商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售基礎(chǔ)知識培訓(xùn)講義

第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識第二章建筑與規(guī)劃基礎(chǔ)知識第三章房地產(chǎn)專業(yè)知識介紹第四章置業(yè)顧問基本素質(zhì)要求第五章房地產(chǎn)銷售技巧相關(guān)知識第六章房地產(chǎn)銷售的相關(guān)問題第七章案場制度及業(yè)務(wù)員手冊目錄2023/3/19第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識2023/3/19一、房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱由于不能移動、也稱不動產(chǎn)。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)主權(quán)等）。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。2023/3/19房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)地域的差別性房地產(chǎn)的高值耐久性房地產(chǎn)的保值增值性2023/3/19二、房產(chǎn)是指房屋財產(chǎn)，是經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或自用或作其他用途的房屋。如住宅、產(chǎn)房、倉庫、辦公樓、商鋪等。具體劃分為：商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。2023/3/19房屋

是建造在土地之上的建筑產(chǎn)品，供人們社會生活、生產(chǎn)使用的建筑物，房屋與房產(chǎn)的根本區(qū)別就是其產(chǎn)權(quán)屬性。房屋是指房屋的自然形態(tài)，房產(chǎn)的房屋經(jīng)濟形態(tài)。2023/3/19房產(chǎn)的三大特性房產(chǎn)包含其占據(jù)的地產(chǎn)，房依地建、地產(chǎn)不可分：房產(chǎn)具有一般商品的交易屬性；具有使用和所有權(quán)，并且都可以進(jìn)入市場買賣。2023/3/19三、地產(chǎn)地產(chǎn)概念：是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。在我國地產(chǎn)分為國有和集體所有兩種類。其用途：工業(yè)用地、商業(yè)用地、鐵路用地、軍事用地、住宅用地、耕地、林地等。2023/3/19土地制度（所有權(quán)和使用權(quán)分離）土地所有權(quán)我國土地所有制——公有制：國家和集體兩種形式，其他任何個人或組織對土地都不享有所有權(quán)。土地所有制的權(quán)利：占有、使用、收益、處分等。國有土地：城市市區(qū)的土地、農(nóng)村和郊區(qū)中依法沒收、征購、收歸國有的土地；國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、沙灘及其它土地。2023/3/19土地制度（所有權(quán)和使用權(quán)分離）集體土地：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地（除法律規(guī)定于國家所有的以外），包括農(nóng)村宅基地、自留地、自留山、農(nóng)村集體土地。農(nóng)村集體土地，不允許直接進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，必須先征收入國有后方可進(jìn)行。2023/3/19土地使用權(quán)取得得的方式：（（出讓、轉(zhuǎn)讓、、劃撥）土地使用權(quán)的含含義：國家將土地所有有權(quán)在一定年限限內(nèi)出讓給土土地使用者，由由于使用向國家家支付使用權(quán)出出讓金的行為。。2023/3/15土地使用出讓最最高年限按下列列

用途確定居住用地七十年年；工業(yè)用地五十年年；教育、科技、文文化、衛(wèi)生、體體育用地五十年年；商業(yè)、旅游、娛娛樂用地四十年年；綜合或其他用地地五十年；另外外，加油站、加加氣站用地為三三十年。2023/3/15土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓——是指土地地使用者將土地地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移移的行為轉(zhuǎn)讓時，土地使使用權(quán)出讓合同同和登記文件中中載明的權(quán)利、、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移移；其他上建筑筑物其他附著物物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓；同樣地上上的建筑物、其其他附著物的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時附著物使使用范圍的土地地使用權(quán)也隨之之轉(zhuǎn)讓。2023/3/15地使用權(quán)劃撥———政府無償把把土地?fù)芙o使用用者使用的一種種行為國家機關(guān)用地、、軍事用地、城城市基礎(chǔ)設(shè)施用用地、公益事業(yè)業(yè)用地、政策性性扶持項目都屬屬于土地使用權(quán)權(quán)劃撥范圍。以無償劃撥取得得的土地使用權(quán)權(quán)，其出讓須經(jīng)經(jīng)政府及土地管管理部門同意，，補交出讓金后后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓讓、出租和抵押押。2023/3/15地產(chǎn)的特性1、房地不可分分2、固定性3、區(qū)域性4、不可再生性性5、唯一性6、消費費與投資資的雙重重性7、消耗耗持久性性8、流通通的權(quán)屬屬性9、投資資大變現(xiàn)現(xiàn)性的風(fēng)風(fēng)險性10、增增值性2023/3/15房地產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是指從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)、、租售經(jīng)經(jīng)營以及及與此緊緊密相關(guān)關(guān)的中介介服務(wù)，，如融資資、評估估、置換換、裝飾飾、維修修、物業(yè)業(yè)管理等等經(jīng)濟活活動的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，是是國民經(jīng)經(jīng)濟中兼兼有生產(chǎn)產(chǎn)和服務(wù)務(wù)兩種功功能的獨獨立產(chǎn)業(yè)業(yè)部門。。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟活活動的領(lǐng)領(lǐng)域包括括：土地地開發(fā)和和再開發(fā)發(fā)；地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營；；房屋開開發(fā)；房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營，包包括房地地產(chǎn)買賣賣租賃、、抵押等等；房地地產(chǎn)中介介服務(wù)；；房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)；房地地產(chǎn)金融融，包括括信貸、、保險和和房地產(chǎn)產(chǎn)金融資資產(chǎn)投資資等。2023/3/15房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與建筑筑業(yè)的關(guān)關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)業(yè)和建筑筑業(yè)之間間既有區(qū)區(qū)別又有有密切的的聯(lián)系，，建筑業(yè)業(yè)是屬于于第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，屬屬于物質(zhì)質(zhì)生產(chǎn)部部門。