房地產(chǎn)課件房地產(chǎn)開發(fā)

第四章房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)第三節(jié)城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響第四節(jié)政府對(duì)房地產(chǎn)市場的干預(yù)1第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義（1）指以土地和與之緊密相關(guān)的房屋建筑為勞動(dòng)對(duì)象，進(jìn)行勞動(dòng)加工，以滿足人類某種使用目的的生產(chǎn)活動(dòng)。（2）是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)一般分為：單項(xiàng)開發(fā)：指以用途單一的單項(xiàng)房地產(chǎn)為開發(fā)對(duì)象。綜合開發(fā)則強(qiáng)調(diào)開發(fā)對(duì)象的綜合性、配套性和統(tǒng)一性。2二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序開發(fā)程序包括八個(gè)步驟：投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場營銷與物業(yè)管理。這八個(gè)步驟又可以劃分為四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。3（一）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析1．投資機(jī)會(huì)選擇包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選。2．投資決策分析包括市場分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估。（二）前期工作分析擬開發(fā)項(xiàng)目用地的特性與四至范圍、用途及獲益能力的大小。獲取土地的使用權(quán)。征地、拆遷、安置、補(bǔ)償。規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定。與城市規(guī)劃部門協(xié)商，獲得規(guī)劃許可。施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整。（三通一平）市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議。安排短期和長期信貸。對(duì)擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租售的客戶。進(jìn)一步的分析，初步確定租金或售價(jià)水平。對(duì)開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算。對(duì)開發(fā)商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分承包商進(jìn)行初步洽商。開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談。

4（三）建設(shè)階段項(xiàng)目建設(shè)階段一開始，就意味作在選定的開發(fā)地點(diǎn)，以在一個(gè)特定的時(shí)間段上分布的特定成本，來開發(fā)建設(shè)一棟特定的建筑物。此時(shí)，對(duì)有些問題的處理就不象前兩個(gè)階段具有彈性。此階段的主要任務(wù)是控制建筑成本。（四）租售階段該階段一般在項(xiàng)目建設(shè)完成之后，但在很多情況下，開發(fā)商為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸壓力，在項(xiàng)目建設(shè)前或建設(shè)中就通過預(yù)售或預(yù)租的形式落實(shí)買家或賣家

5三、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的主要參與者（一）土地所有者或當(dāng)前的使用者（二）開發(fā)商（三）政府及辦公機(jī)構(gòu)作用：既有監(jiān)督、管理的職能，又提供有關(guān)服務(wù)。（四）金融機(jī)構(gòu)兩類資金：開發(fā)融資（支付開發(fā)費(fèi)用的短期資金）抵押貸款（使用者購買房地產(chǎn)的長期資金）（五）建筑承包商6（六）專業(yè)顧問1．建筑師作用：承擔(dān)開發(fā)用地的規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理等項(xiàng)工作。2．工程師一般有：結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師等作用：除進(jìn)行結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明或高級(jí)電氣設(shè)施的設(shè)計(jì)外，還負(fù)責(zé)合同的簽訂、建筑材料的購買、施工監(jiān)督等。3．會(huì)計(jì)師4．經(jīng)濟(jì)師及成本控制人員5．估價(jià)師及市場營銷人員6．律師與代理人

