小型住宅小區(qū)前期物業(yè)管理簡要方案

一、玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理總體思路管理目標(biāo)玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理以創(chuàng)建一個“安全、整潔、優(yōu)美、舒適”的居住環(huán)境為目標(biāo)，緊密配合開發(fā)商的戰(zhàn)略規(guī)劃，力爭接管后短期內(nèi)使小區(qū)物業(yè)管理各項工作步入正軌，成為荊州市經(jīng)濟(jì)適用住宅物業(yè)管理的一個典范項目，兩年內(nèi)達(dá)到并超過物業(yè)管理省優(yōu)示范標(biāo)準(zhǔn)，同時讓本小區(qū)成為利嘉物業(yè)“一站無憂式”小區(qū)管理服務(wù)的又一個成功典范。具體分項目標(biāo)如下：管理定位根據(jù)玉蘭小區(qū)開發(fā)理念與物業(yè)公司發(fā)展規(guī)劃，玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理以創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)管理品牌、支持開發(fā)商項目銷售為主要目的，定位為本地低檔收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化管理、省級優(yōu)秀示范物業(yè)管理品質(zhì)，以人性化服務(wù)、高素質(zhì)從業(yè)人員、積極與業(yè)主溝通、重視社區(qū)文化氛圍等管理方式創(chuàng)造安全、整潔、優(yōu)美、舒適的人居環(huán)境，幫助業(yè)主實現(xiàn)居住理想，并最終達(dá)到開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三方共贏的良好效果。管理特色根據(jù)利嘉物業(yè)公司自身實際情況及項目開發(fā)理念，我們計劃從提高服務(wù)水平的基礎(chǔ)出發(fā)，圍繞以下重點，讓務(wù)實和努力成為我們的管理特色：□專業(yè)化管理：我們將力爭短期內(nèi)樹立本項目專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)形象。從項目介入開始至日常管理的實施，力求突出管理服務(wù)的專業(yè)化。從強(qiáng)調(diào)規(guī)范操作、大力推進(jìn)程序化標(biāo)準(zhǔn)化操作到與業(yè)主接觸中合理處理各種問題、使用計算機(jī)管理、CI標(biāo)識運(yùn)用等，務(wù)求專業(yè)；通過樹立服務(wù)意識、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量、完善服務(wù)水準(zhǔn)和加強(qiáng)團(tuán)隊學(xué)習(xí)，適應(yīng)市場變化，滿足并超越客戶不斷發(fā)展的要求和期望，使我們的物業(yè)管理服務(wù)處于領(lǐng)先地位，滿足業(yè)主一流物業(yè)品牌體驗?！醺咚刭|(zhì)團(tuán)隊：我們將努力讓客戶以我們高素質(zhì)的團(tuán)隊形象為榮。從業(yè)人員著裝、用語、儀容儀表和禮儀規(guī)范整齊，工作效率高，并堅持不怠。介入項目初即在關(guān)鍵崗位全部聘用具有多年服務(wù)經(jīng)驗的人員，持續(xù)不斷地進(jìn)行員工培訓(xùn)，實施現(xiàn)代企業(yè)人力資源管理、強(qiáng)調(diào)和重視員工激勵、推行員工職業(yè)生涯規(guī)劃、以稍高于本地同行業(yè)薪酬水平吸引和留住人才，在條件允許后完善員工社保福利和薪酬體系，形成穩(wěn)定的高素質(zhì)的人才團(tuán)隊?！跫?xì)微化服務(wù)：我們將致力于讓客戶從我們服務(wù)細(xì)節(jié)中感受到自己的尊榮。相關(guān)經(jīng)驗告訴我們，物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，服務(wù)中重視每一個細(xì)節(jié)、堅持提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)品質(zhì)和多樣化的貼心服務(wù)項目，是提高業(yè)主滿意度的關(guān)鍵。只要業(yè)主有需要，我們都極力提供最好品質(zhì)的服務(wù)?！跫椅幕鐓^(qū)：我們將還業(yè)主一個真正的家的居所。通過分析和實際操作中的感受，我們知道業(yè)主需要的絕對不僅是住酒店的便利奢華和所謂管家式貴賓式物業(yè)管理服務(wù)的的尊貴，在小區(qū)里業(yè)主需要的是一個真正的可以毫無顧忌但又溫馨備至的家的居所。