關(guān)于珠海樓盤異地銷售的可行性分析

關(guān)于珠海樓盤異地銷售的可行性分析2023年3月目錄（2目錄（2）三、供需關(guān)系圖四、商品住房預(yù)購均價五、各區(qū)商品住房交易面積六、2023年市區(qū)新增供應(yīng)情況七、市區(qū)各板塊商品房戶型構(gòu)成八、市區(qū)各板塊客戶構(gòu)成九、各板塊客戶置業(yè)動機(jī)（主城區(qū)）十、小結(jié)第六部分、2023年珠海市房地產(chǎn)三級市場（二手房）發(fā)展情況一、2023年二手房市場成交情況二、2023年二手房市場成交均價及交易金額走勢三、2023-2023年二手房交易面積及價格走勢四、小結(jié)第七部分、2023年珠海市房地產(chǎn)廣告統(tǒng)計分析一、廣告投放量二、各區(qū)域廣告投放三、年度廣告投放排行榜四、媒體投放量第八部分、2023年珠海市房地產(chǎn)簡要總結(jié)第九部分、珠海市部分在售項(xiàng)目列表第十部分、選擇代理項(xiàng)目的方向第十一部分、結(jié)論附：珠海新近相關(guān)報道目錄（1）第一部分、關(guān)于異地售房一、目前異地在（太原）售項(xiàng)目二、異地售房存在的較大矛盾爭議第二部分、珠海城市發(fā)展總括一、珠海城市規(guī)劃概述二、珠海市經(jīng)濟(jì)形勢三、珠海市房地產(chǎn)發(fā)展歷程四、小結(jié)第三部分、2023年房地產(chǎn)政策掃描一、貨幣類專題二、土地類專題三、稅收類專題四、第二套房貸專題五、保障型住房專題六、小結(jié)第四部分、2023年珠海房地產(chǎn)一級市場發(fā)展情況一、出讓地塊信息表二、歷年土地出讓情況三、出讓地塊分布區(qū)域四、出讓地塊用地性質(zhì)五、土地成交數(shù)據(jù)表六、土地成交情況對照七、小結(jié)第五部分、2023年珠海房地產(chǎn)二級市場發(fā)展情況（商品住宅部分）一、商品住房建設(shè)規(guī)模二、商品住房竣工面積、銷售面積情況第一部分、關(guān)于異地售房目前異地在（太原）售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱開發(fā)商位置價格其它保利上河雅頌天津保利地產(chǎn)天津武清區(qū)泉發(fā)路西側(cè)均價5800元/㎡2023年10月開盤。預(yù)售證：津國土房售許字第2023年403—001號榮天林?；▓@威海榮天房地產(chǎn)開發(fā)位于山東威海、與亞洲最大天鵝棲息地--國家級風(fēng)景天鵝湖僅600米均價3000元/㎡精裝修明珠海苑乳山環(huán)建房地產(chǎn)開發(fā)山東威海乳山銀灘均價2700元/㎡精裝修清水灣海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)海南東線高速英州出口——首推金色果嶺、蔚藍(lán)海岸、瀚海銀灘三大組團(tuán)（以上可查到的異地項(xiàng)目，通過報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體進(jìn)行宣傳，無其它進(jìn)一步詳細(xì)說明）·2023年3月5日，山東文登市南海商居價值論壇在金蓉家園大酒店舉行。來自我市能源企業(yè)、房地產(chǎn)、制造業(yè)的各界相關(guān)人士二百余人與會交流。文登南海已成為山東省內(nèi)投資、置業(yè)熱度最高的區(qū)域之一。·“2023山西春季房地產(chǎn)展示交易會暨北京及海濱城市精品樓盤推介會”將分別于2023年4月10日-12日和2023年4月15日-17日在太原煤博和大同雁北賓館世紀(jì)廳隆重舉行，有北京、上海、天津、青島、煙臺、威海、日照、大連、海南、珠海等地產(chǎn)項(xiàng)目參展。二、異地售房存在的較大矛盾爭議1、普遍情況：·由于異地售房沒有形成完善體系，因此頻頻出現(xiàn)合同欺詐、延期交房、物業(yè)亂收費(fèi)等情況，一旦產(chǎn)生糾紛，異地維權(quán)的操作性差，維權(quán)成本高，迫使消費(fèi)者更為謹(jǐn)慎地對待異地置業(yè)。珠海：·珠海房地產(chǎn)項(xiàng)目早在幾年前就開始在太原進(jìn)行異地銷售，但早期出現(xiàn)過諸多類似欺詐的不良事件，導(dǎo)致產(chǎn)生負(fù)面影響?！ぎ惖刭彿俊⒙鋺粽咭恢笔俏獾乜蛻羟叭ブ楹Ｖ脴I(yè)的一大因素。而2023年4月9日2、關(guān)于市場上了解到異地銷售產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用：項(xiàng)目開發(fā)商承擔(dān)代理商承擔(dān)客戶承擔(dān)備注客戶看房費(fèi)用成交后，由開發(fā)商承擔(dān)——未成交，由客戶自行負(fù)責(zé)目前多以旅行兼看房的形式，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)提前告知銷售人員帶隊(duì)產(chǎn)生的來往費(fèi)用負(fù)擔(dān)50%負(fù)擔(dān)50%——根據(jù)點(diǎn)數(shù)和約定不同情況不同變化報廣、單張宣傳費(fèi)100%——————銷售中心人員、場地費(fèi)用——100%————代理費(fèi)按銷售額向代理商支付1—3%————點(diǎn)數(shù)根據(jù)項(xiàng)目、雙方情況不同變化第二部分、珠海城市發(fā)展總括一、珠海城市規(guī)劃概述1、珠海城市空間格局東部板塊為行政中心、文化中心和服務(wù)中心，是推進(jìn)珠港澳區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的主要依托，側(cè)重發(fā)展面向港澳的現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)，著力打造香洲服務(wù)品牌；西部板塊為區(qū)域制造業(yè)中心和新的中心城區(qū)，加快交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展，建成為輻射珠中江以至粵西的現(xiàn)代化新城。沿海拓展軸：圍繞“海港、空港、口岸”三大節(jié)點(diǎn)，串聯(lián)起沿海地區(qū)具有比較優(yōu)勢的戰(zhàn)略性城市資源，發(fā)展產(chǎn)業(yè)及建設(shè)城市組團(tuán)。東部板塊：建成“一主一區(qū)二組團(tuán)”城市格局，即香洲主城區(qū)、萬山海洋開發(fā)區(qū)、唐家灣組團(tuán)、橫琴組圖。西部板塊：建成“一主一區(qū)四組團(tuán)”城市格局，即西部主城區(qū)、蓮洲生態(tài)保育區(qū)、高欄桿組團(tuán)、溫泉組團(tuán)、富龍組團(tuán)、三灶組團(tuán)。2、珠海中心城區(qū)各片區(qū)概述·上沖片區(qū)——城市門廳該區(qū)域規(guī)劃面積27平方公里，可容納人口16.8萬；是珠海市東部中心城區(qū)的西北門戶，是珠海市東部中心城區(qū)重要的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展區(qū)，是集工業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游、居住為一體的城市綜合組團(tuán)?！は阒奁瑓^(qū)——生態(tài)宜居、綜合城區(qū)該區(qū)域規(guī)劃用地面積24.67平方公里，可容納人口規(guī)模18萬；香洲片區(qū)的職能定位為：生態(tài)宜居、設(shè)施先進(jìn)、依山濱海的綜合城區(qū)。·新香洲片區(qū)——三核兩帶、五區(qū)七心該區(qū)域總規(guī)劃面積16.9平方公里，人口規(guī)模22萬；是珠海市的行政、文化、體育中心，融市級行政、體育、文化功能和居住功能為一體的城市中心區(qū)。·拱北片區(qū)——城市窗口地區(qū)該區(qū)域總規(guī)劃用地面積為10.94平方公里，可容納人口規(guī)模為19.9萬；是珠海市東部的口岸商業(yè)中心，是珠海市東部中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善，集商業(yè)中心、口岸、居住功能為一體的城市窗口地區(qū)?！ぜ笃瑓^(qū)——商貿(mào)、旅游服務(wù)中心區(qū)該區(qū)域總用地面積14.15平方公里，片區(qū)內(nèi)可容納人口為19萬人；拱北以商務(wù)辦公、旅游休閑為主導(dǎo)功能，成為珠海市東部中心城區(qū)重要的商貿(mào)、旅游服務(wù)中心區(qū)?！で吧狡瑓^(qū)——建材商貿(mào)流通中心區(qū)該區(qū)域規(guī)劃總用地面積12.39平方公里，可容納人口16.3萬；前山片區(qū)是珠海市域服務(wù)型建材商貿(mào)流通中心，中心城區(qū)內(nèi)環(huán)境友好型現(xiàn)代工業(yè)區(qū)，區(qū)域性高端外向型生態(tài)人文住區(qū)。二、珠海市經(jīng)濟(jì)形勢1、珠海地區(qū)生產(chǎn)總值珠海市2023年-2023年區(qū)域生產(chǎn)總值及增長情況（單位：億元）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局·2023年珠海完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）992.06億元`，同比增長9%，相比去年增幅放緩了7.5個百分點(diǎn)。·珠海區(qū)域生產(chǎn)總值自2023年以來均保持較高的增長速度，其中2023-2023年生產(chǎn)總值同比增幅均超過10%。·2023年在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下，國內(nèi)出口貿(mào)易受到一定程度沖擊，股市和房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，中國經(jīng)濟(jì)從2023年下半年開始出現(xiàn)不同程度的下滑跡象，相應(yīng)的珠海經(jīng)濟(jì)自2023年以來首次低于10%的增長幅度。2．三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不變，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率提高珠海市三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成（單位：億元）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局·第一、二、三產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為2.9%，54.7%和42.3%，與去年同期相比，第一、三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率相應(yīng)有所提高，增長結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。