《物業(yè)管理概論（第2版）》第七章　物業(yè)財(cái)務(wù)管理

第七章物業(yè)財(cái)務(wù)管理第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)第三節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金第四節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保險(xiǎn)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)一、物業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念財(cái)務(wù)是指企業(yè)為了達(dá)到既定的目標(biāo)所進(jìn)行的籌集和運(yùn)用資金等活動(dòng)及這些活動(dòng)所體現(xiàn)的各種關(guān)系。企業(yè)財(cái)務(wù)管理是指對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)關(guān)系進(jìn)行的管理。１.企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)就是企業(yè)的資金活動(dòng),包括籌資、投資、經(jīng)營(yíng)和分配四個(gè)環(huán)節(jié)。(１)籌資?；I資是指企業(yè)為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)而必須籌集所需資金的財(cái)務(wù)活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的資金渠道很多,包括國(guó)家資金、銀行資金、非銀行金融資金、其他企業(yè)資金、居民個(gè)人資金、企業(yè)內(nèi)部資金、國(guó)外資金等,而資金取得的方式也有多種形式,如發(fā)行股票、發(fā)行債券、銀行借款、租賃、商業(yè)信用、內(nèi)部籌資等。下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)(２)投資。投資是指把籌集到的資金用于購(gòu)置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等或用于購(gòu)買其他企業(yè)的股票、債券或與其他企業(yè)聯(lián)營(yíng)進(jìn)行投資。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投資主要是指營(yíng)租費(fèi)用。營(yíng)租費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開拓市場(chǎng),加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力所需要的費(fèi)用,如廣告費(fèi)、代理費(fèi)和公共關(guān)系費(fèi)用等。(３)經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的各種收入和成本費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入主要包括物業(yè)管理收入和物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。成本費(fèi)用主要包括公司員工的工資、福利及各種保險(xiǎn);物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng);綠化、保潔、治安管理;公共水電費(fèi)、辦公用品等。(４)分配。分配是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)將所取得的各種收入,首先用于補(bǔ)償物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理耗費(fèi)和繳納各種稅金,然后再將余額按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分配。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)２.企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系是指企業(yè)的籌資、投資、經(jīng)營(yíng)和分配活動(dòng)所體現(xiàn)的企業(yè)與企業(yè)上下左右各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。(１)企業(yè)與所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其所有者之間發(fā)生的企業(yè)的所有者向企業(yè)投入資金,企業(yè)向其所有者支付投資報(bào)酬所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。企業(yè)所有者主要包括國(guó)家、法人單位、個(gè)人和外商四類。企業(yè)與其所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系,反映著經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)的關(guān)系。(２)企業(yè)與債權(quán)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向債權(quán)人借入資金,并按借款合同的規(guī)定按時(shí)支付利息和歸還本金所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。正確處理這種財(cái)務(wù)關(guān)系,有利于企業(yè)降低和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)(３)企業(yè)同其債務(wù)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系主要包括三個(gè)方面:一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與接受服務(wù)的消費(fèi)者,如業(yè)主、租戶之間發(fā)生的,要求消費(fèi)者按期繳納管理服務(wù)費(fèi)的債權(quán)性關(guān)系;二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其被投資單位之間發(fā)生的要求參與分配利潤(rùn)的債權(quán)性關(guān)系;三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開展多種經(jīng)營(yíng)過(guò)程中作為供貨方向購(gòu)貨方提供商品,而與購(gòu)貨方之間發(fā)生的債權(quán)性關(guān)系。正確處理這種財(cái)務(wù)關(guān)系,是確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金順利回收的重要保證,也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)(４)企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系是在企業(yè)實(shí)行內(nèi)部經(jīng)濟(jì)核算制的條件下,企業(yè)內(nèi)部各單位之間在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)中相互提供產(chǎn)品或勞務(wù)所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。其主要包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)同其所述的各專業(yè)服務(wù)企業(yè),如保潔企業(yè)、設(shè)備維修企業(yè)、保安企業(yè)、房屋維修企業(yè)等之間的結(jié)算關(guān)系以及這些專業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的結(jié)算關(guān)系。協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系,有利于平衡內(nèi)部各單位之間的經(jīng)濟(jì)利益,提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體的綜合效益。(５)企業(yè)同員工之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系就是企業(yè)同員工之間的利益分配關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)按勞分配原則,向員工支付工資和津貼以及獎(jiǎng)金等,并提供保險(xiǎn)金、公益金等。正確地處理好這種關(guān)系,可以有效地調(diào)動(dòng)廣大員工的工作積極性和創(chuàng)造性。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)(６)企業(yè)同國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照稅法的規(guī)定,向國(guó)家財(cái)政繳納各項(xiàng)稅款而與國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。這種關(guān)系反映了國(guó)家依法征稅和企業(yè)依法納稅的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。