（七）消費(fèi)者或買家7第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)一、舊城區(qū)的開發(fā)（一）開發(fā)前景舊城區(qū)往往地處城市中心，歷來是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，在居民生活中有一定影響，特別是那些具有民族傳統(tǒng)色彩的地方。舊城區(qū)人口密集，人流量大等。舊城區(qū)位優(yōu)越，適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)項(xiàng)目用地。項(xiàng)目建成后出售或出租的價(jià)格水平較高，能夠給投資經(jīng)營者帶來很大的級(jí)差收益。因而，好的獲利前景吸引著眾多的開發(fā)商。舊城區(qū)不斷上漲的地價(jià)正顯示著這一點(diǎn)。8二、舊城區(qū)狀況與開發(fā)條件舊城區(qū)人口密集，建筑密度高。舊城區(qū)的建筑物多是危舊房，其本身已基本沒有使用價(jià)值。舊城區(qū)由于歷史原因，道路狹窄，交通條件較差，市政管線布置雜亂、容量小而難以滿足開發(fā)新建的需要。在舊城區(qū)，這種規(guī)劃條件顯得更為苛刻。9二、新區(qū)開發(fā)（一）新城區(qū)的開發(fā)前景新城區(qū)一般處于城市的外圍，和舊城區(qū)相比，其在城市中所處的位置并不優(yōu)越。

新城區(qū)往往不適于開發(fā)商業(yè)中心、寫字樓、餐飲及娛樂用房。新城區(qū)位置遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，環(huán)境幽靜舒適，空氣清新潔凈，四周寬敞空曠而適合建造高級(jí)住宅和公寓。10（二）新城區(qū)狀狀況與開發(fā)條件件與舊城區(qū)開發(fā)相相比，新城區(qū)的的拆遷安置比較較容易，拆遷安安置補(bǔ)償費(fèi)要比比舊城區(qū)低。新城區(qū)開發(fā)受周周圍環(huán)境制約少少，城市規(guī)劃條條件限制也少。。但是新城區(qū)開發(fā)發(fā)也存在不利條條件。征用農(nóng)地所必須須支付的費(fèi)用也也不斷提高。新城區(qū)開發(fā)用用地是不具備備開發(fā)建設(shè)條條件的生地，，常常缺乏必必需的上水、、下水、煤氣氣、電力、電電訊、供熱等等配套市政管管線，這些配配套設(shè)施均需需開發(fā)商自己己建設(shè)，部分分設(shè)施在建設(shè)設(shè)項(xiàng)目開工前前就需完成，，以滿足項(xiàng)目目施工的需要要。新城區(qū)沒有現(xiàn)現(xiàn)成的道路系系統(tǒng)，規(guī)劃條條件中對(duì)新城城區(qū)的道路要要求高，道路路寬度大，建建設(shè)費(fèi)用需由由開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)；新區(qū)內(nèi)還要求求有足夠的綠綠地面積，與與舊城區(qū)相比比，新城區(qū)綠綠地面積所占占比例更高，，開發(fā)商需為為此支付綠化化費(fèi)用。11三、土地一級(jí)級(jí)開發(fā)及其模模式土地一級(jí)開發(fā)發(fā)，是指由政政府或其授權(quán)權(quán)委托的企業(yè)業(yè)，對(duì)一定區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)的的城市國有土土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征征地、拆遷、、安置、補(bǔ)償償，并進(jìn)行適適當(dāng)?shù)氖姓渑涮自O(shè)施建設(shè)設(shè)，使該區(qū)域域范圍內(nèi)的土土地達(dá)到“三三通一平”、、“五通一平平”或“七通通一平”的建建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)進(jìn)行有償出讓讓或轉(zhuǎn)讓的過過程。土地一級(jí)開發(fā)發(fā)的模式，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)投資資者獲取土地地使用權(quán)的途途徑和價(jià)格有有重大影響。。12（一）以政府府為主的模式式1．將開發(fā)的熟地地以成本價(jià)(含管理費(fèi)用)交土地管理部部門。