我們將小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的每一個環(huán)節(jié)把業(yè)主當(dāng)作家人來看待，刻意營造長幼有序、鄰里守望的和諧家文化社區(qū)。主要的內(nèi)容包括積極開展注重群體參與的社區(qū)文化活動、倡導(dǎo)幸福美滿的家庭文化和融洽的鄰里關(guān)系、物業(yè)人員把每一個業(yè)主都當(dāng)作自己的親人來悉心關(guān)懷和照顧、在服務(wù)中重視溫情和溝通而非強(qiáng)制和武斷、結(jié)合節(jié)日氛圍營造創(chuàng)造祥和文明的社區(qū)環(huán)境、團(tuán)聚和推動小區(qū)“家”文化等。4、管理措施針對玉蘭小區(qū)項目精簡務(wù)實的人力配備和物業(yè)管理服務(wù)需要密集人力的矛盾，在物業(yè)管理服務(wù)中，采取聚焦客戶的方針，一切以客戶為中心，并將重點推行以下幾點保證措施：□首問負(fù)責(zé)制要求每一名員工在接到客戶和業(yè)主投訴、詢問、服務(wù)要求等信息后，能解決的按程序快速解決，自己不能解決的立即按流程找相關(guān)對口部門督促解決，并做到負(fù)責(zé)到底，跟進(jìn)問題的最終解決和回訪，爭取客戶滿意更大化?！踟?zé)任分工制以小區(qū)整體為面、以業(yè)主服務(wù)要求為點，按樓棟范圍將責(zé)任劃分到各專業(yè)層面的每一個人，強(qiáng)調(diào)分工負(fù)責(zé)，實現(xiàn)對客戶的聚焦。□全員聯(lián)動制管理中心所有人員不分專業(yè)和崗位，強(qiáng)調(diào)除了做好自己的本職工作外，必須同時關(guān)注其他方面的所有問題，并予以負(fù)責(zé)。比如保潔員工在做好樓棟工作的同時，需要對安全和設(shè)備設(shè)施的狀況予以關(guān)注，并將異常情況迅速及時的通報給相關(guān)對口責(zé)任人，通過這種方式在小區(qū)內(nèi)組成一張密集的網(wǎng)?！蹩焖俜磻?yīng)制遵循“快速的滿意好過緩慢的完美”的原則，強(qiáng)調(diào)全體人員在接到客戶要求后用最快的速度和最高的效率進(jìn)行反應(yīng)，以速取勝。

二、玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)我們將按照優(yōu)于《荊州市物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》中二級物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，其中以下服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)除部分限于硬件條件無法達(dá)到的以及在前期物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)由施工保修或其他專業(yè)單位提供維保義務(wù)服務(wù)的由物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督達(dá)到外，其他內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)我們承諾將作為本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：□物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理房屋外觀完好、整潔；對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全；空調(diào)安裝、陽臺封閉、防盜網(wǎng)安裝統(tǒng)一；每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)?！跷飿I(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理建立設(shè)備設(shè)施臺帳，記錄齊全；設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通；設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象；□物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味；合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次；小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每2清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。