正確處理好這種關(guān)系,是企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。二、物業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)１.內(nèi)容復(fù)雜物業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容復(fù)雜是由物業(yè)管理內(nèi)容的復(fù)雜所引起的。物業(yè)管理融經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)于一體,管理對(duì)象多種多樣,資金的來(lái)源和支出各不相同,因此,物業(yè)的財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容十分復(fù)雜。２.成本較高除了少數(shù)大企業(yè)占用的物業(yè)外,通常物業(yè)管理的收支項(xiàng)目數(shù)額比較小,而發(fā)生的頻率較高。因此,費(fèi)用的收取、催繳、支付、財(cái)務(wù)處理工作量大,造成財(cái)務(wù)管理成本較高。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)３.管理資金性質(zhì)復(fù)雜由于政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的干預(yù)性,以及業(yè)主需求的多樣性,管理費(fèi)的性質(zhì)和內(nèi)容比較復(fù)雜。例如,對(duì)于不同的居住物業(yè),物業(yè)管理的收費(fèi)就有政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)以及市場(chǎng)價(jià);從內(nèi)容來(lái)說(shuō),有的屬于經(jīng)營(yíng)收益性質(zhì)的包干型管理費(fèi),而有的屬于代收代付性質(zhì)的實(shí)報(bào)實(shí)銷型管理費(fèi);有的管理費(fèi)包括了租售的傭金,有的管理費(fèi)與傭金分別計(jì)算。甚至,至今有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的名稱都是五花八門的,沒(méi)有統(tǒng)一。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)４.財(cái)務(wù)監(jiān)督的多元化物業(yè)管理資金的類型多,相應(yīng)物業(yè)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督也呈現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)。如住房專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有,其使用必須受到業(yè)主的監(jiān)督,大筆的工程維修需要當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn),接受當(dāng)?shù)刎?cái)政部門的監(jiān)督檢查;對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的相關(guān)服務(wù),其服務(wù)收費(fèi)需當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門的批準(zhǔn),并接受監(jiān)督。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入１.物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的內(nèi)容營(yíng)業(yè)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入,包括物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)(１)物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)的過(guò)程中,為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入,包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。１)物業(yè)管理收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。２)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入,如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施所取得的收入。３)物業(yè)大修收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托,對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)(２)其他業(yè)務(wù)收入。其他業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入,包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入和無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。２.物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的管理根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)有以下兩方面的要求。(１)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期,作為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。在這一日期,無(wú)論企業(yè)是否實(shí)際收到價(jià)款,均應(yīng)作為營(yíng)業(yè)收入處理。如公共服務(wù)費(fèi)收入和公共代辦性服務(wù)費(fèi)收入均應(yīng)按照這一原則進(jìn)行處理,不得以收付實(shí)現(xiàn)制代替權(quán)責(zé)發(fā)生制。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)(２)物業(yè)大修收入,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)使用人簽證認(rèn)可的工程價(jià)款結(jié)算賬單確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)使用人的委托,對(duì)住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等物業(yè)進(jìn)行大修等工程施工活動(dòng),由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行出具工程價(jià)款結(jié)算賬單的,必須經(jīng)委托方簽章認(rèn)可后,才能作為營(yíng)業(yè)收入處理。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)１.物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。(１)直接人工費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動(dòng)的人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)(２)直接材料費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費(fèi)用。(３)間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通信費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。２.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用的管理實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)服務(wù)企業(yè),可不設(shè)間接費(fèi)用,有關(guān)支出直接記入管理費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)成本,支付的物業(yè)管理用房有償使用費(fèi)計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)３.物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容和管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi),計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出,計(jì)入遞延資產(chǎn),在有效使用期限內(nèi),分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。４.物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅費(fèi)的管理物業(yè)管理的稅金包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的增值稅、附加稅,收益環(huán)節(jié)的所得稅等。需要注意的是,根據(jù)?營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法?