn)、兩河鎮(zhèn)、胡家營(yíng)鎮(zhèn)。從南鄭縣縣城情況來(lái)看，距漢中市及大河坎較近，轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)較多，消費(fèi)不集中為客觀現(xiàn)狀。2、南鄭縣人口、經(jīng)濟(jì)概況2010年第六次人口普查，南鄭縣常住總?cè)丝?71634人，其中：城關(guān)鎮(zhèn)45391人、圣水鎮(zhèn)19109人、大河坎鎮(zhèn)28597人、中所鎮(zhèn)26375人、協(xié)稅鎮(zhèn)17411人、梁山鎮(zhèn)18730人、陽(yáng)春鎮(zhèn)16025人、高臺(tái)鎮(zhèn)21253人、新集鎮(zhèn)32452人、濂水鎮(zhèn)12496人、黃官鎮(zhèn)17066人、青樹(shù)鎮(zhèn)11883人、紅廟鎮(zhèn)17003人、牟家壩鎮(zhèn)14313人、小南海鎮(zhèn)10024人、法鎮(zhèn)16237人、湘水鎮(zhèn)13101人、碑壩鎮(zhèn)10093人、元壩鎮(zhèn)5537人、紅光鄉(xiāng)6413人、胡家營(yíng)鄉(xiāng)18191人、歇馬鄉(xiāng)7668人、郭灘鄉(xiāng)16019人、王坪鄉(xiāng)6765人、忍水鄉(xiāng)8014人、兩河鄉(xiāng)7900人、塘口鄉(xiāng)6000人、廟壩鄉(xiāng)1329人、塘坊鄉(xiāng)11258人、喜神鄉(xiāng)6678人、高家?guī)X鄉(xiāng)10723人、小壩鄉(xiāng)2290人、西河鄉(xiāng)3408人、福成鄉(xiāng)3759人、馬元鄉(xiāng)1646人、白玉鄉(xiāng)1953人、黎坪鄉(xiāng)2255人、魏家橋鄉(xiāng)3417人。2012年末，南鄭縣面積2807.5平方千米，戶籍人口558699人，常住人口人口47.18萬(wàn)人。本項(xiàng)目駐地漢山鎮(zhèn)為縣政府駐地。地區(qū)人口數(shù)（人）比重[6]（%）2010年2000年全市合計(jì)3416196100100漢臺(tái)區(qū)53492315.714.8南鄭縣47163413.814.0城固縣46490313.613.4洋縣38398111.211.3西鄉(xiāng)縣34181210.010.1勉縣38812311.411.6寧強(qiáng)縣3088859.09.2略陽(yáng)縣2016455.95.9鎮(zhèn)巴縣2468177.27.4留壩縣433981.31.4佛坪縣300750.91.0按照上述人口普查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目所在地縣城漢山鎮(zhèn)的地理影響范圍、消費(fèi)習(xí)慣，本項(xiàng)目共計(jì)影響輻射本縣12個(gè)行政鎮(zhèn)（除大河坎鎮(zhèn)）、11個(gè)鄉(xiāng)，合計(jì)人口313547人，占本縣人口比例為66.48%。南鄭縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額，2015年1-8月份為51759.4元，比去年同期期+18.7%（注：此信息全部來(lái)自政府門戶網(wǎng)站。）3、南鄭縣自然資源概況南鄭地處南北氣候過(guò)渡地帶，適宜多種動(dòng)植物生長(zhǎng)繁衍。人工栽培植物主要有35種。此外，水生經(jīng)濟(jì)作物如蓮藕、茭白等，遍布河塘。野生植物以喬灌木、中藥材、花、草為主。已知喬灌木57科、164種；珍惜樹(shù)種約14科、18種。中草藥用植物品種多、品質(zhì)好、數(shù)量多，計(jì)有661種，已開(kāi)發(fā)169種。全縣林業(yè)用地18萬(wàn)余公頃，森林覆蓋率達(dá)61.8%，活立木總儲(chǔ)量1188萬(wàn)立方米。全縣有草地近3.26萬(wàn)公頃，可利用面積3.06萬(wàn)公頃，已利用2.3萬(wàn)公頃，占可利用面積的75%，其中300畝以上的大塊草場(chǎng)33塊。草地植物多達(dá)56科、600多種，可用作飼草者500多種。據(jù)陜西省野生動(dòng)物保護(hù)管理站在南鄭縣初步普查，已發(fā)現(xiàn)獸類5目、11科、18種；鳥(niǎo)類9目、22科、81種；兩棲爬行類3目、7科、14種。Ⅱ級(jí)保護(hù)的25種；屬陜西省重點(diǎn)保護(hù)動(dòng)物16種；一般保護(hù)動(dòng)物有100多種。水生動(dòng)物有魚(yú)、蝦、鱉等30多種。