房地產(chǎn)企業(yè)大型住宅小區(qū)物業(yè)管理方案圖表豐富共

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.某住宅小區(qū)物業(yè)業(yè)管理方案目錄1.0XX物物業(yè)公司企業(yè)業(yè)理念1.企業(yè)宗宗旨2.企業(yè)精精神：3.工作態(tài)態(tài)度：4.服務準準則：5.企業(yè)管管理理念：6.員工修修養(yǎng)理念：7.企業(yè)服服務理念：8.企業(yè)愿愿景：2.0項目目基本情況1.XX一期項目概概況1.1XX一期經(jīng)濟技技術指標和主主要配套概況況2.項目物業(yè)管管理分析3.0收收費項目及標標準報備1.關于物業(yè)管管理收費的初初步意見4.0組織織架構、人員員編制及薪酬酬福利4.1管理機構構設置4.2人員定編編4.3人員薪資資體系5.0開辦辦測算及日常常管理測算5.1前期投入入明細表5.2詳細的成成本測算、管管理成本構成成及測算結果果一覽表(年經(jīng)營支出出匯總表)5.3人工費明明細表5.4辦公費明明細表5.5固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費及低低易耗品攤銷銷明細表5.6設施設備備維護維修費費明細表5.7清潔、保保安、不可預預見費、管理理傭金明細表表6.0總體管理理構想及各項項規(guī)章制度1.0安防管理理2.0公共事務務管理與人性性化服務3.0環(huán)境服務務管理4.0機電設備備的維保管理理5.0內(nèi)部運行行機制5.1《裝修管管理規(guī)定》5.2《住宅裝裝修管理公約約》5.3《物品品搬進（出）管管理規(guī)定》5.4項目目管理中心經(jīng)經(jīng)理崗位職責責5.5事事務助理崗位位職責5.6前臺臺監(jiān)控員崗位位職責5.8工程程水電人員崗崗位職責5.9項項目社區(qū)文化化公關接待員員崗位職責5.10項項目中心電腦腦文檔人員崗崗位職責5.11安安防部主管崗崗位職責5.12安防班長崗崗位職責5.13巡巡查員崗位職職責5.14交交通、車輛管管理員崗位職職責5.15義務務消防員崗位位職責5.16環(huán)境境服務部主管管崗位職責5.17綠化化班長崗位職職責5.18保潔潔班長崗位職職責5.19保潔潔員崗位職責責5.20綠化化員崗位職責責5.21出納納收費員崗位位職責5.22《項項目各部門每每月計劃及月月總結工作規(guī)規(guī)程》5.23《員工工培訓制度》5.24《檔檔案資料管理理制度》5.25《值班班管理規(guī)定》5.26《辦辦公用品申請請、購買、領領用制度》5.27《投投訴處理、回回訪制度》5.28《維維修回訪制度度》5.29《防防火安全檢查查制度》5.30《電電梯機房管理理制度》6.0客戶服務務部工作手冊冊6.0客客戶服務部服服務規(guī)范6.1客客戶服務部工工作內(nèi)容概述述6.2客客戶服務部員員工崗位職責責6.3客客戶服務部規(guī)規(guī)章管理制度度6.3.1物業(yè)驗收制制度6.3.2入住管理制制度6.3.3裝修管理制制度6.3.4投訴處理制制度6.3.5報修管理制制度6.3.6客戶拜訪與與意見征詢制制度6.3.7前臺接待管管理制度6.3.8收費管理制制度6.3.9客服巡視管管理制度6.3.10檔案管理制制度6.3.11職位代理制制度6.3.12外延服務管管理制度6.3.13形象策劃管管理6.3.14商業(yè)店面管管理制度6.3.15安全管理制制度6.3.16客戶遷出管管理制度6.3.17商業(yè)推廣活活動管理制度度6.3.18公共場地使使用管理制度度6.3.19突發(fā)性事件件或異常情況況處理程序6.3.20社區(qū)配套教教育單位管理理制度6.3.21社區(qū)配套館館所管理制度度6.3.22標識標牌管管理制度6.3.23辦公紀律6.3.24售后服務管管理制度6.3.25文件與表單單管理制度6.4與物業(yè)業(yè)管理相關的的主要文件4.1.1業(yè)業(yè)主臨時公約約7.0安防服務務部工作手冊冊7．0安防防服務部員工工服務規(guī)范7．1安防防服務部工作作內(nèi)容概述7．2安防防服務部崗位位職責7.2.1安防服務部部主管崗位職職責7.2.2安防服務部部班長崗位職職責7.2.3門崗崗位職職責7.2.4巡邏崗崗位位職責7.2.5裝修巡邏崗崗崗位職責7.2.6監(jiān)控中心崗崗位職責7.2.7車輛管理崗崗位職責7.3安防服務部部主管工作模模塊7.3.2安防服務部部班長工作模模塊7.4安安防服務部工工作流程7.4.1交接班程序序7.4.2突發(fā)事件處處理程序7.4.3周界紅外報報警處理程序序7.4.4消防報警信信號處理程序序7.4.5毆打暴力事事件處理程序序7.4.6盜竊等破壞壞事件的處理理程序7.4.7困梯處理程程序7.4.8浸水處理程程序7.4.9停電處理程程序7.4.10戶內(nèi)報警處處理程序7.4.11工作技巧7.5安全防范設設備設施管理理規(guī)定7.5.1辦公設施管管理規(guī)定7.5.2鑰匙管理規(guī)規(guī)定7.5.3日常工具管管理規(guī)定7.5.4消防設備設設施管理規(guī)定定7.5.5智能化設備備管理規(guī)定7.6能源節(jié)約管管理規(guī)定7.7理論學習、技技能培訓與演演練管理規(guī)定定7.8內(nèi)務管理規(guī)規(guī)定7.8.1班內(nèi)用餐管管理規(guī)定7.9獎罰細則7.10安全管管理7.11排班布崗及及巡邏路線的的設計7.12治安保衛(wèi)常常識的培訓7.13安防防人員基本服服務意識8.0環(huán)境境服務部工作作手冊8.0環(huán)境境服務部員工工服務規(guī)范8.1環(huán)環(huán)境服務部工工作管理制度度8.2環(huán)環(huán)境服務部崗崗位職責8.2.1.環(huán)境服務部部部門經(jīng)理崗崗位職責8.2.2.環(huán)境服務部部保潔主管崗崗位職責8.2.3.環(huán)境服務部部保潔領班職職責8.2.4.環(huán)境服務部部保潔員崗位位職責8.2.5.環(huán)境服務部部倉庫管理員員崗位職責8.2.6.環(huán)境服務部部綠化主管崗崗位職責8.2.7.環(huán)境服務部部綠化領班崗崗位職責8.2.8.環(huán)境服務部部綠化員崗位位職責8.3環(huán)環(huán)境服務部工工作禮儀8.4環(huán)環(huán)境服務部綠綠化管理工作作流程8.5環(huán)環(huán)境服務部管管理的具體措措施及工作標標準綠化工程驗收接接管理標準作作業(yè)規(guī)程8.5.2.綠綠化養(yǎng)護等級級質量標準8.5.3.衛(wèi)衛(wèi)生管理標準準8.6日日常保潔工作作內(nèi)容8.6.1HYPERLINK\l"_Toc94174561"大堂8.6.2HYPERLINK\l"_Toc94174564"公共區(qū)域8.6.3HYPERLINK\l"_Toc94174571"衛(wèi)衛(wèi)生間8.6.4HYPERLINK\l"_Toc94174574"會議廳8.6.5HYPERLINK\l"_Toc94174577"地下車庫8.6.6HYPERLINK\l"_Toc94174580"玻璃及不銹銹鋼8.6.7HYPERLINK\l"_Toc94174583"金箔和紫銅銅的保潔8.7HYPERLINK\l"_Toc94174547"大大廈清潔的幾幾種基本作業(yè)業(yè)法HYPERLINK\l"_Toc94174548"8.7.1手工作業(yè)HYPERLINK\l"_Toc94174551"8.7.2機械操作HYPERLINK\l"_Toc94174558"附錄1室內(nèi)清清潔組的職責責HYPERLINK\l"_Toc94174559"附錄2室外清潔潔組的職責8.8相相關管理規(guī)定定文件表格主管日常檢查工工作表綠化工作日檢表表-1綠化工作日檢表表-2綠化清單綠化工作日檢表表綠化養(yǎng)護月檢表表綠化養(yǎng)護周檢表表綠化員崗位安排排表8.9環(huán)境保保潔相關案例例9.0工程程服務部工作作手冊9.1物業(yè)設備備管理作業(yè)指指導書9.2機電維修修工作9.3工程服務務部崗位職責責9.3.1工程程服務部經(jīng)理理崗位職責9.3.2工程程服務部水電電工崗位職責責9.4樓宇及物物業(yè)設備的接接管驗收9.5物業(yè)設備備操作規(guī)程9.5.1變變配電設備維維護保養(yǎng)操作作規(guī)程9.5.2給給排水維修操操作規(guī)程9.5.3住住戶報修處理理工作規(guī)程9.5.4工程程維修操作規(guī)規(guī)程9.5.5變變配電設備巡巡檢規(guī)程9.5.6發(fā)電電機房管理規(guī)規(guī)程9.5.7發(fā)電電機組操作規(guī)規(guī)程9.5.8發(fā)電電機維護保養(yǎng)養(yǎng)操作規(guī)程9.5.9停停水處理操作作規(guī)程9.5.10停電處理操操作規(guī)程9.5.11高壓配電房房操作規(guī)程9.5.12低壓配電房房設備操作規(guī)規(guī)程9.5.13設備運行記記錄操作規(guī)程程9.5.14設設備管理交接接班制度9.5.15防火安全操操作規(guī)程9.5.16防火檢查制制度操作規(guī)程程9.5.17臨時動火作作業(yè)操作規(guī)程程9.5.18消防設備器器材管理操作作規(guī)程9.5.19消防監(jiān)控中中心操作規(guī)程程9.5.20公共設備改改造及維護維維修操作規(guī)程程9.5.21電梯運行操操作規(guī)程9.5.22避雷與接地地系統(tǒng)保養(yǎng)操操作規(guī)程9.5.23制冷設備運運行管理操作作規(guī)程9.5.34二次供水系系統(tǒng)維護保養(yǎng)養(yǎng)操作規(guī)程9.6理論論學習、技能能培訓與演練練管理規(guī)定7.0總體項目目運作流程1.