2021年上海住宅市場冷清結(jié)尾 寫字樓市場卻一枝獨秀

Word年上海住宅市場冷清結(jié)尾寫字樓市場卻一枝獨秀據(jù)行業(yè)調(diào)研了解：2021年，上海住宅市場冷清結(jié)尾，寫字樓市場卻一枝獨秀，全年呈現(xiàn)一路向上的火熱勢頭，并在12月創(chuàng)下近三年成交新高，走出翹尾行情。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年12月，上海寫字樓市場成交近4000套、共計39萬平方米，創(chuàng)造了自2021年以來的單月成交最高峰。在成交火熱的預(yù)期影響下，開發(fā)商推盤力度明顯加大，12月單月寫字樓供應(yīng)量暴增，達56萬平方米，刷新了自2021年以來的市場紀錄。此外，12月寫字樓成交均價為2.9萬元/平方米，保持連續(xù)四個月的上漲勢頭，創(chuàng)造全年第二高位。

2021年上海寫字樓總體供應(yīng)量為333萬平方米，成交量251萬平方米，比上年上漲48%。在高供應(yīng)的刺激下，上海商業(yè)物業(yè)投資熱情得到釋放，寫字樓市場在下半年開始了穩(wěn)步上升的節(jié)奏。進入8月，寫字樓供應(yīng)量出現(xiàn)井噴，總量達49.6萬平方米，成交量也達到2021年最高點31.5萬平方米，成為歷史新高，之后9、10、11月份交易投資繼續(xù)維持向上格局，在12月完成高位收官。

值得一提的是，自去年10月上海自貿(mào)區(qū)掛牌以來，浦東新區(qū)外高橋、臨港、張江等板塊成為商務(wù)市場“新貴”。2021年浦東新區(qū)寫字樓共計成交16.4萬平方米，比上年增長62%。其中，外高橋板塊供應(yīng)和成交面積分別為1.9萬和1.2萬平方米，分別是上年的14.4倍和5.6倍，且租金水平已經(jīng)逼近虹橋商務(wù)區(qū)。

高力國際中國區(qū)調(diào)研部董事謝靖宇指出，2021年前三季度上海國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長7.7%，同期第三產(chǎn)業(yè)增幅為9.1%，支撐了對寫字樓物業(yè)的需求。2021年上海寫字樓空置率預(yù)計會小幅下降，租金會由于金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的需求而上漲，但增長幅度會受制于次中心區(qū)域的較大供應(yīng)。

交投量破紀錄

2021年12月，上海寫字樓市場量價齊升，數(shù)據(jù)顯示，2021年12月上海寫字樓新增供應(yīng)面積達到2021年度最高峰，為56.11萬平方米，環(huán)比上漲39.01%。與此同時，寫字樓交易量也急速攀升，上月成交面積達到39.42萬平方米，環(huán)比增長71.58%。

臨近年底，房企業(yè)績沖關(guān)，開發(fā)商不斷推出大體量項目，引來入市狂潮。從供應(yīng)來看，2021年12月滬上寫字樓新增入市項目為20個，而且推出的單個項目體量大，其中，虹橋SOHO商務(wù)廣場為19.44萬平方米，是月度最大供應(yīng)項目。從區(qū)域來看，長寧、徐匯、浦東分列前三位，供應(yīng)面積分別為19.45萬平方米、12.95萬平方米和6.69萬平方米。

在連續(xù)高供應(yīng)的刺激下，上海年末寫字樓交易量也急速攀升，2021年12月成交面積達到39.42萬平方米，閔行、徐匯和浦東排名前三位，成交面積分別為8.29萬平方米、7.68萬平方米和6.14萬平方米。成交均價因此出現(xiàn)了明顯上漲，達到29363元/平方米，較2021年11月上漲26.1%。

尷尬的是，在供求總量屢創(chuàng)新高的同時，2021年上海寫字樓的成交價卻出現(xiàn)下滑態(tài)勢，全年寫字樓成交均價為2.3萬元/平方米，相比上年下滑7%，比2021年更是下滑16%。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申表示，上海CBD核心區(qū)段新增房源有限，而新興商務(wù)園區(qū)快速發(fā)展，隨著城市外擴的推進，新增寫字樓外移趨勢已是不可阻擋，這種成交結(jié)構(gòu)的變化最終導(dǎo)致均價下滑。

