深圳龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯深圳龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、深圳市宏觀經(jīng)濟狀況2011年深圳經(jīng)濟運行良好，主要經(jīng)濟指標增幅加速，全年GDP預(yù)計突破1.1萬億元人民幣，同比增長10%以上。主要指標方面：工業(yè)生產(chǎn)快速增長，1-11月份，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值4688.09億元，同比增長12.5%；固定資產(chǎn)投資加速，1-11月份全社會固定資產(chǎn)完成投資1852.44億元，同比增長10.0%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資506.24億元，同比增長27.1%；非房地產(chǎn)開發(fā)項目投資1346.20億元，同比增長4.7%；社會消費品零售總額快速增長，1-11月份，全市社會消費品零售總額3199.58億元，同比增長17.7%。外貿(mào)進出口總額再創(chuàng)新高，1-11月份深圳市進出口總額3753.68億美元，同比增長21.8%。居民消費價格漲幅擴大，1-11月份居民消費價格同比上漲5.5%。二、深圳市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析2011年深圳市住宅預(yù)售套數(shù)46943套，同比增加2.4%，2011年，入市的物業(yè)類型主要有：普通住宅、高尚住宅、別墅及小戶型商務(wù)公寓，其中以大眾化的普通住宅為主，普通住宅的戶型結(jié)構(gòu)主要為1-4房的緊湊戶型，充分滿足廣大工薪階層的購買需求。在長期的、頻密的高壓調(diào)控政策之下，宏觀調(diào)控在2011年度終于取得了顯著的成效，量價齊跌。2011年深圳全市住宅成交量為273.2萬㎡/32020套，創(chuàng)歷史新低，同比減少14.9％，成交均價18992元/平方米,同比下跌6.0%，為12年來第二次回落。上述指標說明2011年深圳房地產(chǎn)市場的供給有所增加，市場購買需求受宏觀調(diào)控和樓市前景不明朗等因素的影響而有所萎縮，在供給放大、需求萎縮的環(huán)境下，房價開始松動和回落。2011年房價的回落，主要依賴于從2009年底開始的宏觀調(diào)控，自2009年底宏觀調(diào)控以來，成交量下滑，開發(fā)商長期面臨資金鏈的壓力，在資金鏈緊繃的壓力之下，越來越多的發(fā)展商在2011年度采取低價營銷策略，從而使得2011年全市成交均價回落明顯，另外，成交結(jié)構(gòu)的低端化也是導(dǎo)致房價下跌的重要因素。三、深圳龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場狀況1、土地成交情況2011年出讓的地塊，多為安居型商品房用地和政策扶持用地，不能夠為市場帶來有效供給，能夠為市場帶來有效供給的地塊成交甚少，從而大大制約了當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展。龍崗區(qū)出讓2塊居住用地，用地面積83837.12㎡，建筑面積309896㎡，成交金額68784萬元，樓面地價2220元/㎡，龍崗區(qū)出讓的2塊宗地均為安居型商品房用地，不能夠為市場帶來有效供給。2、新房供應(yīng)情況2011年樓市的預(yù)售量主要分布在特區(qū)外的寶安和龍崗兩區(qū)，特區(qū)外預(yù)售面積是特區(qū)內(nèi)的2.9倍，特區(qū)外預(yù)售面積295.41萬㎡，同比減少2.3%，特區(qū)外預(yù)售套數(shù)33444套，同比減少%3.3，特區(qū)內(nèi)預(yù)售面積101.52萬㎡，同比增加11.4%，特區(qū)內(nèi)預(yù)售套數(shù)13499套，同比增加兩成。龍崗區(qū)住宅預(yù)售面積147.03萬㎡，同比減少16.0%，龍崗區(qū)住宅預(yù)售套數(shù)16260套，同比減少16.9%，龍崗區(qū)的產(chǎn)品類型主要有：普通住宅、高尚大宅及別墅，中?？党菄H、星河時代、萬科清林徑是龍崗區(qū)預(yù)售量超過10萬㎡的幾大樓盤。33、新房成交情況成交均價分析就深圳地區(qū)而言，除了“中央級”的政策外，本地的最高限價、二手房按評估價征稅等政策加碼進一步加大深圳樓市的壓力，特別是高價房，受到前所未有的打擊。不過，縱然銷售艱難，但房價并沒有多大的松動，個別高端項目更是高價熱銷，另外，在“恐高時代”下，偏遠鎮(zhèn)區(qū)的一些低價房則受到了市場的青睞，量價豐收，整體而言，中低端樓市主宰2011年深圳樓市。其中以標準小三房，剛需為主。