工工作流程2.信信息反饋渠道道8.0整體體管理項目服服務目標及考考核標準8.1物業(yè)管理服服務質量標準準9.0XXX物業(yè)管理工工服務目標1.前期目目標2.管理理目標3．服務指標標4．分類指指標9.1前期期介入及接管管驗收9.1.1規(guī)規(guī)劃設計階段段建設施工階段9.1.3竣竣工驗收階段段9.1.4項目目的接管驗收收9.1.5業(yè)主主入伙后10.0入伙及及中期裝修管管理業(yè)主入伙階段（上上房前兩個月月提供完整可可執(zhí)行的入伙伙方案）a.業(yè)主入入伙前b.業(yè)主主入伙中11.０入住期期日常管理12.0員工工業(yè)務及技能能培訓12.0.1擬擬采取的員工工培訓方案a.培訓訓計劃b.培訓訓目的：1.0XX物業(yè)業(yè)公司企業(yè)理理念1.企業(yè)宗宗旨：依法管理，業(yè)主主至上，五心心營造溫馨家家園2.企業(yè)精精神：敬業(yè)修德高高效創(chuàng)優(yōu)誠信進取3.工作態(tài)態(tài)度：主動熱情周到細致4.服務準準則：用我們的真心、熱熱心、愛心、細細心、精心為為業(yè)主提供五五心服務5.企業(yè)管管理理念：5.1什么叫做做不簡單？能能夠把簡單的的事情天天做做好，就是不不簡單；什么么叫做不容易易？大家公認認的、非常容容易的事情。非非常認真地做做好它，就是是不容易。5.2領導與與管理不是耍耍威享福，而而是引導與勸勸戒，更是支支持與服務。5.3兼聽則則明，偏信則則暗。5.4上級不不引導，下級級無目標。5.5要求求下級做到的的，自己要先先做到。5.6誰砸企企業(yè)的牌子，企企業(yè)就砸誰的的飯碗。5.7獎勵220%的優(yōu)秀者，鼓鼓勵70%的普通者，淘淘汰10%的落后者。6.員工修修養(yǎng)理念：6.1勿以惡惡小而為之，勿勿以善小而不不為。6.2天下大大事，必做于于細；天下難難事，必做于于易。6.3決不內(nèi)內(nèi)耗。6.4無成見見地對待團隊隊中的每一位位同事。6.5成就企企業(yè)，成就自自己。6.6每日學學習，每日進進步。7.企業(yè)服服務理念：7.1我們所所有的工作就就是把客戶的的不滿消除到到零。7.2客戶對對同一事件的的投訴最多只只能一次。7.3迅速反反應，馬上行行動。7.4不要計計較客戶的態(tài)態(tài)度如何，你你需要做的就就是把服務做做到位，記住住，這就是你你的工作。7.5永遠不不要與客戶爭爭辯。7.6始終保保持耐心，始始終保持微笑笑。7.7服務機制制與服務理念念創(chuàng)造企業(yè)最最核心競爭力力。7.8企業(yè)的的每一位員工工都是企業(yè)的的形象代言人人,每一個人的的一舉一動都都代表著公司司形象。7.9客戶的的事，既使是是一件小事，也也比其它任何何事都重要，甚甚至是領導的的事。7.10客戶的的關切是我們們工作的重中中之重。7.11客戶服服務無小事。7.12專精創(chuàng)創(chuàng)造卓越。7.13有缺陷陷的服務等于于無效服務。7.14將投訴訴做成驚喜。7.15日清日日審。業(yè)主的報修、投投訴、求助事事項每天都要要清理匯總，檢檢查是否都已已經(jīng)按要求的的時限及時處處理，是否有有遺漏，由于于工程復雜程程度及難度因因素沒有處理理完畢的，要要日日跟蹤，及及時給業(yè)主回回復處理的進進展情況。8.企業(yè)愿愿景：8.1做本地地最好的物業(yè)業(yè)企業(yè)，永遠遠領先對手一一步。8.2危機感感不但是企業(yè)業(yè)發(fā)展的動力力，也是個人人成長的動力力。8.3學則逆逆水行舟，不不進則退；企企業(yè)不發(fā)展就就是退步。2.0項目基本本情況1.XX一期項項目概況1.1XX一期期經(jīng)濟技術指指標和主要配配套概況項目指標備注總用地22176㎡33畝總建筑面積57215㎡不含地下室其中住宅53475㎡商業(yè)3540㎡配套公建200㎡（會所）地下室6500㎡停車及設備用房房建筑密度29.5％綠地面積7760㎡綠地率35％規(guī)劃總戶數(shù)459戶戶以每戶3.5人人計規(guī)劃總人口1600人停車位設設置一覽表項目數(shù)量備注小車位246位位(不含8號樓))地面12位地下126位地面停車庫64個地面自行車停車面積積780㎡地面摩托車停車面積積600㎡地下主要電氣氣設備項目目數(shù)量量位置置備注注柴油發(fā)電機組1組組地下室變配電室1間間地下室小區(qū)變配電室1間間地下室住戶用電專用配電室1間間地下室公共用電消控中心、監(jiān)控控中心1間間6號樓一層電梯20部部1至8號樓共18個樓梯相關信信息小區(qū)共18個梯梯,2個地下車庫庫出入口,1個小區(qū)主入入口,1個小區(qū)出口,1個消防通道,1個人行消防防通道,8號樓獨立幢幢獨設1個出入口,二期未開發(fā)發(fā)。主要業(yè)主主群為：一院院醫(yī)生、河市市馬甲、市地地質大隊、洛洛江政府人員員。2.項目物業(yè)管管理分析小區(qū)地處洛江區(qū)區(qū)政府附近，距距泉州現(xiàn)管小小區(qū)較遠，規(guī)規(guī)模屬中小型型，又8號樓為獨立立幢，與二期期形成一個小小區(qū)三個組團團格局。因此此，該小區(qū)的的物業(yè)日常管管理與市中心心的資源共享享空間相對較較少（僅在綠綠化管養(yǎng)和技技術臨時緩助助兩方面的共共享），部門門設置應較齊齊全，人員相相對較多。該小區(qū)屬商住小小區(qū)，商業(yè)與與住宅應分離離管理，商業(yè)業(yè)店面實行開開放式管理，住住宅應實行全全封閉式管理理的模式。由由于小區(qū)內(nèi)的的3號樓、4號樓、7號樓的一層層架空層作為為停車場，無無法形成人車車分流管理，人人車出入較混混雜，安全系系數(shù)較低，車車場分布較散散，考慮到成成本核算，不不可能每個車車場設車管員員，因此，整整個小區(qū)的安安全管理和秩秩序管理主要要是從以下兩兩方面實施：：1、應增設小小區(qū)的監(jiān)控探探頭，包括小小區(qū)出入口處處、車場車庫庫出入口與場場內(nèi)主要位置置、車輛出入入通道、外圍圍店面和四周周圍墻；2、加強小區(qū)區(qū)出入口物品品、車輛、人人員的控制和和小區(qū)的巡查查力度。該小區(qū)的業(yè)主群群大多為上班班族,素質和收入入水平較高，對對物業(yè)管理水水平要求也較較到位，加之之按小區(qū)的配配套檔次也較較高。這就要要求物業(yè)管理理的人員配置置與專業(yè)水平平標準更高，立立求精、細、及及時、到位的的服務。3.0收費項目目及標準報備備1.關于物業(yè)管管理收費的初初步意見法律依據(jù)：國務務院《物業(yè)管管理條例》發(fā)發(fā)改委、建設設部《物業(yè)服服務收費管理理辦法》、福福建省《福建建省物業(yè)服務務收費管理實實施辦法》，并并根據(jù)泉州本本地的物業(yè)管管理市場實際際情況制定。項目類別計價單位標準備注物業(yè)管理費（住宅）m2／元.月1.０物業(yè)管理費（住宅改辦公）m2／元.月1.８物業(yè)管理費(商鋪)m2／元.月１.0門鏡可視對講系系統(tǒng)戶/元600信報箱戶/元78車輛服務地下車位維護費費個·月120元地面車位維護費費個·月120元臨時維護費(四四輪機動車)0.5小時以以內(nèi)不收費次5元臨時次10元過夜自行車輛0.3元/次臨時輛0.6元／次過夜輛／月12元電動車輛0.7元臨時輛1.5元過夜輛／月30元／月含充電費摩托車輛1元/次輛2元過夜輛／月40元／月裝修管理裝修暫收款每戶1000元裝修驗收合格后后歸還樓道修繕費100元／套公共部分水電周周轉金200元／套電梯電費地面二層以上地面架空一層以以上按系數(shù)分攤二次加壓水泵運運行費變頻泵加壓層按建筑面積分攤攤公共水電費按建筑面積分攤攤說明：1.1一梯兩戶戶電梯電費的的系數(shù)分攤法法：地面一層住戶不不分攤電費，地地面架空的1層按系數(shù)“1”分攤電費，各各樓層住戶按按所在層數(shù)計計分攤系數(shù)：：每戶應分攤電費費=應分攤電費費各樓層樓系系數(shù)/（應分攤電電費各樓層系系數(shù)之和×2）×本梯位當月月電費總量×當月電費單單價例：設某梯位11-11層共22戶（地面為為架空）某月月電梯共用電電660度，每度電電為0.54669元,1層的住戶電電梯電費為[1/(11+2+3++4+5+66+7+8++9+10++11)×22]×6600×0.54469=2..8元;2層的住戶電梯梯分攤電費為為[2/(11+2+3++4+5+66+7+8++9+10++11)×2]×6660×0..5469==5.5元；3層的住戶電梯梯分攤電費為為[3/(11+2+3++4+5+66+7+8++9+10++11)×2]×6660×0..5469==8.2元；11層住戶電梯梯分攤電費為為[11/((1+2+33+4+5++6+7+88+9+100+11)×2]×6660×0..5469==30.1元。