其優(yōu)點(diǎn)是政府府容易控制土土地價(jià)格，有有利于實(shí)現(xiàn)政政府通過地價(jià)價(jià)調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)市場的目標(biāo)標(biāo)。2．政府或人大大授權(quán)，由土土地發(fā)展公司司代行政府職職能，將開發(fā)發(fā)成的熟地直直接出讓。這種模式較適合高高新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)或工業(yè)園園區(qū)的土地開開發(fā)。3．城市土地管管理部門直接接以熟地價(jià)格格向投資者出出讓國有土地地使用權(quán)13（二）以民間間為主，政府府輔助支持的的模式組建土地發(fā)展展股份有限責(zé)責(zé)任公司，該該公司的啟動(dòng)動(dòng)資金由各級(jí)級(jí)政府投資、、開發(fā)區(qū)域所所在單位投資資、發(fā)行土地地債券吸收社社會(huì)投資等方方式籌集。政府可將一定定范圍內(nèi)的待待開發(fā)土地一一次出讓給該該公司，土地地出讓金可作作為政府投資資，在該公司司中持有股份份。該公司將將待開發(fā)土地地開發(fā)成熟地地后，再向其其他投資者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，獲取土土地開發(fā)收益益。但此模式下土土地開發(fā)者出出于利益的驅(qū)驅(qū)使，可能會(huì)會(huì)盡量抬高土土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格格，使政府不不易控制地價(jià)價(jià)。14（三）土地一一級(jí)開發(fā)的操操作程序①作出開發(fā)區(qū)區(qū)域的近期、、中期和長期期發(fā)展計(jì)劃；；②對(duì)開發(fā)區(qū)域域范圍內(nèi)的土土地利用狀況況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)調(diào)查，掌握可可開發(fā)土地資資源現(xiàn)狀的數(shù)數(shù)量、質(zhì)量和和分布；③制定開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展的控控制性規(guī)劃和和詳細(xì)規(guī)劃；；④按確定的優(yōu)優(yōu)先順序選擇擇啟動(dòng)開發(fā)地地塊或區(qū)域；；⑤由土地管理理部門協(xié)助辦辦理土地出讓讓(或劃撥)手續(xù)；⑥制定拆遷安安置補(bǔ)償方案案，并獲得政政府主管部門門批準(zhǔn)；⑦進(jìn)行現(xiàn)場土土地開發(fā)工作作，達(dá)到相應(yīng)應(yīng)的建設(shè)條件件；⑧核算土地開開發(fā)成本、確確定土地價(jià)格格，進(jìn)行熟地地轉(zhuǎn)讓(或出讓)15（四）土地一一級(jí)開發(fā)的對(duì)對(duì)策1．政府充分授授權(quán)。2．充分利用多多種合作方式式籌措土地開開發(fā)資金。3．土地發(fā)展公公司不能受讓讓其所開發(fā)的的熟地進(jìn)行房房地產(chǎn)開發(fā)。。4．為降低土地地開發(fā)成本，，由土地發(fā)展展公司享受開開發(fā)區(qū)域內(nèi)土土地開發(fā)帶來來的土地增值值利益，對(duì)于于開發(fā)區(qū)范圍圍內(nèi)的土地實(shí)實(shí)行土地預(yù)征征。5．開發(fā)區(qū)域內(nèi)內(nèi)大市政的開開發(fā)建設(shè)，應(yīng)應(yīng)與土地開發(fā)發(fā)工作協(xié)調(diào)進(jìn)進(jìn)行。16第三節(jié)城城市規(guī)劃及其其對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)的影響一、城市規(guī)劃劃的作用和任任務(wù)（一）作用城市規(guī)劃所確確定的城市規(guī)規(guī)模和發(fā)展方方向，可以保保障城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；是合理進(jìn)行城城市建設(shè)與管管理的藍(lán)圖和和依據(jù)；是協(xié)調(diào)各項(xiàng)建建設(shè)和許多經(jīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綱綱領(lǐng)性文件。。隨著人類的進(jìn)進(jìn)步和社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，，城市規(guī)劃的的著眼點(diǎn)已經(jīng)經(jīng)從“使城市市居民的居住住、生活、游游憩和交通得得以正常運(yùn)行行”轉(zhuǎn)變到““保護(hù)城市生生態(tài)環(huán)境、實(shí)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)發(fā)展”上來。。