塔河灣藍(lán)山度假項(xiàng)目整合營(yíng)銷的報(bào)告

塔河灣藍(lán)山度假項(xiàng)目整合營(yíng)銷的報(bào)告引言做藍(lán)山還是做塔河灣塔河灣地區(qū)近旅順；遠(yuǎn)市區(qū)環(huán)境好；宜休閑少配套；公交差度假社區(qū)6個(gè)月居住時(shí)間目前入住率偏低藍(lán)灣占地26萬(wàn)㎡容積率1.0依山近海藍(lán)山標(biāo)簽標(biāo)簽標(biāo)簽藍(lán)山所處環(huán)境研究項(xiàng)目怎么做的第一思維做什么房子，賣給誰(shuí)度假環(huán)境——配套欠缺宜居休閑——遠(yuǎn)離市區(qū)自住客戶度假客戶緊湊型別墅具備接受度，中小戶型度假公寓類型相對(duì)較差；長(zhǎng)期空置，缺乏生活氛圍，形成空城、死城；勢(shì)必對(duì)后期產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生拖累。缺乏生活配套，難以形成生活氛圍無(wú)論對(duì)別墅客戶，還是公寓客戶都存在巨大的阻力，尤其是難以滿足中低端公寓客戶對(duì)交通的依賴。目光短，限于被動(dòng)，攻擊性差初步考慮思路之所以感覺(jué)出路困難，是因?yàn)樯厦娴淖龇ㄊ窃谧龇慨a(chǎn)，而我們應(yīng)該是生活方式的構(gòu)建者。只看當(dāng)前，想做什么房子迎合目前的特定消費(fèi)者。長(zhǎng)期考慮，利用各種有力因素，以城市發(fā)展為動(dòng)力，打造真正的生活社區(qū)，樹(shù)立區(qū)域認(rèn)可度。提供的不僅僅是建筑，更是生活形態(tài)。藍(lán)灣與藍(lán)山僅是億達(dá)在塔河灣地區(qū)整個(gè)規(guī)劃建設(shè)的排頭兵需考慮整個(gè)區(qū)域的發(fā)展戰(zhàn)略著眼眼前，定位度假難以支撐如此磅礴的發(fā)展規(guī)劃反思思考路徑所需要解決的核心問(wèn)題就是如何增強(qiáng)居住氛圍，改變區(qū)域形象即如何將6個(gè)月的藍(lán)灣，轉(zhuǎn)變?yōu)?2個(gè)月的塔河灣核心問(wèn)題我們需要站在塔河灣區(qū)域整體考量的基礎(chǔ)上結(jié)合區(qū)位特質(zhì)及城市發(fā)展搭建整個(gè)億達(dá)·塔河灣規(guī)劃的生活體系結(jié)合藍(lán)山地塊的作用和使命進(jìn)行產(chǎn)品推衍確定思路正文從區(qū)位環(huán)境及城市發(fā)展研判區(qū)位價(jià)值和等級(jí)以區(qū)位價(jià)值發(fā)展確立生活形態(tài)、搭建生活體系結(jié)合藍(lán)山整個(gè)項(xiàng)目的作用和地位，推衍產(chǎn)品PART1PART2PART3根據(jù)項(xiàng)目既定目標(biāo)和具體地塊條件，落地產(chǎn)品PART4研判區(qū)位價(jià)值和等級(jí)PART1Part.１影響區(qū)位價(jià)值的元素分析Part.2區(qū)位價(jià)值及發(fā)展的研判城市區(qū)位價(jià)值及等級(jí)城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向基礎(chǔ)建設(shè)立地條件共同作用、影響區(qū)位發(fā)展原動(dòng)力價(jià)值核心推動(dòng)力發(fā)展進(jìn)程加速力發(fā)展進(jìn)程保障力區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)區(qū)位價(jià)值組成因素東三省的大連、中國(guó)的大連、世界的大連大連城市地位經(jīng)濟(jì)總量占東北地區(qū)的比重為13.7%黨中央和國(guó)務(wù)院明確提出要把大連建設(shè)成東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心。達(dá)沃斯入住大連，標(biāo)志著大連已成為“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心”，大連正在成為“世界城市”。大連的國(guó)際化地位使塔河灣區(qū)域也具備了站在國(guó)際潮頭的條件。黃泥川·天地軟件園：規(guī)劃建筑面積400多萬(wàn)平方米，將建成可容納510萬(wàn)從業(yè)人員的中國(guó)最大的軟件產(chǎn)業(yè)基地?！耙粠邎@”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃初具規(guī)模河口國(guó)際軟件園：規(guī)劃面積2.6平方公里，建成后，將成為以軟件外包、研發(fā)和培訓(xùn)為主的軟件出口基地。動(dòng)漫走廊：總建筑面積30萬(wàn)平方米，全國(guó)唯一被國(guó)家批準(zhǔn)為“動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)振興凌水軟件商務(wù)綜合區(qū)：規(guī)劃面積1.7平方公里，圍繞軟件與信息服務(wù)業(yè)，規(guī)劃建設(shè)商務(wù)、寓所和科技館、航海博物館、數(shù)字化影視中心、濱海文化娛樂(lè)場(chǎng)等項(xiàng)目。龍頭國(guó)際軟件園：規(guī)劃面積20平方公里，重點(diǎn)發(fā)展軟件和信息服務(wù)業(yè)、網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)。七賢嶺現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心功能區(qū)：規(guī)劃面積5.68平方公里，目前，已聚集大連華信、海輝、畢博等中外知名軟件和信息服務(wù)企業(yè)200余家。大連軟件園：一期占地面積3平方公里，累計(jì)投資約60億元，已發(fā)展成為以對(duì)日業(yè)務(wù)為主、產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的BPO產(chǎn)業(yè)基地。產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀軟件業(yè)及上下游企業(yè)發(fā)展規(guī)模龐大軟件業(yè)已經(jīng)成為世界級(jí)服務(wù)中心，勢(shì)必形成核心動(dòng)力強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)區(qū)位價(jià)值。旅順大學(xué)園區(qū)總體規(guī)劃面積9平方公里；大學(xué)城會(huì)加速區(qū)域板塊的升溫，區(qū)域發(fā)展速度及配套建設(shè)步伐會(huì)加速，促使區(qū)域快速成熟；大學(xué)城將會(huì)導(dǎo)入大量高素質(zhì)人群進(jìn)駐，形成良好的人文氛圍；大學(xué)城成為區(qū)域發(fā)展的重要支撐大連“西拓北進(jìn)”的思路，構(gòu)筑“兩城”即主城區(qū)與新市區(qū)的空間格局，旅順為西拓重點(diǎn)文教產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下，旅順大學(xué)城將逐步形成旅順南路的西段城市極點(diǎn)?，F(xiàn)在未來(lái)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)成熟后產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)效益未來(lái)更顯著產(chǎn)業(yè)規(guī)模軟件與信息服務(wù)企業(yè)500多家；40家世界500強(qiáng)企業(yè)在這里設(shè)立了軟件研發(fā)和BPO中心；從業(yè)人員近5萬(wàn)人旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶的軟件企業(yè)將達(dá)到2000家;萬(wàn)人企業(yè)達(dá)到5家以上，5000人企業(yè)達(dá)到10家以上;IT從業(yè)人員達(dá)到20萬(wàn)人;產(chǎn)業(yè)將從根本的質(zhì)上改變未來(lái)區(qū)域人口的構(gòu)成。大學(xué)城、軟件園這一類產(chǎn)業(yè)將大量導(dǎo)入國(guó)際化背景的高知識(shí)、高素質(zhì)的高階化人群，區(qū)域形象、價(jià)值也將隨之提升。而大量的需求產(chǎn)生也必將加速住宅市場(chǎng)的成長(zhǎng)。以產(chǎn)業(yè)人口和規(guī)模為例大連“西拓北進(jìn)”的思路，構(gòu)筑“兩城”即主城區(qū)與新市區(qū)的空間格局，旅順為西拓重點(diǎn)大連受限于地形，只能向西、北面有土地空間的方向拓展。本項(xiàng)目處于大連規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)方向。大連城市發(fā)展方向城市內(nèi)部可發(fā)展空間有限，政府政策的傾向使塔河灣地區(qū)凸顯發(fā)展前景。旅順城市屬性根據(jù)最新通過(guò)的《大連市城市總體規(guī)劃(2000—2020)》，旅順口城區(qū)被定位為“旅游生態(tài)區(qū)。旅順作為“大大連”的休閑生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，是大連乃至東北地區(qū)的后花園。具有旅游度假、軟件信息產(chǎn)業(yè)、科研和大學(xué)園區(qū)、生態(tài)居住、臨港產(chǎn)業(yè)五大主導(dǎo)功能。大連，是名副其實(shí)的宜居城市，而旅順，更有“大連城市后花園”的美譽(yù)塔河灣區(qū)域具備先天的生態(tài)宜居環(huán)境，為未來(lái)的住區(qū)發(fā)展提供了扎實(shí)的基礎(chǔ)。2011年年底前竣工通車大連至旅順輕軌交通工程已開(kāi)工，這條輕軌8號(hào)線一期工程從河口到旅順口區(qū)內(nèi)，二期從旅順口區(qū)內(nèi)到羊頭洼港。輕軌8號(hào)線對(duì)拉動(dòng)高新技術(shù)園區(qū)和旅順南路風(fēng)景區(qū)組團(tuán)式土地開(kāi)發(fā)具有重要意義，拉近了旅順與大連城區(qū)之間的距離，為市區(qū)人口導(dǎo)入提供了條件。