1.2兩梯兩戶戶的電費分攤攤方法：每戶應分攤電費費=應分攤電費費各樓層樓系系數(shù)/（應分攤電電費各樓層系系數(shù)之和×2）×本梯位兩部部電梯當月用用電之和×當月電費單單價；1.3二次加壓壓水泵運行費費的分攤方法法；加壓層每戶應分分攤運行費=（運行費總總和/應分攤水費費總量（噸））×該戶用水量；1.4公共水電電費每戶應分分攤數(shù)量=該戶建筑面面積/住宅總面積×公共水電費費總量。4.0組織架構構、人員編制制及薪酬福利利4.1管理機構構設置總經(jīng)理總經(jīng)理項目經(jīng)理項目經(jīng)理事務助理出納事務助理出納客戶服務部綜合事務管理會所管理品質監(jiān)督環(huán)境服務部工程服務部安防服務部客戶服務部綜合事務管理會所管理品質監(jiān)督環(huán)境服務部工程服務部安防服務部4.2人員定編編部門崗位定編數(shù)數(shù)備注一期到崗日期二期增編項目經(jīng)理107．4事務助理107．6客戶服務部客服主管107．4客服助理307．4前臺接待107．6出納107．6工程服務部主管107．4水電維修207．4安防服務部主管107．6班長307.6隊員1207．73監(jiān)控307．72車管員407．72環(huán)境服務部主管107．6保潔員607．72綠化工207．7品質監(jiān)督事務助理兼任會所管理事務助理兼任行政后勤事務助理兼任食堂廚務107．74494.3人員薪資資體系4.3.1工資資崗位基本工資崗位工資職務工資超時補貼技能(工作量))補貼正常工資試用轉正事務助理450550850300200特定1800出納4504006001501200部門主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1200安防班長4503504001001502001300安防員450350500300特定1250監(jiān)控450250350特定800車管員45050150200800保潔員450150250特定700工程人員450400500150特定1100綠化工450250350特定800廚師4502503508004.3.2過節(jié)節(jié)費4.3.3高溫溫補貼4.3.4加班班費4.3.5年終終獎4.3.6福利利費4.3.7社保保、醫(yī)保按公公司規(guī)定另外外提取5.0開辦測算算及日常管理理測算5.1前期投入入明細表費用項目子項目數(shù)量單價費用小計備注前期投入費用攤攤銷印刷品125002500辦公場地布置150005000員工宿舍用品11000010000標識系統(tǒng)11000010000員工服裝1批4000040000辦公用品1批2000020000保潔機具1批150005000安防器械1批170005000維修工具1批1500015000134500費用小計134500元元5.2詳細的成成本測算、管管理成本構成成及測算結果果一覽表年經(jīng)營支出匯總總表費用項目月支出額（元）年支出額（萬元）所占比重%單位面積成本（元元）備注（一）人工費5160061．9258．540.210（二）辦公費24602．952．790.010（三）固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費11181.341．040.004（四）低值易耗耗品攤銷費14081.691．310.005（五）設施設備備維護維修費費35924.313．350.012（六）清潔費878010.548．190.029（七）安防費14941.791．390.005（八）不可預見見費26873.222．510.009（九）社區(qū)文化化費27683.322．580.009（十）管理傭金金66517.986．200.022（十一）法定稅稅費55926.715．210.019按收入合計的66%計提合計88150105．6793．110.3345.3人工費明明細表崗位位人數(shù)工資標準月工次額備注經(jīng)理140004000事務助理118001800客服主管115001500客服助理512006000出納112001200環(huán)境主管115001500監(jiān)控38002400綠化員28001600保潔員67004200工程主管115001500車管員48003200水電工311003300日常維修安防主管115001500安防班長313003900安防員121100132008小時廚師1800800小計4651600費用合計516005.4辦公費明明細表費用項目子項目測算依據(jù)費用小計辦公費交通費日常租車估算200通訊費電話費兩部電話，平均均每部月120元，共計240元240手機費2部，平均1550元∕月300服裝費管理人員夏裝2套:1550元∕月，冬裝2套：200元∕月，（150+3300）×2套×12∕24（兩年折舊舊）450護管員夏裝2套:1000元∕月，冬裝2套：150元∕月，（100+2200）×2套×15∕24（兩年折舊舊）375其他員工夏裝2套:1000元∕月，冬裝2套：200元∕月，（100+1150）×2套×19∕24（兩年折舊舊）475辦公用品14人（辦公室室及領班長以以上人員）×30元∕人（包括公公共辦公用品品）420合計24605.5固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費及低低易耗品攤銷銷明細表費用項目子項目數(shù)量單價費用小計備注辦公設備原原值電腦5400020000打印機115001500傳真機110001000電話機3150450復印機180008000對講公桌椅經(jīng)理1800800管理人員93002700值班室4200800文件柜經(jīng)理1800800部門104004000電視機110001000熱水器110001000驗鈔機1200200沙發(fā)、茶幾1800800保險柜110001000工具設備數(shù)字萬用表1200200鉗形電流表1300300兆歐表110001000工具柜35001500管道疏通機115001500電焊機110001000沖擊鉆110001000電錘120002000小推車53001500高壓水槍115001500剪草機2500010000修邊機﹨綠籬剪剪160006000小計86550（三）固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費計8655（殘值）1118按5年折舊，折折舊扣殘值為為10%計算（四）低值易耗品攤銷清潔工具批13000125按兩年攤銷榨水車臺20240200維修工具批16000250綠化工具批12000167辦公文具批13000250安防、消防工具具批15000417低值易耗品合計計費用14085.6設施設備備維護維修費費明細表費用項目子項目測算依依據(jù)費用小計給排水系統(tǒng)日常維修與更換換配件每月估算2000照明系統(tǒng)維修費用原值估算50萬萬元，按原值值5%計算208更換費用原值估算50萬萬元，按每年年2.5%更新（40年更換一遍遍），12個月攤銷1042監(jiān)控系統(tǒng)維修費用原值估算50萬萬元，按每年年原值5%計算208消防系統(tǒng)維修費用原值估算80萬萬元，按原值值2%計算133運行養(yǎng)護費合計計35925.7清潔、安安防、不可預預見費、管理理傭金明細表表費用項目子項目目測算依依據(jù)費用小計（六）清潔綠化化費衛(wèi)生消殺每月消殺4次，每每次300元1200清潔化糞池共83個，平均均每個每次200元，共16600元1383清潔材料（1）普通工具500清潔材料（2）普通清潔劑1500清潔材料（3）樟腦球、潔廁凈凈等300噴泉、水池水質質處理費冬季每月一次，夏夏季每周一次次，春秋每月月兩次∕每次約500元1125綠化材料按每平方米0..06元∕月2772清潔費合計8780（七）安防費建筑面積2988800平方米，按0.005元∕平方米∕月計算1494（八）不可預見見費按前七個項目的的3%提取2687（九）社區(qū)文化化費按前八項的3%%提取2768（十）管理傭金金按前九個項目的的7%提取66516.0總體管理理構想及各項項規(guī)章制度針對住宅小區(qū)的的自然條件和和業(yè)主構成特特點，對小區(qū)區(qū)采取的總休休管理思路為為：1.0安防管理理：安防管理是物業(yè)業(yè)管理中最敏敏感、最重要要、最為業(yè)主主所關注的工工作，必須做到到萬無一失。