商業(yè)地產(chǎn)項目的前期規(guī)劃設(shè)計

商業(yè)地產(chǎn)項目的前期規(guī)劃設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目的前期規(guī)劃設(shè)計編者按：商業(yè)地產(chǎn)是一個很深的灘，走的越遠(yuǎn)陷得越深。所幸徐偉成先生在參加專業(yè)講臺的時候，比喻詼諧，往往用一些大家所熟悉的事情，比如守株待兔的故事、f4等娛樂故事等，談笑間便已經(jīng)將潛在的道理講解清楚。有想要更深入了解商業(yè)地產(chǎn)的朋友，可以繼續(xù)關(guān)注新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)講臺欄目，我們將定期邀請業(yè)內(nèi)人士為我們答疑解惑。是初入商業(yè)地產(chǎn)也好，是商業(yè)地產(chǎn)老手也好，我相信談笑間大家都能有所收獲！本期主題：解析商業(yè)地產(chǎn)項目的前期規(guī)劃設(shè)計本期嘉賓：徐偉成第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問有限公司項目策劃部總經(jīng)理、董事以下是新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道的現(xiàn)場圖文直播：其實，以商業(yè)地產(chǎn)里面的中高端項目為例，真正的深思熟慮的前提，做深入的規(guī)劃所占的時間比例可能占到整個項目開發(fā)的40-50%。可能這個觀點，大家會感覺是不可思議的，為什么規(guī)劃花這么多的精力和時間。我們所花的這個時間成本，主要是從思考，策劃，調(diào)研，從開發(fā)商綜合理念，從建筑設(shè)計來探討。談到代理機(jī)構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)中的角色，我想說其實商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的鐵三角的組合是非常關(guān)鍵的，第一個是市場顧問合作方，也包括代理機(jī)構(gòu)；第二個合作很重要就是建筑師事務(wù)所；第三個就是開發(fā)商，投資方面。接下來我們把這個鐵三角的關(guān)系進(jìn)行一個演繹說明。市場顧問其實是非常非常重要的前提。因為市場顧問本身就是對整個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前提，從它的區(qū)位、交通、周邊的規(guī)劃，未來的規(guī)劃，未來的結(jié)構(gòu)，人口消費力，包括整體的購物中心落成的選址做什么定位，到底是中高檔，還是中檔偏低等等。到未來的消費人口的可支配消費，以及來這里的頻率都是要綜合探討研究的。所以，市場顧問在這前期對客觀的了解是非常重要的。第二個是代理，像我們第一太平戴維斯，我們也有代理部。招商代理對于前期不是那么重要，只要你把前期的市場，地塊，交通規(guī)劃做得很科學(xué)，很合理的話。包括他可能是做百貨為主的，或者是百安居的家居店，或者是五金批發(fā)市場，我們都要考慮到交通位置。在國外的經(jīng)驗上，基本上房地產(chǎn)開發(fā)要做一個可行性研究。包括我們也有其他的服務(wù)，比如我們對一些國外大的店有選址的顧問服務(wù)。比如他可能在北京開店，他會找我們公司，對他的租金，店面面積，業(yè)態(tài)，目標(biāo)消費群做一個綜合的評估、選址。所以，剛才我講到了，我們的市場顧問從交通、人流，商業(yè)競爭對手，商圈范圍進(jìn)行一個分析。在購物中心的特征里，多一個購物中心其實是不能產(chǎn)生新的消費力的，購物中心的落成只不過會把原來同一商圈的消費力轉(zhuǎn)移過來新的購物中心?；蛘呤前褎e的傳統(tǒng)的一些老的消費商圈里吸引一些新的人群過來。