高檔商業(yè)辦公用房綜合樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

...............高檔商業(yè)辦公用房綜合樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱高檔商業(yè)辦公用房綜合樓項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目承辦單位某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.1.3項(xiàng)目承辦單位性質(zhì)有限公司l.1.4項(xiàng)目法人代表1.1.5開發(fā)資質(zhì)：四級(jí)1.1.6承辦單位簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年，注冊(cè)經(jīng)營期限至2020年12月31日。公司注冊(cè)資本1008萬元，實(shí)收資本1008萬元。公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。公司一般經(jīng)營項(xiàng)目：物業(yè)管理及房地產(chǎn)信息咨詢。公司為自然人獨(dú)資的有限責(zé)任制公司。目前公司資產(chǎn)及經(jīng)營狀況良好無不良資產(chǎn)。本公司自成立以來，2010年5月投資3500萬元，建設(shè)某家園住宅小區(qū)（30000平方米）項(xiàng)目，是我公司投資開發(fā)建設(shè)的第一個(gè)住宅項(xiàng)目。目前，30000平方米住宅銷售完畢，資金全部回籠。公司現(xiàn)有在職職工22人，公司分為五個(gè)科室分別為：投資開發(fā)科負(fù)責(zé)公司開發(fā)前期的評(píng)估及方案的研究為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)；施工管理科負(fù)責(zé)公司開發(fā)工程的施工管理工作；銷售管理科負(fù)責(zé)公司開發(fā)項(xiàng)目的銷售管理工作；財(cái)務(wù)科負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)工作；人事科主要負(fù)責(zé)公司人員的學(xué)習(xí)、勞保、人員的招聘等工作。公司年開發(fā)能力為5萬平方米房地產(chǎn)規(guī)模。公司可支配流動(dòng)資金5000萬元。l.2報(bào)告編制依據(jù)和研究范圍1.2.1報(bào)告編制依據(jù)1.現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定。2.某縣城市建設(shè)規(guī)劃及總體發(fā)展規(guī)劃。3.國家、吉林省有關(guān)政策、法規(guī)、投資政策。4.國家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）5.項(xiàng)目單位提供的數(shù)據(jù)資料。6.有關(guān)部門提供的資料和證明等。1.2.2報(bào)告研究范圍項(xiàng)目建設(shè)必要性分析項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容工程設(shè)計(jì)方案建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件環(huán)保和節(jié)能...............項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排投資估算和資金籌措綜合評(píng)價(jià)意見1.3項(xiàng)目概況1.3.1建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目選址確定于某縣老城區(qū)主街商業(yè)店鋪集中，商貿(mào)最繁華的地段，即藥業(yè)大街原農(nóng)業(yè)局北側(cè)，林業(yè)招待所舊址。1.3.2建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目占地927平方米，總建筑面積4048平方米。1.3.3項(xiàng)目總投資及資金籌措項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資800萬元。資金籌措全部由企業(yè)自籌解決。1.3.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。（詳見表1-1）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表：1-1項(xiàng)目項(xiàng)目單位設(shè)計(jì)指標(biāo)備注1、用地指標(biāo)1.1總建筑用地面積㎡9272.總建筑面積㎡4048其地上建筑面積㎡4048中中地下建筑面積㎡3.建筑物最高高度㎡254.機(jī)動(dòng)車停車位輛205.容積率4.376.綠化率%17.37綠地面積㎡1608.建筑密度%70.11.4問題與建議通過分析，本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)方案可行，具有較好的環(huán)境效益、社會(huì)效益，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。針對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)，提出建議如下：建設(shè)單位應(yīng)做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，落實(shí)好建設(shè)資金。項(xiàng)目實(shí)施階段，要加強(qiáng)工程的監(jiān)督和管理工作，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。開發(fā)商要根據(jù)不同時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的發(fā)展?fàn)顩r，適當(dāng)對(duì)建設(shè)方案作出調(diào)整。項(xiàng)目建設(shè)、規(guī)劃方案要新穎，建設(shè)風(fēng)格應(yīng)與周邊建筑環(huán)境、自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。外形簡練現(xiàn)代，充滿活力。色彩大膽時(shí)尚，注意細(xì)節(jié)建筑風(fēng)格與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。注意重光影效果，給城市夜景天色。規(guī)劃方案應(yīng)結(jié)合用地特點(diǎn)靈活布局，空間環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施完備，使用方便安全。5、應(yīng)以最經(jīng)濟(jì)的成本，最短的時(shí)間，最好的建筑質(zhì)量為目標(biāo)，選擇有豐富經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理承包商通過招標(biāo)方法參加項(xiàng)目建設(shè)，并使各環(huán)節(jié)相互協(xié)調(diào)，以保障項(xiàng)目建設(shè)全過程的順利進(jìn)行，使項(xiàng)目盡早建成發(fā)揮效益。第二章項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性2.1項(xiàng)目提出的背景目前，某縣經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，客商云集，商務(wù)用房緊張，很多公司和單位辦公場(chǎng)所簡陋，不具備現(xiàn)代化辦公條件，但某縣可出租的綜合樓又無處尋找。因此，某縣發(fā)展可出租的綜合樓勢(shì)在必行。該項(xiàng)目是我公司詳細(xì)分析某縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)狀況，公司董事會(huì)經(jīng)慎重分析考察后的作出的投資決定。某縣是農(nóng)、牧業(yè)大縣，因歷史的種種原因某縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直徘徊不前。隨著改革開放不斷的推進(jìn)，某縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)邁入一個(gè)新的快速發(fā)展階段。某縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)也進(jìn)入高速發(fā)展階段。商業(yè)用房價(jià)格一路飆升由最初的每平方米2000元左右升至現(xiàn)在的每平方米10000元左右，甚至幾萬元一平方。