17（二）任務(wù)根據(jù)國家城市市發(fā)展和建設(shè)設(shè)的方針、經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策策、國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展展長遠(yuǎn)規(guī)劃、、區(qū)域規(guī)劃，，以及城市所所在地區(qū)的自自然條件、歷歷史情況、現(xiàn)現(xiàn)狀特點(diǎn)和建建設(shè)條件，布布置城鎮(zhèn)體系系，合理確定定城市在規(guī)劃劃期內(nèi)經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)展的的目標(biāo)，確定定城市的性質(zhì)質(zhì)、規(guī)模和布布局，統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，合理利利用城市土地地，綜合部署署城市經(jīng)濟(jì)、、文化、公用用事業(yè)及戰(zhàn)備備等各項(xiàng)建設(shè)設(shè)，保證城市市有秩序地、、協(xié)調(diào)地發(fā)展展。18二、城市規(guī)劃劃及其與其他他規(guī)劃的關(guān)系系（一）城市規(guī)規(guī)劃的層次按照《中華人民共和和國城市規(guī)劃劃法》的規(guī)定，城市市規(guī)劃一般分分為總體規(guī)劃劃和詳細(xì)規(guī)劃劃兩個(gè)階段。。大中城市為了了進(jìn)一步控制制和確定不同同地段的土地地用途、范圍圍和容量，協(xié)協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公共共設(shè)施建設(shè)，，在總體規(guī)劃劃基礎(chǔ)上，可可以編制分區(qū)區(qū)規(guī)劃。隨著城市建設(shè)設(shè)的發(fā)展和對(duì)對(duì)城市規(guī)劃要要求的提高，，部分城市已已經(jīng)開始在市市中心地區(qū)、、舊城改造地地區(qū)、近期發(fā)發(fā)展地區(qū)及其其他經(jīng)確定的的重點(diǎn)發(fā)展地地區(qū)全面開展展法定圖則的的編制工作，，以彌補(bǔ)原有有各規(guī)劃階段段之間的銜接接不足，促進(jìn)進(jìn)城市規(guī)劃由由定性向定量量發(fā)展，加強(qiáng)強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)學(xué)性、規(guī)范性性和法制性。。城市規(guī)劃開始始向3個(gè)階段和5個(gè)層次的規(guī)劃劃體系轉(zhuǎn)變，，即城市總體體規(guī)劃和次區(qū)區(qū)域規(guī)劃；分分區(qū)規(guī)劃、法法定圖則和詳詳細(xì)藍(lán)圖。19（二）城市規(guī)規(guī)劃的內(nèi)容城市總體規(guī)劃劃的內(nèi)容包括：：城市的性質(zhì)質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)標(biāo)和發(fā)展規(guī)模模，城市主要要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和和定額指標(biāo)，，城市建設(shè)用用地布局、功功能分區(qū)和各各項(xiàng)建設(shè)的總總部署，城市市綜合交通體體系和河湖、、綠地系統(tǒng)，，各項(xiàng)專業(yè)規(guī)規(guī)劃和近期建建設(shè)規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃劃應(yīng)當(dāng)在城市總總體規(guī)劃或者者分區(qū)規(guī)劃的的基礎(chǔ)上，對(duì)對(duì)城市近期建建設(shè)區(qū)域內(nèi)各各項(xiàng)建設(shè)作出出具體規(guī)劃。。其內(nèi)容包括括：規(guī)劃地段段各項(xiàng)建設(shè)的的具體用地范范圍、建筑密密度和高度等等控制指標(biāo)，，總平面布置置、工程管線線綜合規(guī)劃和和豎向規(guī)劃。。20（三）城市規(guī)規(guī)劃的動(dòng)態(tài)變變化城市總體規(guī)劃劃和詳細(xì)規(guī)劃劃在實(shí)施過程程中會(huì)有所變變化，有時(shí)甚甚至有很大變變化。開發(fā)商商要密切注意意這種變化及及可能的趨向向，并作為自自己開發(fā)決策策的重要依據(jù)據(jù)。由于開發(fā)過程程本身也是動(dòng)動(dòng)態(tài)的，即某某項(xiàng)目開發(fā)可可能會(huì)導(dǎo)致相相鄰地段的開開發(fā)。