所以，我們市場顧問的角色，就是對整體的選址，他的消費力，進(jìn)行一個綜合研究。每一個商圈都有其傳統(tǒng)歷史性，以北京為例。北京對商業(yè)地產(chǎn)的理解，認(rèn)為人定勝天，其實商業(yè)地產(chǎn)更多地利用歷史的特性，像西單，王府井，加上燕莎商圈，藍(lán)島的百貨店，一些老百姓傳統(tǒng)的社區(qū)消費，到購物中心的消費。像九十年代中期到2000年初，包括從新世界中心到東方新天地，東方廣場下面的購物中心的出現(xiàn)，從慢慢地從零售轉(zhuǎn)變?yōu)橘徫镏行?。包括公主墳商圈，石景山的消費力也是非常大的。第二個部分，建筑設(shè)計師，購物中心是一個很自然的事物。從二戰(zhàn)以后，在歐美跟歐洲陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)那種新型的主力店，比如大型的主力店，沃爾瑪?shù)鹊?。其實購物中心的建造是違反自然的。我們要把人引來，要他爬樓梯。我們對整個商圈地塊的市場定位，到底是中檔，購物中心，還是中高檔購物中心，還是中低檔購物中心，我們結(jié)合交通的顧問，我們知道有地鐵，有公交在樓下，我知道每天平均有五到八萬人流到購物中心來之后。建筑師非常重要的任務(wù)是怎么把這些五到八萬的每天的人流在這個購物中心里面消費。其實市場顧問有些是結(jié)合建筑師，建筑師的角色是，我們告訴他店鋪怎么分割，一層，二層，三層分別做什么?，F(xiàn)在的體驗式的購物中心，他的餐廳已經(jīng)不像是傳統(tǒng)的那種，現(xiàn)在一些好的購物中心，在一樓都有非常好的西餐廳，中餐廳，通過很多的陽光和曲線的互動，讓客戶感覺很舒服。用我們專業(yè)行家的語言來說，你們覺得去到購物中心是一個享受，可能建筑師和顧問，他是要打造一個非常舒適的環(huán)境，讓你把錢花光，還非?？鞓?。通過建筑師的曲線，燈光，動線，包括庭院，綠化流水等等的設(shè)計，建立一個消費的關(guān)系。他打造一個非常舒適，非常人性化的環(huán)境，大家才愿意過去消費。因為人們很愿意去自己認(rèn)為屬于自己的空間的地方。比如我們有的時候去購物的時候，他可能喜歡去西單，有的人喜歡去王府井，有的人喜歡去新光天地，因為新光天地有很多的富人，有明星。市場顧問先行我們在商業(yè)地產(chǎn)前期策劃可能同步進(jìn)行到80%，建筑設(shè)計就要同步進(jìn)行了，因為開發(fā)商是很趕的。在一個購物中心的前期研究到項目定位，肯定是市場顧問先行，我們先走出第一步。到底是做什么檔次，做什么業(yè)態(tài)，主力店來不來，體量有多大，都不知道。你先畫圖，先畫建筑設(shè)計的話，都是自己騙自己的。我們市場顧問是第一步，從項目概念策劃，我們要給開發(fā)商算出來，這個選址定位里面，我告訴你那個地塊是八萬平米的商業(yè)能不能支撐。我們從人流、交通，以及有效消費，我就知道你這個地塊能夠承擔(dān)多少平米的購物中心。我們一般建議開發(fā)商為了降低風(fēng)險，我們把他購物中心盡量擁擠。寧愿排隊，也不愿意租不出去，空空蕩蕩的。去年西單大悅城的試營業(yè)，我作為消費者去的時候，有很多地方還沒有開，有點空，就感覺不太舒服。所以，要跟建筑設(shè)計室充分立體地互動。前段時間我們在天津月亮島的項目，我們現(xiàn)在還不停地和建筑師開會，改設(shè)計圖。一個成熟的項目的策劃及建筑設(shè)計，其實以我們香港的經(jīng)驗，可能是改20到40次。所以，很多的開發(fā)商老是在想，希望我們賣一包給他，他就可以去自動招商，自動運營，那是不可思議的。其實，一個成熟的建筑師，他會先從內(nèi)部設(shè)計得很合理，很人性化，首先是能吸引女性去逛的購物中心，才是一個成功的購物中心。女孩子的化妝品有幾千種，鞋子可以一天買一雙。男同志往往只是買一些名牌的鞋，汽車等等。但是如果一個購物中心太大，逛得太累的話，就不聚人氣。我們有一句話叫“大氣，不聚人氣”。我們認(rèn)為購物中心的體量，包括動線的設(shè)計，包括層高，包括燈光都是非常講究的。