根據(jù)實際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。□公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護(hù)管理；草坪生長良好，及時修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物；花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果；定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍；定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害?！踯囕v停放管理對進(jìn)出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；無另外專門約定不負(fù)責(zé)車輛保管及安全問題?！豕仓刃蚓S護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理小區(qū)主出入口24小時值勤；對重點區(qū)域、重點部位每1小時巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控；對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理；對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施?！跹b飾裝修管理服務(wù)按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時公約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項；每周巡查2次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告甲方和有關(guān)主管部門?！跷飿I(yè)檔案資料管理檔案管理制度健全；建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全；建立業(yè)主及物業(yè)使用人基本資料檔案，做到一戶一檔，分類擺放整齊，查閱方便?！跗渌?wù)提供各種便民有償特約服務(wù)；提供代收郵件、代交水電費(fèi)等便民無償服務(wù)。三、玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理組織架構(gòu)與人員編制管理處組織架構(gòu)圖管理處主任客戶服務(wù)中心安全班保潔班維修班管理員前臺接待門崗監(jiān)控巡邏公共保潔垃圾清運(yùn)裝修監(jiān)督萬能維修管理處崗位設(shè)置與人員編制安排說明表序號 崗位 編制 職責(zé)說明一、管理處與客戶服務(wù)中心 3 主任 1 負(fù)責(zé)管理處全面運(yùn)作管理前臺接待兼出納兼收費(fèi)員 1 負(fù)責(zé)前臺接待、費(fèi)用收繳、出納、倉管、人事行政?？蛻舴?wù)主管兼小區(qū)管理員1 負(fù)責(zé)客戶服務(wù)工作管理、小區(qū)客戶關(guān)系維系 二、安全班 7 其中一人兼班長1、安全員 7 分三班，白班2人、中班2人、夜班2人、輪休1人，三、保潔班 5 其中一人兼班長 1、保潔員 5 26單元樓內(nèi)2人、樓外2人，輪休1人 四、維修隊 1 由管理處主任負(fù)責(zé)管理 1、萬能維修員 1 負(fù)責(zé)小區(qū)裝修巡查監(jiān)管、業(yè)主報修處理與雜項維修。以上共16人四、玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)報價前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表以下為暫設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，其中物業(yè)管理費(fèi)及停車費(fèi)等項目將以荊州市物價局正式批文為準(zhǔn)：前期物業(yè)管理有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)-維修服務(wù)4242換閥門15元/個不含材料費(fèi)43換水龍頭8元/個不含材料費(fèi)44換給水軟管5元/根不含材料費(fèi)45換存水彎5元/根不含材料費(fèi)46換地漏蓋5元/個不含材料費(fèi