房房地產(chǎn)則則兼有開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、管管理和服服務(wù)等多多種性質(zhì)質(zhì)，屬于于第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，一一般將從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和經(jīng)營營的企業(yè)業(yè)和組織織稱為開開發(fā)商，，將從事事房屋建建設(shè)和設(shè)設(shè)備安裝裝的企業(yè)業(yè)稱為建建筑商和和承包方方。2023/3/15房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟活動動的特點點從國民經(jīng)經(jīng)濟來看看，房地地產(chǎn)是一一個先導(dǎo)導(dǎo)、基礎(chǔ)礎(chǔ)性并具具有支柱柱產(chǎn)業(yè)特特性的行行業(yè)；從地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟來看看，房地地產(chǎn)是一一個區(qū)域域差異巨巨大，級級差收益益明顯的的行業(yè)；；從投資過過程來看看，房地地產(chǎn)是一一個高投投資、高高風(fēng)險、、贏利水水平可能能較高但但又難以以確定的的行業(yè)；；從行業(yè)特特性上看看，房地地產(chǎn)是一一個具有有綜合性性和高度度關(guān)聯(lián)性性的行業(yè)業(yè)；從社會經(jīng)經(jīng)濟方面面來看，，房地產(chǎn)產(chǎn)受政府府政策影影響很大大，是法法律制度度緊密相相關(guān)的行行業(yè)。2023/3/15房地產(chǎn)在在國民經(jīng)經(jīng)濟體系系中的地地位房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是歸屬屬于第三三產(chǎn)業(yè)的的一個重重要部門門，房地地產(chǎn)是整整個國民民經(jīng)濟的的重要組組成部分分，它的的發(fā)展既既受到國國民經(jīng)濟濟的制約約，又能能促進(jìn)國國民經(jīng)濟濟快速、、協(xié)調(diào)、、穩(wěn)定增增長。房地產(chǎn)是是國民經(jīng)經(jīng)濟的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。2023/3/15支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)的條件件產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)聯(lián)度大，，帶動效效應(yīng)強；；其增加值值在國民民總值占占5%以以上；符合產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)演演進(jìn)的方方向，有有利于結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化；在國民經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展中處于于舉足輕輕重的重重要地位位。2023/3/15第二節(jié)房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的程序和和房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)2023/3/15一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的主要階階段和過過程根據(jù)房地地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)和再生生產(chǎn)運行行順序，，以及各各階段經(jīng)經(jīng)營管理理的內(nèi)容容，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營大大體可以以劃分為為七個階階段或運運行過程程1、建設(shè)設(shè)工程項項目設(shè)立立和企業(yè)業(yè)組建2、房地地產(chǎn)建設(shè)設(shè)工程項項目規(guī)劃劃和審批批3、房地地產(chǎn)使用用權(quán)的取取得4、征地地與拆遷遷5、工程程建設(shè)與與管理6、房地地產(chǎn)的租租售管理理7、房地地產(chǎn)的物物業(yè)管理理2023/3/15二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的基本程程序1、土地地出讓與“批租租辦”簽簽定《土土地出讓讓合同》》；現(xiàn)場勘察察、土地地評估交交納地價價“地籍科科”看現(xiàn)現(xiàn)場、填填表申請請、審查查、登報報、發(fā)放放《土地地使用證證》；2、計委委立項由“商品品化辦公公室”打打報告，，計委批批準(zhǔn)立項項，發(fā)放放《計委委立項批批文》；；2023/3/153、《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證》提供開發(fā)小區(qū)規(guī)劃劃方案，規(guī)劃局審審核發(fā)放《建設(shè)用用地規(guī)劃許可證》》；4、《建筑工程規(guī)規(guī)劃許可證》提供施工圖，由規(guī)規(guī)劃局建筑規(guī)劃科科牽頭十家聯(lián)審，，現(xiàn)場勘察，審核核資料，發(fā)放《建建筑工程規(guī)劃許可可證》；5、施工單位辦理理進(jìn)場手續(xù)，開始始施工；6、辦理《商品房房預(yù)售許可證》開開始銷售；2023/3/15三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企業(yè)的類型根據(jù)企業(yè)在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理活活動中經(jīng)營管理的的對象和范圍不同同，可以把房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)分為四大類類：開發(fā)經(jīng)營企業(yè)：房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管管理企業(yè)，是通過過市場調(diào)查可行性性研究以及其他前前期工作和項目工工程建設(shè)，在一個個特定的地點和預(yù)預(yù)期的時間內(nèi)，把把資本轉(zhuǎn)換成房地地產(chǎn)商品，然后通通過銷售回收投資資取得利潤的企業(yè)業(yè)。2023/3/15中介組織企業(yè)：在在房地產(chǎn)投資建設(shè)設(shè)、交易、消費、、物業(yè)管理等各個個環(huán)節(jié)或階段中，，為當(dāng)事人提供中中間服務(wù)的經(jīng)營活活動，就是房地產(chǎn)產(chǎn)中介。物業(yè)管理企業(yè)：物物業(yè)管理是適應(yīng)市市場經(jīng)濟規(guī)律需要要的社會化、專業(yè)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)經(jīng)營型的房地產(chǎn)管管理模式，它不僅僅能延長房地產(chǎn)商商業(yè)產(chǎn)品的自然壽壽命，提高使用的的經(jīng)濟壽命使房地地產(chǎn)保值增值，而而且能給使用者提提供各種服務(wù)，滿滿足房地產(chǎn)所有人人和使用人的需要要。房地產(chǎn)金融企業(yè)：：金融機構(gòu)中專門門從事房地產(chǎn)信貸貸的機構(gòu)，以及住住宅貸款銀行稱作作房地產(chǎn)金融企業(yè)業(yè)。2023/3/15第三節(jié)