21（四）城市規(guī)規(guī)劃和其他規(guī)規(guī)劃的關(guān)系城市總體規(guī)劃劃應(yīng)當(dāng)和國土土規(guī)劃、區(qū)域域規(guī)劃、江河河流域規(guī)劃、、土地利用總總體規(guī)劃相協(xié)協(xié)調(diào)。22三、房地產(chǎn)開開發(fā)過程中的的規(guī)劃管理（一）土地出出讓過程中的的規(guī)劃管理出讓城市國有有土地使用權(quán)權(quán)，在出讓前前應(yīng)當(dāng)制定控控制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃。出讓的地塊，，必須具有城城市規(guī)劃行政政主管部門提提出的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件及附附圖?！兑?guī)劃設(shè)計(jì)條件件通知書》及其附圖或《審定設(shè)計(jì)方案案通知書》及其附圖，是是城市國有土土地使用權(quán)出出讓合同的重重要附件，不不得隨意變更更。確需變更的，，必須經(jīng)城市市規(guī)劃行政主主管部門批準(zhǔn)準(zhǔn)。土地使用用權(quán)受讓方在在辦理(建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證)時(shí)，必須持有有城市規(guī)劃行行政主管部門門提供的具有有規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件及附圖的的土地出讓合合同。取得《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》后，方可辦理理土地使用權(quán)權(quán)權(quán)屬證明。。23（二）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程中中的規(guī)劃管理理房地產(chǎn)開發(fā)過過程中的規(guī)劃劃管理主要體體現(xiàn)在：開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的選址址、定點(diǎn)審批批，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》及規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件，規(guī)劃方方案及初步設(shè)設(shè)計(jì)審批以及及核發(fā)《建筑工程規(guī)劃劃許可證》等。在不同階段，，規(guī)劃管理有有其不同的具具體內(nèi)容。1．開發(fā)項(xiàng)目選選址、定點(diǎn)審審批階段。開發(fā)商首先必必須持計(jì)委批批準(zhǔn)立項(xiàng)文件件、開發(fā)建設(shè)設(shè)單位或其主主管部門申請請用地的函件件、工程情祝祝簡要說明和和選址要求、、擬建方案、、開發(fā)項(xiàng)目意意向位置的1/2000或1/500地形圖及其他他相關(guān)材料，，向城市規(guī)劃劃管理部門提提出開發(fā)項(xiàng)目目選址、定點(diǎn)點(diǎn)申請，由城城市規(guī)劃管理理部門審核后后向城市土地地管理部門等等發(fā)征詢意見見表。開發(fā)商請有關(guān)關(guān)部門填好征征詢意見表后后，持該征詢詢意見表、征征地和安置補(bǔ)補(bǔ)償方案及經(jīng)經(jīng)城市土地管管理部門蓋章章的征地協(xié)議議、項(xiàng)目初步步設(shè)計(jì)方案、、批準(zhǔn)的總平平面布置圖或或建設(shè)用地圖圖，報(bào)城市規(guī)規(guī)劃管理部門門審核后，由由城市規(guī)劃管管理部門下發(fā)發(fā)《選址規(guī)劃意見見通知書》。242．申請《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》階段。開發(fā)商持城市市計(jì)劃管理部部門批準(zhǔn)征用用土地的計(jì)劃劃任務(wù)書、市市政府批準(zhǔn)征征用農(nóng)田的文文件(使用城市國有有土地時(shí)，需需持城市土地地管理部門的的拆遷安置意意見)、1/2000或1/500的地形圖、《選址規(guī)劃意見見通知書》、要求取得的的有關(guān)協(xié)議與與函件及其他他相關(guān)資料，，向城市規(guī)劃劃管理部門提提出申請。經(jīng)城市規(guī)劃管管理部門審核核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》。《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》主要規(guī)定了用用地性質(zhì)、位位置和界限。。253．規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件審批階段段。