房地產(chǎn)項目成本運營全景圖梳理

運營全景圖梳理2017年5月16日24個成本相關(guān)的運營節(jié)點分析1引言：了解運營全景圖的意義2運營全景圖梳理324個成本相關(guān)運營節(jié)點分析4總結(jié)CONTENTS目錄引言：了解運營全景圖的意義是否經(jīng)常遇到項目突如其來的各種需求而疲于應(yīng)付？1234是否經(jīng)常扮演消防員的角色到處救火？是否因自己工作滯后導(dǎo)致項目進(jìn)度延誤而受到批評？為什么明明已經(jīng)盡了全力，卻依然沒有把工作做好？為什么會這樣！引言：了解運營全景圖的意義工作沒有計劃性沒有從全局角度去考慮自己的工作，只是被動性的接受領(lǐng)導(dǎo)安排，或者坐等項目提出需求，才開始開展相關(guān)工作。上游部門跟蹤把控意識不強在關(guān)門節(jié)點確定的情況下，導(dǎo)致自己工作時間被一再壓縮，進(jìn)而引發(fā)種種問題。工作沒有形成系統(tǒng)性沒有能夠清楚了解自己所做的工作，在房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)中的位置，作用，意義那么，我們該怎么應(yīng)對？引言：了解運營全景圖的意義交付可研深耕專業(yè)顯性成本真實成本基準(zhǔn)成本隱性成本項目管理項目運營設(shè)計產(chǎn)品力結(jié)算總結(jié)采購招標(biāo)營銷定位計劃管理成本適配競品分析提煉經(jīng)驗成本服務(wù)運營運營服務(wù)經(jīng)營運營全景圖梳理243569781011112131415161718192021222324第二部分：24個成本相關(guān)運營節(jié)點分析節(jié)點1：項目定位完成OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02輸入條件：營銷部提供：市場分析、物業(yè)組成、目標(biāo)客戶、設(shè)計部提供：產(chǎn)品意象、產(chǎn)品類型、設(shè)施建議、建筑景觀裝修風(fēng)格建議；運營部提供：運營計劃；成本部提供：成本標(biāo)準(zhǔn)等。工作開展時間：項目定位會前5天編制完成，土地獲取前30天確定節(jié)點定義：通過集團(tuán)運營決策委員會產(chǎn)品策劃小組評審，并舉辦項目定位會完成可研測算輸出成果：《城市市場調(diào)研報告》、《可研報告》、《項目定位報告》、《目標(biāo)成本（可研版）》關(guān)鍵詞：毛利潤、內(nèi)部收益率、預(yù)估售價、產(chǎn)品定位、基準(zhǔn)地價、啟動資金獲利倍數(shù)、資金峰值出現(xiàn)時間、資金成本率、地價房價比、權(quán)益劃分、股權(quán)債券劃分責(zé)任部門：投資管理部（主導(dǎo)）營銷部+成本部（參與）第二部分：24個成本相關(guān)運營節(jié)點分析節(jié)點2：概念設(shè)計方案完成節(jié)點作業(yè)定義開展時間產(chǎn)品適配模型確定隱性成本控制關(guān)注點+矩陣分析表+立面測算表輸入條件輸出成果通過公司概念方案決策會設(shè)計部提供：項目概念后規(guī)劃方案評審，包含規(guī)劃總圖、項目分期、住宅與商業(yè)產(chǎn)品分布及戶型選型、建筑意象、景觀意象、精裝標(biāo)準(zhǔn)等。產(chǎn)品適配模型通過公司概念方案決策會《項目隱性成本控制細(xì)則書》《成本優(yōu)化矩陣分析表》定位會決策后30天內(nèi)責(zé)任部門：設(shè)計管理部關(guān)鍵詞：土地、產(chǎn)品、客戶、適配體系+精裝標(biāo)準(zhǔn)第二部分：24個成本相關(guān)運營節(jié)點分析節(jié)點3：取得人防設(shè)計意見OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02輸入條件：營銷提供：樓市分布圖及市場調(diào)研報告，鎖定當(dāng)?shù)赝犬a(chǎn)品定位樓盤及同類產(chǎn)品區(qū)域銷售前三名工作開展時間：獲取土地證后15天責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部項目營銷部節(jié)點定義：取得結(jié)建防空地下室設(shè)計意見書競品樓盤調(diào)研輸出成果：《街對面競爭對手成本報告》關(guān)鍵詞：結(jié)合區(qū)域調(diào)研修訂配置標(biāo)準(zhǔn)及建造標(biāo)準(zhǔn)第二部分：24個成本相關(guān)運營節(jié)點分析責(zé)任部門：區(qū)域公司關(guān)鍵詞：示范區(qū)成本節(jié)點4：示范區(qū)實施計劃確定（如有）節(jié)點作業(yè)定義：示范區(qū)實施計劃（包含設(shè)計、營銷、施工、報批、采購、物業(yè)等方面）通過區(qū)域公司審批，報備運營決策委員會輸出成果：《示范區(qū)目標(biāo)成本》輸入條件：設(shè)計部提供：示范區(qū)建筑、景觀、室內(nèi)概念方案，客戶到訪動線，時間計劃，各階段展示效果策劃，示范區(qū)管理方案；成本部：拿地目標(biāo)成