房地地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)產(chǎn)價格管理2023/3/15一、房地產(chǎn)價格的的特點土地價格是房地產(chǎn)產(chǎn)價格的構(gòu)成部分分，由于土地價格格不等同于土地的的價值，而是地租租的資本化收入，，從而也使房地產(chǎn)產(chǎn)價格不是完全由由勞動形成的價值值決定的價格，因因此這部分價格具具有特殊的運動規(guī)規(guī)律，與普通商品品的價格有許多不不同的地方，由此此形成它的一系列列的特點：由于土地價格是地地租的資本化收入入，因此土地價格格不是由價值決定定的而是由地租和和利息決定的。2023/3/15由于土地的有限性性，土地價格的主主要由土地的需求求決定的。由于土地位置的不不動性，就使房地地產(chǎn)（土地）的價價格具有地方性由于土地位置的不不動性和固定性，，以及自然的差別別性，使房地產(chǎn)（（土地）價格具有有個別性由于土地的有限性性，以及對土地的的需求不斷增長的的特性，決定了土土地（房地產(chǎn)）價價格隨著社會經(jīng)濟濟的發(fā)展總是不斷斷在上漲的，或者者說土地價格具有有不斷上漲的趨勢勢。2023/3/15影響房地產(chǎn)價格的的因素1、經(jīng)濟因素2、物理因素3、環(huán)境因素4、行政和政策因因素5、社會因素6、心理因素7、國際際因素2023/3/15三、房地地產(chǎn)價格格的種類類地產(chǎn)價格格、房產(chǎn)產(chǎn)價格、、房地產(chǎn)產(chǎn)價格地產(chǎn)價格格：即土土地價格格，簡稱稱地價房產(chǎn)價格格：房屋屋本身的的價格，，這種價價格的原原始形態(tài)態(tài)就是房房屋的造造價，即即在建筑筑房屋花花費的勞勞動所形形成的價價格。房地產(chǎn)價價格：就就是把房房地產(chǎn)結(jié)結(jié)合在一一起所形形成的價價格，也也就是地地產(chǎn)價格格和房產(chǎn)產(chǎn)價格的的綜合體體。這三種價價格形態(tài)態(tài)存在的的基礎(chǔ)就就是：單單純的地地產(chǎn)；單單純的房房產(chǎn)；房房地產(chǎn)的的綜合體體。2023/3/15房地產(chǎn)理理論價格格、評估估價格、、市場價價格房地產(chǎn)的的理論價價格：就就是經(jīng)濟濟理論中中所說的的，由房房地產(chǎn)的的價值決決定價格格。房地產(chǎn)評評估價格格：是根根據(jù)一定定的估價價理論和和估價方方法，依依據(jù)一定定的估價價程序，，評估出出來的房房地產(chǎn)的的價格。。房地產(chǎn)市市場價格格：是房房地產(chǎn)商商品在市市場交易易中形成成的價格格，這是是房地產(chǎn)產(chǎn)的買賣賣價格，，簡稱房房地產(chǎn)的的時常價價格。房房地產(chǎn)市市場價格格可以分分為公平平價格和和非公平平價格：：2023/3/15公平價格格：是交交易雙方方在正常常的情況況下，即即在沒有有外力影影響和和干涉下下形成的的價格。。非公平價價格：是是在外力力的干涉涉和影響響下形成成的價格格。外部部因素主主要是指指不了解解情況、、壟斷、、以及外外部強制制力等。。房地產(chǎn)理理論價格格、房地地產(chǎn)評估估價格是是房地產(chǎn)產(chǎn)市場價價格形成成的依據(jù)據(jù)或運行行的基礎(chǔ)礎(chǔ)。2023/3/15所有權(quán)價價格、使使用權(quán)價價格所有權(quán)價價格：在在房地產(chǎn)產(chǎn)買賣過過程中，，不僅轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移房地地產(chǎn)的使使用權(quán)，，而且轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移了房房地產(chǎn)的的所有權(quán)權(quán)，這樣樣形成的的價格就就是房地地產(chǎn)所有有權(quán)的價價格。房地產(chǎn)使使用權(quán)價價格：房房地產(chǎn)在在買賣過過程中，，不轉(zhuǎn)移移房地產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)，只轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移房地地產(chǎn)使用用權(quán)，這這樣的價價格就是是房地產(chǎn)產(chǎn)使用權(quán)權(quán)價格。。2023/3/15協(xié)議價格格、招標(biāo)標(biāo)價格、、拍賣價價格協(xié)議價格格：以協(xié)協(xié)議方式式出讓土土地使用用權(quán)，土土地價格格就采用用了協(xié)議議價格的的形態(tài)。。招標(biāo)價格格：以招招標(biāo)方式式出讓土土地所有有權(quán)的，，土地價價格就采采取了招招標(biāo)形態(tài)態(tài)。拍賣價格格：以拍拍賣方式式出讓土土地使用用權(quán)的土土地價格格就采取取了拍賣賣價格的的形態(tài)。。2023/3/15基準(zhǔn)地價價、標(biāo)定定地價、、市場地地價基準(zhǔn)地價價：國家為了了發(fā)展房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟，發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)市場場，以及及對房地地產(chǎn)市場場進(jìn)行有有力的調(diào)調(diào)控，在在對城市市土地分分等定級級的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，對對各級土土地確定定一個最最基本的的價格，，就是基基準(zhǔn)地價價。也稱稱為土地地出讓的的底價。。標(biāo)定地價價：是在基準(zhǔn)準(zhǔn)地價的的基礎(chǔ)上上，考慮慮了每塊塊土地的的具體情情況，也也就是說說考慮了了影響土土地價格格的其他他因素而而確定的的土地的的價格，，標(biāo)定地地價接近近于土地地的市場場價格。。土地市場場價格：：是指在土土地市場場的交易易過程中中形成的的價格。。這是土土地現(xiàn)實實的價格格。土地地的基準(zhǔn)準(zhǔn)價格，，是土地地的標(biāo)定定價格和和土地的的市場價價格的基基礎(chǔ).2023/3/15四、房地產(chǎn)價價格購成1、征地補償償費：土地補償費、、青苗補償費費、集體財產(chǎn)產(chǎn)補償費、超超轉(zhuǎn)人員補償償費、農(nóng)轉(zhuǎn)工工人員級差補補貼、菜田基基金、安置勞勞動力補償、、平地補助費費、私人財產(chǎn)產(chǎn)補償費。2、拆遷安置置補償費：私房作價、地地上物補償費費、搬家費、、拆房費、碴碴土清理費、、臨時設(shè)施費費、周轉(zhuǎn)房費費、農(nóng)戶住房房原拆原建費費、單位拆遷遷費、安置用用房費。3、其他土地地開發(fā)費：三通一平費、、勘察設(shè)計費費、拆遷征地地管理費。4、住宅建筑筑安裝工程費費：住宅建筑安裝裝工程造價。2023/3/155、附屬工程程費：附屬工程包括括指煤氣調(diào)壓壓站、熱力點點、開閉所、、變室、鍋爐爐房、高壓水水泵房等。6、室外工程程費：附屬工程指上上水、污水、、雨水、電力力、電信、熱熱力、煤氣、、庭院、圍墻墻、人防出入入口等。7、公共配套套工程費：公共配套工程程指幼兒園、、文化站、中中小學(xué)、衛(wèi)生生站、門診部部、副食店、、蔬菜店、書書店、小飯鋪鋪、浴池、街街道辦事處、、居民委員會會、派出所、、工商稅務(wù)所所、房管所、、市政管理用用房等。2023/3/158、環(huán)衛(wèi)綠化化工程費：綠綠化費、綠地地、公共廁所所等。9、政府性收收費及“四源源”費：“四四源”費包括括煤氣廠、熱熱力廠、自來來水廠、污水水處理廠。10、土地出出讓金大市政政費。11、兩稅一一費：營業(yè)稅稅、城市建設(shè)設(shè)維護(hù)稅、教教育附加費。。12、管理費費。13、利潤。。2023/3/15第二章建筑筑與規(guī)劃基礎(chǔ)礎(chǔ)知識2023/3/15第一節(jié)建筑筑識圖的一般般知識2023/3/15一、施工圖的的內(nèi)容和用途途一套完整的施施工圖，根據(jù)據(jù)其專業(yè)內(nèi)容容或作用不同同，一般包括括：1、紙目錄包包括每張圖紙紙的名稱、內(nèi)內(nèi)容、圖紙編編號等，表明明該工程施工工圖由哪幾個個專業(yè)的圖紙紙及哪些圖紙紙所組成，以以便查找。2、設(shè)計總說說明主要說明工程程的概況和總總的要還應(yīng)。。2023/3/153、建筑施工工圖包括總平面圖圖、平面圖、、立面圖、剖剖面圖和構(gòu)造造詳圖。4、結(jié)構(gòu)施工工圖包括結(jié)構(gòu)平面面布置圖和各各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)構(gòu)詳圖。表示示承重結(jié)構(gòu)的的布置情況況，構(gòu)件類型型，尺寸大小小及建造法等等。5、設(shè)備施工工圖包括給水排水水、采暖通風(fēng)風(fēng)、電氣等設(shè)設(shè)備的平面布布置圖、系圖圖和詳圖。2023/3/15二、施工圖中中常用的符號號為了保證制圖圖質(zhì)量、提高高效率、表達(dá)達(dá)統(tǒng)一和便于于識讀，我國國制訂了國家家標(biāo)準(zhǔn)《房屋屋建筑制圖統(tǒng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（（簡稱《標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》），其中中幾項主要的的規(guī)定和常用用的表示方法法如下：1、定位軸線線在施工圖中通通常將房屋的的基礎(chǔ)、墻、、柱和梁等承承重構(gòu)件的軸軸線畫出，并并進(jìn)行編號，，以便于施工工時定位放線線和查閱圖紙紙，這些軸線線稱為定位軸軸線。2、在總平面面圖、平面圖圖、立面圖和和剖面圖上，，經(jīng)常用標(biāo)高高符號表示某某一部位的高高度。標(biāo)高有有絕對標(biāo)高和和相對標(biāo)高兩兩種。