開發(fā)商需持城城市計(jì)劃管理理部門批準(zhǔn)的的計(jì)劃任務(wù)書書、開發(fā)商對(duì)對(duì)擬建項(xiàng)目的的說明、擬建建方案示意圖圖、地形圖(單位建筑1/500，居住區(qū)1/2000，其中一份畫畫出用地范圍圍)和設(shè)計(jì)單位提提供的控制性性規(guī)劃方案及及其他相關(guān)資資料，向城市市規(guī)劃管理部部門提出申請請，經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃管理部門門審核后，下下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件件通知書》及用地地紅線線圖。?！兑?guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條條件通通知書書》主要規(guī)規(guī)定了了征地地面積積、規(guī)規(guī)劃建建設(shè)用用地面面積、、總建建筑面面積、、容積積率、、建筑筑密度度、綠綠化率率、建建筑后后退紅紅線距距離、、建筑筑控制制高度度和停停車位位個(gè)數(shù)數(shù)等。。264．設(shè)計(jì)計(jì)方案案審批批階段段。開發(fā)商商應(yīng)首首先委委托有有規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)資格格的設(shè)設(shè)計(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)完完成不不少于于兩個(gè)個(gè)方案案的設(shè)設(shè)計(jì)，，然后后持設(shè)設(shè)計(jì)方方案報(bào)報(bào)審表表、項(xiàng)項(xiàng)目各各設(shè)計(jì)計(jì)方案案的總總平面面圖(單位建建筑1/500、居住住區(qū)1/2000，其中中一份份畫出出用地地范圍圍)、各層層平立立剖面面圖、、街景景立面面圖等等(1/100或1/200)、方案案說明明書及及其他他相關(guān)關(guān)資料料，向向城市市規(guī)劃劃管理理部門門提出出設(shè)計(jì)計(jì)方案案審批批申請請；城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門接接此申申請后后協(xié)同同其他他有關(guān)關(guān)單位位審查查該詳詳細(xì)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案并并提出出修改改或調(diào)調(diào)整意意見。。開發(fā)商商根據(jù)據(jù)審查查意見見對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)方方案進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整修修改，，再報(bào)報(bào)城市市規(guī)劃劃管理理部門門審批批。審審批通通過后后由城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門簽簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案審審批通通知書書》。275．申請請《建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》階段。。開發(fā)商商需持持由城城市建建設(shè)主主管部部門下下發(fā)的的年度度施工工任務(wù)務(wù)批準(zhǔn)準(zhǔn)文件件、工工程施施工圖圖紙、、工程程檔案案保證證金證證明、、其他他行政政主管管部門門審查查意見見和要要求取取得的的有關(guān)關(guān)協(xié)議議(如使用用水、、電、、煤氣氣、熱熱力等等的協(xié)協(xié)議)，向城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門提提出申申請；；城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門接接此申申請后后，將將負(fù)責(zé)責(zé)主持持召開開市政政配合合會(huì)，，組織織有關(guān)關(guān)單位位進(jìn)行行綜合合圖會(huì)會(huì)簽等等工作作，最最后簽簽發(fā)《建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》。286．竣工工驗(yàn)收收階段段。