全縣礦產(chǎn)資源比較豐富，儲(chǔ)量較大，品位較高。現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)的礦產(chǎn)資源24種，礦產(chǎn)地139處。金屬礦產(chǎn)主要分布在碑壩地區(qū)，非金屬礦分布在淺山丘陵地區(qū)。礦藏中，石灰石、花崗巖、石英砂巖、白云巖、高嶺土等，在漢中市占有重要位置，尤以分布在上、下梁山的石灰石儲(chǔ)量大，達(dá)12613萬(wàn)噸，且品位高，易開(kāi)采。硅礦儲(chǔ)量約1000萬(wàn)噸。鐵礦882萬(wàn)噸，已探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)資源潛在經(jīng)濟(jì)價(jià)值（按1990年不變價(jià)）估算約754億元。目前除已經(jīng)或初步開(kāi)采的14種礦產(chǎn)外，其余尚待開(kāi)發(fā)利用。44、南鄭縣旅游資源狀況南鄭是陜西省旅游資源大縣和首批旅游強(qiáng)縣，旅游資源門類齊全，品質(zhì)優(yōu)良，現(xiàn)已探明的各類旅游資源有40余處，建成各類國(guó)家級(jí)旅游景區(qū)（點(diǎn)）5個(gè)。主要是以自然生態(tài)的山水風(fēng)光為代表，兼有宗教、歷史文化、民俗風(fēng)情、紅色革命遺跡等多種類型。全縣旅游景點(diǎn)以大河坎鎮(zhèn)為中心，呈扇形分布，向東有圣水寺、宗教圣地密嚴(yán)寺、娘娘山；向南有小南海、巴山獼猴保護(hù)區(qū)；向西有南湖、紅寺湖、川陜革命根據(jù)地紀(jì)念館、黎坪國(guó)家森林公園；向西北有古人類遺址龍崗寺，以及一大批盆景園、生態(tài)園和農(nóng)家樂(lè)，景點(diǎn)景點(diǎn)繁多，星羅棋布。55、南鄭縣人文習(xí)慣南鄭縣工業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)較少，縣區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口較少，人口主要為本縣居民和附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主。民風(fēng)較為淳樸，對(duì)新事物的認(rèn)知度較差，沒(méi)有品牌商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。二、南鄭縣交通壞境調(diào)研1、目前漢中境內(nèi)有2條鐵路、3條高速公路,已形成交通便捷、體系完善的立體交通網(wǎng)絡(luò)，西成高速、十（堰）天（水）高速、寶（雞）巴（中）高速公路和成都至西安高速鐵路客運(yùn)專線和漢中新機(jī)場(chǎng)，大大縮短漢中同外界的空間距離。現(xiàn)在的漢中，是連接關(guān)天經(jīng)濟(jì)圈、成渝經(jīng)濟(jì)圈、江漢經(jīng)濟(jì)圈、蘭新經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)，成為國(guó)家西部連接中部、西北連接西南的重要交通樞紐。南鄭縣依托毗鄰漢中市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，東臨西漢高速入口，五座公路大橋連接漢臺(tái)區(qū)，加快推進(jìn)南鄭城區(qū)與漢中中心市區(qū)一體化進(jìn)程，重要交通樞紐。南鄭縣依托毗鄰漢中市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，東臨西漢高速入口，五座公路大橋連接漢臺(tái)區(qū)，加快推進(jìn)南鄭城區(qū)與漢中中心市區(qū)一體化進(jìn)程，為城市規(guī)模的擴(kuò)大，改變城市面貌做好了準(zhǔn)備。2、南鄭縣汽車、公交運(yùn)輸調(diào)研南鄭縣距漢中市直線距離12公里，每天有漢中客運(yùn)總公司至南鄭縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小巴士，及市區(qū)往返縣城的三路公交線路，乘坐103、501、502公交車到達(dá)漢臺(tái)區(qū)約40分鐘，平均每10分鐘一趟；另外縣內(nèi)村村通中巴車貫穿項(xiàng)目所在周家坪及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，約20分鐘一趟。3、南鄭縣貨運(yùn)情況調(diào)研鐵路貨運(yùn)到漢中再進(jìn)行汽車轉(zhuǎn)運(yùn)南鄭；縣城貨運(yùn)主要依靠汽車運(yùn)輸，尤其零售類貨運(yùn)，貨運(yùn)成本較高。