惠百項(xiàng)目商業(yè)計劃書定稿

商業(yè)計劃書1.項(xiàng)目介紹---------------------------------------------------------------41.1地理位置--------------------------------------------------------------51.2周邊環(huán)境--------------------------------------------------------------61.3交通條件--------------------------------------------------------------81.4項(xiàng)目指標(biāo)--------------------------------------------------------------91.5項(xiàng)目概況--------------------------------------------------------------111.6項(xiàng)目權(quán)屬--------------------------------------------------------------項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價---------------------------------------------------------2.市場分析--------------------------------------------------------------2.1惠州市宏觀經(jīng)濟(jì)------------------------------------------------------2.2惠州市房地產(chǎn)市場---------------------------------------------------2.3惠州市旅游及酒店業(yè)------------------------------------------------2.4惠州市商業(yè)房地產(chǎn)市場---------------------------------------------2.5宏觀市場借鑒---------------------------------------------------------SWOFT------------------------4.項(xiàng)目市場定位---------------------------------------------------------4.1項(xiàng)目整體定位---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.投資估算及資金籌措------------------------------------------------5.1測算原則及前提條件------------------------------------------------315.2總投資估算------------------------------------------------------------325.3資金籌措及運(yùn)用計劃------------------------------------------------335.4回款計劃---------------------------------------------------------------346.經(jīng)濟(jì)效益分析---------------------------------------------------------356.1經(jīng)營收入及稅費(fèi)測定------------------------------------------------366.2項(xiàng)目利潤---------------------------------------------------------------377.綜合經(jīng)濟(jì)效益分析---------------------------------------------------387.1現(xiàn)金流量分析---------------------------------------------------------397.2盈利能力分析---------------------------------------------------------308.敏感性分析------------------------------------------------------------319.償債能力分析---------------------------------------------------------329.1還款來源分析---------------------------------------------------------339.2貸款償還計劃---------------------------------------------------------3410.項(xiàng)目投資結(jié)論---------------------------------------------------------3510.1項(xiàng)目投資結(jié)論性意見------------------------------------------------3610.2項(xiàng)目風(fēng)險及防范建議------------------------------------------------3711.