針針對項目特點點，采取半封封閉、半開放放式管理，即即在人員管理理上將進出小小區(qū)的人員區(qū)區(qū)分為業(yè)主、散散客、閑雜人人員，分別采采取不同的管管理控制手段段來確保無危危險人員進出出小區(qū)；在交交通、物品出出入管理上，采采用“記憶＋規(guī)范”法標準化管管理，以確保保車輛及物品品出入的安全全。2.0公共事務務管理與人性性化服務針對住宅小區(qū)業(yè)業(yè)主成份，在在公共事務管管理中全面推推行標準化管管理和人性化化服務的管理理模式，特別別措施有：2.1采取酒酒店式一站服服務的方法，只只需業(yè)主打一一個熱線服務務電話，所有有生活中的問問題均可在承承諾的時間得得到處理。2.2所有管管理處的對外外服務工作均均采用限時工工作制，在對對業(yè)主公開承承諾的時間內(nèi)內(nèi)完成。2.3所有員員工的工作均均是按照業(yè)主主的生活節(jié)奏奏設計的，均均以滿足業(yè)主主的生理需要要和心理需要要為主要目標標。3.0環(huán)境服務務管理環(huán)境服務是形象象工程。針對對環(huán)境管理這這類工作的特特點，采用如如下管理方式式：3.1定額檔案案制。首先分分清潔和綠化化制定出不同同的標準。按按照標準配置置保潔員、綠綠化工，從而而確保環(huán)境服服務質量。3.2按照IISO140000國際環(huán)境質質量體系的要要求，全面管管理小區(qū)的生生活環(huán)境。不不僅對傳統(tǒng)物物業(yè)管理的清清潔綠化加以以管理，而且且將環(huán)境服務務控制擴大至至小區(qū)噪音、粉粉塵、汽車尾尾氣、垃圾分分揀處理等方方面，必將帶帶給業(yè)主一個個寧靜、優(yōu)雅雅、潔凈的生生活環(huán)境。4.0機電設備備的維保管理理小區(qū)機電設備包包括高低壓配配電房、治安安消防監(jiān)控系系統(tǒng)、水泵房房、電梯等。本本公司在機電電設備、房屋屋設施和業(yè)主主家庭報修管管理上將采用用本公司獨具具特色的標準準化管理和定定人定機制。4.1定人定定機制：將重重要的機電設設備的管理責責任分包到具具體的員工身身上，然后將將該設備的狀狀態(tài)與該員工工的獎金、工工資、獎罰量量化，以保證證設備的運行行狀態(tài)。4.2時效工工作制：對所所有的維修工工作均實行時時效管理。4.3不均衡衡管理：針對對設備的維護護特點來安排排設備的維修修養(yǎng)護工作。對對設備的檢修修工作基本上上做到不影響響業(yè)主的正常常工作，“零干擾”業(yè)主。5.0內(nèi)部運行行機制內(nèi)部管理機制全全方位地推行行了標準化管管理。全面推推行成熟的標標準作業(yè)規(guī)程程。各項規(guī)章制度公眾制度度5.1《裝修管管理規(guī)定》5.1.1裝修施工隊隊和裝修方案案的選擇a.為了更更好地對二次次裝修的進行行管理，從業(yè)業(yè)主利益出發(fā)發(fā)，建議業(yè)主主裝修盡量選選擇實力強、信信譽好、經(jīng)過過培訓取得合合格證書的裝裝修企業(yè)。b.業(yè)主選選擇的裝修方方案應符合規(guī)規(guī)定，不出現(xiàn)現(xiàn)違章裝修項項目，項目管管理中心將對對裝修方案進進行嚴格的審審查。5.1.2裝修申報a.住戶戶裝修，必須須提前七天向向項目管理中中心申報，公公共事務助理理對業(yè)主或使使用人的資格格進行確認，并并提供裝修手手冊。b.業(yè)主領領取《裝修審審批表》、《裝裝修人員登記記表》等，如如實填報裝修修項目、范圍圍、標準、時時間、施工圖圖紙、施工隊隊伍等。5.1.3裝修審批a.業(yè)主必必須如實填報報裝修內(nèi)容，并并向項目管理理中心提交裝裝修設計圖紙紙和消防部門門裝修審批材材料批文（涉涉及消防規(guī)定定的應先向消消防部門辦理理報批手續(xù)）。b.在接接業(yè)主（住戶戶）遞交的裝裝修方案一周周內(nèi)，事務助助理會同工程程服務部、安安防部對方案案進行嚴格的的審核，保證證不出現(xiàn)違章章裝修方案。c.業(yè)主主（住戶）收收到批復后,交納裝修管管理押金,帶領選定的的裝修隊負責責人到項目管管理中心辦理施工工人員登記手手續(xù)。簽訂《裝裝修施工隊伍伍責任書》，領領取裝修許可可證。5.1.4施工管理a.所有有施工必須按按照管理處審審批的方案進進行，不得有有任何更改。如如實際情況需需要更改，必必須報項目管管理中心審批批，出具更改改通知后方可可施工。b.施工工時間，業(yè)主主進行現(xiàn)場監(jiān)監(jiān)理，并保證證裝修施工隊隊嚴格遵守市市政府的有關關裝修規(guī)定，按按規(guī)作業(yè)，文文明施工。c.裝修修期限：中小小工程為15天，較大工工程為20天，最長不不越過30天，如確實實需要延期，要要到項目管理理中心辦理延延期手續(xù)。d.施工工時間：每天天施工時間為為8：00—12：00，14：00—18：00。e.裝修施施工用電不得得越過該裝修修住宅單元的的裝修表容量量，嚴禁擅自自亂接、亂拉拉電源線；超超容量用電在在管理處協(xié)商商后，在項目目管理中心的的監(jiān)督下，由由管理人員指指定位置處接接臨時電源線線，否則造成成的一切后果果由業(yè)主（住住戶）負責。f.管道道供氣設施和和燃氣用具（必必須符合國家家規(guī)定）的安安裝、裝修、拆拆移、改裝，必必須由持有專專業(yè)資格證書書的單位施工工，上報相關關單位審批，用用戶不得自行行安裝、拆除除、改裝。g.裝修修施工，嚴禁禁打拆任何墻墻體，打拆墻墻體除責令恢恢復原狀外，按30%—50%裝修押金扣除違約金。h.空調調應按安裝在在項目管理中中心統(tǒng)一規(guī)劃劃的位置，空空調架由項目目管理中心設設計，統(tǒng)一式式樣安裝。i.嚴禁禁封閉陽臺，不不得改變陽臺臺的用途，防防盜窗花由項項目管理中心心設計統(tǒng)一式式樣。j.施工工過程中要注注意垃圾袋裝裝清運，每天天垃圾應按指指定地方放置置并當天清運運，樓梯、過過道、天臺、道道路及其他公公共地方不得得作為加工、堆堆放材料和垃垃圾的地方，不不得損壞公用用設備、設施施，保持公用用地面、墻壁壁完好和整潔潔。5.1.5驗收a.裝修修工程完畢后后，業(yè)主（住住戶）和施工工隊負責人共共同向項目管管理中心申請請竣工驗收，管管理處將派人人進行查驗。b.隱蔽蔽工程必須在在隱蔽前進行行驗收。如未未驗收，項目目管理中心可可安排拆除隱隱蔽部分遮擋擋，再行驗收收，由此造成成的損失由業(yè)業(yè)主（住戶）自自己負責。c.竣工工驗收后，由由項目管理中中心驗收人員員在《裝修申申請審批表》上上驗收欄內(nèi)簽簽名。驗收不不合格時，限限期改正，再再行復驗，直直到合格。經(jīng)經(jīng)過3次驗收不合合格者，項目目管理中心可可另行指定施施工單位進行行施工，所發(fā)發(fā)生的費用由由業(yè)主（住戶戶）承擔。d.裝修修驗收合格并并使用個月后后，經(jīng)項目管管理中心復驗驗確定工程無無明顯質量問問題，將押金金退回業(yè)主（住住戶）。5.2《住住宅裝修管理理公約》為確保住宅小區(qū)區(qū)業(yè)主的根本本利益,并對裝修施施工隊伍有序序管理,特制定本規(guī)規(guī)定。5.2.1任何施工隊隊進入本小區(qū)區(qū)施工，都要要接受資質審審查，提供：：a.泉州州市室內(nèi)裝飾飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)執(zhí)照；b.福建建省建設廳發(fā)發(fā)執(zhí)業(yè)許可證證；c.福建建省裝修企業(yè)業(yè)資質等級證證書；d.法人人企業(yè)技術狀狀況情況表。同時，要接受管管理中心對其其進行的小區(qū)區(qū)裝修基本要要求、行為規(guī)規(guī)范、注意事事項和違規(guī)處處罰等方面的的培訓和管理理。5.2.2本小區(qū)內(nèi)裝裝修隊實行憑憑《裝修施工工許可證》進進場和施工人人員憑《出入入證》進出制制度。各施工工隊還必須加加強內(nèi)部管理理，不得使用用三無人員，政政府要求需持持證上崗的技技術工種工人人要證件齊全全。5.2.3裝修施工時時間：每天施施工時間為8：00—12：00，14：00—18：00。超時施工工，管理中心心有權責令停停工，扣留或或沒收工具；；如需延長施施工工期必須須向項目管理理中心申報。5.2.4施工隊在取取得進入本小小區(qū)施工資格格并在接到工工程后需辦理理如下手續(xù)：：a.辦理理裝修施工許許可證，每戶戶交納工本費費10元；b.辦理理施工人員出出入證，每位位施工人員需需交一寸免冠冠相片兩張；；辦理一個交交納工本費5元／月，押押金10元。5.2.5施工人員只只能在“裝修施工許許可證”指定的現(xiàn)場場作業(yè)，不得得亂竄現(xiàn)場地地，違者每人人每次扣違約約金100元。