44、交通調(diào)研總結(jié)1）陽(yáng)安線鐵路從北部漢中市穿過(guò)，寶成線在縣城西面寧強(qiáng)境內(nèi)，鐵路交通未覆蓋。2）高速公路3條，寶漢、西漢、十天，與外圍市級(jí)城市公路交通較為便利。3）五座大橋接壤漢中，交通便利。4）全縣已實(shí)現(xiàn)水泥柏油路村村通，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)至縣城交通便利。三、南鄭縣城市規(guī)劃及發(fā)展概況南鄭縣周家坪已納入漢中市大市組團(tuán)，城市建成區(qū)面積達(dá)13.5平方公里，其余19個(gè)建制鎮(zhèn)建成區(qū)累計(jì)達(dá)到6.5平方公里，縣域城鎮(zhèn)戶口總?cè)丝?9.8萬(wàn)人，本年度新增城鎮(zhèn)人口1.5萬(wàn)人?？h域城鎮(zhèn)化率達(dá)到了35.2%（不含開(kāi)發(fā)區(qū)南區(qū)1.1萬(wàn)城鎮(zhèn)人口）。1、南鄭縣總體規(guī)劃走向南鄭縣按照科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的要求，以城市帶為核心，以漢南大道為連接軸，著力打造城市經(jīng)濟(jì)板塊、生態(tài)旅游板塊、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)板塊，努力推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)和園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，構(gòu)建“兩大工業(yè)園區(qū)”、“兩大工業(yè)聚集區(qū)”、“三大板塊”，簡(jiǎn)稱“兩園兩區(qū)三板塊”。1）“兩園”——兩大工業(yè)園區(qū)梁山建材工業(yè)園：以石梁公路為軸線，西至膠東水泥公司，南鄰梁山，北至漢江，東鄰石拱街，占地面積7平方公里，重點(diǎn)以建材化工企業(yè)為主，進(jìn)駐園區(qū)。碑壩礦產(chǎn)冶金工業(yè)園：依托我縣碑壩區(qū)域鉛鋅鐵等礦產(chǎn)資源，以碑壩、福成、白玉三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為礦產(chǎn)基地，以漢中鋅業(yè)特種材料公司為礦產(chǎn)深加工基地，建立采選、冶煉為一體的產(chǎn)業(yè)集群，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈?！皟蓞^(qū)”——兩大工業(yè)聚集區(qū)草堰機(jī)電設(shè)備工業(yè)聚集區(qū)：北鄰漢南大道，西至齊力路，南鄰齊力村，東至高速公路，現(xiàn)已有福利塑化總廠、江南油脂公司、天天糧油公司、膠合板廠和即將建成的希望飼料等5戶企業(yè)，為聚集區(qū)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展主要應(yīng)用于機(jī)電加工、電力、石化、輕工和環(huán)保等行業(yè)的高精度智能儀器儀表、成套系統(tǒng)及關(guān)鍵設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)。陽(yáng)春農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)聚集區(qū)：規(guī)劃在陽(yáng)春鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，濂水河以北，漢黎公路以南，西至高臺(tái)鎮(zhèn)，東至郭灘鄉(xiāng)。利用縣境內(nèi)豐富的糧、油、中藥材等農(nóng)副產(chǎn)品資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)深度系列加工開(kāi)發(fā)，提高農(nóng)產(chǎn)品綜合利用率和附加值?！叭鍓K”—--三大經(jīng)濟(jì)板塊“十二五”期間，南鄭縣著力推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)板塊、生態(tài)旅游板塊、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌板塊三大板塊協(xié)調(diào)發(fā)展。