年合肥房地產(chǎn)市場報告

07年合肥房地產(chǎn)市場研究分析報告目錄HYPERLINK\l"_Toc168899152"第一部分合肥市市房地產(chǎn)市場場概況3HYPERLINK\l"_Toc168899153"一、供求狀況33HYPERLINK\l"_Toc168899154"二、2007年年合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場概況55HYPERLINK\l"_Toc168899155"第二部分細分市市場研究7HYPERLINK\l"_Toc168899156"一、新建商品住住宅7HYPERLINK\l"_Toc168899157"二、非住宅市場場28HYPERLINK\l"_Toc168899158"三、二手房市場場32HYPERLINK\l"_Toc168899159"第三部分趨勢分分析34HYPERLINK\l"_Toc168899160"一、宏觀影響334HYPERLINK\l"_Toc168899161"二、行業(yè)趨勢334HYPERLINK\l"_Toc168899162"三、規(guī)劃發(fā)展335HYPERLINK\l"_Toc168899163"四、量價走勢335HYPERLINK\l"_Toc168899164"第四部分影響因因素分析377HYPERLINK\l"_Toc168899165"一、十一五城市市規(guī)劃重點338HYPERLINK\l"_Toc168899166"二、中遠期規(guī)劃劃中合肥的區(qū)區(qū)域劃分399HYPERLINK\l"_Toc168899167"三、“141”規(guī)劃介紹411第一部分合肥市房地地產(chǎn)市場概況況一、供求狀況1．供應(yīng)合肥市房地產(chǎn)供供應(yīng)量的統(tǒng)計計方法為累計計供應(yīng)量。2003年至2005年之間，合合肥全市商品品房年新增供供應(yīng)量保持在在450-5550萬方左右，年年成交量在400-4450萬方左右，歷歷年累計存量量在150-2200萬方之間，供供求關(guān)系平穩(wěn)穩(wěn)。2006--2007年，供應(yīng)量量開始增加，尤尤其是進入2007年以來，大大量50萬方以上甚甚至百萬方以以上體量的項項目進入市場場，且大多數(shù)數(shù)十萬方同期期開工，同期期銷售，市場場需求有限，造造成市場上大大量存量積壓壓，供求關(guān)系系發(fā)生變化。截止2007年年6月4日，合肥市市共入網(wǎng)上市市503個項目，入入網(wǎng)銷售2018660套、1990..15萬㎡，；其其中可售商品品房76603套，可售面面積717.118萬㎡。2．成交自2003年以以來，合肥全全市商品房年年成交面積保保持在400-4450萬㎡，2006年成交量較較高，達520萬㎡。成交交均價在3000--3200元/㎡左右浮動動。2月份由于春春節(jié)因素，造造成成交量和和成交均價的的下滑，屬于于正常的市場場反映，部影影響市場的整整體走勢。同同時，統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)表明，每每年的3-5月份、9-10月份、12月份以及來來年的1月份會形成3個成交高峰峰，成交價格格和成交量均均有較為明顯顯的攀升。二、2007年年合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場概況1．市場去化出出現(xiàn)回暖，但但供大于求的的態(tài)勢未變2007年前44個月，合肥肥市房地產(chǎn)開開發(fā)投資達96.96億元，占合合肥固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的比重重為29%，同比下降3個百分點。商商品房銷售面面積232萬平方米，同同比增長13.3%。其中住宅宅銷售面積達達213萬平方米，同同比增長16%。商品房空空置面積約106萬平方米，同同比增長57%，比一季度度回落27個百分點。住住宅空置面積積約68萬平方米，增增幅比一季度度回落40個百分點。盡管前4個月的的交易量出現(xiàn)現(xiàn)了較為明顯顯的增長，但但是合肥房地地產(chǎn)市場供大大于求的狀況況沒有根本性性的改變。土地供應(yīng)縮減，2006年合肥市土土地出讓與上上一年相比減減少了1000多畝，今年年一季度，合合肥市出讓土土地總面積僅僅為65.1萬平方米，與與2006年同期相比比下降58.9％。2．房產(chǎn)價格微微幅波動，仍仍為滯漲狀態(tài)態(tài)由于前兩年供應(yīng)應(yīng)面積過大，銷銷售回暖并沒沒有從根本上上改變市場供供應(yīng)格局，因因而合肥房價價幾乎仍然處處于滯漲的狀狀態(tài)，甚至出出現(xiàn)了微幅下下跌。合肥市市房地產(chǎn)管理理局統(tǒng)計表明明，今年前4個月，全市市商品房銷售售均價每平方方米約3400元，住宅每每平方米3100元左右，比比去年同期分分別增長了0.43%和1.23%。事實上，合合肥商品房至至5月底可售套套數(shù)達7.7萬套，可售售面積超過727萬平方米，這這意味著，即即使沒有新的的商品房上市市，市場也至至少要一年半半的時間才能能“消化”完畢。3．需方市場更更傾向于小戶戶型2007年1－－4月份實際登登記的商品住住宅中，單套套建筑面積在在90平方米以下下的占總套數(shù)數(shù)的26.2%，與2006年同期相比比增長4.67%；建筑面積積占總住宅面面積的16.26％，與2006年同期相比比增長4.29%；單套建筑筑面積144平方米以下下的普通商品品房套數(shù)占住住宅總套數(shù)的的83.1%，與2006年同期相比比下降2.75%，建筑面積積占總住宅面面積的74.444%，與2006年同期相比比下降1.77%。隨著調(diào)控控政策的略施施和個人所得得稅的全面征征收，購房者者對戶型面積積的消費有了了較理性的選選擇，需方市市場更加傾向向于小戶型。2007年1－－4月份登記銷銷售的商品住住宅中，從已已成交套數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計，銷售單單價在2500元/平方米以下下的占總套數(shù)數(shù)的20.744%，與2006年同期相比比增長0.5%；銷售單價價在2500--3000元/平方米以下下的占總套數(shù)數(shù)的23.377%，與2006年同期相比比增長下降0.3%；銷售單價價在3000－4000元/平方米以下下的占總套數(shù)數(shù)的42.099%，與2006年同期相比比增長0.1%；銷售單價價在4000元/平方米以上上的占總套數(shù)數(shù)的11.988%，與2006年同期相比比下降0.16%；2007年1－－4月份登記銷銷售的商品住住宅中，從已已成交套數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計，本市居居民購買的商商品住宅套數(shù)數(shù)11226套，占總套套數(shù)的97.6%，與2006年同期相比比增長0.4%，占總建筑筑面積的97.68％，與2006年同期相比比增長0.53%；外地居民民購買的商品品住宅套數(shù)279套，占總套套數(shù)的2.44%，建筑面積積于2006年同期相比比基本持平?！究偨Y(jié)】從上述官方統(tǒng)計計數(shù)據(jù)可以看看出，目前合合肥市場上普普通型住宅為為市場主角，單單價與單套面面積成正比的的現(xiàn)象比較普普遍，結(jié)合市市場實地調(diào)研研的情況，我我司發(fā)現(xiàn)市場場上一些大型型、實力型開開發(fā)企業(yè)所開開發(fā)的項目，由由于物業(yè)品質(zhì)質(zhì)較高，整體體項目定位為為中高檔，故故售價較高，且且通常以大房房型為主，結(jié)結(jié)合一些小面面積（如60－70㎡左右）房型型的配置。此此外，合肥市市場的住宅去去化仍以內(nèi)部部消化為主，對對于外在的消消費者，合肥肥的住宅市場場缺乏足夠的的吸引力。第第二部分細分市場研研究一、新建商品住住宅1．