5.2.6施工過程中中要注意垃圾圾袋裝清運，每每天垃圾應按按指定地方放放置并當天清清運，樓梯、過過道、天臺、道道路及其他公公共地方不得得作為加工、堆堆放材料和垃垃圾的地方，不不得損壞公用用設備、設施施，保持公用用地面、墻壁壁完好和整潔潔。5.2.7施工隊應絕絕對按《福建建省住宅裝飾飾裝修管理規(guī)規(guī)定》執(zhí)行。5.2.8施工后施工工隊和業(yè)主共共同向管理中中心申請驗收收時交回進場場“裝修施工許許可證”和“出入證”。5.2.9每項工程驗驗收后，經(jīng)1個月再復驗驗，確定無質質量問題和其其他違章現(xiàn)象象時，可退回回施工押金。5.3《物品品搬進（出）管管理規(guī)定》5.3.1目的。本規(guī)規(guī)定旨在加強強、規(guī)范物品品搬進（出）管管理。有效控控制偷盜等治治安案件。維維護區(qū)內(nèi)居民民及商家、單單位利益。5.3.2申報制。住住宅區(qū)住戶及及商家、單位位凡有物品搬搬出本區(qū)，須須事先向項目目管理中心申申報，項目管管理中心應及及時通知公共共事務助理，并并向其它部門門傳達，并保保證在搬進（出出）物品時提提供方便。5.3.3盤查制。項項目管理中心心安防人員均均有責任對所所有物品搬進進（出）進行行盤查；發(fā)現(xiàn)現(xiàn)可疑情況及及時處理，并并在有需要時時聯(lián)系治安大大隊支援；本本區(qū)出入口崗崗亭值勤治安安員須密切注注意進出車輛輛及人員，發(fā)發(fā)現(xiàn)可疑情況況及時進行檢檢查、處理。5.3.4應急處理。區(qū)區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有關關可疑情況并并且當事人逃逃脫時，應立立即以對講機機、電話等迅迅速與出入口口崗亭及安防防員聯(lián)系，報報告有關特征征并請示截停停，有關人員員接到截停請請示時須及時時反應并予截截停、盤查。5.3.5案件處理。經(jīng)經(jīng)盤查發(fā)現(xiàn)有有違法現(xiàn)象時時，須及時移移交派出所處處理。5.3.6登記。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)可疑情況，及及時向安防隊隊長匯報，安安防隊長應準準確及時記錄錄在案，做到到凡事有案可可查；記錄時時間、地點、人人、事等要素素齊全。內(nèi)部崗位職責5.4項目目管理中心經(jīng)經(jīng)理崗位職責責項目管理中心經(jīng)經(jīng)理是由公司司聘任，授權權到項目實施施物業(yè)綜合管管理的責任人人,對公司和住住宅區(qū)業(yè)主委委員會負責,保證住宅的的環(huán)境舒適優(yōu)優(yōu)美、房屋及及公共設施完完好、機電設設備運轉正常常、水電供應應正常、文化化娛樂活動豐豐富多彩,住戶生活寧寧靜。除帶頭頭遵守各項房房管法規(guī)、政政策法令及公公司的各種規(guī)規(guī)章制度外,還必須履行行下列職責：：5.4.1根據(jù)房管法法規(guī)、政策法法令、公司的的各項規(guī)章制制度和住宅區(qū)區(qū)物業(yè)管理合合同規(guī)定的條條款，實行“管理目標、經(jīng)經(jīng)濟指標”責任制，對對住宅區(qū)的房房屋、公共設設施組織驗收收、接管，對對住宅區(qū)的交交通車輛治安安、衛(wèi)生綠化化、維修養(yǎng)護護、財務收支支及有關區(qū)政政建設、社區(qū)區(qū)文化等實施施全面管理。5.4.2根據(jù)公司和和住宅區(qū)管委委會的授權，主主持、審查、簽簽定對外的各各項經(jīng)濟合同同。5.4.3結合住宅區(qū)區(qū)實際，建立立、健全各項項規(guī)章制度，檢檢查、督促員員工認真貫徹徹、執(zhí)行，并并督促員工堅堅持原則，秉秉公辦事，敬敬業(yè)守紀，維維護集體榮譽譽。5.4.4組織員工學學習政治、業(yè)業(yè)務，嚴格按按培訓制度培培訓各類員工工，提高管理理服務水平。加加強員工的團團隊協(xié)作，定定期對員工進進行考核，公公正、公平地地評價員工的的工作和獎懲懲員工，關心心員工的生活活、福利，調調動員工的積積極性。5.4.5審批房屋、公公建設施的維維修、養(yǎng)護計計劃和住戶裝裝修申請，組組織維修人員員按時保質完完成各項任務務，并檢查督督促住戶按規(guī)規(guī)定進行裝修修。5.4.6堅持“取之于民、用用之于民”的收費和使使用原則,審批資金收收支,嚴格按財務務制度辦事,努力增收節(jié)節(jié)支,合理使用管管理費,不得挪作他他用，或向住住戶亂攤派，亂亂收費。5.4.7對外來參觀觀訪問和住戶戶的來信來訪訪，要熱情接接待，接受居居民監(jiān)督，提提高服務質量量，及時處理理住戶投訴，總總結、推廣管管理新經(jīng)驗，提提高管理水平平。5.4.8參加物業(yè)管管理業(yè)務培訓訓，不斷提高高自身素質，完完善小區(qū)各項項管理規(guī)章制制度和崗位責責任制度。5.4.9組織開展社社區(qū)文體娛樂樂活動，根據(jù)據(jù)管理規(guī)章制制度的要求舉舉辦文體娛樂樂競賽和各種種培訓班，豐豐富居民生活活內(nèi)容，搞好好精神文明建建設。5.410積極配合有有關部門做好好住宅區(qū)有關關的工作。5.4.11定期向公司司請示匯報工工作，完成公公司交辦的其其它任務。5.5事事務助理崗位位職責事務助理在項目目經(jīng)理的領導導下，組織領領導員工對樓樓宇、公共設設施、治安、交交通、綠化、清清潔等實施全全面管理，并并向項目經(jīng)理理和住戶負責責。5.5.1負責職責范范圍內(nèi)工作的的策劃、指導導、監(jiān)督、把把關。5.5.2負責每月向向項目經(jīng)理提提交工作計劃劃及工作總結結。5.5.3負責對員工工進行定期、不不定期考核，向向項目經(jīng)理提提交本部門員員工的工作績績效報告。5.5.4向項目經(jīng)理理提交用人計計劃。5.5.5積極參加時時事政治和業(yè)業(yè)務學習，自自覺地遵守國國家和地方的的法律、法令令、政策以及及管理中心的的各項規(guī)章制制度。5.5.6堅守崗位，按按時上下班，著著裝整齊，持持證上崗，熱熱情接待住戶戶和來訪客人人，對住戶的投訴要有有耐心解釋，及及時處理（一一般在24小時內(nèi)處理理完畢）。投投訴處理率達達100%。5.5.7熟悉住宅區(qū)區(qū)樓宇的結構構、樓宇的排排列、單元數(shù)數(shù)、戶數(shù)；管管線的走向；；各種設備操操作方法和開關位位置；樓宇和和公共設施的的維修養(yǎng)護要要領和常見故故障、常用維維修辦法；住住戶的各類、數(shù)數(shù)量、居住人人員情況；督督促員工及時時收繳管理費費，收繳率達達99%。5.5.8熟悉地方有有關物業(yè)、市市容衛(wèi)生、綠綠化、治安、消消防等管理規(guī)規(guī)定，并能熟熟練運用；負負責制訂住宅宅區(qū)管理服務務工作計劃，監(jiān)監(jiān)督、指導、檢檢查本處維修修、綠化、治治安、清潔、消消殺等員工做做好本職工作作，保證住宅宅區(qū)內(nèi)各項管管理指標達到到市、省、國國家文明住宅宅區(qū)要求，負負責處理住宅宅區(qū)內(nèi)重大違違章、違法、違違章行為和重重大突發(fā)事件件；懂得發(fā)生生火警、電梯梯困人、臺風風、治安案件件時的應急處處理辦法，并并且能夠有效效及時地組織織、安排處理理。5.5.9堅持定期詳詳細巡查住宅宅區(qū)，檢查本本部門及其它它部門工作，發(fā)發(fā)現(xiàn)存在及潛潛在問題，及及時安排處理理并改進有關關工作。5.5.10負責指導、監(jiān)監(jiān)督建立健全全員工檔案管管理制度，定定期查詢檔案案情況，如有有檔案不全或或丟失情況，應應及時組織補補全。5.5.11督導有關員員工向住戶宣宣傳國家的方方針政策，及及時傳達政府府和公司的各各項通知、規(guī)規(guī)定，配合公公安機關、居居委會搞好人人口管理和計計劃生育工作作。5.5.12完成管理中中心經(jīng)理交待待的其它任務務。5.6前臺臺監(jiān)控員崗位位職責管理中心是整個個住宅區(qū)的控控制紐帶，負負責對接到的的各類信息進進行處理，及及時反饋、調調度并安排有有關人員執(zhí)行行。它集各類類業(yè)務信息處處理中心、交交通指揮中心心為一體。其其具體職責是是：5.6.1必須熟悉住住宅區(qū)管理中中心各類管理理人員的職責責范圍及特長長,熟悉住宅區(qū)區(qū)樓宇的結構構、樓座的排排列、單元戶戶數(shù)、業(yè)主、住住戶情況及各各類設備、器器材布置及其其控制范圍。5.6.2了解住宅區(qū)區(qū)管理中心各各類人員每天天工作安排及及行動去向。5.6.3通過各類通通訊設施，及及時通知有關關人員處理有有關事宜。5.6.4受理顧客投投訴，及時調調配人員處理理或報上級處處理并做好記記錄。5.6.5密切監(jiān)視報報警系統(tǒng)、指指揮系統(tǒng)信號號，及時處理理并做好記錄錄。