城市經(jīng)濟(jì)板塊：以《漢中市城市總體規(guī)劃》所納入的大河坎、周家坪、梁山、圣水等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為城市核心區(qū)，著力發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，包括現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、都市農(nóng)業(yè)、都市型工業(yè)等。生態(tài)旅游板塊：以黎坪和天漢水城兩大精品景區(qū)建設(shè)為龍頭，帶動(dòng)全縣生態(tài)觀光、民俗宗教、文化文物等旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌板塊：以城市經(jīng)濟(jì)板塊周邊丘陵、淺山區(qū)為主，主要發(fā)展茶葉、中藥材、瓜果蔬菜、生豬等綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)。2、縣城漢山鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃漢山鎮(zhèn)原名周家坪，全鎮(zhèn)轄28個(gè)村民委員會(huì)，2個(gè)社區(qū)居委會(huì)，分別是：周家坪、元覺(jué)、岳樹(shù)嶺、馬家坪、鄒家灣、李家山、團(tuán)山、夏家庵、權(quán)家灣、楊家壩、白馬寺、陶家灣、漢坪、石門、白家灣、保衛(wèi)、王家山、小漢山、潘營(yíng)、張壩、趙家灣、何家灣、齊力、國(guó)慶、草堰、五豐、高莊、紅橋村，西城社區(qū)居委會(huì)、東城社區(qū)居委會(huì)。總?cè)丝?4677人，221個(gè)村居小組，25223戶。其中城鎮(zhèn)人口26392人，城鎮(zhèn)化率41%，男性33315人，女性31362人，面積57.16平方千米?？h城發(fā)展空間布局：城市核心區(qū)，加快產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，大力發(fā)展餐飲、酒店等服務(wù)業(yè)，建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品及輕工產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)；圍繞城市中心區(qū)，南北兩側(cè)主要發(fā)展現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)；圍繞冷水河、漢江河、濂水河特色水域，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和休閑娛樂(lè)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)漢江南岸人居休閑帶。四、城市概況及發(fā)展規(guī)劃總結(jié)南鄭縣城區(qū)漢山鎮(zhèn)人口僅2.6萬(wàn)，城市人口偏少，流動(dòng)人口較少，且外出務(wù)工人員較多。南鄭居民置業(yè)主要以住宅為主，投資意識(shí)較差，現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)概念較弱。南鄭縣對(duì)外交通主要依靠三條高速公路，聯(lián)系緊密城市為西安、成都。4）南鄭縣城市發(fā)展方向主要以大河坎、梁山鎮(zhèn)、漢山鎮(zhèn)為主，漢山鎮(zhèn)以旅游、農(nóng)業(yè)及城市發(fā)展為主。第二章南鄭縣商業(yè)情況調(diào)研一、南鄭縣商業(yè)基本情況南鄭縣商業(yè)發(fā)展概況南鄭縣商業(yè)零售發(fā)展較其它縣區(qū)明顯滯后，沒(méi)有形成規(guī)?；纳虡I(yè)區(qū)。但近兩年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一涌而起，使商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)出斷層概念，表現(xiàn)出嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)。漢山鎮(zhèn)大多數(shù)新開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目均有底層商業(yè)規(guī)劃，在銷售方面無(wú)論是住宅還是商鋪均不樂(lè)觀，形成市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市的局面。