(財(cái)稅〔２０１６〕０３號(hào)文)第三十七條規(guī)定:銷售額,是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)價(jià)位費(fèi)用,是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi),但不包括以下項(xiàng)目:①代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi);②以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。五、物業(yè)管理服務(wù)利潤(rùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。其中,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。(１)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加,再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額。(２)其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)(３)補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。六、物業(yè)財(cái)務(wù)分析及綜合效益指標(biāo)(一)物業(yè)財(cái)務(wù)分析１.財(cái)務(wù)分析的分類(１)按分析對(duì)象包括的范圍分為全面分析、部門分析、班組分析。１)全面分析是對(duì)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行的全面財(cái)務(wù)分析。通常,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年進(jìn)行一次全面財(cái)務(wù)分析。２)部門分析是對(duì)企業(yè)內(nèi)某一獨(dú)立核算單位———部門一級(jí)進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。如對(duì)工程維修部的財(cái)務(wù)分析。３)班組分析是對(duì)企業(yè)內(nèi)最小核算單位———班組進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。如電梯班運(yùn)營(yíng)管理的財(cái)務(wù)分析。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)(２)按分析的要求可分為綜合分析、典型分析、專題分析。１)綜合分析是對(duì)企業(yè)、部門或班組的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)分析,包括資金的構(gòu)成與籌措,成本及費(fèi)用的構(gòu)成與支出比例,利潤(rùn)及其分配,資金的管理與運(yùn)用等各個(gè)方面。２)典型分析是針對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的一些具體案例進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。通常,物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用典型分析的對(duì)比可找出經(jīng)營(yíng)管理中的薄弱環(huán)節(jié),改進(jìn)工作。３)專題分析是針對(duì)某一核算項(xiàng)目或某一特定的問(wèn)題進(jìn)行的全面分析,如收益性物業(yè)中公共能源費(fèi)的分析,匯率變化所帶來(lái)的影響分析等。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)(３)按分析進(jìn)行的時(shí)間可分為定期分析和不定期分析。１)定期分析是指以年、季、月為單位所進(jìn)行的分析,或是在項(xiàng)目承包期截止時(shí)進(jìn)行的分析。２)不定期分析包括日常財(cái)務(wù)管理工作中經(jīng)常要做的分析,出于某種臨時(shí)性的需要,如為企業(yè)考核評(píng)定的需要而做的臨時(shí)性財(cái)務(wù)分析。(４)按分析的目的可分為事前的預(yù)測(cè)分析、事中執(zhí)行過(guò)程中的控制性分析、事后的檢查性分析。１)事前的預(yù)測(cè)分析發(fā)生在物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開始之前或期初、承包期初或承包簽約之前,是為了對(duì)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)成果以及企業(yè)某項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策將會(huì)帶來(lái)的預(yù)期效果,進(jìn)行事前推測(cè)與分析。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)２)事中執(zhí)行過(guò)程中的控制性分析,它發(fā)生在期中,如經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程之中、承包期中,其目的是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、考核評(píng)比。３)事后的檢查性分析發(fā)生在期末,如財(cái)務(wù)年度的期末、季末、月末或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期末、承包期末等,其目的是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、考核評(píng)比。２.財(cái)務(wù)分析的基本方法(１)比較分析法。它是對(duì)于兩個(gè)或兩個(gè)以上有關(guān)的可比數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比,揭示差異和矛盾。例如,實(shí)際完成指標(biāo)與計(jì)劃指標(biāo)的對(duì)比、實(shí)際完成指標(biāo)與先進(jìn)或平均指標(biāo)的對(duì)比,本期指標(biāo)與歷史指標(biāo)的對(duì)比。(２)因素分析法。因素分析法又稱連環(huán)代替法,是一種用于揭示某種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響因素及其影響程度的分析方法。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)(二)物業(yè)綜合效益指標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)綜合效益指標(biāo)主要有以下內(nèi)容:(１)人均利潤(rùn)。它反映公司人均創(chuàng)利水平的指標(biāo)。其計(jì)算公式為(２)資本金利潤(rùn)率。資本金利潤(rùn)率是指利潤(rùn)總額與注冊(cè)資本金總額的比率,說(shuō)明投資者投入資本金的獲利能力。其計(jì)算公式為上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)(３)資本利潤(rùn)率。資本利潤(rùn)率是指企業(yè)利潤(rùn)總額與所有者權(quán)益總額的比率。其計(jì)算公式為(４)銷售利潤(rùn)率。銷售利潤(rùn)率是指稅后利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)收入的比率。其計(jì)算公式為上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)(５)成本費(fèi)用利潤(rùn)率。成本費(fèi)用利潤(rùn)率是指利潤(rùn)總額與成本費(fèi)用總額的比率,說(shuō)明成本費(fèi)用與利潤(rùn)的關(guān)系。其計(jì)算公式為(６)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是指營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入的比率。其計(jì)算公式為上一頁(yè)返回第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式和收費(fèi)形式(一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。１.政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體方式是,由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際情況和管理要求,制訂物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),然后由有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門,測(cè)算出各個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度。各物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度,結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。下一頁(yè)返回第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)２.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定,通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。