房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成與控制

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成與控制第一部分房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第二部分房地產(chǎn)開發(fā)成本控制第三部分建筑設(shè)計(jì)常識(shí)與訣竅第四部分前期談判實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談講義提

綱第一部分房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由以下九個(gè)方面構(gòu)成：房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成土地成本營(yíng)業(yè)稅金建安造價(jià)行政事業(yè)收費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理配套設(shè)施產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要有差異化、低成本競(jìng)爭(zhēng)兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，所以還是要降低成本，在不降低品質(zhì)的前提下，成本越低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，利潤(rùn)越高。地價(jià)可通過容積率折算成樓面地價(jià)(即每建筑平方米里的土地成本)。簡(jiǎn)單的公式是——1、土地成本舉例：地價(jià)100萬/畝，容積率3.0，樓面價(jià)為500元/㎡；地價(jià)60萬/畝，容積率3.0，樓面地價(jià)300元/㎡。樓面地價(jià)

=

地價(jià)（單位：元/畝）÷666.67÷容積率樓面地價(jià)

=

地價(jià)（單位：萬元/畝）×15÷容積率容積率經(jīng)驗(yàn)系數(shù)多層容積率約1.5左右（最大不能超過2，超過2的也有，但品質(zhì)相對(duì)差）小高層容積率約2.0---2.5高層容積率約2.5以上容積率與土地的形狀和大小有密切的關(guān)系，同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率會(huì)越小，因?yàn)闋可娴綐情g距等規(guī)劃限制。而地塊形狀與容積率的關(guān)系總結(jié)如下——同樣大小的地塊南北越長(zhǎng)、東西越短,則容積率越小；而東西越長(zhǎng)，南北越短，則容積率越大。按配套較全（含煤、暖、熱水）檔次中高的住宅來說——磚混多層：700元/㎡小高層（10-17層）：950元/㎡(不含電梯)，一部電梯16萬為基數(shù)，每層加5000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本45元/㎡左右，18層以上（含18層）須配兩部電梯，成本約增加60元/㎡。控制得好，小高層含電梯的建安成本在1000～1050元/㎡左右。鋼筋含量是高層建安造價(jià)的重要指標(biāo)。國(guó)標(biāo)為68㎏/㎡，目前我國(guó)的項(xiàng)目多在45-50㎏/㎡，不過有的最高的達(dá)80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本約5元（含人工費(fèi)）暖氣成本約合30元/㎡，高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是40～50元/㎡。2、建安造價(jià)包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，成本約120-150元/㎡。大片區(qū)開發(fā)中單位成本可低至4元/㎡（建筑面積）。合計(jì)一般不超過20元/㎡3、配套設(shè)施4、勘查、設(shè)計(jì)（施工圖）監(jiān)理等5、營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷代理費(fèi)主要有有營(yíng)銷代理和廣告兩項(xiàng)費(fèi)用，約3%左右。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用一般約為180元元/㎡。經(jīng)驗(yàn)公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用=總成本本×50%×年貸貸款利率×27、企業(yè)管理費(fèi)用根據(jù)公司和開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模不同，差別較大，，一般為15-20元/㎡8、行政事業(yè)收費(fèi)公關(guān)后行情在160元/㎡左右。。舉例說明：人防工工程收費(fèi)：如自建建人防工程，則成成本為：多層1200元/㎡，高層1800元/㎡（按人人防面積攤）。