南鄭縣區(qū)商業(yè)主要集中于東南西北四條大街的交匯處——東龍華府（即好又多）十字，圍繞該處形成目前城市的核心商圈，隨著其它地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，中心圈有望向東偏移。南鄭縣主要商圈分布1）核心商圈：主要以好又多購(gòu)物廣場(chǎng)為中心，向周圍輻射，形成四條商業(yè)街道構(gòu)成了核心商圈，實(shí)現(xiàn)以線帶面的商業(yè)模式。核心商圈內(nèi)主要商業(yè)體：購(gòu)物中心：好又多購(gòu)物廣場(chǎng)、樂(lè)添購(gòu)物中心、桃心島超市、鵬飛購(gòu)物廣場(chǎng)、佰信鞋城、佰信服裝超市、民生鞋城、南鄭百盛服飾廣場(chǎng)、武漢服裝城、迎賓商場(chǎng)、孕嬰元素。其中好又多面積11000平米，迎賓商場(chǎng)1200平米，其它均在1000平米以內(nèi)。步行街：東大街街邊店最多，大概300多商戶，貫穿整個(gè)城東；北一環(huán)路客流較為密集，大概不到100商戶，南大街主要以校區(qū)消費(fèi)為主，西大街以電子服務(wù)產(chǎn)品、餐飲較多（另外西大街是縣委縣政府、縣醫(yī)院、南鄭一中所在地，以商務(wù)、行政、辦公配套為輔），北大街主要集中了農(nóng)副產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)。租金狀況：以好又多購(gòu)物廣場(chǎng)為中心租金最高，依次向周邊輻射、遞減。2）幸福路十字商圈：路口向北以建材家具家居經(jīng)營(yíng)為主，向南為住宅底商，以行政和社區(qū)服務(wù)為主，向東也是以家具、摩托車、五金、門業(yè)、管材、玻璃、窗簾等建材家具家居摩托經(jīng)營(yíng)為主，向西（即東大街中段）以銀行、電動(dòng)車、家電、家居用品、小餐館、茶葉、酒水店為主。商圈總體沒(méi)有形成規(guī)模化商業(yè)街，品類較為雜亂，僅幸福路南段建材家居經(jīng)營(yíng)較為集中。3、南鄭縣主要商圈調(diào)查分析1）購(gòu)物中心：目前南鄭的購(gòu)物場(chǎng)所主要集中在老城區(qū)，是城區(qū)核心商圈的重要組成部分。南鄭縣規(guī)模最大的購(gòu)物廣場(chǎng)是“好又多購(gòu)物廣場(chǎng)”，其商業(yè)分類為生活超市，位于南鄭縣東大街和西大街中心交匯處，地理位置優(yōu)越。于2014年11月28日開(kāi)業(yè)。營(yíng)業(yè)面積11000平方米，總投資5600萬(wàn)。一樓屬于超市外租區(qū)，二樓是日化百貨自選區(qū)，三樓是食品生鮮自選區(qū)。經(jīng)營(yíng)品類眾多，是當(dāng)?shù)啬壳白畲蟮纳铑惓?，在?dāng)?shù)赜泻艽蟮闹龋簧r蔬菜價(jià)格較低，故早上生鮮區(qū)人流量偏大，水產(chǎn)種類較少，商品種類齊全。二樓晚間人流量較大，但超市一樓百貨區(qū)卻生意慘淡，客流量較少，原因歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：電梯安裝位置欠佳，客流動(dòng)線不流暢，人流量覆蓋不到一樓；一樓業(yè)態(tài)分布欠妥當(dāng)，手機(jī)化妝品占地偏大；女裝只有一家，缺乏對(duì)比性；經(jīng)營(yíng)者服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)；超市管理人員光有管理意識(shí)，缺乏服務(wù)意識(shí)，部分管理人員跟一樓商戶溝通不到位。二樓外租區(qū)還有部分空余位置。二樓、三樓布局相對(duì)合理，超市員工對(duì)商品安全以及陳列都有很深的意識(shí)。經(jīng)營(yíng)模式分外租、聯(lián)營(yíng)、當(dāng)?shù)毓╀N、外地自采?！昂糜侄噘?gòu)物廣場(chǎng)“一年租金300萬(wàn)，平均每平米租金22.7元。會(huì)員卡采用積分制，定期不定期兌換購(gòu)物券。其它“樂(lè)添購(gòu)物中心”及“桃心島超市”也是業(yè)績(jī)平平。新開(kāi)業(yè)的“蔚藍(lán)購(gòu)物廣場(chǎng)”營(yíng)業(yè)面積約1000平米，開(kāi)業(yè)當(dāng)天人流較多，目前客流量稀疏。百貨商場(chǎng)：目前南鄭縣包括大河坎均無(wú)大型的百貨商場(chǎng)，僅有的周家坪”鵬飛購(gòu)物廣場(chǎng)”和“好又多超市”均以超市人流支撐。佰信鞋城、佰信服裝超市、民生鞋城和南鄭“百盛服裝廣場(chǎng)”四個(gè)商場(chǎng)主要以服裝鞋帽經(jīng)營(yíng)為主，是外地一客商自主經(jīng)營(yíng)，以中低端產(chǎn)品為主。