在選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)過(guò)程中,通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)質(zhì)是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商的結(jié)果。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi),由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,并報(bào)所在地的物價(jià)部門備案。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)的項(xiàng)目實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式１.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)２.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)應(yīng)明確服務(wù)費(fèi)額度和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的,企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與其管理服務(wù)、成本控制、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力緊密相關(guān)。包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn),實(shí)踐中,普通住宅小區(qū)多采用包干制的收費(fèi)方式。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)的依據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)必須依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本按實(shí)核付。事實(shí)上,物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)定價(jià)根據(jù)就是“按實(shí)核付”。只有以實(shí)際消耗為準(zhǔn)則,才能正確地評(píng)價(jià)收費(fèi)情況,才能使業(yè)主“心服”,提高服務(wù)的滿意度。一般而言,物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下幾部分:(１)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。(２)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。但是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。(３)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用,包括樓宇內(nèi)樓道、樓宇外公共場(chǎng)所的衛(wèi)生清潔、垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性保潔所需的費(fèi)用。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)(４)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,包括對(duì)花卉、草木等進(jìn)行的定期修剪、施肥、更新,以及保持其生長(zhǎng)良好所需的費(fèi)用。(５)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用,包括治安、消防設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)及治安、消防工作中所省的合理費(fèi)用。(６)辦公費(fèi)用,包括物業(yè)單位購(gòu)置的辦公用品、電話支出等費(fèi)用。(７)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊,包括計(jì)算機(jī)、通信設(shè)備等折舊費(fèi)用。(８)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。(９)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù),服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納依據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納;逾期仍不繳納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。當(dāng)業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時(shí),業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定,由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任,當(dāng)物業(yè)使用人不履行或不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。上一頁(yè)返回第三節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金一、住宅專項(xiàng)維修資金的含義２００７年１２月４日,根據(jù)?物權(quán)法??物業(yè)管理?xiàng)l例?等法律、行政法規(guī),原建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部發(fā)布了?住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法?,并于２００８年２月１日起施行。住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。共用部位,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。下一頁(yè)返回第三節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金二、住宅專項(xiàng)維修資金的交存１.商品住宅維修資金(１)商品住宅(含經(jīng)濟(jì)適用住房、集資合作建設(shè)的住房以及單位利用自用土地建設(shè)的職工住房)的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交存,屬于業(yè)主所有。(２)業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅權(quán)屬登記手續(xù)前,將首次住宅專項(xiàng)維修資金交至代收代管單位。(３)業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程造價(jià)的５％~８％,具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門制定。住宅建筑安裝工程造價(jià)由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門每年發(fā)布一次。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金(４)業(yè)主首次交存的住宅專項(xiàng)維修資金,由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或其委托的單位代收代管。(５)成立業(yè)主大會(huì)的,業(yè)主大會(huì)可以依法變更業(yè)主交存住宅專項(xiàng)維修資金的代收代管單位;業(yè)主大會(huì)決定變更代收代管單位的,原代收代管單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定之日起３０日內(nèi),將住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額全部返還業(yè)主大會(huì),并將有關(guān)賬目等一并移交。(６)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金,應(yīng)當(dāng)存儲(chǔ)于當(dāng)?shù)氐囊患疑虡I(yè)銀行,按小區(qū)設(shè)總賬,按幢設(shè)明細(xì)賬,核算到戶。(７)業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首次交存額３０％的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。(８)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余的情況,該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金２.出售公有住宅維修資金(１)出售公有住宅的維修資金,由業(yè)主和售房單位共同交存。其中,業(yè)主交存的部分屬于業(yè)主所有,公有住房售房單位從售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于售房單位所有。(２)業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的２％;售房單位交付的住宅專項(xiàng)維修資金,按照多層住宅不低于售房款的２０％,高層住宅不低于售房款的３０％,從售房款中一次性提取。