房地產(chǎn)市場(chǎng)的興盛帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前某縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量大，市場(chǎng)需求旺盛，但寫字樓項(xiàng)目開發(fā)很少，該項(xiàng)目出臺(tái)順應(yīng)歷史的潮流，目前其緊靠行政辦...............公區(qū)，周邊的商業(yè)步行街、西城新區(qū)的建設(shè)成為項(xiàng)目的銷售亮點(diǎn)。項(xiàng)目建成后可以解決很大一部分商人對(duì)商業(yè)用房的需求。該項(xiàng)目是我公司在詳細(xì)分析某縣目前經(jīng)濟(jì)狀況、消費(fèi)水準(zhǔn)、地理位臵等基本情況后，分析預(yù)測(cè)某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展前景，公司董事會(huì)經(jīng)慎重分析考察后的決定。某縣位于吉林省中南部，地處長白山分支哈達(dá)嶺余脈，輝發(fā)河上游，屬五山一水四分田的半山區(qū)。東南與梅河口市毗鄰，西南與遼寧省清原縣接壤，西部與遼寧西豐縣以山為界，北與伊通縣隔河相望。清代被辟為盛京圍場(chǎng)，史稱?皇家鹿苑"，現(xiàn)隸屬于吉林省遼源市。素有?中國梅花鹿之鄉(xiāng)"的美譽(yù)，是全國商品糧生產(chǎn)基地縣，全國十個(gè)民間繪畫畫鄉(xiāng)之一。平均海拔374米，幅員總面積2521.5平方公里，耕地面積110萬畝。全縣轄14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，229個(gè)行政村，總?cè)丝?0.6萬人，其中縣城人口10萬人。某縣區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)。距長春機(jī)場(chǎng)僅158公里，距沈陽機(jī)場(chǎng)268公里，四梅鐵路貫穿境內(nèi)。長梅高速、吉沈高速公路在**境內(nèi)通過；四平至白山，**至草市，**至西豐等多條公路干線縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)。東北地區(qū)最大的變電樞紐?**五十萬變電所"距縣城10公里，?22萬變電所"距縣城1公里。通訊設(shè)施齊全，互聯(lián)網(wǎng)和傳真遍布全縣城鄉(xiāng)。林業(yè)生產(chǎn)在全國享有盛名，境內(nèi)森林繁茂，是全國百萬畝人工林先進(jìn)縣，全國綠化先進(jìn)縣?？h域處在亞洲黃金玉米帶的腹地，發(fā)展農(nóng)業(yè)的自然和資源條件得天獨(dú)厚，耕地面積110萬畝，糧食常年產(chǎn)量55萬噸，是國家重點(diǎn)商品糧基地縣，素有山區(qū)?小糧倉"之稱。某縣野生資源豐富，盛產(chǎn)山菜野果，已被省列為無公害中藥材示范基地，同時(shí)也是吉林省畜牧業(yè)先進(jìn)縣之一，某縣山清水秀，環(huán)境優(yōu)美，生態(tài)旅游資源豐富。某縣礦產(chǎn)資源豐富，分布較廣泛，近年來，工業(yè)發(fā)展迅速，門類齊全，已經(jīng)形成醫(yī)藥、機(jī)械、冶金、建材、化工、食品、飼料等眾多行業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人們消費(fèi)觀念及消費(fèi)層次不斷提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，該項(xiàng)目就是在這樣背景下產(chǎn)生。為了加快某縣城市建設(shè)步伐，改善城區(qū)的面貌，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、按照公開、公平、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，根據(jù)某縣總體規(guī)劃和西城新區(qū)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃的要求，經(jīng)過充分協(xié)商，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在某縣老城區(qū)主街商業(yè)店鋪集中，商貿(mào)最繁華的地段，即藥業(yè)大街原農(nóng)業(yè)局北側(cè)，林業(yè)招待所舊址處地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目土地總面積927平方米。該項(xiàng)目的建設(shè)檔次及建設(shè)規(guī)模屬較高檔的商業(yè)綜合辦公用房，開發(fā)銷售定位為公司和各單位團(tuán)體等。該項(xiàng)目的開發(fā)定位符合本行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策要求。符合房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。2.2建設(shè)的必要性2.2.1項(xiàng)目建設(shè)外部環(huán)境分析通過對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)，既加快了某縣城的城市建設(shè)步伐，又成為開發(fā)企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，帶動(dòng)開發(fā)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)，不僅繁榮了某縣城的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且對(duì)于開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，提高開發(fā)企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力都是必要的。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，無論從加快改善各行各業(yè)的辦公條件，還是從擴(kuò)大城市功能、加快城市化進(jìn)程來講，都很有必要，也是十分迫切的。某縣政府十分重視本項(xiàng)目區(qū)的建設(shè)，把該區(qū)域建設(shè)擺在某縣城規(guī)劃建設(shè)的重要位臵。本項(xiàng)目地處**鎮(zhèn)中心部位，商貿(mào)店鋪集中地段，必將得到政府的大力支持。具有良好的外部發(fā)展環(huán)境。某縣的大開發(fā)、大發(fā)展為該項(xiàng)目的建設(shè)提供了極好的發(fā)展機(jī)遇，也為該項(xiàng)目的實(shí)施提供了有利條件。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)。工程建設(shè)管理人員的知識(shí)、技術(shù)和專業(yè)技能經(jīng)過長期的鍛煉，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，完全可以勝任本工程項(xiàng)目的管理。項(xiàng)目具有較強(qiáng)的協(xié)同投入能力。該項(xiàng)目的實(shí)施，關(guān)系到城市的環(huán)境面貌，將得到政府有關(guān)部門的協(xié)同支持與配合。項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)深入調(diào)查、反復(fù)論證，合理準(zhǔn)確，符合連云港市城區(qū)的發(fā)展要求，該項(xiàng)目的開發(fā)可操作性強(qiáng)，便于施工。該項(xiàng)目選址好，市場(chǎng)切入時(shí)點(diǎn)及時(shí)，開發(fā)條件成熟，市場(chǎng)需求旺盛。該投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，在計(jì)算所采用的條件下，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，符合房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資回報(bào)要求，是可行的投資項(xiàng)目。更重要的是，投資該項(xiàng)目可以改善某縣城的辦公環(huán)境，對(duì)加快城區(qū)改造步伐，美化市容市貌、改善來某縣投資、商旅客人的辦公條件、提高生活質(zhì)量是有利的。在一定程度上樹立了公司良好的社會(huì)形象，從社會(huì)效益來考慮該項(xiàng)目也是可行的。近年來，某縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2011年，某縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成1120000萬元，增長20.7％。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值完成481600萬元，增長11％。