本；確定示范區(qū)成本控制第一責(zé)任人和團(tuán)隊成員開展時間：示范區(qū)計劃確定后7個工作日內(nèi)完成01OPTION02OPTION示范區(qū)目標(biāo)成本、確定分?jǐn)傂问?3OPTION04OPTION第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析節(jié)點5：規(guī)劃設(shè)計計方案報建建完成輸入條件：：開展時間：：輸出成果：：節(jié)點作業(yè)定定義：010203建造標(biāo)準(zhǔn)04通過公司規(guī)規(guī)劃方案決決策會，提提供政府主主管部門認(rèn)認(rèn)可的完整整的設(shè)計成成果，并與與項目開發(fā)發(fā)運營部溝溝通至具有有決定權(quán)的的政府評審審會上通過過，取得規(guī)規(guī)劃方案批批復(fù)（同意意）。設(shè)計部提供供：項目詳細(xì)規(guī)規(guī)劃設(shè)計方方案，包含含總圖深化化、建筑概概念方案、、豎向設(shè)計計、管網(wǎng)方方案、停車車系統(tǒng)、消消防設(shè)計、、景觀系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃；成本部提供供：競品成成本報告等等。規(guī)劃方案在在概念方案案后30天確定，規(guī)規(guī)劃設(shè)計方方案確定后后15天上會決策策《建造標(biāo)準(zhǔn)》+《限額指標(biāo)》+《規(guī)劃方案優(yōu)優(yōu)化建議書書》責(zé)任部門：項目事務(wù)（開發(fā)）部、設(shè)計管理部關(guān)鍵詞：限額設(shè)計、方案優(yōu)化建議第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析責(zé)任部門：項目運營部、成本部關(guān)鍵詞：報批報建、配套、稅務(wù)費節(jié)點6：取得《土地證》輸入條件：開發(fā)部提供：當(dāng)?shù)貓笈鷪蠼ㄊ召M標(biāo)準(zhǔn)，政府配套收費文件節(jié)點作業(yè)定義：用地證、土地證辦理完成輸出成果報批報建及稅費分析表報批報建費費+配套費+稅務(wù)費（契契稅）梳理理開展時間：取得土地證后30天完成第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析節(jié)點7：取得《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》節(jié)點作業(yè)定義開展時間目標(biāo)成本（（方案版））確定輸入條件輸出成果提供政府主主管部門認(rèn)認(rèn)可的完整整的設(shè)計成成果，并與與項目開發(fā)發(fā)運營部溝溝通至政府府主管部門門在圖紙上上蓋章，以以《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》上的簽發(fā)時時間為考核核依據(jù)。設(shè)計部提供供：總規(guī)劃方案案報批完成成+項目分期建建議書+建造標(biāo)準(zhǔn)決決策會完成成；成本部提供供：調(diào)研報告+示范區(qū)成本本+費用《目標(biāo)成本審審批表》總規(guī)方案報報批后15個工作日內(nèi)內(nèi)完成責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部、設(shè)計管理部（主導(dǎo)）關(guān)鍵詞：產(chǎn)品單方成本、項目總成本、6類成本劃分第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析節(jié)點8：全套施工工圖完成輸入條件：：開展時間：：輸出成果：：節(jié)點作業(yè)定定義：010203設(shè)計限額對標(biāo)指標(biāo)分析04取得施工圖圖審查意見見合格書、、人防工程程施工圖設(shè)設(shè)計文件審審查合格書書，蓋章施施工藍(lán)圖（（含人防施施工圖）簽簽發(fā)到項目目（含裝修修點位圖））。設(shè)計部：全套施工圖圖完成全套施工圖圖完成30天內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋筋含量、混混凝土含量量、窗地比比、地庫層層高、停車車效率、體體型系數(shù)、、立面系數(shù)數(shù)責(zé)任部門：設(shè)計管理部關(guān)鍵詞：對標(biāo)開工審批第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析責(zé)任部門：區(qū)域公司運營部、工程部、成本部關(guān)鍵詞：清單、目標(biāo)成本、合約規(guī)劃節(jié)點9：總承包施施工單位確確定節(jié)點作業(yè)定義：通過公司定標(biāo)會，確定中標(biāo)單位（需取得項目所在地施工備案資質(zhì)），發(fā)中標(biāo)通知書輸出成果通過公司定標(biāo)會，確定中標(biāo)單位（需取得項目所在地施工備案資質(zhì)），發(fā)中標(biāo)通知書