此外，2021年上海寫字樓市場一反往年“西熱東冷”的局面，浦東租金水平開始超越浦西。高力國際報告指出，截至2021年底，上海核心商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓平均租金同比上升0.6%，至人民幣每日8.9元/平方米，按子市場分，浦東同比上漲5.0%，而浦西則同比下跌2.7%?！皩γ娣e的要求和成本控制使得現(xiàn)有租戶開始尋找其他替代方案，加之次中心商務(wù)區(qū)較多的新增供應(yīng)帶來的競爭，導(dǎo)致上海整體租金增長較前兩年顯著放緩?！敝x靖宇告訴中國房地產(chǎn)報記者。

作為2021年市場的最大熱點，上海自貿(mào)區(qū)加速了優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源向浦東匯聚，寫字樓成為自貿(mào)區(qū)獲批以來受影響最為強烈的物業(yè)類型。數(shù)據(jù)顯示，目前外高橋?qū)懽謽瞧骄饨饒髢r飆升到每日9元/平方米，空置率也從此前的30%降到8%。截至2021年三季度，上海自貿(mào)區(qū)寫字樓租金剛剛超過漕河涇開發(fā)區(qū)，到了四季度，就已把四川北路一類的優(yōu)質(zhì)板塊甩到后面，直追虹橋商務(wù)區(qū)。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級研究員盧文曦表示，此前住宅限購政策導(dǎo)致很多專注于住宅市場的知名開發(fā)商加大商業(yè)項目投入比例。隨著項目建設(shè)周期到來，入市的辦公項目越來越多，2021年入市的項目還會延續(xù)增長格局。

閱讀行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報告》

競爭加劇

持續(xù)不斷的新增供應(yīng)上市，讓2021年的上海寫字樓市場“壓力山大”。2021年~2021年，上海寫字樓的供應(yīng)量還將大幅攀升。第一太平戴維斯展望上海寫字樓市場，預(yù)計2021至2021年間將會有約200萬平方米的甲級辦公樓入市。

記者了解到，上海寫字樓庫存猛增的原因在于近年上海多個新興CBD迅速成型，貢獻的新增面積都較大。以2021年為例，浦東小陸家嘴新增面積所占比重最大，達到26%，而在未來數(shù)年，隨著虹橋、后世博區(qū)域以及徐匯濱江爭相打造新興商務(wù)區(qū)，上海寫字樓新增供應(yīng)還將大大增加，空置率也將相應(yīng)增長。

截至目前，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)域30幅地塊全部完成土地出讓手續(xù)。作為2021年上海商辦用地出讓的重要區(qū)域，虹橋核心區(qū)總開發(fā)面積超過555萬平方米，核準和備案的社會項目總投資達669億元，已動工項目超過50%。2021年，虹橋板塊有零星項目上市，到2021年，項目將進入集中上市階段，至2021年，整個虹橋商務(wù)區(qū)的商辦項目供應(yīng)量將相當于浦西歷史上全部的供應(yīng)量。

“今后幾年，世博、濱江、虹橋、前灘板塊商辦物業(yè)將陸續(xù)入市，市場競爭加劇，上海寫字樓市場將會出現(xiàn)一個較長周期的大規(guī)模供應(yīng)。但實體經(jīng)濟增長預(yù)期式微，供求關(guān)系似乎不太容易達成理想狀態(tài)，去化壓力進一步加大?！绷_寅申也指出。

2021年第三季度，上海寫字樓每平方米租金下跌0.3%至8.41元/天，是2021年以來首次季度下滑。第四季度上海寫字樓租金出現(xiàn)反彈，上升至每平方米8.73元/天。業(yè)內(nèi)普遍認為，巨大的供應(yīng)量將使核心商務(wù)區(qū)的寫字樓租金承受壓力，2021年上海寫字樓市場的空置率將不容樂觀，租金下行只是時間問題。