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值完成2030000萬元，增長52.7％。固定資產(chǎn)投資完成920000萬元，增長37.3％。全口徑財(cái)政收入預(yù)計(jì)完成46200萬元，增長24.8％。社會(huì)消費(fèi)品零售完成287000萬元，增長21.3％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)現(xiàn)15588元，增長16％。農(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn)7310元，增長14.9％。城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城鎮(zhèn)化水平進(jìn)一步提高。統(tǒng)籌推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重大進(jìn)展，?一中兩翼?的城市發(fā)展格局突顯。西城區(qū)建設(shè)成果顯著。．按照?規(guī)劃設(shè)計(jì)一步到位、配套設(shè)施一步到位?的原則，大力開發(fā)建設(shè)西城區(qū)，使其成為集商住、辦公、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育等為一體的綜合服務(wù)區(qū)。某縣西城區(qū)建設(shè)初具形態(tài)。重新完善了城區(qū)總體規(guī)劃及西城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，西城區(qū)面積達(dá)到4．28平方公里。創(chuàng)新經(jīng)營理念，積極吸引資本，全力推動(dòng)西城區(qū)開發(fā)建設(shè)。體育場(chǎng)、檢察院、國稅局、公安大廈、人社大廈等項(xiàng)目進(jìn)展順利，所有項(xiàng)目今年可全部竣工交付使用。城市的擴(kuò)容必將帶來城市人口的快速增加，預(yù)計(jì)到2020年某縣城鎮(zhèn)人口將達(dá)到15萬人。隨之而來的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的增加，必將對(duì)寫字樓帶來需求量。我公司必須抓住這次機(jī)遇，乘勢(shì)而上，因此，我公司建設(shè)可出租的綜合樓是及時(shí)的，也是十分必要的。2.2.2項(xiàng)目建設(shè)的意義項(xiàng)目建設(shè)是**經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要?，F(xiàn)階段，某縣仍屬于投資拉動(dòng)增長型經(jīng)濟(jì)，投資作為拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長的?三駕馬車"之一，對(duì)保持經(jīng)濟(jì)增長具有十分重要的作用。本項(xiàng)目的建設(shè)，可以增加**的固定資產(chǎn)投資總量，為某縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。項(xiàng)目建設(shè)是推動(dòng)某縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。**未來的發(fā)展，迫切需要形成某縣域經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，而包括房地產(chǎn)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)，在未來發(fā)展中極具潛力，將對(duì)拓寬全縣稅源渠道，增加財(cái)政收入，增強(qiáng)縣域經(jīng)濟(jì)實(shí)力有著非常重要的作用。項(xiàng)目建設(shè)是擴(kuò)大**對(duì)外交流的需要。目前，**經(jīng)濟(jì)正處在一個(gè)較快的發(fā)展時(shí)期，特別是西城區(qū)的建設(shè)，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)逐漸趨于高漲。要最大限度地吸引外資、項(xiàng)目、技術(shù)和人才等生產(chǎn)要素，就必須全面提升城市建設(shè)水平，改善招商與辦公環(huán)境，使某縣城更具承載力。第三章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模3.1項(xiàng)目選址3.1.1項(xiàng)目選址原則項(xiàng)目選址應(yīng)符合某縣總體規(guī)劃；項(xiàng)目選址區(qū)域應(yīng)交通便利，方便各種車輛通行；項(xiàng)目區(qū)內(nèi)應(yīng)有足夠面積的停車場(chǎng)，為各種車輛的停放提供方便；項(xiàng)目區(qū)應(yīng)有良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件，場(chǎng)地平整、寬闊。3.1.2項(xiàng)目選址根據(jù)以上選址原則，并按照某縣城市建設(shè)規(guī)劃要求，項(xiàng)目選址確定于某縣老城區(qū)主街商業(yè)店鋪集中，商貿(mào)最繁華的地段，即藥業(yè)大街原農(nóng)業(yè)局北側(cè)，林業(yè)招待所舊址。3.2項(xiàng)目土地權(quán)屬類別與占地面積項(xiàng)目建設(shè)所占用的土地為某縣城規(guī)劃用地，總占地面積927平方米。3.3項(xiàng)目擬建規(guī)?？偨ㄖ娣e為4048平方米，其中：一、二層為商鋪（門期房）總建筑面積1200平方米；三、四、五、六及局部七層樓為寫字樓，建筑面積2848平方米。3.4建筑方案1、設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB50352—2005)；(2)《吉林省民用建筑標(biāo)準(zhǔn)》(DB／2200，D33001—89)；(3)《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》(GB50007—2002)；(4)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50003—2001)；(5)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50010—2002)；(6)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50057—94)；(7)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016—2006)；(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50045—95，2005)；(9)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5001卜2001)；(10)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB．]-15—88)；(11)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50019—2003)；(12)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ／T一16—92)。概述建設(shè)內(nèi)容為寫字樓房1棟，總建筑面積為4048平方米。其中：一、二層為商鋪（門期房）總建筑面積1200平方米；三、四、五、六及局部七層樓為寫字樓，建筑面積2848平方米。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本工程建筑采用框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋面。外部裝飾為仿石真石漆，門窗為塑鋼兩層玻璃保溫隔熱。防水工程屋面防水等級(jí)為二級(jí)，采用剛?cè)醿傻婪浪?。剛性防水采用?xì)石混凝土摻Ts95防水劑，柔性防水采用APP防水卷材。衛(wèi)生間防水采用APP防水卷材。綠化項(xiàng)目圍繞建筑設(shè)臵綠化帶，綠化率達(dá)到17.3％，綠化景觀場(chǎng)地結(jié)合設(shè)計(jì)做微地形處理。主要以種草、植樹、養(yǎng)花為主。綠化構(gòu)思為：體現(xiàn)安靜，整潔。第四章建設(shè)條件4.1自然條件某縣位于吉林省中南部，長白山分支哈達(dá)嶺余脈，輝發(fā)河上游。地處北緯42。18’一43。14’，東經(jīng)125。3’一125。50’之間?？h城距省會(huì)長春市135公里。東、南與梅河口毗鄰，西、南與遼寧省清原縣相接，西與東遼縣、遼寧省西豐縣以山為界，北與伊通縣、盤石縣隔河相望。四梅鐵路貫穿境內(nèi)，集錫線四平至白山國家一級(jí)公路，**至長春、吉林至沈陽高速公路，**至遼寧省西豐、**至遼寧省草市線等多條干線縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)。