成都二仙橋商務(wù)綜合體項目全程營銷方案要點XXXX年

成都二仙橋商務(wù)綜合體項目全程營銷方案要點XXXX年第一部分：宏觀市場研究分析宏觀經(jīng)濟分析

固定資產(chǎn)投資良好1-11月，全市固定資產(chǎn)投資累計完成3560.71億元，比去年同期增長36.5%

消費品市場持續(xù)繁榮

1-6月，成都市社會消費品零售總額658.3億元，同比增長16.1%。

房地產(chǎn)運行情況良好

1-11月，全市商品房銷售面積為2301.90萬平米，增長106.4%。其中，商業(yè)營業(yè)用房為44.04萬平米，增長46.0%。2009年1-11月全市固定資產(chǎn)投資增長36.5%成都市區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向研究與分析高密試點片區(qū)共擬六大片區(qū)，面積約合21.2平方公里，分別是多寶寺大片區(qū)、川棉廠片區(qū)、RBD及建設(shè)路片區(qū)、刃具廠片區(qū)、城北東片區(qū)、城北西片區(qū)。這些片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，用地條件充分，交通體系完備，商業(yè)氛圍濃厚，開發(fā)潛力巨大。該方案實施后，成華區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位將更加明確，城市功能得到加強，未來的發(fā)展方向更加清晰；將更加突出成華區(qū)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢及發(fā)展?jié)摿?；促進成都市總體城市形象的提升。

成華區(qū)規(guī)劃六片“高密”建筑群

“中提升、南跳躍、東推進、北培育”的發(fā)展策略分為“四區(qū)”：“中部商業(yè)提升區(qū)”為二仙橋路和成華大道以西區(qū)域，緊鄰城市CBD核心商務(wù)區(qū)，具有良好的商業(yè)商務(wù)發(fā)展條件；“南部商業(yè)‘跳躍’區(qū)”為成華大道和成南高速以南區(qū)域，是城市向東發(fā)展的重點區(qū)域；“東部商業(yè)推進區(qū)”為二仙橋路以東和成趙路以南區(qū)域，是成華區(qū)工貿(mào)、物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域；“北部商業(yè)培育區(qū)”為成趙路以北區(qū)域，由成華區(qū)城北新區(qū)和北郊風(fēng)景區(qū)組成。規(guī)劃核心：四區(qū)兩帶成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀成都房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)“一軸引領(lǐng)、四城驅(qū)動、一區(qū)輝映、三帶貫穿!”今年年初,成華區(qū)制定了“1413”發(fā)展戰(zhàn)略。作為“一軸引領(lǐng)”的建設(shè)路商圈,伊藤洋華堂已經(jīng)入駐,創(chuàng)下開業(yè)首日營業(yè)額破千萬的紀(jì)錄;緊鑼密鼓進行改造的建設(shè)路特色街區(qū),將于本月24日展現(xiàn)在市民面前。以新客站為核心的天府城際商旅城作為“四城”之一,重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè),由美國、荷蘭等的國際設(shè)計公司設(shè)計的發(fā)展規(guī)劃年底將呈現(xiàn)出來,占地12平方公里的商旅城明年就將破土動工。成華區(qū)在著力打造成都新商圈的進程中,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出又好又快發(fā)展的新態(tài)勢。成華區(qū)打造成都新商圈相關(guān)房地產(chǎn)政策動態(tài)五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》12月17日，財政部、國土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》。今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。特殊項目可約定在2年內(nèi)全部繳清。另外，土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。相關(guān)房地產(chǎn)政策動態(tài)相關(guān)房地產(chǎn)政策動態(tài)國務(wù)院提出被稱為“國四條”增加普通商品住房供給，大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)；全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造；加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，抑制投資投機性購房；