總體市場特特征⑴．政府對房地地產(chǎn)的宏觀調(diào)調(diào)控力度不斷斷加強，房價價漲幅放緩自2002年以以來，合肥商商品住宅均價價一直呈穩(wěn)步步上升的趨勢勢，據(jù)合肥市市物價局相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)顯示，新新建商品住宅宅銷售均價在在2003年9月到2004年9月期間上升升較快，上漲漲幅度為36.4%，銷售價格格達到了3147元/㎡。而自2004年9月份以后，合合肥的樓市漲漲幅有所放緩緩，持續(xù)到了了2005年5月份時，房房價達到3278元/㎡由于2005年的國八條條以及2006年的國六條條對合肥新建建商品住宅的的成交價格造造成較大的影影響。從2005年5月份“國八條”頒布后合肥肥樓市銷售價價格就開始呈呈現(xiàn)下滑趨勢勢，即從2005年6月份后，合合肥的新建商商品住宅的成成交價格達到到歷年的最高高點為3311元/㎡，隨后開開始下降并呈呈現(xiàn)窄幅振蕩蕩的趨勢。2006年2月開始恢復(fù)復(fù)性反彈，但但漲速趨緩，呈良性發(fā)展展趨勢，一直直徘徊在3100－3300元/㎡，全年價格走走勢平穩(wěn)，結(jié)結(jié)束了價格的的非理性上漲漲。2007年前5個月，合肥肥新建商品住住宅成交均價價為3139元/㎡，在穩(wěn)定定的基礎(chǔ)上小小幅回調(diào)。⑵．市場供給加加大，市民購購房意愿下降降一方面由于“國國八條”、“國六條”限制投機購購房，因此買買房投資的比比例開始下降降，另外一方方面則是由于于房地產(chǎn)的投投資在今年上上半年仍然是是呈現(xiàn)持續(xù)上上漲的趨勢，這這兩點也是造造成合肥新建建商品住宅房房價放緩的主主要原因之一一。⑶．高層比例不不斷增加，拉拉升了合肥樓樓市的整體銷銷售均價合肥的建筑類型型的占比變化化仍然持續(xù)了了2005年的特點。2006年合肥供應(yīng)應(yīng)的新建商品品住宅中高層層的比例已經(jīng)經(jīng)超越多層，成成為合肥目前前在售的第一一建筑類型，而而高層的銷售售價格相對高高于多層。因因此建筑占比比的變化在一一定程度上拉拉升了合肥整整體的銷售均均價。同時由由于合肥市規(guī)規(guī)劃的影響，高高層建筑比例例仍在不斷上上升。⑷．產(chǎn)業(yè)進入整整合期，市場場進入需求導(dǎo)導(dǎo)向階段①．行業(yè)盈利模模式轉(zhuǎn)變由于調(diào)控的深入入、規(guī)劃限制制、土地成本本提高等多重重因素制約，合肥的房地地產(chǎn)行業(yè)盈利利模式正從地產(chǎn)盈利模模式向產(chǎn)品盈盈利模式轉(zhuǎn)變變，從單純的的搶占土地資資源轉(zhuǎn)而考慮質(zhì)量、性性能、戶型等等產(chǎn)品力因素素，追求設(shè)計計創(chuàng)新能力，房房地產(chǎn)業(yè)步入入整合期，行行業(yè)的生存方方式正在轉(zhuǎn)變。②．需求導(dǎo)向回回歸市場從近年合肥樓市市的發(fā)展走向來來看，無論是是“國八條”還是“國六條”，或者是近近期有關(guān)90㎡和70%的激烈爭論論，雖然都會會引發(fā)市場的的短期波動，但但決定樓市走走向的最終因因素還是市場場需求。從近期房產(chǎn)市市場的信息看看，合肥房地地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)呈現(xiàn)孑然相相反的發(fā)展態(tài)態(tài)勢：一方面面是個別片區(qū)區(qū)同質(zhì)化嚴重重、性價比不不高的樓盤出出現(xiàn)銷售不暢暢的情況；另另一方面是一一些資金實力力雄厚、性價價比高的樓盤盤“逆市飄紅”。盡管樓市市整體情況看看淡，個別項項目銷售勢頭頭依然十分火火爆。究其原原因不僅在于于開發(fā)商的品品牌優(yōu)勢，更更因為其大手手筆宣傳營造造的“高性價比”攻勢策略，和和一步到位的的價格策略。③．開發(fā)商加速速洗牌盡管合肥市房地地產(chǎn)開發(fā)商整整體上還在死死守高價、維維持高利潤，但但開發(fā)企業(yè)優(yōu)優(yōu)勝劣汰加劇劇，行業(yè)集中中度提高，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生存方式式正在轉(zhuǎn)變。“國十五條”之后，銀根根、地根進一一步緊縮，土土地與資金這這兩種資源的的配置狀況在在發(fā)生改變：：一方面，大大批中小企業(yè)業(yè)資金鏈日益益繃緊、斷裂裂，生存空間間縮小，開始始賣地求生；；另一方面，出出讓土地正在在向少數(shù)大企企業(yè)集中。大大企業(yè)或通過過引進海外投投資基金，或或定向增發(fā)，乘乘機儲地擴張張，并購中小小型房地產(chǎn)公公司。2006年合肥市新新出讓土地基基本被部分大大企業(yè)所壟斷斷，行業(yè)集中中度不斷提高。2．區(qū)域研究⑴．蜀山區(qū)蜀山區(qū)位于合肥肥市西南部，總總面積246.883平方公里，常常住人口40余萬。區(qū)域域內(nèi)包括高新新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)、合合肥政務(wù)文化化新區(qū)和正在在建設(shè)中的中中國（合肥）科科學城，其中中高新區(qū)、經(jīng)經(jīng)開區(qū)和政務(wù)務(wù)區(qū)分別于1991年、1993年和2002年成立。①．供應(yīng)面積以以及樓盤數(shù)量量都占全市總總量的50%左右2006年蜀山山區(qū)的新建商商品住宅總體體供應(yīng)量占到到合肥市總體體的50%以上，新建建商品住宅的的供應(yīng)面積由由年初的150萬㎡，增加加到年底的200萬㎡，而在在售樓盤也增增至130家。其中經(jīng)經(jīng)濟區(qū)的住宅宅供應(yīng)量占比比呈明顯的下下降走勢，蜀蜀山行政區(qū)占占比則呈現(xiàn)上上升態(tài)勢，而而高新區(qū)和政政務(wù)區(qū)的供應(yīng)應(yīng)占比則相對對平穩(wěn)，變化化幅度不大。②．高層占區(qū)域域商品住宅供供應(yīng)面積的43%，增勢明顯顯；多層日漸漸稀缺。從供應(yīng)的建筑類類型上看，高高層的占比明明顯增加，小小高層、多層層的占比則持持續(xù)下降，別別墅的面積占占比也在不斷斷減少。05年底，蜀山山區(qū)在售新建建商品住宅中中，多層、小小高層、高層層和別墅的占占比依次為40%、34%、20%和6%；到06年底，這組組比例數(shù)字分分別變?yōu)?1%、25%、43%和2%；高層的占占比較上年底底增長了23個百分點之之多。③．2006年年底均價3359元/㎡，與合肥肥平均水平一一致，平穩(wěn)增增長，其中經(jīng)經(jīng)濟區(qū)漲幅最最大。經(jīng)濟區(qū)由于價格格絕對數(shù)相對對比較低，因因此價格絕對對數(shù)增加相同同的時候，則則經(jīng)濟區(qū)較其其他高價區(qū)域域相對更敏感感。2006年12月，經(jīng)濟區(qū)區(qū)的在售新建建商品住宅均均價為2665元/㎡，與上年年同期相比，增增長了4.9%。其中，多多層在售新建建商品住宅的的均價為2444元，比上年年同期相比上上升了2.8%；小高層的的均價為2837元/㎡，與去年年同期相比上上升了2.8%；高層住宅宅的均價為3041元/㎡，比上年年同期上升了了2.3%。一方面各各種建筑類型型的均價都有有所增長，另另一方面，價價格相對更高高的高層、小小高層比重在在不斷加大，使使得總體價格格增幅大于各各建筑類型均均價的增幅。2006年高新新區(qū)別墅體量量減少，高層層體量增加，但但多層價格高高出高層370元/㎡。2006年12月，高新區(qū)區(qū)的在售新建建商品住宅均均價為3745元/㎡，與上年年同期相比，下下降了0.2%。其中，多多層在售新建建商品住宅的的均價為3757元/㎡，比上年年同期相比上上升了1.3%；小高層的的均價與去年年同期相比上上升了0.8%；高層的均均價則比去年年同期上升了了8.9%。