·第一產(chǎn)業(yè)在珠海市全市總量中比重最小，2023年產(chǎn)業(yè)總量29.08億元，同比增長28%。·第二產(chǎn)業(yè)是珠海的支柱產(chǎn)業(yè)，占生產(chǎn)總值的56%。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，2023年產(chǎn)業(yè)總量542.49億元，同比增幅放緩，為8.2%?！さ谌a(chǎn)業(yè)對珠海經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率較高，2023年總量420.49億元，同比增長15.9%。3、全社會固定資產(chǎn)投資情況2023-2023年珠海市固定資產(chǎn)投資情況(單位：億元）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局·在珠海全社會固定資產(chǎn)投資中，基礎(chǔ)建設(shè)一直占主要比例，逐年呈遞增的趨勢。2023年隨著樓市的迅速升溫，房地產(chǎn)投資暴增，2023年房地產(chǎn)投資整體仍然保持增長的趨勢，但是經(jīng)濟(jì)的下行使得房地產(chǎn)投資增幅下降較為明顯。4、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入快速增長2023-2023年珠海市城鎮(zhèn)居民家庭人均收支情況（單位：元）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局·2023年珠海市居民消費(fèi)價格總指數(shù)累計上漲4.6%，漲幅比去年上升0.6個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破2萬元，同比增長8.6%，增幅相比去年減少0.6個百分點(diǎn)?！そ?jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，使居民消費(fèi)支出縮減，2023年珠海城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出同比下降5.2個百分點(diǎn)。其中，受房地產(chǎn)行情低迷的影響，置業(yè)觀望明顯，居住類人均消費(fèi)為980元，同比下降達(dá)30%。5、人口規(guī)模珠海市城市總?cè)丝?、戶籍人口增長情況（萬人）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局珠海市常住人口數(shù)量及城市戶籍人口數(shù)呈逐年平穩(wěn)增長態(tài)勢，2023年購房入戶的取消將對珠海的戶籍人口數(shù)產(chǎn)生一定的影響，這一影響將在2023年開始顯現(xiàn)。三、珠海市房地產(chǎn)發(fā)展歷程珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢圖萌芽期（1980-1987年）·1980年8月珠海設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，由于大批的人才引進(jìn)，住房需求增加，政府組建了一批房產(chǎn)開發(fā)公司，全市各單位也參與建設(shè)自用房。由于土地屬劃撥性質(zhì)，還不屬于真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)時外銷的商品房只有少量，購買對象大多是港澳人士與外商。1987年全市僅銷售商品房251套，面積2.2萬平方米?？焖侔l(fā)展期（1988-1995年）·1988年初，珠海市政府為規(guī)范土地管理工作，實(shí)現(xiàn)土地合理利用，開始在全市范圍內(nèi)實(shí)施“五個統(tǒng)一”，變土地的無償、無限期使用為有償、有限期使用，房地產(chǎn)作為商品的概念逐漸引入了開發(fā)建設(shè)之中，并出現(xiàn)較大數(shù)量可供銷售的商品房屋。1990年全市商品房交易面積達(dá)17.6萬平方米。1992年鄧小平南巡后珠海房地產(chǎn)開始出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。1995年全市完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到了26億元的歷史最高值，同時，由于銀根緊縮，許多樓盤“爛尾”，這一年底全市空置商品房達(dá)93.7調(diào)整恢復(fù)期（1996-2023年）·這一時期是珠海房地產(chǎn)業(yè)在短暫的調(diào)整后走向恢復(fù)的過程。“房地產(chǎn)熱”過后，珠海房地產(chǎn)投資行為趨于冷靜，1996年的房地產(chǎn)開發(fā)投資回落至16億元。2023年7月珠海被聯(lián)合國人居中心授予“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”，城市知名度大增，吸引力不斷加強(qiáng)，使這一年全市新建商品房銷售首次突破100萬平方米的大關(guān)，但與此同時，由于多年的沉淀，市場積壓的空置商品房達(dá)152萬平方米。平穩(wěn)發(fā)展期（2023-2023年）·從2023年起，珠海停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，住房供應(yīng)從過去的商品房與福利房并存的雙軌制，轉(zhuǎn)向以商品房供應(yīng)為主。這一政策實(shí)施，為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造了市場空間。2023年珠海市政府啟動城中舊村改造，為了使它能在三年內(nèi)改造完成并且為市場所消化，政府出臺其它商用土地停止出讓和開工建設(shè)的政策，由于舊村改造商品房供應(yīng)市場有限，使整個市場得以消化存量、發(fā)展平穩(wěn)。2023年起珠海市重新有序開放市場。高速發(fā)展期（2023-2023年）·隨著珠海經(jīng)濟(jì)的日趨發(fā)展，且有廣珠輕軌、港珠澳大橋、廣珠鐵路等一系列重大建設(shè)相繼付諸實(shí)施，珠海的城市發(fā)展前景備受看好，同時，在全國經(jīng)濟(jì)保持高速增長，房地產(chǎn)行情一片大好的形勢之下，珠海的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)又一波高速發(fā)展的勢頭。2023年珠海全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)130億元的罕見高度，而當(dāng)年的商品房銷售面達(dá)321萬平方米，創(chuàng)歷史最高記錄。面對經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱、房地產(chǎn)泡沫高漲的嚴(yán)峻形勢，國家的宏觀調(diào)控表現(xiàn)出前所未有的力度，“9·27新政”成為房地產(chǎn)市場的一道分水嶺。調(diào)整期（2023年至今）·2023年是中國不平凡的一年，奧運(yùn)會如期而至，自然災(zāi)害頻現(xiàn)，而房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)已是不爭的事實(shí)。隨著全球金融危機(jī)的爆發(fā)，中國經(jīng)濟(jì)增長放緩，資本市場一蹶不振，消費(fèi)者資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為樓市成交低迷、房價下調(diào)，市場信心明顯受挫，因此，房地產(chǎn)經(jīng)過一輪的瘋狂飛漲后終于開始朝理性回歸。珠海樓市受全國大環(huán)境的影響也進(jìn)入調(diào)整期，特別是“4·20”四、小結(jié)·珠海市新城市規(guī)劃，逐步展現(xiàn)出成熟的一面，各板塊功能分區(qū)更加明晰，相互之間的協(xié)調(diào)更趨合理，對房地產(chǎn)開發(fā)定位有一定的指導(dǎo)意義?！?023年珠海經(jīng)濟(jì)保持較高的增長，但是增幅出現(xiàn)放緩的跡象。房地產(chǎn)投資增長速度開始下滑。人均收入水平提高，由于對經(jīng)濟(jì)不明朗的預(yù)期，消費(fèi)信心不足。·珠海的房地產(chǎn)房展已有近30年的歷史，大體上以十年為一個周期呈階梯式發(fā)展?fàn)顟B(tài)。目前珠海的房地產(chǎn)發(fā)展正處于第三個周期的下行階段，按照這一規(guī)律來看，珠海房地產(chǎn)市場至少要三年后才會迎來新一輪的發(fā)展期。第三部分、2023年房地產(chǎn)政策掃描一、貨幣類專題1、存款準(zhǔn)備金率·注：①9月25日只下調(diào)除工、農(nóng)、中、建、交、郵儲之外的其他金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)；②12月5日下調(diào)除工、農(nóng)、中、建、交、郵儲存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，其他中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個百分點(diǎn)；·2023年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱的趨勢一直延續(xù)至2023年上半年，國家的貨幣政策表現(xiàn)為從緊。根據(jù)緊縮進(jìn)一步收緊開發(fā)商的融資渠道，部分開發(fā)商面臨資金減縮的困境，致使房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅放緩，從而對遏制投資過熱起到一定的作用?！るS著全球金融危機(jī)的蔓延，中國經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)增長下滑的跡象，為了更好地應(yīng)對金融動蕩的不利形勢，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展，央行自9月份開始持續(xù)下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率。