房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理 第一章1-1至1-7

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理徐慧瓊201611Email:441831478@

本課程講解內(nèi)容第一章管理與城市房地產(chǎn)第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇和土地使用權(quán)獲取第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究第四章房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程管理第六章住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工備案和交付使用許可管理第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理第八章與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的其它管理

如何學(xué)好本門(mén)課程，并有所獲得？

1、認(rèn)真聽(tīng)講：記必要的筆記，討論互動(dòng)

2、多讀書(shū)：教材內(nèi)容、課后延伸閱讀；

3、多實(shí)踐：理論與實(shí)務(wù)相結(jié)合；結(jié)合課堂教學(xué)，學(xué)習(xí)一些專(zhuān)著、教材、學(xué)術(shù)期刊中的論文。

課余時(shí)間多去樓盤(pán)看看，提出問(wèn)題，多看看資訊關(guān)于考試：如何取得好成績(jī)？

1、活用教材內(nèi)容50分、延伸內(nèi)容20分、平時(shí)成績(jī)30分；2、以試卷（綜合能力）考試為主，課程作業(yè)成績(jī)占30%3、紀(jì)律、考勤第一章管理與城市房地產(chǎn)討論:什么是管理?關(guān)鍵詞：決策、協(xié)調(diào)、資源的配置、整合……什么是管理?1-1管理的內(nèi)涵管理的概念，一種綜合定義管理是引導(dǎo)人力資源和物質(zhì)資源進(jìn)入動(dòng)態(tài)組織以達(dá)到這些組織的目標(biāo)，亦即使服務(wù)對(duì)象獲得滿(mǎn)意，并且使服務(wù)的提供者獲得一種高度的士氣和成就感。管理（Management）：根據(jù)組織資源（人力、財(cái)務(wù)、物質(zhì)、信息）所進(jìn)行的一系列活動(dòng)（包括規(guī)劃與決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制），其目的是以有效率的和有效能的方式實(shí)現(xiàn)組織的目標(biāo)。效率efficient：聰明利用資源和實(shí)現(xiàn)成本效益效能effective：制定正確的決策并成功地予以實(shí)施環(huán)境投入人力資源財(cái)務(wù)資源物質(zhì)資源信息資源規(guī)劃

與決策組織領(lǐng)導(dǎo)控制實(shí)現(xiàn)目標(biāo)

效率

效能組織中的管理（來(lái)源：《管理學(xué)》，【美】RichyW.Griffim,2008）規(guī)劃與決策設(shè)定組織目標(biāo)并決定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的最佳手段管理過(guò)程控制監(jiān)督和糾正當(dāng)前的活動(dòng)以保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)組織決定資源和活動(dòng)組合的最佳方式領(lǐng)導(dǎo)激勵(lì)組織成員，為組織利益最大化而工作（來(lái)源：《管理學(xué)》，【美】RichyW.Griffim,2008）什么是管理?1-1管理的內(nèi)涵管理學(xué)的研究對(duì)象一類(lèi)是經(jīng)濟(jì)管理學(xué)科；另一類(lèi)是非經(jīng)濟(jì)管理學(xué)科

而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理是介與這兩大類(lèi)管理之間的管理學(xué)科。

四個(gè)層次則是微觀管理學(xué)、中觀管理學(xué)、宏觀管理學(xué)、管理學(xué)。

本教材所涉及的管理領(lǐng)域偏向于微觀管理學(xué)管理學(xué)的研究方法唯物辯證法、系統(tǒng)科學(xué)、理論聯(lián)系實(shí)際、比較研究、其他：歸納法、試驗(yàn)法、演繹法、案例分析法、數(shù)學(xué)方法討論:什么是城市?城市的起源？關(guān)鍵詞：勞動(dòng)分工、私有制、交易場(chǎng)所、防御性……什么是管理?1-2城市的產(chǎn)生和發(fā)展城市的定義三個(gè)因素：人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行政的意義以非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和非農(nóng)業(yè)人口集聚形成的較大居民點(diǎn)及其配套設(shè)施所形成的區(qū)域，包括按國(guó)家行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。城市的基本特征城市的集聚性：與農(nóng)村的區(qū)別城市的系統(tǒng)性：一個(gè)有機(jī)整體，人工系統(tǒng)、開(kāi)放系統(tǒng)、復(fù)雜系統(tǒng)綜上所述，城市是一個(gè)人工的、開(kāi)放的、復(fù)雜的、巨大的系統(tǒng)。它的各個(gè)子系統(tǒng)相互聯(lián)系、相互依賴(lài)、相互制約、相互作用，使城市這個(gè)巨大系統(tǒng)能夠和諧地運(yùn)轉(zhuǎn)，維持其動(dòng)態(tài)平衡。什么是管理?城市的本質(zhì)1、一種特殊形態(tài)的生產(chǎn)力