完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。成都主城區(qū)土地市場動態(tài)本月主城區(qū)有15宗地塊公告，公告面積總和為1008.75畝。地塊位于分別位于武侯區(qū)（4宗），高新區(qū)（7宗）、錦江區(qū)（1宗），青羊區(qū)（2宗），成華區(qū)（1宗）.較上月環(huán)比下降21.66%。成都主城區(qū)土地市場動態(tài)本月主城區(qū)成交宗地共17宗，成交面積共計995.25畝。成交地塊分別位于金牛區(qū)（2宗），武侯區(qū)（9宗），錦江區(qū)（4宗），成華區(qū)（2宗）。較上月環(huán)比增長9.03%。成都市房地產(chǎn)銷售市場分析樓市狀況09年成都商品房供銷在波動中，整體呈現(xiàn)上升趨勢，年末達到頂峰。從供應(yīng)量看，3-4月是第一波供應(yīng)高峰，8-9月是第二波，12月達到供應(yīng)量最大；從銷售量看，3-5月是第一波銷售高峰，7-10月銷售量平穩(wěn)增長，11-12月達到年度成交量最高峰。從區(qū)域分析，供應(yīng)量最大的是金牛區(qū)，銷售量最大的是成華區(qū)；從方位分析，城西的供應(yīng)量最大，從環(huán)域分析，二三環(huán)的供應(yīng)最大，市中區(qū)的供應(yīng)量很少。從價格分析，09年成都房價是在平穩(wěn)中上升，年底達到7000的最高均價。主城區(qū)房地產(chǎn)市場2009年成都市主城區(qū)商品房供應(yīng)總量為1123.79萬㎡，同比下降18.89%（減少261.75萬㎡），相較07年同期下降31.1%（減少506.21萬㎡）。共計成交1503.17萬㎡，同比增長104.5%（增加760.72萬㎡），相較07年同期增長11.3%（增加153.17萬㎡）總體供應(yīng)供銷情況隨著年末優(yōu)惠政策可能到期的言論四起，不少購房者急于搭上末班車，因此交易量再次上升，形成了年末購房高峰期，12月成交量遠超歷史最高水平，創(chuàng)下了新成交高峰。主城區(qū)各類物業(yè)供應(yīng)不同用途物業(yè)來看，住宅依然是最主要的供應(yīng)物業(yè)，但較08年相比，減少了12個百分點。占供應(yīng)量第二位的是其他類型物業(yè)，占到了市場總供應(yīng)量的28%，同比增加了11個百分點。辦公類物業(yè)占9%，同比增加3個百分點；商業(yè)類物業(yè)占3%，同比減少2個百分點；主城區(qū)住宅供銷行政區(qū)各行政區(qū)住宅均處于供不應(yīng)求的狀況，其中成華區(qū)全年供應(yīng)住宅約194.61萬㎡，但銷售量達到了323.32萬㎡，供銷比最低，僅有0.6，該區(qū)大規(guī)模的舊城改造和拆遷，形成了大量的剛性需求客戶，加上城東房價相對便宜，因而房地產(chǎn)銷售十分火爆。方位各方位來看，城西方面供應(yīng)體量依舊最大，其次是城南，城東方面今年發(fā)展迅速，供應(yīng)量也排在前三之中；市中心寸土寸金，如今供應(yīng)量越來越少，全年僅有114.4萬㎡㎡新增。環(huán)域數(shù)據(jù)顯示，09年依然是二三環(huán)區(qū)域間為供應(yīng)主場，全年新增商品房供應(yīng)內(nèi)環(huán)內(nèi)住宅供應(yīng)量559.34萬㎡；三環(huán)外作為近年來的新興區(qū)域，雖然交通、醫(yī)療、教育和生活等各方面配套，尚在逐步完善中，但巨大的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆?，今年的新增供?yīng)業(yè)達到了409.91萬㎡，位列第二。另外一二環(huán)間良好的地理位置、成熟的配套條件受到眾多購房者的喜歡，依然是開發(fā)的熱點區(qū)域，排在供應(yīng)量第三位。價格如圖所示，在07年火爆的銷售市場下，商品房價格一路看漲；08年受到金融危機和地震的影響價格一度有所回調(diào)；然后09年出乎所有人的意料，隨著樓市的觸底反彈，開發(fā)商銷售壓力減輕，不少項目價格不斷調(diào)高，價格反彈力度較大。消費群問卷調(diào)查研究分析本部分以針對本項目的問卷訪問為基礎(chǔ)，從經(jīng)營者與投資者二個方面去了解和掌握區(qū)域消費者和項目潛在消費者的消費動機、消費偏好、消費習(xí)性、客群特征，從而把握區(qū)域消費者的購買行為等，為項目運作提供市場決策的依據(jù)。訪問商家的經(jīng)營場所的所屬形式分析通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營者中租用物業(yè)占到了相當(dāng)?shù)谋壤_到80%，可以看出該市場的投資者活躍，商鋪購買主要以出租形式回收資金，自已購買經(jīng)營場所僅占到17%的比例，購買和租用是該市場上經(jīng)營場所的二大主要形式。訪問商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)分析根調(diào)商家深訪發(fā)現(xiàn)，大型超市（指營業(yè)面積單層超過1000平方米）的超市，相對較少，電器專賣店與家具生活廣場則顯得相對發(fā)達，中小型超市如紅旗連鎖、互惠超市多在社區(qū)商鋪之業(yè)；其它營業(yè)業(yè)態(tài)相對豐富，包括餐飲、婚紗店、眼鏡店、花店、冷飲店等生活配套延伸業(yè)態(tài)，多以20-70平方米的中小鋪面為主。訪問商家投資經(jīng)驗分析通過走訪問卷發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營者中有38%有投資物業(yè)的經(jīng)驗，占到相當(dāng)大的比例，其中有26%正有打算投資物業(yè)的打算，這二部分人是市場中潛在的投資客戶，市場的投資形式看好。訪問商家對本項目的接受度分析本項目面市后，商業(yè)面積將達32萬方，訪問商家有32%愿意到項目開店，相當(dāng)?shù)谋壤壳安⒉涣私忭椖康木唧w位置以及項目周邊未來的發(fā)展規(guī)劃，也足以說明，本項目前期要加大宣傳，產(chǎn)品的市場滲透力目前顯得較弱訪問商家愿意以何種形式加入本項目訪問商家中有21.4%的商家聽過解說項目未來的規(guī)劃等，愿意購買本項目商業(yè)做為投資，有55%的人，選擇了承租的形式加入項目，由于對項目不了解的，商家對風(fēng)險意識較強，更愿意和開發(fā)商以合股的形式共同經(jīng)營，這樣的商家也占到了23.5%的比例，可以看出，本項目得到商家的認可度較高，廣告宣傳與推節(jié)奏顯得十分重要。本項目以何種業(yè)態(tài)面市，對商家吸引力最大通過對商家的深訪發(fā)現(xiàn)，商家對項目未來修建何種物業(yè)形態(tài)受到市場接受度最高的組合形式，占到42%左右的商家認為，項目未來以“商業(yè)+小戶型住宅“形式面市，市場的接受度最高；多種業(yè)態(tài)“商業(yè)+寫字樓+酒店式公寓”占到28%的比例，因為業(yè)態(tài)的多樣式，使項目品質(zhì)感顯得較強，所占比例位第二對本項目住宅價格的敏感度分析根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有81%的購房者認為，本項目所處位置，住宅單價在5000-7000元/平方米最為符合市場價格，同時可以反映出，該區(qū)域市場對價格的敏感度十分高，購房者對未來的潛在前景，關(guān)注度遠遠低于成都錦江區(qū)和武侯區(qū)等地的購房者。本項目商鋪面積的市場接受度但從圖可以看出，選擇小鋪面的占到了36%的比例，面積段在31-60平方米的鋪面，經(jīng)營業(yè)態(tài)受到限制較小，此類商鋪的投資總價較低，根據(jù)新港多年的商業(yè)經(jīng)驗，以類商鋪市場的接受度最高提升項目的商業(yè)氣息的形式分析本項目何種業(yè)態(tài)定位，對商業(yè)商氣形成的幫助最大，對商家的吸引最大，其中占到57.7%的比例，選擇了把商業(yè)打造成特色商業(yè)街，對吸引力度最大；有30.8%的商家認為，引進大型超市，亦有利于商業(yè)氣息的形成，其它選擇的比較少小訪問者愿意投資的首選物業(yè)類型從上面調(diào)查分析中看到：投資愿意投資的物業(yè)以住宅和商鋪(社區(qū)商鋪+集中式商業(yè))的為主，分別到37.11%和46.39%。投資寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店、專業(yè)市場的相對較少。在商鋪的投資中，社區(qū)商鋪的投資者較多。社區(qū)商鋪相對集中式商業(yè)一般單價低，投資較穩(wěn)定，投資風(fēng)險小影響投資者投資的首要因素是;地段、交通、升值潛力、租金水平；影響投資者投資的第二因素是：經(jīng)營風(fēng)險、面積、區(qū)域消費力、開發(fā)商實力投資首選物業(yè)的主要原因分析第一因素第二因素第三因素投資者目前最熱衷的投資產(chǎn)品分析首選投資次要投資從投資者投資的產(chǎn)品類型可以看出，大多投資者選擇投資產(chǎn)品是求穩(wěn)、升值的。因此本項目在營銷中應(yīng)給投資者，一種低風(fēng)險，穩(wěn)定回報的信息本項目面市后，投資者最感興趣的物業(yè)分析從圖看出，消費者在選擇投資物業(yè)中，商業(yè)、精裝公寓受到歡迎。投資者愿意購買的面積大小分析投資者在本項目選則的投資面積在90平米以下的占60.76%，而小戶型也是目前該區(qū)域比較稀缺的一種業(yè)態(tài)投資者能承受的總價分析投資本項目的投資者中，投資50萬以下的比例大。項目產(chǎn)品應(yīng)重點控制總價投資者對寫字樓的單價敏感度分析投資者對寫字樓價格敏感點在6000元左右。在本項目的銷售中，項目應(yīng)注重尋找附加值，以提升投資者對本項目價格敏感點第二部分：項目所在區(qū)域市場及地塊研究片區(qū)功能定位成華區(qū)商業(yè)功能發(fā)展總體格局為“四心三軸、四區(qū)兩帶”“四心”是位于猛追灣—建設(shè)路區(qū)域的猛追灣建設(shè)綜合商務(wù)中心、依托城市新客站的保和綜合商貿(mào)中心、位于川陜路區(qū)域的青龍綜合商貿(mào)中心和位于成華大道區(qū)域的龍?zhí)毒C合商貿(mào)中心四心猛追建設(shè)綜合商務(wù)中心由猛追灣“RBD”休閑商務(wù)區(qū)和建設(shè)路零售商業(yè)中心構(gòu)成，形成成華區(qū)未來的集商業(yè)、辦公、休閑和居住于一體的混合功能區(qū)；保和綜合商貿(mào)中心隨著城市新客站的建設(shè)，形成成華區(qū)未來的以總部辦公、對外商貿(mào)、零售商業(yè)為主體的城市綜合商貿(mào)中心；青龍綜合商貿(mào)中心形成成華區(qū)未來的以旅游商業(yè)、對外商貿(mào)、零售商業(yè)為主體的城市綜合商貿(mào)中心龍?zhí)毒C合商貿(mào)中心形成成華區(qū)未來的以零售商業(yè)、工業(yè)品貿(mào)易為主體的城市綜合商貿(mào)中心三軸“三軸”為成華大道商業(yè)發(fā)展軸、府青路－川陜路商業(yè)發(fā)展軸和水碾河路－迎暉路商業(yè)發(fā)展軸四區(qū)“四區(qū)”由“中提升、南跳躍、東推進、北培育”四個發(fā)展策略區(qū)構(gòu)成。其中，“中部商業(yè)提升區(qū)”位于二仙橋路和成華大道以西區(qū)域；“南部商業(yè)跳躍區(qū)”位于成華大道和城南高速以南區(qū)域；“東部商業(yè)推進區(qū)”位于二仙橋路以東和成趙路以南區(qū)域；“北部商業(yè)培育區(qū)”位于成趙路以北區(qū)域兩帶“兩帶”為依托沙河形成的休閑商業(yè)帶和串連多種商業(yè)類型的三環(huán)路商業(yè)經(jīng)濟帶功能與定位以服務(wù)本區(qū)域居民消費為主，兼具一定的集聚輻射功能。結(jié)合區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的建設(shè)，逐步完成現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點的提檔升級，完善現(xiàn)有業(yè)態(tài)，強化生活配套服務(wù)，充分發(fā)揮潛在優(yōu)勢。定位于高中檔商業(yè)，以化、時尚化、潮流化消費為主，提供完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)設(shè)置導(dǎo)向鼓勵設(shè)置：百貨店、超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲網(wǎng)點、文化網(wǎng)點、娛樂網(wǎng)點等；引導(dǎo)設(shè)置：購物中心、大型專業(yè)店、倉儲式會員店、大型綜合超市、便利店、生活服務(wù)