2023/3/15絕對標(biāo)高：我國把青島黃海海的平均海平面定定為絕對標(biāo)高的零零點，其他各地標(biāo)標(biāo)高都以它作為基基準(zhǔn)，在總平面圖圖中的室外地面標(biāo)標(biāo)高中常采用絕對對標(biāo)高。相對標(biāo)高：除了總平面圖外，，一般都采用相對對標(biāo)高，即把首層層室內(nèi)主要地面標(biāo)標(biāo)高定為相對標(biāo)高高的零點，并在建建筑工程的總說明明中說明相對標(biāo)高高和絕對標(biāo)高的關(guān)關(guān)系。如室外地面面標(biāo)高-0.45表示室外地面比比室內(nèi)首層地面低低0.45米。2023/3/153、尺寸線施工圖中均應(yīng)詳細(xì)細(xì)的尺寸。尺寸標(biāo)標(biāo)注由尺寸界線、、尺寸線、尺寸起起止點和尺寸數(shù)字字所組成。根據(jù)《《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，除除了標(biāo)高及總平面面圖上的尺寸以米米為單位外，其余余一律以毫米為單單位。為了使圖清清晰，尺寸數(shù)字后后一般不必注寫單單位。2023/3/15第二節(jié)常用用的建筑材料2023/3/15一、建筑材料的分分類根據(jù)材料來源不同同，建筑材料可分分為天然材料和人人造材料；根據(jù)使用部位不同同，可分為墻體材材料、地面材料和和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同同，可分為結(jié)構(gòu)材材料、防水材料、、保溫材料和吸聲聲材料等。根據(jù)材料的化學(xué)組組成不同，可分為為無機材料（如：：鋼、鐵、沙、石石、水泥等）、有有機材料（如：木木材、塑料、石油油瀝青等）、復(fù)合合材料（如：鋼筋筋混泥土、瀝青混混泥土、纖維板等等）2023/3/15二、建筑材料的基基本性質(zhì)1、材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)態(tài)的主要參數(shù)：密度：材料在絕對對密實狀態(tài)（不含含孔隙或空隙）下下單位體積的質(zhì)量量。體積密度：材料在在自然狀態(tài)下單位位體積的質(zhì)量。松松散材料的體積密密度一般稱為堆積積密度。孔隙率：固體材料料體積內(nèi)孔隙體積積所占比例。密實度：材料體積積內(nèi)被固體物質(zhì)充充實的程度，即材材料的絕對密實體體積與其總體積之之比。2023/3/152、材料的力學(xué)學(xué)性質(zhì)：強度：材料在外外力作用下抵抗抗破壞的能力稱稱為強度。彈性與塑性：材材料在外力作用用下產(chǎn)生變形，，外力除去后，，仍能恢復(fù)其原原狀的性質(zhì)稱為為材料的彈性。。反之，當(dāng)外力力除去后不能完完全恢復(fù)其原狀狀的性質(zhì)，稱為為材料的塑性。。2023/3/153、韌性與脆性性：脆性：材料在外外力作用下未發(fā)發(fā)生明顯變形就就突然破壞的性性質(zhì)稱脆性，具具有此性質(zhì)的材材料稱為脆性材材料。韌性：材料在沖沖擊振動力作用用下產(chǎn)生較大變變形尚不致破壞壞的性質(zhì)稱韌性性。4、硬度與耐磨磨性硬度：材料抵抗抗較硬物體壓入入和刻劃的能力力稱為硬度。耐磨性：材料抵抵抗磨損的能力力稱為耐磨性。。2023/3/15三、材料的物理理性質(zhì)耐水性：材料長期在水的的作用下保持其其原有性質(zhì)的能能力稱耐水性。。建筑工程中易易于受水作用或或易于受潮的部部位所用的材料料要求具有較好好的耐水性。抗?jié)B性：材料抵抗壓力水水或其他液體滲滲透的能力稱為為抗?jié)B性。抗凍性：材料吸水飽和狀狀態(tài)下抵抗多次次凍結(jié)和融化的的作用不破壞，，同時也不嚴(yán)重重降低強度的性性質(zhì)。2023/3/15吸濕性：材料在空氣中吸吸收水分的能力力稱為吸濕。導(dǎo)熱性：材料傳導(dǎo)熱量的的能力稱為導(dǎo)熱熱性。熱容量：材料吸收熱量和和釋放熱量的性性質(zhì)稱為熱容量量。耐燃性與耐火性性：材料抵抗燃燒的的性質(zhì)稱為耐燃燃性。材料抵抗抗高熱或火的作作用，保持原有有性質(zhì)的能力稱稱為耐火性。吸聲性與隔聲性性：聲能穿透材料和和被材料消耗的的性質(zhì)稱為材料料的吸聲性。阻阻止聲能穿透材材料的性質(zhì)稱為為隔聲性。2023/3/15第三節(jié)建筑與與建筑構(gòu)造建筑即表示建筑筑工程的建造活活動，同時又表表示這種活動的的成果——建筑筑物。建筑構(gòu)造是研究究建筑物各組成成部分的構(gòu)造原原理和構(gòu)造方法法的學(xué)科，是建建筑設(shè)計不可分分割的一部分。。2023/3/15一、建筑概述建筑的構(gòu)成要素素：建筑功能、、物質(zhì)技術(shù)條件件和建筑形象。。2023/3/15二、建筑的分類類1）按建筑的使使用性質(zhì)分：工業(yè)建筑：指主主要生產(chǎn)廠房、、輔助生產(chǎn)廠房房等生產(chǎn)性建筑筑。民用建筑：指學(xué)學(xué)校醫(yī)院、商場場等建筑和居住住建筑（住宅與與宿舍）2023/3/152）按建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)使用的的材料可可分為：：磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)建筑：：即用磚墻墻、鋼筋筋混凝土土屋面板板建造的的建筑。。鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)：即建筑物物的主要要承重構(gòu)構(gòu)件全部部采用鋼鋼筋混凝凝土。如如鋼筋混混凝土框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)、框架架剪力墻墻結(jié)構(gòu)、、剪力墻墻結(jié)構(gòu)建建筑。鋼結(jié)構(gòu)建建筑：即建筑物物的主要要承重構(gòu)構(gòu)件全部部采用型型鋼：如如全部用用鋼柱、、鋼梁建建造的超超高層建建筑。2023/3/153）按施施工方法法分為：裝配式建建筑：指指建筑的的主要承承重構(gòu)件件，如墻墻體、樓樓板、樓樓梯等均均在工廠廠制成預(yù)預(yù)制構(gòu)件件，在施施工現(xiàn)場場組裝而而成。這這類建筑筑以大板板、框架架、盒子子建筑為為代表?！，F(xiàn)澆式建建筑：它它的主要要承重構(gòu)構(gòu)件均在在施工現(xiàn)現(xiàn)場澆筑筑，以滑滑模式建建筑為代代表。Z裝配整整體式建建筑：是是一種混混合施工工方法，，即部分分結(jié)構(gòu)現(xiàn)現(xiàn)澆，部部分結(jié)構(gòu)構(gòu)預(yù)制。。2023/3/154）按建建筑層數(shù)數(shù)的多少少，居住住建筑分分為：低層住宅宅(1——3層)多層住宅宅(4——6層)中高層(7—9層)高層住宅宅(10—30層)公共建筑筑及綜合合性建筑筑，總高高度超過過24m的為高高層，但但不包括括總高度度超過24m的的單層建建筑。建筑總高高度超過過100m的，，不論是是住宅還還是公共共建筑、、綜合性性建筑，，均為超超高層建建筑。2023/3/15三、房屋屋的組成成及其作作用各種不同同的建筑筑物，盡盡管它們們在使用用要求、、空間組組合、外外形處理理、結(jié)構(gòu)構(gòu)形式、、構(gòu)造方方式及規(guī)規(guī)模大小小等方面面各有其其特點，，但構(gòu)成成建筑物物的主要要部分都都是由基基礎(chǔ)、墻墻體或柱柱、樓地地層、屋屋頂、樓樓梯、門門窗等六六大部分分組成。。此外，，一般建建筑物還還有臺階階、坡道道、陽臺臺、雨棚棚、散水水以及其其他各種種配件和和裝飾部部分等。。2023/3/15基礎(chǔ)：是是房屋最最下面的的部分，，埋在自自然地面面以下。。它承受受房屋的的全部荷荷載，并并把這些些荷載傳傳給下面面的土層層——地地基。墻或柱：：是房屋屋的垂直直承重構(gòu)構(gòu)件，它它承受樓樓地層和和屋頂傳傳給它的的荷載，，并把這這些荷載載傳給基基礎(chǔ)。墻墻不僅是是承重構(gòu)構(gòu)件，它它同時也也是房屋屋的圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu).樓地層：：是房屋屋的水平平承重和和分隔構(gòu)構(gòu)件，包包括樓層層和首層層地面兩兩部分。。樓層把把建筑空空間在垂垂直方向向劃分為為若干層層，將其其所承受受的荷載載傳給墻墻或柱。。樓板支支承在墻墻上，對對墻也有有水平支支撐作用用。首層層地面直直接承受受各種使使用荷載載，并把把荷載傳傳給它下下面的土土層———地基。。2023/3/15樓梯：是是樓房建建筑中聯(lián)聯(lián)系上下下各層的的垂直交交通設(shè)施施。在平平時供人人們上下下樓層；；在處于于火災(zāi)、、地震等等事故狀狀態(tài)時供供人們緊緊急疏散散。