2006年高新區(qū)新新建商品住宅宅整體價格呈呈現(xiàn)下降趨走走勢，而不同同建筑類型則則呈現(xiàn)上漲趨趨勢，這主要要是因為售價價相對較低的的高層體量大大幅度增加，拉拉低了高新區(qū)區(qū)整體均價。④．政務(wù)區(qū)購買買需求理性回回歸，經(jīng)濟區(qū)區(qū)由于價格優(yōu)優(yōu)勢減弱其購購買的熱情有有所降溫蜀山區(qū)內(nèi)有中國國科技大學、安安徽大學等27所高等院校校，此外隨著著合肥大學城城、中國（合合肥）科學城城的建設(shè)和逐逐步投入使用用，使得該區(qū)區(qū)域的科教優(yōu)優(yōu)勢突出，同同時蜀山區(qū)尤尤其是高新區(qū)區(qū)內(nèi)自然環(huán)境境資源優(yōu)勢明明顯，進一步步提升該區(qū)域域內(nèi)樓盤的競競爭優(yōu)勢。另一方面，隨著著消費者對政政務(wù)文化新區(qū)區(qū)認識程度的的加深，消費費者對政務(wù)區(qū)區(qū)的購買熱情情明顯回落；；隨著經(jīng)濟區(qū)區(qū)整體價格的的提升，部分分低價樓盤相相對偏遠且生生活配套上的的劣勢明顯，使使得消費者對對經(jīng)濟區(qū)的選選擇比例也有有明顯下降；；蜀山行政區(qū)區(qū)的選擇比例例明顯上升；；高新區(qū)的選選擇百分比保保持平穩(wěn)。蜀山行政區(qū)由于于價格適中，區(qū)區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形形成諸多成熟熟的生活住區(qū)區(qū)，交通及生生活條件便利利，受消費者者青睞。高新新區(qū)內(nèi)高檔樓樓盤林立、自自然環(huán)境優(yōu)美美，成為高收收入人群選房房的最愛?！暗蛢r”是很多消費費者選擇在經(jīng)經(jīng)濟區(qū)內(nèi)購房房的重要原因因?！拔磥淼纳抵禎摿薮蟆眲t是廣大選選擇政務(wù)區(qū)購購房者的真實實想法。如果果將享受型、經(jīng)經(jīng)濟型、溫飽飽型和投資型型與四個區(qū)的的購買典型特特征相連線，則則高新區(qū)無疑疑為享受型，經(jīng)經(jīng)濟區(qū)對應(yīng)經(jīng)經(jīng)濟型，蜀山山行政區(qū)與溫溫飽型對應(yīng)，由由于政務(wù)區(qū)目目前的居住配配套尚不太成成熟、看重長長期價值的投投資型心理相相對其他區(qū)域域更突顯。⑤．全年銷量明明顯上升，銷銷售速度略低低于合肥的平平均水平2006年，合合肥市新建商商品住宅銷量量接近500萬㎡，其中中蜀山區(qū)總成成交面積接近近240萬㎡，占到到合肥整體銷銷量的近半成成，這一方面面反映出該區(qū)區(qū)域樓市的健健康發(fā)展態(tài)勢勢，另一方面面與該區(qū)域供供應(yīng)量占合肥肥市整體供應(yīng)應(yīng)量的一半密密切相關(guān)。⑵．廬陽區(qū)廬陽區(qū)以合肥老老城區(qū)為主體體，向西北延延伸與長豐縣縣、肥西縣接接壤?？偯娣e積136.886平方公里，05年底常住人人口41.5萬，轄11個街道、1鄉(xiāng)1鎮(zhèn)。廬陽老老城區(qū)是歷史史上的古廬州州城，也是合合肥市的中心心區(qū)。①．新建住宅樓樓盤逐漸淡出出市中心，集集中在亳州路路和蒙城北路路一帶，二環(huán)環(huán)外樓盤較少少廬陽區(qū)所包含的的老城區(qū)，尤尤其是環(huán)線內(nèi)內(nèi)新建商品住住宅樓盤屈指指可數(shù)，目前前廬陽區(qū)在售售的新建商品品住宅比較集集中的區(qū)域有有亳州路一帶帶和蒙城北路路沿線；區(qū)域域內(nèi)雖然有個個別大規(guī)模住住宅樓盤，但但是在2006年內(nèi)動作不不大，因此該該區(qū)內(nèi)鮮見區(qū)區(qū)域影響力樓樓盤。2006年廬陽陽區(qū)的新建商商品住宅累計計月供應(yīng)面積積保持在30萬㎡左右，比比較平穩(wěn)；供供應(yīng)套數(shù)為2000多套。由于于合肥市的整整體供應(yīng)面積積在不斷增加加，因此使得得廬陽區(qū)的供供應(yīng)量占比呈呈現(xiàn)下降趨勢勢。廬陽區(qū)內(nèi)內(nèi)，北二環(huán)以以外，只有金金都華庭和天天然新都市等等少量住宅樓樓盤在售。廬廬陽區(qū)樓盤發(fā)發(fā)展的局域性性充分體現(xiàn)“抑北”戰(zhàn)略特點。②．小高層占比比雖有所下降降，但仍占較較大比重，高高層其次從供應(yīng)的建筑類類型上看，廬廬陽區(qū)高層的的占比明顯增增加，小高層層、多層的占占比有所下降降，其中多層層的占比下降降明顯。2005年底，廬陽陽區(qū)的在售新新建商品住宅宅中，多層、小小高層和高層層的占比依次次為41%、48%和10%；到06年底，這組組比例數(shù)字分分別變?yōu)?3%、41%和35%；高層的占占比較上年底底增長了25個百分點，多多層的占比比比2005年年底減少少了18個百分點。目目前高層和小小高層同時為為廬陽區(qū)在售售新建商品住住宅的主要建建筑類型。③．均價33777元/㎡，多層和和高層之間均均價相差近800元2006年廬陽陽區(qū)在售新建建商品住宅的的價格整體呈呈上升趨勢，與與合肥市平均均價格變化保保持一致。2006年122月，廬陽區(qū)區(qū)的在售新建建商品住宅均均價為3377元/㎡，與上年年同期相比，增增長了6.7%。其中，多多層住宅的均均價為3139元/㎡，與上年年同期相比下下降了1.5%；小高層的的均價為3181元/㎡，與上年年同期相比上上升了1.6%；高層住宅宅的均價為3936元/㎡，比上年年同期上升了了22.4%。高層價格格增幅明顯，主主要是由于廬廬陽區(qū)內(nèi)的水水晶苑和天慶慶寓言家等高高層樓盤紛紛紛推出挑高戶戶型，單價在在4500元/㎡以上，提提升了該區(qū)域域高層樓盤的的平均價格。排排除挑高等特特殊戶型，與與其他行政區(qū)區(qū)相比，廬陽陽區(qū)內(nèi)的樓盤盤之間價格差差距跨度相對對不大。多層和高層之間間均價相差近近800元，主要有有三方面原因因：同小區(qū)內(nèi)內(nèi)高層價格普普遍高于多層層；高層相對對靠近市中心心；挑高的高高層價格拉動動整體高層售售價。④．消費需求較較為平穩(wěn)廬陽內(nèi)樓盤多分分布在一環(huán)沿沿線和一二環(huán)環(huán)之間，與合合肥市的主商商業(yè)中心距離離很近，交通通便利，同時時該區(qū)域內(nèi)的的住宅價格在在合肥市屬于于中等水平；；因此雖然北北區(qū)不屬城市市發(fā)展的重點點方向，但是是價格適中、生生活和消費的的便利性還是是讓不少消費費者選擇廬陽陽區(qū)作為自己己買房的首選選區(qū)域。⑶．包河區(qū)包河區(qū)于20002年3月6日隨合肥市市區(qū)劃調(diào)整應(yīng)應(yīng)運而生，總總面積307平方公里（其其中巢湖水域域面積74平方公里），面面積位居四大大行政區(qū)之首首。05年底，全區(qū)區(qū)總?cè)丝诩s50.97萬。規(guī)劃中中的濱湖新區(qū)區(qū)位于合肥主主城東南，南南依巢湖，北北靠南二環(huán)路路，西接上派派河和合安高高速，東臨南南淝河，規(guī)劃劃總用地面積積約190平方公里。①．轄區(qū)面積大大，但住宅供供應(yīng)量少；馬馬鞍山路沿線線相對集中和和活躍雖然濱湖新區(qū)建建設(shè)受到各級級政府的高度度重視，濱湖湖新區(qū)啟動區(qū)區(qū)已于06年11月15日正式啟動動，但由于濱濱湖新區(qū)內(nèi)目目前暫無樓盤盤推出，因此此對2006年包河區(qū)房房地產(chǎn)開發(fā)影影響不大。2006年有新建商商品住宅在售售的30多家樓盤主主要集中在一一二環(huán)之間，其其中以馬鞍山山路沿線的樓樓盤最為集中中和活躍。2006年包河河區(qū)的新建商商品住宅供應(yīng)應(yīng)面積平均在在28萬㎡左右，供供應(yīng)套數(shù)平均均為2200多套。由于于合肥市的整整體供應(yīng)面積積在不斷增加加，因此與廬廬陽區(qū)相似，包包河區(qū)的供應(yīng)應(yīng)面積占比在在2006年內(nèi)呈逐漸漸走低的發(fā)展展態(tài)勢。