未來(lái)軌道交通快速交通將徹底改變塔河灣區(qū)域的交通狀況快速交通將從本質(zhì)上改變區(qū)位概念，首先是對(duì)軟件園形成區(qū)域內(nèi)交通，同時(shí)交通直接對(duì)接城區(qū)，區(qū)位價(jià)值升級(jí)。項(xiàng)目發(fā)展規(guī)模不同帶來(lái)的不同的視野和考慮對(duì)本項(xiàng)目而言，它不只是一個(gè)單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它承載的區(qū)域使命，意義重大。片區(qū)聯(lián)合區(qū)域概念大盤(pán)概念項(xiàng)目概念130萬(wàn)平方米60萬(wàn)平方米40萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)規(guī)模長(zhǎng)期戰(zhàn)略專利壟斷資源或特許權(quán)中長(zhǎng)期戰(zhàn)略品牌忠誠(chéng)度公司威望建立難以模仿規(guī)模經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期目標(biāo)綜合考慮項(xiàng)目地位確立可被模仿或超越現(xiàn)有市場(chǎng)參考近期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)容易被模仿或超越運(yùn)營(yíng)協(xié)同范疇起步協(xié)同范疇考慮因素城市區(qū)域定位及發(fā)展城市進(jìn)程速度產(chǎn)業(yè)發(fā)展各土地等級(jí)發(fā)展思路規(guī)模讓億達(dá)有能力站在區(qū)域整合的角度上樹(shù)立新的價(jià)值體系規(guī)?；?yīng)讓我們有空間打造、拉升整個(gè)區(qū)域的形象和價(jià)值。Part.１影響區(qū)位價(jià)值的元素分析Part.2區(qū)位價(jià)值及發(fā)展的研判產(chǎn)業(yè)升級(jí)企業(yè)聚集高素質(zhì)人群導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)

配套產(chǎn)業(yè)辦公、居住需求區(qū)域人口結(jié)構(gòu)升級(jí)城市化過(guò)程人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域文化氛圍高科技人才大學(xué)城產(chǎn)業(yè)、大學(xué)城、城市發(fā)展三輪驅(qū)動(dòng)城市邊緣化發(fā)展邊緣宜居區(qū)域快速發(fā)展成熟大連·億達(dá)塔河灣新城市生活集核城市核心及產(chǎn)業(yè)核心隆起

帶來(lái)的新興城市住宅極點(diǎn)的隆起項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象確立生活形態(tài)、搭建生活體系PART2Part.１生活形態(tài)的確立Part.2生活體系的搭建Part.3社區(qū)引擎的創(chuàng)建休閑娛樂(lè)：周邊度假休閑配套齊全，白銀山溫泉、灣山高爾夫、森林公園一應(yīng)俱全；景觀資源：旅順地區(qū)自身特有的環(huán)境優(yōu)勢(shì)在塔河灣地區(qū)有著更加深刻的展示，山、海資源價(jià)值非常高；——區(qū)域的形象非常鮮明：度假度假形象鮮明年齡結(jié)構(gòu)：一群70、80年代出生的中青年，以25~40歲中青年為主，呈年輕化趨勢(shì)；文化背景：受過(guò)良好教育，外出機(jī)會(huì)多，一部分海歸，乃至外籍人士。他們具備一定閱歷，視野開(kāi)闊，意識(shí)形態(tài)趨向國(guó)際化；他們是各個(gè)領(lǐng)域的技術(shù)/管理骨干，是知本+資本的融合體，而知識(shí)又是他們獲得財(cái)富、地位、認(rèn)同與尊重的手段。——可以將他們符號(hào)化定義為：知富階層——可以用一個(gè)詞概括他們的行為特征：國(guó)際——可以用一個(gè)詞概括他們的精神特征：人文目標(biāo)人群高階化、國(guó)際化以度假的方式享受國(guó)際化生活社區(qū)形態(tài)度假氛圍的國(guó)際化生活社區(qū)生活形態(tài)生活形態(tài)導(dǎo)出國(guó)際社區(qū)引薦碧云國(guó)際社區(qū)規(guī)劃歷程1、1999－2000年大規(guī)模規(guī)劃引進(jìn)與國(guó)際社區(qū)匹配的重要配套設(shè)施，同時(shí)，街坊模式形成至1999年碧云國(guó)際社區(qū)成功引進(jìn)中國(guó)福利會(huì)幼兒園、平和雙語(yǔ)學(xué)校、上海協(xié)和國(guó)際學(xué)校、中歐國(guó)際工商學(xué)院等教育機(jī)構(gòu)，對(duì)片區(qū)價(jià)值的提升起到了極大的促進(jìn)作用。2、2001－2005小規(guī)模服務(wù)業(yè)建設(shè)（以碧云體育休閑中心設(shè)計(jì)為例）及重要基礎(chǔ)配套設(shè)施引入