)47皮揣子疏通下水管道10元/次不含材料費(fèi)48電動疏通機(jī)疏通下水管道30元/次不含材料費(fèi)49安裝拆換馬桶100元/次不含材料費(fèi)50零散工時20元/小時不含材料費(fèi)51安裝音響及家用電器10-50元/部不含材料費(fèi)52安裝窗簾、掛簾、毛巾架、晾衣繩10元/次/53修理家具配件5-50元/次不含材料費(fèi)54掛畫、掛鏡框10元/次/前期物業(yè)管理有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)-保潔服務(wù)序號序號項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注01打掃房間/吸塵0．5元/㎡02清洗地毯（干洗）2．5元/㎡03清洗地毯（水洗）2元/㎡04地板打蠟/大理石打蠟4元/㎡05玻璃清洗1.00元/㎡按清洗面積計算06家具打蠟保養(yǎng)4元/㎡07裝修開荒2.5元/㎡08家庭鐘點保潔20元/小時09清洗排風(fēng)扇20-50元/次10清洗抽油煙機(jī)50-100元/次11清洗空調(diào)過濾網(wǎng)5元/次12擦燈具（組合式）10-40元/次五、玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理收入測算玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理收入測算表單位：元/月序號序號項目計算式合計備注1、普通住宅物業(yè)管理費(fèi)收入30000㎡×0.4元/㎡/月12000.00共計312戶合計12000.00說明：1、因考慮到銷售率、裝修期等影響實際入住率的因素，車位費(fèi)收入一年內(nèi)不予收取，也不予計算入物業(yè)公司收入。不收取裝修管理費(fèi)用，樓道修復(fù)金完全用于修復(fù)因裝修損壞的樓道設(shè)施與公共設(shè)施，帳目公開，因此無裝修管理費(fèi)用收入。垃圾清運(yùn)費(fèi)按照政府指導(dǎo)價格收取，垃圾清運(yùn)費(fèi)用按保持收支平衡計算?？紤]到銷售率及實際入住情況，物業(yè)公司多項經(jīng)營收入在接管一年內(nèi)忽略不計物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實際收取標(biāo)準(zhǔn)定為0.4元/㎡/月，無任何折扣，并按預(yù)計收費(fèi)率達(dá)到100%計算。

六、玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理成本測算一、測算總表單位：元/月序號項目序號項目計算式合計備注1、管理與服務(wù)人員薪酬福利成本109902、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)成本20003、日常服務(wù)其他支出成本7004、日常管理辦公費(fèi)用成本8005、稅收%5.5×1.2萬6606、公司管理成本均攤暫不計算折舊與工商資質(zhì)年檢等15150二、測算明細(xì)1、管理與服務(wù)人員工資福利單位：元/月養(yǎng)老保險（社會保險） 23%均以包含在工資中 暫不提醫(yī)療保險（社會保險） 7%均以包含在工資中 暫不提失業(yè)保險（社會保險） 2%均以包含在工資中 暫不提工傷保險（社會保險） 1%均以包含在工資中 暫不提勞動意外保險（商業(yè)保險）3%均以包含在工資中 暫不提 （四）加班費(fèi)與獎金 1-2之和 1340法定假日加班費(fèi) 9650÷30×10÷12×200% 5362、年終雙薪獎金 9650×100%÷12 804合計 （一）至（四）之和 10990備注：以上測算未包含任何政府強(qiáng)制保險及福利支出，僅為基本支出項目，所有標(biāo)準(zhǔn)均按照實際必須支出的標(biāo)準(zhǔn)計算。設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)成本單位：元/月序號序號項目計算式合計備注1、小區(qū)照明電費(fèi)估算12002、其他能耗電費(fèi)估算3003、設(shè)施設(shè)備維護(hù)估算3004、綠化保潔辦公用水估算200合計2000日常服務(wù)其他支出成本單位：元/月序號序號項目標(biāo)準(zhǔn)計算式合計備注1、保潔低值工具經(jīng)驗值100.00低值耗品如拖把等3、生活垃圾清運(yùn)費(fèi)估算500.004、安全器械維護(hù)費(fèi)經(jīng)驗值100.00合計700．