如無自建，則須交交納人防異地建設(shè)設(shè)費(fèi)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如如下：高層：5B級(jí)人防防，單位成本=2000元/層數(shù)數(shù)多層：6級(jí)人防，，單位成本=1500元/層數(shù)但實(shí)際現(xiàn)狀高層為為20-30元/㎡9、營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅+大修基金金+所得稅…=11.7%。成本約為150～～250元/㎡。。第二部分房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本控制▲售價(jià)一定的情況下下，開發(fā)成本控制制能力決定企業(yè)的的贏利水平；▲在一定意義上講，成成本控制能力其實(shí)實(shí)是企業(yè)綜合實(shí)力力的體現(xiàn)；▲房地產(chǎn)開發(fā)最重要要的成本控制是土土地成本和建造成成本的控制。開發(fā)成本控制的重重要性1、土地成本控制制什么樣的地可買？？宗地的形狀及其其周邊環(huán)境決定容容積率，容積率直直接影響樓面地價(jià)價(jià)。舉例：美侖鳳凰城占地30畝，建筑面積積為6萬㎡中泰新城占地地30畝，建筑面面積為10萬㎡因此在買地時(shí)應(yīng)該該綜合考慮能建多多少房子，而且也也要求將來小區(qū)的的環(huán)境也不錯(cuò)。2、建安成本控制建安成本的控制要要“過五關(guān)”——第五關(guān)現(xiàn)場(chǎng)管理第一關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)第四關(guān)材料設(shè)備采購(gòu)第三關(guān)工程招標(biāo)第二關(guān)工程造價(jià)與決算要通過前期策劃做做發(fā)產(chǎn)品定位，確確定房子的檔次及及規(guī)模。以前是說結(jié)構(gòu)決定定造價(jià)，現(xiàn)在我們們認(rèn)為，方案決定定造價(jià)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)影響造價(jià)。在實(shí)實(shí)際施工過程中可可以適當(dāng)修改，但但不能修改得太多多，否則在驗(yàn)收時(shí)時(shí)設(shè)計(jì)院不蓋章。。我們認(rèn)為，平面形形狀簡(jiǎn)單、結(jié)構(gòu)方方正、對(duì)稱規(guī)則可可以降低成本，一一些裝飾性的東西西能免就免。［建議大家上網(wǎng)上查查一下“極簡(jiǎn)主義義”、“少就是多多”“l(fā)essismore”］第一關(guān)：規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理層高也不是越高越越好，要注意“高高粗比”?？拐鹨髩?yīng)該全全部是通的，不超超過50CM的視為通墻。磚混結(jié)構(gòu)的外墻開開洞率不能超過40%。從剛性的角度考慮慮，高層建筑一般般是三角形、圓形形、正方形的，承承重墻不能“里出出外進(jìn)”。墻如果果不是通的，就得得增加鋼筋含量。。磚混結(jié)構(gòu)的錯(cuò)層不不能超過50㎝。方正的設(shè)計(jì)也許會(huì)會(huì)被說成呆板，設(shè)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷是有矛矛盾的，根據(jù)規(guī)定定，構(gòu)造柱見墻角角就要有。立面豐豐富是好看，但是是值不值？加些線線條是不是就好得得不得了？是不是是有必要為此增加加成本？規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理這一點(diǎn)在實(shí)際操作作過程中有很多經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，有的決算能能被審掉一半。規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理第二關(guān)：工程造價(jià)價(jià)與決算根據(jù)有關(guān)規(guī)定，七七層以上按1類取取費(fèi)37%，七層以下按4類取取費(fèi)21.6%。。建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)也非常激烈，在在實(shí)際操作過程中中，有的開發(fā)公司司對(duì)七層以上的建建筑工程招標(biāo)是按按4類下浮5%。。規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理第三關(guān)：工程招標(biāo)標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理這方面很難把握，，可以規(guī)定“貨比比三家”，但就是是這樣也很難控制制。在招標(biāo)過程中中可以找三家以上上，然后選兩家報(bào)報(bào)價(jià)低的再往下砍砍價(jià)。第四關(guān)：材料設(shè)備備采購(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理更難，比比如一些圖紙上沒沒有的東西要進(jìn)行行“簽單”，這個(gè)個(gè)過程也很難直接接控制。第五關(guān)：現(xiàn)場(chǎng)管理理第三部分建筑設(shè)設(shè)計(jì)常識(shí)與訣竅建筑設(shè)計(jì)幾個(gè)檻：：▲6層及以下，不裝裝電梯；▲6層以上，必須裝裝電梯；▲11層及以下，可可只裝一部電梯，，并且樓梯間與電電梯間可以連通▲12層開始，必須須裝兩部電梯，其其中一部作為消防防電梯▲19層及以上必須須設(shè)兩條步梯或者者剪刀樓梯電梯的成本：以18層為例，電電梯成本約25萬萬，每增加一層電電梯成本約提高5000元2.8米層高的來來歷：房間的層高應(yīng)小于于等于面寬。