天津某商業(yè)地塊項(xiàng)目總體策劃方案

天津**公司***項(xiàng)目

總體策劃方案**2002年4月策劃依據(jù)經(jīng)過與**公司的幾次溝通，就以下問題已達(dá)成共識(shí)。本案策劃的出發(fā)點(diǎn)即在此：進(jìn)入21世紀(jì)，天津正在重新審視自我，進(jìn)行反思，洗牌和自我定位。城市化進(jìn)程正處于升級(jí)換代的關(guān)鍵時(shí)刻，新天津呼之欲出。**公司應(yīng)抓住這個(gè)歷史性的機(jī)遇，并有效地引導(dǎo)政府的規(guī)劃，從而成為政府的戰(zhàn)略同盟伙伴，相得益彰；**公司是一個(gè)城市開發(fā)商?！罢?qǐng)客，企業(yè)買單”，做的是天津城市營(yíng)銷，是天津新造城運(yùn)動(dòng)的領(lǐng)軍者；以經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)，搭建平臺(tái)為初期要?jiǎng)?wù)。把總體理念和前景規(guī)劃做好之后，就可以劃地而售，讓其他專業(yè)公司進(jìn)來進(jìn)行實(shí)際具體分項(xiàng)目的開發(fā)。

站在整個(gè)中國(guó)和大北京地區(qū)的角度重新定位天津和本案，從歷史發(fā)展沿革和區(qū)位空間布局以及趨勢(shì)，梳理出本案所應(yīng)承擔(dān)的城市功能；按照新城市主義的原則對(duì)本案進(jìn)行功能定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)；要從功能層面、戰(zhàn)術(shù)層面和戰(zhàn)略層面理清楚近期、中期、遠(yuǎn)期的開發(fā)思路。做到一次性規(guī)劃，多次性、多元化開發(fā)。近、中、遠(yuǎn)期的各功能規(guī)劃與開發(fā)，應(yīng)是有機(jī)的復(fù)合疊加，起乘數(shù)效應(yīng)甚至是原子核裂變效應(yīng)，而不是簡(jiǎn)單的切豆腐塊的機(jī)械分割開發(fā)。

核心問題大勢(shì)把握——站在整個(gè)中國(guó)、大北京及大天津的角度重新審視地塊的核心價(jià)值、空間和時(shí)間定位，確定其輻射和聚合區(qū)域。解決“為什么”的問題。理念創(chuàng)新——形象定位、概念定位和功能定位。解決“是什么”的問題。策略設(shè)計(jì)——設(shè)計(jì)開發(fā)模式，解決“怎么做”的問題。資源整合——設(shè)計(jì)商業(yè)模式，解決“誰(shuí)來做”的問題。首先需要明確的是：通過本案，**公司所要達(dá)到的戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)為城市創(chuàng)造價(jià)值：全面提高城市品位和城市化進(jìn)程，經(jīng)營(yíng)城市。

為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值：全面提升品牌，成為天津地產(chǎn)第一品牌。為顧客創(chuàng)造價(jià)值——投資者得到理想的投資收益。老百姓得到生活方式的革命。

大勢(shì)把握津京**城為什么？站在全中國(guó)的角度來看：

天津是什么？上海影響力輻射南方地區(qū)，北京+天津影響力輻射北方地區(qū)天津影響力〈上海影響力天津+北京影響力〉上海影響力結(jié)論天津——“北方上?！闭驹诖蟊本┑慕嵌葋砜矗?/p>

