廢鋼加工配送示范基地可行性分析報(bào)告

經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變的一般規(guī)律1、推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的配第——克拉克定理，經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變的一般規(guī)律是：勞動(dòng)力先從農(nóng)業(yè)流向制造業(yè)，再從制造業(yè)流向商業(yè)和服務(wù)業(yè)；因此三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值變動(dòng)規(guī)律先是第二產(chǎn)業(yè)比重逐步提高，然后是第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重逐漸增大。也就是說工業(yè)化是欠發(fā)達(dá)地區(qū)現(xiàn)代化的必由之路。

工業(yè)化的進(jìn)程一般要經(jīng)歷三個(gè)階段及三個(gè)時(shí)期，即：一是初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)階段，亦稱為前工業(yè)化階段；二是工業(yè)化階段，又進(jìn)一步分為工業(yè)化初期（亦稱工業(yè)化啟動(dòng)期、經(jīng)濟(jì)起飛期等）、中期（亦稱準(zhǔn)工業(yè)化期）和后期（亦稱工業(yè)化完成期）三個(gè)時(shí)期；三是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階段，亦稱為后工業(yè)化階段。經(jīng)我省知名學(xué)者專家測(cè)算，目前我省尚處于工業(yè)化中期的初始階段；工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不高的重要標(biāo)志。

通過對(duì)比分析，1990年以來，湖南工業(yè)除傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的飲料煙草業(yè)、石油加工及煉焦業(yè)、黑色及有色金屬冶煉壓延加工業(yè)保持了相對(duì)較穩(wěn)定的市場(chǎng)占有率外，主要工業(yè)行業(yè)在國內(nèi)市場(chǎng)的占有率均呈不同程度的下降。特別是國內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、產(chǎn)品附加價(jià)值高、更新?lián)Q代較快的機(jī)電市場(chǎng)占有率下降幅度最大。如：儀器儀表及電器制造業(yè)，2023年的產(chǎn)品市場(chǎng)占有率比1990年下降了64.7%；電子及通信設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)占有率下降了60%；機(jī)械工業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)占有率下降了53.3%；材料加工業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)占有率下降了51.9%。10年前，湖南與中部省份河南幾乎在同一個(gè)起跑線上，10年后湖南工業(yè)總產(chǎn)值僅相當(dāng)于河南的一半。而東部省份廣東、山東、江蘇、浙江10年間工業(yè)總產(chǎn)值在全國的比重持續(xù)上升，特別是廣東上升較快，由第4位躍居榜首。

從出口和國際競(jìng)爭(zhēng)力來看，湖南出口工業(yè)品雖然在粗加工產(chǎn)品上積累了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但在最能反映工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和潛力的機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品上則明顯處于劣勢(shì)。機(jī)電產(chǎn)品在出口工業(yè)制品中所占比重只有18.8%，高新技術(shù)產(chǎn)品只占2.8%均比全國平均水平低得多。

而且考察1990-2023年全國主要工業(yè)行業(yè)所占銷售份額的變化趨勢(shì)可以看出：在湖南工業(yè)具有比較優(yōu)勢(shì)的7個(gè)行業(yè)中（RCA指數(shù)大于1），有6個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)銷售份額是下降的。而且湖南擁有較高比較優(yōu)勢(shì)的那些行業(yè)是目前發(fā)展相對(duì)停滯、甚至相對(duì)萎縮的產(chǎn)業(yè)；相反，湖南工業(yè)最不具比較優(yōu)勢(shì)的那些行業(yè)，則是目前市場(chǎng)銷售份額正迅速上升的產(chǎn)業(yè)，如機(jī)電產(chǎn)業(yè)中的儀器儀表電器制造業(yè)、電子通信設(shè)備制造業(yè)等。

機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)作為整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)提供裝備產(chǎn)業(yè)，提供生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)工具的產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有其他產(chǎn)業(yè)不具備的高度關(guān)聯(lián)度和帶動(dòng)性，同時(shí)作為技術(shù)密集和勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)在改善地區(qū)勞動(dòng)就業(yè)和提振當(dāng)?shù)睾诵母?jìng)爭(zhēng)力方面作用巨大，機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為湖南工業(yè)化進(jìn)程中的一個(gè)最關(guān)鍵和重要的瓶頸。正如張?jiān)拼ㄊ￠L(zhǎng)在“731”會(huì)議上指出：“我們第一個(gè)要考慮的是機(jī)械制造業(yè)的凈產(chǎn)值占整個(gè)工業(yè)凈產(chǎn)值中的比重”；鄭茂清副省長(zhǎng)《在全省機(jī)械工業(yè)工作會(huì)上的講話》中也明確指出：我省機(jī)電產(chǎn)業(yè)的水平不高，“已經(jīng)成為工業(yè)化進(jìn)程中一個(gè)至關(guān)重要的問題”。

而在我省制造業(yè)的發(fā)展中，要成就一批全國一流、國際領(lǐng)先的企業(yè)和企業(yè)群，最重要的決定因素之一就是服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)系統(tǒng)和市場(chǎng)規(guī)模，高層次、高效率、高質(zhì)量的機(jī)電五金市場(chǎng)體系的建立成為工業(yè)化進(jìn)程中一個(gè)地位特殊、非常關(guān)鍵的步驟。湖南（國際）機(jī)電五金博覽交易中心就是我省這樣一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高要求新市場(chǎng)體系的旗艦。2．投資示范和帶動(dòng)效應(yīng)

當(dāng)前我省工業(yè)化進(jìn)程中的另一個(gè)重要瓶頸就是投資不足，尤其與廣東、江蘇、浙江等發(fā)達(dá)省份相比，民間投資熱情很低成為投資不足的關(guān)鍵問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“九五”期間全省國有經(jīng)濟(jì)在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投資額占基礎(chǔ)設(shè)施投資總額的95.4%,這一比重高于同期全國10個(gè)百分點(diǎn)，高于江蘇、福建、廣東、浙江等沿海發(fā)達(dá)省份10--20個(gè)百分點(diǎn)。而相對(duì)應(yīng)的民間投資仍處于低速徘徊的局面。2023年，我省民間投資占全社會(huì)投資的比重為34%，比2023年又回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。而2023年末全省金融機(jī)構(gòu)存款余額為3342.9億元，增長(zhǎng)16.3%，增幅比上年末高3.1個(gè)百分點(diǎn)，為2023年以來增長(zhǎng)最快的一年。其中，居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)到2183.7億元，增長(zhǎng)16.5%。

從現(xiàn)有民間投資的走向來看，目前個(gè)體經(jīng)濟(jì)投資主要在農(nóng)業(yè)、住宅、零售貿(mào)易等方面，對(duì)于全省經(jīng)濟(jì)，特別是加工經(jīng)濟(jì)和工業(yè)化進(jìn)程的輻射和帶動(dòng)作用相當(dāng)有限。

一個(gè)輻射全省甚至全國的機(jī)電五金市場(chǎng)的建立，相當(dāng)于把原料采購和銷售市場(chǎng)開到了企業(yè)的門口，對(duì)于全省機(jī)電五金生產(chǎn)企業(yè)的作用無疑是積極和有力的。我省近期確定的吸引外資工作中臺(tái)資是一個(gè)吸納重點(diǎn)，而機(jī)電一直是臺(tái)灣的核心產(chǎn)業(yè)，目前臺(tái)灣最熱門的“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移”就是指將機(jī)電產(chǎn)業(yè)向人力成本低廉、人員素質(zhì)較高的大陸轉(zhuǎn)移，因此我們認(rèn)為市場(chǎng)的建立對(duì)于更好地服務(wù)臺(tái)商、進(jìn)一步吸納臺(tái)資也具有重大而積極的作用。

湖南（國際）機(jī)電五金博覽交易中心的經(jīng)營主體絕大多數(shù)是民營經(jīng)濟(jì)，大市場(chǎng)是一個(gè)吸納民間投資和吸納臺(tái)資向我省機(jī)電產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的極佳“洼地”和“吸盤”，大市場(chǎng)的建設(shè)不僅為全省工業(yè)化進(jìn)程帶來巨大推動(dòng)，而且推動(dòng)的主要資金來源于民間資本、外資，該市場(chǎng)對(duì)于引導(dǎo)民間資本、外資進(jìn)入我省投資領(lǐng)域，特別是工業(yè)領(lǐng)域具有十分重要的示范效應(yīng)。

因此，無論從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，還是從社會(huì)投資來看，該項(xiàng)目都是一個(gè)具有很明顯放大效應(yīng)、輻射力強(qiáng)的項(xiàng)目。第二部分

我國機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)1、機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

我國五金行業(yè)的產(chǎn)品門類繁多，它包括日用五金、工具五金、建筑五金、鎖具、燃?xì)庥镁?、?xì)油煙機(jī)、廚房設(shè)備及不銹鋼制品、炊具及鋁制品、拉鏈等9大門類近2023種產(chǎn)品?，F(xiàn)有生產(chǎn)企業(yè)4萬多人，從業(yè)人員150多萬人。2023年全行業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值230億美圓，出口額達(dá)80億美元，進(jìn)口額30億美圓。據(jù)專家預(yù)計(jì)未來五年，中國五金產(chǎn)品進(jìn)出口將保持年均15%左右的增長(zhǎng)速度，2023年進(jìn)出口總額將達(dá)到220億美圓。

從機(jī)電產(chǎn)業(yè)來看，八十年代以后我國也已經(jīng)成為全球機(jī)電生產(chǎn)和出口大國。隨著我國政府近年來采取的積極財(cái)政政策的落實(shí)，各地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程加快，對(duì)機(jī)電行業(yè)發(fā)展的拉動(dòng)效應(yīng)顯著。特別是西部大開發(fā)和我國申奧成功，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新的活力。2023年第一季度全國工業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng)10.9%，機(jī)械工業(yè)總產(chǎn)值和產(chǎn)品銷售收入分別同比增長(zhǎng)17.2%和14.73%。2023機(jī)械行業(yè)企業(yè)的增長(zhǎng)點(diǎn)將表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：內(nèi)需拉動(dòng)增長(zhǎng)西部開發(fā)和國債項(xiàng)目拉動(dòng)了機(jī)械產(chǎn)品的內(nèi)需增長(zhǎng)。一季度銷售額中，內(nèi)需交貨值占87.79%；從產(chǎn)品銷售增長(zhǎng)速度來看，內(nèi)需交貨值同比增長(zhǎng)16.17，比出口增長(zhǎng)高出1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，工程機(jī)械、通用基礎(chǔ)件、機(jī)床工具、農(nóng)業(yè)機(jī)械內(nèi)需增長(zhǎng)分別高出出口增長(zhǎng)12.82、9.52、4.92和4.3個(gè)百分點(diǎn)。工程機(jī)械、礦山機(jī)械繼續(xù)在西部開發(fā)與基礎(chǔ)建設(shè)中受益，第一季度分別增長(zhǎng)33.18%和21.88%。