網(wǎng)點等；限制設(shè)置：家居建材商店、菜市場及其它商品交易市場等序號名稱服務(wù)人口（萬人）商業(yè)營業(yè)面積(萬平方米)商業(yè)用地面積需求(萬平方米)備注1雙林路社區(qū)商業(yè)中心172.982.132建材路社區(qū)商業(yè)中心132.701.933東虹路社區(qū)商業(yè)中心5.51.330.954二仙橋社區(qū)商業(yè)中心10.72.251.615府青路社區(qū)商業(yè)中心12.22.561.836雙水碾社區(qū)商業(yè)中心7.61.601.147保平社區(qū)商業(yè)中心5.01.060.768北郊社區(qū)商業(yè)中心7.31.751.679同樂社區(qū)商業(yè)中心9.12.181.5610東林社區(qū)商業(yè)中心9.02.172.0711二仙橋西路社區(qū)商業(yè)中心10.02.141.5312向龍社區(qū)商業(yè)中心5.51.330.95部分包含在二類居住用地內(nèi)13槐樹店社區(qū)商業(yè)中心11.52.761.9714天鵝社區(qū)商業(yè)中心4.31.020.97包含在二類居住用地內(nèi)15叢樹社區(qū)商業(yè)中心2.30.550.52包含在二類居住用地內(nèi)16新民社區(qū)商業(yè)中心2.00.490.47包含在二類居住用地內(nèi)17獅子社區(qū)商業(yè)中心3.60.870.83商業(yè)中心規(guī)劃一覽表片區(qū)開發(fā)動態(tài)站北東路商業(yè)街站北東路商業(yè)街位于火車北站北面，東起八里橋路，西至西橫街，全長約700米，是以餐飲、購物為主的綜合性商業(yè)街。本次規(guī)劃重在改造完善，依托都市交大花園廣場，大力發(fā)展名牌專業(yè)店和專賣店，打造成為具有較高消費層次的綜合商業(yè)街李家沱餐飲街李家沱餐飲街位于三友路，全長約800米。餐飲集中在道路兩側(cè)，以高中檔酒樓、特色餐飲為主。本次規(guī)劃重在改造完善，著力提升現(xiàn)有餐飲的品牌和檔次，力求達到業(yè)態(tài)與形態(tài)的有機融合新華公園兒童主題街新華公園兒童主題街位于雙林北支路，全長約800米。本次規(guī)劃重在整合原有資源，結(jié)合新華公園景觀的改造，旨在建設(shè)為成都市規(guī)模最大的兒童主題消費街區(qū)龍湖“春風(fēng)里”商業(yè)街龍湖“春風(fēng)里”商業(yè)街位于建設(shè)北路南面二環(huán)路東側(cè)，全長約200米，商業(yè)開發(fā)面積約1.7萬平方米。本次規(guī)劃重在全新打造，以發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、高檔餐飲等業(yè)態(tài)為主，旨在成為建設(shè)路商圈的商務(wù)、商貿(mào)和商旅重要節(jié)點二仙橋街道負責(zé)人介紹到，這塊地占地37畝，建筑面積15萬平方米，位于二仙橋北路3號的宗地東南側(cè)臨規(guī)劃道路有七塊零星土地，這塊地經(jīng)開發(fā)過后，給二仙橋的影響將是深遠的。二仙橋街道經(jīng)濟發(fā)展科科長張金龍表示，這塊地的打造將會提升二仙橋的區(qū)域形象片區(qū)開發(fā)動態(tài)周邊市政配套設(shè)施研究二仙橋周邊市政配套設(shè)施醫(yī)院成華區(qū)第五人民醫(yī)院、成都國美醫(yī)院、東區(qū)醫(yī)院、成都八里醫(yī)院、同仁醫(yī)院、四川電力醫(yī)院、成都圣康醫(yī)院、第六醫(yī)院、成都華川醫(yī)院、川藥醫(yī)院中小學(xué)成都實驗中學(xué)、成都南華實驗學(xué)校、萬年實驗學(xué)校、華林小學(xué)、華西中學(xué)、電子科技大學(xué)附中大學(xué)成都理工大學(xué)、四川省機械技工學(xué)院、傳播科學(xué)與藝術(shù)學(xué)院、電子科技大學(xué)、成都交通學(xué)校行政機構(gòu)二仙橋派出所、圣燈鄉(xiāng)派出所、成華區(qū)人民法院、八里莊郵政所、成華區(qū)交通局市政公園成都工業(yè)文明博物館、地質(zhì)與古生物文化主題游園結(jié)論：項目周邊為老城區(qū)范疇，社區(qū)成熟度較高，總體醫(yī)療、教育、治安等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施較為完善齊全。但屬于老區(qū)范疇總體設(shè)施較差，不能夠滿足城市化進程發(fā)展，大學(xué)城等新建設(shè)施條件較好，為區(qū)域發(fā)展帶來新的血液。項目地理位置項目處于成都市二仙橋東路，東至成華大道三段、西至二仙橋北路、南至二仙橋東路、北至二仙橋北二路。該地塊緊臨成南高速和成華大道，交通便捷，毗鄰北湖熊貓國際旅游休閑區(qū)和萬年場商圈；成都理工大學(xué)近在咫尺，商業(yè)氛圍濃厚，市場前景廣闊。地塊SWOT分析研究項目優(yōu)劣勢分析第三部分：競爭物業(yè)研究華潤萬象城項目概況華潤萬象城是華潤二十四城項目一期商業(yè)項目，將打造成一個集商業(yè)、商務(wù)、體驗、娛樂于一體的城市綜合體。項目定位于中高端商業(yè)，將擁有百貨、國際品牌旗艦店、中高端超市、電影院、冰場等商業(yè)項目，其中冰場項目總面積2000多平方米，還將開辦冰上學(xué)校，邀請國內(nèi)知名教練教學(xué)產(chǎn)品規(guī)劃項目總投資約26億元，占地70畝，分為兩部分：建筑面積24.4萬平方米的大型購物中心；建筑面積7.6萬平方米標(biāo)高206米的38層寫字樓。其中預(yù)計于2011年投入運營的總部樓宇將成為城東的地標(biāo)性建筑該項目處于前期咨詢中成都339項目項目概況成都339位于成都內(nèi)環(huán)核心—猛追灣，濱臨府河，依托西部第一高度的四川廣播電視塔，打造成都乃至西南地區(qū)首個以國際流行第四代購物中心LIFESTYLESHOPPINGCENTER——時尚生活購物中心業(yè)態(tài)定位由A、B、C主建筑塔樓及電視塔組成，外設(shè)大峽谷及濱河特色酒吧街，項目總投資逾8億元，占地面積約65畝，總建筑面積約22萬平米，目前項目已進入基礎(chǔ)施工階段，預(yù)計將于2012年內(nèi)竣工項目基礎(chǔ)指標(biāo)：建設(shè)規(guī)劃凈用地：