全縣幅員面積2521.5平方公里，是五山一水四分田的低山丘陵區(qū)。某縣是群山環(huán)抱、丘陵起伏的低山丘陵區(qū)，屬丘陵區(qū)與海(龍)輝(南)柳(河)丘陵臺(tái)地寬谷區(qū)的交錯(cuò)地帶。地勢(shì)西高東低，海拔高度300—914米，平均海拔為374米。境內(nèi)山地主要屬于哈達(dá)嶺支脈，多呈東西平行壟狀走向。海拔500米以上山峰有57座，多位于西南與東北分水嶺上。慶嶺南山位于橫道河鎮(zhèn)西北部。是**與清原縣界山，海拔914米，是遼源地區(qū)最高峰。北連慶嶺山(海拔851米)，東與望寶頂子山(海拔836．6米)相對(duì)，落脈龍頭山，向南延伸與白云項(xiàng)子山相連。海拔在500米左右的低山，多見于本縣南部和北部，占全縣幅員面積8．6％，相對(duì)高差在100米左右，山峰尖聳，坡度較陡，地表以粗碎屑?xì)埰路e物為主，土質(zhì)松散，剝蝕嚴(yán)重，個(gè)別地方基石裸露。某縣丘陵臺(tái)地分布較廣，占全縣幅員面積61.4％，海拔350—500米，相對(duì)高差150米左右?？h城南部多高丘陵，中、北部多為低丘陵。丘陵渾圓，坡緩?fù)帘。踔翈r石裸露。土陵上多為稀疏的次生雜木林或人工林，坡麓下為沖積洪積臺(tái)地，經(jīng)多年侵蝕風(fēng)化，多呈波狀或梁狀，俗稱?雞爪崗?。臺(tái)地上有密集的干谷和沖刷溝，地面破碎，林田交錯(cuò)、水土流失嚴(yán)重。黃泥河、樺樹河、柳河、秀水河中下游等地，坡度10℃左右，耕地居多，荒山荒地較少。某縣屬季風(fēng)區(qū)中溫帶濕潤氣候，四季分明。春季風(fēng)大干燥，夏季多雨濕熱，秋季溫和涼爽，冬季漫長寒冷。雨熱同季，適于一季作物生長。項(xiàng)目區(qū)域地面高度260．73～261．17m，自然高差0．44m。巖土構(gòu)成為雜填土：雜色，由生活垃圾及建設(shè)垃圾組成，層厚1.50～2.OOm；粉質(zhì)粘土：黑灰色，可塑狀態(tài)。層厚1.50～2.70m；角礫：灰色，中密狀。層厚1.10～1.90m；全風(fēng)化花崗巖：黃色，風(fēng)化呈砂土狀。穿厚1.20～0.40m。根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011—2001)，項(xiàng)目所在區(qū)域抗震設(shè)防基本烈度為Ⅵ度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0．05g。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(G50011—2001)中有關(guān)建(構(gòu))筑物抗震設(shè)防烈度、設(shè)計(jì)基本地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組的規(guī)定，本工程所選場(chǎng)址的抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值0.05g。4.2周邊環(huán)境與交通條件項(xiàng)目位于某縣藥業(yè)大街中段，向北50米是東風(fēng)路，向南30米是商業(yè)最繁華地—步行街。項(xiàng)目擬建地點(diǎn)交通十分便利。4.3公共設(shè)施社會(huì)依托條件4.3.1供排水設(shè)計(jì)規(guī)范《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50015—2003](03年版)《建筑滅火器配臵設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50140—2005]《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50084：一2001](05年版)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50016—2006]《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50013—2006]《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50014—2006]國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等給水設(shè)計(jì)I水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水。從城市給水管網(wǎng)直接引入：DN200給水水源管，其供水壓力為O.20MPa。本工程設(shè)計(jì)從該市政給水管上引給水干管引入小區(qū)作為小區(qū)水源。II用水量本項(xiàng)目部分房屋出租，規(guī)劃出租戶35戶，按每戶5人計(jì)，用水指標(biāo)按80升／人．日計(jì)，加上商鋪及綠化道路澆灑用水，計(jì)算出小區(qū)最高日用水量約為：50立方米，最高時(shí)用水量為6.5m3／h。III給水系統(tǒng)綜合樓是單位和商家辦公場(chǎng)所，辦公時(shí)間多集中在白天8小時(shí)內(nèi)。用戶生活用水直接與城市給水管網(wǎng)連接，可確保24小時(shí)有水供應(yīng)。Ⅳ消防系統(tǒng)本綜合樓建一個(gè)消防水池，消防給水水源利用自來水，室外消火栓直接接給水管網(wǎng)，管網(wǎng)同時(shí)為消防水池提供進(jìn)水。設(shè)有消火栓滅火系統(tǒng)的建筑外均根據(jù)其設(shè)計(jì)流量配臵一定數(shù)量的水泵接合器，小區(qū)主干道上接120m間接布臵室外消火栓。本小區(qū)共設(shè)一個(gè)消防泵房。排水設(shè)計(jì)本綜合樓距城市排水主管道距離非常近，雨水排入市政雨水管，污水經(jīng)管道收集進(jìn)入生化池處理后排入市政污水管道。3.2供電生產(chǎn)裝臵系統(tǒng)電源電壓為380／220V，單回路供電，電源由附近的變壓器通過埋地電纜引入樓內(nèi)。3.3供熱小區(qū)周圍有市政供熱管道可供接入。室外供暖供回水管道均采用無縫鋼管，做好保溫隔熱后直接設(shè)于道路下。3.4通訊通訊電纜引入廠內(nèi)。費(fèi)用按電信統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。第五章項(xiàng)目建設(shè)方案5.1建設(shè)方案設(shè)計(jì)原則單體設(shè)計(jì)的總圖設(shè)計(jì)方案符合城市規(guī)劃的原則；平面設(shè)計(jì)符合合理、適用、體現(xiàn)功能的原則；建筑形式與使用功能相一致的原則；技術(shù)設(shè)施與服務(wù)目標(biāo)相一致的原則；崇尚自然、注重環(huán)保、衛(wèi)生安全的原則。5.2總平面布臵本項(xiàng)目總建設(shè)用地面積927平方米，總建筑面積為4048平方米，其中：一、二層為商鋪（門期房）總建筑面積1200平方米；三、四、五、六及局部七層樓為寫字樓，建筑面積2848平方米。5.3設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GBJ16—87—2001)；《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ5001—2001)；《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ49—88)；《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GB50009—2001)；《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50010—2002)；《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5007—2002)；《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50222—95)；《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》[JGJ94—94]；《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》CECS51:93。5.4建筑主要特征以現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)為理念，突出建筑鮮明的文化個(gè)性和時(shí)代特征，對(duì)于城市空間，以點(diǎn)板結(jié)合，高低錯(cuò)落。立面強(qiáng)調(diào)均衡與對(duì)比，色調(diào)淡雅明快。住宅設(shè)計(jì)引入新的建筑設(shè)計(jì)理念，關(guān)注室外景致的引人，陽光日照的充足及住戶完整的私密性。建筑的設(shè)計(jì)，應(yīng)綜合考慮用地條件、選型、朝陽、間距、綠地、層數(shù)與密度、布臵方式、群體組合、空間環(huán)境和不同使用者的需要等因素確定。