屋頂：是是房屋頂頂部的承承重和維維護(hù)部分分，屋面面的作用用意識阻阻隔雨水水、風(fēng)雪雪對室內(nèi)內(nèi)的影響響、并將將雨水排排除；二二是阻止止冬季室室內(nèi)熱量量散失，，夏季防防止太陽陽輻射熱熱進(jìn)入室室內(nèi)。承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)則承受受屋頂?shù)牡娜亢珊奢d，并并把這些些荷載傳傳給墻和和柱。門和窗均均屬圍護(hù)護(hù)構(gòu)件：：門的主主要功能能是交通通出入，，分隔和和聯(lián)系內(nèi)內(nèi)部與外外部或室室內(nèi)空間間，有的的兼起通通風(fēng)和采采光作用用；窗的的主要功功能是采采光和通通風(fēng)，同同時也能能起到美美化立面面的效果果。2023/3/15第三章房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)知知識介紹紹2023/3/15第一節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)專專有名詞詞介紹2023/3/15一、房地產(chǎn)相相關(guān)專有名詞詞裝潢類專有名名詞夾板門：門內(nèi)部用木木方做木檔和和木框，外面面用三夾板或或5mm板包包封，最后再再進(jìn)行飾面板板鑲貼的門。。四邊用貼皮皮或?qū)嵞臼湛诳谟纸锌招膴A夾板門。纖維板門：門扇的用料料主要是中密密度板，在表表面進(jìn)行飾面面板鑲貼，門門四邊用貼皮皮或?qū)嵞臼湛诳?，主要用在在衣、書柜門門，優(yōu)點是不不易變形。平開門：主要指柜門門，門的開啟啟方向主要是是由柜框，方方向旋轉(zhuǎn)90°，用料是是細(xì)木工板或或中密度板外外貼飾面板。。2023/3/15推拉門：主要用在廚廚房、衛(wèi)生間間房門、部分分柜門也可用用推拉門，主主要用料為細(xì)細(xì)木工板（18mm）兩兩面外貼飾面面板，門四邊邊用貼皮或?qū)崒嵞臼湛?。門門扇和門框用用導(dǎo)軌或另軌軌連結(jié)，門扇扇下方用控制制滑輪與地面面固定。折門：一般酒酒樓用的較多多，門的做法法與普通門一一致，一般為為4－6扇，，門扇與門扇扇用合頁連接接，需要時可可以拉開房間間隔成兩個部部分，不需要要時可以推至至一邊固定。。兩個部分的的空間變?yōu)橐灰粋€大的空間間，有時也可可做為屏風(fēng)使使用。窗樘：連窗扇扇帶窗框合在在一起叫窗樘樘。2023/3/15單扇門：指門門扇為1塊，，開啟時門以以合頁處為圓圓心做90°°的水平移動動。雙扇門：指2塊門扇，開開啟時門扇以以各自一側(cè)的的合頁為圓心心做90°水水平移動。彈簧門：第一一種，使用的的合頁為彈簧簧合頁，門開開啟后，依靠靠合頁上彈簧簧的力量可自自動關(guān)閉。常常見的彈簧門門做90°水水平移動。第第二種：使使用的合頁為為普通合頁，，在門扇的背背面上部與門門框間用閉門門器連接，開開啟后門由于于閉門器的作作用，會慢慢慢的恢復(fù)到原原位，不用擔(dān)擔(dān)心門關(guān)閉后后會彈到人。?？勺?80°水平移動動。2023/3/15前期類專有名名詞土地使用權(quán)證證：依法取得得土地使用權(quán)權(quán)的單位或個個人，由當(dāng)?shù)氐卣肮芾砝聿块T發(fā)給的的憑證，具有有法律效力，，受到國家法法律保護(hù)。預(yù)售許可證：按提供預(yù)售商商品房計算，，投入開發(fā)建建設(shè)資金達(dá)到到工程建設(shè)總總投資的25％以上，并并已經(jīng)確定施施工進(jìn)度和竣竣工交付日期期，向縣級以以上人民政府府房產(chǎn)管理部部門辦理預(yù)售售登記，經(jīng)審審核符合國家家標(biāo)準(zhǔn)而頒發(fā)發(fā)的證明稱之之為商品房預(yù)預(yù)售許可證。。而且必須是是已交付全部部土地使用權(quán)權(quán)出讓金，取取得土地使用用權(quán)證書。2023/3/15立項施工許許可證：取取得建筑工工程規(guī)化后后，由建筑筑工程公司司向質(zhì)量監(jiān)監(jiān)理部門申申請項目開開工的證書書。建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證：城市規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建建行建設(shè)需需要申請用用地的，必必須持國家家批準(zhǔn)建設(shè)設(shè)項目的有有關(guān)文件，，向城市規(guī)規(guī)劃行政主主管部門申申請定點，，由城市規(guī)規(guī)劃行政主主管部門核核定其用地地位置和界界限，提供供規(guī)劃設(shè)計計條件，核核發(fā)建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證。營業(yè)執(zhí)照：：經(jīng)工商局局審核后具具有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)質(zhì)的企業(yè)，，給予相關(guān)關(guān)的企業(yè)執(zhí)執(zhí)照。即申申請企業(yè)法法人登記，，經(jīng)企業(yè)法法人登記主主管機關(guān)審審核，準(zhǔn)予予登記注冊冊的，領(lǐng)取取《企業(yè)法法人營業(yè)執(zhí)執(zhí)照》取得得法人資格格，其合法法權(quán)益受國國家法律保保護(hù)。2023/3/15征地：國家家為了建設(shè)設(shè)和公共利利益的需要要，依照法法定秩序，，將集體所所有土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閲壹宜型恋氐氐拇胧?。動遷：城市市的市政建建設(shè)、舊區(qū)區(qū)改造，以以及征用集集體所有的的土地，都都存在著房房屋拆遷的的問題，即即拆除建設(shè)設(shè)用地范圍圍內(nèi)原有的的房屋，并并對該范圍圍內(nèi)的單位位和居民進(jìn)進(jìn)行妥善的的安置和補補償。出讓：國家家將國有土土地使用權(quán)權(quán)在一定年年限內(nèi)出讓讓給土地使使用者，由由土地使用用者向國家家支付土地地使用權(quán)出出讓金的行行為。轉(zhuǎn)讓：房地地產(chǎn)權(quán)利人人將其依法法擁有的房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移移給他人的的行為。2023/3/15劃拔：縣級以上人人民政府依依法批準(zhǔn)，，在土地使使用者繳納納補償，安安置等費用用后將該幅幅土地交付付其使用，，或者將國國有土地使使用權(quán)無償償交付土地地使用者使使用的行為為。生地：還未開發(fā)，，尚有青草草，未規(guī)劃劃作用。毛地：做到“三三通一平””，已屬于于規(guī)劃中的的地皮。熟地：做到“七通通一平”。。三通一平：：三通指水通通、電通、、道路通；；一平指場場地平整。。七通一平：：七通指上水水、下水、、道路、煤煤氣、電、、熱力、電電訊要通到到工地；一一平指場地地平整。批租：即土地使用用權(quán)有償出出讓的簡稱稱。2023/3/15集中烘熱：：小區(qū)內(nèi)有大大型供熱設(shè)設(shè)備（或有有附近廠礦礦提供熱源源），為小小區(qū)住戶提提供熱氣、、熱水。資質(zhì)：分為一、二二、三、四四、五個等等級，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)均有嚴(yán)格格規(guī)定，資資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)內(nèi)容包括：：有流動資資金和注冊冊資本的數(shù)數(shù)額，專業(yè)業(yè)技術(shù)人員員的數(shù)額和和相應(yīng)的職職稱要求，，從事房地地產(chǎn)開發(fā)的的經(jīng)歷和業(yè)業(yè)績等。銷售平面：：在現(xiàn)場供售售樓人員給給客戶詳細(xì)細(xì)介紹樓盤盤情況，使使客戶對所所購買的期期房有一個個具體的資資料，包括括樓書、房房型圖、價價目表等。。銷售海報：：在現(xiàn)場供售售樓人員給給客戶講解解，介紹樓樓盤大致情情況，并且且給客戶帶帶回仔細(xì)研研究的銷售售資料。造價：竣工房屋平平均每平方方米建筑面面積的建造造價值。2023/3/15售后服務(wù)類類專有名售后公房：：原來只具具有使用權(quán)權(quán)的居民把把房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)從國家或或集體那里里買來。不可售公房房：按照上上海市出售售公有住房房的暫行辦辦法來納入入可出售范范圍的獨用用成套公有有住房。存量房：與與增量房地地產(chǎn)相對應(yīng)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)。所謂增增量就是房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)投資資建造商品品房。