無論論是從供應(yīng)面面積還是從供供應(yīng)套數(shù)上看看，包河區(qū)的的供應(yīng)量與廬廬陽區(qū)相當。②．建筑類型集集中度高，65%為高層從住宅供應(yīng)的建建筑類型看，高高層所占比重重明顯增加，多多層則明顯下下降，小高層層基本持平。目目前高層為包包河區(qū)在售新新建商品住宅宅的主要建筑筑類型。③．在售商品住住宅平均價格格為3791元/㎡，高居四四大行政區(qū)之之首包河區(qū)的在售新新建商品住宅宅的均價比合合肥市平均價價格高出400元/㎡還多；這這一方面是由由于該區(qū)域的的不同建筑類類型均價在合合肥市中均屬屬于上游或中中上游水平；；另一方面，由由于包河區(qū)內(nèi)內(nèi)高層住宅的的占比遠高于于其他區(qū)域，從從而進一步提提升了整體銷銷售均價。06年包河區(qū)住住宅價格整體體呈上升趨勢勢，增長的速速度略大于合合肥市平均水水平。06年12月，包包河區(qū)的在售售新建商品住住宅均價為3791元/㎡，與上年年同期相比，增增長了4.5%。多層在售售新建商品住住宅的均價為為3404元/㎡，小高層層和高層的均均價分別為3587元/㎡和3922元/㎡。④．濱湖新區(qū)建建設(shè)促使包河河區(qū)住宅需求求看漲包河區(qū)位處合肥肥市東南上風風口，城市中中心南移的發(fā)發(fā)展趨勢已經(jīng)經(jīng)家喻戶曉，濱濱湖新區(qū)建設(shè)設(shè)毫無疑問如如同政務(wù)新區(qū)區(qū)一樣為其周周邊的房產(chǎn)帶帶來大的發(fā)展展空間，諸多多利好使得消消費者對包河河區(qū)的信心和和購買積極性性增強。⑤．銷量占合肥肥市總體的十十分之一2006年，包包河區(qū)新建商商品住宅成交交量約70多萬方，占占全市總成交交量的10%以上。從每每月的成交量量看，包河區(qū)區(qū)的住宅銷量量出現(xiàn)多次波波動變化，其其中年頭和年年尾成交量大大，年中的7、8、9三個月銷售售緩慢。區(qū)域內(nèi)大盤眾多多，除了開發(fā)發(fā)較早的世紀紀陽光花園、萬萬振逍遙苑等等樓盤之外，綠綠地集團的海海頓公館及元元一?柏莊等項目目成為包河區(qū)區(qū)樓市新點。⑷．瑤海區(qū)瑤海區(qū)位于合肥肥市的東部，城城區(qū)面積142.9平方公里，05年底人口41.98萬。區(qū)位特特征明顯，為為合肥交通樞樞紐區(qū)、老工工業(yè)基地和市市場物流區(qū)。轄轄下包括瑤海海行政區(qū)、新新站區(qū)以及龍龍崗開發(fā)區(qū)三三大開發(fā)區(qū)。其其中合肥新站站試驗區(qū)為1992年度與國家家重點工程合合肥鐵路樞紐紐新客站同步步開工建設(shè)，規(guī)規(guī)劃區(qū)域面積積10平方公里。1995年4月省政府批批準設(shè)立合肥肥新站綜合開開發(fā)試驗區(qū)，屬屬省級開發(fā)區(qū)區(qū)，享有市級級經(jīng)濟管理權(quán)權(quán)限，1996年2月，新站開開發(fā)區(qū)被國家家建設(shè)部列為為全國首批城城市建設(shè)綜合合開發(fā)試點區(qū)區(qū)。①．供應(yīng)量占全全市三分之一一，戶均面積積107㎡瑤海區(qū)供應(yīng)面積積僅低于蜀山山區(qū)，在各大大板塊中位列列第二。2006年瑤海區(qū)新新建商品住宅宅總體供應(yīng)量量占到合肥市市總體供應(yīng)量量的三分之一一，截止2006年底，瑤海海行政區(qū)在售售的110多萬㎡的新新建商品住宅宅中，瑤海行行政區(qū)（不含含開發(fā)區(qū)）占占合肥總量的的9%，新站區(qū)占占總量的21%。平均戶型面積要要小于合肥市市的平均戶型型面積。根據(jù)據(jù)對重點合肥肥市主要樓盤盤的統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)表明，合肥肥新建商品住住宅的戶型面面積約為116㎡，而瑤海海區(qū)僅有107㎡?，幒^(qū)內(nèi)尤其是是新站區(qū)板塊塊分布著數(shù)量量眾多的小戶戶型項目，如如天驕國際、utown金色地帶、天天龍現(xiàn)代城、溫溫莎杰座、開開源馨居、元元一?名城、景榮?城市之光等等諸多樓盤都都有一室的小小戶型推出?，幒^(qū)內(nèi)新的板板塊供應(yīng)體量量不斷增加，如如站后板塊以以及龍崗開發(fā)發(fā)區(qū)板塊內(nèi)的的樓盤數(shù)量和和供應(yīng)面積都都不斷增加，從從而使得瑤海海區(qū)的整體供供應(yīng)體量，僅僅次于蜀山區(qū)區(qū)，位列第二二。②．多層占比顯顯著下降，高高層占比明顯顯增加從瑤海區(qū)新建商商品住宅的建建筑類型占比比上看，與2005年同期相比比高層的占比比明顯增加，小小高層、多層層的占比則呈呈現(xiàn)不同程度度的下降。2005年底，瑤海海行政區(qū)的在在售新建商品品住宅中，多多層、小高層層和高層的占占比依次為49%、24%和27%；到2006年底，高層層已經(jīng)占據(jù)絕絕對領(lǐng)先的地地位，占比達達到57%，多層和小小高層的占比比則分別下降降為23%和19%。其中新站站區(qū)高層住宅宅為主體，占占到六成左右右，而龍崗開開發(fā)區(qū)則是以以多層為主體體，占到八成成以上。③．均價31221元/㎡，居四大大行政區(qū)之末末位，小高層層和多層均價價都不超過3000元/㎡2006年122月，瑤海區(qū)區(qū)的在售新建建商品住宅均均價為3121元/㎡，與上年年同期相比，增增長了5.4%。其中，多多層在售新建建商品住宅的的均價為2706元/㎡，與上年年同期相比上上升了2.4%；小高層的的均價為2996元/㎡，與去年年同期相比下下降了0.2%；高層住宅宅的均價為3525元/㎡，比上年年同期上升了了0.7%。瑤海區(qū)住住宅總體價格格上升了5.4%，究其原因因，高層的供供應(yīng)體量比多多層、小高層層上升更快，是是其主導(dǎo)因素素。④．與合肥市整整體銷售均價價的價差不斷斷減少2006年瑤海海區(qū)與包河區(qū)區(qū)、廬陽區(qū)以以及蜀山區(qū)之之間的價格差差距不斷減少少。截至2006年年底瑤海海區(qū)的整體銷銷售均價僅低低于合肥市170元/㎡，而在2005年，瑤海區(qū)區(qū)與合肥市整整體銷售均價價的差距還超超過260元/㎡。⑤．區(qū)內(nèi)各板塊塊銷售均價差差距較大主要體現(xiàn)在新站站區(qū)和龍崗開開發(fā)區(qū)不同板板塊之間的價價格差距較大大，新站區(qū)的的在售商品住住宅3395元/㎡，而龍崗崗開發(fā)區(qū)的則則僅有2433元/㎡，之間差差距近1000元/㎡。⑥．站后板塊的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)不斷升溫瑤海區(qū)作為合肥肥市重點發(fā)展展的商貿(mào)和物物流區(qū)域，內(nèi)內(nèi)有安徽大市市場、長江批批發(fā)市場、安安徽國際汽車車城、建材市市場、家具市市場等多個大大型市場，而而且合肥新火火車站以及汽汽車站都坐落落在該區(qū)域內(nèi)內(nèi)。由此帶來來的龐大的生生意人和相關(guān)關(guān)從業(yè)人員這這促進了瑤海海區(qū)尤其是新新站區(qū)板塊房房地產(chǎn)快速發(fā)發(fā)展。但新站站區(qū)經(jīng)過十幾幾年的發(fā)展，原原先規(guī)劃面積積已不能其快快速發(fā)展的需需要，房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)也受受到一定的制制約。但是近近年來站后板板塊開始不斷斷活躍，供應(yīng)應(yīng)體量不斷增增加在一定程程度上緩和了了這一矛盾。此此外站后板塊塊又坐擁生態(tài)態(tài)公園和瑤海海公園兩大良良好景觀環(huán)境境，也越來越越受到消費者者的關(guān)注。與與新站區(qū)站前前板塊相比，諸諸多樓盤的住住宅的價格僅僅在3000元/㎡左右，與與新站區(qū)的銷銷售均價相比比每㎡低400～600元/㎡左右，因因此從周邊環(huán)環(huán)境和價格等等方面考慮，站站后板塊倍受受青睞。