00日常管理辦公費(fèi)用成本單位：元/月序號序號項目標(biāo)準(zhǔn)計算式合計備注1、客戶服務(wù)固定電話2部估算200.002、辦公用品費(fèi)用估算100.003、公共關(guān)系維護(hù)費(fèi)估算300.004、其他雜項費(fèi)用估算200.00飲用水等合計800.00七、玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理開辦費(fèi)用預(yù)算玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理開辦費(fèi)用預(yù)算總表單位：人民幣（元）序號序號項目計算公式合計1、行政辦公開辦費(fèi)用15100.002、人員招聘培訓(xùn)費(fèi)用暫不計3、客戶服務(wù)中心及其他開辦費(fèi)用10700.004、保安開辦費(fèi)用1180.005、保潔開辦費(fèi)用3280.006、工程維修開辦費(fèi)用2830.007、物業(yè)管理人員服裝配置費(fèi)用15130.00合計48220.00各項目明細(xì)附后。行政辦公開辦費(fèi)用單位：人民幣（元）人員招聘培訓(xùn)費(fèi)用(暫不計)客戶服務(wù)中心及其他開辦費(fèi)用單位：人民幣（元）序號序號項目計算公式合計2、空調(diào)/掛機(jī)根據(jù)實際情況配置/估算22003、激光打印機(jī)1臺×1400元14004、復(fù)膜機(jī)1臺×600元6005、報紙書刊展示架2組×200元4006、點鈔機(jī)暫不購07、保險柜暫不購008、資料文本印刷入住及日常管理文本表格等40009、業(yè)主檔案用具312組×5元160010、業(yè)主服務(wù)耗品紙杯等500總計10700保安開辦費(fèi)用單位：人民幣（元）序號序號項目計算公式合計1、警棍2根×15元302、充電手電筒3把×100元3003、巡邏自行車1輛×350元3504、保安其他器械車錐等500總計1180.005、保潔開辦費(fèi)用單位：人民幣（元）序號序號項目計算公式合計1、垃圾清運(yùn)三輪車1輛×600元6002、吸塵器1臺×1200元12003、塵推3套×60元1804、玻璃套裝工具1套×300元3005、人字梯（2m）1把×200元2006、垃圾桶開發(fā)商配置07、其他用品采購?fù)习褣唧?、垃圾鏟等工具800總計3280.00工程維修開辦費(fèi)用單位：人民幣（元）序號序號項目計算公式合計1、電鉆1臺×200元5002、管鉗一套1803、萬用表1只×200元2004、疏通機(jī)1臺×400元4005、電錘1把×400元4007、扳手一套1008、工具/備件柜1組×500元5009、小型工具及材料20010、移動電源盤1套×350元350總計2830.00物業(yè)管理人員服裝配置費(fèi)用單位：人民幣（元）序號序號項目計算公式合計1、維修人員1人×280元2802、安全護(hù)衛(wèi)人員7人×1250元87503、保潔綠化人員5人×620元31004、管理及客服人員3人×1000元3000合計（全年）15130

附：物業(yè)管理人員服裝配置標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表單位：人民幣（元）八、玉蘭小區(qū)前期物業(yè)委托管理相關(guān)問題的說明關(guān)于委托合作方式在雙方確定合作意向并簽定合作意向協(xié)議后，我方與開發(fā)商簽定前期物業(yè)管理委托合同，該合同以建設(shè)部范本為藍(lán)本修改。其中對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)公司承諾達(dá)到并優(yōu)于荊州市物業(yè)管理服務(wù)二級標(biāo)準(zhǔn)，如開發(fā)商有特別要求將在合同中注明。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用采取包干制處理。合同期限先暫定為一年，雙方按照合同履行各自義務(wù)。合同期滿后如仍未達(dá)到成立業(yè)主委員會條件或未成立業(yè)主委員會，雙方可另協(xié)商簽定合同；合同期內(nèi)成立業(yè)主委員會后由業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)公司并簽定新的委托合同生效之日，合同終止。關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)經(jīng)過測算，按照每㎡每月0.4元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、100%收繳率的情況下物業(yè)管理費(fèi)用月收入是12000.00元，其他收入不確定因素多，暫不計算在內(nèi)，本方案以此收入標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。