房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 -工業(yè)地產(chǎn)：江蘇徐莊軟件產(chǎn)業(yè)園前期策劃顧問報(bào)告(戴德梁行)正式版

江蘇省軟件產(chǎn)業(yè)股份有限公司[（u）park]前期策劃報(bào)告PrivateandConfidential06-07-25戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司謹(jǐn)呈1敬啟者：江蘇省軟件產(chǎn)業(yè)股份有限公司有關(guān)：(u)park策劃工作本公司蒙貴司之邀請(qǐng)，為上述房地產(chǎn)項(xiàng)目之策劃工作提交報(bào)告書?，F(xiàn)特函詳列本公司之策劃報(bào)告，供貴司參考。戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司程家龍 總經(jīng)理年月日投資工業(yè)部 2 敬啟者目 錄一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析 41、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 41.1地區(qū)生產(chǎn)總值 41.2三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 41.3工業(yè)總產(chǎn)值 51.4實(shí)際利用外資 51.5宏觀經(jīng)濟(jì)背景結(jié)論 62、中觀產(chǎn)業(yè)背景分析 62.1南京軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 62.2南京承接國(guó)際軟件產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的時(shí)機(jī)判斷 82.3南京軟件產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃及對(duì)本案影響分析 102.4其它優(yōu)勢(shì)研發(fā)或創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為本案提供擴(kuò)展市場(chǎng) 122.5中觀產(chǎn)業(yè)分析結(jié)論 12二、市場(chǎng)供需分析 131、客戶需求分析 131.1國(guó)際知名企業(yè)對(duì)城市選擇分析 141.2國(guó)際知名企業(yè)對(duì)園區(qū)物業(yè)需求分析 181.3客戶需求特征實(shí)例分析 242、供應(yīng)市場(chǎng)分析 272.1南京市寫字樓市場(chǎng)分析 27投資工業(yè)部 2 目錄2.2南京市研發(fā)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)分析 293、供需市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論 39三、項(xiàng)目定位 401．項(xiàng)目分析 401.1項(xiàng)目地塊解析 401.2項(xiàng)目區(qū)位特征 401.3項(xiàng)目交通條件 411.4項(xiàng)目SWOT分析 421.5項(xiàng)目發(fā)展方向判斷 462成功案例借鑒 482.1愛爾蘭PARKWEST 482.2香港科技園 492.3深圳桃花源科技園 502.4深圳天安數(shù)碼城 512.5上海紫竹科技園 523．項(xiàng)目定位 543.1項(xiàng)目名稱 543.2主題定位 553.3項(xiàng)目開發(fā)檔次定位 583.4項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 59四、市場(chǎng)角度項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 621．項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)主題 621.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮因素 62投資工業(yè)部 3 目錄1.2園區(qū)總體設(shè)計(jì)方向 621.3設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)方式 642.園區(qū)功能規(guī)劃設(shè)計(jì) 693.園區(qū)生態(tài)景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì) 783.1景觀系統(tǒng)三大功能 783.2中心景觀設(shè)置 793.3生態(tài)景觀系統(tǒng)細(xì)節(jié)建議 794.園區(qū)交通系統(tǒng)建議 814.1主入口設(shè)置 814.2停車場(chǎng)設(shè)置 815．物業(yè)單體設(shè)計(jì)建議 835.1物業(yè)單元面積設(shè)計(jì)建議 835.2物業(yè)平面設(shè)計(jì)建議 875.3實(shí)用率——75%～80% 905.4層高設(shè)計(jì)建議 915.5承重設(shè)計(jì)建議 935.6空調(diào) 935.7電梯 975.8電力系統(tǒng)設(shè)計(jì) 995.9洗手間 1005.10通訊網(wǎng)絡(luò) 1015.11智能化系統(tǒng)建議 1025.12裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 104投資工業(yè)部 4 目錄5.13其他細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議 105五、定價(jià)建議 1071.影響物業(yè)價(jià)格因素分析 1071.1市場(chǎng)因素 1071.2物業(yè)因素 1092．定價(jià)方法選擇 1113．市場(chǎng)比較法的項(xiàng)目?jī)r(jià)格測(cè)算 112六、開發(fā)運(yùn)營(yíng)建議 1181、開發(fā)時(shí)序建議 1182、運(yùn)營(yíng)模式建議 1202.1運(yùn)營(yíng)收益來(lái)源 1202.2運(yùn)營(yíng)模式建議 1203．物業(yè)管理建議 1273.1研發(fā)園區(qū)物業(yè)管理特征 1273.2品牌物業(yè)管理公司的介入 1283.3本項(xiàng)目物業(yè)管理收費(fèi)建議 130七、項(xiàng)目投資估算 1321、投資估算 1322、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 1332.1租售結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 1342.2全部租賃情況下的經(jīng)濟(jì)效益分析 1423、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論 146投資工業(yè)部 5 目錄前 言受江蘇軟件股份有限公司委托，針對(duì)（u）park項(xiàng)，本行此次策劃內(nèi)容主要包括市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位，回答如下幾個(gè)問題：本項(xiàng)目總體定位如何？從市場(chǎng)角度，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位如何，即應(yīng)建造成什么樣的產(chǎn)品？本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位，即市場(chǎng)承受的租金與售價(jià)如何？未來(lái)價(jià)格走勢(shì)如何？由于本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及最終開發(fā)成本未最終確定，因此本報(bào)告的價(jià)格通過市場(chǎng)比較法確定，反映的是市場(chǎng)承受的租金與售價(jià)水平，值得一提的是，在招商過程中，需根據(jù)具體的價(jià)格策略予以一定程度的浮動(dòng)。本項(xiàng)目采取何種開發(fā)運(yùn)營(yíng)策略？本項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益如何？本報(bào)告分為七部分：第一、二部分從宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析、中觀產(chǎn)業(yè)分析、微觀市場(chǎng)供需分析進(jìn)行全面調(diào)研，為本項(xiàng)目總體定位提供客觀依據(jù)。投資工業(yè)部 2 社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析第三部分，在綜合評(píng)估本項(xiàng)目后，予以總體發(fā)展方向的判斷，并為本項(xiàng)目進(jìn)行總體定位，包括主題定位、市場(chǎng)定位和客戶定位。第四部分，本報(bào)告從市場(chǎng)角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出受客戶青睞的園區(qū)及物業(yè)指標(biāo)建議。第五部分，本行采用市場(chǎng)比較法，為本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位，確定市場(chǎng)能承受的租金與售價(jià)，并判斷未來(lái)租金的大體走勢(shì)。第六、七部分，本行基于對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)效益的全面考慮，予以開發(fā)運(yùn)營(yíng)方案建議及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。投資工業(yè)部 3 社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析1.1地區(qū)生產(chǎn)總值總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，投資者信心增強(qiáng)南京GDP保持高速增長(zhǎng)，2005年南京全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2413億元，同比長(zhǎng)15.2%，高于全國(guó)GDP增速的5.4個(gè)百分點(diǎn)，為全國(guó)GDP增速的1.55倍。1.2三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

歷年南京市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)趨勢(shì) 單位：億元3000250020001500100050001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005地區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來(lái)源：1996—2005年南京統(tǒng)計(jì)年鑒第二產(chǎn)業(yè)增速最快，仍占主導(dǎo)地位，其中外商投資速度加快2005年，南京市第一產(chǎn)業(yè)增加值為80億元，增長(zhǎng)5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為1215億元，增長(zhǎng)18.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為1118億元，增長(zhǎng)13.1%。2005年南京三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成3.3%2005年三次產(chǎn)業(yè)增加值在全市第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值中的比重分別為3.3%、46.3%第二產(chǎn)業(yè)50.4%、46.3%。50.4%第三產(chǎn)業(yè)2006年1—5月份，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成576.95億元，同 數(shù)據(jù)來(lái)源：2005南京國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)比增長(zhǎng)22.5%。外商、港澳臺(tái)商投資工業(yè)部 4 社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析投資發(fā)展較快，其中，港澳臺(tái)投資61.27億元，增長(zhǎng)141.7%；外商投資64.73億元，增長(zhǎng)42.8%。1.3工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)保持快速增長(zhǎng)，五大支柱產(chǎn)業(yè)占工業(yè)總產(chǎn)值的72.8%歷年來(lái)，南京市工業(yè)一直保持快速發(fā)展，逐年穩(wěn)步增加。2005年南京市工業(yè)企業(yè)共完成工業(yè)總產(chǎn)值4064億元，同比增長(zhǎng)28.9%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值1066億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)19.5%。2005年，南京的五大支柱產(chǎn)業(yè)——電子、石化、鋼鐵、汽車和電力共實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值2957.3億元，同比增長(zhǎng)33.9%，占全市規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá)72.8%。1.4實(shí)際利用外資