3．產(chǎn)品研究⑴．多層2006年合肥肥多層商品住住宅銷售均價價2884元/㎡。由于受到消費習習慣、規(guī)劃限限制等多重因因素的影響，合合肥市商多層層品住宅的供供應(yīng)比重正在在急速下滑，從2003年78%下降到2006年的32%，區(qū)域分布上則主要集中在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)兩個行政區(qū)域上，分別占到合肥市總體的46%和40%。成交均價亦在2006年下滑，區(qū)域分布是造成合肥新建商品多層住宅銷售價格下降的主要原因。⑵．小高層2006年合肥肥小高層商品品住宅均價3235元/㎡，與多層層之間的價差差逐年上升，2003--2006年，小高層層與多層每平平面的售價價價差分別為510元、268元、292元、351元。多層的的分布越來越越邊緣化，小小高層的分布布區(qū)域則相對對較優(yōu)是造成成這一情況的的主要動因。另一方面，小高高層商品住宅宅的供應(yīng)比重重從2003年的15%開始增長，在在2005年4月達到了最最高點占比為為42%，隨后一直直緩慢下降，到2006年12月回調(diào)為整體供應(yīng)的27%。區(qū)域分布相對集中在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)，分別占到總量的50%和29%。⑶．高層2006年高層層商品住宅成成交均價為3566元/㎡，供應(yīng)量量大幅度增加加，大有取代代多層成為商商品住宅主體體供應(yīng)的趨勢勢。從2006年開始，合合肥在售的高高層住宅比例例持續(xù)增長。造造成這種現(xiàn)象象的主要原因因是由于合肥肥目前的土地地供應(yīng)中容積積率的指標相相對較高。同同時由于市場場供應(yīng)的不斷斷增加，消費費者的認同度度有所提高，但但高層的需求求仍然排在多多層和小高層層之后。目前合肥市高層層商品住宅的的區(qū)域分布并并不均衡，其其中包河區(qū)在在售住宅主要要集中在二還還以內(nèi)，由于于較好的地理理位置和較高高的規(guī)劃容積積率，從而導(dǎo)導(dǎo)致該區(qū)域在在建筑形態(tài)上上以較為節(jié)地地的高層形態(tài)態(tài)為主。因此此該區(qū)域雖總總體在售量較較少，但高層層的比例卻位位居全市之首首，達63.4%。⑷．別墅作為高端產(chǎn)品，別別墅的成交價價格波動不大大，2006年合肥商品品別墅的成交交均價為4331元/㎡，漲幅較較微。在售別別墅住宅持續(xù)續(xù)減少，而新新供應(yīng)的項目目幾乎沒有，從從而導(dǎo)致別墅墅的供應(yīng)比例例不斷下降，僅僅占商品住宅宅供應(yīng)總量的的2%。與此同時時，市場對別別墅產(chǎn)品的認認可度不高，尤尤其是獨立別別墅。僅從經(jīng)經(jīng)濟承受力的的角度考慮，合合肥市別墅的的主體客群為為政府公務(wù)人人員，由于購購房資金多為為灰色收入，不不適合高調(diào)曝曝光，因而通通常不考慮獨獨立式別墅，更更傾向于聯(lián)排排或疊加產(chǎn)品品。4．典型案例⑴．百協(xié)?大溪溪地樓盤地址：黃山山路與懷寧路路交界處銷售企劃：泛城城(中國)開發(fā)商：合肥百百協(xié)置業(yè)有限限公司建筑設(shè)計：上海海日清建筑設(shè)設(shè)計有限公司司；深圳華陽陽國際建筑設(shè)設(shè)計有限公司司。景觀設(shè)計：香港港和華建筑規(guī)規(guī)劃設(shè)計有限限公司占地面積：4440000㎡總建面積：8000000㎡容積率：1.88綠化率：53%%裝修情況：毛坯坯工程進度：一期期天籟軒已交交付，目前開開發(fā)二期物業(yè)管理費：00.80元/平方米?月車位：1:0..8開盤時間：20005年5月交房日期：20006年12月物業(yè)形態(tài)：普通通住宅＋商業(yè)業(yè)街＋SOHO公寓規(guī)劃戶數(shù)：6888戶（一期）面積劃分：866.16－181.331㎡主力面積：955.94－139.114㎡價格：34000－4000元/平方米均價3700元元/平米米主力總價：355..5－51.5萬元產(chǎn)品構(gòu)成：住宅宅及及沿街商鋪鋪，板板式高層建建筑筑。附帶游游泳泳池、停車場、會所、衛(wèi)星電視、兒童樂園、寬帶接入、智能安保。不不不拘泥于傳傳統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)形態(tài)態(tài)，擁擁有包括花花園園洋房、多多層層、小高層層、高高層等多種種住住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公公樓、酒店店、主主力商業(yè)店店、步步行街、體體育育館、藝術(shù)術(shù)館館、兒童游游樂樂中心、幼幼兒兒園、中小小學學等完善設(shè)設(shè)施施，是一個個超超大型開放放式式綜合國際際街街區(qū)。商業(yè)規(guī)劃：規(guī)劃劃117000000㎡大型商業(yè)業(yè)設(shè)施，包包括括5種商業(yè)形態(tài)態(tài)：高端百百貨貨商場、休休閑閑消費商業(yè)業(yè)、大大型購物MALL、風情步行行街、SOHO類休閑商業(yè)業(yè)街等。推廣主題：800萬萬平米國際BLOCK街區(qū)，引領(lǐng)領(lǐng)合肥未來來人人居。⑵．綠城?百合合公寓寓樓盤地址：蜀山山區(qū)區(qū)合作化南南路路25號銷售企劃：和聲聲機機構(gòu)開發(fā)商：安徽綠綠城城房產(chǎn)開發(fā)發(fā)有有限公司規(guī)劃設(shè)計：浙江江中中天景觀設(shè)計：香港港貝貝爾高林占地面積：10000000㎡總建面積：25500000㎡容積率：2.55綠化率：61..880%裝修情況：毛坯坯物業(yè)管理:1..228元/平方米?月車位:1:1開盤日期:200005.100交房日期:200007.5物業(yè)形態(tài):高層層公公寓；沿街街商商鋪規(guī)劃戶數(shù):155000戶面積劃分:444..45-174.667㎡,主力面積:120-180㎡價格范圍:366000-4800元/㎡均價:42000元/㎡㎡主力總價:500..4-75.6萬元建筑風格：板式式高高層建筑產(chǎn)品構(gòu)成：占地地面面積約148畝，總建筑筑面積約25萬平方米（其其其中地下車車庫庫面積約5萬平方米），規(guī)規(guī)劃有13幢高層住宅宅，建筑層數(shù)數(shù)為12-24層，總戶數(shù)數(shù)約為1400戶，容積率2.08，綠化率61.8%，建筑密度15.1%，車位配比比率100%，供暖。是一個個集高層公寓寓、商務(wù)會所所、雙語幼兒兒園、地下車車庫和沿街商商鋪等功能于于一體的高品品質(zhì)城市居住住園區(qū)。商業(yè)規(guī)劃：鄰近近合合作化南路路處處將規(guī)劃少少量量沿街商鋪鋪，主主要以出售售形形勢進行去去化化，目前價價格格及規(guī)劃未未定定。推廣主題：百年年建建筑?一生好合⑶．綠城·桂花花園樓盤地址：高新新技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)天天柱路與黃黃山山路交叉口口銷售企劃：和聲聲機機構(gòu)開發(fā)商：安徽綠綠城城房產(chǎn)開發(fā)發(fā)有有限公司建筑設(shè)計：美國國北北半球景觀觀設(shè)設(shè)計顧問有有限限公司景觀設(shè)計：浙江江綠綠城建筑設(shè)設(shè)計計有限公司司占地面積：32200000㎡總建面積：41100000㎡容積率：1.2200綠化率：42%%裝修情況：毛坯坯物業(yè)管理費：多多層層0.85，小高層1.15車位：1:0..665開盤時間：200006年5月1日交房日期：200006年7月31日物業(yè)形態(tài)：多層層，小小高層規(guī)劃戶數(shù)：255000面積劃分：500--235㎡主力面積：888--130㎡價格：38000--42000元元/㎡均價：40000元元/㎡主力總價：355--60萬元產(chǎn)品構(gòu)成：項目目位位于合肥市市高高新區(qū)，與與蜀蜀峰灣公園園及及大蜀山隔隔路路相望，景景色色宜人。