(３)公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起３０日內(nèi),將應(yīng)提取的住宅專項(xiàng)維修資金交予代收代管單位。(４)公有住房售房單位繳存的住宅專項(xiàng)維修資金,按照售房單位的財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系,由同級(jí)財(cái)政部門或其委托的單位代收代管。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金(５)公有住房售房單位繳存的住宅專項(xiàng)維修資金,應(yīng)當(dāng)存儲(chǔ)于當(dāng)?shù)氐囊患疑虡I(yè)銀行,按售房單位設(shè)賬,按幢設(shè)分賬。其中,業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金,按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。三、住宅專項(xiàng)維修資金的使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。住宅專項(xiàng)維修資金的使用,應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。１.住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則(１)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用,按照下列規(guī)定分?jǐn)?上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金１)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用,由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂＃?售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用,由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?。其?應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的,再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。?售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用,先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中,售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用,再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂Ｉ弦豁?yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金(２)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積,分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。２.住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序(１)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前,需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的,按照以下程序辦理:１)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議。沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。２)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積２/３以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)２/３以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金３)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案。４)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料,向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門申請(qǐng)列支;其中,動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的,向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支。５)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后,向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。６)專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金(２)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后,需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的,按照以下程序辦理:１)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案,使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等。２)業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案。３)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案。４)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金;物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料,向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門申請(qǐng)列支;其中,動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的,向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金５)業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意,并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案;動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的,經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的,應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。６)業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。７)專戶管理銀行將所需的住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金(３)發(fā)生危及房屋安全等緊急情況,需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的,按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金:１)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前。２)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后。３)發(fā)生上述情況后,未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的,直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門可以組織代修,維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支。其中,涉及已售公有住房的,還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金(４)住宅專項(xiàng)維修資金的禁止使用。下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支:１)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用。２)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。３)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用。４)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金(５)住宅專項(xiàng)維修資金使用的其他規(guī)定。１)利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的相關(guān)規(guī)定。２)住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用的相關(guān)規(guī)定。