43552.51㎡綠地率：11.82%建筑密度：50.69%容積率：3.69項目總面積：225254㎡產(chǎn)品規(guī)劃項目定位以國際國內(nèi)知名連鎖店為主導(dǎo)，電影院\國際商務(wù)酒店\寫字樓等為輔，339LSC全部建成后是集超市、時尚百貨、國際品牌名店、餐飲美食、文化影視、數(shù)碼科技、特色酒吧街、健身美容、娛樂休閑、寫字樓、酒店、旅游展示等于一體的超大型時尚生活購物中心（LSC），是目前成都乃至西南地區(qū)全程體驗式LIFESTYLESHOPPINGCENTER項目處于前期咨詢中項目定位建議第四部分：項目定位建議客戶定位創(chuàng)造客群基礎(chǔ)客群成長客群投資型客戶及周邊企業(yè)團購客戶客群定位立足成都和周邊縣市區(qū)的中青年創(chuàng)智客群、公職人員輻射川西二三級城市及成都大城東范圍的改善型需求客戶根據(jù)本案發(fā)展戰(zhàn)略定位和區(qū)域市場客群特征分析，本項目的目標(biāo)客群定位如下三類：成都本地公職人員、醫(yī)/律/教等職業(yè)、即將進駐或已進駐的企事業(yè)單位員工，大城東范圍內(nèi)的改善型需求家庭，具有較高受教育程度，收入穩(wěn)定，實用型套三是首選，總價承受范圍80-100萬?？粗貐^(qū)域發(fā)展?jié)摿?，以長線投資為主的投資型客戶；即將搬入或已經(jīng)搬入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)團購。以德陽、廣漢、新都等地為代表的二級城市等人居環(huán)境較差的中青年人，置業(yè)目的為過度、定居成都的客戶；外地來蓉工作或畢業(yè)后留在成都工作的“新成都人”；看重居住環(huán)境、生活配套及價格，總價承受范圍40-60萬?？腿憾ㄎ换A(chǔ)客群成長客群創(chuàng)造客群客群定位無從選擇的被動城市化與主動接受城市中央化稀缺驅(qū)趕價格驅(qū)趕自然資源驅(qū)趕他們在理想與現(xiàn)實中尋找新的平衡…他們渴望被這座城市所認同…基礎(chǔ)客群他們需要一個有品質(zhì)的家…他們需要一種生活狀態(tài)…形象定位成都市區(qū)超大復(fù)合型綜合體“城中城”四川第一350m雙塔國際金融中心一座令人震憾的匯聚全球的國際金融中心一個四川第一標(biāo)高摩天大廈的城市名片一處薈萃國際金融巨頭的世界中國中心一是西部單體最大購物中心二是功能設(shè)置全方位配套完善三是業(yè)態(tài)組合全方位和諧統(tǒng)一16萬平方米全功能大型購物中心世界十大五星級酒店—希爾頓花園酒店一是西部唯一希爾頓集團酒店二是成華區(qū)第一家五星級酒店項目總體定位項目形象定位復(fù)合型建筑綜合體，集地標(biāo)高度金融中心、五星級酒店、大型Shoppingmall、酒店式公寓、高檔住宅群落與一體的復(fù)合建筑群落，一座代言城市未來的“城中城”。四川第一標(biāo)高復(fù)合型綜合體物業(yè)市場品牌定位成華區(qū)產(chǎn)業(yè)的增長引擎成都高尚住宅的發(fā)源地西部時尚購物娛樂的風(fēng)向標(biāo)中國國際金融的晴雨表代言城市未來的城市名片一座城多中心時代開啟城區(qū)超大復(fù)合型綜合體“城中城”功能定位城區(qū)超大復(fù)合型綜合體“城中城”，將建成集金融、零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的四川最高的建筑地標(biāo)、功能最全的購物中心、世界十大品牌的五星級酒店、酒店式公寓、高尚住宅、濱河風(fēng)情商業(yè)街、大學(xué)城風(fēng)情商業(yè)街、公共設(shè)施建筑等大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群。區(qū)域首個“都市綜合體”使命mission向東，創(chuàng)造一座城的高度……

羅蘭小鎮(zhèn)東圣名居匯融云庭軍區(qū)用地項目地塊情況

536畝占地面積375畝凈用地面積從占地面積來看：我們接近一個“造城”的標(biāo)準(zhǔn)地塊較規(guī)則，整體一長方形，但西北角缺塊，中部間插其他項目模式一：酒店、寫字樓、商場、居住等各種功能均衡發(fā)展的模式

complex=hotel+office+shopping+apartment+……

案例：香港太古廣場、北京東方廣場、北京華貿(mào)中心項目開發(fā)模式香港太古廣場模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式complex=office(主)+apartment(次)+hotel……

案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場廣州中信廣場綜合體的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式complex=hotel(主)+apartment(次)+office……