天津做什么？

北京天津行政（西部）港口優(yōu)勢(shì)CBD（東部）制造業(yè)中心（已形成）信息、體育、文教（北部）物流中心（正在形成）現(xiàn)代商業(yè)中心（欠缺）2008年奧運(yùn)運(yùn)會(huì)與WTO催催生大北京，大大北京催生新天天津。大北京并不僅僅僅是吳良鏞院士士受建設(shè)部委托托所做的一紙規(guī)規(guī)劃，而是經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的必然。。大北京的潛力在在于發(fā)展沿大北北京主軸的雙核核（北京、天津津）之間，而不不是各自為政攤攤大餅式發(fā)展。?！按蟊本彼{(lán)圖圖中北京是全國(guó)國(guó)知識(shí)經(jīng)濟(jì)基地地、重要現(xiàn)代化化服務(wù)基地、全全國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)控與與管理中心、國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交往中中心；天津則以以制造業(yè)、海洋洋、石油、化工工為主，同時(shí)是是華北重要港口口樞紐和物流中中心；各地區(qū)、、各產(chǎn)業(yè)間密切切聯(lián)系、互利互互惠、取長(zhǎng)補(bǔ)短短。天津**國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建以及與與北京機(jī)場(chǎng)的合合并，京津聯(lián)動(dòng)動(dòng)已見端倪。京津磁懸浮列車車的連通，縮短短京津距離，兩兩者聯(lián)系更加緊緊密。實(shí)際上，大北京京不僅給北京帶帶來了新的發(fā)展展機(jī)遇，更重要要的是，天津成成為大北京主軸軸上的“雙核””之一，天津的的地位得以提升升，在這種發(fā)展展機(jī)遇下，新天天津必將呼之欲欲出。京津塘黃金走廊廊上分布著七個(gè)個(gè)高新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)（其中天津津占4個(gè)），承承接了北京大部部分的工業(yè)遷移移。結(jié)論：大北京作作為未來的世界界城市，缺乏一一個(gè)可輻射本區(qū)區(qū)域的現(xiàn)代新型型商業(yè)貿(mào)易區(qū)。。站在大天津的角角度來看：天天津缺什么？大天津的未來發(fā)發(fā)展方向不是從從市中心向四周周攤大餅而是從從天津市區(qū)和塘塘沽區(qū)之間沿津津?yàn)I高速路兩側(cè)側(cè)發(fā)展本案代表天津市市區(qū)發(fā)展的方向向天津城市的雙核核之間缺少有效效的連接天津開發(fā)區(qū)是中中國(guó)最好的開發(fā)發(fā)區(qū)之一，是天天津及中國(guó)北方方地區(qū)的制造業(yè)業(yè)中心和外商投投資的首選區(qū)域域，人均GDP已過10萬(wàn)元元。中心城區(qū)則則承擔(dān)了幾乎所所有的城市功能能。在開發(fā)區(qū)及老城城區(qū)內(nèi)保留著大大量的土地，依依造津?yàn)I高速公公路的連接，開開發(fā)區(qū)和老城區(qū)區(qū)形成了旺盛的的人流、物流和和信息流。而這這些大量的土地地可以承擔(dān)補(bǔ)充充開發(fā)區(qū)和老城城區(qū)的其他城市市功能，如商務(wù)務(wù)、貿(mào)易、物流流功能。結(jié)論：本案正是是位于開發(fā)區(qū)與與老城區(qū)的黃金金軸帶上，可以以發(fā)展成為現(xiàn)代代化商業(yè)、物流流業(yè)。站在***的地地塊上看：本本案適于做什么么？天津最漂亮最寬寬闊的迎賓路———世紀(jì)大道貫貫穿本案基地臨空：緊鄰天津津**國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)，天津機(jī)場(chǎng)正正在發(fā)展成為北北方最大的貨運(yùn)運(yùn)機(jī)場(chǎng)，可發(fā)展展臨空經(jīng)濟(jì)，并并與北京機(jī)場(chǎng)與與天津港口聯(lián)動(dòng)動(dòng)，達(dá)成高度外外向型輻射功能能。臨路：緊鄰華北北第一陸地大動(dòng)動(dòng)脈——京津塘塘高速路，輻射射北京非常方便便。并緊鄰天津津外環(huán)線，可順順利通達(dá)天津任任何地方。擁有有天津最寬最美美的標(biāo)志心性大大道——世紀(jì)大大道，既得景觀觀之利，又得交交通之暢。三路路鄰我，則不僅僅近通天津各處處，更遠(yuǎn)達(dá)大北北京各地，并為為天津城市之標(biāo)標(biāo)志與驕傲。同同時(shí)還臨近“京京哈”、“京山山”鐵路大動(dòng)脈脈。近海：本案靠近近北方最大的出出?？谔旖蚋郏?，天津港是北方方重要的國(guó)際貿(mào)貿(mào)易港口。此外，本案還鄰鄰近東麗區(qū)政府府，鄰近消費(fèi)力力比較強(qiáng)的河?xùn)|東區(qū)河西區(qū)；項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模宏大，，更有1600畝的大型苗圃圃區(qū)在其中。