海外機(jī)電市場(chǎng)一直是機(jī)電產(chǎn)業(yè)的重要市場(chǎng)。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，“九五”期間我國機(jī)電產(chǎn)品累計(jì)出口3564億美元，比“八五”期間增長(zhǎng)1.7倍，年均增幅為19.15，超額完成了國務(wù)院確定的“九五”末機(jī)電產(chǎn)品出口800億美元的目標(biāo)。機(jī)電產(chǎn)品出口已成為發(fā)展我國外貿(mào)出口的重要推動(dòng)力量。2023年我國機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)出口貿(mào)易在嚴(yán)峻的國際形勢(shì)下，達(dá)到2391億美元，占全國外貿(mào)進(jìn)出口總額的46.9%，比上年增長(zhǎng)15%，高出全國外貿(mào)進(jìn)出口增幅一倍。其中，交通運(yùn)輸工具、醫(yī)療儀器及器械、環(huán)保設(shè)備等進(jìn)口增長(zhǎng)較快，高新技術(shù)機(jī)電產(chǎn)品達(dá)到626億美元，增長(zhǎng)了22.4%。出口機(jī)電產(chǎn)品中，技術(shù)含量和附加值較高的計(jì)算機(jī)零部件、通信設(shè)備、視聽設(shè)備、船舶、汽車、空調(diào)器及微波爐等機(jī)電儀產(chǎn)品達(dá)到1085億美元，占機(jī)電產(chǎn)品出口總額的91.4%。2、發(fā)展前景

我國五金機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)出口工作雖然已經(jīng)取得很大成績(jī)，但增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益還需要進(jìn)一步提高。專家指出：目前我國機(jī)電產(chǎn)品出口額占世界機(jī)電產(chǎn)品貿(mào)易額的比重只有３．８％，還有很大增長(zhǎng)空間。

而擁有世界1/5人口的中國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民消費(fèi)的巨大內(nèi)需是首要?jiǎng)恿ΑＨ舾赡陜?nèi)中國經(jīng)濟(jì)可能"一枝獨(dú)秀"于世界，隨著中國人生活水平不斷提高，再加上2023年奧運(yùn)會(huì)將在中國舉行，五金產(chǎn)品，尤其是建筑五金產(chǎn)品的需求將明顯上升，檔次也將提高。中國巨大的"內(nèi)需市場(chǎng)"，成為被外商看好的所謂“世界上尚待開發(fā)的最后一個(gè)大市場(chǎng)”。加入WTO以后，中國五金產(chǎn)品進(jìn)出口關(guān)稅，特別是進(jìn)口關(guān)稅將大幅度降低，非關(guān)稅保護(hù)措施也將減少，預(yù)計(jì)加入WTO后，我國五金產(chǎn)品的進(jìn)口額將有一個(gè)顯著的增長(zhǎng)，超過30%。在未來5年內(nèi)，中國五金產(chǎn)品進(jìn)口的增長(zhǎng)將高于出口的增長(zhǎng)，進(jìn)出口之間的順差將縮小，從而給全世界的五金企業(yè)一個(gè)巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。與此同時(shí),由于中國五金生產(chǎn)技術(shù)的提高和勞動(dòng)力價(jià)格優(yōu)勢(shì)，世界著名五金企業(yè)在中國投資建廠以及在中國進(jìn)行定牌(OEM)生產(chǎn)和采購將更為可行。

有研究指出與先進(jìn)國家相比，我國機(jī)電五金行業(yè)的差距集中反映在三個(gè)方面：

l）組織結(jié)構(gòu)散、生產(chǎn)集中度低。產(chǎn)業(yè)集中度和核心企業(yè)的市場(chǎng)占有率普遍地來看還很低，全國性、國際性的知名品牌很少。2）產(chǎn)品品種少、水平低、質(zhì)量差，不適應(yīng)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的變化。

3）技術(shù)裝備水平低、開發(fā)能力弱，主導(dǎo)產(chǎn)品技術(shù)來源主要依賴國外。比如我國機(jī)電工業(yè)從總體上看，發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于工業(yè)發(fā)達(dá)國家，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，我國機(jī)械產(chǎn)品達(dá)到國際80年代初期水平的僅占有5％，一般的低水平的老產(chǎn)品仍占70％左右。3、通過整合相關(guān)優(yōu)勢(shì)，把我國建成“世界工廠”

從全國范圍總的來看，“小而全”、“小而散”、“小而弱”、“小而多”的企業(yè)組成是目前我國機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。“做強(qiáng)做大”成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵理念。在做強(qiáng)做大的諸多建議中，“通過整合相關(guān)優(yōu)勢(shì)，把我國建成世界工廠”的見解受到業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。

而近年整合優(yōu)勢(shì)談得最多的是，整合大中華經(jīng)濟(jì)圈的制造業(yè)優(yōu)勢(shì)。特別是臺(tái)灣、香港、新加坡等地的制造業(yè)、加工業(yè)優(yōu)勢(shì)，形成更大的競(jìng)爭(zhēng)力。

臺(tái)灣曾是“亞洲四小龍”之一，機(jī)械、電子等工業(yè)已具備較大規(guī)模，成為臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)的主體，去年臺(tái)灣機(jī)電產(chǎn)業(yè)出口總值為六百六十八億美元，占出口總值五成四的比重；尤其是信息產(chǎn)業(yè)和半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)，分別居世界第三和第四位，優(yōu)勢(shì)明顯。但臺(tái)灣自身的市場(chǎng)狹小，同時(shí)生產(chǎn)成本又在不斷攀升。將臺(tái)灣傳統(tǒng)機(jī)電產(chǎn)品制造產(chǎn)業(yè)向大陸轉(zhuǎn)移，利用當(dāng)?shù)刭Y源，降低采購和生產(chǎn)成本，進(jìn)行新產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新。借助祖國大陸極賦競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)制造能力和生產(chǎn)成本，結(jié)合臺(tái)灣的研發(fā)技術(shù)和行銷網(wǎng)絡(luò)，打造大中華經(jīng)濟(jì)圈“世界工廠”的品牌應(yīng)該指日可待。事實(shí)上，目前一大批臺(tái)灣的傳統(tǒng)機(jī)電產(chǎn)品制造產(chǎn)業(yè)已轉(zhuǎn)移大陸，最先拔得頭籌的是廈門、福州、東莞、上海和蘇州等地，大批臺(tái)資企業(yè)投資于計(jì)算機(jī)硬件、通信設(shè)備、芯片、家電、汽車、摩托車、機(jī)械制造、化工等行業(yè)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯的產(chǎn)業(yè)集群。

在五金方面建設(shè)"世界工廠"中國的產(chǎn)品也有著極強(qiáng)的國際競(jìng)爭(zhēng)力。由于勞動(dòng)力價(jià)格優(yōu)勢(shì)和入世后政策的穩(wěn)定，發(fā)達(dá)國家的品牌五金企業(yè)紛紛把生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)移中國，或者直接對(duì)中國產(chǎn)品進(jìn)行OEM采購，促進(jìn)了中國五金生產(chǎn)技術(shù)的提高。較好的質(zhì)量和極低的價(jià)格，加上加入WTO后國際市場(chǎng)更加開放，中國五金產(chǎn)品的出口也將面臨又一個(gè)快速增長(zhǎng)的黃金機(jī)遇。

第三部分

我省機(jī)電五金行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和機(jī)遇挑戰(zhàn)1、我省機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)與國內(nèi)先進(jìn)水平的相對(duì)比較

我國的機(jī)電五金市場(chǎng)主要分布在浙江、江蘇、上海、廣東和山東等地，其中浙江、江蘇和廣東最為突出。由于機(jī)電產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的制造業(yè)關(guān)聯(lián)度和很強(qiáng)的帶動(dòng)性，加之機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)密集的特點(diǎn)，對(duì)于吸納就業(yè)保持社會(huì)穩(wěn)定具有很大作用，很多東部和中部發(fā)達(dá)省市都幾乎同時(shí)將其確定為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭予以高度重視、重點(diǎn)培養(yǎng)。

陜西西安、廣東廣州、中山、江蘇無錫、山西太原、浙江永康、上海、湖北武漢等地今年廣州、上海、杭州、天津先后建成面積超過2萬平方米的大型機(jī)電五金市場(chǎng)，陜先后舉辦全國性乃至國際性的大型機(jī)電五金博覽會(huì)、展示會(huì)、交易會(huì)，主持和出席會(huì)議的當(dāng)?shù)匦姓I(lǐng)導(dǎo)級(jí)別之高，重視程度都是以往不多見的。各地政府也積極引導(dǎo)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)走出國門，參加國際頂級(jí)專業(yè)博覽會(huì)。近年參加美國芝加哥、德國科隆五金博覽交易會(huì)的國內(nèi)省份和企業(yè)增加明顯。各地政府和企業(yè)都意識(shí)到目前是機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要時(shí)機(jī)，而在這樣的背景下，誰能借鑒國內(nèi)外最成功的經(jīng)驗(yàn)，誰就最有可能搶先獲得成功。同時(shí)我國機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)在未來國際中的地位也越來越受到發(fā)達(dá)國家行業(yè)協(xié)會(huì)和跨國企業(yè)的重視，中國五金制品協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)張東立當(dāng)選國際五金聯(lián)合會(huì)（IHA）執(zhí)委會(huì)委員。上海在2023年4月7日第47屆世界五金大會(huì)正式獲得2023年第49屆世界五金大會(huì)的舉辦權(quán)。而且中國五金制品協(xié)會(huì)和五金商會(huì)指出：2023年10月10日至12日至，每年在上海舉辦國際五金展覽會(huì)，并準(zhǔn)備用5年左右的時(shí)間，將上海國際五金展培育成為僅次于德國科隆和美國芝加哥的世界第三大五金專業(yè)展，使上海成為國際五金大市場(chǎng)。