老板通過(guò)自己的渠道進(jìn)貨，自己定價(jià)銷售，并無(wú)服裝廠商的約束?！鞍坌欧b城”年租金20萬(wàn)，一共300㎡，約55.5元/月/㎡。“佰信服裝城”可以辦理會(huì)員卡，擁有9.5折會(huì)員折扣?！拔錆h服裝城”以無(wú)品牌散貨為主，“迎賓商場(chǎng)”以中端品牌服飾為主，此兩個(gè)商場(chǎng)由一位商戶自主經(jīng)營(yíng)，定位準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)思路較清晰；“孕嬰元素”在北一環(huán)路以母嬰產(chǎn)品為主，今年剛開(kāi)業(yè)，業(yè)績(jī)平平。由此可以分析得出，幾個(gè)百貨商場(chǎng)除“好又多”一層為統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)管理外，其它商場(chǎng)均為自主經(jīng)營(yíng)，這意味著著南鄭縣城區(qū)商戶數(shù)量的極度短缺。步行街：由于老城區(qū)步行街基本上都是自發(fā)形成，缺乏科學(xué)規(guī)劃，業(yè)態(tài)混亂，不同品類、不同檔次的品牌混雜在一起，消費(fèi)者想購(gòu)齊物品往往要走很多地方，十分不便。加上步行街商鋪?zhàn)饨鹑找娓邼q，商品價(jià)格普遍偏高，造成南鄭縣消費(fèi)者購(gòu)物難、消費(fèi)難的困局，很多市民均前往漢中市釋放消費(fèi)，甚至流傳消費(fèi)者買一雙襪子都要到漢中去的趣談。二、南鄭縣重點(diǎn)商業(yè)街調(diào)研1、主要商業(yè)街及步行街調(diào)研南鄭縣的商業(yè)活動(dòng)主要集中在“好又多購(gòu)物廣場(chǎng)”一帶，以東大街為中心，向東延伸至二南路三叉路口，主要是沿街鋪面形式經(jīng)營(yíng)。其中樂(lè)添購(gòu)物中心、桃心島超市、鵬飛購(gòu)物廣場(chǎng)、佰信鞋城、佰信服裝超市、民生鞋城、南鄭百盛服飾廣場(chǎng)、武漢服裝城、迎賓商場(chǎng)、孕嬰元素面積稍大。品牌有：愛(ài)西西童裝、藍(lán)精靈母嬰、獸霸皮鞋、ABC童裝、中國(guó)黃金、老北京布鞋、夢(mèng)來(lái)家紡、CCDD、RCBICR、雅鹿、帛彩、七匹狼、蜘蛛王等，一二線品牌基本沒(méi)有，國(guó)內(nèi)知名品牌也較少。1）南鄭縣各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì)分析通過(guò)走訪南鄭縣縣城537家商戶所得數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下：商戶數(shù)量 商戶數(shù)量占品項(xiàng) 品項(xiàng) 數(shù)量占比 數(shù)量比黃金珠寶玉器銀飾 7 1.25%面包西點(diǎn)水吧類 203.75%護(hù)膚彩妝香氛 183.44% 網(wǎng)吧 2 0.31%鐘表眼鏡 5 0.94% KTV 2 0.31%皮具箱包 8 1.56%郵政快遞 5 0.94%服裝鞋帽 458.38%纖體美容美發(fā) 448.13%兒童母嬰用品 224.07% 藥店 7 1.25%圖書(shū)音像 5 0.94%社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站 3 0.63%手機(jī)通訊電腦數(shù)碼3C254.69%婚紗攝影兒童攝影 122.19%地方特產(chǎn)244.38%煙酒便利店小型超市5910.95%精品家居家紡407.51%山地車專賣30.63%西式快餐30.63%旅游咨詢中心50.94%特色小吃529.70%干洗店30.63%簡(jiǎn)餐茶樓咖啡酒吧30.63%彩票站81.56%火鍋燒烤燜鍋涮吧152.82%鮮花銷售101.88%自助類特色料理101.88%種子化肥農(nóng)藥銷售30.63%地方菜系101.88%其它5710.61%此表中其它為本項(xiàng)目未涉及業(yè)態(tài)2)各業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例餅形圖分析：由以上各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例圖可以了解到，服裝鞋帽、精品家居家紡、餐飲及煙酒便利店等品項(xiàng)所占比例較大，整個(gè)縣城經(jīng)營(yíng)品牌主要以中低檔產(chǎn)品為主。