綜述：從以上幾幾方面分析，我我們認(rèn)為：本案案在空間和功能能上有以下幾大大特點(diǎn)：它是大北京的重重要組成部分；；它是京津塘經(jīng)濟(jì)濟(jì)物流鏈上的重重要一環(huán)；是天津東部新的的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極；；是天津新機(jī)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組組成部分，京津津機(jī)場(chǎng)集團(tuán)的重重組以及磁懸浮浮列車的到來將將提升天津機(jī)場(chǎng)場(chǎng)地位，北京就就在家門口；它是天津經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)與中中心城區(qū)之間的的粘合劑，使之之構(gòu)成互相呼應(yīng)應(yīng)的啞鈴結(jié)構(gòu)，，使天津物流空空海聯(lián)動(dòng)便捷，，并帶動(dòng)京津冀冀諸多開發(fā)區(qū)。。理念創(chuàng)新津京**城是什什么？代表21世紀(jì)天天津新城市形象象的標(biāo)志性項(xiàng)目目天津的門戶天津的第一城市市客廳天津的新名片天津開發(fā)區(qū)與老老城區(qū)之間的超超級(jí)粘合劑它的輻射力不僅僅限于天津，而而是大北京地區(qū)區(qū)，2小時(shí)車程程內(nèi)，甚至輻射射整個(gè)北方地區(qū)區(qū)。它是現(xiàn)代化的商商業(yè)中心，并以以商業(yè)為龍頭，，集商務(wù)、旅游游、倉(cāng)儲(chǔ)、加工工、居住為一體體，同時(shí)復(fù)合了了作為一個(gè)城市市開發(fā)所應(yīng)有的的教育、休閑、、娛樂、文化等等功能。它是真正產(chǎn)業(yè)化化的、具有造血血功能、能自我我循環(huán)的主題性性城區(qū)。以商業(yè)帶動(dòng)商務(wù)務(wù)、旅游、居住住、休閑娛樂，，旅因商而興，，住因商而旺。。渾然一體，相相得益彰，共同同發(fā)展。**公司作為城城市開發(fā)商，***地塊作為為一個(gè)主題新區(qū)區(qū)，最主要的功功能是商業(yè)，融融合了為商業(yè)服服務(wù)所衍生出的的商務(wù)、旅游（（商業(yè)本身復(fù)合合了部分的旅游游概念），同時(shí)時(shí)包括城市開發(fā)發(fā)中必須具備的的居住、教育、、娛樂、文化、、工業(yè)功能。與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的的不同？名稱：津京**城津京：立足天津津，輻射大北京京**：既是公司司名，也意味著著臨機(jī)場(chǎng)（（**國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)）、臨港口口、臨海城：城市概概念策略設(shè)計(jì)津京**城怎么么做？三老策略處理好“三老””關(guān)系，特別是是爭(zhēng)取“一老””的支持是項(xiàng)目目運(yùn)作成敗的關(guān)關(guān)鍵。只有和政府結(jié)成成共同體，爭(zhēng)取取到政府的支持持，納入政府的的工作范疇，由由政府通過政策策和宣傳引導(dǎo)老老板們參與，再再由老板們?nèi)ノ习傩?。這這個(gè)模式才會(huì)成成功，否則以目目前**公司的的實(shí)力來運(yùn)作本本項(xiàng)目可能力不不從心。在與天津市政府府的關(guān)系定位方方面，**公司司應(yīng)強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目目對(duì)再造天津新新形象的重要作作用，對(duì)天津經(jīng)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用用，對(duì)城市功能能的完善和優(yōu)化化作用，以及對(duì)對(duì)政府部門職能能的優(yōu)化作用，，搞好與市領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、主管領(lǐng)導(dǎo)和和相關(guān)業(yè)務(wù)部門門的關(guān)系，讓政政府理解并認(rèn)可可**公司存在在的巨大價(jià)值，，從而掃清來自自政府方面的障障礙，獲取政府府在資源、政策策方面的大力支支持，為**公公司的騰飛創(chuàng)造造良好的政策基基礎(chǔ)。堅(jiān)持“品牌經(jīng)營(yíng)營(yíng)”的戰(zhàn)略方針針。借力造勢(shì)，，打造品牌，要要通過品牌經(jīng)營(yíng)營(yíng)，以無(wú)形駕駛駛有形，并以品品牌經(jīng)營(yíng)拉動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)。結(jié)合合到本項(xiàng)目的具具體情況就是：：**公司設(shè)計(jì)計(jì)游戲規(guī)則（照照顧老板們和老老百姓的雙方利利益，找兩者平平衡點(diǎn)），為老老板們提供服務(wù)務(wù)，為老百姓提提供信譽(yù)保障。。類似大型商場(chǎng)場(chǎng)中，商家（**公司）、廠廠家（老板們））、消費(fèi)者（老老百姓）。以點(diǎn)帶面，炒熱熱地塊。