我省不是機(jī)電的強(qiáng)省，發(fā)展一直處于比較低的水平。2023年我省全部規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值中機(jī)械工業(yè)所占的比重只有17.1%，比全國低6個(gè)百分點(diǎn)。正如張?jiān)拼ㄊ￠L(zhǎng)在“731”會(huì)議上指出：“我們第一個(gè)要考慮的是機(jī)械制造業(yè)的凈產(chǎn)值占整個(gè)工業(yè)凈產(chǎn)值中的比重”；鄭茂清副省長(zhǎng)《在全省機(jī)械工業(yè)工作會(huì)上的講話》中也明確指出：我省機(jī)電產(chǎn)業(yè)的水平不高，“已經(jīng)成為工業(yè)化進(jìn)程中一個(gè)至關(guān)重要的問題”。

雖然整體水平不高，但在某些機(jī)電產(chǎn)業(yè)的局部領(lǐng)域近年出現(xiàn)了一些十分可喜的亮點(diǎn)?！爸新?lián)”、“三一”、“山河”等一批新興企業(yè)的崛起，老牌國有企業(yè)“浦沅”、“江麓”制度創(chuàng)新，企業(yè)的銷售收入大幅增加，全省幾家主要工程機(jī)械企業(yè)2023年產(chǎn)值和銷售也很喜人，去年湖南省工程機(jī)械銷售收入、增加值、利潤已分別躍居全國同行第5位、2位和首位。

小五金是我省的一個(gè)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，但是由于處于長(zhǎng)期自我發(fā)展的狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化和發(fā)展層次比較低，以邵東等地為代表的五金產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度明顯有所滯緩，與東部省份的快速發(fā)展呈現(xiàn)鮮明對(duì)比。政府支持和宏觀指導(dǎo)成為不同地區(qū)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)重要因素

現(xiàn)有的長(zhǎng)沙機(jī)電五金批發(fā)市場(chǎng)主要有以下幾個(gè)方面的問題：1）批發(fā)市場(chǎng)法規(guī)滯后，導(dǎo)致“散、小、亂、差”

由于我國批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)法律體系不夠健全，直接導(dǎo)致了批發(fā)市場(chǎng)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻很低，批發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)。目前長(zhǎng)沙機(jī)電五金市場(chǎng)，規(guī)模效應(yīng)明顯和對(duì)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)力強(qiáng)的批發(fā)市場(chǎng)幾乎沒有，低水平重復(fù)比較嚴(yán)重，形成我市機(jī)電五金市場(chǎng)“散、小、亂、差”的局面，也增大了管理難度。2）統(tǒng)籌規(guī)劃、集中管理的力度不夠3）市場(chǎng)投資方重建設(shè)、輕管理，重守業(yè)、輕創(chuàng)新。

不少批發(fā)市場(chǎng)的硬件、軟件配套建設(shè)跟不上，幾乎沒有象樣的服務(wù)功能，市場(chǎng)投資主體對(duì)市場(chǎng)的管理僅僅停留在物業(yè)管理的層次上，不利于經(jīng)營戶成長(zhǎng)壯大也阻礙了市場(chǎng)自身的積累與發(fā)展。市場(chǎng)管理機(jī)制缺乏創(chuàng)新，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中仍采用過去老一套管理辦法和營銷方式，市場(chǎng)間低水平競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈。市場(chǎng)管理人員和交易人員素質(zhì)低。管理人員對(duì)現(xiàn)代流通模式和現(xiàn)代企業(yè)管理方式了解得少。市場(chǎng)交易人員素質(zhì)更是參差不齊，只注重眼前利益，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展眼光。4）經(jīng)營戶素質(zhì)有待提高，假冒偽劣泛濫數(shù)目眾多但是規(guī)模都很小，經(jīng)營水平參差不齊，市場(chǎng)提供的交易方式比較原始，攤位制仍是大多數(shù)市場(chǎng)普遍采用的辦法，經(jīng)營戶主要的進(jìn)駐方式仍是短期租賃。這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)容易導(dǎo)致經(jīng)營戶短期行為，低價(jià)傾銷、無序競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重；市場(chǎng)假冒偽劣充斥，甚至出現(xiàn)一些產(chǎn)品和企業(yè)“優(yōu)汰劣勝”的所謂“逆向選擇”，不能建立規(guī)范、高效、系統(tǒng)的市場(chǎng)體系，嚴(yán)重影響我省機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)向高質(zhì)量、高水平、國際標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展。第四部分

湖南（國際）機(jī)電五金博覽交易中心整體定位總之，在與發(fā)達(dá)國家和發(fā)達(dá)地區(qū)的市場(chǎng)對(duì)比研究后我們認(rèn)為，我市機(jī)電五金批發(fā)業(yè)的特點(diǎn)是原始型的中小市場(chǎng)雖然數(shù)量很多，但是各市場(chǎng)定位模糊、缺乏差異性，目前絕大多數(shù)市場(chǎng)集中在家用五金和部分軸、銷等標(biāo)準(zhǔn)件、水暖器等，機(jī)電企業(yè)在工業(yè)專業(yè)產(chǎn)品（尤其是較大型母機(jī)、機(jī)床、以及品類繁多的密封件、橡膠件、液壓設(shè)備）等方面很難一次集中采購到、采購成本也明顯偏高；由于流通渠道不暢一個(gè)方面不利于我省制造業(yè)采用最先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備，最快地提高工作效率；另一個(gè)方面導(dǎo)致我省企業(yè)在高科技新產(chǎn)品的營銷與促銷費(fèi)用都很高，已經(jīng)成為我省機(jī)電五金以及其他制造業(yè)企業(yè)相當(dāng)頭痛的一個(gè)問題，成為我省制造業(yè)發(fā)展的一大阻滯。市場(chǎng)規(guī)模狹小、經(jīng)營戶良莠不齊，低水平競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，難以上臺(tái)階，影響了我省制造業(yè)的整體效率和水平的根本性改善。規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯‘專業(yè)性、綜合性強(qiáng)，“一站式購齊”，經(jīng)營品牌檔次較高，市場(chǎng)服務(wù)水平高、的高水平現(xiàn)代化機(jī)電五金大市場(chǎng)需求已經(jīng)十分強(qiáng)烈，特別是從整體規(guī)劃到外在建筑形式；從內(nèi)在管理方式到現(xiàn)代物流組織；從一般產(chǎn)品交易到高科技新產(chǎn)品展示、演示與人員培訓(xùn)及信息發(fā)布都集中于一體；交易與展示相互協(xié)同相互促進(jìn)的真正規(guī)范、有序、高效的專業(yè)市場(chǎng)，對(duì)于機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)迫在眉睫。這一點(diǎn)也是湖南（國際）機(jī)電五金博覽交易中心最根本的設(shè)計(jì)和建設(shè)立足點(diǎn)。同時(shí)我們也希望市場(chǎng)的建設(shè)能夠?yàn)槲沂∥沂袡C(jī)電五金流通業(yè)的規(guī)范、發(fā)展和全面升級(jí)作出有益的嘗試。

我們認(rèn)為湖南（國際）機(jī)電五金博覽交易中心的整體定位為：1、國際、國內(nèi)機(jī)電五金一流產(chǎn)品和先進(jìn)技術(shù)的集中展示窗口和匯集通道湖南（國際）機(jī)電五金博覽交易中心是國際機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)鏈條中的重要一環(huán)，是中國機(jī)電五金發(fā)展特別是中南省份機(jī)電五金發(fā)展的核心市場(chǎng)。市場(chǎng)是國內(nèi)外先進(jìn)的機(jī)電五金產(chǎn)品、機(jī)電五金技術(shù)、機(jī)電五金設(shè)備、機(jī)電五金材料、知名品牌進(jìn)入我國、我省的重要窗口和通道；是我國機(jī)電五金生產(chǎn)技術(shù)、生產(chǎn)結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)質(zhì)量和流通分銷全面升級(jí)的信息庫和支持系統(tǒng)，是我省、我國機(jī)電五金企業(yè)了解國外產(chǎn)品市場(chǎng)需求的窗口和通道。2、全省工業(yè)化進(jìn)程現(xiàn)實(shí)、顯著和強(qiáng)有力的推進(jìn)器我省已經(jīng)確定把推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程作為全省的核心經(jīng)濟(jì)工作之一，是全省經(jīng)濟(jì)工作中的重中之重。而沒有強(qiáng)大的制造業(yè)的工業(yè)化進(jìn)程是無法想象的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出：市場(chǎng)規(guī)模是企業(yè)規(guī)模的決定因素，湖南要形成發(fā)展和吸納一大批全國一流、世界有影響的制造企業(yè)就必須有相應(yīng)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體系作為企業(yè)發(fā)展的平臺(tái)和背景。因此我們認(rèn)為大市場(chǎng)是全省工業(yè)化進(jìn)程現(xiàn)實(shí)、顯著和強(qiáng)有力的推進(jìn)器。大市場(chǎng)是我省優(yōu)秀機(jī)電五金成果、特色機(jī)電五金產(chǎn)品的集中展示平臺(tái)，是我省工業(yè)化、制造業(yè)及其優(yōu)質(zhì)企業(yè)（如湘潭電機(jī)、三一重工、中聯(lián)重科、浦沅、遠(yuǎn)大等）的一張精心打造的精美名片，是全省機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)全面、適用、便捷的索引庫。3、成為我市的一個(gè)標(biāo)志工程和典型項(xiàng)目今年和一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，我市經(jīng)濟(jì)工作的戰(zhàn)略重點(diǎn)是“工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化”，而市場(chǎng)是一個(gè)“三化合一”的典型工程。應(yīng)該把市場(chǎng)建設(shè)成為我市經(jīng)濟(jì)工作中的一個(gè)標(biāo)志工程和核心項(xiàng)目、重點(diǎn)工程。

第四部分

服務(wù)功能設(shè)計(jì)服務(wù)是市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，因此為市場(chǎng)設(shè)計(jì)服務(wù)功能對(duì)于市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展是十分必要的。我市場(chǎng)主要擬在五個(gè)方面向客戶提供服務(wù)：信息流服務(wù)、質(zhì)量保障和監(jiān)督服務(wù)、物流服務(wù)、商流服務(wù)、資金流服務(wù)、管理流服務(wù)。1、信息流服務(wù)：主要是針對(duì)客商目前在經(jīng)營決策過程中信息上的一些關(guān)鍵弊病，比如信息零碎、信息滯后、信息不全、信息失真和信息靜止等方面，在條件成熟的時(shí)候針對(duì)一些產(chǎn)品，逐步引入大型采購企業(yè)拍賣制度、信息沙龍、定期市場(chǎng)分類報(bào)告、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性特征分析等制度，以客商為中心全面規(guī)劃市場(chǎng)的信息系統(tǒng)組織，在交易信息生成、整合、加工、提供、以及幫助客戶信息挖掘、輔導(dǎo)利用等方面提供全程服務(wù)，切實(shí)幫助經(jīng)營戶擴(kuò)寬信息渠道來源、提高信息時(shí)效性和信息質(zhì)量，減低經(jīng)營決策中的信息風(fēng)險(xiǎn)（決策失誤是最大的經(jīng)營失誤），同時(shí)逐步完善和推動(dòng)經(jīng)營戶的電子商務(wù)系統(tǒng)提高經(jīng)營效益。2、質(zhì)量保障和監(jiān)督服務(wù)：