案例：上海商城綜合體的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式

complex=shopping(主)+hotel+apartment……

案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城深圳華潤中心日本福岡博多運河城綜合體的發(fā)展模式項目的發(fā)展模式判定以均衡發(fā)展的復(fù)合型城市綜合體一期二期國際金融中心超大購物中心高尚住宅五星級酒店酒店式公寓高尚住宅風(fēng)情步行街公共設(shè)施建設(shè)高尚住宅三期形象是綜合體的第一要務(wù)，形象建立體系KPI必須清晰而非概念化。KPI體系人文符號功能化體系區(qū)域標(biāo)識強制性視覺沖擊——標(biāo)志性建筑/五星級酒店硬性指標(biāo)軟性指標(biāo)國際金融中心酒店式公寓地標(biāo)性建筑特色符號語言紀(jì)念性/風(fēng)格化建筑（群）……五星級酒店大型購物中心項目產(chǎn)品布局圖項目核心價值點創(chuàng)造，四川第一高度350米標(biāo)高的摩天大廈，以雙塔的建筑形式，主塔為95層金融機構(gòu)集中辦公為功能目的國際金融中心，子塔為50層國際標(biāo)準(zhǔn)5AEA甲級寫字樓，吸引國內(nèi)外大型企業(yè)，提升區(qū)域形象打造成都的新地標(biāo)中心。國際金融中心資料鏈接都目前規(guī)劃中摩天大樓：第一位，新鴻基在東大街項目環(huán)球貿(mào)易廣場，318米；第二位，天府新城的保利國際廣場，300米；第三位，溫江花博會園區(qū)珠江新城A塔，250米；第四位，九龍倉國際金融中心IFC，248米。單體16萬平方米的超大型購物中心，時尚殿堂，品牌零售、特色餐飲交相輝映，娛樂休閑、文化風(fēng)情異彩紛呈。建筑形式以圓形為基礎(chǔ)，接駁國際金融中心與五星級酒店，形成一個互動的綜合體。業(yè)態(tài)組合上建議增大餐飲與娛樂休閑的比重，將打造成為東部休閑娛樂基地，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的“一站式”消費中心。超大購物中心SHOPPINGMALL規(guī)劃8萬平方米、30層五星級酒店物業(yè)，區(qū)域內(nèi)唯一五星級酒店；引進全球十強酒店品牌——希爾頓酒店集團花園酒店品牌，成為其西南區(qū)唯一品牌酒店，成就地標(biāo)建筑作用。五星級酒店——希爾頓花園酒店規(guī)劃10萬平方米高尚住宅區(qū)域，以入駐高尚人群，同項目形成良好的商業(yè)循環(huán)，帶活項目；提升片區(qū)形象，為成華區(qū)注入新鮮的有實力的城市居民。城市資源型高尚住宅項目案名擬定方案一太陽城太陽國際金融中心|太陽購物mall釋義：日出東方，曙光之城，萬眾矚目，東方新城。太陽，太陽系中心，象征著一個新中心的誕生，一個城市的多中心開始。星云國際新城星云國際金融中心|星云國際購物廣場釋義：以云星開發(fā)商命名，借開發(fā)商名氣。大氣、高端、未來的象征，符合大盤氣質(zhì)。方案一項目的整體定位定位高度：打造成為城市名片的復(fù)合型綜合體物業(yè)定位方向：代表了一個城市發(fā)展的未來項目核心價值體現(xiàn)核心價值提煉在以差異化形成競爭優(yōu)勢的思路下，本項目核心價值主要分為現(xiàn)有核心價值和可創(chuàng)造的核心價值兩部分現(xiàn)有核心價值區(qū)域價值——成都商業(yè)中心東移、二仙橋片區(qū)規(guī)劃帶來的區(qū)域發(fā)展前景；項目價值——城區(qū)超大復(fù)合型綜合體“城中城”的稀缺資源，云星品牌信譽，市中心500畝大盤的完善配套。可創(chuàng)造的核心價值1、精準(zhǔn)的項目定位行成的錯位競爭；2、產(chǎn)品創(chuàng)新（成都首個“16萬方”超大購物中心）和面積控制所形成的差異化競爭；3、四川第一高度350米標(biāo)高的摩天大廈，以雙塔的建筑形式，主塔為95層金融機構(gòu)集中辦公為功能目的國際金融中心，子塔為50層國際標(biāo)準(zhǔn)5AEA甲級寫字樓，吸引國內(nèi)外大型企業(yè)，提升區(qū)域形象打造成都的新地標(biāo)中心。核心價值提煉大型綜合體案例上海新天地—成功的背后上海新天地——中國房地產(chǎn)區(qū)域改造的經(jīng)典案例規(guī)模小，名氣大：占地3萬平方米，總建面6萬平方米地處“市中心的中心”：周邊為上海高檔消費的成熟商業(yè)區(qū)項目支撐點：以周邊高檔住宅為支撐設(shè)計理念：由上海近代標(biāo)志建筑——石庫門改造而成開發(fā)定位三部曲：一、利用周邊高端消費群體，打造上海第一個集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的消費場所。二、利用建筑特色，打造具有上海歷史文化的旅游景點。三、利用項目所處地段，打造成具有國際知名度的聚會場所。Mall：集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費場所真正的盈利何在？？

——以房地產(chǎn)來帶動翠湖天地發(fā)展新天地商業(yè)為前提品牌效應(yīng)，提升周邊房價開發(fā)上海最大最高端項目無廣告投放，卻占領(lǐng)全城新天地經(jīng)營模式：只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離。翠湖天地——新天地商業(yè)的支撐：總建筑面積61.4萬㎡，02年一期面市，三期于08年6月推出，產(chǎn)品為89-427㎡的1-4房，均價8.5萬元/㎡，刷新上海歷史的均價，成為冷市中熱銷的佼佼者。華潤中心－老城商業(yè)“新霸主”位于深圳老城CBD核心位置總占地8萬㎡，總建面超過50萬㎡包括購物中心、寫字樓、酒店、住宅等功能深圳首個“都市綜合體”是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群。功能構(gòu)成購物中心——萬象城18.8萬平方米的時尚殿堂，品牌零售、特色餐飲交相輝映，娛樂休閑、文化風(fēng)情異彩紛呈。為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的“一站式”消費中心。寫字樓——華潤大廈國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓，共29層，辦公面積約4.2萬平方米，以金融機構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)為主要目標(biāo)客戶，已于2004年12月1日交付使用，是華潤集團在全球范圍內(nèi)繼中國香港、北京、上海和泰國曼谷之后，第五座以“華潤”命名的5A甲級寫字樓。五星級酒店——深圳君悅酒店深圳君悅酒店設(shè)有400間豪華客房及套房，設(shè)有全新概念多元化的餐飲設(shè)施，精美的中式菜肴到充滿異國風(fēng)情的意大利餐廳等應(yīng)有盡有,酒店有超過5,000平方米的會議宴會設(shè)施，所有會議及宴會設(shè)施均提供最先進的視聽媒體科技和無線上網(wǎng)系統(tǒng)。酒店還設(shè)有完善的HyattPureSpa水療,室外恒溫泳池，健身中心等設(shè)施城市資源型高尚住宅——幸福里華潤中心內(nèi)精致住宅項目，是以居住為主導(dǎo)功能并擁有頂級商業(yè)配套的城市資源型高尚住宅。由3棟49層的超高層住宅組成，樓高165米，總建筑面積約11萬平方米，總戶數(shù)近800戶。商業(yè)定位■設(shè)計理念：全新的建筑形態(tài)、全新的消費環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合

■建筑理念：有品味的場所

■運營理念：打造“永不落幕的時尚舞臺”■業(yè)態(tài)理念：層層設(shè)置主力店，經(jīng)營的過程中不斷完善、不斷提升，做到真正的“一站式”消費場所“深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心城市中心資源型的豪宅、高端住宅物業(yè)典范。國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓深圳綜合素質(zhì)最高的新一代辦公物業(yè)之典范“世界最佳商務(wù)酒店品牌”

華潤中心－老城商業(yè)“新霸主”華潤中心－老城商業(yè)“新霸主”盈利模式

——以商業(yè)來帶動樹立萬象城商業(yè)全新地位品牌效應(yīng)，強搶聯(lián)合、發(fā)揮價值開發(fā)成為城市中心最高端項目建立項目獨一的、不可復(fù)制的形象

上海新天地華潤中心港惠新天地內(nèi)因位置黃陂南路深南大道演達大道交通交匯點、地鐵口交匯點、地鐵口交匯點外因規(guī)模約70萬超過50萬約40萬（1～3期）建筑綜合體綜合體綜合體規(guī)劃設(shè)計國際化國際化城市化、國際化功能價值商業(yè)街為主體室內(nèi)大型購物中心為主體大型購物中心為主體項目KPI公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店五星級酒店林立辦公地王大廈等甲級寫字樓匯聚商務(wù)CFD帶來大量高等級商務(wù)人士商業(yè)華潤萬象城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費人流商旅消費人流北京國貿(mào)大廈通過物業(yè)的營運租金收入,實現(xiàn)物業(yè)長期收益萬達廣場選擇核心租戶——沃爾瑪并簽署合作協(xié)議，實現(xiàn)“主力店帶動戰(zhàn)略”東京六本木營造特色『休閑、文化都市』，強化營銷活動宣傳，達到良好銷售效應(yīng)