企事事業(yè)單位和和個人購買買的商品房房（包括自自產(chǎn)房屋））合法取得得房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證后就是是存量房。。即：投入入使用后的的房地產(chǎn)，，人們通常常也稱為““二手房””。經(jīng)濟適用房房：針對低低于本市現(xiàn)現(xiàn)屋人均住住房面積或或低于本市市平均月收收入的居民民可憑有關(guān)關(guān)細(xì)則配置置的房屋。。2023/3/15置換：本著平等、、自愿的原原則，一物物業(yè)與另一一相同物業(yè)業(yè)相交換的的行為。差價換房：：本市公有有住房承租租人按規(guī)定定有償轉(zhuǎn)讓讓公有住房房承租權(quán)，，用以交換換商品住房房或其他住住房的行為為。內(nèi)銷房：土土地使用權(quán)權(quán)出讓方式式建筑住房房，出售對對象為中國國合法公民民。外銷房：可可以出售給給中華人民民共和國境境外的單位位和個人的的房屋，其其設(shè)計和建建造標(biāo)準(zhǔn)高高于內(nèi)銷房房的商品房房?，F(xiàn)房：房屋屋已竣工，，其配套齊齊全并有房房地產(chǎn)權(quán)的的商品房。。2023/3/15期房：房屋屋尚未竣工工，但已取取得房屋預(yù)預(yù)售許可證證，可以出出售的商品品房。商品房：由由房地產(chǎn)開開發(fā)公司綜綜合開發(fā)、、建成后出出售的住宅宅、商業(yè)用用房以及其其他建筑物物。按揭：凡購購買房產(chǎn)開開發(fā)商與建建設(shè)簽有合合作協(xié)議，，承諾提供供抵押貸款款商品房的的本市市民民。公積金：根據(jù)國家有有關(guān)政策、、法律的規(guī)規(guī)定，購房房人因購房房資金暫時時不足，可可以申請住住房抵押貸貸款。凡按按規(guī)定履行行繳存住房房公積金，，且所在單單位按月正正常繳交的的本市職工工。契稅：是一種資源源稅，是對對我國境內(nèi)內(nèi)資源的開開發(fā)，特別別是土地的的開發(fā)，所所形成的級級差收入征征收的稅，，由財政局局征收。2023/3/15退稅：凡是個人購購買或差價價換房所支支付的購房房款（含貸貸款擔(dān)保本本息）經(jīng)主主管稅務(wù)機機關(guān)核實后后，五年內(nèi)內(nèi)可以從個個人所得稅稅計征稅基基中扣除。。一級市場：：又稱土地使使用權(quán)出讓讓市場或土土地批租市市場，實質(zhì)質(zhì)上又是土土地使用權(quán)權(quán)從土地所所有者向土土地使用者者向流通的的市場。二級市場：：又稱土地使使用權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓市場，，是指房地地產(chǎn)開發(fā)公公司把經(jīng)過過開發(fā)的土土地的使用用權(quán)有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給用地地單位。三級市場：：擁有土地使使用權(quán)的企企、事業(yè)單單位或其他他單位之間間橫向讓渡渡土地使用用權(quán)的市場場。2023/3/15交房條件：1）經(jīng)本市建設(shè)設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督督機構(gòu)核驗合格格，即《建設(shè)工工程質(zhì)量核驗證證明書》；2）辦理房地產(chǎn)產(chǎn)初始登記手續(xù)續(xù)，取得新建商商品房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證；3）新建住宅交交付使用許可證證。貸款利率：經(jīng)中中國人民銀行規(guī)規(guī)定的對于貸款款不同年限所規(guī)規(guī)定的不同利率率。房屋保險費：保保險是指由保險險公司收取保險險費建立專門的的房地產(chǎn)保險基基金，用以在發(fā)發(fā)生約定的自然然災(zāi)害、意外事事故，信用責(zé)任任造成房地產(chǎn)損損失時，對被保保險人給予經(jīng)濟濟補償?shù)幕ブ补矟贫?。保險險費率一般在0.8%－7%之間（國內(nèi)企企業(yè)）房屋。居居民住房保險費費率為0.2%左右。2023/3/15他項權(quán)力抵押證證：房屋在抵押押期內(nèi)不屬于原原房地產(chǎn)權(quán)利人人，而屬于其它它權(quán)利人的一種種非正式權(quán)利。。維修基金：為了保證房屋正正常使用和延長長使用年限，對對房屋進(jìn)行合理理維修所需的費費用。交房：開發(fā)商取得新建建商品房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證后，以書書面形式通知購購房者在約定時時間內(nèi)對房屋進(jìn)進(jìn)行驗收交接，，購房者根據(jù)合合同約定對房屋屋工程質(zhì)量配套套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)清清晰等方面進(jìn)行行驗收，開發(fā)商商向購房者提供供《新建住宅質(zhì)質(zhì)量保證書》和和《新建住宅使使用說明書》。。購房者對房屋屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行行檢驗，認(rèn)為符符合合同約定條條件的與開發(fā)商商簽訂房屋交接接書。2023/3/15進(jìn)戶：購房者者辦理好交房房手續(xù)，驗收收合格后，物物業(yè)業(yè)主繳納納一定的房屋屋維修基金，，垃圾清運費費、物業(yè)管理理費等費用，，陸續(xù)回原處處搬遷至物業(yè)業(yè)的過程。監(jiān)管銀行：房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)收取的商商品房預(yù)售款款和銷售款，，應(yīng)當(dāng)委托專專門機構(gòu)監(jiān)管管使用，先行行用于清償該該房屋建設(shè)工工程的各項貸貸款，專項用用于該建設(shè)工工程的建造。。2023/3/15業(yè)務(wù)類專有名名詞1、銷講：全全名是“銷售售講習(xí)資料””，指在案前前準(zhǔn)備期，整整個專案組協(xié)協(xié)同通過對該該案的了解所所整理出來的的一份資料，，它包括整體體市場介紹、、區(qū)域市場介介紹、該案環(huán)環(huán)境介紹（含含生活機能、、交通動線、、掃樓標(biāo)的圖圖）、發(fā)展商商基本資料、、建材與設(shè)備備介紹、產(chǎn)品品解說、SWOT分析、、答客問、目目前政策法規(guī)規(guī)介紹、企劃劃配合（媒體體安排）等；；其中最重要要的是“答客客問”，它是是整篇銷講的的靈魂所在。。2、銷控：指指在專案或主主委擬訂的去去化順序控制制下，對整個個樓盤的房源源進(jìn)行控制的的一種手段。。它包括軟銷銷控（價格銷銷控——單價價、總價）、、硬銷控（房房源銷控———樓層、位置置、面積、房房型）。銷控控的唯一目的的是為了達(dá)成成銷售目標(biāo)：：一般來說，，在代理而言言是為了銷售售速度最大化化；在包銷而而言是為了銷銷售利潤最大大化。2023/3/153、案場：指個案售樓處處。4、生活機能能：指在個案附近近的一些與生生活相關(guān)的場場所。例如：：菜場、醫(yī)院院、學(xué)校、金金融證券、商商場、垃圾站站、變電站等等等。了解生生活機能的主主要目的有二二：作為NP稿中COPY的一部分分；幫助業(yè)務(wù)務(wù)員尋找與客客戶聊天的話話題。5、售：在客戶對業(yè)務(wù)務(wù)員所介紹的的房源較感興興趣時，客戶戶支付對該房房屋進(jìn)行保留留（訂購）的的訂金，則視視作為“售””。6、足：在客戶對業(yè)業(yè)務(wù)員所介紹紹的房源很感感興趣時，客客戶支付對該該房屋進(jìn)行定定購的定金，，是為“足””（若未經(jīng)過過“售”的過過程，則視作作為“售足””）。2023/3/157、簽：客戶對所所定購的房屋與業(yè)業(yè)務(wù)員或發(fā)展商簽簽定合同，是為““簽”（若沒有經(jīng)經(jīng)過“足”的過程程，則視作為“足足簽”）。8、退：客戶對其其所訂購的房屋不不滿意，過來退還還訂金，是為“售售退”（若是已定定購（足）或已簽簽約者，則為“足足退”或“簽退””）。9、換：客戶對其其所訂購（定購、、簽約）的房屋不不滿意，過來換房房子，是為“售換換”（“足換”、、“簽換”）。10、清盤：指當(dāng)當(dāng)一個個案的銷售售進(jìn)入尾聲時，開開發(fā)商同意以一個個比以前低的單價價來進(jìn)行銷售。2023/3/1511、折扣：經(jīng)過過代理商或發(fā)展商商同意，所給予客客戶的一定價格折折讓。12、動線：行動動的最佳路線，它它包括水平動線、、垂直動線、出入入動線、引導(dǎo)動線線、交通動線等等等。對動線安排的的評價標(biāo)準(zhǔn)是流暢暢與否。