歷年南京工業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì) 單位：億元4500400035003000250020001500100050001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005限額以上工業(yè)總產(chǎn)值（億元）工業(yè)增加值（億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：1996—2005年南京統(tǒng)計(jì)年鑒五大支柱產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值所占比重工業(yè)電子27.2%石化鋼鐵汽車電力其他72.8%數(shù)據(jù)來(lái)源：2005南京國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)2005年南京實(shí)際利用外資14.18億美元；八個(gè)省級(jí)以上開發(fā)區(qū)實(shí)際使用外資6.66億美元2005年南京共批準(zhǔn)外商直接投資項(xiàng)目728個(gè)，平均單個(gè)項(xiàng)目外資規(guī)模為581.2萬(wàn)美元。新簽合同外資金額為51.29億美元，比上年增長(zhǎng)10.5%，實(shí)際到賬外資投資工業(yè)部 5 社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析金額14.18億美元，比2004年增長(zhǎng)68.2%；八個(gè)省級(jí)以上開發(fā)區(qū)新簽合同外資金額為34.07億美元，同比增長(zhǎng)4.0%，實(shí)際到賬外資金額6.66億美元。歷年來(lái)南京市實(shí)際使用外資情況302520151050

單位：億美元199419951996199719981999200020012002200320042005數(shù)據(jù)來(lái)源：1994—2005年南京統(tǒng)計(jì)年鑒外商投資主要集中于新港開發(fā)區(qū)和江寧開發(fā)區(qū)，目前，已有外資企業(yè)近300家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)55家，著名的跨國(guó)公司紛紛在開發(fā)區(qū)內(nèi)投資建廠或設(shè)立研發(fā)機(jī)構(gòu)。1.5宏觀經(jīng)濟(jì)背景結(jié)論良好的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為軟件產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了保障自改革開放以來(lái)，南京市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定快速發(fā)展，年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率基本保持著在13%左右。這種高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，將為軟件產(chǎn)業(yè)的快速良性發(fā)展提供了一個(gè)非常好的空間。2、中觀產(chǎn)業(yè)背景分析2.1南京軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析南京軟件產(chǎn)業(yè)位居江蘇軟件產(chǎn)業(yè)第一，中國(guó)軟件產(chǎn)業(yè)第五位。投資工業(yè)部 6 社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析南京市2005年軟件產(chǎn)值為166億元，同比增長(zhǎng)52.4%。位居江蘇軟件產(chǎn)業(yè)第一，中國(guó)軟件產(chǎn)業(yè)第五位。六大特色軟件產(chǎn)品群撐起南京軟件業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)南京的軟件產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的份額，為南京撐起了電力系統(tǒng)自動(dòng)化及管理系統(tǒng)軟件、電信系統(tǒng)軟件、制造業(yè)信息化應(yīng)用、嵌入式軟件、教育軟件、網(wǎng)絡(luò)與安全系統(tǒng)軟件等六大特色軟件產(chǎn)品群——南瑞繼保的高壓電路保護(hù)軟件占全國(guó)市場(chǎng)份額50%，南瑞科技的電站自動(dòng)化軟件和電網(wǎng)調(diào)度軟件分別占40%和20%，聯(lián)創(chuàng)科技電信計(jì)費(fèi)管理軟件占30%，金思維的ERP軟件占9%。嵌入式軟件成為南京軟件產(chǎn)業(yè)的主要力量2005年，南京市軟件產(chǎn)品和系統(tǒng)集成銷售收入為166億元，其中

6.8%

4.8%嵌入式軟件為南京軟件產(chǎn)業(yè)的主要力量，占居半壁江山，應(yīng)用軟件和支撐軟件分別約占25%和12%。

南12.1%場(chǎng)京市構(gòu)軟50.5%成件市25.8%嵌入式軟件應(yīng)用軟件支撐軟件軟件服務(wù)與系統(tǒng)集成其他數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市“十一五”軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃軟件企業(yè)逐漸做大做強(qiáng),軟件產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不斷增強(qiáng)2005年南京地區(qū)有各類軟件企業(yè)800多家，從業(yè)人員達(dá)3.5萬(wàn)人。通過國(guó)家軟件企業(yè)認(rèn)定的有400家，經(jīng)登記認(rèn)定的軟件產(chǎn)品達(dá)1887項(xiàng)，分別占江蘇省認(rèn)定總數(shù)57.6%和63.4%。有18家軟件企業(yè)銷售收入超億元，71家企業(yè)軟件及系統(tǒng)集成銷售收入超千萬(wàn)元。在信息產(chǎn)業(yè)部2005年公布的全國(guó)百?gòu)?qiáng)軟件企業(yè)中，南京市有7家軟件企業(yè)榜上有名。在信息產(chǎn)業(yè)部公布的2005年中國(guó)獨(dú)立開發(fā)企業(yè)最大規(guī)模前30家企業(yè)中，南京市有2家軟件企業(yè)入圍,他們是南京南瑞繼保電氣有限公司，南京南瑞集團(tuán)公司。同時(shí)，江蘇金智科技股份有限公司等6家軟件企業(yè)被列入“國(guó)家規(guī)劃布局投資工業(yè)部 7 社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析內(nèi)重點(diǎn)軟件企業(yè)”。目前，我市已有南京日恒軟件公司、南京富士通南大軟件公司、華為南京研究所、摩托羅拉南京公司和南京聯(lián)創(chuàng)科技公司等8家軟件企業(yè)通過了CMM2級(jí)到5級(jí)不等的認(rèn)證評(píng)估，此外正在實(shí)施的有金鷹國(guó)際軟件公司、南京擎天科技公司等軟件企業(yè)。軟件人才不斷集聚南京市擁有豐富的軟件產(chǎn)業(yè)資源要素，尤其是在人力資源和科研基礎(chǔ)方面擁有優(yōu)勢(shì)。我市已出臺(tái)的多項(xiàng)吸引人才、鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策吸引了許多海內(nèi)外的人才；南大、東大等高等院校的軟件學(xué)院為我市的人才培養(yǎng)提供了一個(gè)良好的環(huán)境；良好的居住環(huán)境保證了人才穩(wěn)定，流動(dòng)率低。充足的人力資源將會(huì)促進(jìn)我市軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)我市軟件人才的集聚。2.2南京承接國(guó)際軟件產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的時(shí)機(jī)判斷國(guó)際軟件產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移總體趨勢(shì)——沿著制造業(yè)的轉(zhuǎn)移路徑向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移，向中國(guó)轉(zhuǎn)移，向包括南京在內(nèi)的長(zhǎng)三角區(qū)域轉(zhuǎn)移作為全球制造業(yè)轉(zhuǎn)移的中心區(qū)域之一，一批跨國(guó)公司如摩托羅拉、英國(guó)BP石油、美國(guó)福特、日本馬自達(dá)等不僅僅在南京建立制造基地，同時(shí)也將研發(fā)中心落戶在南京。截止到2005年底，在南京投資的世界500強(qiáng)企業(yè)累計(jì)已達(dá)55家，500強(qiáng)企業(yè)迫切需要軟件產(chǎn)業(yè)提供技術(shù)支撐，為500強(qiáng)企業(yè)提供信息化服務(wù)，為南京市軟件外包形成了可以利用的輸出渠道。隨著跨國(guó)公司在南京設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)和生產(chǎn)制造中心，美國(guó)、印度等國(guó)家的一些軟件企業(yè)IT服務(wù)提供商已考慮將軟件研發(fā)和服務(wù)中心向南京轉(zhuǎn)移，以期更好地為跨國(guó)公司的中國(guó)分部服務(wù)，更直接地開發(fā)中國(guó)市場(chǎng)。國(guó)際軟件產(chǎn)業(yè)正沿著制投資工業(yè)部 8 社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析造業(yè)的轉(zhuǎn)移路徑向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移，向中國(guó)轉(zhuǎn)移，向包括南京在內(nèi)的長(zhǎng)三角轉(zhuǎn)移。隨著全球制造業(yè)轉(zhuǎn)移，國(guó)際知名軟件企業(yè)也開始進(jìn)入南京。南京作為全球制造業(yè)轉(zhuǎn)移的中心區(qū)域之一，逐漸吸引了一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)在南京落戶（見表1），至2005年底，在南京投資的世界500強(qiáng)企業(yè)已有55家，投資項(xiàng)目97個(gè)，投資總額近80億美元，約占該市歷年利用外資總額的六分之一。在97個(gè)投資項(xiàng)目中，制造業(yè)項(xiàng)目多達(dá)70多個(gè)，約占項(xiàng)目總數(shù)的80%。表1外商直接投資行業(yè)分布及代表企業(yè)行業(yè)電子通信設(shè)備石油化工業(yè)汽車制造業(yè)家電制造業(yè)生物醫(yī)藥制制造業(yè)造業(yè)LG、樂金飛利BP石油、大揚(yáng)福特汽車、馬自已進(jìn)駐外巴、小揚(yáng)巴、殼達(dá)、南亞自動(dòng)車、博西華電器歐家農(nóng)制藥資企業(yè)浦、愛立信熊牌石油、揚(yáng)子伊依維柯、新迪李貓、華飛、夏普士曼爾、華德火花塞伴隨著制造業(yè)的大舉進(jìn)入，國(guó)內(nèi)外的軟件業(yè)巨頭也紛紛涌入南京，包括：國(guó)際知名軟件企業(yè)——摩托羅拉、愛立信、富士通、朗訊、三星電子、美國(guó)鳳凰科技，臺(tái)灣通信企業(yè)光寶、怡寶通訊、英業(yè)達(dá)、偉創(chuàng)力、華寶通訊；國(guó)內(nèi)知名的軟件企業(yè)——華為、中興，聯(lián)創(chuàng)科技、上海盛大網(wǎng)絡(luò)等。投資南京的55家世界500強(qiáng)企業(yè)主要來(lái)自日本、美國(guó)、德國(guó)等10個(gè)國(guó)家，其中日本企業(yè)最多，有16個(gè)。投資項(xiàng)目主要集中在江寧開發(fā)區(qū)、新港開發(fā)區(qū)和南京化工園。國(guó)際軟件產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移已初露端倪，南京作為全球制造業(yè)的重要基地，必將是國(guó)際軟件業(yè)轉(zhuǎn)移的中心區(qū)域之一。承接國(guó)內(nèi)外軟件產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)，南京應(yīng)該抓住軟件產(chǎn)業(yè)二次轉(zhuǎn)移的機(jī)遇,主動(dòng)來(lái)承接這次轉(zhuǎn)移。投資工業(yè)部 9 社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析2.3南京軟件產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃及對(duì)本案影響分析在江蘇省“十一五規(guī)劃”中，省委、省政府提出把南京建設(shè)成為“中國(guó)軟件名城”的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，傾全省之力發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)。這將為南京軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是嵌入式軟件的發(fā)展帶來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。本案有望成為“兩園多基地”的重要形象工程充分發(fā)揮國(guó)家級(jí)軟件園示范帶動(dòng)作用，重點(diǎn)推進(jìn)江蘇軟件園徐莊產(chǎn)業(yè)基地、南京軟件園二期工程建設(shè)。江蘇軟件園徐莊產(chǎn)業(yè)基地要按照產(chǎn)業(yè)區(qū)、企業(yè)孵化區(qū)和公共技術(shù)服務(wù)區(qū)的功能配置，建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)200億元以上，軟件從業(yè)人員達(dá)6萬(wàn)人，軟件企業(yè)用房超過60萬(wàn)平方米的能夠滿足規(guī)模軟件企業(yè)的發(fā)展需求的軟件產(chǎn)業(yè)園。南京軟件園二期建設(shè)，在空間布局上要充分體現(xiàn)研發(fā)、孵化、教育、配套的功能，以公共支撐平臺(tái)的建設(shè)為龍頭，以完善的配套功能滿足軟件產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)、研需求，產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)200億元以上，軟件從業(yè)人員達(dá)到6萬(wàn)人，軟件企業(yè)用房超過40萬(wàn)平方米。同時(shí)江蘇軟件園、南京軟件園要加快建設(shè)為中小企業(yè)服務(wù)的公共技術(shù)支撐平臺(tái)，提升服務(wù)能力。重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域包括：（1）具備一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的或規(guī)?