按照《荊州市物業(yè)管理辦法》第十二條以及國家發(fā)改價格[2003]1864號《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條等規(guī)定，業(yè)主從領(lǐng)取鑰匙之日起開始承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，未售房屋由建設(shè)單位全額承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)；為計算方便，本項目實行已售房屋從業(yè)主前來辦理入伙手續(xù)領(lǐng)取房屋鑰匙的下一個月度初起計算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由甲方全額承擔(dān)；甲方承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月在每月10日前給付乙方。為保證本項目物業(yè)管理正常進(jìn)行及方便業(yè)主，采取在辦理入伙手續(xù)時預(yù)收業(yè)主一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)再移交鑰匙的辦法，甲方需予以配合；對在本協(xié)議簽定前甲方已經(jīng)售出并承諾預(yù)先收取半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)的房屋，由物業(yè)公司在業(yè)主辦理入住手續(xù)時與業(yè)主協(xié)商，業(yè)主同意預(yù)先交納一年的按照預(yù)收一年處理，業(yè)主不同意則按照預(yù)收半年處理。甲方給予房屋買受人物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠的一律以甲方正式書面文件為準(zhǔn)，房屋買受人持優(yōu)惠文件乙方予以認(rèn)可接受，并按月以優(yōu)惠文件實際發(fā)生的金額向甲方報銷。以上關(guān)于前期物業(yè)管理服務(wù)用費(fèi)收取辦法如國家或省市有新規(guī)定的按照相應(yīng)規(guī)定執(zhí)行，雙方均不得以合同要約為理由拒絕變更。變更執(zhí)行日以新規(guī)定正式生效實施的下一個月度初開始。3、關(guān)于開發(fā)商補(bǔ)貼按照本方案中測算的前期物業(yè)管理成本，常規(guī)月成本為15150.00元。本測算標(biāo)準(zhǔn)是在本小區(qū)內(nèi)實施專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)、并保證服務(wù)質(zhì)量不低于荊州市二級標(biāo)準(zhǔn)的情況下小區(qū)物業(yè)管理必要開支。與物業(yè)管理全額收入為12000.00相比較，存在收支逆差近3000.00元，但其中未計算綠化存活期間大量耗用及其他維保期內(nèi)所需水電費(fèi)用以及物業(yè)公司利稅等。為維持本項目物業(yè)管理的良好運(yùn)行，建議采取其他開發(fā)商的通行做法，一次性補(bǔ)貼3萬元給物業(yè)公司，作為合同期內(nèi)的補(bǔ)貼包干，否則需要采取降低小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來減少人力開支成本以實現(xiàn)收支平衡。苗木?；罹S護(hù)合同期內(nèi)由施工單位按照實際用水量承擔(dān)水費(fèi)。會所、銷售中心、開發(fā)商辦公室等處物業(yè)服務(wù)由雙方另約定服務(wù)及付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。本方案所測算成本均為小區(qū)物業(yè)管理最低保障標(biāo)準(zhǔn)，且未計算各種不可預(yù)見費(fèi)用和突發(fā)事故處理費(fèi)用，因此開發(fā)商對所有超測算范圍以外的支出項目進(jìn)行補(bǔ)貼對維持物業(yè)管理正常運(yùn)作非常重要。4、關(guān)于開辦費(fèi)與物業(yè)公司利稅經(jīng)根據(jù)項目實際情況預(yù)算，本著務(wù)實節(jié)儉的原則，需要開辦費(fèi)用總額為4.8萬左右，其中包括除辦公及服務(wù)場所裝修以外的所有開辦費(fèi)用。所有開辦費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，開發(fā)商可選擇由物業(yè)公司包干或?qū)崍髮嶄N兩種辦法，也可給實物交付物業(yè)公司作為開辦物資。