附表---------------------------------------------------------------------381.項(xiàng)目介紹1.1.1項(xiàng)目位置該項(xiàng)目位于惠州市惠城區(qū)鵝嶺北路10號，在城區(qū)主干道鵝嶺北路以西，鵝嶺立交1.1.2惠州市概況惠州市于1988年1月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)升格為地級市，屬珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣以及大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)。全市總面積1.12萬平方公里，海岸線長223.6公成由深水港、鐵路、高速公路、機(jī)場相互配套的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)。年吞吐量可達(dá)1.2億噸，現(xiàn)已建成2座萬噸級通用碼頭和4座3.5萬噸級的原即將建成通車的惠澳(惠州港)鐵路與京九、廣梅汕鐵路接軌，將形成鐵路連接港口的大陸橋格局。惠鹽、深汕與在建的廣惠、惠河4條高速公路貫穿全境。全市個小時車程，至廣州白云機(jī)場只有2.5個小時車程元，.3億元，增長19.5%；財政收入突破200增長23.4%。史積淀、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)美的城市環(huán)境，惠州德國、英國、韓國等50多個國家和港澳臺地區(qū)八位。里范圍內(nèi)有惠州南方大酒店，金葉大酒店，天外天大酒店，如家快捷酒店，海湖大酒店，金鑫商務(wù)酒店，怡東大酒店，7天連鎖酒店，天悅(嘉伯)大酒店，瑤芳商龍豐市場等旅游商業(yè)服務(wù)網(wǎng)店；依街對面是惠州汽車總站，還有惠州人民醫(yī)院、解本項(xiàng)目距離惠州市鵝嶺公園僅3分鐘步程，不到1公里便可到達(dá)惠州市著名景點(diǎn)1.3交通條件城市公交車通達(dá)，距離深惠高速出入口不到兩公里，交通極為便利。.4項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)惠州百貨大廈占地3945.2平方米，由裙樓和主樓組成，地上共有20層，總建筑面積本項(xiàng)目總計面積16,413.56平方米，包括半地下層、裙樓第1-6層、主樓第7層以及第樓層第1層第2層第3層第4層第5層第6層第7層第18層第19層第20層總計666鵝嶺立交西北側(cè)，南望進(jìn)出惠州市的深惠高速出入口，北眺美麗的西湖全景，建筑形象顯赫。大廈結(jié)構(gòu)為地上20層，設(shè)1層半地下室，第1-6層為裙樓，第7-20層為塔樓(其中該項(xiàng)目不包括第8-17層)。內(nèi)部設(shè)中庭，裙樓頂部為障設(shè)于頂層的旋轉(zhuǎn)餐廳讓客人在用餐之余，可360度飽覽惠州市全貌，欣賞到美麗完成，消防、水電、空調(diào)、電梯等內(nèi)部裝修工程尚未開始或有待升級改造。 況 圖片4臨街商1.6項(xiàng)目權(quán)屬權(quán)證表房地產(chǎn)權(quán)屬證書房地產(chǎn)權(quán)屬證書權(quán)屬人號路10號(1層)路10號(2層)路10號(3層)路10號(半地建筑面積(㎡)序號字字字字43.7項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價2431.99資發(fā)展有限公司3328.87限公司1987.15限公司1208.49限公司路10號(4層)路10號(18-20合計字州號號號10號5678一份《國有土地使用證》，因土地性質(zhì)變更，目前新的地使用證》正在辦理當(dāng)中。該項(xiàng)目用地面積為3,945.2平方米，土40年。效益指標(biāo)表序號12項(xiàng)目單位㎡㎡指標(biāo)96,086.63,948.043財務(wù)評價指標(biāo)3.1年投資利潤率(稅前)34.64%投資期為3年3.2年投資凈利潤率(稅后)25.98%投資期為3年3.3財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)102,018萬元3.4財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)56.0%3.5動態(tài)投資回收期2.15年3.6貸款償還期2.00年2.市場分析2.1惠州商業(yè)地產(chǎn)概況字樓也不斷入市。達(dá)利大廈就率先成為不少公司進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)除了河南岸的世貿(mào)中心、華陽大廈、隆生商星國際商務(wù)大廈、大隆大廈等。其中，世貿(mào)中心和雙目。萬平方米，彌補(bǔ)了場主要由本地開發(fā)商與外地大型商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)共同經(jīng)營。隨著這種模式的不斷深化百貨分布圖.2主要商圈分布雨后春筍般放量增長，迸發(fā)無限活力。惠州城區(qū)逐步形成以人人樂、海雅、沃爾瑪?shù)戎髁ι碳覟楹诵牡柠湹厣倘Γ喳惾铡湹?