央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率采取“區(qū)別對待、有保有壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的原則，很明顯要對處于生存危機(jī)的中小企業(yè)進(jìn)行貸款上的傾斜，這對于中國經(jīng)濟(jì)來說是利好，而對于房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性影響有限，更多的是釋放出國家不再繼續(xù)采取從緊政策的信號，對提升房地產(chǎn)市場的信心有一定的作用。2、存貸款基準(zhǔn)利率2023-2023年存貸款利率走勢·2023年至2023年國家頻繁使用貨幣這一常規(guī)的調(diào)控工具，通過對比可以看出國家對經(jīng)濟(jì)由緊到松的轉(zhuǎn)變過程。伴隨著對經(jīng)濟(jì)的把控，政府同時也希望以降低貸款利息來鼓勵住房消費(fèi)，拉動剛需。從效果上看，只能說是為民減壓，而潛在住房消費(fèi)者卻更寄望于房價的下行。3、公積金貸款利率2023年公積金貸款利率走勢·（注：①五年期以下（含），從9月16日的4.59%調(diào)至12月23日的3.87%；·每一次存貸款利率的調(diào)整，隨之而來的也是公積金貸款利率的調(diào)整，相對于銀行的利率，公積金的利率較低，但是有權(quán)利享受公積金貸款的客戶并未惠及大眾，而且每一次調(diào)整的幅度相對較小，所以對房地產(chǎn)市場的影響有限。二、土地類專題1、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》——2023年1月7日國務(wù)院辦公廳下發(fā)主要內(nèi)容：（1）按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；（2）充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；（3）充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長效機(jī)制；（4）強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；（5）加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任。核心內(nèi)容：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。2023年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告。這是中央對房地產(chǎn)業(yè)出臺的又一重大措施。對于眾多資金周轉(zhuǎn)能力不強(qiáng)的開發(fā)商而言將是一個不小的打擊，囤積土地的費(fèi)用和風(fēng)險都將加大。表明了中央希望減少土地投機(jī)分子在囤地過程中所獲得的收益，以及進(jìn)一步逼出更多閑置用地的決心。進(jìn)一步表明國家在緊守18億畝耕地紅線的同時，為避免出讓土地不足造成的地價上漲，正在極力解決現(xiàn)有閑置土地的開發(fā)問題。2、香洲區(qū)國有土地基準(zhǔn)價格主要內(nèi)容：主城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)價大幅上升，交通、物流、旅游用地等變化不大；商業(yè)、加油站用地單價最高；政府辦學(xué)用地等將無償提供；土地開發(fā)程度要達(dá)到“三通一平”。具體基準(zhǔn)價格如下圖。（注：1、除別墅用地外，容積率≤1時，按用地面積計價；容積率>1時，按建筑面積計價；2、香洲區(qū)范圍內(nèi)工業(yè)園區(qū)的工業(yè)地價統(tǒng)一按480元/平方米計價）3、珠海部分1990年前物業(yè)上市需補(bǔ)地價需補(bǔ)地價的物業(yè)：（1）由珠海市國土資源局直接辦理,屬劃撥性質(zhì)的單套普通住宅(不含房改房、平價房、經(jīng)適房)、1990年1月1日前的香洲區(qū)部分商品房辦理轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的；（2）劃撥性質(zhì)的單套普通住宅,指以多層(高層)多套形式建造,房屋所有權(quán)屬于個人的劃撥性質(zhì)普通住宅；（3）1990年1月1日前的香洲區(qū)部分商品房,指房屋產(chǎn)權(quán)登記簿、土地登記卡注明“早期商品房”或明確有使用年限,有商品房購房發(fā)票或單據(jù)、合同的。計價標(biāo)準(zhǔn)如下：具體操作：劃撥性質(zhì)單套普通住宅按照“應(yīng)繳納地價=（現(xiàn)行基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)-現(xiàn)行基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)ⅹ（已使用年限/70））ⅹ建筑面積”的方式計補(bǔ)地價；1990年4、《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》——2023年8月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)主要內(nèi)容：通知要求各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)以嚴(yán)格限制粗放低效用地、積極支持節(jié)約集約用地為原則，以重大基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、工業(yè)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)村集體建設(shè)用地和商業(yè)性房地產(chǎn)等領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn)，加強(qiáng)相應(yīng)的信貸合法合規(guī)審查，進(jìn)一步改進(jìn)金融服務(wù)，積極引導(dǎo)和推動節(jié)約集約用地。核心內(nèi)容：（1）禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款；（2）要求金融機(jī)構(gòu)對于不符合要求的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資；（3）從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信；（4）優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房及建筑面積在９０平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。從內(nèi)容可以看出《通知》并未增加新的規(guī)定，只是對過去已有政策的匯總和重申，符合"今年下半年不會有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺"的預(yù)期，但釋放出了"調(diào)控仍將從緊"的信號。此次《通知》重申"從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信"，是基于銀行風(fēng)險控制的考慮，但對開發(fā)商而言，其融資難度將加大。三、稅收類專題1、《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》——2023年10月22日財政部新聞辦公室主要內(nèi)容：根據(jù)國務(wù)院統(tǒng)一部署，今年第四季度，在保障企業(yè)退休人員、城鄉(xiāng)低保對象等低收入群眾基本生活的同時，國家有關(guān)部門將進(jìn)一步完善有關(guān)政策措施，加大資助困難學(xué)生、優(yōu)撫救濟(jì)、住房保障等方面的工作力度。核心內(nèi)容：從2023年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。目前房屋交易量下降，消費(fèi)者持幣待購，較高的住房交易稅費(fèi)增加了買賣成本，抑制了消費(fèi)者的購房欲望。降低交易環(huán)節(jié)過多的稅費(fèi)有利于改善住房消費(fèi)的環(huán)境，減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購房負(fù)擔(dān)，在一定程度上能有效地刺激自住型購房者的置業(yè)需求。但是本次出臺降低稅收的政策指引對象僅限于首次購買90平方米2、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》——2023年11月18日珠海市政府主要內(nèi)容：調(diào)整購買商品房契稅、印花稅、增值稅、下調(diào)自住房貸款利率、暫停收取個人買賣二手商品住房時向房地產(chǎn)登記部門繳納的交易手續(xù)費(fèi)、簡化二手商品住房交易手續(xù)，另外，文件還規(guī)定，提高住房公積金貸款額度、實(shí)行“賣舊買新”地方稅費(fèi)定額返還、不得強(qiáng)行向購房人收取律師費(fèi)、保險費(fèi)等。核心內(nèi)容：（1）調(diào)整購買商品房契稅、印花稅、增值稅。從2023年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個人出售或購買住房暫免征收印花稅；對個人出售住房暫免征收土地增值稅；（2）暫停收取個人買賣二手商品住房時向房地產(chǎn)登記部門繳納的交易手續(xù)費(fèi)；（3）實(shí)行“賣舊買新”地方稅費(fèi)定額返還。自本意見實(shí)施之日起至2023年12月31日止，個人出售本市原有普通商品住房并購買本市新建商品住房的，在原有及新購商品住房房屋所有權(quán)證辦理完畢后，實(shí)行地方稅費(fèi)定額返還，每戶只限一次。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：購買商品住房建筑面積在90平方米及以下的，每戶定額返還5000元；購買商品住房建筑面積在90平方米至144·從文件看來，政策重點(diǎn)在于減免買方與賣方多種稅費(fèi)，可以看出政府刺激剛性消費(fèi)，拉升房市的立場。但是總的來看效果并不會太明顯。目前珠海的房價依然高企，盡管市場上有特價房、打折等一系列優(yōu)惠的房源供應(yīng)，但卻是有限的，而珠海購房置業(yè)的真正剛性需求依然被排除在現(xiàn)今高企的房價之外，僅僅是降低交易過程中的稅費(fèi)，相對動則幾十萬甚至上百萬的房款而言只不過是零頭數(shù)而已。另外，該文件下發(fā)前，建設(shè)局對全市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行過調(diào)研，而本次出臺的政策力度有所保留，可見珠海的樓市并未到如業(yè)界所說的“非救不可“的地步。