由由多多層公寓、小小小高層公寓寓、中中心會館、學學學校、幼兒兒園園及各類現(xiàn)現(xiàn)代代化生活服服務(wù)務(wù)設(shè)施組成成。項目采用圍而而不合的整體體布局，外借借湖光山色入入園，內(nèi)依園園區(qū)豐富景觀觀，各組團高高低錯落，形形成靈活有序序的空間形態(tài)態(tài)。大規(guī)模的的中心花園和和組團、宅間間綠地及蜿蜒蜒曲折的水系系，形成了層層次豐富的生生態(tài)視域。園園區(qū)建筑依據(jù)據(jù)景觀布置，多多層建筑與小小高層建筑錯錯落有致，充充滿了意境之之美和成熟之之美。在園區(qū)區(qū)的色彩調(diào)理理上，綠城?桂花園以赭赭紅、淡黃、青青灰為主色調(diào)調(diào)，使其如同同一個自然形形成的江南聚聚落小鎮(zhèn)，整整個園區(qū)清新新典雅、溫馨馨秀麗.推廣主題：舒適適桂桂花園，一一生生好居停⑷．綠地海頓公公館樓盤地址：包河河區(qū)區(qū)馬鞍山路路與與太湖路交交口口代理商：上海綠綠地地集團合肥肥置置業(yè)開發(fā)商：合肥建建鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司投資商：上海綠綠地地集團合肥肥置置業(yè)有限公公司司建筑設(shè)計：英國國UUA國際建筑設(shè)設(shè)計咨詢有有限限公司景觀設(shè)計：JAAWW捷奧國際景景觀設(shè)計公公司司占地面積：19988991㎡總建面積：59977150㎡容積率：3綠化率：55%%裝修情況：毛坯坯開發(fā)周期：5期期。車位：1:1開盤時間：200006年9月2日物業(yè)形態(tài)：高層層規(guī)劃戶數(shù)：300444面積劃分：655--172㎡主力面積：922--130㎡價格：38000--49000元元/㎡均價：42000元元/㎡主力總價：388－－55萬元產(chǎn)品構(gòu)成：項目目位位于合肥城城市市新中心，生生生活配套齊全全，教育配套套完善，臨近近淝河。注重“建筑、生活活、藝術(shù)”三者的融合合，項目由50多棟高層建筑筑組成，其中1期為9棟高層，將社社區(qū)高層建建筑筑結(jié)合社區(qū)區(qū)水水生態(tài)湖景景，使使濱湖的水水景景沿社區(qū)軸軸線線得以延續(xù)續(xù)。同時項目目西北側(cè)配備備25萬㎡大型商商業(yè)，由大型型公建設(shè)施、公公寓式酒店、寫寫字樓、大型型餐飲商業(yè)及及配套的城市市生活廣場組組成，并沿太太湖路設(shè)置商商業(yè)內(nèi)街。同同時項目還首首推了“海底世界地地下車庫”吸引眼球，將將地下車庫建建在人工湖下下，車庫頂面面采用水族館館海底世界的的處理方式，可可直接看到湖湖底景象。推廣主題：源自自維維也納的藝藝術(shù)術(shù)生活二、非住宅市場場1．非住宅類房房產(chǎn)市市場逐漸起起步步，寫字樓樓品品質(zhì)有待提提升升⑴．銷售型寫字字樓項項目較少，現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)有寫字樓樓以以自用開發(fā)發(fā)為為主由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的的不不完整性，合合合肥雖為省省會會城市，環(huán)環(huán)城城中心區(qū)中中，集集聚了一批批由由各企業(yè)（如如如交通銀行行、徽徽商銀行等等各各金融機構(gòu)構(gòu)，中中國移動通通信信公司等公公司司）自行開開發(fā)發(fā)建造的寫寫字字樓，基本本上上為單位自自用用房，物業(yè)業(yè)品品質(zhì)中等。⑵．市中心在售售寫字字樓品質(zhì)一一般般，外圍區(qū)區(qū)域域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)質(zhì)有所提升①．銷售周期長長，品品質(zhì)一般目前合肥市中心心區(qū)區(qū)域在售的的一一些小面積積分分割的辦公公物物業(yè)，市場場售售價基本集集中中在4000－6000元/㎡左右，銷銷售周期較較長長，基本在2~3年，物業(yè)品品質(zhì)包括建建筑筑設(shè)計和內(nèi)內(nèi)部部配置均很很一一般。②．以公寓概念念銷售售辦公產(chǎn)權(quán)權(quán)較較為普遍由于合肥市“禁禁商商令”執(zhí)行較為寬寬松，寫字字樓樓在基本沿沿用用公寓的產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計，居居住住功能明顯顯。且且在營銷中中大大多模糊辦辦公公和公寓的的概概念，以公公寓寓的形式銷銷售售辦公產(chǎn)權(quán)權(quán)，成成為事實上上的的“商住兩用房”。而在后期期使用中，由由由于各個地地區(qū)區(qū)的處理方方式式不同，導(dǎo)導(dǎo)致致辦公樓的的后后期使用成成本本也不盡相相同同，公用事事業(yè)業(yè)費的計費費標標準同時使使用用住宅物業(yè)業(yè)和和辦公物業(yè)業(yè)的的雙重標準準。③．外圍區(qū)域?qū)憣懽謽菢钱a(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)有有所提升與此同時，外圍圍（如如近幾年新新開開發(fā)的政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)）中所開開發(fā)發(fā)的一些辦辦公公物業(yè)，物物業(yè)業(yè)品質(zhì)略有有提提升，出現(xiàn)現(xiàn)了了甲級純寫寫字字樓產(chǎn)品，如如如新城國際際，但但銷售狀況況不不盡如人意意。2．綜合型商業(yè)業(yè)仍以以老城區(qū)為為主主，境外大大型型賣場紛紛紛進進駐，休閑閑娛娛樂型商業(yè)業(yè)始始起⑴．新站區(qū)專業(yè)業(yè)市場場集中，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)分精細細以合肥火車站為為核核心的新站站區(qū)區(qū)聚集了大大量量的專業(yè)市市場場，以“安徽大市場”最具代表性性，以及白馬馬服裝城、寶寶寶業(yè)輕紡城城等等，且市場細細分程度逐逐漸漸加強，8月份即將上上市的就有有專專營韓國商商品品的“韓國城”等。專業(yè)市市場的繁榮榮帶帶動了整個個新新站區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)展和住住宅宅消費。⑵．綜合性“sshooppinngg-mallll”出現(xiàn)合肥市的商業(yè)升升級級較慢，以以往往的商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理，缺缺缺乏大型的的綜綜合性商業(yè)業(yè)的的商業(yè)特點點，導(dǎo)導(dǎo)致了許多多高高端消費需需求求無法在域域內(nèi)內(nèi)得到滿足足。而而通過近幾幾年年的開發(fā)，老老老城區(qū)三孝孝口口的百大CBBD購物廣場場、新都會環(huán)環(huán)球購物廣廣場場、三里庵的的國購廣場場、元一時代代廣場等“shoppping-mmall”的陸續(xù)出現(xiàn)現(xiàn)，以及大量量一、二線品品牌的入駐，已已開始有效釋釋放合肥高端端消費品市場場的消費需求求。⑶．休閑商業(yè)街街入市市試水隨著外圍區(qū)域住住宅宅開發(fā)規(guī)模模的的不斷擴大大，品品牌開發(fā)商商開開始考慮以以慣慣常采用的的休休閑商業(yè)街街的的形式作為為社社區(qū)的商業(yè)業(yè)配配套，如金地地88街、綠地的“花花市街”等，但此類類物業(yè)商出出于于開發(fā)初期期，最最終的運營營效效果如何，有有有待觀察。3．案例⑴．