建筑風(fēng)格與整個(gè)景觀統(tǒng)一協(xié)調(diào)進(jìn)行設(shè)計(jì)，結(jié)合已有的設(shè)施和景點(diǎn)用自由的道路線形將景觀節(jié)點(diǎn)聯(lián)系起來，將景觀節(jié)點(diǎn)、綠化空間和道路系統(tǒng)相結(jié)合，使小區(qū)的建筑造型與小區(qū)內(nèi)、外環(huán)境有機(jī)結(jié)合，融為一體，給人親切感。第六章節(jié)能、節(jié)水措施自然資源和再生資源是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的物質(zhì)基礎(chǔ)，我國人均占有的資源并不十分豐富，但資源利用率很低。因此，提高能源利用率，降低能源消耗，是我們一項(xiàng)長期的任務(wù)。6.1設(shè)計(jì)依據(jù)：《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50189—2005)；《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50034—2004)；3、《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》；《企業(yè)能源計(jì)量器具配備和管理導(dǎo)則》(GB／T17167)：國家計(jì)劃委員會(huì)、國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)和建設(shè)部?關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告‘節(jié)能篇(章)’編制及評(píng)估規(guī)定"((1997)2542號(hào)；吉林省節(jié)約能源條例。6.2節(jié)能、節(jié)水措施：針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，采取如下節(jié)能措施：嚴(yán)格執(zhí)行東北地區(qū)節(jié)能65%的標(biāo)準(zhǔn)，建筑單體體形系數(shù)均小于0.3，有利于建筑節(jié)能。在建筑外墻設(shè)計(jì)外保溫使外墻達(dá)到一定的傳熱系數(shù)。在窗口、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)外機(jī)板、凸窗上下混凝土板等外露混凝土的薄弱部位加強(qiáng)保溫，避免內(nèi)部結(jié)露和飾面發(fā)霉。所有外窗均采用塑鋼窗和中空玻璃，有效減少熱能損耗。變電器深入負(fù)荷中心，縮短配線距離，減少線路損耗，采乏無功功率補(bǔ)償，選用低能耗變配電設(shè)備。電氣照明設(shè)計(jì)中采用高效光源和燈具。熒光燈選用電子鎮(zhèn)覆器或節(jié)能型高效率因數(shù)電感鎮(zhèn)流器，照明開關(guān)選用光控和聲控等智能照明控制裝臵。5，本工程所有衛(wèi)生潔具均為節(jié)水型，坐便沖水量≤61／次，礴便器及小便器均采用延時(shí)開關(guān)，且蹲便器采用腳踏式，小便器采用感應(yīng)式；水龍頭均采用陶瓷芯節(jié)水龍頭，且均為感應(yīng)式。生活給水系統(tǒng)均采用變頻供水泵。年消耗值：①年用電量為15.33萬度②每年冬季供暖需要283360W。第七章勞動(dòng)衛(wèi)生與消防指導(dǎo)思想：本項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)認(rèn)真貫徹執(zhí)行?預(yù)防為主，防消結(jié)合"的消防工作方針，嚴(yán)格遵守國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，采取各種有效防火措施，防止和減少火災(zāi)危害。7.1設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016—2006)《建筑物滅火器配臵設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50140—2005)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50116—98)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50084—2001)《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50067—97)7.2消防設(shè)施和措施根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定，該項(xiàng)目為丁類，各建構(gòu)筑物的耐火等級(jí)均為一級(jí)。在各建構(gòu)筑物內(nèi)均設(shè)臵消防栓，保證有兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)各建構(gòu)筑物的任何部位。室外消防火栓設(shè)臵間距不小于120米，保護(hù)半徑為150米，同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)按兩次考慮。根據(jù)該項(xiàng)目建構(gòu)筑物的耐火等級(jí)、危險(xiǎn)類別、建筑容積與消防分區(qū)，室內(nèi)消防水量為40L/S，室外消防水量為20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按2小時(shí)計(jì)算。消防管網(wǎng)與供水管網(wǎng)為統(tǒng)一管網(wǎng)。規(guī)劃區(qū)消防給水采用與生活給水同壓給水系統(tǒng)，消防設(shè)施按火災(zāi)次數(shù)同一時(shí)間發(fā)生兩次設(shè)臵。根據(jù)規(guī)范要求，綜合經(jīng)營業(yè)務(wù)用房設(shè)臵自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，按中危險(xiǎn)級(jí)Ⅱ級(jí)，自動(dòng)噴水系統(tǒng)噴水強(qiáng)度為8L/MIN〃平方米，噴頭工作壓力9.8×104帕斯卡。根據(jù)《建筑滅火器配臵設(shè)計(jì)規(guī)范》要求，本工程屬于中級(jí)險(xiǎn)級(jí)，按中級(jí)險(xiǎn)級(jí)及丁類火災(zāi)設(shè)計(jì)，所有消火栓內(nèi)均配臵化學(xué)滅火器或干粉滅火器。室內(nèi)外消防水儲(chǔ)存在室外地下消防水池，平時(shí)消防水不被動(dòng)用，火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防水泵啟動(dòng)，消防儲(chǔ)存用水方可使用。本項(xiàng)目消防設(shè)有室外消防系統(tǒng)和室內(nèi)消防系統(tǒng)，室外給水設(shè)環(huán)狀給水管道，室內(nèi)消防分為：消防栓、自動(dòng)噴水系統(tǒng)。7.3勞動(dòng)安全衛(wèi)生該項(xiàng)目在總圖布臵時(shí)注意功能分區(qū)，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，實(shí)際需要和使用方法的原則設(shè)公共設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部法律法規(guī)文件，確保合理的公共活動(dòng)空間、公共衛(wèi)生空間和安全管理空間。施工期間要求施工單位嚴(yán)格按照《建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)供電安全規(guī)范》（GB50194-93）、《建筑機(jī)械使用安全操作規(guī)程》（JGJ33-86）.本著?安全第一、預(yù)防為主?的勞動(dòng)原則，為確保人員的身體健康、改善勞動(dòng)條件、預(yù)防事故發(fā)生，本項(xiàng)目采取如下的勞動(dòng)保護(hù)和安全設(shè)施：建立一整套的安全衛(wèi)生制度，建立相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，貫徹預(yù)防為主的方針。按照誰主管，誰負(fù)責(zé)的原則，逐級(jí)簽訂安全衛(wèi)生管理責(zé)任書，要求職工無嚴(yán)重違法和責(zé)任事故。經(jīng)常進(jìn)行安全、衛(wèi)生教育。建立安全用電制度，保證用電安全，所有電器設(shè)備按國家規(guī)定，做到接地良好。為確保員工得到充分的休息，設(shè)計(jì)有專用的休息室和倒班宿舍。第八章環(huán)境影響評(píng)價(jià)8.1環(huán)境條件現(xiàn)狀調(diào)查建設(shè)地點(diǎn)場(chǎng)區(qū)地勢(shì)較為平坦，周圍路網(wǎng)交通便利，方便人流妻敦集散，且周圍無較大型污染源，環(huán)境狀況良好。