我們看一個案例，這是沈陽的彭麗廣場，我們考慮到東北的女孩身材很好，很高。我們設(shè)計了一個開放的空間。比如我們在貴陽的省會，有一個新區(qū)有一個40多萬平方米的項目，我們加了一個非常重要的消費文化的元素。因為貴陽人，特別是南京，上海喜歡人滿為患，都是喜歡扎堆。其實西單，王府井都是。有的時候我們逛街，并不只是購物，有的時候也看看別人，看別人怎么穿。所以購物中心里有很多的鏡子，你可以看看自己，如果不滿意的話，就有理由可以買新的衣服。開發(fā)商是一個項目的指揮官第三點就是開發(fā)商。開發(fā)商是最簡單的，投錢就可以了，但是他也是任重道遠(yuǎn)的。他承擔(dān)未來最大的開發(fā)風(fēng)險，一個專業(yè)的成功開發(fā)商，做一個購物中心或者是蓋酒店，酒店式公寓是一樣的，都是一個資產(chǎn)。開發(fā)商最主要是找對市場顧問，對地塊選址做出綜合的研究。一個成熟的市場顧問，一開始會告訴開發(fā)商怎么設(shè)計主題，現(xiàn)金流怎么收回來，他的財務(wù)鏈條怎么設(shè)計。因為我們知道，現(xiàn)在我們的商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較少，他如何去當(dāng)一個很高瞻遠(yuǎn)矚的指揮者，怎么指揮市場顧問和建筑師對這個購物中心的打造，本身就是需要綜合素養(yǎng)是非常成熟，非常到位的。他自己內(nèi)部的團(tuán)隊，從投資測算，到招商能力，對商場、購物中心開業(yè)后期的運營、管理和翻新購物中心的能力，都是非常重要。我們常常會在一些其他的課程上講到，像香港一個非常成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，新鴻基商場，在香港沙田有一個叫新城市廣場，他已經(jīng)開業(yè)七年了，但是還在不停地翻新，他平均每天有20萬的人流。一個非常好的購物中心，他的生命力不是五年，可能是五十年。一個開發(fā)商怎么利用顧問和建筑師打造一個成功的商業(yè)地產(chǎn)的成功的基因，成功的dna是非常重要的。其實，一個成功的購物中心的基因，是很早就出來了。他的地位，到人流，到交通，到整個消費的潮流和趨勢，是有一個深思熟慮的過程，已經(jīng)很成熟了。因為建筑物本身是一個載體，最后是為人服務(wù)的。我們有些時候也跟北京的很多的領(lǐng)導(dǎo)要求，讓他們?nèi)ハ愀劭疾?。比如中關(guān)村這塊地區(qū)的有效消費是很高的，可能我賺一千塊，但是我可以消費七到八百塊，因為都是年輕人，他對未來有很好的預(yù)期，所以他花錢會花得比較爽快。對服裝，美容美發(fā)會比較講究。開發(fā)商本身也承擔(dān)了巨大的風(fēng)險，所以他對最后選擇決策的任務(wù)是非常非常關(guān)鍵的。在三四年前有很多的開發(fā)商跟我們做一些開發(fā)的前期和后期的互動，我們建議開發(fā)商你們要培養(yǎng)你們自己的運營團(tuán)隊?？赡苌虡I(yè)運營管理的成本是非常大的。關(guān)于項目前期規(guī)劃設(shè)計在整體項目操作中的重要性這個問題。剛才我也提到了一些，為什么前期操作重要呢？因為我們最主要的除了研究交通，研究未來的競爭對手，其實我們最重要的是研究每天有什么人來。市場顧問有兩個關(guān)鍵詞，第一個是消費力，第二個要結(jié)合建筑師，怎么強(qiáng)化吸引力。吸引力好比一個磁鐵，如果他們有很大的魅力，就可以吸引很多的人流過去。其實，我們的觀點認(rèn)為，在前期的規(guī)劃中，一定要非常深思熟慮。很多的開發(fā)商如果沒有深思熟慮，不太了解商業(yè)地產(chǎn)的話，他可能花了很多的錢去打造冠冕堂皇的外殼，可能會弄一個天幕，或者弄一個噴水池等等。剛才我說了，人都喜歡去屬于自己的地方，希望去到那里以后，可以把自己變成主角的，他不希望去那里以后感覺我自己那么窮呢？比如我們?nèi)チ颂彀查T的話，我們會感覺，我們的國家很偉大，有這么雄偉的建筑。