而在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)臨街鋪面空置率相當(dāng)大，一層空置率大概在30%左右，二層除了一些一二層連體經(jīng)營(yíng)的商戶外，除很少的餐飲經(jīng)營(yíng)外,基本沒(méi)有其獨(dú)立經(jīng)營(yíng)商戶，空置率在70%左右（不含新開(kāi)發(fā)地產(chǎn)）。22、南鄭縣各商業(yè)街租金調(diào)研路段平均租金（元/月/㎡）路段平均租金（元/月/㎡）路段平均租金（元/月/㎡）幸福路東側(cè)18.19南大街57.21漢山路34.41幸福路西側(cè)21.85自強(qiáng)路54.95西大街63.73北大街34.37自強(qiáng)商城49.12東大街15-100人民路南26.50人民路北28.67備注：以上租金為商業(yè)街整體平均租金，不代表地理位置、鋪位面積等原因產(chǎn)生的租金過(guò)高或過(guò)低情況。3、南鄭縣主要商業(yè)街調(diào)研總結(jié)南鄭縣商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度相對(duì)較慢，通過(guò)調(diào)研得知：老城區(qū)有東大街、南大街、西大街、北大街和去年開(kāi)業(yè)的“好又多購(gòu)物廣場(chǎng)”，傳統(tǒng)的臨街商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，規(guī)模很小，商業(yè)發(fā)展還很落后，新開(kāi)發(fā)的好又多相對(duì)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上較為合理，但經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較少，經(jīng)營(yíng)品牌檔次不高。幸福路十字商業(yè)規(guī)模尚未形成，主要以五金、建材、家具、汽摩、管材為主，東西南北四條街道商鋪均為私人產(chǎn)權(quán)，商業(yè)街臟亂差，缺少商業(yè)規(guī)模。南鄭縣目前本地經(jīng)商的占到95%以上，外地人以市內(nèi)和外縣人為主，外來(lái)流動(dòng)人口較少。第三章項(xiàng)目地塊環(huán)境調(diào)研及優(yōu)勢(shì)分析一、項(xiàng)目自身周邊環(huán)境調(diào)研1、項(xiàng)目地塊位置及環(huán)境項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于南鄭縣城漢山鎮(zhèn)東大街與幸福路交匯處，是中心市區(qū)（漢中市）來(lái)南鄭縣城的首個(gè)十字干道，項(xiàng)目緊鄰市政廣場(chǎng)—幸福廣場(chǎng)。南鄰城市商業(yè)主干道——東大街，北鄰市政規(guī)劃道路，西接城市主干道幸福路，東面是大片農(nóng)田；項(xiàng)目距老城區(qū)核心商圈近1公里，處于城東目前重點(diǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)。項(xiàng)目地塊規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃用地22畝，總建筑面積53000平米，商業(yè)面積近4萬(wàn)平米。2、項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀狀況分析項(xiàng)目周邊道路狀況及項(xiàng)目關(guān)系道路道路與項(xiàng)目的距離道路設(shè)計(jì)備注南一環(huán)距離500米雙向3車道是南鄭縣東西方向的交通要道和城市主干道之一東大街項(xiàng)目南側(cè)80米雙向單車道老城區(qū)內(nèi)貫穿東西的商業(yè)主干道幸福路項(xiàng)目西側(cè)10米雙向2車道城市支干道項(xiàng)目入口處為幸福廣場(chǎng)，為消費(fèi)者提供戶外休閑場(chǎng)所。項(xiàng)目入口處為幸福廣場(chǎng)，為消費(fèi)者提供戶外休閑場(chǎng)所。3）項(xiàng)目周邊商業(yè)壞境項(xiàng)目向北以建材家具為主，租金在17.48元/ｍ2/月左右；向南為住宅底商，以行政、服務(wù)為主，租金在14.55元/ｍ2/月左右；向東以五金、門業(yè)、建材、管線、玻璃為主，租金在15元/ｍ2/月左右；向西以電動(dòng)車、家電、家居用品、小餐館、茶葉、酒水店為主，租金從東向西為20-80元/ｍ2/月。商圈壞境總體沒(méi)有形成規(guī)模化，品類較為雜亂，僅幸福路南段建材家具較為集中。