3、2006年至今，調(diào)整社區(qū)內(nèi)部的零散布局，增加系列社交功能的小尺度建筑供以生活休閑休閑中心強(qiáng)調(diào)個(gè)人及社會(huì)的交流、體育文化、以及購(gòu)物休閑三個(gè)方面的功能布局；同時(shí)建設(shè)引入了天主教堂、德威英語(yǔ)學(xué)校、百匯醫(yī)療、家樂(lè)福、百安居等機(jī)構(gòu)。社區(qū)環(huán)境已經(jīng)相當(dāng)成熟，在既有形態(tài)框架下，細(xì)微調(diào)整，增加休閑娛樂(lè)的功能性小格局、小空間，進(jìn)行社區(qū)環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化。關(guān)鍵詞國(guó)際化生活配套國(guó)際化生活標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化生活情境國(guó)際化生活形態(tài)國(guó)際社區(qū)引薦億達(dá)塔河灣生活體系可以理解為本身特質(zhì)“度假”和地位階層地位“國(guó)際”的融合體強(qiáng)調(diào)環(huán)境的自然、生態(tài)強(qiáng)調(diào)生活的悠閑、自在關(guān)鍵是塑造生活形態(tài)國(guó)際背景社會(huì)群體的集合國(guó)際化的建筑形態(tài)、品質(zhì)人文、環(huán)境的共生和交融度假國(guó)際生活形態(tài)分析喬納生一家都喜歡散步，從溫暖精致的歐式居所出發(fā)，沿著社區(qū)里蜿蜒的湖水，來(lái)到溫榆河畔的公園享受寧?kù)o。兩個(gè)女兒都在這里找到了自己的朋友，和他們一起在河畔、在森林公園發(fā)現(xiàn)自然的秘密。喬納生夫婦喜歡一邊在街邊咖啡館品嘗咖啡，一邊欣賞夕陽(yáng)，偶爾和遇見(jiàn)的鄰居打招呼，這樣的黃昏，讓全家都覺(jué)得心情開(kāi)朗。一家人都有自己鐘愛(ài)的場(chǎng)所，小女兒喜歡去社區(qū)中心的圖書(shū)館看哈利波特的續(xù)集；大女兒沒(méi)事就跑到舒適的SPA館享受養(yǎng)生的樂(lè)趣；喬納生則經(jīng)常和生意伙伴在會(huì)所的雪茄吧暢談趣聞；周末，太太會(huì)步行到樹(shù)林寫(xiě)生，不用走太遠(yuǎn)就是自然，高大的樹(shù)木，周圍隨著季節(jié)變化色彩和心情的草地，還有偶爾路過(guò)的松鼠，都是喬納生太太最要好的朋友。生活形態(tài)的感性描述這是哪里？大連？還是一個(gè)地道的歐洲小鎮(zhèn)！生活形態(tài)的感性描述Part.１生活形態(tài)的確立Part.2生活體系的搭建Part.3社區(qū)引擎的創(chuàng)建以體現(xiàn)生活形態(tài)特質(zhì)的社區(qū)體系架構(gòu)支撐建筑是包容生活的畫(huà)框，人是活在其中的顏色以度假的方式享受國(guó)際化生活構(gòu)建生活體系構(gòu)建生活體系這樣的生活是一種由人和空間構(gòu)成的圖畫(huà)這是一個(gè)系統(tǒng)——生活體系一個(gè)完整而又針對(duì)性的體系才是留下他們的理由構(gòu)建原則1：延續(xù)并深化區(qū)域的度假特征，體現(xiàn)自然構(gòu)建原則2：充分尊重知富階層行為特性，體現(xiàn)國(guó)際構(gòu)建原則3：充分尊重知富階層精神需求，體現(xiàn)人文構(gòu)建生活體系概念：構(gòu)建國(guó)際化度假生活區(qū)目標(biāo)：打造12個(gè)月的塔河灣營(yíng)造度假氛圍營(yíng)造國(guó)際生活營(yíng)造社區(qū)文化充分利用項(xiàng)目周邊自然資源，融合藍(lán)灣度假定位，并且深化度假概念，打造高端度假場(chǎng)所，提高區(qū)域知名度。整體規(guī)劃具備前瞻性，尊重未來(lái)產(chǎn)業(yè)客戶特性，打造國(guó)際化生活標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)造生活氛圍，同時(shí)提高項(xiàng)目整體形象。針對(duì)產(chǎn)業(yè)人口，營(yíng)造社區(qū)特有的文化與標(biāo)識(shí)，滿足知富人群的精神追求，樹(shù)立個(gè)性化、品質(zhì)化社區(qū)形象。營(yíng)造度假氛圍利用自然資源自然山體塔河灣山體觀光運(yùn)動(dòng)道路系統(tǒng)原生山體公園休憩平臺(tái)修建人工溪流融合自然親近自然海濱浴場(chǎng)沙灘運(yùn)動(dòng)場(chǎng)——足球、排球沙灘度假小屋（高端度假，目的性消費(fèi)）濱海休閑街（咖啡吧、酒吧、海鮮美食，開(kāi)放式）親海棧道構(gòu)建生活體系營(yíng)造度假氛圍山體公園構(gòu)建生活體系繼承土地肌理，修建山體公園，體現(xiàn)融入自然、親近自然的原則，為社區(qū)業(yè)主提供休閑社交場(chǎng)所；公園內(nèi)部可設(shè)有小型廣場(chǎng)，供業(yè)主舉辦宴會(huì)；注重?zé)艄庑Ч倪\(yùn)用以及道路系統(tǒng)的搭建，體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；營(yíng)造度假氛圍山體觀光運(yùn)動(dòng)道路系統(tǒng)構(gòu)建生活體系以山體公園為節(jié)點(diǎn)，尊重山體走勢(shì)，修建多條景觀道路；在線路選擇上應(yīng)以“展示不同自然景觀特色”為標(biāo)準(zhǔn)，使得每條路都有不同意境；道路鋪設(shè)時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮不同年齡群體運(yùn)動(dòng)特性，做到人性化設(shè)計(jì)。營(yíng)造度假氛圍休憩平臺(tái)構(gòu)建生活體系各個(gè)重要觀景節(jié)點(diǎn)搭建特色休憩平臺(tái)和座椅，提供交流、休息區(qū)，同時(shí)運(yùn)用照明與音效增強(qiáng)景觀效果和觀景意境。營(yíng)造度假氛圍人工溪流構(gòu)建生活體系修建人工溪流，形成溪水瀑布，同時(shí)沿路設(shè)置人工蓄水渠，增強(qiáng)項(xiàng)目自身景觀的可親、可感性營(yíng)造度假氛圍海濱浴場(chǎng)構(gòu)建生活體系提升塔河灣浴場(chǎng)的品質(zhì)、形象與知名度，強(qiáng)化區(qū)域高端度假標(biāo)簽，提升區(qū)域認(rèn)知度，發(fā)揮藍(lán)山與藍(lán)灣的合力效應(yīng)。營(yíng)造度假氛圍沙灘運(yùn)動(dòng)場(chǎng)構(gòu)建生活體系增強(qiáng)浴場(chǎng)的趣味性，提供豐富的活動(dòng)空間。營(yíng)造度假氛圍度假小屋構(gòu)建生活體系引入高端度假酒店概念，在濱海區(qū)域修建“度假小屋”作為整體濱海度假區(qū)的特色與亮點(diǎn)，吸引市區(qū)及東三省目的性消費(fèi)人群，從而提升整體區(qū)域的知名度與認(rèn)同感。營(yíng)造度假氛圍濱海休閑街（采用開(kāi)放式設(shè)計(jì)，吸引目的性消費(fèi)客群）構(gòu)建生活體系延續(xù)藍(lán)灣商業(yè)街的度假感，打造濱海風(fēng)情的休閑街，主要以餐飲、娛樂(lè)、紀(jì)念品店以及便利性商業(yè)為主營(yíng)造度假氛圍親海棧道構(gòu)建生活體系增強(qiáng)浴場(chǎng)的趣味性，提供豐富的活動(dòng)空間，增強(qiáng)項(xiàng)目自身景觀的可親、可感性營(yíng)造國(guó)際生活尊重行為特性國(guó)際化配套商務(wù)會(huì)所、頂級(jí)SPA雙語(yǔ)教學(xué)（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)）風(fēng)情步行街（酒吧、咖啡廳、西餐廳、日本料理等等）多元化生活化生活配套商業(yè)（超市、銀行、醫(yī)療、干洗店…）運(yùn)動(dòng)會(huì)所構(gòu)建生活體系生活性配套營(yíng)造國(guó)際生活雙語(yǔ)教學(xué)（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)）構(gòu)建生活體系高知階層尤其注重子女教育問(wèn)題，本案可利用周邊高校教育資源設(shè)立高質(zhì)量雙語(yǔ)學(xué)校，為社區(qū)業(yè)童提供高品質(zhì)教育體系，有效解決業(yè)主的后顧之憂。營(yíng)造國(guó)際生活CEO商務(wù)會(huì)所構(gòu)建生活體系打造高端商務(wù)會(huì)所，作為社區(qū)標(biāo)志性配套，內(nèi)部可設(shè)有頂級(jí)餐飲、頂級(jí)SPA、會(huì)客廳、會(huì)議室等等，吸引市區(qū)高端人群的目的性消費(fèi)，以此提升項(xiàng)目形象與品質(zhì)感。營(yíng)造國(guó)際生活風(fēng)情步行街構(gòu)建生活體系以多種商業(yè)業(yè)態(tài)元素營(yíng)造國(guó)際生活氛圍，如酒吧、咖啡廳、西餐廳、日本料理、韓國(guó)料理；步行街體現(xiàn)開(kāi)放與國(guó)際理念同時(shí)體現(xiàn)度假式的浪漫與風(fēng)情。營(yíng)造國(guó)際生活生活配套商業(yè)構(gòu)建生活體系目前區(qū)域配套匱乏，基礎(chǔ)性、服務(wù)性商業(yè)應(yīng)前置介入，增強(qiáng)社區(qū)生活氛圍，方便業(yè)主生活（圖例為上海碧云國(guó)際社區(qū)商業(yè)模式）；項(xiàng)目后期可以設(shè)立運(yùn)動(dòng)健身會(huì)所以及健康中心等等，滿足居住人群品質(zhì)生活需求營(yíng)造社區(qū)文化尊重精神特性個(gè)性標(biāo)識(shí)系統(tǒng)公共VI體系社區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)（精神堡壘）個(gè)性化人文化社區(qū)閱覽室、社區(qū)藝術(shù)畫(huà)廊、影視播放廳構(gòu)建生活體系文化體系品質(zhì)化科技系統(tǒng)服務(wù)體系住宅科技系統(tǒng)特色物業(yè)管理體系社區(qū)班車構(gòu)建生活體系營(yíng)造社區(qū)文化社區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)（精神堡壘）在顯著位置為社區(qū)構(gòu)建特有的標(biāo)識(shí)，體現(xiàn)社區(qū)特色，樹(shù)立文化標(biāo)簽。建議采用燈塔或歐式鐘塔。構(gòu)建生活體系營(yíng)造社區(qū)文化公共VI體系社區(qū)內(nèi)部主干道路兩側(cè)、景觀結(jié)點(diǎn)設(shè)置特色標(biāo)識(shí)，如造型獨(dú)特的時(shí)鐘，人們?cè)谕赓p景游玩或進(jìn)行運(yùn)動(dòng)時(shí)，即使沒(méi)帶手表，也可隨時(shí)查看時(shí)間；上海梅隴鎮(zhèn)的獨(dú)特指示牌等能夠體現(xiàn)特有文化的小品。構(gòu)建生活體系營(yíng)造社區(qū)文化住宅科技系統(tǒng)產(chǎn)品采用科技智能化系統(tǒng)，如新風(fēng)系統(tǒng)、保溫系統(tǒng)、環(huán)保地?zé)嵯到y(tǒng)等等，實(shí)現(xiàn)恒溫恒濕，增強(qiáng)項(xiàng)目品質(zhì)感營(yíng)造社區(qū)文化文化體系構(gòu)建生活體系社區(qū)會(huì)所內(nèi)設(shè)置小規(guī)模圖書(shū)館、藝術(shù)畫(huà)廊及影視播放廳等等，構(gòu)建社區(qū)文化廣場(chǎng)，增強(qiáng)社區(qū)文化氛圍，同時(shí)體現(xiàn)社區(qū)特色與增強(qiáng)社區(qū)景觀。構(gòu)建生活體系營(yíng)造社區(qū)文化特色物業(yè)管理體系24小時(shí)熱線服務(wù)，全年無(wú)休接待。除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，更提供根據(jù)客戶世紀(jì)需求所度身打造的服務(wù)，讓社區(qū)住戶解脫于日?，嵤碌臒_。如：帶租帶管物業(yè)、菜單式戶內(nèi)清潔、家電維修、專業(yè)秘書(shū)服務(wù)以及代繳公共事業(yè)費(fèi)……等等。同時(shí)社區(qū)內(nèi)部采用異域風(fēng)情的騎警作為社區(qū)安保。構(gòu)建生活體系營(yíng)造社區(qū)文化社區(qū)班車社區(qū)內(nèi)設(shè)置與市區(qū)重要節(jié)點(diǎn)對(duì)接的社區(qū)巴士，即可方便業(yè)主又可提升項(xiàng)目知名度。Part.