《目標(biāo)成本執(zhí)行版》采購計劃、優(yōu)化計劃、結(jié)算計劃、付款計劃、項目全過程控制臺賬、月報體系輸入條件：設(shè)計部：全套施工圖提供，或地庫開挖圖提供；工程規(guī)劃許可證獲取、施工組織設(shè)計評審合格時間墊層施工前30天確定總包單位全套施工圖評審后35個工作日完成《目標(biāo)成本執(zhí)行版》01OPTION02OPTION確定總包單單位目標(biāo)成本（（執(zhí)行版））全過程監(jiān)控控機制、月月報體系的的建立03OPTION04OPTION第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部關(guān)鍵詞：總量包干節(jié)點10：土方開工工02輸入條件項目工程部：1、詳勘報告2、地庫開挖圖3、現(xiàn)狀地形方格網(wǎng)4、土方自平衡方案5、實施技術(shù)方案04輸出結(jié)果中標(biāo)通知書01節(jié)點定義土方開挖03開展時間土地獲取，修訂詳細(xì)規(guī)劃通過，地庫選型完成，提供地庫開挖圖后15天內(nèi)確定土方單單位第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析節(jié)點11：示范區(qū)開開放OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02輸入條件：示范區(qū)通過公司驗收工作開展時間：示范區(qū)對外開放180天內(nèi)完成示范區(qū)所有結(jié)算責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部節(jié)點定義：示范區(qū)通過公司驗收，并整改完成時間示范區(qū)結(jié)算算輸出成果：示范區(qū)通過公司驗收，結(jié)算完成、示范區(qū)數(shù)據(jù)庫分析關(guān)鍵詞：示范區(qū)結(jié)算、示范區(qū)成本復(fù)盤第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析節(jié)點12：主體結(jié)構(gòu)構(gòu)達(dá)到預(yù)售售條件節(jié)點作業(yè)定義開展時間總包預(yù)算定定案輸入條件輸出成果主體結(jié)構(gòu)進(jìn)進(jìn)度達(dá)到取取得預(yù)售許許可證的要要求主體結(jié)構(gòu)達(dá)達(dá)到預(yù)售條條件總包包干補補充協(xié)議全套施工圖圖出具90天內(nèi)完成總總包預(yù)算定定案責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部關(guān)鍵詞：總包包干補充協(xié)議第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析責(zé)任部門：設(shè)計管理部關(guān)鍵詞：測算+清單節(jié)點13：全套裝修修施工圖完完成輸入條件：全套裝修施工圖完成開展時間：裝修方案決策會5天內(nèi)確定點位，公共部位方案及室內(nèi)方案評審?fù)ㄟ^前10天完成方案測算，滿足目標(biāo)成本，精裝全套施工圖出具60天，完成施工清單編制，精裝部品定樣后10天編制部品招標(biāo)清單，如為戰(zhàn)略直委簽訂合同節(jié)點作業(yè)定義：銷售樣板完成及交房標(biāo)準(zhǔn)審批完成后2個月,或?qū)崢菢影鍖嵤┣?個月完成精裝施工圖，時間以先到為準(zhǔn)輸出成果點位評審、交房標(biāo)準(zhǔn)、精裝方案測算、精裝對標(biāo)、部品訂單、精裝總包清單精裝測算分分析+精裝部品定定樣單+精裝招標(biāo)清清單第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析責(zé)任部門：設(shè)計管理部關(guān)鍵詞：測算+清單節(jié)點14：景觀施工工圖完成02輸入條件設(shè)計部：景觀施工圖完成04輸出成果景觀方案測算+景觀部品定樣單+景觀招標(biāo)清單+定標(biāo)報告01節(jié)點定義可用于施工及招標(biāo)的施工圖。03開展時間景觀方案決策10天結(jié)合擴出圖完成測算，景觀施工圖15天確定部品定樣，景觀圖紙60天完成招標(biāo)清單，如戰(zhàn)略直委簽訂合同景觀方案測測算+景觀部品定定樣單+景觀招標(biāo)清清單第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析節(jié)點15：主體結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02輸入條件：主體結(jié)構(gòu)封頂工作開展時間：保溫在主體封頂后15天確定責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部節(jié)點定義：從正負(fù)零結(jié)構(gòu)施工開始，到結(jié)構(gòu)封頂，經(jīng)工程管理部現(xiàn)場驗證確定立面施施工單位輸出成果：確定保溫、外墻單位關(guān)鍵詞：保溫清單第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析節(jié)點16：裝修房實實樓樣板間間節(jié)點作業(yè)定義開展時間部品定樣計計劃+實樓樣板間間+實景體驗區(qū)區(qū)輸入條件輸出成果由所有擬招招標(biāo)入圍企企業(yè)完成全全部主力戶戶型裝修房房實樓樣板板間施工，，經(jīng)工程管管理部驗收收完成裝修房實樓樓樣板間計計劃。