；l(fā)展基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)部門λ電力自動(dòng)化應(yīng)用軟件λ通訊行業(yè)應(yīng)用軟件λ企業(yè)信息化應(yīng)用軟件λ嵌入式軟件λ軟件服務(wù)業(yè)（2）具備一定特色和規(guī)模化前景的產(chǎn)業(yè)部門：投資工業(yè)部 10 社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析λ智能交通系統(tǒng)λ信息安全軟件λ動(dòng)漫游戲軟件λ教育教學(xué)軟件；（3）對(duì)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)發(fā)展具有深刻影響的領(lǐng)域：λ基于Linux的支撐系統(tǒng)λ工具及應(yīng)用軟件λ基于構(gòu)件化的協(xié)同軟件λ企業(yè)應(yīng)用軟件λ公共技術(shù)基礎(chǔ)平臺(tái)。為本案提供堅(jiān)實(shí)的智力支持和人才保障實(shí)施南京軟件產(chǎn)業(yè)人才先導(dǎo)的發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用南京市高校、科研機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)人才教培資源優(yōu)勢(shì)，引入國(guó)際軟件發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)人才培養(yǎng)的有益經(jīng)驗(yàn)，從戰(zhàn)略高度擴(kuò)大人才培養(yǎng)體系，改革軟件人才培養(yǎng)模式，建立多形式多層次的軟件培訓(xùn)基地，完善軟件高級(jí)人才培養(yǎng)、軟件程序員培訓(xùn)以及繼續(xù)教育三級(jí)教培體系。投融資政策有力推動(dòng)著本案的發(fā)展通過多種方式拓寬軟件產(chǎn)業(yè)融資渠道，引導(dǎo)和吸引社會(huì)資本增加對(duì)軟件產(chǎn)業(yè)的投入，建立并完善軟件企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)加大自我投入?！笆晃濉逼陂g，以1200萬(wàn)元為基數(shù)，市財(cái)政繼續(xù)每年安排不低于20%增幅的軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金，支持軟件產(chǎn)業(yè)基地、軟件公共服務(wù)體系、核心軟件技術(shù)攻關(guān)及產(chǎn)業(yè)化、軟件產(chǎn)品出口、CMM/CMMI認(rèn)證等。同時(shí)爭(zhēng)取省軟件專項(xiàng)資金、重大科技成果轉(zhuǎn)化資金及其它政府資金對(duì)南京市軟件產(chǎn)業(yè)的扶持。投資工業(yè)部 11 社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析2.4其它優(yōu)勢(shì)研發(fā)或創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為本案提供擴(kuò)展市場(chǎng)除了軟件產(chǎn)業(yè)以外,南京在光電子、集成電路、新材料、醫(yī)藥、機(jī)電一體化、軍工等等領(lǐng)域具備強(qiáng)大的研發(fā)優(yōu)勢(shì)，為本案擴(kuò)展的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)。另外，包括動(dòng)漫、廣告、設(shè)計(jì)、影視、咨詢等等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也將成為本案的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)。2.5中觀產(chǎn)業(yè)分析結(jié)論以軟件產(chǎn)業(yè)為主，兼顧其它優(yōu)勢(shì)研發(fā)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)構(gòu)成本案的主要目標(biāo)產(chǎn)業(yè)。投資工業(yè)部 12 社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析二、市場(chǎng)供需分析南京還有得天獨(dú)厚的人才優(yōu)勢(shì)，作為六朝古都的南京會(huì)聚了眾多的人才。這座美麗的城市是長(zhǎng)江三角洲的中心地區(qū)，是知識(shí)的南京、科技的南京、充滿了潛力的南京。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，南京有眾多的高校和科研院所，大學(xué)48所，國(guó)家級(jí)的實(shí)驗(yàn)室三四十個(gè)，院士80位。相信在新的歷史時(shí)期，南京利用自身的優(yōu)勢(shì)，利用全球的科技資源，強(qiáng)化自主創(chuàng)新能力，必將成為一個(gè)世界著名的國(guó)際化研發(fā)基地。1、客戶需求分析根據(jù)本行長(zhǎng)期服務(wù)于國(guó)際知名企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，外資選址一般經(jīng)歷兩個(gè)關(guān)鍵性選擇步驟，首先是對(duì)城市的選擇，其次才是對(duì)園區(qū)的選擇。一般的投資抉擇流程國(guó)家選擇：中國(guó)第一步：城市選擇。區(qū)域選擇：長(zhǎng)三角 外資首先選擇是否在南京投資。市域選擇：南京園區(qū)選擇：徐莊軟件園區(qū)內(nèi)個(gè)盤選擇：本案

第二步：園區(qū)物業(yè)選擇。本案為徐莊軟件園的第一個(gè)園中園項(xiàng)目，因此可等同于徐莊軟件園的選擇。投資工業(yè)部 13 市場(chǎng)供需分析1.1國(guó)際知名企業(yè)對(duì)城市選擇分析根據(jù)本行長(zhǎng)期服務(wù)于國(guó)際知名企業(yè)經(jīng)驗(yàn)、以及近期對(duì)部分知名企業(yè)訪談結(jié)果表明，國(guó)際知名企業(yè)均認(rèn)為南京是適合研發(fā)的城市之一。趙弘在《總部經(jīng)濟(jì)》一書中對(duì)全國(guó)35個(gè)城市總部基地進(jìn)行綜合排名?？偛拷?jīng)濟(jì)發(fā)展綜合能力評(píng)價(jià)結(jié)果顯示：南京位于第八位，未來(lái)適宜作為跨國(guó)公司或國(guó)內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)的大區(qū)域性總部或研發(fā)中心。圖2-135個(gè)主要城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力綜合得分及排名11一級(jí)指標(biāo)共有6個(gè)，包括基礎(chǔ)條件、商務(wù)設(shè)施、研發(fā)能力、專業(yè)服務(wù)、政府服務(wù)和開放程度等。二級(jí)指標(biāo)共有15個(gè)，其中，基礎(chǔ)條件包括經(jīng)濟(jì)實(shí)力、交通條件、環(huán)境質(zhì)量和社會(huì)基礎(chǔ)4個(gè)二級(jí)指標(biāo)；商務(wù)設(shè)施包括商務(wù)基本設(shè)施和信息技術(shù)設(shè)施2個(gè)二級(jí)指標(biāo)；研發(fā)能力包括人才資源、研發(fā)投入和科技成果3個(gè)二級(jí)指標(biāo)；專業(yè)服務(wù)包括金融保險(xiǎn)和專業(yè)咨詢2個(gè)二級(jí)指標(biāo)；政府服務(wù)包括服務(wù)意識(shí)和服務(wù)效率2個(gè)二級(jí)指標(biāo)；開放程度包括區(qū)域開放和國(guó)際開放2個(gè)二級(jí)指標(biāo)。三級(jí)指標(biāo)共有44個(gè)，基本上采用我國(guó)公開出版統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。投資工業(yè)部 14 市場(chǎng)供需分析另?yè)?jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)對(duì)影響研發(fā)企業(yè)選址調(diào)查報(bào)告顯示，在全國(guó)主要的25大城市中，南京對(duì)跨國(guó)企業(yè)吸引能力居前十位（詳見圖2-2）。圖2-225個(gè)主要城市對(duì)跨國(guó)企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)選址的吸引力綜上所述，南京對(duì)國(guó)內(nèi)外研發(fā)企業(yè)具有較強(qiáng)的吸引力，鑒于南京目前跨國(guó)企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)為數(shù)不多的現(xiàn)狀，未來(lái)國(guó)內(nèi)外知名研發(fā)企業(yè)落戶南京的市場(chǎng)空間還很大。以下列出部分有可能在南京投資的研發(fā)企業(yè)目標(biāo)客戶名錄，為下階段的具體物業(yè)需求分析提供明確的客戶導(dǎo)向。投資工業(yè)部 15 市場(chǎng)供需分析附：部分研發(fā)類目標(biāo)客戶公司名稱公司名稱Intl.BusinessMachinesNCRSBCCommunicationsScienceApplicationsIntl.MicrosoftQuantumQwestCommunicationsPitneyBowesElectronicDataSystemsAppliedMaterialsComputerBellSouthAppleDellComputerAdvancedMicroDevicesCiscoSystemsLexmarkInternationalCircuitXeroxJabilSunMicrosystemsUnisysEmersonElectricCorningGroupSolectronBordersTechnologyOracleMicronHewlett-PackardGatewayIntelComputerAssoc.Intl.AutomaticDataProc.ComdiscoTexasInstrumentsSIEMENSSprintHITACHIFirstDataPanasonicCompaqComputerHPAESSAMSUNGMedtronicSONYComcastTOSHIBAMotorolaLGAvnetPHILIPSComputerSciencesNOKIAEMCCANON投資工業(yè)部16市場(chǎng)供需分析ArrowElectronicsMITSUBISHIELECTRICLucentTechnologiesSANYOSCISystems3MWhirlpoolERICSSONNCRRICOHScienceApplicationsIntl.Nvidia三星NokiaNEC波導(dǎo)TCL夏新T3G明基展訊凱明重郵英華達(dá)宇龍?zhí)鞎r(shí)達(dá)龍旗德信華立UT斯達(dá)康宇夢(mèng)投資工業(yè)部 17 市場(chǎng)供需分析1.2國(guó)際知名企業(yè)對(duì)園區(qū)物業(yè)需求分析知名研發(fā)企業(yè)對(duì)南京城市選擇后，進(jìn)入第二階段的選址，即對(duì)園區(qū)及物業(yè)的選址。以下對(duì)目標(biāo)客戶的園區(qū)物業(yè)需求進(jìn)行分析。南京市研發(fā)類物業(yè)總體需求旺盛根據(jù)目前南京市主要軟件園的租賃業(yè)績(jī)表現(xiàn)，平均出租率已經(jīng)超過97％（表2-1）。物業(yè)出租率高從側(cè)面反映出研發(fā)型物業(yè)的市場(chǎng)需求旺盛。表2-1南京市主要軟件園出租情況區(qū)域軟件園出租率玄武區(qū)江蘇軟件園城中園97%鼓樓區(qū)世界之窗100%雨花區(qū)雨花軟件園一期100%秦淮區(qū)江蘇省高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心98%江寧區(qū)江寧科技服務(wù)中心93%浦口高新區(qū)南京軟件區(qū)95%投資工業(yè)部 18 市場(chǎng)供需分析知名企業(yè)普遍存在大面積需求本行近期對(duì)以上目標(biāo)客戶進(jìn)行了電話訪談、問卷調(diào)研，由于時(shí)間短，直接調(diào)研反饋客戶不多，我行結(jié)合本行長(zhǎng)期服務(wù)客戶的反饋顯示，目前面臨擴(kuò)張的研發(fā)類企業(yè)非常多，需求面積也比較大。其中54%的企業(yè)需求面積為3000-10000平方米，9%企業(yè)的需求超過10000平方米。這從知名企業(yè)租賃現(xiàn)狀可以驗(yàn)證，如聯(lián)想研發(fā)中心的UT斯達(dá)康租用了整棟大廈的2-4層和1、7層一半的面積，黎明網(wǎng)絡(luò)大廈的IBM租用了整棟大廈的4、5、6層的面積等；而一些處于創(chuàng)業(yè)或發(fā)展階段的中小型企業(yè)則更傾向于面積較小的物業(yè)。知名企業(yè)更愿入駐專業(yè)的研發(fā)園區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)是介于標(biāo)準(zhǔn)廠房與寫字樓之間的細(xì)分物業(yè)類型。它在開發(fā)成本、建造檔次、引進(jìn)客戶方面均優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)廠房，接近寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，但在單層面積、層高、承重等物業(yè)指標(biāo)上與標(biāo)準(zhǔn)廠房有類似之處（詳見表2-2）。標(biāo)準(zhǔn)廠房研發(fā)物業(yè)寫字樓低高檔檔工業(yè)園區(qū)研發(fā)園區(qū)商務(wù)園區(qū)投資工業(yè)部 19 市場(chǎng)供需分析表2-2三類園區(qū)物業(yè)特征比較比較指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房研發(fā)樓寫字樓容積率低低高單層面積大中等較小層高4.5-63.5-4.93.3-4承重（Kg）500-1000300-500200-250電梯貨梯為主客梯、貨梯客梯為主電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)高中低開發(fā)成本低中高隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分，越來(lái)越多的研發(fā)企業(yè)將入駐環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)條件適合的研發(fā)園區(qū)。投資工業(yè)部 20 市場(chǎng)供需分析知名企業(yè)對(duì)園區(qū)物業(yè)指標(biāo)要求我行經(jīng)調(diào)研，知名企業(yè)對(duì)物業(yè)指標(biāo)要求見下表：物業(yè)指標(biāo)大多數(shù)企業(yè)要求單層面積（平方米）1000以上需求總建筑面積（平方米）3000以上層高（米）3.5-4.5承重（Kg）300-500電梯需要空調(diào)中央空調(diào)電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)200-350KVA園區(qū)配套公寓等商務(wù)配套會(huì)議室、培訓(xùn)室、銀行等國(guó)際研發(fā)企業(yè)入駐形式以租賃為主，國(guó)內(nèi)研發(fā)企業(yè)以購(gòu)地自建為主近期我行對(duì)國(guó)際知名研發(fā)客戶進(jìn)行調(diào)研，結(jié)合我行長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)，結(jié)果顯示，國(guó)際企業(yè)（尤其是剛剛進(jìn)駐的企業(yè)）傾向于租賃物業(yè)，而國(guó)內(nèi)企業(yè)傾向于購(gòu)地自