3、國務(wù)院研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施——2023年12月17日核心內(nèi)容：對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅?！るm然該項(xiàng)措施將有助于改善住房市場的流動性，但二手房市場供應(yīng)可能出現(xiàn)激增，反過來會吸納一手房市場的需求，在短期內(nèi)將對開發(fā)商造成壓力，因此由此政策帶來的交易量的強(qiáng)力反彈不大可能出現(xiàn)。四、第二套房貸專題1、《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》——2023年10月22日財政部新聞辦公室核心內(nèi)容：金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。（注：原為貸款利率下調(diào)幅度為0.85倍；原90平米以下普通住房才有20%首付。）·降低首付款比例和貸款利率，對于首次置業(yè)者有一定的吸引力?！案纳菩推胀ㄗ宰》俊笔钦畧?jiān)持樓市調(diào)控和拉動內(nèi)需防止經(jīng)濟(jì)下滑之間矛盾的產(chǎn)物，給市場留下較大的空間?！案纳菩妥》俊钡慕缍ú幻魑?，低首付帶來的風(fēng)險以及貸款利率的降低導(dǎo)致銀行體系利潤降低，使得大多銀行保持了一段時間的政策觀望狀態(tài)。2、國務(wù)院研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施——2023年12月17日核心內(nèi)容：進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。（注：珠海人均面積30.7㎡，銀行規(guī)定已還清貸款的，仍可比照首次貸款執(zhí)行）·此為政府對具有爭議的“改善型普通住房”的進(jìn)一步界定，實(shí)際上并未真正放開“二套房”的限制，從平衡抑制房地產(chǎn)投機(jī)和鼓勵住房消費(fèi)的角度上說，此政策乃權(quán)宜之計。五、保障型住房專題1、《關(guān)于切實(shí)解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》——2023年1月11日廣東省政府主要內(nèi)容：切實(shí)解決廣東省城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題，確定基本原則和主要任務(wù)，合理確定廉租住房保障對象和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象，進(jìn)一步健全城鎮(zhèn)廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，逐步改善其他住房困難群體的居住條件，完善工作機(jī)制和配套政策。核心內(nèi)容：（1）新建廉租房控制在50平方米（2）經(jīng)適房面積控制在60㎡；（3）國家機(jī)關(guān)不得合資建房；（4）經(jīng)適房5年內(nèi)不得上市。2、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》——2023年11月18日珠海市政府主要內(nèi)容：提高城鎮(zhèn)最低收入和低收入家庭租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。香洲區(qū)（包括高新區(qū)、保稅區(qū)）最低收入住房困難家庭的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為400元/戶/月，低收入家庭的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為200元/戶/月；其他地區(qū)最低收入住房困難家庭的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為300元/戶/月，低收入家庭的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為150元/戶/月?！けＵ闲妥》酷槍Φ南M(fèi)層面不同，對商品房的供應(yīng)和銷售目前來說還形成不了直接的沖擊，然而保障型住房政策的落到實(shí)處，對緩和房地產(chǎn)市場的供需矛盾有積極的作用。六、小結(jié)2023年的政策導(dǎo)向性較為明顯，上半年延續(xù)調(diào)控從緊的基調(diào)，下半年隨著經(jīng)濟(jì)的下行，政策在刺激內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)的前提下，對房地產(chǎn)市場稍有“松綁”，主要體現(xiàn)在降低住房交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)和鼓勵改善型住房消費(fèi)等方面，但是國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的總調(diào)性并未見實(shí)質(zhì)性松動。第四部分、2023年珠海房地產(chǎn)一級市場發(fā)展情況一、出讓地塊信息表地塊來源宗地位置宗地用途宗地面積（㎡）可建面積（㎡）價值起始價（元/㎡）估值(萬元)珠海市平沙房地產(chǎn)開發(fā)公司平沙鎮(zhèn)美平區(qū)商住20347.5450868.85—4069.6起中國建設(shè)銀行股份珠海紅旗支行金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)中心區(qū)廣安路南綜合2366.53549.75—168珠海市東升實(shí)業(yè)股份南屏北山村東側(cè)商住77649195184.8—92823.9珠海市經(jīng)濟(jì)特區(qū)建設(shè)財務(wù)公司珠海市橫琴十字門N2-24地段商住15240.7153342.49—5867.7珠海市湘聯(lián)實(shí)業(yè)開發(fā)總公司珠海市南水鎮(zhèn)下金龍快速干道東側(cè)商住25483.5525483.55—1516.3珠國土工字(斗門)[2023]第1號珠海市斗門區(qū)乾務(wù)鎮(zhèn)東澳村工業(yè)用地26665.27（約40.0畝）26665.27地面地價251—政府珠海市斗門區(qū)乾務(wù)鎮(zhèn)東澳村工業(yè)26665.2726665.27—671.96珠海擰湖企業(yè)珠海市香洲區(qū)隧道北商住213913.5213913.5—珠國土香工2023-001珠海市香洲區(qū)南灣大道南工業(yè)、倉儲及物流用地387772.92465327.5地面地價48022335.72GL-2023-001珠海高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)島西路閘口西側(cè)工業(yè)及倉儲113802537.74地面地價480—TJ0801珠海市高新區(qū)港灣大道北側(cè)物流、汽車展銷21737.826000地面地價580—珠國土工字(斗門)[2023]第3號珠海市斗門區(qū)白蕉鎮(zhèn)新港工業(yè)區(qū)工業(yè)用地87104.287104.2地面地價252—珠海市紅旗對外加工裝配服務(wù)珠海市金灣區(qū)機(jī)場北路西商住267597.2267597.2地面地價60613513.7珠海市新興房產(chǎn)珠海市三灶區(qū)東嘴青灣大道東側(cè)商住63233126466地面地價227.01—珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)富民置業(yè)股份珠海市斗門縣井岸鎮(zhèn)白藤頭新區(qū)商住45646.67114116.68地面地價156.9—政府高欄桿經(jīng)濟(jì)區(qū)石油化工區(qū)北西路西北側(cè)工業(yè)60000>21000—2880珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)建設(shè)財務(wù)公司珠海市橫琴十字門NI-12A商住10111.9130335.73—3033.608170號/珠國土儲2023-01珠海市金灣區(qū)平沙鎮(zhèn)升平大道北側(cè)酒店、商業(yè)22908.222908.2樓面地價400—08171號/珠國土儲2023-02珠海市金灣區(qū)平沙鎮(zhèn)海泉灣神秘島北側(cè)酒店、商業(yè)241524289828.8樓面地價400—08178號/珠國土儲2023-03珠海市情侶北路南段填海區(qū)總部與研發(fā)基地96845.13120230樓面地價400—08187號/TJ0804珠海高新區(qū)科技創(chuàng)新海岸創(chuàng)新八路東側(cè)工業(yè)用地13398.9916000地面地價480———數(shù)據(jù)來源：市土地交易中心、國土資源局及安誠監(jiān)測數(shù)據(jù)綜合得出二、歷年土地出讓情況2023年-2023年珠海市土地供應(yīng)走勢（萬㎡）·2023年珠海市土地市場供應(yīng)量依然較大，新增土地面積同比增長43%，由于非住宅類用地的供應(yīng)加大，容積率相對較低，所以導(dǎo)致新增可建面積同比下降14%?！?023年珠海房地產(chǎn)一級市場體現(xiàn)為政府供給和企業(yè)個人轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的特征。由于房地產(chǎn)二級市場的低迷，原先將持有土地作為資本增值點(diǎn)的各大土地權(quán)屬人，紛紛通過拋售的方式來套現(xiàn)，說明珠海一級市場有出現(xiàn)動搖的跡象。三、出讓地塊分布區(qū)域2023年珠海市各區(qū)域土地供應(yīng)情況（萬㎡）區(qū)域交易數(shù)量（幅）土地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）建筑面積所占比例香洲區(qū)783.711251%斗門區(qū)418.625.512%金灣區(qū)971.578.937%總計20173.8216.4100%主城區(qū)土地出讓量最大，為112萬平方米，但同比縮減17%。西區(qū)土地出讓面積大增，特別是金灣區(qū)土地供應(yīng)占到了全市土地供應(yīng)的37%。主城區(qū)土地供應(yīng)縮減，西區(qū)逐漸擴(kuò)大供地面積，與珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整方向相吻合。