通過與質(zhì)量管理監(jiān)督部門的合作，建立產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督和信譽(yù)保障系統(tǒng)，提高市場(chǎng)的品牌價(jià)值并使整個(gè)市場(chǎng)朝著高水平的方向發(fā)展，逐步建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，逐步提高進(jìn)場(chǎng)企業(yè)的自我質(zhì)量管理門檻，形成市場(chǎng)“高品質(zhì)流入，高品質(zhì)流出”的流通局面。3、物流服務(wù)：

物流服務(wù)是實(shí)現(xiàn)成本降低目標(biāo)的一個(gè)重要手段，因?yàn)樵谏唐窂纳a(chǎn)到消費(fèi)的整個(gè)流通過程中，物流成本占總成本比例可達(dá)到30%以上，通過加強(qiáng)物流管理來降低成本的空間很大。市場(chǎng)通過在運(yùn)輸管理、組貨管理、倉儲(chǔ)管理、包裝管理等方面提供的服務(wù)組合，通過提高包括車輛組貨能力、降低車輛空駛率、推動(dòng)專業(yè)化倉儲(chǔ)等等一系列服務(wù)，降低經(jīng)營戶的倉儲(chǔ)成本、配送成本、運(yùn)輸成本，使經(jīng)營戶在物流方面的成本逐步下降，提高經(jīng)營戶整體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4、商流服務(wù)：

經(jīng)營戶需要尋找上下游企業(yè)，上下游企業(yè)需要尋找合作伙伴，商流服務(wù)是通過有關(guān)的會(huì)展等方式，幫助經(jīng)營戶尋找、甄別、厘定和開發(fā)商流，為經(jīng)營企業(yè)和中外同行開拓更大的商機(jī)，引入外貿(mào)和海關(guān)服務(wù)，引入海外市場(chǎng)研究不定期專家、客商報(bào)告會(huì)，為經(jīng)營戶開發(fā)海外市場(chǎng)提供切實(shí)的幫助，引入相關(guān)工商服務(wù)機(jī)構(gòu)和金融輔助服務(wù)機(jī)構(gòu)，為經(jīng)營戶提供商業(yè)信用方面的支持幫助。5、資金流與金融服務(wù)：

主要包含兩個(gè)方面的內(nèi)容：結(jié)算支付和融資支持。市場(chǎng)通過提供更高效的結(jié)算服務(wù)，逐步實(shí)現(xiàn)交易的非現(xiàn)金化，通過融資服務(wù)解決企業(yè)的短期金融困難、幫助企業(yè)提高資金周轉(zhuǎn)率、做大做強(qiáng)。條件成熟后，建立資本市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)、品牌市場(chǎng)等相關(guān)生產(chǎn)力要素市場(chǎng)，為企業(yè)成長(zhǎng)壯大保駕護(hù)航。6、管理流服務(wù)：

通過幫助經(jīng)營戶企業(yè)化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)中小型企業(yè)，特別是民營企業(yè)的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)軌，提高經(jīng)營戶的企業(yè)組織規(guī)范、降低企業(yè)因?yàn)樽陨砉芾硭健⒐芾硭刭|(zhì)不高造成的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，幫助企業(yè)更快地騰飛，塑造一代新的機(jī)電五金工商巨子。

其他服務(wù)包括：消防與安全服務(wù)、人員培訓(xùn)服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等。第五部分

博覽交易中心在我市其他機(jī)電五金市場(chǎng)中的核心比較優(yōu)勢(shì)

與我市其他機(jī)電五金專業(yè)市場(chǎng)相比，湖南（國際）機(jī)電五金博覽交易中心的核心比較優(yōu)勢(shì)在于以下幾個(gè)方面：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)。1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)

市場(chǎng)位于汽車南站以南、107國道（老韶山路）以東，身處我省經(jīng)濟(jì)政治中心的南大門，與汽車南站、省政府新址、中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心、鋼材大市場(chǎng)、洞井環(huán)?？萍脊I(yè)園、暮云工業(yè)園以及占地5000畝的長(zhǎng)沙花卉大世界相鄰，目前長(zhǎng)株潭地區(qū)已經(jīng)是我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡，2023年三市GDP總量達(dá)1289.03億元，增長(zhǎng)11.5%，比全省快2.5個(gè)百分點(diǎn)；總量占全省的比重為32.4%，比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，成為全省區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心重點(diǎn)。同時(shí)考慮到市場(chǎng)對(duì)于全省、特別是對(duì)于衡陽、郴州、婁底、邵陽等地的輻射力強(qiáng)，對(duì)全省經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大。

根據(jù)長(zhǎng)沙市建設(shè)規(guī)劃，機(jī)動(dòng)車輛不進(jìn)入城區(qū)，但目前我市幾乎所有機(jī)電五金集中經(jīng)營地區(qū)都在二環(huán)之內(nèi)，發(fā)展起來對(duì)于城市交通的壓力會(huì)越來越大，而且高度分散，不便于企業(yè)集中采購并形成輻射力，也不便于市場(chǎng)管理。我市場(chǎng)建設(shè)在二環(huán)之外，同時(shí)交通便利，可以確保貨暢其流。加之有十分富裕的土地資源，保證了市場(chǎng)的可延展性，這是中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)?？梢哉f，這一地區(qū)是我省機(jī)電五金大流通系統(tǒng)中最理想、最合適的建設(shè)地點(diǎn)。2023年“長(zhǎng)株潭”及“一點(diǎn)一線”在全省的比重2023年“長(zhǎng)株潭”及“一點(diǎn)一線”在全省的比重長(zhǎng)

沙長(zhǎng)株潭一點(diǎn)一線

總量（億元）比重（%）總量（億元）比重（%）總量（億元）比重（%）

728．0818．31289．0332．42339．3358．9國內(nèi)生產(chǎn)總值78．368．6164．0618．9434．1547．5第一產(chǎn)業(yè)297．0920．3553．5637．9943．1664．5第二產(chǎn)業(yè)217．9118．5435．6636．9765．6164．9第三產(chǎn)業(yè)352．6222．1571．3935．8962．0260．22、政策優(yōu)勢(shì)

市場(chǎng)的建設(shè)與省委省政府領(lǐng)導(dǎo)推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程和加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體思路密不可分，可望得到省委省府、市委市府的積極支持，政策支持力度大，在一些稅費(fèi)、工商等諸多方面上適當(dāng)減免，對(duì)經(jīng)營戶吸引力大，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3、買斷產(chǎn)權(quán)方式

市場(chǎng)為經(jīng)營戶提供了永久買斷產(chǎn)權(quán)的方式，無論是從投資還是置業(yè)的角度，這一方式具有明顯的優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)沙機(jī)電五金的集中經(jīng)營場(chǎng)地有過多個(gè)地方，不少經(jīng)營戶都有過因?yàn)槌菂^(qū)規(guī)劃而搬遷、游擊的經(jīng)歷，買斷產(chǎn)權(quán)可以幫助經(jīng)營戶解決多年以來因?yàn)檫@一方面原因造成的干擾，安居才能樂業(yè)，真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)營戶的安居樂業(yè)。同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)歸屬清楚，可以降低經(jīng)營戶的租金成本，地理位置具有強(qiáng)大的升值功能。經(jīng)營場(chǎng)地的長(zhǎng)期化也有利于維護(hù)市場(chǎng)秩序，減少偽劣商品。4、規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢(shì)

第三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢(shì)，大市場(chǎng)分三期開發(fā)，總面積超過3660畝，是長(zhǎng)沙市最大的機(jī)電五金集中經(jīng)營地。全國第一個(gè)國際知名機(jī)電五金品牌產(chǎn)品的集中展示、演示、研討與人員培訓(xùn)中心的建立、大型相關(guān)展會(huì)的組織對(duì)市場(chǎng)交易形成強(qiáng)有力的支持。市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營戶之間、經(jīng)營戶與生產(chǎn)和需求企業(yè)之間大量的客商資源、信息資源、物流資源、資金資源集中，可以實(shí)現(xiàn)資源的整合。多元協(xié)同的大市場(chǎng)可以極大增加市場(chǎng)的輻射力、吸引力，也可以極大提高市場(chǎng)以及經(jīng)營戶的經(jīng)營效益，為經(jīng)營戶和市場(chǎng)本身創(chuàng)造超額價(jià)值。5、服務(wù)優(yōu)勢(shì)

最后一個(gè)核心優(yōu)勢(shì)是大市場(chǎng)的服務(wù)優(yōu)勢(shì)。新的市場(chǎng)最大的創(chuàng)新在于市場(chǎng)管理委員會(huì)的構(gòu)成和運(yùn)作模式以及市場(chǎng)管理機(jī)制，新的市場(chǎng)管理架構(gòu)中行業(yè)商會(huì)擔(dān)任了一個(gè)重要的角色，政府職能部門的集中辦公、全面支持；以技術(shù)專家（博士導(dǎo)師、院士）、經(jīng)濟(jì)專家、學(xué)者型領(lǐng)導(dǎo)和職能部門領(lǐng)導(dǎo)參加的市場(chǎng)常設(shè)智囊機(jī)構(gòu)——高級(jí)顧問團(tuán)為市場(chǎng)的高水平發(fā)展提供重要的智力支持，細(xì)致、全面、完備的服務(wù)功能設(shè)計(jì)為市場(chǎng)經(jīng)營戶的經(jīng)營提供的不僅是便捷，更是經(jīng)營能力和經(jīng)營績(jī)效全面升級(jí)的推動(dòng)力。