5.6.6通過監(jiān)視器器密切監(jiān)視出出入小區(qū)人員員情況，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)可疑情況及及時通知附近近有關人員予予以注意并妥妥善處理，將將發(fā)生的情況況和處理結果果記錄在案。5.6.7指揮處理各各種緊急情況況，下達作戰(zhàn)戰(zhàn)方案，必要要時通知有關關領導或向社社會機構求助助，并做好詳詳細記錄。5.6.8協(xié)調好維修修人員、安防防員、保潔員員之間的銜接接工作。5.6.9住戶裝修或或專業(yè)技術人人員需要暫隔隔離某報警點點時,應積極配合合及時恢復并并做好記錄。5.6.10參加管理中中心組織召開開的業(yè)主、住住戶座談會，做做好溝通工作作，爭取業(yè)主主、住戶對管管理中心工作作的理解和支支持。5.6.11完成管理中中心經(jīng)理交辦辦的其它任務務。5.7工程程服務部主管管的崗位職責責工程技術部主管管在項目管理理中心經(jīng)理的的直接領導下下，對工程服服務部進行實實務性的管理理，組織維修修工對住宅區(qū)區(qū)的物業(yè)進行行維修、改造造及保養(yǎng)，監(jiān)監(jiān)督、檢查維維修工的日常常工作，確保保住宅區(qū)內(nèi)物物業(yè)管理的正正常運轉，具具體職責如下下：5.7.1服從項目管管理中心經(jīng)理理的領導及工工作安排，根根據(jù)項目的管管理目標，制制訂小區(qū)內(nèi)物物業(yè)維修及養(yǎng)養(yǎng)護的實施方方案。5.7.2必須具備工工民建的有關關知識,能編制工程程預結算,懂得房屋結結構特點以及及使用要求。5.7.3必須具備物物業(yè)的有關管管理知識，熟熟悉《福建省省物業(yè)管理條條例》與管理理中心的有關關規(guī)章制度。5.7.4掌握小區(qū)內(nèi)內(nèi)房屋的分布布情況、結構構類型，地上上及地下管道道的走向、分分布和起止點點。5.7.5接受住戶報報修或咨詢時時,態(tài)度要熱情情、和藹，及及時解答、解解決住戶的疑疑難問題。5.7.6組織維修員員對小區(qū)內(nèi)房房屋本體及公公共配套設施施進行維修及及保養(yǎng)，確保保地下排污、雨雨水管道的暢暢通。5.7.7經(jīng)常巡視小小區(qū)及檢查維維修工的工作作情況，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及時處處理。5.7.8定期對維修修工進行思想想教育與維修修技術的培訓訓,提高維修工工的思想和技技術素質。5.7.9響應并參與與管理中心組組織的公益活活動,積極配合其其它部門做好好各項物業(yè)管管理工作。5.7.10完成項目管管理中心經(jīng)理理交待的其它它任務。5.8工程程水電人員崗崗位職責在項目工程主管管的直接領導導下,對住宅區(qū)的的房屋、水、電電、公共設施施,進行維修養(yǎng)養(yǎng)護管理和向向住戶提供維維修服務（服服務內(nèi)容見管管理處對外服服務制度）,其職責如下下：5.8.1熟悉住宅區(qū)區(qū)各類房屋的的分布狀況、房房屋內(nèi)外部結結構、附屬設設施，各水、電電、氣、消防防系統(tǒng)的管線線走向、分布布狀況以及管管線主控位置置，以及設備備的性能和使使用狀況。5.8.2加強學習業(yè)業(yè)務知識，具具備工民建的的基礎知識，能能識讀施工圖圖紙，繪制簡簡單的平面圖圖、管線大致致系統(tǒng)圖，能能清楚準確地地在圖紙上標標出發(fā)生故障障的位置。5.8.3經(jīng)常巡視住住宅區(qū)，掌握握公用設施的的運行和完好好狀況，如發(fā)發(fā)現(xiàn)有損壞、隱隱患或其它不不正常的情況況，應及時組組織人員搶修修，以確保公公共設施完好好、設備運轉轉正常。5.8.4經(jīng)常巡視住住宅區(qū)，保證證上下水、排排污管道暢通通，按規(guī)章制制度要求每季季度疏通雨水水井、污水井井及管道一次次，化糞池每每年清理一次次。確保住宅宅區(qū)污水不外外溢。5.8.5土建維修工工在維修樓地地面時，必須須首先準確地地找到漏、滲滲水的真正原原因，做到一一次修好，少少返修或不返返修。5.8.6電工必須持持上崗證，并并且嚴格遵守守安全生產(chǎn)條條例和操作規(guī)規(guī)程。佩帶工工作牌、穿工工作服、穿絕絕緣鞋、戴絕絕緣手套等安安全保護設備備。5.8.7水工在清理理地下水池時時，在保證地地下水池處于于通風狀態(tài)下下才能作業(yè)；；維修給水管管道，須關閉閉總閘時，在在提前通知住住戶做好蓄水水準備的情況況下作業(yè)。5.8.8愛護工具。在在每次使用之之后，工具保保管員在入庫庫前，必須對對領出工具的的性能、機具具配件等進行行核查是否完完好無損。若若有損壞，要要查清原因劃劃清責任，報報主管處理。5.8.9工具保管員員不得將工具具私自外借，不不得將庫房的的常備維修材材料私自送人人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)處以十倍于于材料款處罰罰外，情節(jié)嚴嚴重者按盜竊竊罪送公安機機關處理。5.8.10負責水電表表查核、抄表表、維修更換換、配合助理理員、出納員員等做好水電電費的收繳工工作。5.811向向住戶提供免免費或有償服服務時，要求求如下：a.急修修不過夜，小小修小補應限限時完成。b.上門門維修佩帶工工作證，態(tài)度度熱情，服務務周到。c.按管管理中心制定定的收費標準準收費并上繳繳管理中心，不不得私自侵吞吞，違者罰款款100、—500元。d.不得得向住戶索要要小費或好處處，或者收費費不開收據(jù)，更更不能多收、少少收、不收費。違者按應收收取額的10倍處罰。e.尊重重住戶的要求求，未經(jīng)同意意不得擅自改改變管線、亂亂搭配顏色。f.不得得在住戶家里里亂翻東西，若若有偷盜行為為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，立即送派派出所處理，管管理中心給予予辭退。g.不得得在維修家用用電器時，偷偷竊配件或更更換配件時以以次充好，讓讓住戶蒙受損損失，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，除責責令其賠償相相應的損失外外，管理處給給予辭退處理理。情節(jié)嚴重重者，送交公安機關處處理。h.完成成項目管理中中心經(jīng)理交待待的其它任務務。5.9項項目社區(qū)文化化公關接待員員崗位職責5.9.1通過開展社社區(qū)文化活動動和各種信息息交流渠道，與與住戶建立良良好的關系使使住戶密切配配合各項管理理工作。5.9.2在項目內(nèi)部部通過會議活活動等形式，增增進干部與員員工，員工與與員工之間的的互相溝通，融融洽關系。5.9.3通過開展聯(lián)聯(lián)誼會、茶話話會、登門拜拜訪等活動，與與物業(yè)主管部部門、同行業(yè)業(yè)公司、工商商、稅務、物物價、水電氣氣供應、智能能設施管理、新新聞媒介等單單位建立良好好的業(yè)務協(xié)作作關系，為物物業(yè)管理工作作創(chuàng)造一個寬寬松的外部環(huán)環(huán)境。5.9.4充分利用傳傳媒和鄰里活活動，宣傳本本公司和小區(qū)區(qū)的形象。5.9.5統(tǒng)一安排接接待來區(qū)檢查查、指導的各各級領導，以以及行業(yè)內(nèi)外外的參觀考察察團體和個人人，做到讓來來訪人士“高興而來，滿滿意而歸”。5.9.6開展員工禮禮儀培訓，組組建禮儀服務務小組，為住住宅區(qū)居民提提供有償禮儀儀服務。5.9.7完成上級交交辦的其它任任務。5.10項項目中心電腦腦文檔人員崗崗位職責5.10.1負責住宅區(qū)區(qū)工程圖紙、住住戶資料和管管理中心文件件資料等統(tǒng)一一管理工作。5.10.2建立、健全全檔案制度。所所有資料分門門別類，制作作檔案目錄,并在檔案柜柜上標明存放放類別，以便便迅速查找資資料。資料類類別分類概括括如下：a.工程程圖紙類別：：土建、給排排水、電氣照照明、消防、綠綠化、機電設設備。b.住戶戶資料：住戶戶資料登記表表、裝修申請請資料、房屋屋維修資料、驗驗房登記表。c.住宅宅區(qū)交接資料料：房屋驗收收表、水電表表表底數(shù)據(jù)、工工程施工單位位資料。d.管理理中心資料：：管理規(guī)章制制度、管理中中心崗位責任任制度、國家家有關法令制制度和文件、人人事資料、小小區(qū)基本情況況總匯。e.技術術書籍類。5.10.3負責管理中中心打字、復復印和傳真等等工作，并負負責文件的報報送、收取和和管理中心報報刊、信件發(fā)發(fā)放。5.10.4熟悉轄區(qū)內(nèi)內(nèi)的單元戶數(shù)數(shù)和面積，以以及管理費、水水電費等收費費標準及計算算方法，并協(xié)協(xié)助收費等工工作。5.10.5承辦管理中中心各類會務務工作，會議議通知、議程程安排、會場場布置、會場場服務以及做做好會議記錄錄、整理會議議紀要。