１生活形態(tài)的確立Part.2生活體系的搭建Part.3社區(qū)引擎的創(chuàng)建新的居住社區(qū)發(fā)展需要存在內(nèi)外雙向的推動(dòng)動(dòng)力，除了外在產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，區(qū)域度假資源之外，億達(dá)塔河灣體系需要?jiǎng)?chuàng)建自身的內(nèi)在引擎、內(nèi)在推動(dòng)力。創(chuàng)建社區(qū)引擎內(nèi)在引擎1生活形態(tài)，全新的生活形態(tài)。生活品質(zhì)、生活環(huán)境、生活形態(tài)的追求是人們對(duì)居住價(jià)值的直觀追求，打造優(yōu)質(zhì)的、獨(dú)特的、宜居的社區(qū)環(huán)境和生活形態(tài)成為社區(qū)發(fā)展的內(nèi)在引擎之一。新的居住社區(qū)發(fā)展需要存在內(nèi)外雙向的推動(dòng)動(dòng)力，除了外在產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，區(qū)域度假資源之外，億達(dá)塔河灣體系需要?jiǎng)?chuàng)建自身的內(nèi)在引擎、內(nèi)在推動(dòng)力。創(chuàng)建社區(qū)引擎內(nèi)在引擎2—N創(chuàng)建形態(tài)，內(nèi)在打造的向心力。利用、發(fā)揮自身項(xiàng)目條件，打造指向性非常強(qiáng)的特色物業(yè)形態(tài)，以帶動(dòng)人氣。比如在度假資源的基礎(chǔ)上強(qiáng)化養(yǎng)生；在社區(qū)基礎(chǔ)條件下強(qiáng)化教育（國(guó)際學(xué)校）、康健等。推衍藍(lán)山產(chǎn)品PART3Part.１藍(lán)山項(xiàng)目使命定位Part.2藍(lán)山產(chǎn)品重點(diǎn)分析Part.3藍(lán)山階段產(chǎn)品推衍億達(dá)塔河灣新城市居住集核塔河灣區(qū)位藍(lán)灣藍(lán)……藍(lán)山藍(lán)X開(kāi)發(fā)第一階段，既有影響開(kāi)發(fā)第二階段，使命推演區(qū)域機(jī)遇及發(fā)展目標(biāo)藍(lán)山定位邏輯推演藍(lán)山定位路徑藍(lán)灣印象別墅酒店式公寓戶型面積176、180、196、216、240、25155、60、65、70、89、107、137產(chǎn)品落點(diǎn)緊湊型非住宅產(chǎn)權(quán)別墅Condo度假服務(wù)公寓概念配套建設(shè)濱海浴場(chǎng)、規(guī)劃的高檔酒店、風(fēng)情商業(yè)街客戶過(guò)半的大連客戶，其余主要是東三省客戶購(gòu)買(mǎi)目的以度假、養(yǎng)老為主、兼有部分投資藍(lán)灣的度假標(biāo)簽明顯，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，已經(jīng)為塔河灣地區(qū)的宜居的度假環(huán)境奠定了良好的基礎(chǔ)。藍(lán)灣既成形象大連城市新生活形態(tài)居住集核億達(dá)塔河灣體系目標(biāo)藍(lán)灣別墅的成功銷售以及后續(xù)度假概念condo酒店式公寓的登錄，已經(jīng)向人們傳達(dá)了強(qiáng)烈的度假環(huán)境的感受。塔河灣區(qū)域目前相對(duì)較差的城市連接能力和低層次、不健全的生活配套，使得在億達(dá)·藍(lán)灣對(duì)塔河灣的價(jià)值展示止步于度假形象。？藍(lán)山定位思考藍(lán)山，在藍(lán)灣的基礎(chǔ)上，則需要對(duì)未來(lái)塔河灣區(qū)域的發(fā)展目標(biāo)做出相應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整藍(lán)灣成功開(kāi)啟了客戶對(duì)塔河灣地區(qū)的興趣，但限于當(dāng)前配套環(huán)境限制，項(xiàng)目形象被限制于度假形態(tài)，雖然長(zhǎng)期發(fā)展觀點(diǎn)下，未來(lái)會(huì)逐步向自住、生活社區(qū)發(fā)展，但短時(shí)間內(nèi)改變其市場(chǎng)形象難度較大。因此，在開(kāi)發(fā)周期與藍(lán)山銜接，甚至是重疊的時(shí)段內(nèi)，其功能主要是延續(xù)藍(lán)灣一線濱海產(chǎn)品對(duì)區(qū)域價(jià)值的拉動(dòng)作用；完善商業(yè)配套街區(qū)的功能性和實(shí)用性；強(qiáng)化濱海資源對(duì)度假氛圍的支撐。藍(lán)灣與藍(lán)山藍(lán)山定位思考藍(lán)山，開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)背景梳理1、作為億達(dá)塔河灣地區(qū)戰(zhàn)略體系的重要環(huán)節(jié)：繼藍(lán)灣之后的第二階段升級(jí)2、“大連天地”，即大連軟件園二期正式啟動(dòng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)重合3、藍(lán)灣已經(jīng)奠定的塔河灣的度假環(huán)境基礎(chǔ)藍(lán)山背景分析在億達(dá)塔河灣體系下的重要環(huán)節(jié)，在特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在已經(jīng)存在的區(qū)域價(jià)值基礎(chǔ)上藍(lán)山需承擔(dān)匹配城市發(fā)展、轉(zhuǎn)變區(qū)域形象的使命強(qiáng)化度假價(jià)值、打造生活體系、樹(shù)立對(duì)應(yīng)生活形態(tài)、最終營(yíng)造成熟生活社區(qū)即藍(lán)山定位思考藍(lán)山的使命關(guān)鍵詞——承接·轉(zhuǎn)變1、強(qiáng)化既有的度假氛圍，并將其延續(xù)、發(fā)揚(yáng)成為獨(dú)特的生活形態(tài)的支撐；2、從度假條件基礎(chǔ)向居住氛圍濃厚的生活社區(qū)進(jìn)化；3、開(kāi)始分階段、逐步的搭建目標(biāo)生活形態(tài)所需要的體系要素；4、樹(shù)立新鮮定義的生活形態(tài)標(biāo)準(zhǔn)；1、目標(biāo)性——明確項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)、并合理分解實(shí)施2、階段性——以逐步成長(zhǎng)、逐步成熟的節(jié)奏循序漸進(jìn)的發(fā)展3、針對(duì)性——針對(duì)各階段區(qū)域狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、客戶可能性等一系列因素進(jìn)行安排4、立地性——結(jié)合實(shí)際的用地條件，以及項(xiàng)目形象等因素進(jìn)行合理調(diào)整5、支撐性——住宅、配套的產(chǎn)品形態(tài)要對(duì)目標(biāo)生活形態(tài)具備強(qiáng)有力的支撐產(chǎn)品衍生原則藍(lán)山作用定位Part.１藍(lán)山項(xiàng)目使命定位Part.2藍(lán)山產(chǎn)品重點(diǎn)分析Part.3藍(lán)山階段產(chǎn)品推衍關(guān)于樹(shù)立藍(lán)山生活形態(tài)使命的產(chǎn)品演繹1、強(qiáng)化既有的度假氛圍，并將其延續(xù)、發(fā)揚(yáng)成為獨(dú)特的生活形態(tài)的支撐；在住宅、商業(yè)、配套建設(shè)過(guò)程中需按照實(shí)際情況強(qiáng)化度假概念、度假需求、度假氛圍的影響，以形成推動(dòng)社區(qū)發(fā)展的內(nèi)部引擎，樹(shù)立項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象，加速人氣吸引和區(qū)域成熟，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系建設(shè)和形態(tài)質(zhì)變的目的在度假基礎(chǔ)上，以養(yǎng)生、休閑類服務(wù)為主，樹(shù)立大連唯一的頂級(jí)度假養(yǎng)生圣地；推動(dòng)養(yǎng)生需求明顯的高端住宅物業(yè)；藍(lán)山產(chǎn)品重點(diǎn)分析在充分發(fā)揮一種原始帶動(dòng)力的情況下，項(xiàng)目影響和人口基數(shù)不斷提高增長(zhǎng)，逐步轉(zhuǎn)變建設(shè)重心，住宅、商業(yè)、配套建設(shè)慢慢向生活感、生活氛圍濃厚的方向發(fā)展，強(qiáng)化生活配套和社區(qū)形態(tài)的建設(shè)強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的建設(shè)，包括日常生活所需要的商業(yè)、配套建設(shè)，居住氛圍濃厚的公寓類產(chǎn)品2、從度假條件基礎(chǔ)向居住氛圍濃厚的生活社區(qū)進(jìn)化；關(guān)于樹(shù)立藍(lán)山生活形態(tài)使命的產(chǎn)品演繹藍(lán)山產(chǎn)品重點(diǎn)分析關(guān)于樹(shù)立藍(lán)山生活形態(tài)使命的產(chǎn)品演繹項(xiàng)目發(fā)展需要逐步完成，尤其是在轉(zhuǎn)變區(qū)域形象、項(xiàng)目形象的過(guò)程中。所以在搭建目標(biāo)生活體系的過(guò)程中需要按不同的環(huán)境制定特定的建設(shè)目的，分階段，合理的推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)在各個(gè)階段，每類產(chǎn)品的建設(shè)都有明確的目標(biāo)和打造方式3、開(kāi)始分階段、逐步的搭建目標(biāo)生活形態(tài)所需要的體系要素；藍(lán)山產(chǎn)品重點(diǎn)分析關(guān)于樹(shù)立藍(lán)山生活形態(tài)使命的產(chǎn)品演繹億達(dá)要打造的是完全新鮮的、標(biāo)志化的、國(guó)家化的生活體系。每個(gè)環(huán)節(jié)不僅要做到共融、共生的協(xié)調(diào)發(fā)展，同時(shí)要有獨(dú)特性、多樣性。住宅、商業(yè)、配套之間相輔相成，打造不一樣的，令人向往的精神和物質(zhì)完美結(jié)合的生活形態(tài)標(biāo)志性、包容性、獨(dú)特性、多樣性是各種元素搭建的根本原則，強(qiáng)調(diào)度假氛圍與國(guó)際化生活的相互融合4、樹(shù)立新鮮定義的生活形態(tài)標(biāo)準(zhǔn)；藍(lán)山產(chǎn)品重點(diǎn)分析Part.１藍(lán)山項(xiàng)目使命定位Part.2藍(lán)山產(chǎn)品重點(diǎn)分析Part.3藍(lán)山階段產(chǎn)品推衍我們將用生活形態(tài)的打造作為重點(diǎn)展示未來(lái)生活形態(tài)的體系架構(gòu)住房提供氛圍打造形態(tài)體系打造提升項(xiàng)目認(rèn)知的動(dòng)力引擎高綜合性的配套體系業(yè)主私享的最貴服務(wù)國(guó)際化的教育環(huán)境串聯(lián)社區(qū)的故事主軸人與人、人與自然的交流平臺(tái)完整統(tǒng)一的社區(qū)符號(hào)形態(tài)核心——七色生活形態(tài)體系打造赤橙黃綠青藍(lán)紫紅色代表完善而具有活力的生活條件橙色代表躍動(dòng)的推進(jìn)力黃色代表鮮明的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)綠色代表人、自然之間的共融青色代表教育青出于藍(lán)的目標(biāo)藍(lán)色代表生活故事的美好紫色代表尊貴的業(yè)主服務(wù)第一階段第二階段第三階段現(xiàn)狀客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)知仍停留在短期、季節(jié)性居住的度假形象；“大連天地”剛開(kāi)始建設(shè)目標(biāo)強(qiáng)化度假概念，增強(qiáng)聚合能力，逐步升級(jí)對(duì)區(qū)域的價(jià)值認(rèn)同策略建立新的推動(dòng)引擎，增強(qiáng)度假養(yǎng)生對(duì)人氣的拉動(dòng)，并以當(dāng)前具備市場(chǎng)接受度的產(chǎn)品切入，以高調(diào)形象揭幕度假形態(tài)體系打造第一階段第二階段第三階段度假形態(tài)體系打造提升項(xiàng)目認(rèn)知的動(dòng)力引擎串聯(lián)社區(qū)的故事主軸完整統(tǒng)一的社區(qū)符號(hào)橙黃藍(lán)一個(gè)依云SPA養(yǎng)生會(huì)所一