圖表分析顯示：各行政區(qū)2011年的成交均價走勢分化明顯，羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)有不同幅度的上漲，鹽田區(qū)、寶安區(qū)則大幅下跌。其中：龍崗區(qū)2011年隨著大運會的到來，各項市政工程陸續(xù)竣工，區(qū)域的交，通、環(huán)境、配套等均有明顯改善，房價堅挺，特別是價格較高的星河時代，是區(qū)域的房價走高的中堅力量，全區(qū)全年的新房成交均價為14743元/平方米，同比上漲2.4%；成交量分析龍崗區(qū)2011年的新房成交量雖然有較明顯的下滑，但仍然是深圳新房成交量最大的行政區(qū)，全區(qū)全年共成交新房119.42萬平方米，同比減少18.6%，成交套數(shù)13421套，同比減少13.1%，成交金額176.07億元，同比減少16.6%。中?？党菄H、星河時代、萬科清林徑、尚模八意府、佳兆業(yè)等項目的成交量都超過6萬平方米，上述五盤合計貢獻全區(qū)盤合計貢獻全區(qū)4成以上的成交量，其中，中海康城國際以164562.86平方米/2003套的巨量成交取得了龍崗區(qū)冠軍，同時也是全市的成交量冠軍。物業(yè)型態(tài)方面，龍崗區(qū)2011年成交的新房以90㎡以下的小戶型為絕對主力，成交面積82.98萬平方米，占全區(qū)總成交量的近7成，90-144㎡的改善型和144㎡以上的大戶型成交體量相當，各成交18萬平方米左右，各占全區(qū)的15%左右。附：2011新房成交戶型構(gòu)成：4、深圳熱點片區(qū)分析：根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2011年以下十個片區(qū)表現(xiàn)活躍，分別為：華僑城、后海、蛇口、前海、龍華、西鄉(xiāng)、觀瀾、龍崗中心城、布吉、坪山。這些片區(qū)行政區(qū)分類成交面積成交套數(shù)成交面積占全區(qū)比例龍崗區(qū)90平米以下82982710948%69.590-144平米186365.79154015.6%144平米以上178052.15933%14.9合計1194244.9413421100%或者對全市的房價有較大的支撐，或者對全市的成交量有較大的貢獻，或者兩者兼或者對全市的房價有較大的支撐，或者對全市的成交量有較大的貢獻，或者兩者兼而有之。龍崗中心城是2011年全市最重要的成交區(qū)域，片區(qū)內(nèi)21個項目貢獻了全市1/4的成交量，為71.49萬平方米/8129套，成交金額接近百元，成交均價13982元/平方米。不過，相對較低的價格也拖累了全市的房價水平。5、龍崗區(qū)量價走勢分析近年來龍崗房地產(chǎn)的發(fā)展速度在全市之上。龍崗經(jīng)濟近年保持20.00%左右的增幅，而且大量新興產(chǎn)業(yè)項目落地龍崗，逐步發(fā)展成為深圳的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,大量就業(yè)人口聚集，商務(wù)等對外聯(lián)系活動逐步增多，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理。近年政府用地出讓集中于關(guān)外，品牌發(fā)展商紛紛出關(guān)，各項城市建設(shè)規(guī)劃拉近了關(guān)內(nèi)外的距離，關(guān)外置業(yè)的潮流已經(jīng)成功啟動。四、龍崗競爭區(qū)域內(nèi)重點項目概況競爭區(qū)域的界定：這里將競爭區(qū)域的范圍界定為：以項目所在地大廣農(nóng)貿(mào)綜合批發(fā)市場為中心（地鐵龍南路附近），北至觀瀾河，西至龍崗區(qū)政府；東南皆至惠鹽高速；借鑒商圈定義，我將項目周邊五公里以內(nèi)定義為第一鄰近區(qū)域，五至十公里以內(nèi)為第二鄰近區(qū)域。隸屬于第一鄰近區(qū)域的樓盤主要有：摩爾城、怡龍楓景園、世紀新城、東鴻雅居等；隸屬于第二鄰近區(qū)域的樓盤主要有：御府名筑、珠江廣場、萬科天譽、公園大地、保利上城等。而在2011年表現(xiàn)尤為突出的中?？党菄H、星河時代、萬科清林徑雖不在第一第二鄰近區(qū)域內(nèi)，但是由于其影響力之大，在此也作為重點關(guān)注項目。word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯1、摩爾城2、東鴻雅居3、怡龍楓景園word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯整體居住環(huán)境很舒適，屬于綜合性價比較高的樓盤之一。整體居住環(huán)境很舒適，屬于綜合性價比較高的樓盤之一。4、萬科天譽銷售動態(tài)萬科天譽與萬科清林徑3月3日—18日共同推出了主題為“3月30套300萬鉅惠，3月買3房，萬科惠龍崗”的促銷活動，推出30套特價房源，每套房源可減10萬，共計300萬的鉅惠?