8.2環(huán)境影響評(píng)價(jià)適用標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(1)大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3095—1996)(2)地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《地下水環(huán)境質(zhì)量》(GB／T14848—93)(3)環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096—93)污染物排放標(biāo)準(zhǔn)(1)廢水排放執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(CJ3082—1999)(2)建筑施工場(chǎng)地執(zhí)行《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》(DB22／272—2001)8.3主要環(huán)保目標(biāo)地下水：控制建設(shè)項(xiàng)目廢水達(dá)標(biāo)排放，保護(hù)地下水的水環(huán)境質(zhì)量滿足《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB／T14848—93)。聲環(huán)境：控制項(xiàng)目場(chǎng)界環(huán)境噪聲，使區(qū)域環(huán)境噪聲符合《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096—1993)。大氣環(huán)境：控制項(xiàng)目對(duì)大氣環(huán)境的影響，使周圍大氣環(huán)境質(zhì)量符合《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095—1996)。妥善處理生活垃圾，不對(duì)場(chǎng)區(qū)周圍環(huán)境造成污染。8.4項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物對(duì)環(huán)境的影響8.4.1施工期間的主要環(huán)境問題擬建項(xiàng)目開始啟動(dòng)后，平整土地、修筑道路、建筑施工等作業(yè)中，將動(dòng)用大量的施工作業(yè)設(shè)備和機(jī)械，主要有壓路機(jī)、前斗裝盂機(jī)、混凝土攪拌機(jī)、鏟土機(jī)、平土機(jī)、移動(dòng)式吊車、起重機(jī)、復(fù)凝土振動(dòng)棒、打樁機(jī)等，不可避免地產(chǎn)生建筑施工噪聲，這些聲源具有噪聲高、無規(guī)則等特點(diǎn)，會(huì)對(duì)附近的居民住宅等敏感點(diǎn)產(chǎn)生噪聲污染。在施工期場(chǎng)地拆遷過程中，會(huì)產(chǎn)生大量的固體廢棄物；施工過程中由于施工人員居住的臨時(shí)工棚，也會(huì)產(chǎn)生生活垃圾和廢棄物；另外運(yùn)輸車輛在運(yùn)載工程廢土、廢料和散裝材料時(shí)，會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵。施工過程中使用的打樁機(jī)、挖掘機(jī)、運(yùn)輸汽車等噪聲值較高，可達(dá)到85Db(A)以上，對(duì)附近的居民產(chǎn)生影響，特別在夜間影響更為嚴(yán)重，因此報(bào)告建議本項(xiàng)目建設(shè)過程中在夜間9點(diǎn)到次日7點(diǎn)停止施工，以防噪聲擾民。由于上述環(huán)境影響因素持續(xù)時(shí)間較短，故對(duì)環(huán)境影響只是短暫的。8.4.2運(yùn)營期間的主要環(huán)境污染源廢氣：主要為廚房排放的油煙。廢水：主要指生活污水。固體廢棄物：主要為生活垃圾。8.5環(huán)境保護(hù)措施場(chǎng)地內(nèi)采用雨污分流制，雨水經(jīng)小區(qū)室外雨水管道收集后排入市政雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)小區(qū)室外污水管道收集，并經(jīng)生化池處理后排入市政污水管網(wǎng)。生活垃圾：建設(shè)工程中產(chǎn)生的生活垃圾集中存放，定期送入城市垃圾處理站。設(shè)計(jì)中所選用的設(shè)備均選用低噪音設(shè)備，并采取相應(yīng)的減震措施。建筑和裝飾材料嚴(yán)格按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)選用不散發(fā)污染物的材料。8.6環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目建設(shè)中對(duì)污水、廢氣、噪聲等污染均按國家有關(guān)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)要求，采取相應(yīng)的措施，做到達(dá)標(biāo)排放，并在指定場(chǎng)所進(jìn)行凈化和重新利用處理，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成影響和破壞。同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)過程中堅(jiān)持?三同時(shí)?的原則，即環(huán)境自理措施與項(xiàng)目主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用，確保所有污染物均達(dá)標(biāo)排放。第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度9.1項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃依據(jù)本項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)建設(shè)主要依據(jù)項(xiàng)目地形狀況，設(shè)計(jì)布局，工程建設(shè)周期客觀性，項(xiàng)目銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)以及本公司開發(fā)能力和合理利用資金進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)的必要性而確定的。9.2建設(shè)工期本項(xiàng)目具體實(shí)施進(jìn)度如下：1、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段2012年6月-7月，項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制及批復(fù)工作；2012年8月，初步設(shè)計(jì)文件編制、審查、批復(fù)。2、施工階段2012年8月-2012年11月，土建施工及內(nèi)部裝飾的；2012年12月，工程竣工驗(yàn)收；9.3項(xiàng)目進(jìn)度表建設(shè)項(xiàng)目分階段劃分如下表：..項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表時(shí)間項(xiàng)目2012年6月7月8月910月11月12月一、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及批復(fù)工作初步設(shè)計(jì)文件編制、審查、批復(fù)二、施工階段土建施工及內(nèi)部裝飾工程竣工驗(yàn)收全部竣工 ..................第十章組織結(jié)構(gòu)與人力資源配臵10.1組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目建成后，由某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)管理，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由總經(jīng)理的統(tǒng)一管理，經(jīng)營和行政事務(wù)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，各負(fù)其責(zé)。10.2勞動(dòng)定員本項(xiàng)目定員80人。其中：管理人員5人。10.3工作制度企業(yè)每年計(jì)劃工作日300天，八小時(shí)工作制，辦公室管理部門實(shí)行日班制。10.4職工來源及培訓(xùn)員工來源及招聘方案本項(xiàng)目勞動(dòng)力可以招當(dāng)?shù)?、高、初中畢業(yè)生，下崗人員及待業(yè)人員中通過考試擇優(yōu)錄用，經(jīng)技術(shù)培訓(xùn)上崗操作，工程技術(shù)人員及管理人員在全國范圍內(nèi)招聘市場(chǎng)經(jīng)理、營銷策劃、運(yùn)營管理人才，集中培訓(xùn)。員工培訓(xùn)計(jì)劃企業(yè)的管理人員、技術(shù)人員及職工的素質(zhì)是企業(yè)形象的具體體現(xiàn)，特別是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，從業(yè)人員的素質(zhì)的高低是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。