人們改造自然，使其適應(yīng)社會(huì)需要的力量，即生產(chǎn)力2、一種集聚和系統(tǒng)形態(tài)的生產(chǎn)力城市集聚能大大提高生產(chǎn)力；

城市巨大系統(tǒng)的整體功能大于各要素的功能之和，整體大于部分之和3、城市特殊形態(tài)生產(chǎn)力的決定因素城市規(guī)模、

城市基礎(chǔ)設(shè)施、

城市結(jié)構(gòu)、

城市的人口規(guī)模和用地規(guī)模

城市這種特殊形態(tài)的生產(chǎn)力，是由于城市的兩個(gè)基本特征——集聚性和系統(tǒng)性所帶來(lái)的。所以，我們可以把這種特殊的生產(chǎn)力稱(chēng)作集聚和系統(tǒng)形態(tài)的生產(chǎn)力。1-3城鎮(zhèn)化建設(shè)與發(fā)展

城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是解決農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問(wèn)題的重要途徑，是推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有力支撐，是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要抓手。我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化率30%~70%的快速發(fā)展區(qū)間。城鎮(zhèn)化的發(fā)展目標(biāo)優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)提高城市可持續(xù)發(fā)展能力推動(dòng)新型城市建設(shè)改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機(jī)制討論:什么是房地產(chǎn)?關(guān)于房地產(chǎn)身邊的故事什么是管理?1-4房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱(chēng)，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn)。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)；地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)。房地產(chǎn)是由土地、隨著在土地上的各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房屋財(cái)產(chǎn)按用途可分為五類(lèi)：1、住宅用房2、生產(chǎn)用房3、營(yíng)業(yè)用房4、行政用房5、其它專(zhuān)業(yè)用房上述中的第1類(lèi)稱(chēng)為住宅用房，第2～第5類(lèi)統(tǒng)稱(chēng)為非住宅用房。什么是管理?土地財(cái)產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)的土地，其中既包括純自然土地，也包括經(jīng)過(guò)人類(lèi)開(kāi)發(fā)、改造過(guò)的土地，兩者都能被人們當(dāng)作財(cái)產(chǎn)予以占有。用地分類(lèi)包括城鄉(xiāng)用地分類(lèi)、城市建設(shè)用地分類(lèi)城市用地共分10大類(lèi)、46中類(lèi)和73個(gè)小類(lèi)。城市用地的10大類(lèi)及其代號(hào)分別為：

居住用地（R）公共設(shè)施用地（C）工業(yè)用地（M）倉(cāng)儲(chǔ)用地（W）對(duì)外交通用地（T）道路廣場(chǎng)用地（S）市政公用設(shè)施用地（U）綠地（G）特殊用地（D）水域和其他用地（E）什么是管理?房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱(chēng)。它是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)體系。（1）土地開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)（2）房屋開(kāi)發(fā)和建設(shè)（3）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押（4）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等（5）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢(xún)、估價(jià)、測(cè)量、服務(wù)、公證等（6）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維護(hù)、保安、綠化等等（7）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等什么是管理?房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)。房地產(chǎn)業(yè)則兼有開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和組織稱(chēng)為開(kāi)發(fā)商，將從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱(chēng)為建筑商和承包商。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)形成甲方、乙方的密切合作關(guān)系。1-5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、特征、分類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在（依據(jù)本法）取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最本質(zhì)的特征是綜合性“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程具有長(zhǎng)期性3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的時(shí)序性4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的地域性5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi)1、按開(kāi)發(fā)的區(qū)域性劃分新區(qū)開(kāi)發(fā)舊區(qū)再開(kāi)發(fā)2、按開(kāi)發(fā)的規(guī)模劃分單項(xiàng)開(kāi)發(fā)成片開(kāi)發(fā)成片開(kāi)發(fā)在具體的實(shí)施過(guò)程中往往采取分期分批、“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的方式。3、按開(kāi)發(fā)的對(duì)象劃分 土地開(kāi)發(fā) 房屋開(kāi)發(fā) 綜合開(kāi)發(fā)