四、出讓地塊用地性質(zhì)宗地用途區(qū)域宗地數(shù)（幅）宗地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）商住香洲區(qū)431.749.3斗門區(qū)14.611.4金灣區(qū)437.747小計974107工業(yè)、物流香洲區(qū)342.350.7斗門區(qū)31414金灣區(qū)27.12.4小計763.467.1酒店商業(yè)香洲區(qū)———斗門區(qū)———金灣區(qū)226.431.3小計226.431.3其他（綜合、總部研發(fā)基地）香洲區(qū)19.712斗門區(qū)———金灣區(qū)10.240.35小計29.9412.35商住用地是2023年珠海一級市場供應(yīng)量最大的用地類型，主要分布于香洲和金灣區(qū)。工業(yè)用地的放量主要集中于香洲的唐家和橫琴地區(qū)。酒店和純商業(yè)用地皆為政府出讓，量相對來說較小，主要集中于金灣區(qū)，未來將作為該區(qū)域的配套型物業(yè)。五、土地成交數(shù)據(jù)表地塊來源宗地位置宗地用途宗地面積可建面積底價（萬元）成交價（萬元）成交樓面地價（元/㎡）珠海市平沙房地產(chǎn)開發(fā)公司珠海市金灣區(qū)平沙鎮(zhèn)美平區(qū)五號區(qū)商住20347.550868.94069.54069.52023政府珠海市唐家灣鎮(zhèn)科技二路南側(cè)工業(yè)15641.523462.21126.191126.19480中國建設(shè)銀行股份珠海紅旗支行珠海市金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)中心區(qū)廣安路南綜合2366.53549.751684181178珠海市東升實(shí)業(yè)股份南屏北山村東側(cè)商住77649195184.892823.91020235226珠海市西部食品公司珠海市三灶鎮(zhèn)中心村春花園南側(cè)工業(yè)500050004848.597珠海市經(jīng)濟(jì)特區(qū)建設(shè)財務(wù)公司珠海市橫琴十字門N2-23地段商住15240.753342.55867.763001181珠海市湘聯(lián)實(shí)業(yè)開發(fā)總公司珠海市南水鎮(zhèn)下金龍快速干道東側(cè)商住25483.625483.61516.31516.3595政府珠海市香洲區(qū)隧道北商住213913.5213913.5960001620237573.1508170號/珠國土儲2023-01珠海市金灣區(qū)平沙鎮(zhèn)升平大道北側(cè)酒店商業(yè)22908.222908.2—樓面地價400—08171號/珠國土儲2023-02珠海市金灣區(qū)平沙鎮(zhèn)海泉灣神秘島北側(cè)酒店商業(yè)2415242898.3—樓面地價400—政府情侶北路南段填海區(qū)總部與研發(fā)基地96845.11452683873.813873.805400（注：本表不含已成交的橫琴富祥灣地塊（宗地面積：132.5萬㎡、用途：旅游）——數(shù)據(jù)來源：市土地交易中心、國土資源局及安誠監(jiān)測數(shù)據(jù)綜合得出六、土地成交情況對照2023-2023年土地成交情況2023年珠海房地產(chǎn)一級市場表現(xiàn)并不活躍，一方面受整體市場環(huán)境不明朗的影響，另一方面由于出讓的地塊大部分位于西區(qū)，而目前該區(qū)域的房地產(chǎn)市場由于購房入戶政策的取消，樓市處于低谷狀態(tài)，使各大地產(chǎn)商處于拿地觀望期。七、小結(jié)2023年珠海出讓商住類地塊相對減少，工業(yè)類用地增加。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家調(diào)控的影響，房地產(chǎn)市場不景氣，土地供應(yīng)量和成交量均呈減少趨勢。土地流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，政府推遲土地出讓計劃，而企業(yè)個人拋售持有地塊的現(xiàn)象在西區(qū)時有出現(xiàn)，預(yù)計未來該區(qū)域內(nèi)的個人轉(zhuǎn)讓土地會增加，地價會有下調(diào)的空間。第五部分、2023年珠海房地產(chǎn)二級市場發(fā)展情況（商品住宅部分）一、商品住房建設(shè)規(guī)模2023-2023年珠海商品住房施工及新開工面積(萬㎡）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局·2023年以前珠海商品房施工面積增長較為平穩(wěn)，自2023年后隨著樓市的升溫，市場上施工量大增，截至2023年，市場上已經(jīng)累積有將近960萬平方米的住房施工面積?！?023年施工面積同比增幅很大，但是新開工面積同比反而呈減少的趨勢，2023年也具有同樣的情形，說明珠海房地產(chǎn)開發(fā)量充足，后續(xù)開發(fā)以消化存量為主。二、商品住房竣工面積、銷售面積情況2023-2023年珠海商品住房竣工、銷售情況(萬㎡）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局·2023年珠海房地產(chǎn)的火爆開發(fā)，至2023年表現(xiàn)為竣工面積的劇增。隨著樓市的調(diào)整，2023年珠海商品住房銷售同比減少27%，市場上空置率加大，對2023年的住房銷售產(chǎn)生不小的壓力，未來商品房供應(yīng)增長速度將會放緩。三、供需關(guān)系圖供需系數(shù)比較——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局、珠海市建設(shè)局·住房施工面積/住房竣工面積系數(shù)從2023年開始逐年有呈減小的趨勢，未來供應(yīng)量增速減緩?！?023年以前，住房銷售面積/住房竣工面積系數(shù)幾乎保持大于1.0的比率，房地產(chǎn)市場供需情況良好。2023年出現(xiàn)較大的反比，住房銷售面積遠(yuǎn)小于竣工面積，珠海房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為供過于求的買方市場。·住房新開工面積/住房施工面積系數(shù)表明住房新開工面積小于施工面積，說明珠海房地產(chǎn)開發(fā)存量較大，珠海房地產(chǎn)后市更趨謹(jǐn)慎。四、商品住房預(yù)購均價2023年珠海市新建商品住房預(yù)購均價（單位：元/㎡）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局·商品住房預(yù)購均價受當(dāng)月交易樓盤的區(qū)位、物業(yè)類型等影響，出現(xiàn)不規(guī)則的變動。全市的均價在6000-8000元/㎡之間，香洲區(qū)新房受海景資源型樓盤的帶動，價格基本上超過8000元/㎡?！ぶ楹Ｎ鲄^(qū)房價維持在3000-4000元/㎡以下的層面，隨著住房入戶政策的取消，該地區(qū)新房交易明顯受挫，未來價格將現(xiàn)走低的趨勢。五、各區(qū)商品住房交易面積2023年珠海市各區(qū)商品住房交易面積（萬㎡）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局·受新政調(diào)控的影響，步入2023年以來珠海樓市交易量顯得較為無力。5月份在“購房入戶末班車”的牽引下，市場成交量劇增，成為2023年珠海樓市的又一分水嶺?！?023年下半年的房展、特價房及打折讓利等一系列優(yōu)惠措施并未使消費(fèi)者表現(xiàn)出明顯的購買意愿，市場觀望尤為突出，預(yù)示著珠海樓市未的走勢仍不容樂觀。六、2023年市區(qū)新增供應(yīng)情況1、市區(qū)可預(yù)售項(xiàng)目可預(yù)售時間區(qū)域樓盤名稱預(yù)售住宅面積（㎡）2023年1月老香洲嶺南世家11、12棟27884.99恒福閣38847.41唐家香格里花園2726.82每一間花園13204.32香格里花園2期35683.47新香洲鴻馨園38644.69麗景名城22970.032023年2月新香洲優(yōu)仕雅苑7338.972023年3月唐家鳳凰山一號25144.26遠(yuǎn)大美域新城二期9757.25新香洲優(yōu)仕雅苑9886.84新加坡花園東苑3795.52逸軒8428.752023年4月拱北頤和人家10167.07吉大水灣六號25396.57老香洲嶺南世家10棟11080.01華南名宇13003.7金域藍(lán)灣25335.79雅樂園6453.05翠香茗庭22552.8南灣水仙花園二期16030.78前山時代廊橋17719.83唐家每一間12130.72新香洲中珠上城一期30891.46誠豐怡園13947.84正方盛和苑22670.492023年5月前山時代廊橋11675.15時代廊橋11673.37新香洲仁恒星園56554.6盈彩美居22441.61南灣御東領(lǐng)岸20614.48康和花園13663.19吉大格力廣場一期A區(qū)29315.332023年6月吉大格力廣場一期A區(qū)26174.38山海一品23325.55綠洋山莊二期A區(qū)53667.9綠洋山莊二期B區(qū)26553.8前山時代廊橋67085.64蔚藍(lán)東岸23512.79南灣御東領(lǐng)岸11371.582023年7月南灣康和花園8030.432023年8月老香洲金域時代20362.77中珠水晶堡23454.43新香洲棕櫚假日13553.47仁恒星園51223.93吉大華業(yè)臨海39700.01拱北正邦嶺秀城42869.142023年9月新香洲鴻泰苑30658.79唐家鳳凰海域20930.02海怡灣畔四期46070.28前山時代廊橋7183.6南灣華發(fā)新城五期西區(qū)42357.11康和花園41060.27華發(fā)新城五期西區(qū)127319.54華發(fā)新城五期東區(qū)100883.48吉大格力廣場一期A區(qū)14888.07格力廣場一期A區(qū)27925.262023年10月前山二城心作20882.5吉大東方順景31751.32023年11月新香洲翠菁苑8890.39吉大華業(yè)臨海29880.94前山映暉灣Ⅰ區(qū)38238.82映暉灣Ⅱ區(qū)4014.172023年12月前山中聯(lián)國際大廈28302.28濱河灣23409.17吉大格力廣場一期A區(qū)29644.89格力廣場一期A區(qū)14892.47老香洲嶺南世家9棟10168.26米蘭春天商住樓20697.95唐家金景豪園三期10212.36樺府11366.72新香洲宜加苑2930.49誠豐怡園53727.14宜加苑1964.86泰峰苑7309.71晴朗新地6247.57南灣華發(fā)新城五期西區(qū)51978.54拱北僑光公寓18453.12合計195萬㎡——數(shù)據(jù)來源：珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)2、珠海市區(qū)期房銷售情況2023年珠海市區(qū)期房供應(yīng)及消化情況(萬㎡）——數(shù)據(jù)來源：珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)、珠海市統(tǒng)計局·珠海新建商品住房的供應(yīng)特點(diǎn)主要體現(xiàn)為黃金周前月會出現(xiàn)樓盤扎堆供應(yīng)的情況。