但是把這個理念運用到商業(yè)地產(chǎn)的話，恰恰是錯誤的。如果你讓他感覺，這里很漂亮，但是不知道去哪里逛，或者一進(jìn)去就感覺，哎呀，我買不起，不來了。比如大家去一個很普通的超市，里面的服務(wù)員很多的老大媽，但是你很愿意去，覺得很舒服，可能五代同堂一起去逛，或者去看電影，或者去做一個溜冰場，或者做一個很科學(xué)的中廳做一些演唱會什么的，極限運動的表演等等互動的部分。香港新鴻基在香港的apm，他當(dāng)時有一個很簡單的屏幕，當(dāng)年的《大長今》大結(jié)局的時候，因為香港人很喜歡看電視劇。那天直播《大長今》大結(jié)局的時候，當(dāng)天去了28萬人。各位可以想想每人買一杯咖啡的話，星巴克會是什么樣。每人買一件衣服，就是不得了了。比如世界杯，奧運會的時候，可以放一些凳子，進(jìn)行一些直播。所以，商業(yè)中心的前期規(guī)劃可能占了總體設(shè)計的百分之四五十的時間。其實執(zhí)行是很后面的事情，如果執(zhí)行能力很強(qiáng)的話，后面是很快的。商戶其實是很被動的，如果招商的時候，他會問你，你怎么確保預(yù)期人流過來。我們作為市場顧問，我們沒有算得很清楚，我們可以吸引什么人來，錢包有多少錢，有效消費是怎么樣，消費的頻率怎么樣，然后計算出商戶應(yīng)該繳納的租金。因為后期還有很多的學(xué)問，包括商戶的未來，比如潮流的發(fā)展。其實一個好的商業(yè)運營總監(jiān)很懂潮流，很懂一個城市里消費的動脈。比如一些店可能是韓國的，賣西裝，領(lǐng)帶的，他就會預(yù)計他明年后年會倒閉，或者是衰弱。比如北京新光天地的勢頭是非常好的，東方廣場可能和新光天地有一些競爭在里面。作為一個好的運營總監(jiān)，對不同品牌的店面要有一個分析，比如你嫁給一個男人，你要知道這個男人有沒有前途，如果知道他沒有前途的話，就提早分手，就不培養(yǎng)他。前期規(guī)劃還有一個重要的過程，就是我們要給他一個比較彈性的空間，千萬不要說這個區(qū)位一定做餐飲，那個區(qū)位一定要做服裝。我們要給他預(yù)留一些彈性空間，包括我們在有些地方預(yù)留一些餐飲的上下水，包括承重等等。還有一個非常重要的過程，我們在建議開發(fā)商引入市場顧問公司之前，也一定要引入建筑設(shè)計顧問。建筑設(shè)計顧問，他可以算衛(wèi)生間的使用頻率，扶梯，貨梯的使用頻率，停車場等等。比如如果，他過來要等個半個小時的話，他就不來了，可以去別的地方。前期規(guī)劃，就是方方面面能想出來的都要想象到。還要把他想成最壞，如果這個主力店不來會怎么樣，如果這個停車場停滿了會怎么樣。所以，市場顧問和建筑師對這個商業(yè)地產(chǎn)購物中心總體的規(guī)劃，設(shè)計，策劃，到前期招商的硬件和未來軟件的配合，起到不可取代的非常重要的決策。關(guān)于前期規(guī)劃要注意的問題，要采取什么策略這個問題。策略方面，我們認(rèn)為開發(fā)商是最重要的。因為開發(fā)商是扮演一個交響樂團(tuán)的總指揮，他的品位，他選取的顧問公司，他控制的成本，他招商的節(jié)奏，他給商戶的免租期，一些大品牌的店，他的老總可能要親自過來，要怎么接待。之前的規(guī)劃設(shè)計，我們剛剛已經(jīng)講得比較詳細(xì)了。所謂的策略，就是你要有準(zhǔn)備，要科學(xué)，要合乎當(dāng)時市場的情況，要靈活適應(yīng)。我們在很多次的課程和論壇也表達(dá)過，因為一個購物中心前期的規(guī)劃，其實我們是為未來的100到500個商戶的商業(yè)經(jīng)營做準(zhǔn)備的。所以，相當(dāng)于一個開發(fā)商以及一個開發(fā)商的管理公司，在和100到500家企業(yè)同時做生意。一個購物中心，就是一個不同的器官，你說牙齒重要，還是手重要呢？都非常重要。如果開發(fā)商不很老練的話，商戶跑了的話，你就會非常吃虧，只有他賺錢，你才賺錢。而且那些商家，有可能都是國際品牌，國內(nèi)的連鎖經(jīng)營的，集團(tuán)性決策的商家。