入駐方式100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%國(guó)際企業(yè) 國(guó)內(nèi)企業(yè)租賃購(gòu)地自建建或購(gòu)買物業(yè)。數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行調(diào)研資料，2006但南京的調(diào)研同時(shí)也顯示：有相當(dāng)一部分獨(dú)資企業(yè)或合資企業(yè)也傾向于購(gòu)地自建，投資工業(yè)部 21 市場(chǎng)供需分析還有部分企業(yè)用地超過2萬(wàn)平方米的企業(yè)也選擇了購(gòu)地自建的形式。知名企業(yè)對(duì)租金敏感度雖不高，但對(duì)市場(chǎng)租金、對(duì)當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)預(yù)期評(píng)估后，更傾向于相對(duì)低的租金水平。IBM、微軟等知名企業(yè)均有較高的租金承受能力，如IBM在深圳高新區(qū)租金為每月65元/m2左右，為市場(chǎng)的平均租金水平。但由于南京研發(fā)物業(yè)市場(chǎng)租金普遍較低，以及IBM的入駐將對(duì)徐莊周邊物業(yè)價(jià)值提升有很大的帶動(dòng)作用，因此IBM最終成交的租金將會(huì)低于市場(chǎng)平均租金水平。隨著國(guó)際知名企業(yè)的集聚，本地區(qū)在未來(lái)將會(huì)有超過市場(chǎng)平均增速的租金水平。本項(xiàng)目將獲得快速的價(jià)值提升，為政府、發(fā)展商、企業(yè)、投資者均帶來(lái)良好的投資回報(bào)。知名企業(yè)愿意選擇近郊環(huán)境優(yōu)美的園區(qū)城市中心區(qū)域由于土地緊缺、空間擁擠，已不能滿足研發(fā)企業(yè)快速擴(kuò)張的需求，如中興通訊二年內(nèi)從300人左右的研發(fā)中心擴(kuò)展到2500人的空間需求。IBM也提出類似的擴(kuò)張計(jì)劃。因此，在政府政策的支持推動(dòng)下，統(tǒng)一規(guī)劃、環(huán)境優(yōu)美、空間寬敞、配套完善、地處近郊、交通便利、租金低廉的研發(fā)園區(qū)將備受大型研發(fā)企業(yè)的青睞。投資工業(yè)部 22 市場(chǎng)供需分析知名企業(yè)對(duì)園區(qū)政策、行業(yè)集中（程度）、區(qū)位交通、周邊環(huán)境、物業(yè)指標(biāo)、租金、商務(wù)及生活配套的要求成為園區(qū)選址的關(guān)鍵因素?fù)?jù)調(diào)查，大多數(shù)知名研發(fā)客戶選擇時(shí)最注重園區(qū)所在物業(yè)指標(biāo)、交通便利程度，其次為地區(qū)的優(yōu)惠政策、生態(tài)環(huán)境，再次為租金和生活配套，對(duì)行業(yè)集中程度和物業(yè)管理水平也比較關(guān)注。70%62%60%50%50%44%43%40%45%40%30%30%20%18%10%0%行業(yè)集中物業(yè)管理生態(tài)環(huán)境園區(qū)配套租金物業(yè)指標(biāo)區(qū)位交通優(yōu)惠政策數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行調(diào)研資料，2006年計(jì)算方法：首先，根據(jù)客戶選擇的重要程度確定分值（首選因素為3分，其次2分，再次1分）；然后，統(tǒng)計(jì)各因素的權(quán)重得分；最后計(jì)算各因素的權(quán)重得分占總權(quán)重分?jǐn)?shù)的百分比。研發(fā)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，傾向于租賃鄰近開發(fā)區(qū)的研發(fā)辦公樓嵌入式軟件為南京軟件產(chǎn)業(yè)重要組成部分，隨著外資制造業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，其研發(fā)端也相應(yīng)跟進(jìn)，因此，研發(fā)企業(yè)傾向于租賃鄰近開發(fā)區(qū)的市郊研發(fā)物業(yè)，而貿(mào)易金融、廣告、設(shè)計(jì)、咨詢類企業(yè)傾向于租賃市區(qū)內(nèi)的寫字樓。投資工業(yè)部 23 市場(chǎng)供需分析1.3客戶需求特征實(shí)例分析“交通燈”需求分析是我行針對(duì)客戶需求專門設(shè)計(jì)的一種分析方法，是為了讓客戶的需求更加明顯和具有方向性。其中：“綠燈”——表示對(duì)客戶至關(guān)重要的條件，即若該組條件不能滿足其需求，客戶則不能夠租賃該物業(yè)；“黃燈”——表示客戶的一些租賃首選條件，即若該組條件具備，則客戶將優(yōu)先考慮該物業(yè)；“紅燈”——表示客戶決不允許存在的條件，即若該組條件存在其中之一，客戶則不會(huì)考慮租賃該物業(yè)。按此分析方法，我們總結(jié)出研發(fā)企業(yè)選址的關(guān)鍵因素：“綠燈”------產(chǎn)權(quán)、地理位置、外觀、面積、層高、承重、強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、電梯、園區(qū)配套“黃燈”------租期、樓層、租金、交樓標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)展商聲譽(yù)、物業(yè)管理“紅燈”-------產(chǎn)權(quán)分散、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的入駐投資工業(yè)部 24 市場(chǎng)供需分析實(shí)例一：Nvidia對(duì)研發(fā)類型辦公樓需求“交通燈”標(biāo)準(zhǔn)需求項(xiàng)具體需求關(guān)鍵性房產(chǎn)所有單一產(chǎn)權(quán)關(guān)鍵性地理位置在科技園內(nèi)關(guān)鍵性需求面積實(shí)用面積達(dá)4，000平米關(guān)鍵性物業(yè)外觀/質(zhì)量物業(yè)外觀新穎；設(shè)計(jì)有特點(diǎn)關(guān)鍵性空調(diào)開放時(shí)間辦公區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)開放時(shí)間；部分需要全年開放；關(guān)鍵性備用發(fā)電機(jī)部分面積需要安裝備用發(fā)電機(jī)關(guān)鍵性物業(yè)管理專業(yè)的物業(yè)管理公司關(guān)鍵性層高部分面積需要4.2米關(guān)鍵性承重普遍辦公區(qū)域500公斤/平米關(guān)鍵性電力供應(yīng)需要300KVA關(guān)鍵性貨梯貨梯需要至少1.5米寬，2.1米高關(guān)鍵性公司標(biāo)識(shí)要求戶外有地方安裝公司標(biāo)識(shí)首選預(yù)期進(jìn)駐日期預(yù)計(jì)2006年5月1日首選租期至少5年首選樓層最好在一樓首選出租方聲譽(yù)業(yè)主要具有一定的知名度首選停車位足夠停車位首選交樓標(biāo)準(zhǔn)最好有裝修好的天花，地毯，消防等設(shè)施首選交通狀況臨近公交車站和出租車站首選周邊配套周邊有飯?zhí)茫宛^等避免多個(gè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)不能存在產(chǎn)權(quán)分散狀況避免已有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者入駐不能有比如ATI等同行業(yè)公司入駐投資工業(yè)部 25 市場(chǎng)供需分析實(shí)例二：曼羅蘭對(duì)研發(fā)類型辦公樓的需求“交通燈”標(biāo)準(zhǔn)需求項(xiàng)具體需求關(guān)鍵性房產(chǎn)所有單一產(chǎn)權(quán)關(guān)鍵性地理位置成熟，成規(guī)模的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)關(guān)鍵性需求面積實(shí)用面積達(dá)1，500平米關(guān)鍵性物業(yè)外觀/質(zhì)量物業(yè)外觀新穎；園區(qū)環(huán)境優(yōu)美關(guān)鍵性空調(diào)開放時(shí)間辦公區(qū)域需延長(zhǎng)空調(diào)開放時(shí)間關(guān)鍵性備用發(fā)電機(jī)部分面積需要安裝備用發(fā)電機(jī)關(guān)鍵性物業(yè)管理專業(yè)的物業(yè)管理公司關(guān)鍵性層高需要4.2米關(guān)鍵性承重放置設(shè)備區(qū)域需求750公斤關(guān)鍵性電力供應(yīng)需要350KVA關(guān)鍵性公司標(biāo)識(shí)要求戶外有地方安裝公司標(biāo)識(shí)首選預(yù)期進(jìn)駐日期預(yù)計(jì)2005年10月1日首選租期至少3年首選樓層最好在一樓首選出租方聲譽(yù)業(yè)主要具有一定的知名度首選停車位2-3個(gè)固定的免費(fèi)的停車位；另需10個(gè)左右停車位首選交樓標(biāo)準(zhǔn)最好有裝修好的天花，地毯，消防等設(shè)施首選交通狀況臨近公交車站和出租車站首選周邊配套周邊有飯?zhí)?，餐館等避免多個(gè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)不能存在產(chǎn)權(quán)分散狀況避免已有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者入駐不能有比如小森等同行業(yè)公司入駐投資工業(yè)部 26 市場(chǎng)供需分析2、供應(yīng)市場(chǎng)分析2.1南京市寫字樓市場(chǎng)分析由于目前市場(chǎng)上價(jià)格相對(duì)較高，今年寫字樓市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)一步放大，未來(lái)南京市寫字樓租售價(jià)格增幅不會(huì)很大2005年后，南京市寫字樓市場(chǎng)開始復(fù)蘇。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過于迅猛，國(guó)家在2005年前后開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，以穩(wěn)定市場(chǎng)。受此次調(diào)控的影響，住宅市場(chǎng)的投資空間減小，市場(chǎng)由火爆趨于平穩(wěn)。但對(duì)于寫字樓等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的開發(fā)與投資來(lái)說，受此次調(diào)控的影響較小。2.1.1供應(yīng)情況2005年中，南京市新增寫字樓項(xiàng)目12個(gè)，辦公總面積40萬(wàn)平方米。新增量主要集中于新街口、山西路—湖南路、珠江路—廣州路這三個(gè)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，分別占新增總量40%、37%、8%。另外15%的新增供應(yīng)量分散在河西、江寧等區(qū)域。截至2005年12月31日止，南京市寫字樓的總供應(yīng)量達(dá)到了160萬(wàn)平方米。2.1.2租售情況2005年南京市共銷售寫字樓面積35萬(wàn)平方米，比2004年增長(zhǎng)38%。銷售面積以新街口區(qū)域最多，其次為山西路—湖南路區(qū)域，二者合計(jì)占到總銷售量的70%。投資與工業(yè)部27項(xiàng)目定位2005年全年南京市寫字樓均價(jià)8543元/平方米，售價(jià)增長(zhǎng)很快。12月售價(jià)達(dá)到了9600元/平方米的水平，比2003、2004年同期分別增長(zhǎng)了59%、28%。表2-32005年南京寫字樓租售情況區(qū)域售價(jià)（元/平方米）租金（元/平方米/月）新街口9000-1400072-100山西路-湖南路7000-1000054-72珠江路—廣州路7000-800045-662.1.3空置率三大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi)寫字樓的入住情況存在較大差異，新街口區(qū)域內(nèi)寫字樓的空置率最低，普遍都在8%以下；山西路—湖南路區(qū)域次之，空置率在5%—20%之間；珠江路-廣州路區(qū)域內(nèi)寫字樓的入住情況最差，空置率在15%-40%之間。投資與工業(yè)部28項(xiàng)目定位表2-42005年南京寫字樓空置率區(qū)域 空置率新街口8%以下山西路-湖南路5-20%珠江路—廣州路15%-40%2.1.4入住客戶特征新街口、山西路—湖南路、珠江路—廣州路為南京主要的寫字樓三大板塊。從入住公司、企業(yè)的特征來(lái)看，新街口和山西路—湖南路區(qū)域較為類似，入住客戶以中大型的國(guó)內(nèi)外知名公司、企業(yè)為主，業(yè)態(tài)主要為銀行、貿(mào)易、房地產(chǎn)、廣告公司等。珠江路—廣州路客戶特征鮮明，由于靠近電子一條街，該區(qū)域內(nèi)的入駐業(yè)態(tài)以中小型的IT、數(shù)碼、科技等類型為主。2.2南京市研發(fā)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)分析目前南京適于研發(fā)的物業(yè)主要集中于各類軟件園、科技園中，對(duì)于市區(qū)內(nèi)的寫字樓而言，由于租金、面積、層高等條件的制約，大多數(shù)寫字樓物業(yè)難以滿足研發(fā)類企業(yè)的需要。對(duì)南京市軟件園、科技園、都市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和寫字樓的調(diào)研也驗(yàn)證了這一點(diǎn)，研發(fā)類企業(yè)主要集中于軟件園與科技園中，而IT銷售、設(shè)計(jì)廣告咨詢等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要集中于市區(qū)的寫字樓及都市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。投資與工業(yè)部29項(xiàng)目定位2.2.1南京主要研發(fā)物業(yè)分布狀況按照“兩園多基地”的戰(zhàn)略規(guī)劃，重點(diǎn)建設(shè)江蘇軟件園、南京軟件園，目前南京的研發(fā)園分布在江蘇軟件園、南京軟件園、鼓樓科技園、雨花軟件園、新城科技園，詳見下圖：南京軟件園本案鼓樓科技園新城科技園