條屬于社區(qū)的精神之河一條溫馨而通達(dá)的社區(qū)主道一個(gè)社區(qū)形象的精神堡壘一個(gè)依云SPA養(yǎng)生會(huì)所打造大連頂級(jí)養(yǎng)生會(huì)所，在塔河灣已有的度假基礎(chǔ)上以高端養(yǎng)生需求來(lái)提升影響力和向心力形態(tài)體系打造一條屬于社區(qū)的精神之河以水的靈性打造社區(qū)生活的美感，將整個(gè)社區(qū)的生活進(jìn)行精神串聯(lián)，讓整個(gè)生活的環(huán)境圍繞著生態(tài)，以水之緩緩放慢生活節(jié)奏形態(tài)體系打造一條溫馨而通達(dá)的社區(qū)主道每個(gè)社區(qū)居民往返無(wú)數(shù)的必經(jīng)之路，需要的是溫馨而通達(dá)，并展示社區(qū)風(fēng)情，交通也是生活的一部分形態(tài)體系打造一個(gè)社區(qū)形象的精神堡壘作為社區(qū)的標(biāo)簽和城市形象的表達(dá)形態(tài)體系打造住宅以別墅組合為形態(tài)首先從別墅產(chǎn)品方面本身，以及配合養(yǎng)生度假會(huì)所強(qiáng)化度假概念其次是目前區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較高的角度上，切入市場(chǎng)形態(tài)體系打造第一階段第二階段第三階段現(xiàn)狀區(qū)域形象有所轉(zhuǎn)變，居住氛圍逐步形成，產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展軌道目標(biāo)開(kāi)始完善社區(qū)生活條件，提升項(xiàng)目形象，向公寓類產(chǎn)品過(guò)度策略延續(xù)度假核心拉動(dòng)，同時(shí)通過(guò)加強(qiáng)，增加居住、生活類產(chǎn)品線，以及配套設(shè)施的進(jìn)一步豐富、完善進(jìn)一步確立生活形態(tài)的形象生活式度假形態(tài)體系打造第一階段第二階段第三階段生活式度假形態(tài)體系打造提升項(xiàng)目認(rèn)知的動(dòng)力引擎業(yè)主私享的最貴服務(wù)串聯(lián)社區(qū)的故事主軸人與人、人與自然的交流平臺(tái)完整統(tǒng)一的社區(qū)符號(hào)橙黃綠藍(lán)紫一類屬于自己的獨(dú)特標(biāo)志一個(gè)超五星度假酒店一個(gè)頂級(jí)半山會(huì)所一個(gè)優(yōu)雅的山體公園一條風(fēng)情休閑街一個(gè)超五星度假酒店以非常高調(diào)的獨(dú)家產(chǎn)品進(jìn)一步拉升項(xiàng)目形象，增加人氣和區(qū)域成熟度形態(tài)體系打造一條風(fēng)情休閑街街區(qū)將生活氛圍平面化展開(kāi)，讓無(wú)論居民還是過(guò)客都能時(shí)刻的享受悠閑生活帶來(lái)的快樂(lè)形態(tài)體系打造一個(gè)頂級(jí)半山會(huì)所于頂級(jí)的環(huán)境、位置和頂級(jí)的物業(yè)提供頂級(jí)的會(huì)所服務(wù)形態(tài)體系打造一個(gè)優(yōu)雅的山體公園打造對(duì)環(huán)境開(kāi)放的平臺(tái)和媒介，以山體公園的形式親近自然，表達(dá)生活態(tài)度形態(tài)體系打造一類屬于自己的獨(dú)特標(biāo)志生活的點(diǎn)滴元素，氣氛制造的聚合效應(yīng)將社區(qū)小品、標(biāo)志的作用無(wú)限放大形態(tài)體系打造住宅以獨(dú)棟和洋房為形態(tài)一方面，以獨(dú)棟別墅和花園洋房這樣的高端物業(yè)形象拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值一方面，以花園洋房這樣的公寓形態(tài)向公寓類產(chǎn)品過(guò)度形態(tài)體系打造第一階段第二階段第三階段現(xiàn)狀項(xiàng)目乃至整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)品體系和生活形態(tài)階段性成型，產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模目標(biāo)完善產(chǎn)品體系，組建成熟的社區(qū)架構(gòu)策略通過(guò)加強(qiáng)，增加居住、生活類產(chǎn)品線，以及配套設(shè)施的進(jìn)一步豐富、完善，確立度假氛圍的國(guó)際化生活形態(tài)的形象度假式生活第一階段第二階段第三階段度假式生活高綜合性的配套體系國(guó)際化的教育環(huán)境人與人、人與自然的交流平臺(tái)赤綠青一個(gè)方便交流的市民廣場(chǎng)一個(gè)生活休閑中心一個(gè)雙語(yǔ)幼兒園一個(gè)方便交流的市民廣場(chǎng)獨(dú)具風(fēng)味的成熟小鎮(zhèn)都有一個(gè)獨(dú)特的市民廣場(chǎng)，在這里居民相互交流溝通，舉辦社區(qū)活動(dòng)，讓居住更融合，更多彩形態(tài)體系打造一個(gè)生活休閑中心完善的生活?yuàn)蕵?lè)配套，完美解決的基本要求，同時(shí)也是社區(qū)居民活動(dòng)交流的立體空間形態(tài)體系打造一個(gè)雙語(yǔ)幼兒園國(guó)際化生活的另一個(gè)標(biāo)簽就是優(yōu)秀的教育條件，尤其是當(dāng)社區(qū)生活氛圍越加成熟時(shí)，其需求更加明顯形態(tài)體系打造住宅以高層公寓和洋房為供應(yīng)過(guò)渡至生活概念更強(qiáng)的公寓類產(chǎn)品和生活形態(tài)形態(tài)體系打造落地藍(lán)山產(chǎn)品PART4Part.１地塊潛力分析和資源價(jià)值評(píng)價(jià)Part.2基于地塊資源與定位下的規(guī)劃關(guān)于社區(qū)商業(yè)配套的建議關(guān)于社區(qū)環(huán)境景觀的建議Part.3社區(qū)動(dòng)力關(guān)于產(chǎn)品形象的建議山地地貌本項(xiàng)目最為突出的客觀特征本項(xiàng)目地塊藍(lán)灣項(xiàng)目地塊（藍(lán)山）地貌起伏，多溝壑，給項(xiàng)目帶來(lái)挑戰(zhàn)與機(jī)遇沖擊溝山脊如圖中所示，項(xiàng)目地處山體南坡地，地貌高低起伏，多溝壑，坡度陡，高差大，施工難度高，成本加大；地塊背山，南面視野開(kāi)闊，前有山勢(shì)起伏。自身環(huán)境多變化給項(xiàng)目提供很好的發(fā)揮空間。項(xiàng)目基地特色與價(jià)值分析作為典型的山海城市，大連人并不缺少對(duì)山地地貌和山地住宅的認(rèn)知。即便如此，本項(xiàng)目基地依然體現(xiàn)出鮮明的個(gè)性和價(jià)值稀缺性，客觀上具備了難以復(fù)制的強(qiáng)烈特征——Landscape1典型的風(fēng)水意向。Nature2與自然親密接觸的郊野傾向。Space３渾然天成的地形高差變化。風(fēng)水意向——納陽(yáng)、臨風(fēng)、攬景，提供生態(tài)、景觀價(jià)值和文化心理支撐。典型的風(fēng)水意向“所謂風(fēng)者，取其山勢(shì)之藏納，土色之堅(jiān)厚，不沖冒四面之風(fēng)與無(wú)所謂地風(fēng)者也。所謂水者，取其地勢(shì)之高燥，無(wú)使水近夫親夫而已；若水勢(shì)曲屈而環(huán)向之，又其第二義也?！薄鳌祮添?xiàng)《風(fēng)水辨》中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)水理論經(jīng)典擇居原則京西古村落：爨底下村全景鳥(niǎo)瞰風(fēng)水理論的現(xiàn)代生態(tài)科學(xué)解釋模型1.良好的日照2.接受夏日南風(fēng)3.屏擋冬日寒流4.良好的排水5.便于水上聯(lián)系6.水土保持調(diào)節(jié)小氣候123465郊野傾向——大海、山地、河流，面向自然的城市邊緣。與自然親密接觸的郊野傾向渾然天成的地形高差變化建筑與山地的結(jié)合關(guān)系A(chǔ)、消融型表現(xiàn)出對(duì)自然的謙讓，建筑作為自然的一個(gè)組成部分出現(xiàn)，形體與環(huán)境背景有融合的趨勢(shì)，多見(jiàn)于低密度住宅。B、對(duì)峙型強(qiáng)調(diào)建筑本身的形體特征，與山體保持“對(duì)比”或“對(duì)立”的關(guān)系，追求一種相互映襯的和諧，多見(jiàn)于現(xiàn)代風(fēng)格的獨(dú)立住宅或公建項(xiàng)目。共生型消融型C、共生型建筑不是將山體作為背景，而是共同完成對(duì)外在形象的塑造，建筑形體像從山體中生長(zhǎng)而出。對(duì)峙型渾然天成的地形高差變化山地建筑的常見(jiàn)形態(tài)（克服等高線）支撐型（順應(yīng)等高線）散布型深圳萬(wàn)科十七英里美國(guó)某度假旅館日本六甲山集合住宅（垂直等高線）跌落型提供獨(dú)特、創(chuàng)新而豐富的空間體驗(yàn)是特殊地貌住宅項(xiàng)目的核心價(jià)值之一。體現(xiàn)出強(qiáng)烈的地塊—產(chǎn)品互動(dòng)性：借助于特色產(chǎn)品，限制條件轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目資源從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升；反之，開(kāi)發(fā)普通產(chǎn)品則容易凸現(xiàn)特殊地形地貌對(duì)居住便利性的影響，甚至引起價(jià)值貶損。產(chǎn)品特色化總結(jié)：特殊地貌住宅項(xiàng)目市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)律（一）右圖：地塊與產(chǎn)品互動(dòng)性比照表。普通住宅項(xiàng)目案例提供特別空間體驗(yàn)的方式戶型創(chuàng)新、規(guī)劃創(chuàng)新創(chuàng)新空間少可以被復(fù)制和模仿，驚喜體驗(yàn)逐步減弱和消失特殊地貌住宅項(xiàng)目基于地貌特征，室外空間和戶內(nèi)空間具有天然的創(chuàng)新性難以復(fù)制、無(wú)法模仿，驚喜體驗(yàn)具有持久和廣泛的“殺傷性”萬(wàn)科水晶城情景洋房萬(wàn)科十七英里坡地別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系構(gòu)建方式地塊與產(chǎn)品是疊加關(guān)系地塊與產(chǎn)品之間產(chǎn)生相互激發(fā)的乘積效應(yīng)地塊+產(chǎn)品地塊x產(chǎn)品通常以中高端產(chǎn)品形式面對(duì)中高端客戶，能夠?qū)崿F(xiàn)高溢價(jià)。獲得高端認(rèn)知和實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的根本在于特殊地貌所引發(fā)的無(wú)可復(fù)制的、豐富多變的空間體驗(yàn)契合了高層次的購(gòu)房需求。項(xiàng)目高端化右圖：住宅購(gòu)買(mǎi)需求發(fā)展模型?？偨Y(jié)：特殊地貌住宅項(xiàng)目市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)律（二）發(fā)展階段發(fā)展階段需求層次功能化關(guān)注戶型、面積、朝向、通風(fēng)等基本生活功能指標(biāo)。住區(qū)化開(kāi)始考慮住區(qū)環(huán)境、景觀、安全度、人群勻質(zhì)化等方面的因素。品質(zhì)化關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)、材質(zhì)、設(shè)備和工藝所帶來(lái)的舒適度和人性化程度，開(kāi)發(fā)專業(yè)化加強(qiáng)。特色化定制化產(chǎn)品充分契合個(gè)體客戶的功能、身份和個(gè)性需求。產(chǎn)品開(kāi)始對(duì)位客戶個(gè)性特征和精神需求，趨向多元和特色。自我實(shí)現(xiàn)需求標(biāo)準(zhǔn)到自我粗放到精致局部到整提生存需求Part.１地塊潛力分析和資源價(jià)值評(píng)價(jià)Part.2基于地塊資源與定位下的規(guī)劃關(guān)于社區(qū)商業(yè)配套的建議關(guān)于社區(qū)環(huán)境景觀的建議Part.3社區(qū)動(dòng)力關(guān)于產(chǎn)品形象的建議地塊分析地塊優(yōu)勢(shì)地塊略勢(shì)山地資源，北倚挺拔俊秀雞冠山脈緊鄰著名旅順?biāo)訛吃?chǎng)，天生麗質(zhì)；地塊內(nèi)部擁有眾多原生態(tài)植被，覆蓋率高，可利用價(jià)值大；地塊從東向西逐漸攀升，結(jié)合沖積溝形成水系與自然水系相通。