13、去化順序：：按照房型或面積積或總價或單價或或樓層等等，對一一個個案進(jìn)行銷售售速度的排序，它它是一個純不等式式，比如V3R>V2R>V復(fù)式。另一一種評判的方法是是去化速度，它的的單位是百分比，，比如V2R=45,V3R=50%，V復(fù)式式=5%。2023/3/1514、標(biāo)的：指業(yè)業(yè)務(wù)員熟悉周邊環(huán)環(huán)境的一種手段。。它包括壓馬路、、掃樓、市調(diào)。它它的最終成果是生生活機能圖，掃樓樓標(biāo)的圖。15、A、B級卡卡：指業(yè)務(wù)員用來來區(qū)分并登錄客戶戶資料的兩種“卡卡片”。有望客戶戶及已購客戶填A(yù)級卡，意愿平平平及無望者填B級級卡。16、派夾報：屬屬于一種銷售手段段，分派報及夾報報兩種。派報是指指通過人員散發(fā)資資料；夾報是指將將資料夾在其他報報紙雜志中，并通通過該報紙雜志的的發(fā)行來散發(fā)資料料。17、報備：指業(yè)業(yè)務(wù)員須讓專案知知道或批準(zhǔn)的事情情。包括吸煙，飲飲食，出外，休息息，接聽私人電話話，撥打私人電話話，如廁等。2023/3/1518、銷售循環(huán)：：指整個一個銷售售追蹤過程。（客客戶接待——電話話追蹤——信件聯(lián)聯(lián)系——節(jié)日問候候——告知工程進(jìn)進(jìn)度——客戶再來來現(xiàn)場）19、訂金：房屋屋訂購金，又稱協(xié)協(xié)議金、誠意金等等等，一般為RMB1000~2000。20、定金：房屋屋定購金，又稱大大定金等，一般為為RMB20000。21、強銷期：大大批量的媒體廣告告投放出去，公司司的大量人力物力力投入，以期在短短時間內(nèi)創(chuàng)造高銷銷售率的一段期間間。2023/3/1522、抗性：指阻阻礙個案銷售的任任何事物。比如價價格、地段、生活活機能等等。23、主力面積：：以10平方米或或15平方米或其其他數(shù)量的平方米米為一檔，將一個個個案的房型面積積進(jìn)行分類，按照照百分比得出的最最大值那一檔，即即為主力面積。24、主力單價：：以100元/平平方米或200元元/平方米或其他他數(shù)量的單價為一一檔，將一個個案案的單價進(jìn)行分類類，按照百分比得得出的最大值那一一檔，即為主力單單價。25、主力總價：：以5萬或10萬萬元為一檔，將一一個個案的總價進(jìn)進(jìn)行分類，按照百百分比得出的最大大值那一檔，即為為主力總價。2023/3/1526、均價：某一一個個案的總銷金金額除以總建面得得出的單價。。27、基價：某一一個個案的最低價價。28、開盤：某一一個個案取得了預(yù)預(yù)（出）售許可證證；并通過一定量量的媒體投放，告告知客戶該案開始始進(jìn)行銷售。補：水平動線：指在一一個層面中，人們們行走的最佳路線線。垂直動線：指在同同一棟樓中，人們們上下的最佳路線線。出入動線：指從小小區(qū)內(nèi)部到外部的的最佳進(jìn)出路線。。引導(dǎo)動線：指通過過一定的手段（比比如刀旗、橫幅等等）將客戶引導(dǎo)到到售樓處的路線安安排。2023/3/15交通動線：指從某某一處到另一處的的一個交通線路安安排。掃樓：指一個業(yè)務(wù)務(wù)員通過實地勘察察對某一區(qū)域內(nèi)所所有的樓盤進(jìn)行登登記標(biāo)注。壓馬路：指一個業(yè)業(yè)務(wù)員對某一個區(qū)區(qū)域內(nèi)所有的生活活機能進(jìn)行實地勘勘察。市調(diào)：指一個業(yè)務(wù)務(wù)員對一些有威脅脅的樓盤進(jìn)行調(diào)查查，并完成市調(diào)表表。SWOT：指強勢勢（Strength）、弱勢（（Weakness）、機會（Opportunity）、威脅脅（Treat））。但強勢未必是是機會，弱勢未必必是威脅。2023/3/15企劃類LOGO：樓盤標(biāo)標(biāo)志，用字與圖表表現(xiàn)樓盤的特征與與內(nèi)涵，包括了樓樓盤案名。POP：戶外造勢勢用的宣傳平面。。SP：造勢促銷活活動，制造話題，，吸引大眾視線，，制造熱賣氣氛，，利于個案炒作，，促進(jìn)銷售。NP：短時間即可可找開個案知名度度，是最大化的媒媒體表現(xiàn)形式。DM：表現(xiàn)個案情情況，用于郵寄的的小冊子。寄發(fā)滬滬上企業(yè)、合資企企業(yè)、外地駐滬企企業(yè)負(fù)責(zé)人及各種種DM名單，并于于外地展銷會上發(fā)發(fā)放。2023/3/15TVCF：：電視廣告告，可制成成VCD。。MG：各類類財經(jīng)類期期刊雜志、、航班雜志志等，力求求針對客源源進(jìn)行訴求求。DS：用于于現(xiàn)場及特特定地點派派發(fā)（如機機場、高檔檔辦公樓、、高級社區(qū)區(qū)等）。戶外據(jù)點：：以燈箱，，看板等方方式在公眾眾場合及交交通動線上上表現(xiàn)個案案，加強引引導(dǎo)，重復(fù)復(fù)加深民眾眾印象，傳傳遞個案信信息。橫幅：懸掛掛現(xiàn)場附近近街道兩側(cè)側(cè)，方便買買家尋找到到現(xiàn)場位置置。裱板：本案案擬設(shè)計十十二塊裱板板存放于接接待區(qū)通往往樣品屋的的游廊兩側(cè)側(cè)及現(xiàn)場，，表現(xiàn)發(fā)展展商實力背背景，發(fā)展展業(yè)績。本本案規(guī)劃說說明等，并并可用于外外地銷售。。2023/3/15建筑結(jié)構(gòu)類類專有名詞詞磚混結(jié)構(gòu)：：一般多層層住宅，由由磚砌筑承承重，加混混凝土圈粱粱，構(gòu)造柱柱稱磚混結(jié)結(jié)構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：：由鋼筋混混凝土柱、、梁組成的的承重體系系，一般用用于公共建建筑。剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)：一般用用于小高層層及高層住住宅，由混混凝土墻體體承受風(fēng)、、地震的水水平荷載。?？蚣艚Y(jié)構(gòu)：：一般用于于高層公共共建筑，由由框架柱，，混凝墻共共同組成受受力體系。。筒剪結(jié)構(gòu)：：用于高層層公建，由由混凝土筒筒體和框架架柱共同組組成受力體體系。2023/3/15鋼結(jié)構(gòu)：受受力構(gòu)件由由鋼梁柱組組成，現(xiàn)在在多用于大大型超市、、廠房。鋼混結(jié)構(gòu)：：受力構(gòu)件件材料由鋼鋼筋混凝土土組成，它它包括上述述框架、剪剪力墻、框框剪、筒剪剪結(jié)構(gòu)。電表容量：：一般為6KW，按按規(guī)范動遷遷房4KW，中套4－6KW，大套6－8KW，超過130m2大套為8KW，高高檔房另考考慮。箱式變壓器器：似應(yīng)為為箱式變電電站，是指指成套變配配電站、出出廠時即集集中式配套套、不需土土建另設(shè)房房間，體積積小，代替替當(dāng)前使用用較多的亞亞型站。潔污分離：：室內(nèi)污水水、廢水分分開排放。。2023/3/15變頻變壓供供水：根據(jù)據(jù)管網(wǎng)內(nèi)水水量、水壓壓的變化調(diào)調(diào)節(jié)泵出水水量和供水水壓力（通通過調(diào)節(jié)水水泵電機、、電源的電電壓和頻率率實現(xiàn)），，以滿足用用水需要。。通常用于于九層及九九層以下的的住宅供水水。承重墻：承承受上面?zhèn)鱾飨聛淼呢Q豎向荷載是是受力構(gòu)件件，不能隨隨意敲除。。一般磚混混多層住宅宅的240墻均為承承重墻。剪力墻：剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)中的混凝凝土墻體，，承受風(fēng)地地震作用。。裙房：高層層建筑附屬屬的多層低低矮建筑部部分。預(yù)制板：由由預(yù)制廠生生產(chǎn)好的樓樓板，施工工現(xiàn)場拼裝裝即可?，F(xiàn)澆：由混混凝土現(xiàn)場場澆制而成成。2023/3/151、房地產(chǎn)中的的有關(guān)問題題1）各類用用途的土地地使用權(quán)出出讓最高年年限是多少少住宅為70年，商用用50年，，工業(yè)區(qū)為為40年，，加油、加加氣站為30年，體體育、衛(wèi)生生類50年年。2）什么是是綠地率？？在建設(shè)用地地范圍內(nèi)各各類綠地面面積之和和和建設(shè)用地地面積的比比率（%））。綠地面面積的計算算不包括屋屋頂、天臺臺和垂直綠綠化。3）什么是是綠化覆蓋蓋率？在建設(shè)用地地范圍內(nèi)全全部綠化種種植水平投投影面積之之和與建設(shè)設(shè)用地面積積的比率（（%）2023/3/154）商品品房預(yù)售售需要具具備哪些些條件？？