從實(shí)際情況來看今年的兩個黃金周并未如往常一樣成為個大樓盤銷售的最佳時機(jī)?！?023年珠海主城區(qū)可供預(yù)售的新房達(dá)195萬平方米，整年的預(yù)購面積僅為137萬平方米，供需矛盾進(jìn)一步加大。3、珠海市區(qū)推售項(xiàng)目分布情況2023年珠海主城區(qū)推售項(xiàng)目分布圖——數(shù)據(jù)來源：安城市場研究部·珠海市主城區(qū)2023年共計52個項(xiàng)目有新單位推出市場，推盤較為活躍，市場放量較大?！ば孪阒?023年推出的新盤較多，個體樓盤規(guī)模不大但數(shù)量較多，使該區(qū)域總體放量增大，也是2023年珠海房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域?！ぜ笠宰鴵砣毕〉暮＞百Y源和完善的配套成為各大地產(chǎn)商的兵家必爭之地。2023年推出樓盤多以中小規(guī)模為主，整體供應(yīng)量較大?！つ蠟吃谌A發(fā)新城五期的的帶動下，成為年度新增供應(yīng)量最大的區(qū)域。七、市區(qū)各板塊商品房戶型構(gòu)成2023—2023年珠海市區(qū)各板塊戶型構(gòu)成——數(shù)據(jù)來源：安城市場部·珠海市住房市場主要戶型構(gòu)成為三房，在每個板塊中都占較大的比例?！な軈^(qū)域職能的影響，單身公寓在吉大，老香洲，拱北三個商業(yè)繁華區(qū)域有較大的供應(yīng)量?！に姆繎粜椭饕性谔萍液托孪阒蓿@兩個板塊大規(guī)模樓盤集中，相應(yīng)大面積戶型占較大比例。八、市區(qū)各板塊客戶構(gòu)成2023年珠海主城區(qū)各板塊客戶構(gòu)成——數(shù)據(jù)來源：安城市場部·珠海區(qū)域內(nèi)部的客戶仍是珠海住房市場的主力客戶群體，表現(xiàn)最為突出的是新香洲板塊，同區(qū)域客戶和珠海其他區(qū)域客戶占89%，其次的是老香洲75%?！び捎谂彴拈T的優(yōu)勢，拱北受到港澳客戶的最大青睞。珠海的豪宅區(qū)域主要分布在景觀資源較好的區(qū)位吉大、南灣及唐家灣板塊，成為港澳及外地富裕人士置業(yè)的首選區(qū)域。九、各板塊客戶置業(yè)動機(jī)（主城區(qū)）2023年珠海主城區(qū)各板塊客戶置業(yè)動機(jī)——數(shù)據(jù)來源：安城市場部·自住仍是珠?？蛻糁脴I(yè)的主要目的，隨著珠海城市發(fā)展?jié)摿Φ耐宫F(xiàn)及其在整個珠三角樓市中房格的優(yōu)勢，吸引了大批周邊城市投資置業(yè)者的目光?！ぶ楹Ｗ鳛槎燃傩蓍e式旅游城市，優(yōu)厚的旅游資源受到外來人群的關(guān)注。十、小結(jié)2023年珠海房地產(chǎn)市場在2023年的熱浪掀過之后出現(xiàn)如下特征：·房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，與樓市低迷的行情形成鮮明的對比，會產(chǎn)生新盤推售節(jié)奏放緩，開發(fā)周期加長?！た⒐っ娣e和銷售面積之比擴(kuò)大，商品房空置率上升。·市場供應(yīng)量加大，需求觀望持續(xù)，供求矛盾加劇。·珠海本地客戶是珠海住房市場的主要消費(fèi)群體，外地客戶比較看重珠海資源型項(xiàng)目及品質(zhì)較高的度假休閑物業(yè)。第六部分、2023年珠海市房地產(chǎn)三級市場（二手房）發(fā)展情況一、2023年二手房市場成交情況2023年二手房市場月交易面積走勢（萬㎡）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局·2023年全市二手房每月交易面積基本上都維持在較低的水平，其變化的趨勢與一手房相近，二級市場交易的情勢在一定程度上會傳導(dǎo)至三級市場?！め槍θ壥袌龅恼邭v來較少，2023年年底在經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，國家出臺了減免營業(yè)稅的相關(guān)措施以及珠海市的“賣舊買新”對三級市場會產(chǎn)生不小的促動，政策的效應(yīng)預(yù)計在2023年的第二季度開始顯現(xiàn)。二、2023年二手房市場成交均價及交易金額走勢2023年二手房月交易均價走勢（元/㎡）2023年二手房市場月交易金額走勢（億元）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局·二手房交易價格受到當(dāng)月交易住房的區(qū)位結(jié)構(gòu)影響波動較為明顯。但整體上看，珠海市各月二手房的均價在4200元/㎡的上限波動。部分交易量大的月份，價格反而有走低的趨勢，使全年交易金額變動不明顯，基本上維持在3.5億元的范圍內(nèi)。三、2023-2023年二手房交易面積及價格走勢2023-2023年珠海二手房交易情況——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局·2023年期間珠海的新房供應(yīng)量不大，二手房得到較好的消化，這一期間由于市場上房源供不應(yīng)求所以二手房價被抬高?！?023年至2023年期間隨著珠海房地產(chǎn)市場的加大投資，新房供應(yīng)劇增，導(dǎo)致二手房市場交易下降，但總體相對平穩(wěn)，但是在2023年隨著新房價格的暴漲，二手房價出現(xiàn)大幅的上揚(yáng)?！?023年的樓市調(diào)整使住房消費(fèi)信心不足，二手房市場的流動性減弱出現(xiàn)一二手齊跌的情形。四、小結(jié)·三級市場雖然不是政策調(diào)控的重點(diǎn)，但是二手房的交易情況表現(xiàn)出與新房同樣的特點(diǎn)?！な苤楹５赜蛐缘挠绊?，珠海的二手房價格變動不平衡，東西區(qū)價差明顯?！?023年隨著樓市調(diào)控的延續(xù)、經(jīng)濟(jì)形勢的下挫，珠海二手房的交易量同比下降幅度達(dá)48%，但是價格依然表現(xiàn)堅(jiān)挺，買賣雙方價格拉鋸戰(zhàn)展開。第七部分、2023年珠海市房地產(chǎn)廣告統(tǒng)計分析（說明：該分析報告中的地產(chǎn)廣告刊登于珠海四大主流媒體———《珠海特區(qū)報》、《珠江晚報》、《南方都市報》、《澳門日報》。其中珠海特區(qū)報、澳門日報為4K大小版，珠江晚報、南方都市報為8K大小版。涵蓋區(qū)域除珠海全市樓盤，還包括中山坦洲及三鄉(xiāng)樓盤。）·2023年珠海的各大報紙媒體涉及地產(chǎn)類廣告版面累計達(dá)597.13P，廣告投放次數(shù)為839次，見報樓盤總計105個。今年以來珠海樓市持續(xù)低迷，大部分開發(fā)商都把廣告宣傳的重點(diǎn)放在“五一黃金周”和“金九銀十”一、廣告投放量圖1：2023年每月廣告投放頻次比較2023年每月廣告投放頻次(單位：次）圖2：2023年每月廣告投放版面量比較2023年每月廣告投放版面量(單位：P）·2023年4月和9月份報紙廣告的投放頻次和版面量是全年最高的兩個月份，主要受傳統(tǒng)樓市旺銷期的“五一黃金周”及“金九銀十”的影響，開發(fā)商希望通過各種宣傳和促銷手段打開市場的僵局，因此加大了廣告的放量。相比之下4月份的廣告投放效果稍明顯。另外“暑假營銷”二、各區(qū)域廣告投放圖3：各區(qū)域廣告投放頻次統(tǒng)計2023年珠海市各區(qū)廣告投放頻次（單位：次）圖4：各區(qū)域廣告投放版面量統(tǒng)計2023年珠海市各區(qū)廣告投放版面量（單位：P）小結(jié)：·珠海南灣區(qū)在華發(fā)品牌的強(qiáng)勢廣告營銷之下，該區(qū)域的總體廣告放量位于首位。珠海西區(qū)的樓盤由于區(qū)位的極差因素，與主城區(qū)產(chǎn)生較大的差距，該區(qū)樓盤在營銷上相對保守和過于單一，對采用報紙媒體廣告的宣傳理念稍弱，所以區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目見報的平均頻次數(shù)和平均版面量遠(yuǎn)低于其他各個區(qū)域。·中山坦洲和三鄉(xiāng)區(qū)域由于毗鄰珠海，而且在價格上具有明顯的優(yōu)勢、該區(qū)域的樓盤把主要的客戶群鎖定在珠海，一些規(guī)模較大的樓盤，報廣的力度很強(qiáng)，分流了相當(dāng)一部分珠海的中端客戶，對珠海特別是西區(qū)的樓盤產(chǎn)生不小的影響。三、年度廣告投放排行榜表1：2023年全年十大廣告投放頻次排行榜名次樓盤名稱投放頻次（次）樓盤位置1華發(fā)新城5期46南灣2中山雅居樂新城44中山3格力廣場36吉大4時代廊橋36前山5錦繡海灣城27中山6中頤海倫堡30中山7恒福閣29新香洲8中澳新城6期26中山9領(lǐng)秀城24拱北10金筑美居24中山表2：2023年全年十大廣告投放版面量排行榜名次樓盤名稱投放版面（P）樓盤位置1華發(fā)新城5期43南灣2中山雅居樂新城34.5中山3格力廣場35.17吉大4時代廊橋31.88前山5錦繡海灣城30.5中山6華發(fā)世紀(jì)城23南灣7領(lǐng)秀城22拱北8中頤海倫堡21中山9錦繡陽光花園17.5中山10綠洋山莊16吉大表3：2023年全年廣告投放頻次及版面量“星期”排行榜名次星期投放頻次（次）投放版面（P）1星期五486344.632星期四1621183星期三7655.134星期二3927.085星期六3326.386星期日1411.337星期一149.42·上榜樓盤均為品牌度高、規(guī)模型中高檔樓盤，開發(fā)商實(shí)力較雄厚。由于樓盤的規(guī)模較大，所以相對來說，報紙廣告的平均投入成本并不算太高?！ぶ猩教怪?、三鄉(xiāng)樓盤的上榜率走高，近年來該區(qū)域內(nèi)樓盤的頻繁亮相，對珠海樓盤產(chǎn)生不小的沖擊?！ぶ芰帐欠康禺a(chǎn)銷售的“小黃金期”，所以周五往往是各大樓廣告投放的最佳選擇日期，周四次之。四、媒體投放量圖5：各媒介傳播量統(tǒng)計各大報紙媒體廣告投放情況·《珠海特區(qū)報》是珠海市范圍內(nèi)影響力最大的報紙媒體，其針對的讀者層次稍高，多為公務(wù)機(jī)構(gòu)、事企業(yè)單位的工作人員，這類群體對住房類消費(fèi)品支付能力較強(qiáng)，所以特區(qū)報是樓盤廣告投放的最佳媒體?！は鄬Π拈T來說珠海的房價處于低洼狀態(tài)，眾多優(yōu)質(zhì)樓盤往往會吸引大批澳門客戶前來投資置業(yè)，所以《澳門日報》也是各高檔樓盤廣告投放較常選擇的媒體。