如果不太資深的開發(fā)商，對幾百家國際商戶來你的購物中心合作的話，如果你少一點精力，少一點金錢，少一點誠意都沒辦法操作下去的。我交租給你的話，我是希望你這里有人過來的。我們是很有信心，從05到08年，經(jīng)過這么多事情，未來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，結(jié)合一些主力店，家居店，精品店為主的開發(fā)商，應(yīng)該是有適當(dāng)成熟的思想準(zhǔn)備。以我們?yōu)槔?，我們作為專業(yè)市場顧問公司，慢慢地，角色也是從不停地給你說明道理，到慢慢發(fā)揮我們專業(yè)的風(fēng)范。比如香港地鐵，他是我們的vip客戶，我們給他們做了報告，就不管了，因為他有些地方比我們還懂。我們是很反對在北方做一些街區(qū)的，包括新三里屯，包括索拉納，因為北方很冷，不聚溫度。雖然購物中心很違反人性，像一個盒子，但是人很溫暖，很舒服。如果你試圖把歐洲、意大利、英國的那些街區(qū)搬來北方的話，可能會失敗的，不像上海，上海的天氣很溫暖。商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域在目前規(guī)劃中還存在什么問題呢？有些時候，作為市場顧問也好，作為建筑設(shè)計師也好。很多的時候發(fā)生了問題，我們會找出問題，找出問題的過程中，我們往往會歸咎于某某人，比如認(rèn)為是開發(fā)商不好。但是，我們認(rèn)為，在項目的前期規(guī)劃中，我們看到北京一些相對比較成功的項目。很多香港的，和上海的國外的開發(fā)商里北京，得會要求我們帶他去看北京的成功項目。他們看完了以后覺得，這樣就覺得成功嗎？當(dāng)年新光天地沒有開，我們只能帶他去東方新天地，燕莎等等。北京做得好的商業(yè)項目真的比較少。其實我們最大的北京商業(yè)以望京為例，如果沒有記錯數(shù)據(jù)的話，望京有60多到70多個商業(yè)地產(chǎn)，包括：街區(qū)，購物中心，百貨等等。市場顧問的角色最重要就是在一個新的開發(fā)片區(qū)里面，我們可以給政府測算這個地區(qū)的人口可以支撐多少體量的商業(yè)面積。我們本身也是有計劃經(jīng)濟(jì)的一些思想在里面，希望很多方面都要規(guī)劃。我們計算一個社區(qū)的人口，從商務(wù)、商業(yè)、居住、科研、學(xué)校、運動場所等等。并不一定是吻合市場真實具體的需要。所以，很多時候在新城的開發(fā)，以前的望京新城，順義新城等等規(guī)劃的時候，往往對商業(yè)地產(chǎn)，尤其是零售商業(yè)體量的判斷和估算不是很科學(xué)的，不很適應(yīng)真實需求的。我們很多的開發(fā)商為了拿到地，因為他以為拿到地，蓋個房子就可以守株待兔了，后來蓋了很多的樹，沒有白兔來了，他就完了。現(xiàn)在發(fā)改委對土地的用途，包括國務(wù)院對改變土地用途是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃枷?，不可改變的。所以開發(fā)商拿了地以后，到底是做寫字樓，購物中心，還是酒店，但是大部分都是變成銷售的酒店式公寓。所以，我們認(rèn)為，本身很多的項目案例，我們先要做一個很客觀的消費群研究和市場定位。我們要同步算地塊容納最大的商業(yè)體量是多少?，F(xiàn)在我們反過來了，可能給了我一百萬平米，有40%要做商業(yè)?？赡苓@個地塊基本都是居民社區(qū)，基本上禮拜一多禮拜五大部分都是上班的?；旧献≌瑓^(qū)域性的購物中心的體量不能做得太大，如果你拿了一百萬平米，政府規(guī)劃要求你有一定的商業(yè)地產(chǎn)的面積，這個很難的，因為這個本身是違反自然的。你這個用地的性質(zhì)，交通配套不很完善的話，人是流不進(jìn)來的。你沒有足夠的人流，尤其是住宅性的社區(qū)，禮拜一到禮拜五的白天有多少人來。