江蘇軟件園城中園江蘇高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心雨花軟件園江寧科技創(chuàng)業(yè)中心創(chuàng)造中心東恒大廈江蘇軟件園吉山基地投資與工業(yè)部30項(xiàng)目定位南京軟件園南京軟件園是以若干骨干軟件企業(yè)為支撐，具有相應(yīng)的企業(yè)孵化能力，具有較為完善的生活服務(wù)設(shè)施，具有明確地域范圍的軟件產(chǎn)業(yè)園。整個(gè)園區(qū)充分利用自然山水，總占地面積1平方公里，一期開發(fā)0.4平方公里，綠化率達(dá)三分之一。現(xiàn)正在進(jìn)行二期開發(fā)，2006年底約有4萬(wàn)平方米建筑面積的研發(fā)物業(yè)投入市場(chǎng)。目前租金價(jià)格為26元/平方米/月，對(duì)符合要求的軟件企業(yè)予以二年免、三年減半征收房租的優(yōu)惠政策，租期要求為5年。鼓樓科技園南京大學(xué)———鼓樓高校國(guó)家大學(xué)科技園以世界之窗軟件園為代表，以模范馬路一條街為軸線逐漸形成一個(gè)“一園多中心”，“T”型結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)帶，在模范馬路一條街上，將形成以十四所、國(guó)電南自、眾高校為依托的研究中心，其中包括南瑞電力自動(dòng)化、南汽發(fā)動(dòng)機(jī)研發(fā)、南京工業(yè)大學(xué)化工學(xué)院、東南大學(xué)醫(yī)學(xué)院、中投資與工業(yè)部31項(xiàng)目定位國(guó)藥科大學(xué)新藥研發(fā)中心、南京藝術(shù)學(xué)院石頭城風(fēng)光帶創(chuàng)意城等八個(gè)工業(yè)設(shè)計(jì)中心。在模范馬路沿線及周邊地區(qū)，將建成100萬(wàn)平方米研發(fā)設(shè)計(jì)及配套用房，通過設(shè)計(jì)企業(yè)和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的集聚，在園內(nèi)集中和引進(jìn)500家以上各類設(shè)計(jì)企業(yè)，5000名以上的優(yōu)秀研發(fā)設(shè)計(jì)人員隊(duì)伍，形成一批具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)。電電子子工工業(yè)業(yè)電電力力自自動(dòng)動(dòng)化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中心心設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中心心汽汽車車南南瑞瑞集集團(tuán)團(tuán)工工業(yè)業(yè)郵郵電電信信息息南南自自設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中心心中中心心微微波波及及電電路路系系統(tǒng)統(tǒng)世世界界之之窗窗軟軟件件園園 集集成成設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中心心南南汽汽集集團(tuán)團(tuán)創(chuàng)創(chuàng)意意中中心心水水木木秦秦化化工工及及新新材材料料淮淮設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中心心建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中心心生生物物醫(yī)醫(yī)藥藥及及合合成成藥藥設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中心心新城科技園新城科技園近1－2年要實(shí)施的主要項(xiàng)目有：新城科技大廈、新城工業(yè)大廈、省電力研發(fā)大廈、步步高研發(fā)中心等。三至四年內(nèi)要建設(shè)占地40公頃，建筑面積萬(wàn)平方米以上的新城科技園研發(fā)創(chuàng)業(yè)區(qū)，主要引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)及大型企業(yè)集團(tuán)研發(fā)辦公。目前，已有美國(guó)德爾塔動(dòng)力設(shè)備中國(guó)總部、南京雨潤(rùn)集團(tuán)總部、投資與工業(yè)部32項(xiàng)目定位美國(guó)許氏洋參研發(fā)中心、江蘇電力設(shè)計(jì)咨詢中心、步步高電子研發(fā)中心、江蘇省環(huán)保廳環(huán)保技術(shù)研發(fā)基地等研發(fā)機(jī)構(gòu)和大型企業(yè)入駐科技園。其中新城工業(yè)大廈將于今年10月投入使用，總建筑面積6萬(wàn)平方米，由4棟標(biāo)準(zhǔn)廠房組成，為電子信息、生物制藥等高科技、高附加值產(chǎn)品的生產(chǎn)加工廠房?？萍即髲B是園區(qū)標(biāo)志性建筑，設(shè)計(jì)20層，集行政服務(wù)、商務(wù)培訓(xùn)、研發(fā)辦公等功能為一體，總建筑面積5.8萬(wàn)平方米。雨花軟件園雨花寧南新區(qū)已成為南京的首選研發(fā)基地，緊靠雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，景色宜人，規(guī)劃為高尚住宅區(qū)，高檔商貿(mào)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)，已成為南京主城區(qū)擴(kuò)張、城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。目前已有華為、中興通訊（南京）研發(fā)中心、舜天研發(fā)中心落戶，在集聚效應(yīng)的作用下，雨花軟件園亦將成為軟件企業(yè)的創(chuàng)業(yè)樂園。雨花軟件園由兩棟(A樓\B樓)12層的小高層商務(wù)樓和四棟多層住宅樓組成?？偨ㄖ娣e4.2萬(wàn)平方米，其中商務(wù)樓2.6萬(wàn)平方米?？偼顿Y為1.2億人民幣。投資與工業(yè)部33項(xiàng)目定位江蘇軟件園江蘇軟件園為國(guó)家級(jí)軟件園，包括位于龍?bào)粗新返慕K軟件園城中園、位于徐莊的徐莊軟件基地、位于江寧吉山的吉山軟件基地，構(gòu)成“一園兩基地”格局。目前僅城中園運(yùn)營(yíng)多年，已有6棟，共計(jì)6.1萬(wàn)平方米的研發(fā)用房，出租率高。江寧產(chǎn)業(yè)化基地暨出口基地由位于吉山的（n）park與位于將軍大道的創(chuàng)造中心構(gòu)成，吉山基地正在開發(fā)建設(shè)階段，一期規(guī)劃6平方公里,啟動(dòng)區(qū)2平方公里，戰(zhàn)略定位為大中型軟件企業(yè)規(guī)模化生產(chǎn)基地和軟件出口基地.。創(chuàng)造中心總建筑面積5.3萬(wàn)平方米，以四棟錯(cuò)落有致的建筑為主體，構(gòu)建靈性辦公空間和雙生態(tài)研發(fā)平臺(tái)。成為江寧產(chǎn)業(yè)化基地暨出口基地的窗口形象。本項(xiàng)目位于江蘇軟件園的徐莊基地，除本項(xiàng)目外，徐莊基地已有福中英特爾、聯(lián)想先聲醫(yī)藥入駐。城中園徐莊基地創(chuàng)造中心 （n）park投資與工業(yè)部34項(xiàng)目定位2.2.2南京主要研發(fā)物業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)特征研發(fā)物業(yè)對(duì)寫字樓具有一定的替代性從軟件園入駐客戶看，由于軟件園的物業(yè)條件與寫字樓基本類似，研發(fā)物業(yè)客戶群與寫字樓客戶群體有交叉，許多入園的科技企業(yè)并非研發(fā)公司，而是銷售公司。另外，寫字樓物業(yè)可以滿足部分研發(fā)型企業(yè)的需要，加之價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，研發(fā)物業(yè)對(duì)寫字樓有一定的替代作用。研發(fā)物業(yè)租金低，出租率高，供不應(yīng)求我行調(diào)研了南京主要的租賃研發(fā)物業(yè)，包括江蘇軟件園、世界之窗、雨花軟件園、江蘇省高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心、江寧科技服務(wù)中心，由于其租金低于寫字樓，吸納了一批中小企業(yè)客戶入駐，物業(yè)空置率遠(yuǎn)低于一般寫字樓。這說明未來(lái)研發(fā)物業(yè)租金上漲幅度有可能超過寫字樓，但租金上限依然將低于寫字樓。表2-5南京市主要軟件園出租情況區(qū)域軟件園出租率玄武區(qū)江蘇軟件園城中園97%鼓樓區(qū)世界之窗軟件園100%雨花區(qū)雨花軟件園一期100%秦淮區(qū)江蘇省高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心98%江寧區(qū)江寧科技服務(wù)中心93%浦口高新區(qū)南京軟件區(qū)95%投資與工業(yè)部35項(xiàng)目定位未來(lái)五年研發(fā)型物業(yè)供應(yīng)量將有成倍的放大，對(duì)研發(fā)型物業(yè)招商及價(jià)格的快速提升有一定的壓力。目前南京研發(fā)物業(yè)市場(chǎng)在政府扶持下，存量研發(fā)物業(yè)租金偏低（見表2-6），新增研發(fā)物業(yè)量較多（見表2-7）。從近期（兩年）看，兩年內(nèi)至少有40萬(wàn)以上的研發(fā)物業(yè)投入市場(chǎng)，相對(duì)目前存量物業(yè)來(lái)說將有成倍的提高；從遠(yuǎn)期看（三至五年），預(yù)計(jì)將有100萬(wàn)以上研發(fā)物業(yè)投入市場(chǎng)，因此，這將對(duì)近兩年研發(fā)物業(yè)價(jià)格的快速提升有一定的影響。表2-6主要存量研發(fā)物業(yè)供應(yīng)狀況表建筑面積租金（萬(wàn)平方米）（元）出租率南京軟件園95%高新區(qū)13一期1鼓樓科技100%園世45界之窗4江蘇軟97%件園44城中園6.1雨花軟件園一98%期、二20期4.2其它江蘇高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服1.53298%務(wù)中心江寧創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心1.5239%總計(jì)22.3--注：1.已考慮免租期。未計(jì)分散于高校、研究所中的研發(fā)物業(yè)。3．未計(jì)由老廠房改造的都市創(chuàng)意園。投資與工業(yè)部36項(xiàng)目定位表2-72006年-2007年主要增量研發(fā)物業(yè)供應(yīng)狀況表建筑面積租金（元）投入使用時(shí)間（萬(wàn)平方米）南京軟件園2006高.10新26、區(qū)20073年鼓樓科技園各研發(fā)設(shè)計(jì)中心至少10452006.9江蘇軟件園創(chuàng)造中心5412006.3.12本項(xiàng)2008目-13.新城科技園新城工業(yè)大廈6302006.10新城科技大廈5.8未定2006.12合計(jì)大于40萬(wàn)--注：1.已考慮免租期。未計(jì)分散于高校、研究所中的研發(fā)物業(yè)。3．未計(jì)由老廠房改造的都市創(chuàng)意園。投資與工業(yè)部37項(xiàng)目定位符合國(guó)際研發(fā)企業(yè)的純研發(fā)物業(yè)少，開發(fā)適于大企業(yè)發(fā)展的研發(fā)園區(qū)將彌補(bǔ)南京市研發(fā)物業(yè)的市場(chǎng)空白南京研發(fā)物業(yè)主要集中于軟件園和科技園中，但物業(yè)綜合質(zhì)素（包括環(huán)境、面積、層高、承重、物業(yè)管理等）與國(guó)際研發(fā)企業(yè)的要求有一定的偏差，且擴(kuò)展空間受限（見表2-8）。因此,開發(fā)適于大企業(yè)發(fā)展的研發(fā)園區(qū)將彌補(bǔ)南京市研發(fā)物業(yè)的市場(chǎng)空白。表2-8主要存量研發(fā)物業(yè)指標(biāo)單層面積層高承重物管環(huán)境（平方米）（米）（KG）南京軟件園高新區(qū)一期15004.2400中低中鼓樓科技園世界之窗5003504.高5-低500江蘇軟件園城中園4000-50004200.-中500低雨花軟件園一期、二期10774250中中其它江蘇高新技21353200中低術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心江寧創(chuàng)業(yè)服10003.5500低中低務(wù)中心投資與工業(yè)部38項(xiàng)目定位3、供需市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論基于對(duì)本項(xiàng)目的供需市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)機(jī)會(huì)可歸納為以下幾點(diǎn)：開發(fā)符合國(guó)際知名研發(fā)企業(yè)要求的研發(fā)園區(qū);開發(fā)兼顧中小有潛力研發(fā)企業(yè)發(fā)展的研發(fā)園區(qū);開發(fā)部分銷售的研發(fā)物業(yè)產(chǎn)品,以適應(yīng)國(guó)內(nèi)研發(fā)企業(yè)對(duì)物業(yè)的購(gòu)買需求;開發(fā)服務(wù)于整個(gè)徐莊軟件園的住宅商業(yè)配套設(shè)施。投資與工業(yè)部39項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目定位1．項(xiàng)目分析1.1項(xiàng)目地塊解析本項(xiàng)目項(xiàng)目占地面積：267.08畝容積率要求：0.69地塊形狀：狹長(zhǎng)型周邊狀況：西面為福中英特爾培訓(xùn)基地、北面為聯(lián)想先聲藥業(yè)，其它無(wú)建設(shè)項(xiàng)目。1.2項(xiàng)目區(qū)位特征兩大開發(fā)區(qū)提供產(chǎn)業(yè)支持：位于新港開發(fā)區(qū)和江寧開發(fā)區(qū)兩大南京重要的高科技產(chǎn)業(yè)基地之間。適于發(fā)展與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的嵌入式軟件及研發(fā)中心。大學(xué)城為其提供智力支持：毗鄰仙林大學(xué)城，為徐莊軟件園企業(yè)輸送人才。投資與工業(yè)部40項(xiàng)目定位市區(qū)邊緣優(yōu)勢(shì)：與南京市中心距離僅二十分鐘車程，利于吸引南京市區(qū)內(nèi)發(fā)展壯大的研發(fā)類企業(yè)外移。南京的東大門：作為南京市東大門，徐莊軟件園應(yīng)具備吸引國(guó)內(nèi)外知名研發(fā)企業(yè)的入駐條件，以此提升南京軟件園的整體形象。1.3項(xiàng)目交通條件臨近滬寧高速，可以快速抵達(dá)上海、蘇州等國(guó)際知名研發(fā)企業(yè)聚集之地，承接上海，蘇州等地的國(guó)際知名企業(yè)的研發(fā)企業(yè)梯度轉(zhuǎn)移。臨近312國(guó)道、繞城公路，快速通達(dá)南京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、江寧開發(fā)區(qū)。2009年地鐵將通至園區(qū)，縮短與市中心區(qū)的相對(duì)距離，有利于市區(qū)內(nèi)研發(fā)企業(yè)的遷入。通過繞城公路-機(jī)場(chǎng)高速至機(jī)場(chǎng)僅需30分鐘車程。投資與工業(yè)部41項(xiàng)目定位1.4項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)–區(qū)位優(yōu)勢(shì)：兩大開發(fā)區(qū)之間、距市區(qū)較近–交通優(yōu)勢(shì)：滬寧高速、312國(guó)道、繞城公路、地鐵入口–人才優(yōu)勢(shì)：近大學(xué)城SWOT分析