第八部分、2023年珠海市房地產(chǎn)簡要總結(jié)·2023年珠海的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較高的增長速度，但是增幅放緩，2023年經(jīng)濟(jì)的下行預(yù)期因素較大?！?023年國家在貨幣、土地、稅收等方面出臺了一系列延續(xù)性的房地產(chǎn)政策。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，政策由“收緊”轉(zhuǎn)為適度的“放寬“，而偏向民生，但房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)并沒有觸動?！?023年珠海土地供應(yīng)量和消化量齊跌，土地拍賣結(jié)果不理想，個人拋售持有土地在珠海西區(qū)頻繁出現(xiàn)?！?023年珠海房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?？涨?，供需矛盾加劇，后市面臨的形勢更為嚴(yán)峻。第九部分、珠海市部分在售項(xiàng)目列表（由各個區(qū)域選取部分作為比較參考，共16個項(xiàng)目。）項(xiàng)目（1）里維埃拉（2）志洪嘉園（3）米蘭春天（4）中海環(huán)宇城物業(yè)類型住宅、普通住宅多層電梯洋房、小高層住宅住宅地址斗門區(qū)珠峰大道南，尖峰山公園對面，毗鄰黃楊河畔香洲區(qū)人民西路路橋管理處后面，中山市坦洲鎮(zhèn)十四村北側(cè)香洲區(qū)老香洲標(biāo)桿物業(yè)萬科金域藍(lán)灣旁香洲區(qū)前山所屬商圈斗門中山市坦洲鎮(zhèn)老香洲香洲前山交通狀況601B，605路公車41路,16路,43路,45路,55路,22路———0756-68888880756－8191605，135706084340756-22500180756-8186688開發(fā)商\o""珠海市世榮實(shí)業(yè)\o""中山市志洪房產(chǎn)開發(fā)\o""珠海市米蘭集團(tuán)（世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢（珠海）代理）——占地面積467990平方米15000平方米13000平方米86000平方米建筑規(guī)模462918平方米48000平方米24000平方米390000平方米綠化率67%36.40%————裝修狀況毛坯毛坯全裝修全裝修開盤時間2023-07-012023-10待定待定入住時間——2023-08-30————物業(yè)現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)封頂——————預(yù)售證號s2023007中建房[預(yù)]字第2023249號————貨量——一期9棟7層，二期7棟12層，5棟7層一期218戶，二期800戶，共1018戶————價格起價4100元/㎡均價3600元/㎡待定待定面積戶型79-299㎡（2房/5房）28—85㎡175-180㎡——物管費(fèi)1.40元/平方米·月——————車位1630個，暫不出售380個————里維埃拉實(shí)景圖片志洪嘉園效果圖項(xiàng)目（5）金域時代（6）鋼琴家（7）宜加苑（8）華發(fā)綠洋山莊物業(yè)類型住宅高層住宅小高層、高層住宅住宅、普通住宅、海景房地址香洲區(qū)情侶中路189號香洲區(qū)吉大九洲大道1102號香洲區(qū)新香洲翠景路（香洲區(qū)府西側(cè)300米）香洲區(qū)吉大水灣路238號所屬商圈新香洲香洲吉大新香洲香洲吉大交通狀況——2、9、12、21、40、60、觀光巴士等1、5、8、15、22、43、56、2044、9、13、207路0756-21668880756-3361111、33613330756—21888880756-8890008開發(fā)商\o""珠海市富鏗房地產(chǎn)——\o""華良地產(chǎn)——占地面積7369.54平方米13000平方米——69400平方米建筑規(guī)模30000平方米60000㎡。共4棟30層樓，其中3、4棟已交房。本次預(yù)售許可證銷售1、2棟（即鋼琴家）住樓6000平方米樓高11—17層82700平方米樓高28層綠化率30%——35%45%裝修狀況全裝修毛坯毛坯精裝修開盤時間2023-10-012023-11-082023-12-31——入住時間2023-06-30——2023-5-1——物業(yè)現(xiàn)狀——結(jié)構(gòu)封頂————預(yù)售證號S202300022-2s202300028S202300033、S202300033-2S202300018\S202300018-2貨量134商鋪共23套，面積24.60-197.82㎡；住宅共263套，平層住宅83.08-146.98㎡，少量頂層復(fù)式52235價格均價16000元/平方米均價8000元/平方米均價6700元/平方米待定面積戶型————一梯或二梯兩戶，全部90多㎡的3房2廳2衛(wèi)，全部送超大陽臺——物管費(fèi)2元/平方米·月——————車位402個————約500個項(xiàng)目（9）錦繡海灣城（10）正方盛和苑（11）晴朗新地（12）康和花園物業(yè)類型特色別墅,旅游地產(chǎn)（獨(dú)棟/聯(lián)排）住宅、普通住宅、山景房住宅、商住樓住宅地址香洲區(qū)唐家翠亨新城，京珠接駁線下柵檢查站前30米右轉(zhuǎn)香洲區(qū)新香洲翠仙路19號香洲區(qū)新香洲華潤萬家對面路口直行100米香洲區(qū)珠海大道上中新國際花園正后方所屬商圈香洲唐家新香洲新香洲香洲拱北交通狀況——1、5、、6、15、22、43、204路華潤萬家站1、5、6、8、15、22、43、56、6814、16、25、34、201、202、206、207、601、605、608、6090760-855087880756-8588885、85888810756-8588335，85883360756-3893166、8670333開發(fā)商\o""廣州市敏捷地產(chǎn)\o""珠海市香洲正方房地產(chǎn)開發(fā)代理：珠海紅館房地產(chǎn)策劃珠海市匯基房地產(chǎn)開發(fā)\o""珠海市北山實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司代理：珠海百腦會房地產(chǎn)策劃占地面積一期336393平方米，500畝3063平方米12023.49平方米23425.30平方米建筑規(guī)模192152平方米32354平方米。17層共三棟41038.71㎡1、2棟25層；3棟18層83107.41平方米綠化率49.22%35.60%2.66%35%裝修狀況全裝修毛坯全裝修毛坯開盤時間2023-09-292023-92023-12-282023-11-15入住時間————2023-12-1——預(yù)售證號————S202300001s202300013貨量——192302——價格起價3280元/平方米均價5300元/平方米均價7000元/平方米均價6000元/平方米物管費(fèi)——\o""香建物業(yè)1.20元/平方米·月\o""信誠物業(yè)公司1.80元/平方米·月車位——120個291個656個宜加苑實(shí)景正方盛和苑實(shí)景錦繡海灣城實(shí)景項(xiàng)目（13）金碧麗江西海岸（14）湖源居（15）映暉灣（16）華發(fā)世紀(jì)城物業(yè)類型住宅、花園洋房/小高層高層住宅住宅、普通住宅、別墅高層、townhouse地址金灣區(qū)平沙鎮(zhèn)溫泉路口斗門區(qū)城南白藤一路前山河北岸福石路81-82號（華發(fā)新城對面）香洲區(qū)珠海市拱北昌盛路376號所屬商圈金灣斗門香洲前山香洲拱北交通狀況204路、608路、502路溫泉路口白藤頭公交車站下車5、15、30、60、204路公交車“福石站”下車——0756－7752688、77535550756－61613990756-858830885883180756-8918818開發(fā)商\o""珠海市金碧房地產(chǎn)開發(fā)\o""珠海廣源房產(chǎn)開發(fā)\o""權(quán)暉置業(yè)（珠海）\o""珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份占地面積66639平方米——2.5萬平方米48000平方米建筑規(guī)模180000㎡——4.5萬平方米82023平方米綠化率40%——45%35.50%裝修狀況毛坯菜單式精裝修精裝修開盤時間2023-10-1——2023-12-1——入住時間——2023-06-302023-7-1——預(yù)售證號——珠斗預(yù)房第2023－053號S202300030、S202300030-2S202300016貨量120051288876價格起價2980元/平方米均價3100元/平方米待定均價12023元/平方米物管費(fèi)1.60元/平方米·月0.80元/平方米·月——2.60元/平方米·月車位1：1——400個——金碧麗江西海岸實(shí)景映暉灣效果圖、區(qū)位圖第十部分、選擇代理項(xiàng)目的方向·從區(qū)域分析，新香洲供應(yīng)量大?！奈磥懋惖卮N澳門樓盤的緊密性看，香洲吉大、拱北區(qū)域與澳門隔海相望，有更大附加值可以挖掘?！挠^海、休閑角度看，吉大、拱北、前山都在此范圍，其中尤其以“情侶路”沿線最為看好。第十一部分、結(jié)論·根據(jù)以上資料顯示，珠海房地產(chǎn)開發(fā)量大，當(dāng)?shù)匦枨笮?，需要增加更多消化渠道來平衡供求矛盾，這一需求成為我們介入代理銷售的契機(jī)?！そ陙?，旅游休閑置業(yè)越來越多，自然環(huán)境的明顯差異吸引著山西一批中產(chǎn)階層人士，產(chǎn)生了異地購房的需要?！拇礓N售的成本來看，我公司在太原已有銷售場所與相關(guān)人員和代理人脈，不需要再另外增加這方面的費(fèi)用，因此代理投入較少，不會形成銷售壓力?！楸苊獍l(fā)生糾紛，在選擇項(xiàng)目時，寧缺勿濫，以塑造珠海樓盤異地銷售的新形象，同時利于今后“珠澳同城化”后，帶動銷售澳門樓盤的行業(yè)口碑與可行性。同時，由于我們主力是銷售當(dāng)?shù)刈陨懋a(chǎn)品、打造企業(yè)形象與品牌，因此嚴(yán)格篩選代理項(xiàng)目，防止因代理項(xiàng)目出現(xiàn)糾紛等負(fù)面事件，而影響到當(dāng)?shù)刈陨眄?xiàng)目的銷售。結(jié)論：珠海項(xiàng)目由本公司在山西代理，組織潛在客戶群體到珠海購買的可行性程度較高，具備較高操作性。如要細(xì)化執(zhí)行層面，則下一階段需要實(shí)地考察珠海項(xiàng)目和接觸當(dāng)?shù)亻_發(fā)商。附：珠海新近相關(guān)報道·港珠澳大橋料2023年底建成通車總造價逾727億。發(fā)布日期:2023-3-2中新網(wǎng)《澳門日報》今日在頭條刊發(fā)報道稱，港珠澳大橋工程可行性研究報告審查會上周在珠海舉行，會議通過大橋可行性報告，確定大橋走向和橋隧結(jié)合方案，大橋總造價超過727億元，預(yù)定于2023年底建成。