我剛才說了，太大量的，太理想的規(guī)劃，開發(fā)商本身在沒有做市場顧問前期研究過程，他已經(jīng)在做建筑規(guī)劃設(shè)計了，這個是錯誤的。在香港的話，開發(fā)商首先是找我們，我們告訴他能不能做。在內(nèi)地的話，他的老板不懂，你要直接給他一個兩三百頁的文件包的話，他可能會死機(jī)的。我覺得，政府的規(guī)劃和開發(fā)商的規(guī)劃有太多的幻想的比例。現(xiàn)在我們國家都在提倡科學(xué)發(fā)展觀，實踐能檢驗真理。開發(fā)商規(guī)劃完了以后，就是招商了。有一些項目他們找我們招商的時候，我們都不愿意接，因為他本身布局就不合理。05、06年很多的開發(fā)商，他本身是住宅型的小購物中心，還希望找一個lv進(jìn)來。其實，我們很建議，包括政府部門，在規(guī)劃用地的比例，也是多找不同的，沒有直接厲害關(guān)系的專家來論證，而不是學(xué)術(shù)研究。學(xué)術(shù)研究的話，我們很容易去附和領(lǐng)導(dǎo)，很容易去琢磨領(lǐng)導(dǎo)。所以，應(yīng)該兼聽則明，集思廣益。我覺得成與敗最重要是一個思想。我們在北京這么多年，很多的問題還是沒有搞明白。比如一些很好的地塊，真的是糟蹋了地塊的用途，很可惜的。主持人：謝謝徐總，徐總結(jié)合自身的經(jīng)驗和第一太平戴維斯的案例，給我們講解了很多關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的前期規(guī)劃，包括最后提出的一些政府部門應(yīng)該介入到規(guī)劃當(dāng)中。我們也知道，現(xiàn)在的金融風(fēng)暴席卷全球，請徐總給我們講講金融風(fēng)暴對于商業(yè)地產(chǎn)的影響。金融風(fēng)暴對中國商業(yè)地產(chǎn)是利大于弊徐偉成：我們在2007年底的時候，因為我們是做專業(yè)規(guī)劃的時候，我們已經(jīng)感覺到有金融風(fēng)暴要來了。我覺得這個金融風(fēng)暴的利弊分析來說，總體來說我們是認(rèn)為利大于弊。因為這個金融風(fēng)暴可以加速一些投機(jī)派的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，他不是實力派的，是偶像派的?；蛘呤羌铀倭艘恍┎怀墒斓纳虡I(yè)地產(chǎn)提前停止。第三個加速的金融管理方面對房地產(chǎn)信貸方面政策的制訂，加速了國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。對一些國際上，原來沒有來到中國，原來沒有機(jī)遇的，有實力的國際商業(yè)地產(chǎn)運營品牌，終于可以登陸中國了，有利于商業(yè)地產(chǎn)的重新洗牌。金融風(fēng)暴以后，通過一洗牌，我覺得人會更清醒。住宅地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)是非常清醒了，商業(yè)地產(chǎn)在08年會更嚴(yán)謹(jǐn)。包括以北京為例，有些商家可能根本就沒有很成熟的考慮，隨便開業(yè)、招商的。從08年到09年他可能要經(jīng)歷一個冬天。他在一個購物中心的運營和商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，如何吸引消費者。08年以前大家都混得不錯，渾水摸魚。08年是真正的實力派了，最后剩下的都是四大天王，或者是八大天王。有真正競爭力的商業(yè)地產(chǎn)就會浮出來。我覺得08年底和09年可能有一些購物中心要出售，轉(zhuǎn)讓。我們認(rèn)為我們中國的消費者是等不到半年的，有一個很鐵的案例，就是非典，大家等了半年沒有買東西了以后，就會瘋狂地買車，消費，好象現(xiàn)在不買，以后就沒有機(jī)會似的。為什么，前幾年很多的外國的顧問機(jī)構(gòu)，也對我們中國的消費者有一些研究，很多都是看好我們的13億消費。昨天普爾認(rèn)為美國人應(yīng)該學(xué)會儲蓄，中國人應(yīng)該學(xué)會消費?