河南岸商圈元／平方米之間，個別地段的社區(qū)臨街鋪位價格也攀升到了2.5萬元／平方米以上，并且還有上漲的勢頭。—江北商圈、凱賓斯基、峰國際、德賽大廈、信合大廈、盛豐商務(wù)大廈等地標(biāo)性寫字樓、五星級酒店蜂擁而起，江北新區(qū)已經(jīng)成為惠州重要的商務(wù)辦公區(qū)。城、惠州電子城等零售專業(yè)市場紛紛面世；已建成有粵東地區(qū)最大的29萬平方小商品批發(fā)城等大型商貿(mào)物流項(xiàng)目，是惠州發(fā)展大商貿(mào)、大流通的規(guī)劃區(qū)域。一個江北中心區(qū)正處在開發(fā)中，但由于規(guī)劃發(fā)展前景廣闊，商鋪價格與西湖、麥地商圈當(dāng)，主干道臨街鋪位價格一般在2－3萬元／平方米之間，升值潛力較大。目前—西湖商圈成，商圈范圍可輻射全市各個地區(qū)。商圈內(nèi)商業(yè)主要以商業(yè)街形式為主，有新西湖百貨和麗日百貨。西湖商圈屬于惠州的老商業(yè)街區(qū)，臨街商業(yè)店面整體經(jīng)營狀況都碼第一港、泰富御山郡等新建大型商業(yè)為該商圈注入新的商業(yè)活力。同時由于AAAA景區(qū)近在咫西湖商圈的商鋪價格較高，一樓內(nèi)鋪和臨街鋪位價格主要在1.2－3萬元／平方米其中數(shù)碼第一港臨街商鋪?zhàn)罡邌蝺r更是突破每平方米4萬元。目前日均客—東平商圈的項(xiàng)目。四大點(diǎn)的主要經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇緩慢，以外向型經(jīng)濟(jì)為主的珠三角正面臨著相應(yīng)的調(diào)整。由于珠三角核心城市的資源承載已接近極限，經(jīng)濟(jì)增速趨于平穩(wěn)，廣東要想加快發(fā)展，以州等為代表的第二梯隊無疑要承擔(dān)起更重要的責(zé)任和發(fā)揮更大的作用。2.3.2惠州市一個“山川秀邃，五湖環(huán)城，浮洲四起，景色宜人”的旅游勝地，是在所有投資者中，后調(diào)控期的首選投州起的契機(jī)。3.1SWOT分析【S－項(xiàng)目優(yōu)勢】◆地理位置優(yōu)越，位于惠城區(qū)商業(yè)及行政的核心地段，該區(qū)常住人口◆周邊市政配套成熟，屬于商業(yè)住宅老區(qū)，步行20分鐘內(nèi)的常駐人口超站年車1200班次，日均旅客發(fā)送量1.2萬人次，該立交路口車西【W(wǎng)－項(xiàng)目劣勢】【O－項(xiàng)目機(jī)會】力的不斷增供了強(qiáng)有力的保障；本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的增值環(huán)境和發(fā)展空間；高檔次的超市及百貨【T－項(xiàng)目威脅】邊商店及商業(yè)市場較多，競爭較為激烈；3.2綜合評價惠州位于珠三角經(jīng)濟(jì)圈，毗鄰深圳和香港，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，為本項(xiàng)目奠定了良本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，屬于惠州市惠城區(qū)商業(yè)及行政的核心地段；周邊商業(yè)配套成益。4.市場定位4.1整體形象定位造一個中/偏高端的的集購物、休閑和飲食于一體的現(xiàn)代化購物中心，一個服務(wù)最佳、效益良好的城市消費(fèi)體驗(yàn)中心。出售或聯(lián)營，酒店公寓應(yīng)首先滿足項(xiàng)目公司客戶的需要，4.2產(chǎn)品定位酒 大樓樓層功能俱樂部(KTV)中西/旋轉(zhuǎn)餐廳：4.3客戶定位象為當(dāng)?shù)丶爸苓叺闹懈叨讼M(fèi)客戶、青年群體、商務(wù)人士及旅游4.4價格定位項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)出租價格的市場調(diào)查，目前項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)出租價格，臨樓層租金(元/㎡)5.投資估算及資金籌措90858080第18-20層90目的實(shí)際情況，酒店式公寓的開房價格定位5.1測算原則及前提條件從項(xiàng)目購入后，即2013年11月開始計算，貸款使用到期之日結(jié)束。測算期以年確定保 本金償還金額(萬元)本金償還金額(萬元)年份合計地產(chǎn)項(xiàng)目，基準(zhǔn)收益率設(shè)定為10%。5.2總投資估算根據(jù)與項(xiàng)目業(yè)主方及債權(quán)方達(dá)成的初步協(xié)議，我公司收購本項(xiàng)目的總成本約為本為3,792.60萬元。資資金籌 項(xiàng)目投資估算表金金額(萬元)合計項(xiàng)目4536款，部分為經(jīng)營收入回款。其中自有資金4,942.61萬元，約占27.09％；銀行貸款10,000萬元，約占54.82%。金金額(萬元)項(xiàng)目43過程中假設(shè)項(xiàng)目收購成本10,300萬元，將于貸款發(fā)放到位時支出；裝修成本和相5.4還款計劃出租經(jīng)營、酒店式公寓客房收入以及鋪面出售收回投資。出租收6.1.3經(jīng)營稅費(fèi)估算6.