服務(wù)優(yōu)勢(shì)是整個(gè)市場(chǎng)策劃和設(shè)計(jì)的核心要點(diǎn)，也是項(xiàng)目招商的關(guān)鍵賣點(diǎn)。渭南市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)省份陜西城市渭南綜合分值17.581城市等級(jí)九級(jí)市總?cè)丝?萬人)87.4非農(nóng)人口（萬人）21.85GDP（萬元）283548社消零售（萬元）70814居民儲(chǔ)蓄（萬元）169170人均GDP（元）3244.26職工工資（元）6023人均儲(chǔ)蓄（元）1935.58人均零售（元）810.23非農(nóng)比重（%）.25第二比重（%）31.3

第三比重（%）45.7淺談當(dāng)前渭南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

王耀利

添加時(shí)間：2023-10-168:44:56

在房地產(chǎn)業(yè)新政來臨和市場(chǎng)出現(xiàn)變局的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，有人在為自己下地獄的命運(yùn)而傷心失落，有人在為自己上天堂的結(jié)局而充滿信心，但更多的人則站在廬山迷霧的山巔上慌恐迷惑。為此，筆者就當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)如何貫徹新政、調(diào)整思路談幾點(diǎn)個(gè)人看法,其目的就是學(xué)習(xí)新政，廓清迷霧，論道發(fā)展，探索未來。

一、充分認(rèn)識(shí)當(dāng)前國家政策的戰(zhàn)略意義

自去年以來，針對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，國家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，據(jù)統(tǒng)計(jì)，到今年8月調(diào)控政策已出臺(tái)12項(xiàng)之多。尤其是今年房控政策和相關(guān)舉措頻頻出臺(tái)：3月5日，溫家寶總理在政府工作報(bào)中明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房?jī)r(jià)上漲過快的問題，表明了中央政府對(duì)今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要政策指向。4月28日，央行全面上調(diào)貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)；5月17日，國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，即：“國六條”；5月29日國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，即九部委“十五條”，對(duì)“國六條”措施進(jìn)一步細(xì)化，而且對(duì)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房提出了限面積、限比重、限價(jià)格、限房貸等方面的量化指標(biāo)，提出90平方米套型面積和雙70％的指標(biāo)；9月6日，國家建設(shè)部、發(fā)改委、國家工商總局聯(lián)合召開全國整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序電視會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的違規(guī)預(yù)售、虛假信息、廣告，違法銷售合同、中介詐騙、違規(guī)收費(fèi)等問題列入了當(dāng)前整頓的議事日程。

對(duì)以上政策措施的出臺(tái)和實(shí)施，主要涉及到房?jī)r(jià)、投資規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)秩序四個(gè)方面，筆者認(rèn)為有三方面的意義：一是充分說明房地產(chǎn)業(yè)是我國新發(fā)展階段的一個(gè)重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)；二是國家一些量化指標(biāo)的出臺(tái)（比如90平方米中小套型和70％的比率），并非單一是滿足中低收入家庭的需求，而是站在更高、更宏觀的角度出臺(tái)的一項(xiàng)戰(zhàn)略政策，是針對(duì)我國土地稀缺、自然資源有限、人口眾多等問題的綜合考慮；三是針對(duì)我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在的一些突出問題，采取集中查處一批群眾意見大、社會(huì)反響強(qiáng)烈的典型案例，并公開處理、公開曝光，營造“有信者榮，失信者恥，無信者憂”的市場(chǎng)氛圍，以達(dá)到進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。

二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

渭南在我省屬經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)之一，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，可以說是覺醒晚、起步慢。但經(jīng)過近幾年的發(fā)展，中以城市正在走向成熟，縣、市城市開始起步；價(jià)格穩(wěn)中有升，結(jié)構(gòu)基本合理，供求基本平衡；中以城市的房地產(chǎn)開發(fā)商已由過去的盲目、粗房轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇?、審慎，縣、市城市已由過去的空白市場(chǎng)走向發(fā)展市場(chǎng)。

三、總體發(fā)展形勢(shì)及我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考

從去年的兩個(gè)“國八條”到今年的“國六條”以及9月六日三部委召開的國房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓會(huì)議，其宗旨都是整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)走向持續(xù)、健康、規(guī)范發(fā)展的道路，但字里行間絲毫沒有改變中國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，這充分說明三個(gè)因素仍不可改變。首先，房地產(chǎn)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的重要支柱作用不會(huì)改變，而且是其它產(chǎn)業(yè)無法比擬的；第二，中國城市化進(jìn)程不會(huì)倒退；第三，老百姓購房需求不會(huì)改變。筆者認(rèn)為，根據(jù)國內(nèi)外社會(huì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，人口和生產(chǎn)要素進(jìn)程一步向城鎮(zhèn)集中轉(zhuǎn)化，其促進(jìn)城市化的作用是不會(huì)變的。由此可以推斷，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前進(jìn)的車輪不是讓停止，而是要求穩(wěn)步前進(jìn)程、持續(xù)發(fā)展、規(guī)范經(jīng)營、依法管理的。

就我市近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來年：一是投資規(guī)模逐步升；二是開發(fā)理念和設(shè)計(jì)品位不斷提升；三是縣市發(fā)展剛剛起步，空間較大；四是市場(chǎng)引導(dǎo)有待加強(qiáng)；五是管理手段必須依法。

針對(duì)當(dāng)前國家新政的出臺(tái)和我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，我們即要堅(jiān)定不移地貫徹國家方針政策，又要全面認(rèn)真地領(lǐng)會(huì)國家政策的精神實(shí)質(zhì)，充分結(jié)合渭南的實(shí)際，搞好渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與整頓。為此，今后我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)注意把握好以下幾點(diǎn)：

一、是將責(zé)任納入開發(fā)理念。每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該把構(gòu)建和諧社會(huì)作為企業(yè)的最高境界，把認(rèn)真履行企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，作為參與和諧社會(huì)建設(shè)的重要內(nèi)容和重要途徑。比如建設(shè)節(jié)約型住宅、安全型住宅、智能化住宅、適用型住宅、親情化住宅等；

二、是開發(fā)企業(yè)有責(zé)任引導(dǎo)消費(fèi)觀念。一個(gè)事物得以被人們認(rèn)識(shí)并了解，往往是通過其對(duì)立面的映照及對(duì)比。對(duì)新政出臺(tái)后和消費(fèi)者的批評(píng)，不要過多埋怨，面是如何利用這些政策意見去創(chuàng)出一條新路，被市場(chǎng)接受，被消費(fèi)者看好。最近全國許多大型企業(yè)都在研究90平方米小套型問題，如何把“大”與“小”如何統(tǒng)一起來。研究這些問題，既是一種社會(huì)責(zé)任，同樣也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。作為一企業(yè)有社會(huì)責(zé)任感和成就大業(yè)的型發(fā)商，擔(dān)負(fù)著引導(dǎo)消費(fèi)觀念的任務(wù)，這需要市場(chǎng)和金錢，更需要智慧和勇氣。

三、是要提升綜合品質(zhì)。一方面是提升企業(yè)管理者的品質(zhì)，當(dāng)你跨入開發(fā)商的行列，那么你就承擔(dān)了至高無上的責(zé)任，你一個(gè)人蓋的房子要為成千上萬的人提供生活平臺(tái)。如果開發(fā)商把利益放到了最大化，而對(duì)安全、采光、環(huán)境、適用、耐久、物業(yè)服務(wù)等不顧，那么你就不能贏得消費(fèi)都的信任；另一方面是提升產(chǎn)品的品質(zhì)，房子是特殊產(chǎn)品，在開發(fā)商看來，消費(fèi)者買走的是一套房子，而在消費(fèi)者看來，他們買走的是在城市生活的一個(gè)平臺(tái)，他們要通過這個(gè)平臺(tái)去感受生命，包括度過人生命每一個(gè)幸福的階段。所以，開發(fā)企業(yè)們要把每一小區(qū)、每一幢建筑、每一種戶型、包括每一塊綠地和每一個(gè)雕塑都通過當(dāng)作藝術(shù)品去設(shè)計(jì)和建設(shè)。渭南市各地段房屋均價(jià)表

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添加時(shí)間：2023-3-1611:09:23渭南市各地段房屋均價(jià)表(元)路段住宅商用存量（二手房）新建存量（二手房）新建老城700100020232300東風(fēng)街東段1000130032003800東風(fēng)街中段1150135060006500東風(fēng)街西段1200145060006500民主路1100125045004200朝陽路東段1200130052005800朝陽路中段1200130052005800朝陽路西段1300155060006500解放路中段1300140045005000解放路南段1300140040004500前進(jìn)路南段1300140050005500前進(jìn)路中段1300155055006000前進(jìn)路北段1200130040004500二馬路1000125035004000三馬路東段1000130030003500三馬路西段1000130030003500四馬路東段1100130025003000四馬路中段1100130025003000四馬路西段1100130030003500西一路南段1100120040004500西一路中段1200135060006800西一路北段1100130040004500西二路中段1200140050006000西二路南段1000120035002200西三路中段1200140045005000西四路中段1200140045004500西五路中段1200140045004300渭清路1200130040004500開發(fā)區(qū)1100130040004500

小高層均價(jià)表(元)西四路2400四馬路2023

崛起中的渭南房地產(chǎn)業(yè)

扁勇軍

添加時(shí)間：2023-3-1611:06:36

地處西北內(nèi)陸的渭水之南，秦嶺以北，一座現(xiàn)代化的中型都市-----渭南正悄然崛起。

置身于渭南，你隨時(shí)隨處都能感受到這座城市日新月異的變化：高樓林立的街景；人頭攢動(dòng)的商務(wù)區(qū)；規(guī)劃整齊、綠地盎然的居民區(qū)，無不向人們?cè)V說著渭南的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛，人民安居樂業(yè)，以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)正是渭南房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這座城市的貢獻(xiàn)。

渭南房地產(chǎn)業(yè)起身于上世紀(jì)八十年代末，初興于九十年代中期。在市委、市政府、各職能部門和全社會(huì)的共同努力下，經(jīng)過短短四、五年的引導(dǎo)和培育發(fā)展，初步形成了以行政企事業(yè)單位職工集資自建房為主，逐步發(fā)展到集資、經(jīng)濟(jì)適用房、商品住宅多層次的建設(shè)供應(yīng)體系，共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)框架。人居水平，環(huán)境質(zhì)量明顯改善。

隨著住房制度的深化和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立。無論是住宅建設(shè)總量，房屋開發(fā)總量和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，還是住宅建設(shè)及營銷管理水平均有了顯著的提高。