四、相關(guān)主體對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明,該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專項(xiàng)維修資金過(guò)戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金五、住宅專項(xiàng)維修資金相關(guān)主體的法律責(zé)任公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅維修資金的,或?qū)⒎课萁桓段窗匆?guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的買受人的,以及未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的,由縣級(jí)以上地方人民政府財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正。開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金前,將房屋交付買受人的,由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處以３萬(wàn)元以下的罰款;開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的,由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處以１萬(wàn)元以下的罰款。上一頁(yè)返回第四節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保險(xiǎn)一、物業(yè)保險(xiǎn)的概念物業(yè)管理在我國(guó)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng),在實(shí)踐過(guò)程中還有尚需解決和完善的問(wèn)題,特別是涉及權(quán)益關(guān)系方面的矛盾和糾紛時(shí)有發(fā)生。例如,因自然災(zāi)害造成物業(yè)的損毀,甚至人員的傷亡;小區(qū)內(nèi)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜、人身受到傷害等。這些風(fēng)險(xiǎn)通常會(huì)給物業(yè)服務(wù)企業(yè),特別是業(yè)主帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失。因此,強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投保,實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和損失的共同分擔(dān)顯得十分必要。二、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是指投保人根據(jù)合同約定,向保險(xiǎn)人繳付保險(xiǎn)費(fèi),保險(xiǎn)人按保險(xiǎn)合同的約定對(duì)所承保的財(cái)產(chǎn)及其有關(guān)利益因自然災(zāi)害或意外事故造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任的保險(xiǎn)。物業(yè)管理中主要涉及的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是物業(yè)的火災(zāi)保險(xiǎn)。下一頁(yè)返回第四節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保險(xiǎn)火災(zāi)保險(xiǎn),簡(jiǎn)稱火險(xiǎn),是指以存放在固定場(chǎng)所并處于相對(duì)靜止?fàn)顟B(tài)的財(cái)產(chǎn)物資為保險(xiǎn)標(biāo)的,由保險(xiǎn)人承擔(dān)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)遭受保險(xiǎn)事故損失的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的一種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。１.火災(zāi)保險(xiǎn)的適用范圍就保險(xiǎn)標(biāo)的范圍而言,火災(zāi)保險(xiǎn)的可保財(cái)產(chǎn)包括:房屋及其他建筑物和附屬裝修設(shè)備;各種機(jī)器設(shè)備,工具、儀器及生產(chǎn)用具;管理用具及低值易耗品、原材料、半成品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品或庫(kù)存商品和特種儲(chǔ)備商品;各種生活消費(fèi)資料等。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第四節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保險(xiǎn)２.火災(zāi)保險(xiǎn)的除外責(zé)任火災(zāi)保險(xiǎn)的除外責(zé)任包括:保險(xiǎn)標(biāo)的自身變化、自身發(fā)熱或烘焙所致的損失;由于地震、颶風(fēng)、洪水、冰雹等自然災(zāi)害以及戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂、罷工等政治風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失;直接或間接由于核反應(yīng)、核子輻射和放射性污染所帶來(lái)的損失;投保人的故意行為或重大過(guò)失所造成的損失。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第四節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保險(xiǎn)３.物業(yè)火險(xiǎn)的投保范圍物業(yè)火險(xiǎn)投保的范圍有兩種,一種是建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn);另一種是建筑物內(nèi)部物件火險(xiǎn)。也可以稱為不動(dòng)產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)和動(dòng)產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)。(１)建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)。建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)的保險(xiǎn)對(duì)象通常包括建筑物的外墻、地基、梁柱、室內(nèi)固定間隔、公共設(shè)施設(shè)備等。建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)又分整座建筑結(jié)構(gòu)的火險(xiǎn)和公共部位結(jié)構(gòu)的火險(xiǎn)。整座建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)與公共部位結(jié)構(gòu)火險(xiǎn),在投保范圍上有很大的不同,因而其保險(xiǎn)費(fèi)也有相當(dāng)大的差別。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理合同的規(guī)定或?qū)嶋H的財(cái)務(wù)狀況決定購(gòu)買整座建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)或公共部位結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)只購(gòu)買了公共部位的火險(xiǎn),應(yīng)通知該座建筑物內(nèi)的所有業(yè)主,有助于業(yè)主為他們各自的專有部分投保與否作出決策。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第四節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保險(xiǎn)(２)建筑物內(nèi)部物件火險(xiǎn)。由于物業(yè)內(nèi)物品的數(shù)量和價(jià)值很難知曉,除非物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的建筑物為單一業(yè)主所擁有,并清楚地知道物業(yè)內(nèi)物品的數(shù)量和價(jià)值,否則物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般不會(huì)為物業(yè)內(nèi)的物品購(gòu)買保險(xiǎn)。除了火險(xiǎn)外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常也會(huì)對(duì)物業(yè)的其他風(fēng)險(xiǎn),如地震、颶風(fēng)、洪水、自動(dòng)滅火系統(tǒng)漏水、破壞、暴動(dòng)、空中運(yùn)行物體墜落、水箱滿溢或水管爆裂所引起的損失進(jìn)行保險(xiǎn)。一般情況下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)購(gòu)買一個(gè)物業(yè)(財(cái)產(chǎn))的綜合險(xiǎn),包括對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)和火險(xiǎn)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回