港珠澳大橋主體海中橋隧，計劃今年底前完成工程初步設(shè)計及審批工作，明年12月底前完成部分島、隧關(guān)鍵工序施工圖設(shè)計并開工，后續(xù)施工圖分批完成，分批開工。主體工程施工期控制在56個月內(nèi)，總工期大約5年半，預(yù)計于2023年底建成通車?！ぶ榘耐窍嚓P(guān)描述正值兩會期間，有委員提出珠海和澳門這兩城之間，應(yīng)攜手并進(jìn)，實(shí)現(xiàn)同城化。而據(jù)相關(guān)媒體報道，港珠澳大橋主體工程初步設(shè)計方案已經(jīng)敲定。這則消息，無疑更大規(guī)模地加大珠澳同城化的步伐，成為珠澳經(jīng)濟(jì)一體化的助推器。港珠澳大橋呈Y字形，而拱北是其落腳點(diǎn)之一。拱北區(qū)域作為珠海最繁華的商業(yè)中心，與澳門陸路相連。拱北口岸也是中國第二大陸路口岸。08年客流量曾創(chuàng)下8200萬人次，也是眾多外來旅游、置業(yè)人士的首選之地。未來蓮花路的改造，廣珠城際軌道的交通珠海站的峻工，拱北口岸的擴(kuò)建等工程將會使拱北區(qū)域的商業(yè)及居住價值得到一定幅度的提升。與拱北緊密相偎的就是吉大區(qū)域。吉大一直是珠海的商務(wù)中心區(qū)域，也是珠海居住環(huán)境最美的區(qū)域之一。該區(qū)域位于的情侶南路一帶的海景豪宅，更是許多港澳及外來置業(yè)的首選之地。·樓市“倒春寒”：近千萬平米存量房夠5年消化根據(jù)珠海市統(tǒng)計信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2023年，珠海完成房地產(chǎn)開發(fā)投資147.65億元，同比增長11.3%，商品房施工面積高達(dá)1143.98萬平方米，同比增長28.7％，而全市商品房銷售面積和銷售額持續(xù)萎縮，銷售面積174.27萬平方米，同比減少了48%，銷售額121.7729億元，同比下降43.6%。969.71萬平方米的存量房，讓珠海成為廣東省的樓市重災(zāi)區(qū)，按2023年全年的實(shí)際銷售面積來算，庫存消耗需要5年多的時間?！ぶ楹?、坦洲“同城化”誰獲益更多?中山坦洲夾在在珠海東部主城區(qū)和廣大的西部之間，從上沖關(guān)口出去，不到5分鐘就能來到坦洲。據(jù)不完全統(tǒng)計，坦洲新開發(fā)樓盤，有一半以上業(yè)主是珠海人或在珠海工作。珠海、坦洲已經(jīng)日益被民間自發(fā)“同城化”。今年兩會上，也有政協(xié)委員關(guān)注這個問題，提出“珠?！怪尥腔钡脑O(shè)想，認(rèn)為這是一個雙贏之舉。提案表示，“正視坦洲、研究坦洲是珠海一個無法回避的現(xiàn)實(shí)?！闭J(rèn)真分析和研究“香洲——坦洲同城化”的利弊，制定“同城化”的方案和步驟，不僅對珠海和中山兩市的經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展產(chǎn)生積極的影響，還可以成為落實(shí)《綱要》的一個典范，可能成為珠三角同城化發(fā)展一個成功先行者。

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設(shè)規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項(xiàng)目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項(xiàng)目有反應(yīng)沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進(jìn)場道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關(guān)金村、華山村、望巖村、中坪村5個村5617人的飲水安全問題。1、建設(shè)四方建設(shè)單位：忠縣水務(wù)服務(wù)中心設(shè)計單位：重慶布澤水利電力勘測設(shè)計有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團(tuán)有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實(shí)際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設(shè)單位的正確部署下，組織措施落實(shí)到位，以各行政村為單元，切實(shí)做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項(xiàng)工作開展順利，按時完成了本工程的施工任務(wù)。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準(zhǔn)備（1）施工技術(shù)人員認(rèn)真熟悉圖紙，領(lǐng)會設(shè)計意圖，對圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題及時與業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點(diǎn)。（2）在各項(xiàng)預(yù)制加工項(xiàng)目開始前，根據(jù)設(shè)計施工圖編制材料計劃，將需要的材料、設(shè)備等按規(guī)格、型號準(zhǔn)備好，運(yùn)至現(xiàn)場。（3）材料設(shè)備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應(yīng)光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應(yīng)基本一致。管材的端面應(yīng)垂直于管材的軸線。管件應(yīng)完整、無缺損、無變形。到現(xiàn)場的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗(yàn)明材質(zhì)，核對質(zhì)保書，規(guī)格、型號等，合格后方能入庫，并分別作好標(biāo)識。（4）材料的保存：管件和管材不應(yīng)長期置于陽光下照射，為避免管子在儲運(yùn)時彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運(yùn)管材和管件時，應(yīng)小心輕放，避免油污，嚴(yán)禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場與材料存放處溫差較大時，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場放置一定時間，使其溫度接近施工現(xiàn)場環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術(shù)文件齊全,進(jìn)行圖紙技術(shù)交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術(shù)、材料機(jī)具供應(yīng)等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時使用管剪或管道切割機(jī)，必要時用鋒利的鋼鋸，對其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較?。―e20～De40）時用管剪比較方便，管徑較大時用管道切割機(jī)或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應(yīng)在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應(yīng)使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達(dá)工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細(xì)小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進(jìn)行壓力試驗(yàn)。冷水管試驗(yàn)壓力應(yīng)為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗(yàn)的準(zhǔn)備水壓試驗(yàn)時間應(yīng)在熱熔管道連接24小時后進(jìn)行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點(diǎn)。（2）試驗(yàn)增大壓力到規(guī)定的試驗(yàn)壓力值。一小時之后開始試驗(yàn)。在這個時期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗(yàn)壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時，壓力降不得超過0.03MPa，同時檢查各連接處不得滲漏。對試壓管道應(yīng)采取安全有效的固定保護(hù)措施,但接頭部位必須明露。此項(xiàng)試驗(yàn)在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實(shí)位置,隱蔽后的管道應(yīng)在地面用紅色油漆標(biāo)識管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗(yàn)全部合格后,在供水設(shè)備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設(shè)施均具備使用條件的情況下,可進(jìn)行全系統(tǒng)通水試驗(yàn)。其目的在于檢驗(yàn)供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設(shè)計和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗(yàn)收前應(yīng)進(jìn)行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時應(yīng)不流死角,每個配水點(diǎn)龍頭都應(yīng)打開,在系統(tǒng)最低點(diǎn)設(shè)放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進(jìn)水相當(dāng)為止。管道沖洗完在使用前應(yīng)采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進(jìn)行消毒,含氯水在管中應(yīng)靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗(yàn)，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國家標(biāo)準(zhǔn)《生活飲用