十幾年間，渭南的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段（1992年－－2023年）主要是各單位職工集資自建房為主，在本單位院內(nèi)或新征地為職工建住宅，一個(gè)單位一個(gè)院落，無法形成規(guī)模小區(qū)，物業(yè)管理、基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)管理不到位。第二階段（2023年－－2023年）由政府統(tǒng)一組織、集中規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的規(guī)模小區(qū)相繼問世，適應(yīng)了廣大人民群眾對(duì)居住環(huán)境的新要求和高標(biāo)準(zhǔn)，功能齊全的花園小區(qū)成為人們向往的家園。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)隨之興起，開發(fā)投資、建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)也隨之有了較大的提高。第三階段（2023年－－2023年）隨著國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》文件下發(fā)以后，我市相繼出臺(tái)了相關(guān)配套政策，使房地產(chǎn)企業(yè)全面健康發(fā)展，商品房成為主要形式，市區(qū)雨后春筍般的涌現(xiàn)出35家開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。一批優(yōu)秀的住宅小區(qū)相繼開發(fā)完工。從初期的樂天小區(qū)，龍?jiān)葱^(qū)、西潼路市直機(jī)關(guān)住宅小區(qū)、惠園小區(qū)、西五路商務(wù)住宅小區(qū)；開發(fā)企業(yè)開發(fā)的光運(yùn)綠景圓小區(qū)、恒昌小區(qū)。從規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境布局，到小區(qū)功能、配套建設(shè)：水、電、路、園林綠化等均有較大提高。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈持續(xù)快速發(fā)展的勢(shì)頭，總體形勢(shì)是：供需兩旺，基本平衡；商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，持續(xù)發(fā)展；普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房結(jié)構(gòu)合理。公有住房絕大部分出售給個(gè)人，個(gè)人購房比重達(dá)98％以上，極大地推進(jìn)了住宅建設(shè)發(fā)展，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)做出了不可磨滅的巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)已成為渭南經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

在房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，物業(yè)管理市場(chǎng)也開始起步發(fā)展，2023年物業(yè)企業(yè)僅一兩家，規(guī)模較小，尚無管理經(jīng)驗(yàn)，正處于摸索時(shí)。經(jīng)過幾年的發(fā)展，市區(qū)已有物業(yè)企業(yè)27家，物業(yè)管理已達(dá)133萬平方米，管理覆蓋率約33％。隨著市場(chǎng)的逐步規(guī)范，渭南的物業(yè)管理水平也必將日益提高。

輝煌的業(yè)績(jī)來自于房地產(chǎn)人的求實(shí)創(chuàng)新和埋頭苦干及無私奉獻(xiàn)的精神。在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在今后乃至更長(zhǎng)時(shí)間里，房地產(chǎn)人將為開放的渭南塑造更和諧美好的明天。渭南是中小城市,商品房?jī)r(jià)格一直是穩(wěn)定的增長(zhǎng)，保持在2％到4％之間，但是從2023年開始，渭南商品房?jī)r(jià)格突然飚升，在那一年里房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到10％到15％之間，達(dá)到均價(jià)1100元左右。探討其原因有四點(diǎn)：一是國家加強(qiáng)土地管理，大幅度縮減了土地供應(yīng)量；規(guī)范土地交易行為，城市所有土地交易必須掛牌進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行拍賣，提高了土地價(jià)格。二是渭南經(jīng)過幾年的城市基礎(chǔ)建設(shè)，初步形成了中型城市的規(guī)模，進(jìn)城經(jīng)商的農(nóng)民增多，城市人口不斷增加，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和職工也開始在城區(qū)安家落戶，加上其他縣市的人們也開始在渭南購置房產(chǎn)，擴(kuò)大了需求。三是銀行加大按揭支持，降低了購房的門檻，使很多年輕人和經(jīng)濟(jì)條件不好的人也有可能購房置產(chǎn)。四是受渭南03年洪災(zāi)的影響，引起磚和水泥建筑材料以及整個(gè)國家范圍的鋼材和煤炭的漲價(jià)。還有個(gè)重要的前題大家要明白：房地產(chǎn)過熱和價(jià)格虛高只是體現(xiàn)在北京、上海、廣州等大中城市以及經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，中小城市并沒有出現(xiàn)炒房的現(xiàn)象。就是在上述地區(qū)也可以發(fā)現(xiàn)，在05年國家眾多政策的調(diào)控下，房?jī)r(jià)也沒有像人們期待的那樣下降，只是增幅比例有所降低。我們自己也可以了解到，渭南的房地產(chǎn)開發(fā)資金還都是來自于商業(yè)銀行和開發(fā)企業(yè)的自有資金，并沒有外部資金的注入。房地產(chǎn)交易部門提供的數(shù)據(jù)顯示，04年商品房交易過戶1120戶，面積134960.78萬平方米，05年商品房交易過戶1754戶，面積211672.72萬平方米。05年的商品房銷售好于前一年，沒有明顯的積壓情況。在2023年底我們做了一次調(diào)查，各開發(fā)商那里得到的數(shù)據(jù)顯示渭南的均價(jià)在1200左右，和上年的漲幅持平。從價(jià)格看，渭南市場(chǎng)并沒有受到國家宏觀調(diào)控政策的影響。在今年國家連續(xù)出臺(tái)一系列政策的情況下，渭南的房?jī)r(jià)的增幅并沒有大幅度的下降，而是和去年持平，說明了渭南的房產(chǎn)市場(chǎng)并沒有大城市那樣的泡沫，渭南現(xiàn)在的市場(chǎng)可以說是求大于供，大部分的樓盤在預(yù)售階段就銷售已空，剩下的都是樓層和朝向不佳的房間。幾乎沒有現(xiàn)房可以提供，就是有也是價(jià)格高出期房很多。預(yù)計(jì)2023年國家政策還是以調(diào)整為主，而渭南的房?jī)r(jià)應(yīng)該還前兩年一樣，漲幅不會(huì)有很大的變化，不會(huì)出現(xiàn)人們所期待的大幅下降。這是因?yàn)?5年全市商品房預(yù)售面積為19.0149萬平方米，而04年為25.3189萬平方米。從預(yù)售的數(shù)量上看，05年的面積大大小于04年，這樣就知道06年的商品房供應(yīng)量會(huì)減少，雖然二手房市場(chǎng)開放，提供了住房的供應(yīng)量，但需要了解的是二手房交易以前就存在私下交易的現(xiàn)象，放開以后體現(xiàn)出來的只是在過戶登記上的量的增加，實(shí)質(zhì)上增加的供應(yīng)量不會(huì)有多大。而渭南的城市建設(shè)、城市規(guī)模在不斷增大，居住環(huán)境逐步改善，戶籍制度的改革，人們向中心城市遷移意愿，都表明了渭南的房地產(chǎn)需求還會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。在土地供應(yīng)量不會(huì)加大的情況下，房?jī)r(jià)還會(huì)增高。但作為政府和管理機(jī)關(guān)，也要注意各種變化，應(yīng)該力求房地產(chǎn)市場(chǎng)能生產(chǎn)出民眾有支付能力的住房，把房?jī)r(jià)的增幅控制在人們可以接受的范圍內(nèi)。渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

SampleText渭南市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

第一章

地段分析

對(duì)于房地產(chǎn)而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的還是地段。——————李嘉誠

1、

渭南城市發(fā)展趨向：西進(jìn)。

明清時(shí)代的渭南城區(qū)圖

建國初期的渭南

80年代初期的渭南市區(qū)

2023——2023年渭南市區(qū)規(guī)劃

房地產(chǎn)的發(fā)展總是以城市的改造，擴(kuò)建，重心偏移為發(fā)展契機(jī)，根據(jù)以上資料我們可以看出，渭南市城市發(fā)展的總趨勢(shì)是城市重心一再西移，這說明將渭南房地產(chǎn)發(fā)展的總趨向也將是不斷西移.。渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

2、

目前渭南房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)及熱點(diǎn)區(qū)域：

渭南市按照房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r可大致區(qū)分為：中心區(qū)（包括朝陽大街、東風(fēng)大街、樂天大街等三個(gè)部分）、開發(fā)區(qū)、老城區(qū)等三個(gè)區(qū)域。

中心區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。渭南目前的大型房產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)集中于此區(qū)域。

開發(fā)區(qū)正處于建設(shè)開發(fā)階段，大片為開發(fā)綠地較多，其中一部分已被作為房地產(chǎn)用地征用，但目前尚無大規(guī)模開發(fā)建設(shè)。

老城區(qū)同城市中心地帶被沋河分割成兩個(gè)部分，隨著城市的西移，老城區(qū)已越來越發(fā)偏遠(yuǎn)。

三大區(qū)域在渭南人心目中的排序：

中心區(qū)

》開發(fā)區(qū)

》老城區(qū)

3、基本結(jié)論：

結(jié)論一：渭南城市發(fā)展總趨向是城市由東向西的橫向發(fā)展為主，南北縱向發(fā)展為輔，城市的總發(fā)展趨向是：西進(jìn)。

結(jié)論二：就目前現(xiàn)狀而言，中心區(qū)依然是渭南市的心臟地帶，但隨著城市的發(fā)展，中心區(qū)土地資源日漸緊缺，構(gòu)建講求品味與環(huán)境現(xiàn)代居住理念的大盤已經(jīng)不可能。

結(jié)論三：一般而言，隨著產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，開發(fā)區(qū)必然會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，土地價(jià)格隨之升值，精品大盤和高檔住宅將不斷出現(xiàn)。

第二章

產(chǎn)品分析

1、渭南房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體特征

■整體產(chǎn)品檔次較低

縱觀渭南新近開發(fā)的樓盤中，除“綠景園”“樂天花園”屬于中檔次的產(chǎn)品外，其它產(chǎn)品檔次相對(duì)較低（從樓盤綜合品質(zhì)去評(píng)定）。

■社區(qū)配套簡(jiǎn)單

渭南在開發(fā)或已開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都普遍存在配套設(shè)施不完善的缺點(diǎn)。原因有二：一是，渭南消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套等意識(shí)不夠。二是，項(xiàng)膋ao⒌牡蕩謂系停婊杓平銜禿蟆?br/>■市場(chǎng)缺乏規(guī)范和市場(chǎng)意識(shí)

在目前渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)上，本地開發(fā)商占絕大多數(shù)，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)，幾乎沒有成熟的專業(yè)營銷策略機(jī)構(gòu)介入，在產(chǎn)品包裝和形象塑造逗較為簡(jiǎn)單和草率。

■市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ?，速度快?/p>

隨著開發(fā)區(qū)的建設(shè)，渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，許多城市綠地已被征用，新一輪的地產(chǎn)開發(fā)熱潮即將來臨。