地貌高低起伏，坡度陡，多沖積溝，施工難度高；地塊有高壓線，對(duì)其產(chǎn)生又影響，不能對(duì)土地進(jìn)行充分利用；地塊有林地面積大，容積率受到影響；因地制宜，將劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為機(jī)會(huì)坡度較為平緩坡度較陡1.根據(jù)坡度的緩急安排產(chǎn)品類型的分布，達(dá)到因地制宜的效果；2.根據(jù)地塊西高東低多沖積溝的特點(diǎn)，提出獨(dú)具魅力的景觀；3.根據(jù)項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品類型分布和景觀特色安排特色商業(yè)及會(huì)所；東西高差達(dá)30米,利用其做一條落水景觀帶天琴院館高層住宅黃金假日多層住宅森林溪谷獨(dú)棟別墅、雙拼別墅藍(lán)山金坡各類低密度產(chǎn)品混合住區(qū)珍珠島語(yǔ)碧水書(shū)影環(huán)湖廣場(chǎng)、生活休閑中心、幼兒園、風(fēng)情商業(yè)、酒店、會(huì)所綜合啟動(dòng)順序與地塊條件下的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)概念規(guī)劃方案占地面積266000266000總建筑面積266000266000其中住宅高層165000238040洋房31200聯(lián)排15200雙拼8000獨(dú)棟18640配套酒店會(huì)所1948827960商業(yè)7172其他1300容積率０.１０.１概念規(guī)劃方案概念規(guī)劃方案概念規(guī)劃方案天琴院館高層（30層高層）碧水書(shū)影（環(huán)湖廣場(chǎng)、生活休閑中心、幼兒園）洋房（5層電梯洋房）主要車行入口次要人行入口概念規(guī)劃方案概念規(guī)劃方案黃金假日森林溪谷洋房（5層電梯洋房）聯(lián)排別墅（4聯(lián)3層聯(lián)排別墅）純獨(dú)棟別墅（2層獨(dú)棟別墅）珍珠島語(yǔ)（風(fēng)情商業(yè)、半山會(huì)所、超五星級(jí)酒店）主要車行入口次要人行入口概念規(guī)劃方案概念規(guī)劃方案藍(lán)山金坡聯(lián)排（4聯(lián)3層聯(lián)排別墅）類獨(dú)棟別墅（各類2層獨(dú)棟別墅）雙拼別墅（各類2層雙拼別墅）主要車行入口次要人行入口會(huì)所（豪華養(yǎng)生會(huì)所）概念規(guī)劃方案Part.１地塊潛力分析和資源價(jià)值評(píng)價(jià)Part.2基于地塊與資源下的規(guī)劃關(guān)于社區(qū)商業(yè)配套的建議關(guān)于社區(qū)環(huán)境景觀的建議Part.3社區(qū)動(dòng)力關(guān)于產(chǎn)品形象的建議本項(xiàng)目產(chǎn)品形象設(shè)計(jì)原則要點(diǎn)借助山地形成優(yōu)美而獨(dú)特的整體意象立面符合品質(zhì)中產(chǎn)知富人群審美，簡(jiǎn)潔、大氣、不炫、有設(shè)計(jì)感有機(jī)生長(zhǎng)的與自然保持良好溝通的建筑外立面造型12３優(yōu)美歐洲山地小鎮(zhèn)具有吸引力的“聚落”形象山地聚落的造型要素：1、天際輪廓線