借鑒案例：國貿(mào)寫字樓包括兩幢38層寫字樓以及國貿(mào)西樓和國貿(mào)東樓，總出租面積約11.3萬平方米，在京城的甲級寫字樓中占有領(lǐng)先地位。中國國貿(mào)主營商務(wù)服務(wù)設(shè)施的投資、經(jīng)營與管理，包括高檔甲級寫字樓、高檔涉外公寓、商場等設(shè)施的出租及管理，大型展覽及配套服務(wù)、停車設(shè)施服務(wù)和咨詢及利用自有廣告牌發(fā)布廣告等。國貿(mào)中心主要由五大部分組成借鑒案例1：北京國貿(mào)大廈國貿(mào)公寓中國大飯店和國貿(mào)飯店由南、北公寓組成，共有448套房間，主要服務(wù)于駐京外交官及跨國公司的高級管理人員。國貿(mào)世紀(jì)公寓由東西兩幢樓組成，共有420套房間。飯店委托香格里拉酒店管理集團管理。五星級的中國大飯店總建筑面積11萬平方米，客房738間。四星級的國貿(mào)飯店總建筑面積3.9萬平方米，共有客房552間。服務(wù)項目有郵政局、書報亭、鮮花店、面點房、印刷及攝影服務(wù)、醫(yī)務(wù)、美容美發(fā)、禮品店、商城、旅行社等。國貿(mào)商城國貿(mào)展覽大廳總營業(yè)面積3萬平方米，90年3月在北京地區(qū)率先引進品牌專賣店從事零售業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式，是北京著名的以提供高檔商品和服務(wù)為主的現(xiàn)代化購物場所。經(jīng)營的商品和提供的服務(wù)項目包括：國際服裝服飾、中西餐飲、娛樂健身、禮品玩具、郵政快遞、銀行等。目前主要餐飲服務(wù)商：星巴克咖啡店、美味珍御膳、哈根達斯甜品屋、肯德基快餐、易喜回轉(zhuǎn)壽司、必勝客休閑餐廳等。展廳總面積1萬平方米，主要進行中小型和檔次較高的展覽會和博覽會。國貿(mào)中心展覽部是中國國貿(mào)屬下從事展覽組織、管理的專業(yè)部門?？商峁┌ㄕ褂[策劃、立項報批、宣傳招展、境外辦展、搭建展臺、現(xiàn)場管理、展廳設(shè)施維護、出租場地設(shè)備的全套展覽專業(yè)服務(wù)借鑒案例1：北京國貿(mào)大廈中國國貿(mào)的對外投資控股情況控股95%。主要業(yè)務(wù)是承接自有物業(yè)和外來物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)務(wù)范圍包括物業(yè)和酒店項目投資策劃、管理，機電設(shè)備安裝、維修保養(yǎng)、項目工程咨詢與顧問，以及相關(guān)管理人員培訓(xùn)等。針對每一項物業(yè)的特性，提供物業(yè)管理顧問、授權(quán)管理、全權(quán)委托管理、合作管理四種物業(yè)管理模式。提供的服務(wù)可以從各個環(huán)節(jié)滿足發(fā)展商的不同需求，從物業(yè)前期的設(shè)計、施工，到竣工驗收，中期的物業(yè)管理策劃，以及后期實施全面物業(yè)管理。國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司北京時代網(wǎng)星科技有限公司控股95%。從1999-2001年沒有開發(fā)活動，根據(jù)02年8月董事會決議，將收回投資，撤出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)?？毓?1%。主要業(yè)務(wù)是寬帶、互聯(lián)網(wǎng)接入、IP、IDC、視訊服務(wù)、數(shù)據(jù)增值服務(wù)等。2000年8月和飛華通訊及中國網(wǎng)通合資成立，累計投資1000多萬元，到2002年二季度末，累計收入2300萬元，累計虧損600萬元。中國國貿(mào)99-01收入構(gòu)成分析表明：

寫字樓、公寓和商場的物業(yè)經(jīng)營是其最重要的收入來源業(yè)務(wù)類別平均租金(美元／米月)平均出租率(%)主營收入比例(%)199920002001199920002001199920002001寫字樓4230.7633.268595.4996.1646.8938.0859.3731.1779.2411.86公寓3932.2934.086878.4862.1427.631915.57商場3839.7845.273890.1496.847.4715.5917.4443.7185.163展覽5651.9