2、重點(diǎn)樓盤明細(xì)

項(xiàng)目

主力戶型

建筑

綠化及景觀

位置

均價(jià)

總面積

綠景園

97—150平方米

復(fù)式

多層

綠化率高，坡地，關(guān)中風(fēng)情雕塑

西臨高速路西下線口，中心區(qū)與開發(fā)區(qū)交匯處

2200/平方米

100畝

樂天花園

60—190平方米

多層

小高層

有一定的綠化率，噴泉花園。

樂天大街與前進(jìn)路交叉口，屬于渭南的城市新區(qū)。

1500/平方米

88.6畝

朝陽杰座

116—288平方米

小高層

位于市政府小區(qū)內(nèi)

位于朝陽大街與高新區(qū)交匯處。

1900/平方米

獨(dú)立三棟

金水園

96—155平方米

多層，小高層

外圍商鋪，內(nèi)置多層，小高層住宅樓。有一定的綠化

朝陽大街西段

1600/平方米

68畝

東湖。錦繡花園

60—130平方米

多層

外圍商鋪，內(nèi)置多層住宅樓。有一定的綠化

朝陽大街東段。中心區(qū)與老城區(qū)交匯口。

1580/平方米

45畝渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

3、重點(diǎn)樓盤分析：

（1）綠景園——陜西光運(yùn)房地產(chǎn)公司

地段：渭南體育館西側(cè)，東臨渭清路，處于中心區(qū)與開發(fā)區(qū)交匯處，北鄰東風(fēng)大街，南接朝陽大街，毗鄰體育館，渭南師院，占盡地利。

綠化：園區(qū)與大片的城市綠化帶接壤，并通過將售樓處建于城市綠化代外側(cè)，形成了事實(shí)上對(duì)整個(gè)綠化帶的納入。

景觀：關(guān)中風(fēng)情雕塑：石獅子，拴馬樁……大面積綠化坡地。

價(jià)格：處于渭南市場(chǎng)價(jià)格高端。

銷售：分散購買及團(tuán)購等。

宣傳：戶外，車體，口碑效應(yīng)等。

（2）樂天花園——陜西信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司

地段：樂天大街與前進(jìn)路交叉口，在東風(fēng)大街以北，離城市中心較遠(yuǎn)。

綠化及盡管景觀：有一定的綠化覆蓋，園區(qū)不舉證精巧，設(shè)有噴泉水景。

配套：毗鄰樂天大街，商業(yè)及其它配套正在建設(shè)之中。

價(jià)格：處于渭南市價(jià)格中高端。

銷售：有一定的團(tuán)購比例。

宣傳手段：戶外，車體，口碑宣傳等。

（3）朝陽杰座——市政府小區(qū)

地段：朝陽大街于渭清路交叉口，鄰近市中心。

綠化：有一定的綠化面積，園區(qū)布局精致。

配套：:配套完善。

價(jià)格：處于渭南市價(jià)格高端。

銷售；以團(tuán)購為主。

宣傳手段：戶外。

（4）金水園——渭南恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司

地段：朝陽大街，距市中心較近。

綠化；有一定的綠化面積

配套：外圍商鋪，內(nèi)置住宅。

4、分析及結(jié)論：

結(jié)論一：目前渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段，市場(chǎng)發(fā)育還很不成熟，各個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)正處于地段競(jìng)爭(zhēng)向產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段的過渡之中。位于城市中心或毗鄰城市中心的房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯。

結(jié)論二：在渭南這樣一個(gè)地區(qū)級(jí)城市中，城市人口數(shù)量少，由于臨近西安，因此城市的聚集力較弱，市內(nèi)的一些事業(yè)單位的工作人員大多有自己的集資房，個(gè)人買房還沒有成為主流，因而，多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目都優(yōu)先考慮團(tuán)購銷售。

結(jié)論三：渭南的中高檔樓盤的主力戶型以三居室居多，面積多在100—160平米之間，60—90的精品小戶型較少。

結(jié)論四：綠景園是渭南目前唯一的精品大盤，它的誕生標(biāo)志著一個(gè)新的時(shí)代的到來——園林，綠化，健康等住宅概念被導(dǎo)入渭南房產(chǎn)市場(chǎng)。如何在規(guī)劃上超越綠景園，將成為下一個(gè)階段房地產(chǎn)開發(fā)所必須面對(duì)的問題。渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

第三章

消費(fèi)者調(diào)查分析

1、

說明：

在本次的消費(fèi)者調(diào)查過程中，設(shè)置調(diào)查問卷100份，其中有效卷96份，無效卷4份，設(shè)置題目36道，其中關(guān)于渭南居民對(duì)住宅的需求以及期待類問題占28道，個(gè)人基本狀況問題占8道。

2、基本結(jié)論及相關(guān)數(shù)據(jù)：

居住面積：

市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示,渭南居民的居住面積多集中于70——130平方米之間。居住戶型集中在一房至三房之間。

有20％的渭南人居住戶型為一房，居住兩房和三房的各占25％。居住面積在70平方米以下的居民占22％，居住面積在110—130的占23％，71-90平方米的占16％，91-110平方米占

15％。

購買目的：

渭南市居民在購房目的多集中于自己或家人居住使用，投資意識(shí)較淡薄。數(shù)據(jù)：居住使用，占82％，作為投資的僅占18％。

戶型：

選擇兩房和三房的共占總?cè)藬?shù)的72%，選擇四房的占25％，渭南居民顯然復(fù)式結(jié)構(gòu)的住宅過于陌生或不感興趣，選擇復(fù)式的僅占1％。

購買面積：

渭南居民在購房意向上多集中于中小戶型的住宅。調(diào)查結(jié)果顯示：選擇60—80的占總?cè)藬?shù)的21％，選擇80—100的占總?cè)藬?shù)的18％，選擇100—120之間的占21％。選擇150—180以上的占總?cè)藬?shù)的13％，選擇超大戶型的占總?cè)藬?shù)的7％。

住宅類型：

渭南居民對(duì)高層住宅，以及小高層住宅顯然有著濃厚的興趣，調(diào)查結(jié)果顯示：打算購買高層住宅的占總調(diào)查人數(shù)的23％。打算購買小高層的占總?cè)藬?shù)的30％。選擇，不帶電梯的多層住宅的居民占總?cè)藬?shù)的19％。選擇帶電梯多層住宅的占總?cè)藬?shù)的28％。

住宅朝向

顯然，渭南居民喜歡面朝南或南北通透的住宅，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的66％，18％的居民選擇朝北，16％的居民選擇東西方向。

客廳：

對(duì)客廳面積的選擇，渭南居民可謂式眾口難調(diào)，選擇20—25的占總調(diào)查人數(shù)的26％，選擇10—15和15—20的各占22％。選擇25—30或30以上的各占13.5％。

臥室

顯然渭南居民更喜歡大面積臥室，選擇臥室面積在15—20平方米的占總調(diào)查人數(shù)的37％。選擇10—15平方米的占總?cè)藬?shù)的26％，選擇8—10平方米的占總?cè)藬?shù)的20％，選擇20平方米以上的占17％。

總價(jià)

渭南居民對(duì)住宅價(jià)格較為敏感，最能接受的住宅總價(jià)在：10—20萬之間。

其中：選擇10—15萬的占總調(diào)查人數(shù)的23％，選擇15—20萬的占總?cè)藬?shù)的22％，選擇10萬以下的占22％，選擇25—30萬的占11％，選擇30萬以上的占總?cè)藬?shù)的16％。

單價(jià)：

渭南居民對(duì)住宅單價(jià)最能接受的價(jià)格在1200/平方米以下。這略低于渭南中高檔樓盤的均價(jià)。

其中，選擇1000-1200元/平方米的占總調(diào)查人數(shù)的26％，選擇1000元/平方米以下的占總調(diào)查人數(shù)的24％。選擇1200—1300元/平方米的占總?cè)藬?shù)的12％。選擇1300-14000元/平方米的占總?cè)藬?shù)6％，選擇1400-1500元/平方米占總?cè)藬?shù)的6％

選擇1500-1600元/平方米占4％選擇1600-1800元/平方米占9％

選擇1800-2023元/平方米占6％

選擇2023元/平方米以上的僅占

5％。汽車行業(yè)研究-汽車行業(yè)分析報(bào)告2023-7-9（一）行業(yè)架構(gòu)和隸屬關(guān)系

1．隸屬關(guān)系

中國汽車行業(yè)的現(xiàn)行主管機(jī)構(gòu)是國家機(jī)械工業(yè)局。中國汽車技術(shù)研究中心、中國汽車工程咨詢公司及中國汽車報(bào)社均隸屬于機(jī)械工業(yè)局；中國汽車工程學(xué)會(huì)、中國汽車工業(yè)協(xié)會(huì)為機(jī)械工業(yè)局掛靠單位；原有的中國汽車工業(yè)總公司名稱保持不變，仍在國家計(jì)劃中實(shí)行單列。

2．組織結(jié)構(gòu)

目前，中國汽車工業(yè)的組織結(jié)構(gòu)分為三個(gè)層次，主要包括：

（1）計(jì)劃單列企業(yè)集團(tuán)（中國汽車工業(yè)總公司、第一汽車集團(tuán)公司、東風(fēng)汽車集團(tuán)、中國重型汽車集團(tuán)和北方工業(yè)集團(tuán)總公司）以及京、津、滬等地方企業(yè)集團(tuán)；（2）集團(tuán)控股企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)；（3）其他各類獨(dú)立的企業(yè)。

中國汽車工業(yè)的空間分布比較分散，除西藏外全國各省市均有汽車工業(yè)，其中，122個(gè)整車廠分布在除西藏、甘肅和寧夏以外的27個(gè)省市。在這種過度分散的布局形態(tài)中依然存在一定的空間集聚性，上海、北京、天津、四川、吉林、湖北和江蘇等省市汽車工業(yè)的地域集中程度和專業(yè)化程度較高，是中國汽車工業(yè)的主要力量所在，其汽車總產(chǎn)量占全國的3/4。

按車型和類別分，目前中國汽車工業(yè)的地域性分布主要集中在以下三個(gè)部分：

（1）載貨汽車

重型車制造主要分布在長(zhǎng)春、十堰、濟(jì)南、重慶和上海；中型車集中在長(zhǎng)春和十堰，占全國的88％；輕型車則分散于北京、南京、南昌、重慶、長(zhǎng)春、沈陽和天津；微型貨車集中在柳州、重慶、天津、西安、哈爾濱和安徽，年生產(chǎn)量占全國的97％。