財務(wù)分析及預(yù)測6.1經(jīng)營收入及經(jīng)營稅費(fèi)測定6.1.1項(xiàng)目出租價格、出租率預(yù)測6.1.2經(jīng)營收入估算上預(yù)測假設(shè)，本項(xiàng)目將于2018年末實(shí)現(xiàn)凈轉(zhuǎn)售收入，租金收入和凈轉(zhuǎn)售收0,623.53萬元。堤圍防護(hù)費(fèi)(租金的0.1%)。經(jīng)營費(fèi)用主要包括房產(chǎn)稅(建購成本×70%×1.2％)，6.2項(xiàng)目利潤及年投資利潤率：序序號項(xiàng)目計算公式金額(萬元)1經(jīng)營收入及凈轉(zhuǎn)售收入40,623.532折舊2,446.253運(yùn)營成本1,786.674財務(wù)成本4,150.005利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)32,240.616經(jīng)營稅金及附加599.477所得稅[(5)-(6)]x20%6,328.238凈利潤(5)-(6)-(7)25,312.919年投資利潤率(稅前)年利潤/總投資35.35%10年投資利潤率(稅后)年利潤/總投資27.75%6.3現(xiàn)金流量分析目財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元 1現(xiàn)金流入.182現(xiàn)金流出3量24量-12,922.62-12,264.84-11,415.93-10,367.0015,002.70項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV，i=12%):4,652.62萬元項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR):23%6.4綜合財務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論7.敏感性分析因素變化情況關(guān)鍵因素敏感性分析結(jié)果入(萬本(萬潤(萬利潤率(萬元)益率8.項(xiàng)目償債能力分析基本方案114,652.62出租收下降10%9,481.1524,287.761上升26,010.386運(yùn)營成下降10%5,459.968上升25,053.54,584.398指標(biāo)保持良好，財10.2項(xiàng)目風(fēng)險及防范建議8.1還款來源分析主要還款來源來自于項(xiàng)目自身經(jīng)營的出租收入回款。根據(jù)測算，在貸款期進(jìn)款，結(jié)合項(xiàng)目所需資金來源及運(yùn)用分析，項(xiàng)目在規(guī)定的貸款期內(nèi)償還貸款有保10.項(xiàng)目投資分析結(jié)論項(xiàng)目投資結(jié)論性意見(1)該項(xiàng)目利潤可觀該項(xiàng)目稅后利潤25,312.91萬元，稅后年投資利潤率可達(dá)27.75%，在目前競爭激烈的惠州市商業(yè)地產(chǎn)市場中，可以說是收益較好的項(xiàng)目。(2)該項(xiàng)目風(fēng)險小根據(jù)該項(xiàng)目的財務(wù)分析指標(biāo)來看，可看出，指標(biāo)明顯遠(yuǎn)離風(fēng)險區(qū)域。(3)項(xiàng)目抗風(fēng)險能力強(qiáng)。根據(jù)該項(xiàng)目的敏感性分析得出，營運(yùn)成本或出租收入發(fā)生變化時，該項(xiàng)目各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)仍然較理想，該項(xiàng)目未來抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。來源于如下幾方面因素：其一是項(xiàng)目自身開發(fā)位、出租狀況等成功與否將直接影響投資的風(fēng)險險、工程質(zhì)量風(fēng)險、營銷策劃風(fēng)險等。本項(xiàng)目主(1)項(xiàng)目建設(shè)本體風(fēng)險不存在任何風(fēng)險。只是項(xiàng)目計劃改造，存在改(2)市場風(fēng)險高，而目前周邊商場店鋪均為中低檔次，本項(xiàng)(3)根據(jù)本項(xiàng)目改造工程進(jìn)度和市場競爭的特點(diǎn)，把握好入市最佳時機(jī)。估算表㎡金金額(萬元)備注3645.33按總建筑面積計項(xiàng)目名稱外墻裝修單價(元/㎡)122.12.7通訊工程2.8煤氣管道工程2.9智能管理系統(tǒng)3工程管理費(fèi)用4不可預(yù)見費(fèi)5裝修工程合計6開發(fā)總成本序號1算表項(xiàng)目合計20142015大廈經(jīng)營收入10,534.61926.762,132.18商業(yè)租金收入8,830.52783.271,785.85商業(yè)出租面積(㎡)15,268.3915,268.39平均月租金(元/㎡)95.00102.60平均出租率(％)0.900.95租金遞增率(％)0.08公寓客房收入1,202.4599.36244.80公寓客房間數(shù)(間)30.0030.00客房平均租金(元/間/天)230.00248.40入住率(％)0.800.902,083.022,249.660.90308.380.901.2.4租金遞增率(％)1.3大廈其他收入501.6544.132經(jīng)營稅金及附加599.4752.74營業(yè)稅及附加(經(jīng)營收入50.972.2印花稅(租金的0.1％)0.882.3堤圍防護(hù)稅(租金的0.1％)0.883營運(yùn)成本1,786.67204.04