–周邊配套尚不成熟–研發(fā)企業(yè)入駐少–住宅配套少–南京尚無(wú)高端研發(fā)產(chǎn)業(yè)園–雨花區(qū)研發(fā)基地已現(xiàn)集聚效應(yīng)–國(guó)內(nèi)外大型研發(fā)企業(yè)看好–以世界之窗為主的鼓樓區(qū)軟件園南京的研發(fā)環(huán)境的規(guī)劃建設(shè)–其它市區(qū)內(nèi)科技園、創(chuàng)意園、寫字?jǐn)?shù)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)威脅1.4.1優(yōu)勢(shì)分析——區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于兩大開發(fā)區(qū)之間，臨近仙林大學(xué)城徐莊軟件園位于風(fēng)景秀麗、空氣清新的紫金山仙林大學(xué)城本項(xiàng)目

南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)本項(xiàng)目東側(cè)——南京仙西新市區(qū)，毗鄰鐘山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、馬術(shù)場(chǎng)，北至寧鎮(zhèn)公路312國(guó)道，南靠仙林大道，投資與工業(yè)部42項(xiàng)目定位西依繞城公路，東接仙林大學(xué)城；徐莊軟件園界于新港開發(fā)區(qū)與江寧開發(fā)區(qū)之間，有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，更有利于吸引研發(fā)企業(yè)的入駐，區(qū)位條件十分優(yōu)越。南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)----以新型平板顯示器件為主的光電子元器件、計(jì)算機(jī)和外部設(shè)備、通信設(shè)備等電子信息項(xiàng)目、軟件開發(fā)項(xiàng)目；信息家電、輕工服裝、機(jī)電產(chǎn)品、儀器儀表及系統(tǒng)集成、汽車、摩托車等車輛及其零部件制造項(xiàng)目；生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械項(xiàng)目；新材料、新型能源及裝備、新型環(huán)保技術(shù)項(xiàng)目；以產(chǎn)品出口為主的工業(yè)加工項(xiàng)目；南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)被信息產(chǎn)業(yè)部認(rèn)定為國(guó)家(南京)顯示器件產(chǎn)業(yè)園，成為全國(guó)首批國(guó)家電子信息產(chǎn)業(yè)園之一。電子信息產(chǎn)業(yè)是開發(fā)區(qū)首要支柱產(chǎn)業(yè)，共有各類企業(yè)299家(其中世界500強(qiáng)企業(yè)在區(qū)內(nèi)投資電子信息企業(yè)13家)，投資總額162億元，2004年實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值498億元，占全區(qū)一半以上。預(yù)計(jì)到2010年，產(chǎn)業(yè)園將成為我省信息產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)基地和全國(guó)最大的平板顯示器產(chǎn)業(yè)基地。江寧開發(fā)區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)----行業(yè)電子產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)食品產(chǎn)業(yè)新型建材教育科研科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)瑞典愛立美國(guó)福美國(guó)百事日本東南大摩托羅拉、愛立信、西信、德國(guó)特、意大可樂、美學(xué)、南京門子、南瑞繼保電氣、企業(yè)TOTO、西門子、利菲亞國(guó)通用磨法國(guó)英紅航空航天通用磨坊等企業(yè)的研臺(tái)灣統(tǒng)寶特、日本坊、臺(tái)灣大學(xué)、河發(fā)中心；信息產(chǎn)業(yè)部14彩瓦光電森田旺旺海大學(xué)所、自動(dòng)化研究院江寧開發(fā)區(qū)已成為南京地區(qū)海內(nèi)外客商競(jìng)相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地，吸引來(lái)自美國(guó)、日本、瑞典、德國(guó)、澳大利亞、英國(guó)、法國(guó)、意大利、加拿大、菲律賓、投資與工業(yè)部43項(xiàng)目定位新加坡、韓國(guó)、臺(tái)灣、香港等21個(gè)國(guó)家和地區(qū)的1800多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)落戶，到位外資超過20億美元，投資額在千萬(wàn)美元以上的大項(xiàng)目有220個(gè)，世界排名前500強(qiáng)的企業(yè)中已有23家進(jìn)區(qū)?！煌▋?yōu)勢(shì)：陸空交通極為方便，北接312國(guó)道，西依繞城公路，靠近祿口機(jī)場(chǎng)徐莊軟件園陸、空交通極為方便，東連地鐵4號(hào)線，西側(cè)為繞城公路，北側(cè)為寧鎮(zhèn)公路（312國(guó)道），南側(cè)隔30米規(guī)劃路（2#路）和輕軌交通線與仙林大道相臨；距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)只有40分鐘車程?！瞬艃?yōu)勢(shì)：大學(xué)城提供的強(qiáng)大的人才和智力支持本項(xiàng)目靠近仙林大學(xué)城，大學(xué)城環(huán)境優(yōu)美，文化氛圍濃厚，文化設(shè)施完善。擁有眾多的高等院校、科研機(jī)構(gòu)和其他文化事業(yè)團(tuán)體，匯集了大批專業(yè)人才，擁有圖書館、博物館、美術(shù)館、劇院和文化標(biāo)志建筑物。南京師范大學(xué)、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)、南京郵電學(xué)院、南京理工大學(xué)、南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院10所高校，在校師生10余萬(wàn)人，每年可為軟件園輸送大量專業(yè)人才，為軟件園的發(fā)展提供了強(qiáng)大的人才和智力支持。1.4.2劣勢(shì)分析——周邊配套尚不成熟本項(xiàng)目周邊配套設(shè)施尚不成熟。目前周邊還沒有單身公寓、商業(yè)、辦公樓等配套服務(wù)設(shè)施，需進(jìn)一步完善。——研發(fā)企業(yè)入駐少目前，已經(jīng)在徐莊軟件園落戶的只有兩家企業(yè)——福中英特爾的培訓(xùn)基地和聯(lián)想先聲醫(yī)藥基地，入駐的研發(fā)企業(yè)數(shù)量少，尚未顯現(xiàn)集聚效應(yīng)。投資與工業(yè)部44項(xiàng)目定位1.4.3機(jī)會(huì)分析——國(guó)內(nèi)外大型研發(fā)企業(yè)看好南京的研發(fā)環(huán)境南京是六朝古都，有濃厚的歷史沉淀和文化底蘊(yùn)，擁有眾多的高校和科研院所及大量的圖書館、博物館、美術(shù)館、寫字樓等文化設(shè)施及配套設(shè)施，研發(fā)環(huán)境極佳，是國(guó)內(nèi)外企業(yè)設(shè)立研發(fā)基地的首選之地。隨著國(guó)內(nèi)外研發(fā)企業(yè)的入駐南京，為本項(xiàng)目提供了廣闊的市場(chǎng)前景?！暇┥袩o(wú)專業(yè)的高端研發(fā)產(chǎn)業(yè)園目前，跨國(guó)公司及國(guó)內(nèi)大企業(yè)紛紛在南京設(shè)立研發(fā)基地，但其分布比較零散，南京現(xiàn)在尚無(wú)專業(yè)的高端研發(fā)產(chǎn)業(yè)園。這為本項(xiàng)目提供了有利的市場(chǎng)空隙。1.4.4威脅分析——鼓樓區(qū)產(chǎn)業(yè)主題園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)依托南京工業(yè)大學(xué)、國(guó)電南自、南瑞、十四所、720廠等科研院所，投資30億元興建的軟件產(chǎn)業(yè)主題園區(qū)，已經(jīng)吸引了世界500強(qiáng)企業(yè)美國(guó)朗訊科技、艾默生電器，國(guó)內(nèi)軟件企業(yè)聯(lián)創(chuàng)科技、日恒信息、移軟科技的進(jìn)駐，對(duì)本項(xiàng)目造成了一定的威脅?！昊▍^(qū)研發(fā)基地已顯現(xiàn)集聚效應(yīng)目前已有中興通訊（南京）研發(fā)中心、舜天研發(fā)中心、東軟以及華為科技等落戶寧南新區(qū)，在集聚效應(yīng)的作用下，寧南新區(qū)已經(jīng)成為南京的首選研發(fā)基地，南京雨花軟件園也成為軟件企業(yè)的創(chuàng)業(yè)樂園?！獊?lái)自江寧區(qū)研發(fā)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)過十多年的建設(shè)，江寧開發(fā)區(qū)已成為國(guó)內(nèi)外企業(yè)競(jìng)相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地，吸引了眾多以制造業(yè)為主的跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的落戶。摩托羅拉、愛立信、西門子、南瑞繼保電氣、通用磨坊、信息產(chǎn)業(yè)部14所、自動(dòng)化研究院的研發(fā)中心和研發(fā)機(jī)構(gòu)也紛紛落戶江寧，使江寧的研發(fā)物業(yè)諸如開發(fā)區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心等日趨投資與工業(yè)部45項(xiàng)目定位的成熟，研發(fā)環(huán)境得到極大的改善，對(duì)即將進(jìn)入南京的研發(fā)企業(yè)將會(huì)產(chǎn)生了較強(qiáng)的吸引力，這對(duì)本項(xiàng)目會(huì)造成一定的威脅。1.5項(xiàng)目發(fā)展方向判斷針對(duì)上面的競(jìng)爭(zhēng)策略，本項(xiàng)目要重點(diǎn)把握“內(nèi)秀”的營(yíng)造，通過整合利用項(xiàng)目開發(fā)的各種資源、把握項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，利用獨(dú)具特色的定位方向與凸現(xiàn)項(xiàng)目特質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，達(dá)到營(yíng)造自身優(yōu)勢(shì)的目的，打造具有“個(gè)性”的項(xiàng)目。根據(jù)上述開發(fā)思路，下文將對(duì)幾個(gè)成功案例進(jìn)行研究，從中得出啟示與借鑒，針對(duì)性地提出項(xiàng)目的特色開發(fā)方案，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大開發(fā)價(jià)值。資源整合咨詢顧問規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、營(yíng)銷推廣、招商代理、物業(yè)管理自身優(yōu)勢(shì)營(yíng)造??獨(dú)具特色的定位方向 凸顯特質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)打造具有“個(gè)性”的項(xiàng)目借鑒上述成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本項(xiàng)目的開發(fā)條件和難點(diǎn)，建議本項(xiàng)目開發(fā)采用“以研發(fā)園區(qū)為開發(fā)主線，尋求特色，打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力”的開發(fā)模式。投資與工業(yè)部46項(xiàng)目定位以特色切入，創(chuàng)立項(xiàng)目標(biāo)識(shí)，樹立項(xiàng)目形象品牌本項(xiàng)目可以綜合借鑒上述園區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，利用本項(xiàng)目在政策優(yōu)勢(shì)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，突出鮮明的主題與特色，吸引特定目標(biāo)客戶。打造精品、營(yíng)造氛圍，滿足目標(biāo)客戶的特定需求。使項(xiàng)目自成特色，削弱項(xiàng)目劣勢(shì)以及周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響與競(jìng)爭(zhēng)威脅。