（2）客車

除微型客車外，其他生產(chǎn)廠家相當(dāng)分散且所占比例甚小。微型客車制造企業(yè)主要集中在天津、哈爾濱、重慶、景德鎮(zhèn)和柳州，產(chǎn)量占全國的97％。

（3）轎車

生產(chǎn)企業(yè)主要分布在上海、長(zhǎng)春、天津和北京4個(gè)城市，產(chǎn)量占全國的90％。從目前發(fā)展?fàn)顩r來看，上海、長(zhǎng)春一汽、天津以及二汽（武漢）將成為中國主要的轎車生產(chǎn)基地[2]。

（二）企業(yè)和職工現(xiàn)狀

改革開放以來，在國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下，中國汽車工業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，汽車整車、整機(jī)生產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量基本保持相對(duì)穩(wěn)定。近年來，由于國家產(chǎn)業(yè)政策的不斷調(diào)整，汽車企業(yè)在總數(shù)上有所下降。據(jù)2023年國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于汽車工業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料顯示：截止到2023年底，

汽車行業(yè)汽車生產(chǎn)企業(yè)總計(jì)為2426個(gè)，比上年減少48個(gè)。其中大中型企業(yè)1128個(gè)，占企業(yè)總數(shù)的46.5%[1]。

2023年汽車工業(yè)企業(yè)按汽車生產(chǎn)量劃分：產(chǎn)量在1000～2023輛以下的汽車企業(yè)有14個(gè)；2023～5000輛以下的汽車企業(yè)有16個(gè)，5萬輛以上的汽車企業(yè)有10個(gè)。按汽車產(chǎn)品類型劃分：汽車整車生產(chǎn)企業(yè)115個(gè)，占總數(shù)的5%；汽車配件生產(chǎn)企業(yè)占據(jù)比例最大，企業(yè)數(shù)量為1628個(gè)，占總數(shù)的67%。

隨著汽車工業(yè)的發(fā)展，汽車工業(yè)職工總數(shù)總體來講呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。尤其是“八五”時(shí)期，年平均增長(zhǎng)率為3.74%。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，到2023年

底，汽車工業(yè)職工總數(shù)達(dá)到196.3萬人，比2023年略有減少。

在職工就業(yè)方面，汽車行業(yè)及直接相關(guān)行業(yè)就業(yè)人員包括汽車產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)人員以及科研、管理、銷售、使用、維修與汽車產(chǎn)品生產(chǎn)用原材料、燃料、能源等相關(guān)行業(yè)及直接相關(guān)行業(yè)就業(yè)人員[3]。

（三）固定資產(chǎn)和工業(yè)總產(chǎn)值

近20年來，汽車產(chǎn)品在中國從緊俏商品、賣方市場(chǎng)、高額利潤逐步轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)、以銷定產(chǎn)、微利經(jīng)營。汽車工業(yè)在經(jīng)營及管理理念上發(fā)生了重大變化，從傳統(tǒng)的計(jì)劃、產(chǎn)值、向上要投資，逐步樹立起競(jìng)爭(zhēng)、效益、創(chuàng)新及品牌意識(shí)。

近年來，隨著汽車工業(yè)的迅猛發(fā)展以及國家投資力度的加大，汽車工業(yè)固定資產(chǎn)呈現(xiàn)為逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。2023年較2023年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)有較大幅度的增長(zhǎng)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，到2023年底，汽車工業(yè)固定資產(chǎn)凈值為1418.78億元,比上年增長(zhǎng)15.3%；固定資產(chǎn)原值為2223.61億元,比上年增長(zhǎng)22.9%；汽車工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)行價(jià)）為2787.31億元，比上年增長(zhǎng)4.4%；汽車工業(yè)增加值為661.3億元，比上年增長(zhǎng)11.3%[1]。

2023年以來，中央實(shí)施積極的財(cái)政政策對(duì)汽車需求的增長(zhǎng)起到了有利的促進(jìn)作用。有關(guān)部門分析預(yù)測(cè)，2023年汽車行業(yè)主要指標(biāo)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，并且比2023年有一定突破。

（四）主要產(chǎn)品和產(chǎn)量

1994年國家頒布的《汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策》為中國汽車工業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展提供了根本保證。近幾年汽車工業(yè)取得了迅速發(fā)展，生產(chǎn)能力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)量逐年遞增，產(chǎn)品不斷增多，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整。2023年以來，汽車工業(yè)整體生產(chǎn)狀況較上年相比有了明顯改善，汽車市場(chǎng)發(fā)展日趨活躍。

隨著汽車工業(yè)生產(chǎn)能力的不斷增強(qiáng)及市場(chǎng)需求的變化，汽車產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，開發(fā)能力不斷增強(qiáng)。截止到2023年底，汽車工業(yè)品種已達(dá)標(biāo)13400余種，產(chǎn)品型譜覆蓋了貨車、客車、轎車、越野車、自卸車、牽引車等，基本滿足了國內(nèi)用戶的需求。其中汽車基本車型達(dá)到6大類120多種；各類改裝車、專用車750多種；摩托車有15個(gè)排量1000多個(gè)品種；開發(fā)了一批環(huán)保、節(jié)能、安全的汽車和零部件產(chǎn)品，雙燃料汽車已投放市場(chǎng)，電動(dòng)汽車已進(jìn)入試制、試驗(yàn)階段[1]。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，2023年，汽車行業(yè)年產(chǎn)汽車量為162.9萬輛，比2023年增長(zhǎng)2.9%，汽車產(chǎn)量居世界第10位；轎車產(chǎn)量50.7萬輛，居世界第14位[1]。2023年汽車生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)集中度明顯提高，經(jīng)濟(jì)規(guī)模初見端倪。2023年國內(nèi)較大的14家汽車企業(yè)集團(tuán)（公司）共生產(chǎn)汽車148.5萬輛，占全國年產(chǎn)量的91.21%[4]。

2023年，汽車需求增長(zhǎng)持續(xù)回升，汽車產(chǎn)量呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)趨勢(shì)。有關(guān)部門預(yù)測(cè)，若這種形勢(shì)持續(xù)下去，2023年汽車產(chǎn)量有望突破180萬輛，創(chuàng)歷史最高水平[5]。

（五）銷售和利潤

隨著汽車工業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，尤其是近年來汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整以及人民生活水平的不斷提高，購買力不斷增強(qiáng)，形成了潛力巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，使汽車工業(yè)產(chǎn)品的銷售量及銷售總額呈逐年上升趨勢(shì)。2023年汽車銷售量為160.3萬輛，比上年增長(zhǎng)2.4%，銷售率為98.5%；2023年汽車銷售額為2742.5億元，比上年增長(zhǎng)5.8%；2023年汽車工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額226億元，利潤總額57.9億元[1]。

2023年汽車產(chǎn)銷量持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，產(chǎn)銷基本平衡，其主要發(fā)展特征體現(xiàn)為：

1．在總量方面，汽車需求由緩慢增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為適度增長(zhǎng)

據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2023年1-9月份全行業(yè)共生產(chǎn)汽車131.9萬輛，銷售130.1萬輛，比上年同期分別增長(zhǎng)了12.2%和13.49%[5]。汽車市場(chǎng)呈現(xiàn)適度增長(zhǎng)主要得益于以下方面：

第一，中央財(cái)政政策對(duì)汽車行業(yè)的促進(jìn)作用主要體現(xiàn)在對(duì)重型和中型載貨汽車產(chǎn)生了強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。其中，重型載貨汽車產(chǎn)量比上年同期增長(zhǎng)34.32%，銷售量比上年同期增長(zhǎng)39.86%；連續(xù)5年持續(xù)下降的中型載貨汽車銷售量比上年同期增長(zhǎng)4.11%。

第二，汽車有效供給增加。2023年以來，汽車生產(chǎn)企業(yè)加大了產(chǎn)品的開發(fā)力度，適合市場(chǎng)需求的新產(chǎn)品不斷投放市場(chǎng)，如：上海別克、廣州本田雅閣、江鈴全順等新產(chǎn)品受到了客戶廣泛青睞。

2．在品種方面，帶動(dòng)汽車需求的增長(zhǎng)點(diǎn)發(fā)生了較大變化

2023年汽車產(chǎn)銷量的增長(zhǎng)，由以往以轎車和微型車為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐暂p型載貨車、轎車為主。其中汽車產(chǎn)銷增加部分的50%來自于輕型載貨車，使之成為帶動(dòng)汽車產(chǎn)銷量增長(zhǎng)的主要力量。而轎車的增長(zhǎng)幅度已下降到第二位。從各類車型的增長(zhǎng)率來看，增長(zhǎng)最高的是中型客車，比上年同期增長(zhǎng)74.79%。

3．在時(shí)間方面，2023年汽車產(chǎn)銷量呈現(xiàn)波浪型發(fā)展特征，全年形勢(shì)比較樂觀

2023年以來，汽車需求變化的總趨勢(shì)是由快到慢，到6月份汽車產(chǎn)量達(dá)到了當(dāng)年最低點(diǎn)，隨后逐月回升，并且產(chǎn)銷增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁[5]。

（六）進(jìn)出口貿(mào)易

中國汽車工業(yè)在國家產(chǎn)業(yè)政策的指導(dǎo)和支持下，積極參與國內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)出口貿(mào)易發(fā)展平穩(wěn)、迅速，對(duì)汽車工業(yè)的整體發(fā)展起到了重要作用。受世界金融危機(jī)及國內(nèi)汽車工業(yè)總體形勢(shì)呈低速增長(zhǎng)的影響，近年來，中國汽車產(chǎn)品進(jìn)出口貿(mào)易尚未走出低迷狀態(tài)。2023年汽車產(chǎn)品進(jìn)口及出口均呈下降趨勢(shì)。出口下降的主要原因在于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，而中國汽車產(chǎn)品技術(shù)水平與國際水平尚存在一定的差距。進(jìn)口下降的主要原因在于：

（1）中國汽車工業(yè)總體水平不斷提高，引進(jìn)車型國產(chǎn)化率不斷提高，價(jià)格下降。

（2）國產(chǎn)車在價(jià)格、配件、售后服務(wù)等方面占有一定優(yōu)勢(shì)。

（3）對(duì)走私進(jìn)口車不斷加大了打擊力度。

在出口方面：2023年汽車產(chǎn)品（含配件、摩托車、發(fā)動(dòng)機(jī)）出口創(chuàng)匯總額達(dá)