5.10.6負責上級和和外來文電的的收發(fā)、登記記、傳閱、催催辦、回復和和立卷歸檔等等工作。5.10.7完成管理中中心經(jīng)理交待待的其它任務務。5.11安安防部主管崗崗位職責安防部主管在項項目管理中心心經(jīng)理的直接接領導下，對對住宅區(qū)治安安、交通、車車輛管理負有有全面的責任任，其職責如如下：5.11.1協(xié)助招聘安安防員。對安安防員人選堅堅持以25歲以下、高高中文化以上上、思想品德德好、身體健健康和身高1.70米以上為標標準，主要從從退伍軍人錄錄用。不循私私情，擇優(yōu)錄錄用。對安防防員隊伍的發(fā)發(fā)展和建設負負有全面責任任。5.11.2負責安防員員的上崗培訓訓和思想教育育工作，對安安防員要堅持持進行職業(yè)道道德和思想教教育，每年制制定安防員訓訓練計劃，并并接受管理中中心和轄區(qū)派派出所的監(jiān)督督、指導。5.11.3負責與派出出所的工作聯(lián)聯(lián)系，做好防防范工作。業(yè)業(yè)務上接受派派出所的指導導，參加有關關維護治安、預預防罪案發(fā)生生等統(tǒng)一行動動。5.11.4負責安防隊隊的日常工作作安排，合理理調配人員。保保證流動崗和和固定崗24小時無缺崗崗，無治安死死角。5.11.5負責隊員的的出勤考核，堅堅持白天和夜夜晚查崗制度度。5.11.6協(xié)助項目管管理中心經(jīng)理理每月進行一一次崗位考核核。公正地評評價隊員的工工作情況，不不得故意隱藏藏或歪曲事實實，否則視作作失職。5.11.7督促隊員遵遵守員工內(nèi)務務管理制度，保保持宿舍整潔潔，無亂搭亂亂掛。5.11.8負責隊員的的政治思想教教育工作。對對態(tài)度不好者者和情況嚴重重者，書面提提出處理意見見報主任裁決決。5.11.9定期組織隊隊員進行常規(guī)規(guī)訓練、思想想文化學習和和學習火警、菲菲警以及突發(fā)發(fā)事件的應急急措施、救生生知識，定期期組織隊員參參加管理處消消防訓練，幫幫助每個隊員員都能按管理理中心的要求求達標。5.11.100定期回訪住住戶對小區(qū)治治安狀況的意意見和建議,并做好記錄錄，向上級回回報好的建議議。5.11.111完成項目管管理中心經(jīng)理理交代的其它它任務。5.12安安防班長崗位位職責班長對全班的工工作負全部責責任。5.12.1帶領并督促促全班搞好訓訓練，不斷提提高素質和業(yè)業(yè)務水平。5.12.2帶領全班人人員加強政治治思想學習和和安防隊業(yè)務務學習，不斷斷提高思想覺覺悟和業(yè)務技技能。5.12.3督促全班積積極參加文體體活動，鍛煉煉身體，增強強體質。5.12.4督促和檢查查全班人員熱熱愛本職工作作，忠于職守守，積極自覺覺地加強工作作責任心。5.12.5全面、統(tǒng)一一協(xié)調全班的的工作，監(jiān)督督全班人員著著裝整齊，文文明執(zhí)勤，禮禮貌待人，樹樹立良好的安安防形象，嚴嚴格執(zhí)行作息息時間制度。5.12.6每周對全班班人員的業(yè)務務訓練進行考考核，掌握全全班人員的思思想工作。5.12.7詳細收集住住戶意見和發(fā)發(fā)現(xiàn)質量問題題，及時做好好處理，并迅迅速上報。5.12.8完成上級交交待的其它任任務。5.13巡巡查員崗位職職責安全巡查員負責責小區(qū)的治安安巡邏工作及及督查工作，其其職責如下：：5.13.1熟悉住宅區(qū)區(qū)樓宇的結構構、單元戶數(shù)數(shù)、樓座排列列、各種公用用設施、設備備的分布位置置，各類公共共場所的使用用性質和服務務對象，系統(tǒng)統(tǒng)掌握住宅區(qū)區(qū)整體情況。5.13.2巡視住宅區(qū)區(qū)、勤走、勤勤查、勤問，發(fā)發(fā)現(xiàn)可疑人員員及時進行盤盤查，發(fā)現(xiàn)可可疑情況加倍倍警惕，并及及時與班長取取得聯(lián)系或報報上級。5.13.3加強復雜地地段和事故多多發(fā)地段的治治安巡邏。5.13.4巡邏時注意意小區(qū)衛(wèi)生和和公用設施和和綠地等情況況，發(fā)現(xiàn)違章章和受損壞要要及時進行處處理和報告，制制止住戶、外外來人員和管管理中心員工工的違章行為為。5.13.5發(fā)現(xiàn)違法犯犯罪分子，立立即設法擒拿拿、報告，必必要時或扭送送公安機關處處理。5.13.6巡視時檢查查各路口、消消防通道是否否暢通，消防防器材是否百百分之百完好好，完全疏散散標志是否醒醒目、正確，有有無消防隱患患。5.13.7協(xié)助配合其其他安防崗位位人員和管理理處需及時解解決的事項,及時報有關關人員處理。5.13.8完成上級交交辦的其它任任務。5.14交交通、車輛管管理員崗位職職責為了維護本區(qū)交交通秩序，發(fā)發(fā)揮交通管理理員的積極作作用，使車輛輛管理規(guī)范化化，特制訂交交通管理員職職責：5.14.1住宅區(qū)交通通、車輛管理理員在安防部部主管的直接接領導下，對對小區(qū)交通安安全、停車場場行使管理權權。5.14.2上班時間必必須著裝整潔潔,佩帶標志，上上崗姿態(tài)端正正。對待車主主、住戶熱情情有禮，保持持嚴謹?shù)囊唤z絲不茍的工作作作風。認真真做好上崗記記錄，不在崗崗位上聊天、會會客、做私活活。5.14.3在多層停車車場的值班安安防員，要認認真做好交接接班時車輛查查對記錄，不不定時輪流巡巡邏，發(fā)現(xiàn)可可疑情況立即即與治安辦值值班人員聯(lián)系系并一起調查查處理。5.14.4凡入小區(qū)的的機動車輛，一一律發(fā)給司機機“進出卡”并登記，出出小區(qū)時即收收“進出卡”，核對無誤誤后放行。當當住戶搬家或或搬貴重、大大件物品離開開小區(qū)時，沒沒有管理中心心簽發(fā)的放行條，不不予放行。5.14.55負責摩托車車和自行車的的值班安防員員,凡進入保管管庫的摩托車車、自行車，一一律按固定車車位停放，并并發(fā)給與該位位相應的停車車卡,車主取車時時保管員即收收“停車卡”。5.14.6當班巡邏時時要注意巡查查車輛停放情情況,檢查車輛裝裝備配件及車車廂內(nèi)存放物物資,發(fā)現(xiàn)可疑或或有安全漏洞洞及時采取有有效措施立即即通知車主，同同時報告治安安辦進行處理理。5.14.7嚴格照章辦辦事，若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)車主未鎖車車門時，要及及時通知車主主，不得隨便便翻動車內(nèi)一一切物品，違違者除處以罰罰款外立即辭辭退。5.14.8負負責摩托車、自自行車的安防防若發(fā)現(xiàn)車牌牌號與停車位位號碼不相符符者，要認真真核實無誤后后方可放行，否否則保管員有有權扣留該車車或送派出所所處理。5.14.924小時輪換值值班，分固定定崗和流動崗崗兩種，服從從統(tǒng)一調度，嚴嚴守工作崗位位，不得隨意意換崗。對崗崗位上玩忽職職守，造成500元以上經(jīng)濟濟損失的，由由直接責任人人負責賠償，超超過500元以上，根根據(jù)責任輕重重給予適當?shù)牡奶幚怼?.14.100熟記車輛車車主、車牌號號碼和車輛固固定車位，熟熟悉小區(qū)通路路和停車場環(huán)環(huán)境，每日在在交接班要嚴嚴格查對車輛輛，并做好詳詳細的記錄備備查。5.14.111負責車輛的的停放次序，指指揮進出車輛輛行駛，學習習交通管理知知識，熟悉小小區(qū)出入口環(huán)環(huán)境，加強獨獨立工作能力力，能迅速果果斷處理一般般交通事宜，保保持小區(qū)交通通秩序井井有有條。5.14.122負責按市政政府規(guī)定的收收費標準收取取各種車輛的的停車費。對對多收費或亂亂收費私自侵侵吞者，一經(jīng)經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以500—1000元罰款外，立立即辭退。指揮小區(qū)車輛安安全行駛，督督促車主按規(guī)規(guī)定在臨時車車位或固定車車位上停放車車輛，對不聽聽從指揮、壓壓壞綠化、撞撞壞路牙，或或在小區(qū)交通通路口和消防防通道上停放放車輛不走者者，嚴格按管管理規(guī)章制度度進行處罰。情情節(jié)嚴重者，暫暫扣其車輛并并送有關主管管單位處理。為了提高交通管管理人員的積積極性，獎優(yōu)優(yōu)罰劣，對工工作認真負責責，在小區(qū)交交通管理上有有創(chuàng)造性、在在管理范圍未未發(fā)生交通和和其他事故，做做出了突出成成績者，由管管理中心給予予特別獎勵。完成上級交待的的其它任務。5.15義務務消防員崗位位職責項目中心員工都都是義務消防防員，須履行行消防員職責責如下：5.15.1全體員工積積極主動參加加每月消防訓訓練，按消防防部門有關規(guī)規(guī)定要求，認認真學習有關關消防知識和和熟練掌握消消防器材的正正確使用方法法和規(guī)范操作作技術。5.15.2在有關部門門的指導下，熟熟練掌握救生生的基本方法法。在發(fā)生火火災、臺風、液液化氣泄漏、火火災等情況下下，能及時趕趕到現(xiàn)場，疏疏散和組織住住戶到達安全全地點。