開辦費(fèi)用或?qū)嵨锛坝砷_辦費(fèi)用采購的物品一律歸物業(yè)公司所有。物業(yè)公司在本方案項目管理成本中未加計任何折舊與利潤。關(guān)于物業(yè)管理前期介入服務(wù)雙方簽定正式委托合同后，乙方即派出前期介入人員進(jìn)行項目接管移交及入住前的準(zhǔn)備，包括參與工程驗收、雙方接管驗收及移交手續(xù)、人員招聘與培訓(xùn)、入住流程設(shè)計與溝通、提供銷售支持服務(wù)、協(xié)助制作整理房屋交付使用各種文件、協(xié)助進(jìn)行水電表的初始登記等。物業(yè)公司前期介入服務(wù)的期限最遲不遲于入住前30天至正式入住日止。期間至少派出擬任管理處主任1人、綜合服務(wù)主管1人、工程維修1人。物業(yè)公司開始前期介入時間至少在項目正式入住前一個月，派出管理人員工資按照物業(yè)公司薪酬標(biāo)準(zhǔn)三人月工資總額為0.3萬元。為保證項目物業(yè)管理順利實施，需由開發(fā)商承擔(dān)。物業(yè)公司承諾不另行加收任何其他技術(shù)成本。關(guān)于財務(wù)期限為保證項目物業(yè)管理工作的正常有序進(jìn)行，各項需由開發(fā)商給付物業(yè)公司的費(fèi)用在本方案中未有具體約定的，一律以每月1~5日間到帳為確定期限。關(guān)于便于物業(yè)管理服務(wù)的其他措施在小區(qū)接管移交前開發(fā)商必須督促施工單位對道路、硬質(zhì)景觀、設(shè)備設(shè)施、樓道、外墻屋頂、套內(nèi)等按交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)衛(wèi)生清潔，如委托物業(yè)公司進(jìn)行需另給付成本費(fèi)用?？紤]到綠化?；罹S護(hù)期內(nèi)需要大量用水，成本很高，本方案預(yù)算按照苗木成活后的正常標(biāo)準(zhǔn)測算，為準(zhǔn)確計量用水量及控制成本，請開發(fā)商在綠化用水管道安裝專用水表，并與施工維保單位簽定節(jié)約用水協(xié)議，超量用水超過物業(yè)公司承受能力需開發(fā)商予以補(bǔ)貼。亦請開發(fā)商考慮變更設(shè)計利用地下水節(jié)約該項成本。項目交付使用后，開發(fā)商需安排專人負(fù)責(zé)售后問題處理或成立售后服務(wù)部門，物業(yè)公司客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)與售后對接，做好項目售后服務(wù)工作，物業(yè)公司的工作范圍為業(yè)主投訴和咨詢的受理、返修聯(lián)系單的填制和跟進(jìn)、返修后的復(fù)驗及業(yè)主回訪。雙方共同負(fù)責(zé)保證項目售后服務(wù)質(zhì)量。項目竣工驗收交付使用后，開發(fā)商需將涉及工程項目保修和維護(hù)方面的資料復(fù)印件移交物業(yè)公司，施工單位工程尾款結(jié)算需物業(yè)公司簽字確認(rèn)，以保證其履行維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)。其他事項按照國家和省市相關(guān)法規(guī)規(guī)定處理。 品味人生1、不管鳥的翅膀多么完美，如果不憑借空氣，鳥就永遠(yuǎn)飛不到高空。想象力是翅膀，客觀實際是空氣，只有兩方面緊密結(jié)合，才能取得顯著成績。2、想停下來深情地沉湎一番，怎奈行駛的船卻沒有鐵錨;想回過頭去重溫舊夢，怎奈身后早已沒有了歸途。因為時間的鐘擺一刻也不曾停頓過，所以生命便賦予我們將在洶涌的大潮之中不停地顛簸。真正痛苦的人，卻在笑臉的背后，流著別人無法知道的眼淚，生活中我們笑得比誰都開心，可是當(dāng)所有的人潮散去的時候，我們比誰都落寂。溫暖是飄飄灑灑的春雨;溫暖是寫在臉上的笑影;溫暖是義無反顧的響應(yīng);溫暖是一絲不茍的配合。幸福，是一種人生的感悟，一種個人的體驗。也許，幸福是你風(fēng)塵仆仆走進(jìn)家門時親切的笑臉;也許，幸福是你臥病床上百無聊賴時溫馨的問候;也許，幸福是你屢遭挫折心灰意冷時勸慰的話語;也許，幸福是你歷經(jīng)艱辛獲得成功時贊賞的掌聲。關(guān)鍵的是，你要有一副熱愛生活的心腸，要有一個積極奮進(jìn)的目標(biāo)，要有一種矢志不渝的追求。這樣，你才能感受到幸福。母愛是迷惘時苦口婆心的規(guī)勸;母愛是遠(yuǎn)行時一聲殷切的叮嚀;母愛是孤苦無助時慈祥的微笑。淡淡素箋，濃濃墨韻，典雅的文字，浸染塵世情懷;悠悠歲月，裊裊茶香，別致的杯盞，盛滿詩樣芳華;云淡風(fēng)輕，捧茗品文，靈動的音符，吟唱溫馨暖語;春花秋月，紅塵阡陌，放飛的思緒，漫過四季如歌。讀一段美文，品一盞香茗，聽一曲琴音，拾一抹心情。塵緣飛花，人去樓空，夢里花落為誰痛?顧眸流盼，幾許癡纏。把自己揉入了輪回里，憶起，在曾相逢的夢里;別離，在淚眼迷朦的花落間;心碎，在指尖的蒼白中;淡落，在亙古的殘夢中。