2、標(biāo)志物

3、錯(cuò)落的形體組合

4、本地自然材料的使用

5、協(xié)調(diào)一致的建筑細(xì)節(jié)處理整體形象塑造原則整體和諧而變化豐富的形體組合對(duì)自然環(huán)境充分尊重和利用材料和色彩的統(tǒng)一奠定了整體基調(diào)的一致；個(gè)體建筑之間保持大致相當(dāng)?shù)某叨?，建筑?xì)節(jié)手法統(tǒng)一，形成了建筑群的內(nèi)在秩序；建筑個(gè)體靈活結(jié)合地形，因地制宜，保持靈活性和自由度，形成錯(cuò)落的外部形態(tài)；聚落中出現(xiàn)若干形態(tài)上的標(biāo)志物，在整體秩序中加入活躍因素形成變奏；較少改造原地貌，原有的地勢(shì)起伏和植被保留為整體形象中的特色；不推薦采用的立面風(fēng)格經(jīng)典歐式風(fēng)格雖然大連具有歐式建筑風(fēng)格的城市傳統(tǒng)，但由于近年歐陸風(fēng)的泛濫以及同類風(fēng)格樓盤(pán)的大量涌現(xiàn)，導(dǎo)致此類風(fēng)格難以獲得市場(chǎng)關(guān)注。采用此類風(fēng)格也難以與一品漫谷形成鮮明的形象差異化?，F(xiàn)代中式風(fēng)格極簡(jiǎn)主義風(fēng)格星海國(guó)寶