同時(shí)，項(xiàng)目所營(yíng)造的特色，將使項(xiàng)目產(chǎn)生自有的標(biāo)識(shí)，創(chuàng)造獨(dú)立的識(shí)別體系，從而樹立本項(xiàng)目特有的品牌，增強(qiáng)客戶對(duì)本項(xiàng)目自身的認(rèn)知。在營(yíng)銷上，能夠產(chǎn)生鮮明的營(yíng)銷賣點(diǎn)和吸引力，讓人耳目一新，弱化片區(qū)項(xiàng)目同質(zhì)化的概念，從而最大程度的降低周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的影響。營(yíng)造花園式的生態(tài)研發(fā)園區(qū)，尋求差異化發(fā)展調(diào)研表明，科技型企業(yè)對(duì)研發(fā)物業(yè)及園區(qū)環(huán)境的要求越來(lái)越高。本項(xiàng)目應(yīng)緊緊圍繞特色，打造優(yōu)質(zhì)的研發(fā)園區(qū)，營(yíng)造符合現(xiàn)代科技企業(yè)需求的園區(qū)環(huán)境，打破只有高樓、沒有環(huán)境氛圍的市場(chǎng)現(xiàn)狀，通過良好環(huán)境的營(yíng)造，引導(dǎo)南京軟件園區(qū)開發(fā)理念的更新，為國(guó)際知名企業(yè)提供更優(yōu)質(zhì)的工作生活環(huán)境。根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)不具有唯一性；而且項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)威脅將使這些優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)力減弱，因此本項(xiàng)目必須從自身提煉出一個(gè)獨(dú)特的有差異化的競(jìng)爭(zhēng)力。挖掘自身特色，營(yíng)造花園式生態(tài)研發(fā)園，將避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)生差異化，獲得較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，生態(tài)、科技的現(xiàn)代研發(fā)園區(qū)，符合國(guó)際研發(fā)企業(yè)需求，具有較強(qiáng)的感染力，能夠獲得認(rèn)同。投資與工業(yè)部47項(xiàng)目定位2成功案例借鑒2.1愛爾蘭PARKWEST(1)項(xiàng)目概況ParkWest位于都柏林西部，占地面積93公頃。該商務(wù)園區(qū)內(nèi)辦公大樓錯(cuò)落于風(fēng)景秀麗的花園內(nèi),雕塑，水榭以及綜合的休閑娛樂設(shè)施鑲嵌其中。園區(qū)內(nèi)共有建筑面積不等的研發(fā)辦公樓12棟，單體建筑面積在1,500-6,000平方米左右，樓層數(shù)在1-3層之間。目前該園區(qū)內(nèi)員工人數(shù)已達(dá)到8000余人，入駐企業(yè)高達(dá)240家。(2)項(xiàng)目成功要素作為郊區(qū)的一個(gè)高檔的商務(wù)園區(qū)，其成功的主要因素在于其外部綜合環(huán)境和內(nèi)部科學(xué)合理的規(guī)劃。ParkWest離市中心近，附近有鐵路，高速公路，巴士站等等，交通十分方便；園區(qū)內(nèi)部的研發(fā)辦公樓設(shè)計(jì)巧妙新穎，迎合了不同企業(yè)的需要，另外完善而又人性化的配套服務(wù)設(shè)施讓企業(yè)員工在工作之余感受到“家”的溫暖。最后，比市區(qū)辦公大樓租金低三分之一，輪班巴士往返接送員工等政策也是吸引大企業(yè)入駐的又一亮點(diǎn)。投資與工業(yè)部48項(xiàng)目定位對(duì)本案的啟示ParkWest案例說明：吸引企業(yè)入駐園區(qū)，除了有客觀存在的有利條件，例如交通等，還要充分考慮主觀因素，例如對(duì)園區(qū)內(nèi)景點(diǎn)的布置、配套設(shè)施的完善等。同時(shí)，一些“以人為本”的優(yōu)惠政策也將大大提高該園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。2.2香港科技園采用先進(jìn)規(guī)劃理念、環(huán)保建筑材料、舒適環(huán)境設(shè)計(jì)，打造符合市場(chǎng)發(fā)展需求的現(xiàn)代新型生態(tài)高科技產(chǎn)業(yè)園(1)項(xiàng)目概況香港科學(xué)園（HKSP）位于香港沙田海濱，占地22公頃，建筑面積33萬(wàn)平方米，是推進(jìn)香港經(jīng)濟(jì)向高科技、高增值轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)項(xiàng)目之一?？茖W(xué)園定位較高，期望實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向作用，引領(lǐng)香港轉(zhuǎn)變?yōu)閬喼薜膭?chuàng)新科技中心。園區(qū)主要向電子、生物科技、精密工程、資訊科技/電訊四個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域的研發(fā)機(jī)構(gòu)提供智能化的實(shí)驗(yàn)室和辦公室。投資與工業(yè)部49項(xiàng)目定位(2)項(xiàng)目成功要素作為符合現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢(shì)與滿足現(xiàn)代科技企業(yè)需求的高檔次科技園區(qū)，香港科學(xué)園在園區(qū)規(guī)劃建設(shè)方面處處體現(xiàn)國(guó)際先進(jìn)水準(zhǔn)，從科學(xué)規(guī)劃方案、生態(tài)辦公物業(yè)、優(yōu)美辦公環(huán)境等方面，為入駐科技企業(yè)營(yíng)造一個(gè)花園式的辦公空間。(3)對(duì)本案的啟示香港科學(xué)園案例說明：現(xiàn)代科技企業(yè)對(duì)科技園區(qū)軟硬件設(shè)施與辦公環(huán)境的要求已越來(lái)越高，需要針對(duì)需求營(yíng)造更富人性化與舒適的辦公環(huán)境，打造一種優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代科技辦公生活，提升園區(qū)檔次與競(jìng)爭(zhēng)力。2.3深圳桃花源科技園(1)項(xiàng)目概況深圳市寶安區(qū)科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心以寶安桃花源科技創(chuàng)新園為孵化基地。園區(qū)占地面積為274000平方米，座落于寶安區(qū)西鄉(xiāng)，背靠綿延青山，正對(duì)浩淼湖水，湖光山水，風(fēng)景非常優(yōu)美。園區(qū)現(xiàn)有建筑由一棟孵化主樓，七棟研發(fā)中心，四棟專家接待樓，一棟科技人員活動(dòng)中心以及一棟單身公寓樓組成。建筑面積32000平方米，（其中配套服務(wù)設(shè)施為12000平方米），為整個(gè)園區(qū)的核心區(qū)域；二期建筑由三棟孵化大樓，兩棟單身公寓樓和五棟研發(fā)中心組成，建筑面積為3投資與工業(yè)部50項(xiàng)目定位8800平方米；三期將建設(shè)為園區(qū)配套中試廠房，規(guī)劃建筑面積為70000平方米。建成后，園區(qū)總建筑面積達(dá)148800平方米。(2)項(xiàng)目成功要素優(yōu)美的自然環(huán)境，低密度高綠化的辦公條件、完善的配套服務(wù)為學(xué)術(shù)交流創(chuàng)造了有利的條件，優(yōu)惠的入園政策等因素是吸引該園區(qū)入駐企業(yè)必不可少的條件。對(duì)本案的啟示深圳桃花源科技園案例說明：除了有天然的環(huán)境以及人性化的配套之外，專業(yè)的學(xué)術(shù)氛圍也非常重要，這將使得更多的產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)形成凝聚，從而吸引更多的高科技企業(yè)入駐。2.4深圳天安數(shù)碼城以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、較高素質(zhì)的科研樓宇、完善的相關(guān)配套，打造具吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力的特色科技園區(qū)定位為中小民營(yíng)科技企業(yè)的服務(wù)基地天安數(shù)碼城1999年開發(fā)之初就敏銳捕捉到大量中小民營(yíng)科技企業(yè)對(duì)研發(fā)、生產(chǎn)、辦公場(chǎng)地的需求。由于高新區(qū)、福田保稅區(qū)等入園條件相當(dāng)高，主要引進(jìn)高科技企業(yè)、國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，而這些迅速崛起的中小民營(yíng)科技企業(yè)，無(wú)法進(jìn)入這些大型科技園區(qū)中。針對(duì)這種情況，天安數(shù)碼城定位為服務(wù)中小民營(yíng)科技企業(yè)的科技園區(qū)，并成為深圳首家民營(yíng)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而且成為深圳中小民營(yíng)企業(yè)的首選之地。投資與工業(yè)部51項(xiàng)目定位擁有良好環(huán)境、較高素質(zhì)樓宇與完善相關(guān)配套天安數(shù)碼城不僅提供了在車公廟片區(qū)相對(duì)較高素質(zhì)的科研辦公樓宇，而且在園區(qū)環(huán)境打造、公寓、商業(yè)配套等硬件設(shè)施方面都相對(duì)較好；而在軟件設(shè)施服務(wù)方面，則提供了先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)信息交流平臺(tái)、定期舉行企業(yè)交流會(huì)、建立優(yōu)質(zhì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等。天安數(shù)碼城對(duì)這些軟、硬件設(shè)施的不斷提高，始終吸引大量中小民營(yíng)科技企業(yè)留駐，同時(shí)帶動(dòng)數(shù)碼城自身快速成長(zhǎng)。天安數(shù)碼城案例說明：敏銳把握市場(chǎng)空白點(diǎn)，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目定位，針對(duì)性地打造滿足特定需求的產(chǎn)品，將能營(yíng)造出一個(gè)富有特色、吸引力強(qiáng)的項(xiàng)目，從車公廟片區(qū)低檔次工業(yè)廠房中脫穎而出。2.5上海紫竹科技園(1)項(xiàng)目概況上海紫竹科學(xué)園區(qū)位于上海市中心區(qū)域閔行區(qū)的東南角，兩面環(huán)繞上海的母親河黃浦江，風(fēng)景秀麗。數(shù)碼港商務(wù)樓由上海紫竹科學(xué)園區(qū)發(fā)展有限公司投資建造。數(shù)碼港商務(wù)樓建筑面積為117,373.66平方米，由7棟高檔涉外商務(wù)樓及大型綠地組成，每棟商務(wù)樓的建筑面積約為2萬(wàn)平方米，6-8層不等。數(shù)碼港商務(wù)樓按高檔次的涉外辦公樓投資與工業(yè)部52項(xiàng)目定位標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)造，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、電梯、消防、安保和衛(wèi)星接收等現(xiàn)代化設(shè)備，車位、電話線路充足，移動(dòng)通訊無(wú)盲區(qū)。通訊光纜鋪設(shè)至每一樓層，可為商務(wù)樓用戶提供寬帶上網(wǎng)、IP語(yǔ)音等業(yè)務(wù)。(2)項(xiàng)目成功要素?cái)?shù)碼港相對(duì)張江等園區(qū)地理位置較偏遠(yuǎn)，但立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，高起點(diǎn)的規(guī)劃、現(xiàn)代化的建設(shè)、生態(tài)化的環(huán)境、人文化的氛圍，以發(fā)展園區(qū)高端產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，是未來(lái)的國(guó)際研發(fā)企業(yè)集聚之地。紫竹科學(xué)園案例說明：高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高品質(zhì)管理、優(yōu)美生態(tài)環(huán)境的園區(qū)備受跨國(guó)研發(fā)企業(yè)青睞，成為研發(fā)產(chǎn)業(yè)永續(xù)生長(zhǎng)的樂土。但同時(shí)，由于紫竹科學(xué)園數(shù)碼港的投資巨大，租金相對(duì)低廉，其投資回報(bào)率低。因此，對(duì)本項(xiàng)目啟示是在注重建造精品的同時(shí)，更須控制投資成本。投資與工業(yè)部53項(xiàng)目定位3．項(xiàng)目定位3.1項(xiàng)目名稱（u）park構(gòu)建永續(xù)生長(zhǎng)的創(chuàng)新空間建設(shè)現(xiàn)代研發(fā)園的“精品”工程創(chuàng)造“以人為本”的綠色研發(fā)辦公環(huán)境接軌國(guó)際潮流的研發(fā)辦公物業(yè),打造國(guó)內(nèi)一流研發(fā)社區(qū)備選名稱：（u）park、鐘山國(guó)際軟件社區(qū)、鐘山科學(xué)園、紫金科學(xué)園、鐘山軟件公社、紫金生態(tài)科技花園、城市科技園投資與工業(yè)部54項(xiàng)目定位3.2主題定位結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境與開發(fā)條件，本項(xiàng)目應(yīng)開發(fā)成為：集商務(wù)辦公、科技研發(fā)、企業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)、完善的商務(wù)配套等功能于一體的生態(tài)型、花園式的研發(fā)園區(qū)，旨在為高新技術(shù)企業(yè)營(yíng)造生態(tài)、環(huán)保、綠色、健康的研發(fā)辦公環(huán)境。園區(qū)應(yīng)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，建設(shè)成為一個(gè)布局合理、功能齊全、配套設(shè)施完善，滿足現(xiàn)代高新企業(yè)對(duì)生態(tài)、環(huán)保節(jié)能辦公物業(yè)與綠色健康辦公環(huán)境的追求。本行建議本項(xiàng)目可打造成：國(guó)際生態(tài)研發(fā)園——營(yíng)造花園式辦公空間投資與工業(yè)部55項(xiàng)目定位（u）park國(guó)際生態(tài)科技

