優(yōu)化城市市屬直管公房經(jīng)營管理調(diào)研報告

優(yōu)城市直公經(jīng)管調(diào)報城市直公房作為計經(jīng)濟時的產(chǎn)物，歷來受拆、出售、置等影響體量逐萎縮，現(xiàn)存房面積少，房屋點分散，筑年代久遠配套設落后國家層政策撐缺失，城市直公房管理缺上位法、章指導，對公房理的重視程不夠，致公房帳實符、產(chǎn)糾紛、資產(chǎn)失，甚發(fā)生重典型案件。文重點論城市市屬管公房經(jīng)營管理現(xiàn)和存在題，分難點及成因提出探創(chuàng)新直管公管理機、多維度規(guī)直管公管理途。一、城市屬直管公管理模及現(xiàn)狀城市直公房作為計經(jīng)濟時的國有房產(chǎn)一般多城市各級房部門直經(jīng)營管。目前很多市采用兩級政府三管理”式，將各區(qū)產(chǎn)公司理的管基數(shù)清冊內(nèi)用住宅區(qū)屬單位承的非住劃轉(zhuǎn)給區(qū)人政府，成市屬區(qū)屬兩類直公房，房按照房屋用性質(zhì)為黨政群機用房、商企事用房及民用宅三類執(zhí)行不的租金準其中民住宅超過。市級房部門普遍采委托經(jīng)方式，按照屬地就”原則，將屬直管房委托區(qū)房產(chǎn)公司理?；袑僦惫芄裼眉吧唐笫聵I(yè)類屋占大數(shù)，一時期以來，歷年來房拆遷、出、企業(yè)換等影響，房體量步萎縮管房面積日減少，存房屋點多散，建年代久遠，套設施后；同，國家層面策支撐失，各城市管公房理缺乏上位規(guī)、規(guī)指導，公房管理的視程度夠，管理力逐漸弱。由于直管房的特性及隨附著的歷史留問題致公房資產(chǎn)營管理收益分配、屬管理日常監(jiān)、處置收入理使用財務核算和策執(zhí)行方面出現(xiàn)了些突出題。二、市直管公房管存在的要問題（一）權(quán)與使用權(quán)分離產(chǎn)權(quán)人直管房缺乏效控制手段,直管公收益旁落直管公的福利性常直管公產(chǎn)權(quán)和使用“兩權(quán)離”，公房租賃處置、使用權(quán)讓等行為受物權(quán)法《同法》的約力較低產(chǎn)權(quán)人維護金收益缺乏效保障。目轉(zhuǎn)租收與承租人跟權(quán)人簽的協(xié)議租金在較大租利潤且對轉(zhuǎn)租租收益分缺少明確比要求，致轉(zhuǎn)租收入部分由租人獲；另一方面分承租借口經(jīng)營狀不佳、能房改或征補償要未予滿等理由拒交金，而商企事業(yè)及用房屋拖欠租金缺有力催途徑，權(quán)人缺乏有手段維租金權(quán)益，得產(chǎn)權(quán)的收益缺乏障。（二）史遺留原因成直管房權(quán)屬不明存在資流失風險。隨著不動產(chǎn)記暫行條例的實施，照不動進件窗口的求需提供國有建設地使用權(quán)劃決定書《設工程規(guī)劃可證《設工程劃驗合格證及竣工驗收等規(guī)劃續(xù)。由于直公房來復雜，建成份久遠時間跨較大，部分屋因為房手續(xù)不全無法提土地、竣工資料不辦理權(quán)登記，造成產(chǎn)不實問題，同時類房屋能依規(guī)辦理改手續(xù)存在信隱患。同時存“一地兩證及拆建題“地兩證即為一宗土上有兩權(quán)利人的情況有的房屋在交過程未移交房屋地證造房屋“兩證不一致有的承人對承租房進行改建時將原有屋拆除少數(shù)房屋承人利用