因此，本項(xiàng)目運(yùn)營關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有關(guān)人員，將定期開展人才培訓(xùn)。第十一章投資估算和資金籌措11.1編制依據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部審定出版的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）【發(fā)改投資（2006）1325號(hào)】；《吉林省建筑工程投資估算指標(biāo)》；國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資政策、法規(guī)；國家發(fā)改委《投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究之南（試用版）》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市房屋管理法》；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。項(xiàng)目單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)、資料。11.2編制基數(shù)1、建筑工程費(fèi)根據(jù)《吉林省建筑工程投資估算指標(biāo)》，并參照遼源市同類工程指標(biāo)計(jì)算。2、設(shè)備購臵費(fèi)按項(xiàng)目建設(shè)單位提供的到廠價(jià)格確定。安裝工程費(fèi)設(shè)備安裝費(fèi)根據(jù)設(shè)備類別按一定比例讀取。其他費(fèi)用根據(jù)國家和吉林省的有關(guān)規(guī)定讀取。11.3項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目計(jì)劃總投資800萬元，其中：土地費(fèi)用65萬元；前期工程費(fèi)25萬元；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)93萬元；4、建設(shè)安裝工程費(fèi)527萬元;管理費(fèi)用20萬元；銷售費(fèi)用10萬元；7、其它費(fèi)用20萬元；8、預(yù)備費(fèi)用50萬元。11.4資金籌措項(xiàng)目資金全部由企業(yè)自籌。第十二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)12.1編制依據(jù)及說明國家發(fā)展改革委、建設(shè)部審定出版的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》[發(fā)改投資(2006)1325號(hào)]。有關(guān)現(xiàn)行財(cái)稅制度、法規(guī)、政策。12.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會(huì)計(jì)辦投資[2002]15號(hào)文審定出版的《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》規(guī)定，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)只作單位功能(或者單位使用效益)投資、單位功能運(yùn)營成本指標(biāo)測(cè)算。12.2.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)l、項(xiàng)目計(jì)算期為3年，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營期2年。項(xiàng)目在經(jīng)營期內(nèi)第一年可出售面積按67％計(jì)算，第二年可售面積按33％計(jì)算。根據(jù)融資成本并考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收率確定為10％。12.2.2效益預(yù)測(cè)l、銷售收入按國家規(guī)定，商品房檔次和遼源市某縣房地產(chǎn)近幾年銷售價(jià)格的變化趨勢(shì)，確定門市樓平均銷售價(jià)格為10000元／平方米，銷售收入為1200萬元；寫字樓月租金為50元／平方米，出租率按90%計(jì)算，年租金為154萬元，收入總額1354萬元。2、稅金及附加商業(yè)用門市樓一、二樓1200平方米，銷售金額1200萬元。營業(yè)稅按銷售收入5％計(jì)算，稅金為60萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅額的7％計(jì)算為4.2萬元；教育費(fèi)附加按營業(yè)稅額的3％計(jì)算為1.8萬元；銷售稅金及附加總額為66萬元。三至七層寫字樓2848平方米，對(duì)外出租，租金50元/月、平方米。出租率按90%計(jì)算，年收租金為154萬元。營業(yè)稅按租金收入收入5％計(jì)算，稅金為7.5萬元；房產(chǎn)稅按租金收入的12％計(jì)算，稅金為18.5萬元；稅金總額為26萬元。以上兩項(xiàng)稅金合計(jì)為92萬元利潤總額本項(xiàng)目利潤總額為462萬元。所得稅所得稅按利潤總額25％計(jì)算為115.5萬元。稅后利潤本項(xiàng)目稅后利潤346.5萬元。全部投資回收期：3.3年(含建設(shè)期1年)。盈虧平衡分析本項(xiàng)目對(duì)開發(fā)銷售量、銷售額及商品房空臵率進(jìn)行分析：(1)銷售量盈虧平衡點(diǎn)：總成本÷(銷售收入一稅金及附加)×100％800÷(1200—92)×100％=72.22％即銷售量達(dá)到開發(fā)量的72.22％時(shí)，項(xiàng)目保本。(2)銷售收入盈虧平衡點(diǎn)：銷售收入×銷售量盈虧點(diǎn)1200×72.22%=866.64萬元。當(dāng)銷售收入達(dá)到866.64萬元時(shí)即可保本。通過盈虧平衡分析，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。12.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)看，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)較合理，說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的角度看，本項(xiàng)目是可行的。第十三章工程招標(biāo)根據(jù)國家發(fā)布的《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)定》及《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》的規(guī)定，對(duì)該項(xiàng)目所涉及的地質(zhì)勘探，工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、工程施工以及設(shè)備采購等相關(guān)工作均采取招標(biāo)制，在招標(biāo)過程中嚴(yán)格遵守《中華人民共和國招標(biāo)法》。結(jié)合該項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等具體情況，項(xiàng)目招標(biāo)活動(dòng)擬采取委托招標(biāo)組織形式，全部工程均采用面向社會(huì)公開招標(biāo)。為規(guī)范項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)，該項(xiàng)目招標(biāo)活動(dòng)中的招標(biāo)范圍，招標(biāo)組織形式及招標(biāo)方式應(yīng)報(bào)項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)，經(jīng)核準(zhǔn)后建設(shè)單位如有變更，需重新向原審批部門辦理審批手續(xù)。項(xiàng)目審批部門將核準(zhǔn)變更項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容的意見，抄送有關(guān)行政監(jiān)督部門。如建設(shè)單位在招標(biāo)過程中弄虛作假，或在招標(biāo)活動(dòng)中違反項(xiàng)目審批部門的核準(zhǔn)事項(xiàng)，由項(xiàng)目審批部門和有關(guān)行政監(jiān)督部門按照國辦發(fā)《2000》34號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)單位依法進(jìn)行處罰。本工程招標(biāo)基本情況詳見下表?工程招標(biāo)基本情況表?。..招標(biāo)基本情況表建設(shè)項(xiàng)目名稱：文成銀河商住小區(qū)項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方法不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察設(shè)計(jì)√√√建安工程√√√監(jiān)理工程√√√其他√√√..................