；顒悠陂g凡成交客戶還可享受3年免費住萬科（或可選擇房價直減2萬）及韓國浪漫婚紗攝影、歐洲雙人游、深圳君悅總統(tǒng)套房體驗三選一（或可選擇房價直減3萬）的額外優(yōu)惠。萬科天譽87平米三房以下單位全部售罄，剩余單位為153㎡-166㎡四方-五房大戶型，所剩20-30余套。5、御府名筑安居、福潤超市、肉菜市場等安居、福潤超市、肉菜市場等銀行:農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、招商銀行、民生銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、交通銀行醫(yī)院:區(qū)疾病預(yù)防中心、龍崗區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督所、龍崗區(qū)人民醫(yī)院、龍崗區(qū)婦幼保健院、深圳仁安醫(yī)院其他:規(guī)劃中央公園、龍?zhí)豆珗@、清林徑山體公園、紅彤豐田4S店、新全盛酒店、星級酒店、皇冠假日會所、龍崗市圖書館、龍崗文體中心銷售動態(tài)御府名筑豪宅大戶現(xiàn)房在售，主要包括145平的3房、157平的4房+工人房、179平的5房+工人房，雙拼戶型均送3個大陽臺，另外還有217平的平層和266平的復(fù)式單位在售，價格在14000-16000/平之間.全部毛坯，層高3.3米，號稱豪宅。6、中?？党菄H物物業(yè)類別住宅、商住樓項目特色小戶型,打折優(yōu)惠樓盤建筑類別塔樓高層裝修狀況精裝修占地面積155834平方米建筑面積530989平方米容積率3.20綠化率30%開盤時間2012-02-22入住時間2012-09物業(yè)費2.80元/平方米·月物業(yè)公司深圳市中海物業(yè)管理有限公司開發(fā)商中海地產(chǎn)（深圳）有限公司預(yù)售許可證深房許字（2011）龍崗003號售樓地址龍崗中心城黃閣路轉(zhuǎn)清輝路（向西前行100米）物業(yè)地址龍崗中心城黃閣路轉(zhuǎn)清輝路（向西前行100米）交通狀況未來地鐵3號線、12號線均到達項目；B669、862公交大巴、歲寶百貨龍崗店免費購物專車。中?？党菄H房價均價13000元/平方米項目配套教苑中學、大運場館銷售動態(tài)銷售動態(tài)中?？党菄H目前在售的是最后一棟10號樓的精裝剛需小戶，面積為87平米左右三房只有三、四套，價格在13000-14000/平。性價比非常高。7、星河時代花園五、龍崗區(qū)住宅市場研究在龍崗區(qū)的房地產(chǎn)市場中，有兩大地產(chǎn)板塊頗為引人注目。首先是布吉板塊，其次是龍崗中心城板塊。布吉以其先天的優(yōu)越位置、完善的配套、旺盛的人氣已成為特區(qū)外房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊。而龍崗中心城則在政府政策的大力支持下，以其超前的城市定位、合理的規(guī)劃、完善的配套設(shè)施、優(yōu)美的環(huán)境、高水平的城市形象，正日漸成為特區(qū)外甚至是整個深圳市房地產(chǎn)市場的一顆新星。而大運會的開展也惠及了大運附近板塊。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，大運附近樓盤表現(xiàn)非常搶手。龍崗中心城的物業(yè)發(fā)展具有以下特征：規(guī)模大——與深圳特區(qū)的項目相比，中心城各樓盤可謂龐然大物，各樓盤建筑面積基本都達到或超過10萬M2，且以多層項目為主。銷售速度較慢——由于本區(qū)域市場供應(yīng)量大，消費市場有效需求不大，加上各物業(yè)的營銷手法落后，故各物業(yè)銷售時間普遍較長。有些物業(yè)從2010年銷售至今。大部分樓盤地塊的實用年限已超過6年以上。價格相對較低——龍崗中心城物業(yè)因成本較低及消費力不高，其銷售平均價格相對深圳特區(qū)內(nèi)的物業(yè)低，為14743元/平方米2。但也有部分定位較為高端的樓盤，拉升了物業(yè)的整體價格，高端市場價格去到30000-4000元/平方米2。消費市場以本市為主——龍崗中心城地理位置已成為決定物業(yè)消費市場的重要因素。大戶型的購買者主要集中在本區(qū)周邊村鎮(zhèn)的二次置業(yè)人士，而標準三房實用戶型的購買者主要集中在來自福田、羅湖、龍崗的具有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的首次置業(yè)者。港人及特區(qū)內(nèi)消費者很少在此置業(yè)。六、結(jié)論綜上所述，龍崗住宅存在著巨大的機遇。擁有大量的土地儲備，度低成本相對較低?；A(chǔ)設(shè)施的逐步完善，為龍崗住宅發(fā)展的大環(huán)境做好鋪墊，從而吸引聚集人氣。龍崗中心城的高起點規(guī)劃為龍崗中心城的發(fā)展指明了方向，提供了可