香港廣場樓盤位置：廬陽陽區(qū)區(qū)榮事達大道道與淮河路路交交匯處開發(fā)商：合肥合合邦邦房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展展有限公司司投資商：澳大利利亞亞曼爾頓實實業(yè)業(yè)有限公司司承建商：安徽廣廣廈廈建筑(集團)有限公司建筑設(shè)計單位：：安安徽省建筑筑設(shè)設(shè)計院&同濟大學開盤時間：200004年12月28日占地面積：544333㎡總建筑面積：4455000㎡容積率：8.2288總戶數(shù)：住宅22779套停車位：1900個個銷售率：70%%價格：公寓均價價66800元/㎡；一層商商鋪不售，二二二層商鋪均均價價20000元/㎡。產(chǎn)品構(gòu)成：地上上226層，1-5層為商場，6-26層為公寓，50年產(chǎn)權(quán)，地地下2層為車庫。商商商鋪招商中中，對對經(jīng)營品牌牌有有限制，2007年10月商場全面面開業(yè)。配置：四部客梯梯，一一部貨梯。⑵．徽商國際大大廈樓盤位置：廬陽陽區(qū)區(qū)合肥市壽壽春春路356號開發(fā)商:合肥綠綠地地置業(yè)有限限公公司物業(yè)管理公司::安安徽省鑫徽徽物物業(yè)管理有有限限公司建筑設(shè)計單位::安安徽華盛國國際際設(shè)計工程程咨咨詢限公司司占地面積:500000平方米總建筑面積:4455987..003平方米容積率：9.22總戶數(shù):2300停車位:地下兩兩層層車位100多個物業(yè)管理費：11..5元/月·㎡均價：53000元元/㎡產(chǎn)品構(gòu)成：1幢幢330層塔式高層層，底層裙裙房房為金悅·華府酒店。配置：市政供暖暖、24小時熱水、部部部分中央空空調(diào)調(diào)、寬帶、有有有線電視……銷售率:80%%三、二手房市場場1．2006年年度二手手房年度均均價價3207元/㎡比新建商商品住宅略略低低1.9%2006年，二二手手房成交均價價呈現(xiàn)上升的的態(tài)勢，全全年年均價為3207元/㎡，比新建商品品房全年成交交均價略低1.9%。2．均價分析2006年300000－3500元/㎡價格區(qū)間間的房源供供應(yīng)應(yīng)占二手房總總量的37..06%，2500－3000元/㎡占27.288%。2500元/㎡以下的房房源占總量的9.09%，且其占比比總體呈現(xiàn)現(xiàn)不不斷下降趨趨勢勢。3．戶型分析⑴．二居室和三三居室仍仍是主流供供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品分別占到48.844%和43.533%近年來，合肥市市場場上的一居居室室和四居室室的的房源數(shù)量量總總體占比在在下下降，二居居室室占比一直直保保持在同一一水水平。三居居室室則上升速速度度減緩。綜綜觀觀合肥全年年二二手房市場場，二二居室和三三居居室仍然占占據(jù)據(jù)市場主導(dǎo)導(dǎo)地地位，各自自所所占比例為48.844%和43.533%。一居室和和四居室及及其其他戶型的的房房源則較少少。進進一步研究究發(fā)發(fā)現(xiàn)，消費費者者對購買房房屋屋戶型的要要求求集中在二二居居室和三居居室室，總體占占比比達到92.377%。由于國家家宏觀調(diào)控控的的限制，大大戶戶型交易所所承承擔的費用用增增加，導(dǎo)致四居室室等戶型的的成成交有所下下降降。由于經(jīng)經(jīng)濟濟實力不強強等等問題，一一居居室越來越越受受到一些年年輕輕消費者的的青青睞。⑵．60－1000㎡面積的二二手房占到到總總體供應(yīng)的60.555%從二手房供應(yīng)的的面面積來看，60－100㎡的房源占占有相當大大的的比重，2006年中，60－80㎡的房源比比例為34%，80－100㎡的房源比比例占到總總體體的26.6%。排在第三三位的是60㎡以下房源源，占到每每月月供應(yīng)的14%左右，緊隨隨其后的是100－120㎡的房源，每每每月供應(yīng)的的占占比為12%。面積占比比最小的為140㎡以上房源，從從整個年度度來來看，總體體呈呈現(xiàn)下降趨趨勢勢。進一步步研研究發(fā)現(xiàn)，市市市場上供應(yīng)應(yīng)的的二居室和和三三居室深受受廣廣大消費者者的的追捧。二二居居室和三居居室室的房型面面積積大都集中中在在60-1440㎡之間。由由于一居室室的的供應(yīng)量在在減減少，大量量的的次新房以以及及準新房推推出出市場，戶戶型型面積加大大。所所以60-1000㎡的戶型面面積成為市市場場上供應(yīng)的的主主流。4．總價分析20-30萬元元的的房源占20006年二手房供供應(yīng)總量的的441.899%%；其次為20萬以下房源源，占25.977%左右。40萬以上房源源相對占比比最最小。5．房齡分析2006年合肥肥市市場上的二二手手房的年限限絕絕大部分都都在在1990年以后。1990年以前的房房源只占到3.24%，并且房源源供應(yīng)呈現(xiàn)現(xiàn)下下降趨勢。在在在1990年以后的房房源中，1990--1999年和2000年及以后的的房源分別別占占到總體的48.499%和48.299%。與去年相相比均有不不同同程度的上上升升。受受舊舊城改造影影響響，1990年以前的房房源比例下下降降明顯。相相對對應(yīng)的是，由由由于投資者者把把手中的次次新新房和準新新房房投入到市市場場中，導(dǎo)致致了了2000年以后的房房源比例增增加加。第三部分趨勢分析一、宏觀影響1．房地產(chǎn)調(diào)控控將進入入政策執(zhí)行行年年《土地增值稅清清算算管理通知知》、《國國務(wù)院關(guān)于于加加強土地調(diào)調(diào)控控有關(guān)問題題的的通知》等等新新政策的出出臺臺，土地增增值值稅征收和和城城市建設(shè)用用的的政策作出出重重大調(diào)整，表表表明房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策不不會會放松，房房地地產(chǎn)調(diào)控政政策策進入執(zhí)行行年年，房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策執(zhí)執(zhí)行行和落實更更加加細分。二、行業(yè)趨勢1．外地大型品品牌房房地產(chǎn)商加速速入駐隨著濱湖新區(qū)新新規(guī)規(guī)劃的出爐爐，濱濱湖新區(qū)啟啟動動區(qū)建設(shè)的的動動工，招商商引引資步伐的的加加快，熱點點區(qū)區(qū)域開始受受到到關(guān)注，上上海海城開、浙浙江江眾安等外外地地大型品牌牌房房地產(chǎn)商入入駐駐合肥房地地產(chǎn)產(chǎn)市場的意意愿愿日趨強烈烈，濱濱湖新區(qū)房房地地產(chǎn)開發(fā)開開始始發(fā)力。2．開發(fā)模式升升級換換代傳統(tǒng)的住宅開發(fā)發(fā)模模式為主的的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模模式有望改改變變，休閑地地產(chǎn)產(chǎn)、旅游地地產(chǎn)產(chǎn)、工業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)、以及大大型型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)等等產(chǎn)品業(yè)態(tài)態(tài)的的出現(xiàn)，何何妨妨礙房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)模式真真正正進入升級級換換代、百花花齊齊放的局面面。3．房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)面臨臨洗牌重組組土地增值稅征收收和和城市建設(shè)設(shè)用用地等新政政策策的出臺，加加加上市場日日益益激烈，營營銷銷手段不斷斷翻翻新，現(xiàn)方方銷銷售現(xiàn)象的的出出現(xiàn)，對開開發(fā)發(fā)商的資金金實實力提出了了個個那更高要要求求，一些資資金金實力不濟濟、營營銷觀念陳陳舊舊的房地產(chǎn)產(chǎn)公公司面臨淘淘汰汰局面，有有實實力的品牌牌企企業(yè)會贏得得更更多的機會會，合合肥房地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)洗牌重重組組加劇。