4）項(xiàng)目周邊公共交通情況項(xiàng)目處老城區(qū)商業(yè)街東入口，三條公交線路103、501、502均有?？奎c(diǎn)?！镯?xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯，距南鄭老城區(qū)商業(yè)中心不足★項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯，距南鄭老城區(qū)商業(yè)中心不足1公里,在城區(qū)主入口處；項(xiàng)目的地理位置在周家坪片區(qū)，與梁山片區(qū)和大河坎片區(qū)遙相呼應(yīng)，開(kāi)車至縣區(qū)老商業(yè)核心商圈不到1分鐘，地理位置優(yōu)越。且本項(xiàng)目屬于2014年南鄭縣重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，城市發(fā)展也會(huì)隨著本項(xiàng)目的腳步形成南部商業(yè)副中心?！锟h城購(gòu)物中心檔次偏低，有提升空間；現(xiàn)在南鄭縣消費(fèi)購(gòu)物模式主要以超市帶動(dòng)百貨消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)面積除好又多外均在1500平米以下，大型的百貨商場(chǎng)沒(méi)有，整體檔次偏低，知名品牌較少，有很大的提升空間?！锷虡I(yè)街業(yè)態(tài)布局凌亂，無(wú)主題性商場(chǎng)；南鄭縣中高檔零售商業(yè)和餐飲主要集中在老城中心，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布散亂，購(gòu)物壞境較差，品類更是無(wú)法集中。本項(xiàng)目未來(lái)的“八大”統(tǒng)一理念,即統(tǒng)一招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)，將為百隆的客戶提供最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)導(dǎo)航。★消費(fèi)者有品牌需求從近期的大量走訪及市調(diào)所得信息顯示，南鄭縣境內(nèi)有部分高端消費(fèi)者均到大河坎及漢中市消費(fèi)，其中大部分為品牌男女服飾及品牌餐飲，這是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的準(zhǔn)客戶。4、劣勢(shì)與威脅分析★市場(chǎng)投資商鋪及商業(yè)意識(shí)不強(qiáng)；南鄭縣居民對(duì)商鋪投資意識(shí)不是很強(qiáng)，影響了整個(gè)商鋪投資市場(chǎng)的環(huán)境，另一方面投資做生意的居民有限，年輕一代創(chuàng)業(yè)者大部分選擇外出務(wù)工或在大城市發(fā)展，造成目前縣城內(nèi)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)銷售普遍在40%以下，投資做生意的客戶素質(zhì)參差不齊，懂得現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的商戶更是少之又少。項(xiàng)目在招商引資方面存在較大壓力。★南鄭縣縣域城鎮(zhèn)總?cè)丝?9.8萬(wàn)人，縣城區(qū)漢山鎮(zhèn)人口僅2.6萬(wàn)人。本次市場(chǎng)調(diào)研共走訪商戶537家，基本涵蓋縣城區(qū)內(nèi)的所有經(jīng)營(yíng)商戶，其中對(duì)本項(xiàng)目感興趣的商戶僅82家，不到19%。本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃鋪位1-3層共計(jì)188個(gè)（不含住宅底商），項(xiàng)目在招商上將面臨投資群體嚴(yán)重不足的問(wèn)題；★居民對(duì)品牌操作抗性較大；通過(guò)調(diào)研得知，南鄭縣民眾對(duì)品牌產(chǎn)品無(wú)概念，在購(gòu)買商品時(shí)注重品牌效應(yīng)的客戶僅占20%左右，對(duì)國(guó)內(nèi)知名品牌知曉甚少，存在消費(fèi)盲目性，主要關(guān)注價(jià)格，本項(xiàng)目在商業(yè)定位時(shí)要慎重考慮此項(xiàng)。二、項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)分析從本次市場(chǎng)調(diào)研可以看出，本項(xiàng)目地理位置一般，處于縣城老商業(yè)核心圈邊緣地