復(fù)習(xí)思考題1、什么是管理？聯(lián)系實(shí)際談?wù)劰芾碓谏鐣?huì)中的重要性。2、城市的定義、基本特征和本質(zhì)是什么？3、什么是房地產(chǎn)？4、簡(jiǎn)述房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)的概念以及與建筑業(yè)的關(guān)系。5、何謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？它有哪些基本特性？1-6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要工作階段和主要參與者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要工作階段1、投資決策分析階段這一階段主要的內(nèi)容是項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目可行性研究2、前期工作階段在投資決策分析后到正式施工之前的一段時(shí)間，獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。（1）獲得土地使用權(quán)（2）實(shí)施籌資計(jì)劃（3）規(guī)劃方案的擴(kuò)初設(shè)計(jì)（4）獲得規(guī)劃及配套部門(mén)的許可（5）征地、拆遷、安置、補(bǔ)償（6）施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”或“七通一平”（7）估算工程量和開(kāi)發(fā)成本（8）與建筑商初步洽談承發(fā)包事宜3、項(xiàng)目建設(shè)階段將開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的空間與時(shí)點(diǎn)上，將項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃付諸正式實(shí)施的活動(dòng)。包括：落實(shí)承發(fā)包、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套等4、竣工驗(yàn)收與交付使用階段竣工驗(yàn)收工作是全面考核建設(shè)成果的最終環(huán)節(jié)。

由開(kāi)發(fā)商組織設(shè)計(jì)部門(mén)、建設(shè)單位、使用者、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)及其他相關(guān)的管理部門(mén)，按照被批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的內(nèi)容和國(guó)家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行綜合檢查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的主要參與者開(kāi)發(fā)商、建筑承包商、政府部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)

開(kāi)發(fā)商是項(xiàng)目的出資者、組織者、管理者和協(xié)調(diào)者，參與整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。

建筑承包商按照合同的要求，組織人員、設(shè)備、技術(shù)進(jìn)行施工，是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的直接負(fù)責(zé)人。

政府部門(mén)主要是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的行政管理者身份參與其中的。開(kāi)發(fā)活動(dòng)中的不少環(huán)節(jié)需要經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門(mén)的審批許可和協(xié)調(diào)，如審批發(fā)放建設(shè)用地許可證，審批規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，發(fā)放施工執(zhí)照，協(xié)調(diào)市政、公建配套計(jì)劃等。

金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中是以資金的最主要提供者身份而參與其中的。向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款是開(kāi)發(fā)商籌資的最主要的方法。1-7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人員與組織開(kāi)發(fā)企業(yè)的人員和組織機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人員構(gòu)成：

第一類(lèi)是管理人員；第二類(lèi)為專(zhuān)業(yè)人員；第三類(lèi)是工程技術(shù)人員具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中至少應(yīng)具有六個(gè)方面專(zhuān)業(yè)人員：

1、建筑師及項(xiàng)目管理人員；

2、工程師；

3、會(huì)計(jì)師；

4、經(jīng)濟(jì)師及成本控制人員；

5、估價(jià)師及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員；6、律師與代理人

開(kāi)發(fā)企業(yè)的的組織機(jī)構(gòu)類(lèi)型董事會(huì)總工程師董事長(zhǎng)、總經(jīng)理總經(jīng)濟(jì)師辦公室研究發(fā)展部副總經(jīng)理人事部開(kāi)發(fā)部規(guī)劃設(shè)計(jì)部工程技術(shù)部總會(huì)計(jì)師財(cái)務(wù)部綜合計(jì)劃部經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部材料部

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的基本素質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者面對(duì)的是一項(xiàng)環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)高的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，需要運(yùn)用運(yùn)營(yíng)、建筑、財(cái)務(wù)、法律、管理等多方面的知識(shí)，需要與各方面的人員打交道。1、熟知有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策與法規(guī)2、掌握一定的融資技巧3、具備較強(qiáng)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)4、具備基本的建筑知識(shí)5、具備較強(qiáng)的公關(guān)能力6、掌握其他的相關(guān)知識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法律制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件1、有符合公司法人登記的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；2、有適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房；3、注冊(cè)資本在100萬(wàn)元以上；4、有不少于5人持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員、2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員；5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件

6、申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)需滿(mǎn)足的基本條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)：一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的有效期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為法律制度

復(fù)習(xí)思考題1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括哪幾個(gè)工作階段？2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要參與者有哪些？3、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有哪些方面的專(zhuān)業(yè)人員組成？

4、了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)類(lèi)型。

5、了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立