圈梁梁+樓板=40㎝㎝，窗高1.5米米，窗臺(tái)高0.9米，合起來就是是2.8米。外墻面積測(cè)算：外墻面積一般約為建筑面積積的1/3（可作作為外墻貼磚面積積估算的依據(jù)）。。玻璃幕墻的成本約約300元以上，，而普通鋁合金窗窗成本約180元元/㎡建筑之間東西間距距：多層不小于8米，，而小高層和高層層不小于13米。。節(jié)能住宅與普通住住宅的差別：▲外墻做保溫處理（（節(jié)能比普通高80元/㎡，墻面面面積）▲北向不宜開飄窗▲窗戶盡量采用塑鋼鋼雙層中空玻璃。?！?jié)能住宅的成本比比第四部分前期談判實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)談商務(wù)談判是所有工作中的重要一環(huán)環(huán)，成功的談判是是做成業(yè)務(wù)的前提提。如果談判者能能靈活掌握并動(dòng)用用一些談判原則和和實(shí)用技巧，就可可能在談判桌上取取得主動(dòng)，起到““兵不血刃”、““不戰(zhàn)而屈人之兵兵”的作用，為最最終取得所期望之之結(jié)果奠定基礎(chǔ)。商務(wù)談判有技巧1、談判前準(zhǔn)備初次見開發(fā)商需配配“三把刀”——第一刀：入地第二刀：削魂第三刀：還魂實(shí)地查看地塊及周周邊特征，目的是是確定樓盤區(qū)位特特征、檔次熟悉一切項(xiàng)目相關(guān)關(guān)資料，以最快的速度形成項(xiàng)項(xiàng)目整體輪廓，勾勾勒項(xiàng)目的靈魂調(diào)研當(dāng)?shù)刂饕獦菢潜P，找一個(gè)市市場(chǎng)特質(zhì)與本項(xiàng)項(xiàng)目類似的樓盤盤作為參照，以以初步確定項(xiàng)目目的規(guī)劃?rùn)n次、、銷售價(jià)格2、談判原則與技巧個(gè)人體會(huì)總結(jié)，，前期談判有這這么實(shí)用“八招招”——第一招將心比心第二招突出優(yōu)勢(shì)第三招模擬演習(xí)第四招底線界清第五招了解對(duì)手第六招要有耐心第七招隨機(jī)應(yīng)變第八招埋下契機(jī)第一招將心比心談判最忌以己方方觀點(diǎn)，需索無無度，應(yīng)從對(duì)方的角度度出發(fā)，將心比心，合作的最后達(dá)成成一定是兼顧雙雙方利益的。第二招突出優(yōu)勢(shì)對(duì)于對(duì)方立場(chǎng)、觀點(diǎn)點(diǎn)都有初步的認(rèn)認(rèn)知后，再將自自己在此次談判判事項(xiàng)中所占有有的優(yōu)、劣勢(shì)及及對(duì)方的優(yōu)、劣劣勢(shì)，進(jìn)行嚴(yán)密密周詳?shù)牧信e，，尤其要將己方方優(yōu)勢(shì)，不管大大小新舊，應(yīng)全全盤列出，以作作為談判籌碼。。而己方劣勢(shì)，，當(dāng)然也要注意意，以免倉(cāng)促迎迎敵，被對(duì)方攻攻得體無完膚，比如駐馬店項(xiàng)項(xiàng)目洽談。第三招模擬演習(xí)將各種可能發(fā)生生的狀況，預(yù)先先模擬，以免實(shí)實(shí)際遭遇時(shí)人慌慌馬亂，難以主主控戰(zhàn)局。在了了解優(yōu)、劣后，，就要假想各種種可能發(fā)生的狀狀況，預(yù)作策劃劃行動(dòng)方案。小小至談判座位的的擺放都要詳加加模擬。第四招底線界清通常，談判時(shí)，，雙方都帶攻擊擊性，磨刀霍霍霍，躍躍欲試。。雙方只想到可可以“獲得多少少”，卻常常忽忽略要“付出多多少”，忽略了了談判過程中己己方要讓步多少少，方可皆大歡歡喜。所以，在在談判前，務(wù)必必要把己方的底底線界清：可讓讓什么?要讓多多少?如何讓?何時(shí)讓?為何何要讓?先行理理清，心中有效效。否則，若對(duì)對(duì)方咄咄逼人，，己方束手無策策任由對(duì)方宰割割，那就失去了了談判的本意。。比如正常的合同同要點(diǎn)拉鋸砍價(jià)價(jià)第五招了解對(duì)手孫子兵法的“知知己知彼，百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆”眾所皆皆知。談判前，，了解對(duì)方談判負(fù)責(zé)人的喜喜好，投其所好好能盡快獲得對(duì)對(duì)方的好感。有助談判達(dá)成。。比如楊總帶領(lǐng)洽洽談的汝州項(xiàng)目目，對(duì)方有留學(xué)學(xué)經(jīng)歷；彭總帶帶領(lǐng)洽談的東方方今典項(xiàng)目等等等，每一次都應(yīng)應(yīng)盡可能的多了了解對(duì)手資料。第六招要有耐心古語(yǔ)有云：“病病急亂投醫(yī)”。。故在談判中要要時(shí)刻暗誦默念念“戒急戒躁””，尤其在劍拔拔弩張、激烈火火爆之際，更要要遵行。因?yàn)?，，談判中常有耐耐久?zhàn)要打，據(jù)傳當(dāng)年李鵬當(dāng)當(dāng)選傳；中泰二二期，。第七招隨機(jī)應(yīng)變戰(zhàn)場(chǎng)狀況，瞬息息萬變，談判桌桌上需隨機(jī)應(yīng)變變。雖說諸葛亮亮神機(jī)妙算，但但人算不如天算算，總有考慮欠欠周、失算之處處。談判時(shí)，出出現(xiàn)對(duì)手突有神神來一筆，超出出己方假設(shè)狀況況，己方人員