開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目竣竣工后后，城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門將將參與與項(xiàng)目目的竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收工工作，，以檢檢查項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)建建設(shè)過過程中中有關(guān)關(guān)規(guī)劃劃要求求是否否得到到遵守守，配配套建建設(shè)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和公公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施是是否已已同期期建設(shè)設(shè)完畢畢等。。29第四節(jié)節(jié)政政府府對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的干干預(yù)一、政政府制制定干干預(yù)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場政策策的原原則政府政政策應(yīng)應(yīng)具有有的共共同特特征是是：公公平、、效率率、連連續(xù)、、系統(tǒng)統(tǒng)、協(xié)協(xié)調(diào)、、前瞻瞻性和和引導(dǎo)導(dǎo)性。。由于房房地產(chǎn)產(chǎn)特殊殊的空空間固固定性性、價(jià)價(jià)值昂昂貴性性和使使用耐耐久性性，對(duì)對(duì)干預(yù)預(yù)其發(fā)發(fā)展的的政策策也具具有相相應(yīng)的的特殊殊原則則。30（一））目標(biāo)標(biāo)的確確定性性1．使存存量房房地產(chǎn)產(chǎn)資源源得到到最有有效的的使用用。2．保證證為各各類生生產(chǎn)生生活需需要提提供適適當(dāng)?shù)牡娜胱∽】臻g間。3．引導(dǎo)導(dǎo)新建建項(xiàng)目目的位位置選選擇。。4．滿足足特殊殊群體體的需需要。。（二））政策策的連連續(xù)性性與協(xié)協(xié)調(diào)性性1．要體體現(xiàn)新新舊政政策的的銜接接。2．要體體現(xiàn)與與相關(guān)關(guān)政策策的銜銜接配配套。。3．應(yīng)體體現(xiàn)多多元性性與系系統(tǒng)性性的統(tǒng)統(tǒng)一。。31（三））政策策的針針對(duì)性性和導(dǎo)導(dǎo)向性性政府除除了制制定宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策外外，還還必須須針對(duì)對(duì)不同同類型型物業(yè)業(yè)的供供給、、分配配和消消費(fèi)途途徑，，制定定具有有針對(duì)對(duì)性的的具體體政策策。同時(shí)，，這種種政策策還要要有明明確的的導(dǎo)向向性，，以幫幫助市市場的的參與與者準(zhǔn)準(zhǔn)確把把握自自己的的行為為取向向。（四））政策策的公公平性性和效效率政府制制定政政策的的原則則是：：既要要通過過資源源和利利益的的公平平分配配來維維持社社會(huì)的的穩(wěn)定定，又又要通通過資資源的的優(yōu)化化配置置來推推動(dòng)社社會(huì)的的進(jìn)步步和發(fā)發(fā)展。。32二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的宏宏觀調(diào)調(diào)控(一)土地供供應(yīng)計(jì)計(jì)劃的的調(diào)控控政府作作為國國有土土地所所有者者，對(duì)對(duì)土地地一級(jí)級(jí)市場場實(shí)行行壟斷斷經(jīng)營營，應(yīng)應(yīng)通過過制定定和調(diào)調(diào)整年年度土土地開開發(fā)供供應(yīng)計(jì)計(jì)劃來來調(diào)控控整個(gè)個(gè)房地地產(chǎn)市市場的的發(fā)展展。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商對(duì)對(duì)土地地的需需求往往往有有一定定的盲盲目性性，在在產(chǎn)業(yè)業(yè)政策策和市市場需需求等等方面面需要要政府府來引引導(dǎo)。。房地地產(chǎn)市市場發(fā)發(fā)展需需要建建立一一個(gè)有有序的的競爭爭和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)導(dǎo)向，，而年年度土土地開開發(fā)供供應(yīng)計(jì)計(jì)劃正正是體體現(xiàn)了了這一一管理理意圖圖。科學(xué)的的土地地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃劃應(yīng)與與總體體規(guī)劃劃相協(xié)協(xié)調(diào)，，有足足夠的的彈性性，能能夠?qū)?duì)市場場信號(hào)號(hào)作出出靈敏敏的反反應(yīng)。。土地地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃劃應(yīng)是是公開開的，，因?yàn)闉橥该髅鞯耐镣恋毓┕?yīng)信信息，，是避避免盲盲目競競爭的的重要要條