5.15.3熟悉住宅區(qū)區(qū)消防器材和和設備的分布布情況，當有有事故發(fā)生時時，能迅速地地找到和利用用附近的消防防器材進行搶搶救工作。5.15.4對住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)的各樓宇的的消防器材設設備定期檢查查及時維修，保保證設備處于于完好狀況，檢檢查防火通道道，時刻保質質暢通，及時時糾正消毒違違章和消除火火險隱患。積極做好宣傳教教育和防范工工作，在凡是是沒有消防器器材的地方標標明“消防”字樣和火警警電話“119”，與住戶訂訂立防火安全全公約，向居居民普及消防防知識和基本本的救生、搶搶險措施以及及自救、逃生生的方法。5.15.6在發(fā)生火災災、液化氣泄泄漏、暴風雨雨等情況時，立立即通知有關關消防單位，并并協(xié)助調查事事故原因，接接受消防人員員的指揮，全全力開展救護護工作。5.16環(huán)境境服務部主管管崗位職責主管主要職責是是營造小區(qū)良良好居住環(huán)境境，搞好小區(qū)區(qū)綠化和清潔潔衛(wèi)生，具體體職責如下：：5.16.1依據(jù)小區(qū)的的環(huán)境規(guī)劃，制制定小區(qū)環(huán)境境整體養(yǎng)護的的年度、季度度、月度計劃劃，挖掘綠化化空間，提高高綠化覆蓋率率。5.16.2貫徹建設環(huán)環(huán)保綠化小區(qū)區(qū)的方案，帶帶頭組織管理理中心全體員員工實行環(huán)保保管理，在園園林綠化、垃垃圾處理、污污染控制方面面制定詳細的的管理規(guī)定，在在小區(qū)投入使使用三年內(nèi)通通過ISO144000認證。5.16.3對綠化工作作和保潔工作作，按人分區(qū)區(qū)劃片包干作作業(yè)管理，做做到員工之間間任務清楚，責任明確，檢查查考核標準公公開，獎懲兌兌現(xiàn)。5.16.4負責定期組組織員工業(yè)務務培訓，提高高員工的政治治素質，業(yè)務務技能和工作作效率。5.16.5經(jīng)常巡視檢檢查員工現(xiàn)場場工作情況，隨隨時掌握小區(qū)區(qū)內(nèi)綠化狀況況和清潔狀況況，必要時現(xiàn)現(xiàn)場督導員工工操作。5.16.6精心設計小小區(qū)內(nèi)各種環(huán)環(huán)境標識牌，設設置小區(qū)的人人文景觀，提提高文化品味味。5.16.7定期開展小小區(qū)的消殺工工作，并嚴格格按照消殺合合同檢查和監(jiān)監(jiān)督消殺工作作。5.16.8完成上級交交辦的其它任任務。5.17綠化化班長崗位職職責綠化班長是在主主管的領導下下，對住宅區(qū)區(qū)的綠化工作作實施全面管管理，為住戶戶創(chuàng)造、保持持怡人的綠化化環(huán)境。5.17.1熟悉住宅區(qū)區(qū)綠化概況，充充分利用和發(fā)發(fā)展綠化地面面積，保持綠綠地率達35%以上，綠化化覆蓋率達40%以上，綠化化率完好達99%以上。因地地制宜，合理理布置花草樹樹木品種和數(shù)數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)優(yōu)美的植物景景觀，發(fā)揮綠綠化的生態(tài)環(huán)環(huán)境效益。5.17.2提高綠化養(yǎng)養(yǎng)護管理的知知識和技能，熟熟悉花草樹木木的品種、名名稱和裁培管管理方法，掌掌握花木病蟲蟲害的防治方方法、園林具具械的使用方方法。5.17.3對花木進行行掛牌，標明明品種、科屬屬、原產(chǎn)地、生生長特性、繁繁殖方法、管管理辦法等，方方便居民欣賞賞。5.17.4巡視小區(qū)綠綠化，做好分分析和記錄，掌掌握小區(qū)綠化化的基本情況況。5.17.5借鑒他們先先進的管理方方法，收集住住戶對綠化管管養(yǎng)的建設性性建議，結合合實際情況，制制定管養(yǎng)計劃劃、管養(yǎng)方法法，確保綠化化管養(yǎng)的正常常運作。5.17.6關心綠化員員工的生活，多多交流思想，為為綠化工作好好后勤工作，解解釋工作疑難難，多渠道增增進綠化工的的知識和素質質。5.17.7廣開門路，與與社區(qū)文化部部結合，建設設小區(qū)“愛綠化、護護綠化”的文化環(huán)境境。5.17.8與管理中心心其它部門精精誠合作，搞搞好單位的各各項活動。5.17.9完成上級交交辦的其它工工作。5.18保潔潔班長崗位職職責在主管的領導下下，全面負責責小區(qū)清潔衛(wèi)衛(wèi)生工作的安安排和監(jiān)督，其其職責如下：：5.18.1服從領導，模模范帶頭，以以身作則，積積極帶領隊員員完成上級交交給的各項任任務。5.18.2全面負責小小區(qū)內(nèi)的清潔潔衛(wèi)生工作的的安排,做好每日檢檢查記錄并及及時向主管匯匯報。5.18.3負責做好保保潔員的思想想教育、法紀紀教育工作,組織保潔員員學習文化和和專業(yè)知識。5.18.4提交小區(qū)內(nèi)內(nèi)除四害消殺殺工作，組織織安排保潔員員完成此項工工作。5.18.5每日檢查監(jiān)監(jiān)督衛(wèi)生、消消殺,評定工作效效益,搞好環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生，抓好宿宿舍內(nèi)務衛(wèi)生生管理。5.18.6堅持每日巡巡查小區(qū)衛(wèi)生生，勸阻和制制止不衛(wèi)生、不不文明的現(xiàn)象象和行為。5.18.7堅持原則、辦辦事公道。5.18.8完成上級交交待的其它任任務。5.19保潔潔員崗位職責責保潔員在保潔班班長的直接領領導下，負責責本小區(qū)的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生清掃掃、保潔工作作，主要職責責如下：5.19.1清掃、清洗洗：高層電梯梯間、大堂每每天清掃一遍遍，每兩天拖拖洗一遍,電梯每天擦擦、抹一遍，副副樓梯每周拖拖洗一遍，公公共場所、商商場每天清掃掃一遍，商場場每三天打蠟蠟一次；多層層部分公共場場所每天清掃掃二遍，樓梯梯道、天面每每周清掃二遍遍。5.19.2垃圾清運：：高層住宅、商商場、公共場場所每天清運運一次；多層層住宅每天清清運二次，垃垃圾桶每天清清洗一次。5.19.3保潔：當班班時間責任區(qū)區(qū)內(nèi)任何垃圾圾、臟物、廢廢物、雜物等等，隨產(chǎn)隨清清，保持責任任區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生生。5.19.4蟲蚊消殺:公共場所每每周二次,重點是垃圾圾桶。排雨井井、排污井、綠綠化槽等處。5.19.5住戶服務：：必須在接到到住戶上門衛(wèi)衛(wèi)生清潔服務務要求的24小時內(nèi)完成成。5.19.6維護責任區(qū)區(qū)衛(wèi)生，勸阻阻和制止不衛(wèi)衛(wèi)生、不文明明的現(xiàn)象和行行為。5.19.7完成上級交交待的其它任任務。5.20綠化化員崗位職責責綠化工在班長的的領導下，對對住宅區(qū)的綠綠化工作實施施全面管理，為為住戶創(chuàng)造并并保持怡人的的生活環(huán)境。5.20.1熟悉住宅區(qū)區(qū)綠化概況，充充分利用和發(fā)發(fā)展綠化地面面積，保證綠綠化率達35%以上，綠化化覆蓋率40%以上，綠化化完好率達99%以上，因地地制宜，合理理布植花草樹樹木品種和數(shù)數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)優(yōu)美的植物景景觀，以揮綠綠化的生態(tài)環(huán)環(huán)境效益。5.20.2提高綠化養(yǎng)養(yǎng)護管理的知知識和技能，熟熟悉花草樹木木的品種、名名稱和栽培管管理方法，掌掌握花木病蟲蟲害的防治方方法，正確并并熟練使用園園林具械。5.20.3對花木進行行適當掛牌，標標明品種、科科屬、原產(chǎn)地地、生長特性性、繁殖方法法、管理辦法法等，方便居居民欣賞。5.20.4養(yǎng)護、管理理花草樹木。a.對花草草樹木適時澆澆水，滿足其其生長需要，防防止過旱或過過澇。b.對花草草樹木適時施施肥，方法正正確，滿足花花草樹木正常常生長發(fā)育需需要。c.根據(jù)園園林功能要求求，花木分枝枝規(guī)律和生長長特性，以及及環(huán)境關系對對花木進行修修剪、整形，使使花木生長量量適當,長勢優(yōu)良,喬灌木各種種樹形優(yōu)美，構構成豐富的植植物景觀。d.清理雜雜草、雜物，適適時剪草，保保持草的一定定生長高度，草草地整潔、美美觀。e.以“預預防為主”和“治旱、治小小、治了”的原則，及及時防治花草草樹木病蟲害害，同時注意保護環(huán)環(huán)境，減少農(nóng)農(nóng)藥污染。f.定期對對花木進行培培土、樹干涂涂白，防風害害、日灼。對對遭受自然損損害的花木及及時進行修補補、扶持和補補苗。g.經(jīng)常巡巡視住宅區(qū)的的綠化地，嚴嚴格制止在草草地上踐踏,傾倒垃圾或或用樹干晾曬曬衣服被褥等等行為，完善善綠化圍護、隔隔離設施。h.綠化工工人均管理綠綠化面積5000—