第十四章風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)是不以人的意志為轉(zhuǎn)移并超越人的主觀意識(shí)的客觀存在的，具有可變性，這里指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)生損失的不確定性，它有可能是基于人們對(duì)客觀事物認(rèn)識(shí)能力的局限性，以及預(yù)測(cè)本身的不確定性導(dǎo)致的項(xiàng)目實(shí)施后的實(shí)際情況可能與預(yù)測(cè)的基本方案產(chǎn)生偏差，致使預(yù)測(cè)結(jié)果帶有不確定性。投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就是指由于這種不確定性的存在導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施后偏離預(yù)期結(jié)果損失的可能性。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中各種風(fēng)險(xiǎn)在質(zhì)和量上隨著項(xiàng)目的進(jìn)展不斷變化，有些風(fēng)險(xiǎn)得到控制，同時(shí)，又可能產(chǎn)生新的預(yù)測(cè)不到的風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目的總體運(yùn)營中，風(fēng)險(xiǎn)無處不在，無時(shí)不有。風(fēng)險(xiǎn)的大小既與損失發(fā)生的可能性成正比關(guān)系。也與損失的嚴(yán)重性成正比關(guān)系。投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析就是通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別，采用定性分析或定量分析的方法估計(jì)各風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性對(duì)項(xiàng)目的影響程度，揭示影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素。提出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，預(yù)報(bào)和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，為投資決策服務(wù)。其目的是讓投資者認(rèn)識(shí)和控制風(fēng)險(xiǎn)，在有限的空間和時(shí)間里改變風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的條件，降低其發(fā)生的頻率，減少損失程度，不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析中一方面是有助于在項(xiàng)目可研過程中，通過信息反饋，改進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案或優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，從而直接起到降低風(fēng)險(xiǎn)之效果。14.1項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)分析主要包括市場(chǎng)方面、投資估算方面、工程建設(shè)方面、環(huán)境方面、財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素。14.2主要風(fēng)險(xiǎn)程度分析工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)工程造價(jià)和施工期長短是本項(xiàng)目主要的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)中招投標(biāo)實(shí)施的成功與否，將直接關(guān)系到工程建設(shè)的質(zhì)量和造價(jià)，工程如延期，將影響項(xiàng)目的資金回收，造價(jià)過高影響項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)時(shí)效益。環(huán)境影響經(jīng)環(huán)境影響評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)周圍環(huán)境影響不大，可以與周圍環(huán)境長期協(xié)調(diào)發(fā)展。14.3防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都有風(fēng)險(xiǎn)，由于預(yù)測(cè)的不確定性，項(xiàng)目運(yùn)營的未來狀況會(huì)與設(shè)想狀況發(fā)生偏離，因而使投資項(xiàng)目面臨潛在的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)必須采取有效措施降低、規(guī)避、分散或防范風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于可能發(fā)生的重大自然災(zāi)害，本項(xiàng)目應(yīng)采取投保的方式進(jìn)行解決，盡量減少損失。同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)單位要自籌備一定數(shù)量的資金，必要時(shí)進(jìn)行墊付，確保本項(xiàng)目按計(jì)劃如期完成。綜上所述，本項(xiàng)目有一定的風(fēng)險(xiǎn)，屬于一般風(fēng)險(xiǎn)，建議項(xiàng)目建設(shè)單位采取有效措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。第十五章社會(huì)評(píng)價(jià)15.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析(一)產(chǎn)業(yè)效益通過該項(xiàng)目，可以搞活當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厝藗冊(cè)鍪?。建設(shè)的寫字樓房等不僅可以滿足辦公之需，還可以拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖa(chǎn)業(yè)、建材業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。(二)地租效益項(xiàng)目建成后，將通過市場(chǎng)的集散作用，輻射帶動(dòng)周邊地區(qū)的開發(fā)，促進(jìn)城市化進(jìn)程，從而促進(jìn)土地資源升值，實(shí)現(xiàn)資源的有效配臵和效益的最大化。(三)環(huán)境效益城市的內(nèi)存價(jià)值很大程度取決于環(huán)境。本項(xiàng)目的建設(shè)，將結(jié)合經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，開發(fā)過程注重建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)，綠化措施相配套，通過綠化、美化、亮化城市環(huán)境，從而提升城市自身城市價(jià)值，形成環(huán)境優(yōu)美、人際和諧的文明城區(qū)、精品城區(qū)。15.2項(xiàng)目與所在地互適性分析(一)不同利益群體分析與本項(xiàng)目直接相關(guān)的不同利益群體包括縣政府、小區(qū)居民、及參與投資企業(yè)等。根據(jù)某縣政策，某縣公司、辦公單位是項(xiàng)目建設(shè)直接受益群體。受益方面主要體現(xiàn)在新成立的公司等單位改善辦公條件。參與項(xiàng)目投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過項(xiàng)目建設(shè)可獲得直接和間接利益；直接利益是指根據(jù)投資的額度，在房地產(chǎn)開發(fā)中獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益；間接利益是指通過公益性投資，提高企業(yè)知名度和社會(huì)威望，增加無形資產(chǎn)。分析表明，與本項(xiàng)目直接相關(guān)的不同利益群體適應(yīng)度較好，對(duì)項(xiàng)目的參與度均比較積極，不存在阻礙項(xiàng)目建設(shè)的問題。(二)當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)分析由于地塊對(duì)現(xiàn)有設(shè)施的利用程度較為充分，各類設(shè)施建設(shè)