以某一一項(xiàng)或幾項(xiàng)得到到政府大力支持持的核心功能為為起點(diǎn)，撕開一一個(gè)市場(chǎng)缺口，，再順勢(shì)擴(kuò)大戰(zhàn)戰(zhàn)果。而其他的的城市基本功能能部分則隨著這這個(gè)功能的需求求走，通過這樣樣把地塊炒熱，，把“麻布”變變成“錦緞”，，把生地變成熟熟地、熟地變成成旺地、旺地變變成寶地。引爆點(diǎn)和支撐點(diǎn)點(diǎn)汽車城天時(shí)。隨著中國(guó)國(guó)加入WTO，，汽車關(guān)稅下降降，進(jìn)口配額逐逐漸放開，國(guó)內(nèi)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)能力力提升。中國(guó)國(guó)汽車的大眾消消費(fèi)時(shí)代已經(jīng)來來臨。地利。中國(guó)汽車車的進(jìn)口的70%是通過天津津港進(jìn)入國(guó)內(nèi)市市場(chǎng)，天津市本本身也是一個(gè)汽汽車生產(chǎn)基地，，是全國(guó)最大的的汽車物流基地地之一，交易分分散。汽車行業(yè)在國(guó)民民經(jīng)濟(jì)中既是一一個(gè)支柱型行業(yè)業(yè)，又是一個(gè)直直接面向終端的的行業(yè)，汽車背背后又蘊(yùn)涵著深深層次的汽車文文化和歷史，代代表著時(shí)尚的生生活方式。汽車展覽對(duì)相關(guān)關(guān)行業(yè)拉動(dòng)作用用強(qiáng)，據(jù)測(cè)算，，2000年北北京國(guó)際汽車展展直接與相關(guān)收收入的比例為1：6.07。。汽車城戰(zhàn)略定位位依托大北京，輻輻射中國(guó)整個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)江以北地區(qū)，，中國(guó)北方最大大的汽車博覽中中心、流通中心心和汽車商務(wù)中中心中國(guó)加入WTO之后世界汽車車產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)品品與品牌進(jìn)入中中國(guó)市場(chǎng)，尤其其是進(jìn)入中國(guó)北北方市場(chǎng)的超級(jí)級(jí)門戶與平臺(tái)。。天津市城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重重要突破點(diǎn)（汽汽車城與汽車節(jié)節(jié)），成為京津津地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的粘合劑，天天津市區(qū)與**新區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的粘合劑，促促進(jìn)大北京地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化。。天津市城市營(yíng)銷銷與城市品牌的的重要支撐點(diǎn)，，天津市第三發(fā)發(fā)展階段的新形形象、天津市城城市的新名片、、大北京地區(qū)的的客廳。天津市東部商業(yè)業(yè)中心（***項(xiàng)目）的核心心支撐點(diǎn)。絕對(duì)迥異于北京京車展，它包括括：（1）汽車品牌的展覽覽展示功能；（2）汽車旅游功能：：開發(fā)汽車主題題公園，與定期期汽車展示、汽汽車集中展覽和和與汽車相關(guān)的的其他活動(dòng)（如如名車試駕活動(dòng)動(dòng)）相結(jié)合發(fā)展展汽車旅游；（3）企業(yè)間交易功能能；（4）企業(yè)與個(gè)人之間間的交易功能；；（5）汽車物流功能；；（6）汽車售后服務(wù)功功能。（7）輔助商務(wù)務(wù)辦公功能：汽汽車產(chǎn)業(yè)及相關(guān)關(guān)行業(yè)的辦公用用地；（8）會(huì)議功能能：舉辦各類與與汽車相關(guān)的會(huì)會(huì)議；（9）休閑居住住功能：酒店、、商業(yè)、住宅，，為商務(wù)功能進(jìn)進(jìn)行配套；為誰(shuí)服務(wù)？汽車廠家：中國(guó)國(guó)汽車的進(jìn)口的的70%是通過過天津港進(jìn)入國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，天津津市本身也是一一個(gè)汽車生產(chǎn)基基地，是全國(guó)最最大的汽車物流流基地之一，交交易分散。隨著著中國(guó)加入WTO，汽車關(guān)稅稅下降，進(jìn)口配配額逐漸放開，，國(guó)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)費(fèi)能力提升，汽汽車物流量將大大幅度上揚(yáng)，極極需要更高層次次的展示交易的的場(chǎng)所。汽車代理銷售企企業(yè)：進(jìn)行品牌牌展示和交易；；最終消費(fèi)者為京京津塘地區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)，輻射整個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)江以北的廣大大區(qū)域的汽車消消費(fèi)者及汽車愛愛好者，購(gòu)買和