北京新房市場(chǎng)持續(xù)降溫 房改新任務(wù)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制

Word北京新房市場(chǎng)持續(xù)降溫房改新任務(wù)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制2021年受樓市調(diào)控政策影響，北京新房市場(chǎng)持續(xù)降溫。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年北京新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽30115套，比2021年下降48.4%。

北京新房市場(chǎng)持續(xù)降溫

2021-2022年商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情監(jiān)測(cè)及投資可行性研究報(bào)告統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年，北京新建商品住宅(不含保障房)共新增供應(yīng)26593套，比2021年下降32%;存量房共有52349套，比2021年下降6.3%。

從新房交易量排名來(lái)看，密云區(qū)位居第一，共成交3474套，占12%;其次是順義區(qū)共成交3070套，占10%;其它各區(qū)成交量均在3000套以下，占比不足10%。

業(yè)界人士認(rèn)為，近幾年來(lái)，北京新房的主要交易區(qū)域不斷外移，逐漸從核心區(qū)域的朝陽(yáng)，向遠(yuǎn)郊的房山、密云等區(qū)域轉(zhuǎn)移，密云也從北京較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域變成了北京房地產(chǎn)開發(fā)最熱鬧的地方之一。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年，北京新建商品住宅(不含保障房)在五環(huán)以外的占比為87.6%，雖然較2021年減少1.5個(gè)百分點(diǎn)，但依舊保持著近九成交易位于五環(huán)以外的趨勢(shì)。

分析人士認(rèn)為，2021年北京新房交易量下跌主要是由于樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)上的投資投機(jī)需求得到有效抑制。成交量下滑還源自新房市場(chǎng)供應(yīng)量減少。有數(shù)據(jù)顯示，2021年北京新建商品住宅供應(yīng)量和面積同比分別下降33%和29%。

針對(duì)未來(lái)北京樓市的發(fā)展趨勢(shì)，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，為保障居住需求，平抑房?jī)r(jià)，2021年北京將繼續(xù)增加新房供應(yīng)，限制銷售價(jià)格，增大中小戶型比例，從而滿足中低收入者的置業(yè)需求，讓新房市場(chǎng)回歸居住屬性。

有業(yè)界人士認(rèn)為，2021年北京新房交易量將會(huì)在2021年的基礎(chǔ)上觸底反彈。由于共有產(chǎn)權(quán)房增加供應(yīng)，市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)將得到優(yōu)化。房?jī)r(jià)也會(huì)在政策的嚴(yán)控下維持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。未來(lái)新房市場(chǎng)將會(huì)量升價(jià)穩(wěn)，保持健康平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)。

房改新任務(wù)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制

長(zhǎng)效機(jī)制的落地與住房制度改革的推進(jìn)，被認(rèn)為是2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的變化。

2021年3月，中央出臺(tái)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2021-2021年)》，首次提出，“調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制?！?/p>

對(duì)比2021年末和2021年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)，可以發(fā)現(xiàn)中央對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的表述發(fā)生變化，從“研究建立”轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴晟拼龠M(jìn)”。這也意味著長(zhǎng)效機(jī)制，開始從理論走向?qū)嵺`。

2021年，各類供給側(cè)的房地產(chǎn)新政頻繁推出。租賃市場(chǎng)改革持續(xù)加速，部分城市推出租賃住宅用地，“租售同權(quán)”走向落地。集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)鋪開，北京、上海等地均提出了數(shù)十萬(wàn)套的租賃住房供給計(jì)劃。同時(shí)，嚴(yán)格限制住房商品流通屬性的“共有產(chǎn)權(quán)住房”在北京推出，住房制度改革被認(rèn)為開始觸及“住房的商品屬性”。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制的建立，本質(zhì)上是為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在供給和預(yù)期需求，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供給彈性遠(yuǎn)小于需求彈性的現(xiàn)狀。

在2021年的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議工作部署中，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，被置于首要位置。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，已經(jīng)從解決住房資源短缺問(wèn)題轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘》渴袌?chǎng)質(zhì)量問(wèn)題，但相應(yīng)的住房制度建設(shè)并未匹配。住房制度改革，有民生層面實(shí)現(xiàn)“住有所居”，經(jīng)濟(jì)層面促進(jìn)樓市健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)層面發(fā)揮好房地產(chǎn)對(duì)新興產(chǎn)業(yè)的載體作用三個(gè)方面的重點(diǎn)任務(wù)。

在實(shí)際操作中，租賃市場(chǎng)被運(yùn)作為多主體供應(yīng)、多渠道保障的試驗(yàn)田。

8月底，武漢組建第一批5家國(guó)有住房租賃平臺(tái)時(shí)，部分企業(yè)自持的地塊內(nèi)有廠區(qū)也被許可，審批后改建為租賃住房。12月初，北京市住建委表示，為了拓寬房源渠道，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，未來(lái)租賃住房將成為保障房的重要組成部分，因此不排除政策鼓勵(lì)的利用企業(yè)自有用地建設(shè)范圍擴(kuò)容到租賃住房的可能。從各地的實(shí)際情況來(lái)看，已有部分地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)出現(xiàn)了類似情況。

胡景暉認(rèn)為，目前租賃市場(chǎng)仍存在盈利模式難解的問(wèn)題。政策落地需要更多實(shí)質(zhì)性的扶持措施，比如稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等。同時(shí)，還要加快集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的探索和試驗(yàn)進(jìn)程。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革思路逐漸清晰，成效逐漸顯現(xiàn)的同時(shí)，作為過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主力的需求端政策，同樣在2021年迎來(lái)了新的變化。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月25日，2021年全國(guó)各城市和部門發(fā)布的各類調(diào)控政策超過(guò)260次。從限購(gòu)、限價(jià)到限商、限售，熱點(diǎn)城市經(jīng)歷了不斷加碼的調(diào)控歷程。

其中，北京為代表的“限售”政策被認(rèn)為是此輪需求調(diào)控的最大特點(diǎn)。所謂限售，就是要求購(gòu)房者新購(gòu)房源后，強(qiáng)制要求持有一段時(shí)間后才能上市銷售。

中原地產(chǎn)分析師張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前各地限售政策一般要求取得不動(dòng)產(chǎn)證后2-3年內(nèi)不得銷售。這些城市新房交易基本以期房為主，所以實(shí)際上這些房源需要3-5年才可出售。