體現(xiàn)項(xiàng)目國(guó)際形象(建筑形象、園區(qū)形象)引進(jìn)國(guó)際知名的研發(fā)類企業(yè)（客戶構(gòu)成的國(guó)際性）貫徹國(guó)際現(xiàn)代管理理念，引入代表國(guó)際水準(zhǔn)的物業(yè)管理引入生態(tài)、環(huán)保、綠色、節(jié)能概念與設(shè)計(jì)思想打造現(xiàn)代生態(tài)辦公樓與環(huán)境系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)花園式辦公空間引入科技研發(fā)企業(yè)引入新材料與新技術(shù)打造科技含量高、智能化程度高的建筑『營(yíng)造花園式研發(fā)辦公空間』滿足企業(yè)追求更優(yōu)辦公環(huán)境的需求，凸顯項(xiàng)目現(xiàn)代生態(tài)科技園區(qū)的特色，為企業(yè)提供生態(tài)環(huán)保、節(jié)能、綠色健康辦公物業(yè)與花園式辦公環(huán)境，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與吸引力。投資與工業(yè)部56項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位的內(nèi)涵要點(diǎn)——體現(xiàn)項(xiàng)目所在片區(qū)的產(chǎn)業(yè)特征與發(fā)展方向。符合項(xiàng)目所在片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，為研發(fā)企業(yè)提供完善的研發(fā)、辦公、生產(chǎn)、生活空間的發(fā)展方向。體現(xiàn)現(xiàn)代高新科技企業(yè)對(duì)生態(tài)辦公物業(yè)的需求，滿足企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)、舒適現(xiàn)代辦公生活氛圍的追求。目前，企業(yè)需求已經(jīng)從“智能化”、“5A”級(jí)辦公物業(yè)，要求完善商務(wù)功能，向生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能、綠色、健康辦公物業(yè)與辦公環(huán)境等方面轉(zhuǎn)變。體現(xiàn)項(xiàng)目與別不同的開發(fā)特色，滿足打造自身優(yōu)勢(shì)與核心競(jìng)爭(zhēng)力，避免同區(qū)位同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的要求。具體實(shí)現(xiàn)方式——采用國(guó)際先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，為現(xiàn)代創(chuàng)新科研企業(yè)營(yíng)造優(yōu)質(zhì)、享受的現(xiàn)代辦公生活環(huán)境；引入綠色、健康概念，采用環(huán)保節(jié)能建筑材料，進(jìn)行生態(tài)樓宇與辦公環(huán)境設(shè)計(jì)，營(yíng)造新型花園式辦公空間；引入高技術(shù)含量、低能耗、低污染的高新科技企業(yè)，打造現(xiàn)代新型生態(tài)環(huán)保研發(fā)科技園。投資與工業(yè)部57項(xiàng)目定位3.3項(xiàng)目開發(fā)檔次定位對(duì)于項(xiàng)目檔次的確定，需要綜合考慮南京市辦公及研發(fā)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)以及高新區(qū)未來(lái)發(fā)展方向等項(xiàng)目開發(fā)條件，以確定本項(xiàng)目適合的檔次定位。發(fā)展純高檔次的制約?高新科技企業(yè)的需求特點(diǎn)，由于涉及一定的研發(fā)功能，不需要甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)；?不具備與中心區(qū)純高檔辦公物業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)位條件與發(fā)展優(yōu)勢(shì)；?開發(fā)高檔產(chǎn)品利潤(rùn)空間大，但市場(chǎng)消化存在難度，風(fēng)險(xiǎn)大；發(fā)展較低檔次的局限?開發(fā)低檔次產(chǎn)品不符合項(xiàng)目的開發(fā)目的與發(fā)展目標(biāo)；?開發(fā)低檔次不符合片區(qū)未來(lái)規(guī)劃的發(fā)展方向；?開發(fā)低檔次產(chǎn)品，不利于項(xiàng)目與企業(yè)品牌和形象的樹立；?開發(fā)低檔次產(chǎn)品將很難市區(qū)內(nèi)類似項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。發(fā)展最適合的研發(fā)產(chǎn)業(yè)園的必然?成為精品但并不一定高檔。?本項(xiàng)目可發(fā)展成最適合國(guó)際研發(fā)客戶的研發(fā)園；因此，建議本項(xiàng)目發(fā)展：南京最受國(guó)際客戶歡迎的研發(fā)園的開發(fā)路線。投資與工業(yè)部58項(xiàng)目定位3.4項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位：國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名的研發(fā)類企業(yè)為主，中小型研發(fā)類企業(yè)與創(chuàng)意類企業(yè)為輔。定位依據(jù)—國(guó)際知名研發(fā)企業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移機(jī)遇在國(guó)內(nèi)已有分之機(jī)構(gòu)、合資公司或獨(dú)資公司的知名企業(yè)，如：IBM、西門子、微軟等研發(fā)類企業(yè)擴(kuò)張的需求。尚未進(jìn)入國(guó)內(nèi)的歐美，印度等等知名跨國(guó)企業(yè)有在國(guó)內(nèi)建立研發(fā)機(jī)構(gòu)的趨勢(shì),如WD-4.部分國(guó)內(nèi)外企業(yè)有將研發(fā)機(jī)構(gòu)遷移至南京的趨勢(shì)，如華為有意將手機(jī)軟件研發(fā)業(yè)務(wù)全部放在南京。打造南京市軟件名城的區(qū)域戰(zhàn)略定位強(qiáng)化核心產(chǎn)品研發(fā)力量和關(guān)鍵技術(shù)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成以行業(yè)應(yīng)用軟件為核心、大力發(fā)展嵌入式軟件、支撐軟件（信息安全技術(shù)和產(chǎn)品）和數(shù)字內(nèi)容軟件。把南京市培育成為具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)特征的中國(guó)行業(yè)軟件研發(fā)中心，形成在能源、通信、電子等行業(yè)應(yīng)用軟件市場(chǎng)領(lǐng)域的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)又在游戲動(dòng)漫軟件、教育軟件等數(shù)字內(nèi)容軟件方面形成南京軟件產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。徐莊軟件園的區(qū)位特點(diǎn)?位于新港開發(fā)區(qū)和江寧開發(fā)區(qū)兩大南京重要的高科技產(chǎn)業(yè)基地之間。適于發(fā)展與產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的嵌入式軟件。投資與工業(yè)部 項(xiàng)目定位59?與南京市中心距離僅二十分鐘車程，利于吸引南京市區(qū)內(nèi)發(fā)展壯大的研發(fā)類企業(yè)外移。?作為南京的東大門，徐莊軟件園應(yīng)具備吸引國(guó)內(nèi)外知名研發(fā)企業(yè)的入住的條件，以此提升南京軟件園的整體形象。徐莊軟件園的交通優(yōu)勢(shì)?臨近滬寧高速，可以快速抵達(dá)上海，蘇州等國(guó)際知名研發(fā)企業(yè)聚集之地，承接上海，蘇州等地的國(guó)際知名企業(yè)的研發(fā)企業(yè)梯度轉(zhuǎn)移。?2009年地鐵將通至園區(qū)，縮短與市中心區(qū)的相對(duì)距離，有利于市區(qū)內(nèi)研發(fā)企業(yè)的遷入。?毗鄰仙林大學(xué)城，為徐莊軟件園企業(yè)輸送人才，提供智力支持。目標(biāo)客戶結(jié)構(gòu)定位——客戶來(lái)源：以歐美、韓國(guó)、印度等為主要來(lái)源的國(guó)際知名企業(yè)。來(lái)自港臺(tái)地區(qū)、上海、北京、深圳及南京的國(guó)內(nèi)品牌企業(yè)。本地區(qū)符合徐莊軟件園產(chǎn)業(yè)定位、具有較大發(fā)展?jié)摿Φ闹行⌒脱邪l(fā)企業(yè)?？蛻粜袠I(yè)結(jié)構(gòu)行業(yè)應(yīng)用軟件與嵌入式軟件：包括通訊、電力自動(dòng)化、手機(jī)軟件、集成電路、新型顯示、汽車電子、數(shù)控機(jī)床等行業(yè)。支撐軟件：信息安全技術(shù)及產(chǎn)品、智能化交通管理系統(tǒng)（ITC）軟件、Linux應(yīng)用軟件。數(shù)字內(nèi)容軟件：游戲動(dòng)漫軟件、教育軟件各行業(yè)的研發(fā)中心，包括通訊技術(shù)、光電子、平板顯示、集成電路、新投資與工業(yè)部 項(xiàng)目定位60材料、航空技術(shù)、光機(jī)電一體化、軍工、食品、汽車、玩具設(shè)計(jì)等等行業(yè)。?創(chuàng)意型企業(yè)：如廣告、設(shè)計(jì)、咨詢?？蛻粢?guī)模結(jié)構(gòu)-3000平方米以上：重點(diǎn)引進(jìn)面積在3000平方米以上的知名大企業(yè)，約占總建筑面積的40％。-1500-3000平方米：兼顧面積在1500到3000平方米之間的中大型企業(yè)，約占總建筑面積的25％。-500-1500平方米：適當(dāng)引進(jìn)面積在500到1500平方米之間的中型企業(yè)，約占總建筑面積的20％。-500平方米以下：發(fā)展面積在500平方米以下的有潛力的中小型企業(yè)也可引進(jìn)，約占總建筑面積的15％。投資與工業(yè)部 項(xiàng)目定位61四、市場(chǎng)角度項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1．項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)主題1.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮因素項(xiàng)目發(fā)展主題定位為“國(guó)際生態(tài)研發(fā)園”，要充分考慮項(xiàng)目產(chǎn)品在生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能等因素上的體現(xiàn)；項(xiàng)目要營(yíng)造“花園式辦公空間”，因此在產(chǎn)品定位時(shí)要充分考慮綠色、開放的研發(fā)環(huán)境的營(yíng)造；項(xiàng)目作為南京市的窗口形象,應(yīng)多在形象設(shè)計(jì)方面應(yīng)充分體現(xiàn)出南京的文化特色。項(xiàng)目主力吸引“國(guó)際知名研發(fā)客戶”的高端定位，決定項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)需滿足目標(biāo)客戶的需求；項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)、舒適辦公生活”的目標(biāo)，還需在配套設(shè)施、園區(qū)管理、專業(yè)服務(wù)等軟硬件方面多下功夫。根據(jù)以上考慮因素，下面分別提出本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向，包括總體設(shè)計(jì)方向、辦公研發(fā)產(chǎn)品定位、商務(wù)配套設(shè)施定位，以及生活配套設(shè)施產(chǎn)品定位方向。1.2園區(qū)總體設(shè)計(jì)方向?yàn)榱送怀鲰?xiàng)目“國(guó)際生態(tài)研發(fā)園”的主題定位，本項(xiàng)目在總體設(shè)計(jì)上要緊扣“生態(tài)”、“環(huán)保”、“開放”、“科技”、“現(xiàn)代”、“特色”等關(guān)鍵詞，通過產(chǎn)品與環(huán)境的共同打造來(lái)實(shí)現(xiàn)。多層次的生態(tài)景觀系統(tǒng)“景——綠樹成蔭、鳥語(yǔ)花香；人——精神飽滿、熱情洋溢。輕松自由的自然環(huán)境與人文環(huán)境交融，激發(fā)人更多的想像力和創(chuàng)造欲?！边@番美好的描述將是本項(xiàng)目在不久的將來(lái)呈現(xiàn)出來(lái)的現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景。它就像個(gè)花園，點(diǎn)綴其中的生態(tài)樓宇就像一個(gè)個(gè)精致小品。這樣美好的想法是建立在實(shí)質(zhì)的基礎(chǔ)上的。將充分體現(xiàn)項(xiàng)目以人為本，追求優(yōu)質(zhì)舒適、生態(tài)健康辦公環(huán)境的思想；體現(xiàn)項(xiàng)目打造“國(guó)際生態(tài)研發(fā)園”的目標(biāo)，展現(xiàn)項(xiàng)目“花園式的辦公空間”。配套完善除了創(chuàng)新的產(chǎn)品、優(yōu)美的環(huán)境，一個(gè)好的科技園區(qū)項(xiàng)目還需要專業(yè)的企業(yè)服務(wù)、完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等軟硬件設(shè)施的支撐。作為現(xiàn)代新型研發(fā)園區(qū)，項(xiàng)目將配備滿足科技企業(yè)研發(fā)、辦公、商務(wù)、休閑等需求的各項(xiàng)配套設(shè)施，包括提供優(yōu)質(zhì)、完善的商務(wù)配套設(shè)施，如商務(wù)中心、會(huì)議室、交流與展示中心、銀行、餐飲等較高素質(zhì)的配套服務(wù)設(shè)施。人性化的功能設(shè)計(jì)設(shè)置企業(yè)會(huì)所：提供科技企業(yè)技術(shù)交流、產(chǎn)品展示的集中商務(wù)服務(wù)空間，并以會(huì)所形式提供優(yōu)質(zhì)、舒適的配套服務(wù)；散布各種等級(jí)的交流空間：提