5863.24

6.485.944.79其他

11.536.532.83資料來源：中國國貿(mào)年報注：2000年寫字樓和商場統(tǒng)計按照一期、二期分別統(tǒng)計中國國貿(mào)99-01經(jīng)營狀況分析表明：企業(yè)業(yè)績良好而穩(wěn)定，2001年凈資產(chǎn)收益率達到8.33%資料來源：中國國貿(mào)年報主要盈利來自于物業(yè)出租，2001年達到97.17%。從租金水平看，商場和展覽的平均租金水平較高?？蛻糍|(zhì)量高。目前財富500強企業(yè)有70家企業(yè)入住國貿(mào)。優(yōu)質(zhì)客戶資源有利于抵御經(jīng)濟波動風(fēng)險，保持較高的出租和租金水平。配套設(shè)施完全。完善的餐飲、娛樂、休閑、商業(yè)配套設(shè)施，滿足客戶多方位、多層次的需求。良好的品牌優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。積極有效的直銷、促銷和良好的客戶服務(wù)和管理。北京國貿(mào)的成功經(jīng)驗國內(nèi)知名品牌國際高檔百貨公司國際連鎖快餐店國際連鎖家具店萬達購物廣場國際連鎖建材超市國際連鎖零售公司萬達購物廣場加盟商包括國際和國內(nèi)的知名品牌，涉及行業(yè)廣泛借鑒案例2：萬達購物中心萬達合作的知名品牌包括：沃爾瑪、家樂福、大洋百貨、百腦匯百安居、百盛等國內(nèi)外知名公司核心加盟者集中性：沃爾瑪經(jīng)營模式具有相當(dāng)?shù)募行裕軌蚋采w一定的區(qū)域，能夠帶來相當(dāng)?shù)娜藲夥先f達的強強聯(lián)合的戰(zhàn)略發(fā)展取向，符合商圈總體需求取向經(jīng)營穩(wěn)定：沃爾瑪自身具有一定的實力，在經(jīng)營管理中能保持穩(wěn)定的操作行業(yè)特點：零售業(yè)發(fā)展在國內(nèi)處于上升期，隨著我國進入WTO，外資大型零售企業(yè)在國內(nèi)的限制逐漸取消選擇沃爾瑪作為核心加盟者，確定合作意向萬達高層管理人員：沃爾瑪?shù)暮贤茉敿?，我們認為不可能出現(xiàn)的情況他們都考慮到了。如果按照我們中國的做法，這份合同20條就夠了，但他們能做到幾百條，在沃爾瑪總部共有240個律師負責(zé)這項合同。合作期限共25年前15年法定期限，不得隨意解除后10年根據(jù)當(dāng)時情況再定條件以視合作意向若不符合合同約定的撤離，萬達將向沃爾瑪索賠約定解除合同的條件，比如發(fā)生戰(zhàn)爭、地震等不可抗力合作合同特點：詳細核心租戶合作協(xié)議的洽談與合作期限考慮商業(yè)地產(chǎn)所需資金，約20％即20億元將由萬達直接投資———萬達集團年銷售額40億元，利潤加上租金每年提供20個億商業(yè)地產(chǎn)約60％投資即60億元將向項目當(dāng)?shù)劂y行貸款，萬達與中國工商銀行、中國建設(shè)銀行簽訂了銀企合作協(xié)議；另20％左右由主力店企業(yè)自己投資確定投資方與出資方案案例：萬達購物中心萬達公司沃爾瑪國際商業(yè)地產(chǎn)公司做大的概念反復(fù)碰撞與交流核心租戶共同參與規(guī)劃設(shè)計經(jīng)過一段時間的適應(yīng)后，目前萬達的商業(yè)房地產(chǎn)一些規(guī)劃與設(shè)計都是由萬達主導(dǎo)操作，然后加盟者提出自己的意見。但由于積累的程度不夠，一些大的概念是通過一些國際上做過商業(yè)地產(chǎn)的公司來幫助操作。大連萬達集團與世界零售業(yè)第一巨頭沃爾瑪聯(lián)姻產(chǎn)生了巨大的品牌驅(qū)動效應(yīng)，二者的戰(zhàn)略結(jié)合產(chǎn)生“1+1>2”的品牌效應(yīng)。萬達在全國開發(fā)的樓盤中為沃爾瑪選址11處，成功實現(xiàn)了“主力店帶動戰(zhàn)略”。萬達購物中心的成功經(jīng)例如長春萬達·沃爾瑪購物廣場，集購物、休閑、娛樂一體的大型購物中心，完全按照國際最流行的購物中心模式（廣場+超市+餐飲+娛樂+休閑）創(chuàng)意，購、吃、逛、玩樣樣俱全，功能完善設(shè)施齊全。長春購物廣場是地下一層，地上四層總建筑面積6萬平方。一層為中高檔專賣區(qū)域，對外招商（出租出售）；二、三層建筑面積約2.3萬平方，由沃爾瑪承租，開辦大型超市和書店；四層為家私、家居用品、國際連鎖美容健身中心、大型兒童娛樂中心、休閑廣場等經(jīng)營項目。投資：23億美元(含地價達到40億美元)占地面積：11.5萬平方米總建筑面積：72.5萬平方米辦公樓：38.13萬平方米住宅（840間）：14.88萬平方米飯店：6.7萬平方米零售用地：2.79萬平方米文化場所：632平方米停車場：2,820車位借鑒案例3：東京六本木HILLS2003年4月，東京六本木HILLS的盛大開幕、成功營銷成為日本經(jīng)濟復(fù)蘇的標(biāo)志。媒體評論「它們是建筑的全新概念，你可以在那里吃喝玩樂、購物，參加文化活動，逛博物館，當(dāng)然還有辦公室，它們本身就是一個小市鎮(zhèn)，集多功能于一身?！箁oppongiHILLS是結(jié)合超高辦公大樓、SHOPPINGMALL、五星級飯店、電視臺、美術(shù)藝文中心與住宅為一體的綜合街區(qū)。以“休閑、文化都市”的開發(fā)理念，將高容量的建筑密集地組織起來——辦公室、文化、酒店、娛樂、零售和居住融為一體，同時還留出了寬闊的步行道和充足的開放式空間。借鑒案例3：東京六本木HILLS借鑒案例3：東京六本山六本木HILLS的圖文標(biāo)記邀請了英國設(shè)計師喬納森·巴恩布魯克設(shè)計。標(biāo)記以六個圓圈代表“六本木”(即六棵樹)，并將它們?nèi)诤系健傲灸尽钡娜瘴牧_馬字表記“roppongi”中去，這六個圓圈還代表了“工作、居住、旅游、文化、購物、娛樂”，體現(xiàn)六本木山莊的多功能性。項目東西向的櫸坂大道是一條400米長的綠樹成陰的街道，各種時尚商店坐落其間，可與麥迪遜大街及羅迪歐大道相媲美?！傲灸綡ILLS”中最引人注目的是散布在街角路邊的眾多室外公共藝術(shù)作品，它們都屬于一個世界首創(chuàng)的大型街景項目（見下圖）。整個項目體現(xiàn)著以人為本的精神。無論是電影明星、學(xué)生、外國商務(wù)旅行者，還是藝術(shù)家、商店營業(yè)員，或者是想要找一個清靜之地的讀書人，都能在這里找到適合他們的一片天地。住宅部分產(chǎn)品定位【項目產(chǎn)品定位】中高端高層景觀住宅【建筑風(fēng)格建議】現(xiàn)代主義簡約建筑風(fēng)格——簡潔線條勾勒動人輪廓——唯美設(shè)計引動精致生活【風(fēng)格示意】【弧型陽臺】——細部設(shè)計營造靈動空間——動人曲線開啟品質(zhì)生活——眼界與心境同樣開闊——俯瞰家園無限美景【轉(zhuǎn)角飄窗】——放慢腳步，輕輕呼吸——已經(jīng)步入私享領(lǐng)地【單元入戶門廳】——彌漫著熏衣草的芳香、伴著清涼的水幕——我擁有了整個世界【架空層】——夜幕下的小城的寧靜典雅——咖啡、梧桐樹、白葡萄酒——在普羅旺斯體味法國的浪漫【會所】【景觀風(fēng)格建議】法國普羅旺斯芳香社區(qū)

——浪漫花香——唯美人生【景觀打造建議】

——梧桐、橄欖、月桂、淡紫色的熏衣草及各色藤蔓植物家被詩情畫意包圍、家與法國南部小城有了邂逅。小區(qū)外圍生態(tài)屏障——簡單是一種美，社區(qū)的美亦不應(yīng)獨享其實門只是一種形式。【小區(qū)大門】

——陽光、小城、泉水、石板路，風(fēng)兒輕柔，雀鳴婉轉(zhuǎn)道路兩側(cè)滿眼都是純美的景色，呼吸里都是甜美的氣息

——所謂幸福，不過如此吧！【小區(qū)主入口大道】——水，可以是動的，給人以清涼和激越。

——水，也可以是靜的，給人以安靜與和諧。【水景】——在錯落有致中返還自然的本真。

——其實每個人的心里都向往一片蔭涼。【景觀小道】——在每一個角落里都自成一片美麗風(fēng)景。

——在每一個細節(jié)中都獨具一番濃濃韻味。

——普羅旺斯的美，都被濃縮到這里?！拘∑贰俊镜俊獦溆捌沛?，清風(fēng)讓花香彌漫，好象有聲音，是跌水在呢喃?！诨ㄏ闩c清風(fēng)中沐浴——我被淡淡的醉了——我忘了整個世界【游泳池】【小橋流水】——彎彎小橋或許只是一塊木板隨意鋪就?！迩辶魉槲一丶遥【坝^柱木制臺階或棧道【主要植物建議】【景觀步行商業(yè)街】——找家酒吧或者咖啡館，坐下來獨自凝望或三五相約，盡情體味普羅旺斯小鎮(zhèn)的浪漫風(fēng)情。營銷思路【總體策略】總體策略

高品質(zhì)高規(guī)格高標(biāo)準(zhǔn)打造城北高層品質(zhì)大盤多種營銷組合方式實現(xiàn)開發(fā)商品牌項目品牌雙贏【推售方式】分期分批入市推售

一期開發(fā)以主入口軸線為界的南面區(qū)域，即18層和11層。

11、18層樓層較低，作為首期開發(fā)起到市場引導(dǎo)作用，也是一個風(fēng)向標(biāo)，反饋市場信息。二期開發(fā)除東面三棟蝶型樓外剩余的18層、26層塔樓。由于一期的引導(dǎo)市場逐漸走向成熟，項目影響力擴大，可適當(dāng)放大體量。三期開發(fā)剩余的三棟26層、32層蝶型塔樓。隨著項目一、二期的熱銷，市場對于三期32層的抗性逐漸減弱，有利于三期的銷售?！灸繕?biāo)客戶】成都為主導(dǎo)，周邊城市輔助

【銷售方式】銷售方式現(xiàn)場接待（坐盤銷售）展會及巡展團購折扣、優(yōu)惠等促銷SP活動階段階段細分時間銷售目標(biāo)市場預(yù)熱期接受咨詢期2011.4前接受咨詢與登記一期開盤期2011.5—2011.6一期30%強銷期2011.7—10一期70%持續(xù)期2011.11-09.1一期85%尾盤期2012.2—3一期95%