三、規(guī)劃發(fā)展1．舊城改造力力度加加大隨著城市建設(shè)三三大大推進力度度的的加強，華華僑僑飯店、三三孝孝口商圈等等片片區(qū)將進行行大大手筆的商商業(yè)業(yè)改造，安安紡紡小區(qū)以及及三三角線地區(qū)區(qū)等等城中村舊舊城城改造步伐伐的的啟動，老老城城區(qū)舊城改改造造力度加快快，長長江路等傳傳統(tǒng)統(tǒng)商圈重煥煥新新春。2．道路建設(shè)步步伐加加快繼2006年大大規(guī)模模的城市道道路路建設(shè)后，2007年城市路網(wǎng)網(wǎng)建設(shè)的步步伐伐力度更大大，徽徽州大道、中中中環(huán)線將全全線線貫通，金金寨寨路高架橋橋進進入施工新新階階段，長江江東東路、一環(huán)環(huán)線線、環(huán)城高高速速等城市主主干干道改造建建設(shè)設(shè)提上日程程，交交通改變地地產(chǎn)產(chǎn)格局，城城市市周邊區(qū)域域地地產(chǎn)有望升升溫溫。四、量價走勢1．普通商品房房將大大量上市加強普通商品房房的的建設(shè)，加加快快經(jīng)濟適用用房房的建設(shè)，加加加快經(jīng)濟適適用用房和廉租租房房建設(shè)，限限制制大戶型的的開開發(fā)比例，提提提高中小戶戶型型的開發(fā)比比例例等一系列列宏宏觀調(diào)控措施施的出臺落落實實、中小戶戶型型為主的普普通通商品房將將大大量上市，購購購房者會面面臨臨更多選擇擇，合合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市市場真正邁邁入入以普通消消費費型為導(dǎo)向向的的開發(fā)趨勢勢。2．合肥房價漲漲幅繼繼續(xù)滯緩一系列針對房地地產(chǎn)產(chǎn)市場的宏宏觀觀調(diào)控收到到了了明顯效果果，合合肥房價漲漲幅幅明顯滯緩緩，自自住型購房房消消費將成為為市市場主體，持持持幣觀望型型消消費開始緩緩慢慢釋放，由由于于新開工面面積積的不斷攀攀升升以及市場場存存量商品房房呈呈放量性供供應(yīng)應(yīng)，使得今今年年各樓盤的的銷銷售壓力依依然然很大，房房價價漲幅繼續(xù)續(xù)滯滯緩的現(xiàn)象象不不會改變，房房房價走向?qū)⒊食尸F(xiàn)區(qū)域性性分分化。3．合肥樓市后后市發(fā)發(fā)展強勁合肥工業(yè)立市的的戰(zhàn)戰(zhàn)略的確立立，三三大推進的的深深入，招商商引引資力度的的不不斷加大，城城城市經(jīng)濟總總量量的飛速增增長長，居民收收入入的穩(wěn)步增增長長所帶來購購買買力的提升升，為為合肥房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)注入了了強強勁的動力力、服服裝加工制制作作業(yè)的轉(zhuǎn)移移，所所帶來大量量產(chǎn)產(chǎn)業(yè)工人的的涌涌入，加上上城城市影響力力的的增強，會會吸吸引更多外外來來投資者前前來來投資置業(yè)業(yè)，合合肥房地產(chǎn)產(chǎn)后后市發(fā)展動動力力強勁。第四部分影響因素分分析排除宏觀調(diào)控等等共共性因素影影響響，合肥房房地地產(chǎn)市場最最大大的特點就就是是強勢的政政府府主導(dǎo)意味味。安徽省和和合肥市歷任任政府均將城城市規(guī)劃最為為重要的政績績考評內(nèi)容?；仡櫧陙砗戏史康禺a(chǎn)市場的發(fā)展過程，不難發(fā)現(xiàn)歷任政府對規(guī)劃的強勢推行極大地帶動了合肥外圍區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，包括高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)、政務(wù)新區(qū)以及目前正在大力推進的濱湖區(qū)和北部生態(tài)區(qū)。通過大量的資金投入和政策傾斜，合肥市政府和安徽省政府將新區(qū)的道路拓寬，將原城市中心的配套設(shè)施大量搬遷到規(guī)劃新區(qū)，如將重點學校搬遷至濱湖區(qū)，并大量增建公共設(shè)施，如政務(wù)新區(qū)的文化體育設(shè)施、醫(yī)療等等。同時與開發(fā)商合作進行住宅開發(fā)，然后以政府補貼的形式鼓勵公務(wù)員購房，或以抽簽的形式作為經(jīng)濟適用房進行分配。但政府的這一頗為急進的強勢做法并未產(chǎn)生抗性，而是得到了市民的廣泛認同，亦從側(cè)面反映了合肥房地產(chǎn)市場受政府主導(dǎo)因素的影響之大。但合肥市的城市市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不不鮮鮮明，人口口導(dǎo)導(dǎo)入能力較較差差，房產(chǎn)市市場場去化基本本依依靠內(nèi)需，如如如果出現(xiàn)政政府府換屆即導(dǎo)導(dǎo)致致規(guī)劃調(diào)整整的的現(xiàn)象，對對于于開發(fā)周期期較較長的房地地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)而言言，則則會發(fā)生使使本本已較為固固定定的消費人人群群再度分流流的的問題。目前合肥的高新新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)開開發(fā)發(fā)區(qū)以及政政務(wù)務(wù)文化新區(qū)區(qū)雖雖已基本建建成成但仍處于于發(fā)發(fā)育期階段段，區(qū)區(qū)域內(nèi)大量量房房產(chǎn)項目建建成成和在建，但但但入住率極極低低。此時另另辟辟濱湖新區(qū)區(qū)進進行開發(fā)，且且且市政傾斜斜明明顯，勢必必會會對上述區(qū)區(qū)域域的房產(chǎn)銷銷售售帶來相當當大大的影響。濱濱濱湖新區(qū)為為目目前規(guī)模最最大大的規(guī)劃新新區(qū)區(qū)，合肥市市政政府希望通通過過開發(fā)巢湖湖的的旅游資源源來來推動濱湖湖區(qū)區(qū)的整體發(fā)發(fā)展展，但該區(qū)區(qū)域域面臨機場場搬搬遷和大規(guī)規(guī)模?；A(chǔ)設(shè)施施建建設(shè)的問題題，去去要大量的的資資金投入，且且且周期較長長。初初步估算整整個個區(qū)域的建建設(shè)設(shè)成型需十十年年左右時間間。若若期間由于于政政府換屆產(chǎn)產(chǎn)生生新的規(guī)劃劃變變動，對于于在在目前所新新規(guī)規(guī)劃的濱湖湖新新區(qū)投資開開發(fā)發(fā)的房產(chǎn)企企業(yè)業(yè)而言，會會有有極大的負負面面影響。目前合肥市主要要規(guī)規(guī)劃重點如如下下：一、十一五城市市規(guī)規(guī)劃重點1．城市近期建建設(shè)發(fā)發(fā)展目標近期城市建設(shè)圍圍繞繞“工業(yè)立市、縣縣縣域突破、創(chuàng)創(chuàng)創(chuàng)新推動、東東東向發(fā)展、可可可持續(xù)發(fā)展”等五大戰(zhàn)略略，按照“新區(qū)開發(fā)、老老老城提升、組組組團展開、整整整體推進”的思路，逐逐步把合肥肥打打造成為全全國國重要的先先進進制造業(yè)基基地地、高新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)基地地和和現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)基地，區(qū)區(qū)域域性的商貿(mào)貿(mào)物物流中心、旅旅旅游會展中中心心和金融中中心心，“引領(lǐng)皖中、輻輻輻射全省、聯(lián)聯(lián)聯(lián)動中部、接接接軌長三角”的區(qū)域性中中心城市和和全全國重要的的科