預(yù)售人已已取得房房地產(chǎn)開開發(fā)資質(zhì)質(zhì)證書、、營業(yè)執(zhí)執(zhí)照按照土地地管理部部門的有有關(guān)規(guī)定定交付土土地使用用權(quán)出讓讓金，已已取得土土地使用用權(quán)證書書持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證和建建設(shè)，工工程施工工許可證證，并已已經(jīng)辦理理建設(shè)工工程質(zhì)量量和安全全監(jiān)督手手續(xù)已經(jīng)確定定施工進(jìn)進(jìn)度和竣竣工的交交付使用用時間七層以下下的達(dá)到到主體工工程封頂頂，七層層以上的的，主體體工程須須建到工工程預(yù)算算投資總總額的三三份之二二以上層層數(shù)已在項目目所在地地商業(yè)銀銀行開設(shè)設(shè)商品房房預(yù)售專專用帳戶戶法律法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他條條件2023/3/15商品房的的建筑面面積如何何計算？？商品房建建筑面積積是由套套內(nèi)建筑筑面積和和分?jǐn)偟牡墓灿薪ńㄖ娣e積組成，，套內(nèi)建建筑面積積部分為為獨立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，分分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ娣e部部分公有有產(chǎn)權(quán)，，買受人人按照法法律、法法規(guī)的規(guī)規(guī)定對其其享有權(quán)權(quán)利，承承擔(dān)責(zé)任任。2023/3/15什么是套套內(nèi)房屋屋使用面面積？套內(nèi)房屋屋使用面面積是指指套內(nèi)房房屋使用用空間的的面積，，以水平平投影面面積按下下規(guī)定計計算；（1）套套內(nèi)使用用面積為為套內(nèi)臥臥室、起起居室、、過廳、、過道、、廚房、、衛(wèi)生間間、廁所所、貯藏藏室、壁壁柜等空空間面積積的總和和；（2）套套內(nèi)樓梯梯按自然然層數(shù)的的面積和和計入使使用面積積；（3）不不包括在在結(jié)構(gòu)面面積內(nèi)的的套內(nèi)煙煙囪、通通風(fēng)道、、管道井井均計入入使用面面積；（4）內(nèi)內(nèi)面裝飾飾厚度計計入使用用面積。。2023/3/15什么是套套墻體面面積？套內(nèi)墻體體面積是是套內(nèi)使使用周圍圍的維護(hù)護(hù)或承重重墻體或或其他承承重支撐撐體所占占面積，，其中各各套之間間的分隔隔墻和套套公共建建筑空間間的分割割以及外外墻（包包括山墻墻）等共共有墻，，均按水水平投影影面積的的一半計計入套內(nèi)內(nèi)墻體面面積。套套內(nèi)自由由墻體水水平投影影面積全全部計入入套內(nèi)墻墻體面積積。2023/3/15什么是套套內(nèi)陽臺臺建筑面面積？套內(nèi)陽臺臺建筑面面積按陽陽臺外圍圍房屋與與外墻之之間的水水平投影影面積計計算。其其中封閉閉的陽臺臺按水平平投影全全部計算算建筑面面積，未未封閉的的陽臺按按水平投投影的一一半計算算建筑面面積。2023/3/15什么是房房屋的共共有建筑筑面積？？房屋共有有建筑面面積是指指產(chǎn)權(quán)業(yè)業(yè)主共同同占有或或共同使使用的建建筑面積積。2023/3/15房屋共有有建筑面面積包括括哪些內(nèi)內(nèi)容？共有建筑筑面積的的內(nèi)容包包括：電電梯井、、管道井井、樓梯梯間、垃垃圾道、、變電室室、設(shè)備備間、公公共門廳廳、過道道、地下下室、值值班警衛(wèi)衛(wèi)室等，，以及為為整幢服服務(wù)公共共用房和和管理用用戶的建建筑面積積，以水水平投影影面積計計算。共有建筑筑面積還還包括：：套與公公共建筑筑之間分分墻，以以及外墻墻（包括括山墻））以水平平投影面面積一半半的建筑筑面積。。2023/3/15按套內(nèi)建建筑面積積計價的的商品房房，其應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟牡墓媒ńㄖ娣e積的權(quán)屬屬屬于誰誰？應(yīng)在購銷銷合同中中記載該該商品房房項目的的總公用用建筑面面積及本本單元或或整層應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟牡墓媒ńㄖ娣e積，其權(quán)權(quán)屬屬于于各產(chǎn)權(quán)權(quán)業(yè)主共共同所的的，任何何單位和和個人不不得獨自自占用。。2023/3/15套內(nèi)建筑面積積售房與建筑筑面積售房有有何異同？？“套內(nèi)建筑面面積”售房，，實際上是以以“套內(nèi)建筑筑面積”為交交易面積，按按套內(nèi)建筑面面積計算房價價，其應(yīng)分?jǐn)倲偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)設(shè)費用計入套套內(nèi)建筑面積積銷售單價內(nèi)內(nèi)，不再另行行計價。同時時在購銷合同同中記載該商商品房項目的的總公用建筑筑面積及本單單元或整層應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟墓糜媒ㄖ娣e，，其權(quán)屬屬于于各產(chǎn)權(quán)主共共同所有，任任何單位和個個人不得獨自自占用。2023/3/15“套內(nèi)建筑面面積”售房與與“建筑面積積”售房相比比，前者只是是少了個“分分?jǐn)偟墓媒ńㄖ娣e，””而應(yīng)“分?jǐn)倲偟墓媒ㄖ娣e”售房房相比，前者者只是少了個個“公攤的公公用建筑面積積”，而應(yīng)““分?jǐn)偟墓糜媒ㄖ娣e””建設(shè)費用計計入套內(nèi)建筑筑面積銷售單單價內(nèi)，因此此房屋交易總總價不變，但但售房面積更更明確、具體體、直觀。兩兩者對分?jǐn)偟牡墓媒ㄖ婷娣e享有同等等的權(quán)益。2023/3/15業(yè)主如對已購購房產(chǎn)的面積積有疑問時，，該如何處理理？在預(yù)售期間，，可向發(fā)展商商索要該套房房屋的面積測測繪資料和建建筑設(shè)計圖，，根據(jù)圖上尺尺寸復(fù)核套內(nèi)內(nèi)建筑面積是是否與購房合合同上的套內(nèi)內(nèi)建筑面積相相符。在竣工工入伙后，可可按相關(guān)規(guī)范范自行實測，，如仍存疑問問，可要求進(jìn)進(jìn)行重測量。。2023/3/15有些房地產(chǎn)竣竣工面積與預(yù)預(yù)售面積不一一致，其原因因主要是哪些些？其產(chǎn)生的原因因大致可概括括為：（1）建筑物物的某部分改改變設(shè)計；（2）施工過過程中，建筑筑物的某部分分末按原設(shè)計計施工：（3）施工錯錯誤或施工誤誤差過大；（4）竣工后后的房地產(chǎn)部部分公用面積積功能改變或或服務(wù)范圍改改變：（5）正常的的施工誤差和和測量誤差也也可能引起實實測的竣工面面積與預(yù)售面面積存在差異異。2023/3/15按套內(nèi)建筑面面積計價的商商品房，發(fā)生生面積差異時時，如何處理理？房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)預(yù)售商品品房時，應(yīng)與與購房者在購購銷合同中按按如下原則約約定交樓時實實測面積與原原計價面積出出現(xiàn)差異（含含誤差）的處處理方法：（一）差異值值為+0.6%以內(nèi)內(nèi)（含本數(shù)））的，購銷雙雙方不作任何何補嘗；（二）差異值值為+0.6%以上上（不含本數(shù)數(shù)）至+0.3%以內(nèi)內(nèi)（含本數(shù)））的，購銷雙雙方按購銷合合同約定房屋屋單價多退少少補；（三）差異超超過+0.3以上（（不含本數(shù)））的，購房者者可選擇多退退少補或退回回所購商品房房。選擇通房房的，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)在30日退退回已收的全全部購房款及及利息（以付付款起至退款款日止為期，，以退款日同同期銀行固定定資產(chǎn)貸款利利計算））。2023/3/15實行套內(nèi)建筑筑面積售房，，物業(yè)管理費費的收取是否否會改變？由于物業(yè)管理理費標(biāo)準(zhǔn)是按按“建筑面積積”制定的，，物業(yè)管理部部門按“建筑筑面積”收取取物業(yè)管理費費，實行“套套內(nèi)建筑面積積”售房，售售房合同及房房地產(chǎn)證上注注明“建筑面面積”，因此此，物業(yè)管理理收取沒有改改變。2023/3/15什么是房屋的基基底面積？房屋的建筑面積積是指建筑物各各屋墻（或外柱柱）外圍以內(nèi)水水平投影面積之之和什么是房屋的建建筑面積？房屋的基底面積積是指建筑物底底層勒腳以上外外圍水平投影面面積。2023/3/15什么是房屋的公公用建筑面積？？房屋的公用建筑筑面積是指建筑筑物主體內(nèi)、戶戶門以外可使用用的面積，包括括層高超過2.2米單車庫、、設(shè)備層或技術(shù)術(shù)層，室內(nèi)樓梯梯、樓梯懸挑平平臺，內(nèi)外廊、、門廳、電梯及及機房、門斗、、有柱雨蓬、突突出屋面有圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間間、水箱間、電電梯機等。20