二期開盤期2012.4-6二期20%強銷期2012.7—11二期55%持續(xù)期2012.12—2013．5二期85%尾盤期2013．6—8二期90%三期整體收尾期開盤期2013．9—11三期35%強銷期2014．2-2014.2三期75%持續(xù)期2014．3—5三期90%尾盤期2014．6—8整體90%【銷控計劃】價格策略【定價原則】■探明市場價格認同度■聚集人氣■樹立項目形象品質(zhì)■達成項目投資收益預(yù)期的目的【價格策略】“低價”入市中后期可采用“市場價格跟隨”策略

區(qū)域因素環(huán)境、交通條件樓盤個別因素項目規(guī)模、建筑設(shè)計、建筑選材、外觀、裝修綠化環(huán)境、開發(fā)商品牌、物管服務(wù)工程形象施工進度、工程形象等市場因素政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等營銷策略營銷推廣手法、策略等【定價依據(jù)】■按推出批次進行價格定價；■批次之間調(diào)整幅度為2-3%左右；■各期之間的價格調(diào)整幅度為5-7%左右。【價格操作策略】階梯式定價一期二期三期整盤均價線2%-3%5%-7%銷售進度價格【階梯式定價】

推廣策略【推廣定位】成都首席芳香國際社區(qū)

【定位表現(xiàn)】表現(xiàn)花香社區(qū)主題異域景觀風(fēng)情時尚的建筑設(shè)計國際化物業(yè)管理香草天空·

生命的芳香之旅

【推廣主題】花香社區(qū)燦爛、豐富、多彩生活繽紛、多彩、健康、向上人生精彩、輝煌、享受、成就【概念演繹】【差異化分析】芳香主題社區(qū)

——社區(qū)內(nèi)的花草以當(dāng)?shù)乇橹驳难虏?、迷迭香、百里香等特色植物為主，花草品種豐富，各季不同又各具特色，讓業(yè)主感受四季不同的“芳”環(huán)境與“香”氣息。法國南部普羅旺斯小鎮(zhèn)風(fēng)情

——項目以法國南部普羅旺斯小鎮(zhèn)為藍本，在成都強力打造首個法國南部田園風(fēng)情“花香及景觀主題社區(qū)”?！就茝V賣點】■花香主題，盛開繽紛生活■空中花園，尊貴私家領(lǐng)地■豪華泳池，風(fēng)情會所■戶型，創(chuàng)新設(shè)計■北部新城高性價比物業(yè)，投資潛力巨大■星級入戶大堂、防社區(qū)熱島效應(yīng)設(shè)計、規(guī)劃中市政公園等都構(gòu)成社區(qū)賣點——成都首席香草主題社區(qū)，法國南部普羅旺斯風(fēng)情社區(qū)的生活方式；——二仙橋、理工片區(qū)優(yōu)勢位置及項目的一觸即發(fā)的潛力；——社區(qū)配套及項目產(chǎn)品屬性優(yōu)勢?！就茝V主線】【推廣總策略】重點媒體覆蓋+事件營銷——在主力媒體不變的情況下，根據(jù)各階段推廣方向的不同，選擇不同的媒體事件和輔助廣告媒體?！倦A段策略】階段推廣主方向階段1形象宣傳：1、芳香主題2、法國南部普羅旺斯風(fēng)情階段2產(chǎn)品演繹：1、生命中的芳香之旅2、獨一無二的芬芳生活階段3升華生活：1、在清香彌漫的空間里找回生命的浪漫悸動【形象包裝】工地環(huán)境：建筑物主體、工地圍墻、導(dǎo)示系統(tǒng)、景觀打造

銷售中心：會所、接待點物業(yè)形象包裝：環(huán)境維護、人員形象、來訪接待——以報紙、戶外廣告、賣場展示為主，網(wǎng)絡(luò)廣告、公關(guān)活動多管齊下、靈活組合的全方位立體營銷；——銷售前期，全方位媒體組合，全方位覆蓋消費者的視聽，在短期內(nèi)達到較高的市場知名度，吸引市場關(guān)注；——銷售中期，繼續(xù)以報紙、戶外廣告、賣場展示為主，配合適當(dāng)?shù)墓P(guān)活動及軟性報告，進行強化宣傳?！N售尾盤期為以報紙廣告、公關(guān)活動為主，戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視廣告輔?！久襟w選擇】【主題公關(guān)活動】■VIP客戶聯(lián)誼暨香草體驗節(jié)■“法國文化展”邀請法國領(lǐng)事館代表■“春暖花開”花卉展■邀請成都市花卉協(xié)會■集本項目廣告印花，得購房優(yōu)惠■項目產(chǎn)品品鑒會“浪漫相識，和諧鄰里”鄰居見面會體驗式活動+生活展示類活動為主■

啟動成都首個香草餐廳■“黃金十月，賞紅葉”米亞羅兩日游■“我心中的花樣生活”少兒沙畫比賽■“活的更精彩”家庭運動會■“生活點滴”生活記錄如DV、照片評比■“金色夏日，魅力生活”大型歌舞會■“生活的樂章”音樂會【媒介組合】媒體階段報紙電視展示會戶外廣告賣場軟性報道公關(guān)活動禮品廣告推廣造勢期∨∨∨∨∨∨∨內(nèi)部認購期∨∨∨∨∨∨∨銷售擴張期∨∨∨∨∨強勢銷售期∨∨∨∨∨∨∨清盤鞏固期∨∨分期階段費用比例合計一期推廣造勢期18%45%內(nèi)部認購期7%銷售擴張期5%強勢銷售期15%二期（一期尾盤期）推廣造勢期13%35%內(nèi)部認購期5%銷售擴張期3%強勢銷售期14%三期（二期尾盤期）推廣造勢期6%20%內(nèi)部認購期3%銷售擴張期2%強勢銷售期7%尾盤期2%合計100%【費用比例】媒體階段報紙電視展示會戶外廣告軟性報道公關(guān)活動禮品廣告合計推廣造勢期8%1%3%15%1%3%0.5%31.5%內(nèi)部認購及試銷期3%——5%———8%銷售擴張期4%1%—5%1%2%1%14%強勢銷售期15%—3%20%—2%1%41%清盤鞏固期4%————1%0.5%5.5%合計34%2%6%45%2%8%3%100%一期媒介投放比例第五部分：項目經(jīng)濟測算商業(yè)中心成本及利潤測算土地面積：80000平方米商業(yè)中心建筑面積：100000平方米地下室建筑面積：包含在B3平方米預(yù)計銷售價格：15000元/平方米成本測算投資項目收費標(biāo)準(zhǔn)單價（元/m2）備注土地成本4800000006000元/平方米6000

直接工程成本11000000010000元/平方米1100

基礎(chǔ)設(shè)施配套費450000045元/平方米45

前期費用質(zhì)量監(jiān)督費1750001.75

勞保費286000028.6

規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費3200003.2

消防審核及驗收費1500001.5

施工圖審圖費9000009

招投標(biāo)等費用7700007.7

勘察費120000012

設(shè)計費9000009

監(jiān)理費016.5

防雷審核費及SPD費1500001.5

人防費150000015

墻改費4000004

散裝水泥2000002

防地震認證1500001.5

定額測試費1500001.5

建設(shè)用地規(guī)劃許可165000016.5

開發(fā)管理費

150000015

水、暖、電配套費

150000015

場內(nèi)道路、綠化、管網(wǎng)

400000040

稅費

58800000588

成本小計

7934250007934.25

利潤測算成本價格成本單價×建筑面積79342.50萬元銷售收入銷售單價×銷售面積150000.00萬元利潤銷售收入-成本價格70