改之機理產(chǎn)權(quán)證，市屬直公房擅自占所有；類房屋造成房資產(chǎn)實，在市拆遷改造程中存資產(chǎn)流失風。（三）屬直管公房托經(jīng)營式管理弱化缺乏監(jiān)。市屬直公房交由各房產(chǎn)公托管后，管部門其租賃、拆遷、權(quán)調(diào)換、拆遷補款、維修養(yǎng)等情況要依靠各區(qū)司報送報數(shù)據(jù)掌握關情況缺乏對屬直管公房關事項實性、合規(guī)的必要管，以致直公房資管理方出現(xiàn)資產(chǎn)存不實、證與實物臺不符、約合同管理嚴、承人變動登記、檔案管不善未進行房屋定存在全隱患等問。（四）管公房征收除后，權(quán)人處置收未得到障。拆遷機往往為加快遷進度一般多采取補償使權(quán)人、租戶而后再慮產(chǎn)權(quán)利益，導致現(xiàn)有的管公房征收除后，遷機構(gòu)只與租人簽補償協(xié)，不與產(chǎn)權(quán)簽訂補協(xié)議，產(chǎn)權(quán)補償收未得到保證有的受經(jīng)管單不及時上繳屬直管房拆遷補償入，甚改變用途使直管公處置收。（五）管公房受托管單位務核算不規(guī)。有的區(qū)地產(chǎn)公司未獨完整算受托代管市屬直公房維修支，與區(qū)公房費混同開支，能真實映市屬直管房經(jīng)營支情況。少經(jīng)管單在進行管公房固定產(chǎn)銷賬理時，未按入賬方處理，使帳核算不真實反直管公房歷來處置入情況。（六）管公房住宅修資金策落實不到。有的房出售市屬直公房未售房收入規(guī)比例計售后維修資，目前后維修金的管理部不明，管職責不明，公房后維修管理作責任有落實導致售后直公房共部位維修難三、產(chǎn)問題的主要因（一）管公房國家面法規(guī)失，地方性理政策度滯后。建部《城公有房管理規(guī)定》2001年廢止后各城市管公房管理乏上位規(guī)、規(guī)章指導隨著住房制改革和房保障制度建立，方出臺的一政策規(guī)中涉及管公房的內(nèi)已不能市場經(jīng)濟規(guī)有效對，難以滿足房管理需要，影響直管公管理事的正常發(fā)展（二）托經(jīng)營模式理弱化傳統(tǒng)粗放、任不明監(jiān)管乏力。管公房托經(jīng)營采取分年下經(jīng)營發(fā)計劃單一管方式但重基經(jīng)租收管理，輕后續(xù)行監(jiān)管。市房管部既是全市直公房管政策制定者又是市直管公產(chǎn)權(quán)人，擁雙重身，難以做到政事分各區(qū)房產(chǎn)公受托經(jīng)營管理考核責任不晰、經(jīng)計劃執(zhí)行缺剛性；級房管部門理力量足，少經(jīng)常性的監(jiān)檢查制安排。（三）托經(jīng)管單位理手段后，直管公產(chǎn)權(quán)收缺乏保障。區(qū)房產(chǎn)司對受管理基礎工普遍弱，因歷史因而致檔資料缺失、權(quán)不清長期未理權(quán)屬登記特別是屬直管公房轉(zhuǎn)后部發(fā)生拆遷還、危房造、改建、企業(yè)改等未及跟進，日常理長期有福利性特，黨政機關和用住宅執(zhí)行府定價準“租養(yǎng)房”壓大，工企事業(yè)用房行協(xié)議租缺乏競爭定機制，租獲利行為有發(fā)生四、優(yōu)直管公房管的建議（一）時出臺政府面指導策和部門規(guī)性文件市級房管部應及時展調(diào)查究，爭取出政府層規(guī)范市直公管理的力文件，促房屋管

部門依行政。房管門及相職能部門應切配合進一步健全善直管房配套理政策，及制定、新部門規(guī)范文件，強時效性，確管理責，探建立長效管機制。（二）革創(chuàng)新市屬管公房理機制。市級房部門代表政履行公管理職責，要破雙重身難題嚴格落實轉(zhuǎn)變政府能，深化簡放權(quán)，新監(jiān)管方式增強政公信力和執(zhí)力，建人民滿的服務型政”要求堅持新發(fā)展念，尊經(jīng)濟規(guī)律，續(xù)深入進“放服”改革，市屬直公房管理機進行重調(diào)整，做到事分開事企分、管辦分離使責、、利有機統(tǒng)。（三）實提升直管房日常管水平。市級房及有關職能門應加對直管公房理政策行的業(yè)務指、監(jiān)督服務。權(quán)人應加強直管公經(jīng)營管理單的考核督，突出對屬管理租賃管、資產(chǎn)管理經(jīng)管收、維修維護財務核和政策執(zhí)行關鍵環(huán)的監(jiān)管經(jīng)管單位要全完善屬直管公房息管理統(tǒng)，制定直公房財核算管制度，強化管公房修維護物業(yè)理，排隱患確保安，增強務意識提升管理?；剑ㄋ模┱{(diào)推進妥善決適當租和歷史遺問