實樓展示區(qū)區(qū)資源啟動動、實樓展展示區(qū)樣板板定樣、實實樓展示區(qū)區(qū)資源確定定預(yù)售許可證證獲取30天以后，主主體達(dá)到10層以上責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部（主責(zé)）區(qū)域工程部、設(shè)計部（協(xié)助）關(guān)鍵詞：部品定樣計劃+實樓展示區(qū)資源入圍第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析節(jié)點17：外腳手架架拆除輸入條件：：開展時間：：輸出成果：：節(jié)點作業(yè)定定義：010203涂料+門窗+欄桿+管網(wǎng)單位確定04由各項目提提出申請，，經(jīng)工程管管理部現(xiàn)場場驗證，完完成腳手架架拆除，塔塔吊、井架架拆除完成成，達(dá)到室室外配套進(jìn)進(jìn)場要求外腳手架拆拆除外墻腳手架架拆除后10天內(nèi)確定涂涂料+門窗單位，，20天內(nèi)確定欄欄桿+管網(wǎng)單位+30天內(nèi)立面部部品及所有有室外工程程全部確定定，40天內(nèi)設(shè)備安安裝主材全全部確定建筑立面、、安裝部品品/施工單位確確定責(zé)任部門：項目事務(wù)（開發(fā)）部、設(shè)計管理部關(guān)鍵詞：中標(biāo)清單+合同第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析責(zé)任部門：區(qū)域工程部關(guān)鍵詞：精裝招標(biāo)節(jié)點18：精裝修施施工單位確確定節(jié)點作業(yè)定義：通過公司定標(biāo)會，確定中標(biāo)單位（需取得項目所在地施工備案資質(zhì)），發(fā)中標(biāo)通知書輸出成果：通過公司定標(biāo)會，確定中標(biāo)單位（需取得項目所在地施工備案資質(zhì)），發(fā)中標(biāo)通知書輸入條件：外墻落架完成，室內(nèi)砌體抹灰地面完成后，實樓樣板驗收合格、全套施工圖完成具備總價包干條件開展時間：墻面抹灰完成地面完成01OPTION02OPTION精裝修單位位確定03OPTION04OPTION第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部、成本部關(guān)鍵詞：訂單+合同均完成節(jié)點19：精裝修單單位進(jìn)場輸入條件：精裝修單位進(jìn)場。開展時間：施工單位進(jìn)場10天后完成精裝部品+分包節(jié)點作業(yè)定義：精裝修、總包單位書面簽署土建精裝移交記錄，經(jīng)工程管理部驗證輸出成果精裝部品訂單+精裝分包合同精裝部品+分包確定第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析責(zé)任部門：客服部、項目開發(fā)運營部關(guān)鍵詞：中標(biāo)清單+合同節(jié)點20：第一次工工地開放日日+雨污水管網(wǎng)網(wǎng)施工完畢畢02輸入條件雨污水單位施工完成04輸出成果景觀合同01節(jié)點定義工藝工法樣板間客戶開放時間完成日（取消入戶參觀）03開展時間雨污水單位施工完畢30前確定景觀資源景觀+道路單位進(jìn)進(jìn)場第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析節(jié)點21：室外配套套、園建完完成節(jié)點作業(yè)定義開展時間梳理動態(tài)成成本、確定定結(jié)算計劃劃，建筑安安裝部品類類結(jié)算完成成輸入條件輸出成果室外配套管管網(wǎng)及景觀觀完成，以以綠化工程程完成室外配套、、園建完成成梳理動態(tài)成成本判斷待待發(fā)生，明明確結(jié)算成成本及算計計劃、建筑筑按照部品品結(jié)算完成成室外配套、、園建完成成確定結(jié)算算計劃責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部關(guān)鍵詞：精裝修結(jié)算第二部分：：24個成本相關(guān)關(guān)運營節(jié)點點分析責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部關(guān)鍵詞：建筑安裝部品結(jié)算節(jié)點22：裝修房施施工完成節(jié)點作業(yè)定義：完成精裝施工及施工方自檢輸出成果：精裝部品+甲分包結(jié)算輸入條件：裝修房施工完成開展時間：裝修房完成30天內(nèi)完成精裝部品及甲分包結(jié)算01OPTION02OPTION精裝部品+甲分包結(jié)算算啟動03OPTION04OPT