，F(xiàn)在我們的很多政策，都在刺激消費。09年底的話，我們認(rèn)為我們的購物中心會慢慢理性發(fā)展，北京的商圈會越來越成熟，應(yīng)該說我看到了很多的機(jī)遇。主持人：徐總說得很詼諧，也很形象，大家也已經(jīng)很清楚地理解了金融危機(jī)給中國商業(yè)地產(chǎn)帶來的機(jī)遇。剛才您談到中國商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道是很有限的。前不久國務(wù)院通過了房地產(chǎn)信托基金的提案，雖然細(xì)則還沒有出臺，一旦出臺將對商業(yè)地產(chǎn)有什么影響？徐偉成：房地產(chǎn)信托基金并不限于服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)。比如在天津，在北京以外的一些地區(qū)。天津的房地產(chǎn)信托基金，他是希望做工業(yè)地產(chǎn)，另外一些是希望做辦公樓。房地產(chǎn)信托基金的回報率的曲線往往是像爬香山一樣，是比較平穩(wěn)的。在美國呢，他們的曲線是像過山車一樣。作為中國，我覺得現(xiàn)在還是在不停地探索和摸索房地產(chǎn)信托基金如何去實現(xiàn)。我們公司也參與在里面，包括一些政策的制定。比如以購物中心做房地產(chǎn)信托基金，我們認(rèn)為是大勢所趨的。但是要找出幾個黑馬的企業(yè)，給他包裝一些非常好的商場去做的話，我覺得還需要一兩年的時間。我認(rèn)為09年底的話，可能會做成一個氣侯。以前我們公司幫過萬達(dá)在香港，他是想把那個商業(yè)地產(chǎn)上市的，后來發(fā)現(xiàn)有一些機(jī)制跟他的操作不夠完善，達(dá)不了國際水平。但是，我們國內(nèi)的信托基金打造得也是很寬松，很透明，很國際水準(zhǔn)的。但是起碼有了這個舉措的話，讓開發(fā)商，投資方有了一個非常好的信號，起碼風(fēng)向標(biāo)是很清楚的，讓他朝著這個目標(biāo)去打造。如果沒有這個融資渠道打造的話，就好象這個地圖不很明確，就像美國的東岸到西岸，都沒有路燈的話，大家就會覺得沒有方向。所以，就這次金融風(fēng)暴來說的話，我們認(rèn)為對國內(nèi)的銀行，以及融資業(yè)也會隨著進(jìn)行一個革新和洗牌的。至于有沒有一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠成功打造上市，還要看他的一些內(nèi)部機(jī)制。從商業(yè)的企業(yè)運營，包括稅收，包括等等企業(yè)內(nèi)部的機(jī)制，還是有部分不是很透明的。主持人：我們相信開發(fā)商對這個政策都是基于很大的希望的。聽眾提問：剛才您談到購物中心，隨著中國大型購物中心的發(fā)展，由商場轉(zhuǎn)變到購物中心的平臺。目前的購物中心是基于開發(fā)商不理性的狀況下，我是先蓋了一個購物中心，然后請顧問公司進(jìn)行規(guī)劃，完全是一個反過來的順序。從第一太平的角度，在商業(yè)招商上，mal的性質(zhì)方面，更趨于專業(yè)化的方向，有沒有一些專業(yè)化運營的服務(wù)？徐偉成：其實這個課題，我們也探討了兩三年，大家有機(jī)會上我們的網(wǎng)站的話，我們在澳洲是有非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司的。在上海，我們有一家內(nèi)營商業(yè)運營管理公司機(jī)構(gòu)，在北京沒有。如果在中國做一支真正的有專業(yè)團(tuán)隊，有專業(yè)服務(wù)成功經(jīng)驗的商業(yè)運營管理公司是非常困難的。商業(yè)運營要兼顧一個商場在接手，交付使用前，要負(fù)責(zé)招商，服務(wù)，解決投訴，開業(yè)前的準(zhǔn)備。到開業(yè)以后，收租，包括商戶之間有競爭，對他們進(jìn)行調(diào)解。比