在夜鶯凄涼的嘆息里，讓片片細(xì)膩的柔情，哽咽失語在暗夜的詩句里。用不朽的“人”字支撐起來的美好風(fēng)景，既有“雖體解吾猶未變兮”的執(zhí)著吟哦，也有“我輩豈是蓬蒿人”的跌宕胸懷;既有“我以我血薦軒轅”的崇高追求，也有“敢教日月?lián)Q新天”的豪放氣魄。33我是一只蜜蜂，在祖國的花園里，飛來飛去，不知疲倦地為祖國釀制甘甜的蜂蜜;我是一只紫燕，在祖國的藍(lán)天上，穿越千家萬戶，向祖國向人民報告春的信息;我是一滴雨點，在祖國的原野上，從天而降，滋潤干渴的禾苗;我是一株青松，在祖國的邊疆，傲然屹立，顯示出莊嚴(yán)的身姿。母愛是一滴甘露，親吻干涸的泥土，它用細(xì)雨的溫情，用鉆石的堅毅，期待著閃著碎光的泥土的肥沃;母愛不是人生中的一個凝固點，而是一條流動的河，這條河造就了我們生命中美麗的情感之景。青春是盛開的鮮花，用它艷麗的花瓣鋪就人生的道路;青春是美妙的樂章，用它跳躍的音符譜寫人生的旋律;青春是翱翔的雄鷹，用它矯健的翅膀搏擊廣闊的天宇;青春是奔騰的河流，用它倒海的氣勢沖垮陳舊的桎梏。失敗，是把有價值的東西毀滅給人看;成功，是把有價值的東西包裝給人看。成功的秘訣是不怕失敗和不忘失敗。成功者都是從失敗的煉獄中走出來的。成功與失敗循環(huán)往復(fù)，構(gòu)成精彩的人生。成功與失敗的裁決，不是在起點，而是在終點。母愛是一縷陽光，讓你的心靈即便在寒冷的冬天也能感受到溫暖如春;母愛是一泓清泉，讓你的情感即使蒙上歲月的風(fēng)塵仍然清澈澄凈。不要吝惜自己的愛，敞開自己的胸懷，多多給予，你會發(fā)現(xiàn)，你也已經(jīng)沐浴在了愛河里。奉獻(xiàn)是愛心，勇于付出，你一定會收到意外之外的饋贈。人生就像一條河，經(jīng)歷豐富，才能遠(yuǎn)源流長。偉大的一生，像黃河一樣跌宕起伏，像長江一樣神奇壯美。人生就像一座山，經(jīng)歷奇特才能蔚為大觀。偉大的一生，像黃山一樣奇峰迭起，像泰山一樣大氣磅礴。經(jīng)歷就是人生的硎石，生命的鋒芒在磨礪中閃光;經(jīng)歷就是人生的礦石，生命的活力在提煉中釋放。經(jīng)歷就是體驗，經(jīng)歷就是積淀。沒有體驗就沒有生存的質(zhì)量;沒有積淀，就沒有生存的智慧。人生的真諦在經(jīng)歷中探尋，人生的價值在經(jīng)歷中實現(xiàn)。生命不是一張永遠(yuǎn)旋轉(zhuǎn)的唱片;青春也不是一張永遠(yuǎn)不老的容顏。愛情是一個永恒的故事，從冬說到夏，又從綠說到黃;步履是一個載著命運(yùn)的輕舟，由南駛向北，又由近駛向遠(yuǎn)。過去與未來，都離自己很遙遠(yuǎn)，關(guān)鍵是抓住現(xiàn)在，抓住當(dāng)前。采一點晨曦，裝點一天的清新，捧一把陽光，溫暖一季的心情。雨中瀟灑走一回，去釋放心底的羅曼蒂克。一段白云下的遐想，找回的是心靈空間的寬廣和飛翔。聽一曲歡快流暢音樂，臉上沒有了憂郁的浮云，心中燃燒著一團(tuán)艷陽。把笑意寫在臉上，人生四季的良辰美景，即如小橋流水，也如風(fēng)清月明!生命本是一場漂泊的漫旅，遇見了誰都是一個美麗的意外。我珍惜著每一個可以讓我稱做朋友的人，因為那是可以讓漂泊的心駐足的地方。有時候會被一句話感動，因為真誠;有時候會為一首歌流淚，因為自然。要快樂，不止此時，而是一生!品味人生不管鳥的翅膀多么完美，如果不憑借空氣，鳥就永遠(yuǎn)飛不到高空。想象力是翅膀，客觀實際是空氣，只有兩方面緊密結(jié)合，才能取得顯著成績。想停下來深情地沉湎一番，怎奈行駛的船卻沒有鐵錨;想回過頭去重溫舊夢，怎奈身后早已沒有了歸途。因為時間的鐘擺一刻也不曾停頓過，所以生命便賦予我們將在洶涌的大潮之中不停地顛簸。真正痛苦的人，卻在笑臉的背后，流著別人無法知道的眼淚，生活中我們笑得比誰都開心，可是當(dāng)所有的人潮散去的時候，我們比誰都落寂。4、溫暖是飄飄灑灑的春雨;溫暖是寫在臉上的笑影;溫暖是義無反顧的響應(yīng);溫暖是一絲不茍的配合。幸福，是一種人生的感悟，一種個人的體驗。也許，幸福是你風(fēng)塵仆仆走進(jìn)家門時親切的笑臉;也許，幸福是你臥病床上百無聊賴時溫馨的問候;也許，幸福是你屢遭挫折心灰意冷時勸慰的話語;也許，幸福是你歷經(jīng)艱辛獲得成功時贊賞的掌聲。關(guān)鍵的是，你要有一副熱愛生活的心腸，要有一個積極奮進(jìn)的目標(biāo)，要有一種矢志不渝的追求。這樣，你才能感受到幸福。母愛是迷惘時苦口婆心的規(guī)勸;母愛是遠(yuǎn)行時一聲殷切的叮嚀;母愛是孤苦無助時慈祥的微笑。淡淡素箋，濃濃墨韻，典雅的文字，浸染塵世情懷;悠悠歲月，裊裊茶香，別致的杯盞，盛滿詩樣芳華;云淡風(fēng)輕，捧茗品文，靈動的音符，吟唱溫馨暖語;春花秋月，紅塵阡陌，放飛的思緒，漫過四季如歌。讀一段美文，品一盞香茗，聽一曲琴音，拾一抹心情。塵緣飛花，人去樓空，夢里花落為誰痛?顧眸流盼，幾許癡纏。