一品漫谷

難以激發(fā)新鮮感近年來(lái)逐漸為市場(chǎng)接受和認(rèn)可，容易融入人文元素，扣合知識(shí)階層的傳統(tǒng)文化情結(jié)。適合低密度項(xiàng)目，在中密度市場(chǎng)尚缺少驗(yàn)證，產(chǎn)品設(shè)計(jì)壓力加大，有一定接受風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科第五園

缺乏中密度成功案例具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，能抓住市場(chǎng)眼球。個(gè)性突出，容易形成項(xiàng)目特色。與市場(chǎng)主流審美存在一定距離，偏年輕人口味，與項(xiàng)目目標(biāo)客戶有一定的對(duì)位偏差。容易形成產(chǎn)品品質(zhì)感缺乏。盧師山莊

萬(wàn)科7英里

太過(guò)個(gè)性，小眾喜好推薦立面風(fēng)格——簡(jiǎn)約化的折衷風(fēng)格有一定的地中海風(fēng)格元素，但控制適宜，既體現(xiàn)了簡(jiǎn)約的時(shí)代感，又營(yíng)造了濃郁的小鎮(zhèn)風(fēng)情；立面色彩采用暖色系，單體建筑間有少量色差，較好的實(shí)現(xiàn)了變化與統(tǒng)一，群體形象協(xié)調(diào)豐富，生活感濃郁形體組合效果出色，較好的實(shí)現(xiàn)了聚落感較好的實(shí)現(xiàn)了高端形象與人文氣質(zhì)的結(jié)合案例:深圳萬(wàn)科城小結(jié)有機(jī)生長(zhǎng)的與自然保持良好溝通的建筑外立面

產(chǎn)品形式及組合：項(xiàng)目中各種住宅形式應(yīng)盡量在體量和結(jié)構(gòu)上應(yīng)保持一定的協(xié)調(diào)性，因此建議采用別墅（2~3）、洋房（4）、多層（6）的產(chǎn)品線，并在組合時(shí)實(shí)現(xiàn)柔和過(guò)渡，減少群體形象中出現(xiàn)突兀之感。由于容積率限制，還需要一些高層（24），建議集中布置在地塊西側(cè)。要從整體造型角度考慮產(chǎn)品布置，注意整體造型協(xié)調(diào)一致。特別是將天際輪廓線作為項(xiàng)目形象和山居特色的重要展示，而主動(dòng)加以設(shè)計(jì)營(yíng)建，保證從城市干道上獲得好的視覺(jué)感受。個(gè)別高層可以作為整體造型中的標(biāo)志物而加以適當(dāng)安排。立面風(fēng)格以簡(jiǎn)潔為基調(diào)，可以加入適量簡(jiǎn)化的符號(hào)與元素，以增加整體形象的風(fēng)情。色彩宜選用較明亮的色系，考慮與深綠色的山體植被互為映襯。不宜有過(guò)于鮮艷或跳躍的色塊大量出現(xiàn)，而是盡量通過(guò)立面材質(zhì)的“質(zhì)感”對(duì)比獲得輕快、變化的節(jié)奏。

立面選材中可以考慮包括一種質(zhì)感強(qiáng)烈的石材，與部分涂料墻面和通透玻璃構(gòu)成質(zhì)感對(duì)比，同時(shí)體現(xiàn)山地住宅的自然傾向?，F(xiàn)代建筑創(chuàng)作借鑒山地聚落有許多成功實(shí)例現(xiàn)代建筑創(chuàng)作借鑒山地聚落有許多成功實(shí)例Part.１地塊潛力分析和資源價(jià)值評(píng)價(jià)Part.2基于地塊資源與定位下的規(guī)劃關(guān)于社區(qū)商業(yè)配套的建議關(guān)于社區(qū)環(huán)境景觀的建議Part.3社區(qū)動(dòng)力關(guān)于產(chǎn)品形象的建議本項(xiàng)目社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)原則要點(diǎn)重點(diǎn)打造入口，商業(yè)廣場(chǎng)和景觀中心組團(tuán)是社區(qū)形象的集中展示社區(qū)環(huán)境體現(xiàn)自然野趣的主題，適度改善自然環(huán)境，形成賣點(diǎn)環(huán)境設(shè)計(jì)融入人文元素，重視細(xì)節(jié)品質(zhì)12３核心景觀區(qū)構(gòu)想核心景觀——千溪平湖利用坡度沿地塊做一條人工水系自然觀相結(jié)合的跌水同時(shí)有“護(hù)城河”的作用利用水系和沖積溝筑壩成湖形成“高峽出平湖”的壯麗景觀湖周圍布置建筑群落形成個(gè)性鮮明的據(jù)點(diǎn)——整個(gè)地塊呈條狀在山腳下，其核心景觀帶是沿地塊鄰城市干道由西向東的人工與自然結(jié)合的落水景觀。其上分布幾個(gè)大型景觀節(jié)點(diǎn)。瀑布戲水汀步湖面入口核心景觀區(qū)——社區(qū)入口入口應(yīng)體現(xiàn)大氣和新穎的設(shè)計(jì)建議東邊位置入口作為形象展示入口，與社區(qū)廣場(chǎng)和山谷地帶的核心景觀區(qū)三者形成社區(qū)景觀空間序列，集中投入，以精致人工和自然環(huán)境交相輝映圖中所示入口設(shè)計(jì)打破了通常的住區(qū)大門(mén)的形象，而是采用環(huán)廊的方式強(qiáng)化了空間感。同時(shí)，采用框景的手法，象鏡頭一樣將軸線上的景觀納入“畫(huà)框”，讓人耳目一新又印象深刻核心景觀區(qū)——社區(qū)廣場(chǎng)位于基地較為中間的位置，整個(gè)廣場(chǎng)在較為平緩的山坡上，整個(gè)廣場(chǎng)建筑群能夠倒影沖積溝形成的湖面上，網(wǎng)若仙境般。廣場(chǎng)中間以“人工”風(fēng)格景觀為主，突出空間的公共性，并與周邊的自然景觀進(jìn)行交流，能在廣場(chǎng)上看見(jiàn)山看見(jiàn)水。社區(qū)廣場(chǎng)應(yīng)能聚集人氣，適合舉辦活動(dòng)，有良好的商業(yè)與度假氛圍。核心景觀區(qū)——打造社區(qū)景觀亮點(diǎn)核心景觀——千溪平湖核心景觀區(qū)——打造社區(qū)景觀亮點(diǎn)核心景觀——千溪平湖核心景觀區(qū)——打造社區(qū)景觀亮點(diǎn)看貫了洶涌波濤的大連人，一定會(huì)向往平靜的湖面帶給他們的不同感受！核心景觀——千溪平湖核心景觀區(qū)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的作用1、核心景觀貫穿整社區(qū)，成為本項(xiàng)目超越其他的亮點(diǎn)元素之一;2、提升谷地景觀價(jià)值，近一步提升周邊地塊的產(chǎn)品價(jià)值，實(shí)現(xiàn)更多利潤(rùn);3、核心景觀的打造與一期同步進(jìn)行，形成一個(gè)完整的樣板段，隨著時(shí)間的推移景觀不斷成熟，成為項(xiàng)目強(qiáng)有力的助推器;核心景觀——千溪平湖核心景觀區(qū)的設(shè)計(jì)原則與建議創(chuàng)新性——必須是大連市場(chǎng)乃至北中國(guó)住宅市場(chǎng)稀缺和獨(dú)創(chuàng)的山地主題景觀規(guī)模感——位于基地核心位置，產(chǎn)生足夠的空間輻射力和視覺(jué)沖擊力設(shè)計(jì)感——應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)創(chuàng)意的精彩、細(xì)節(jié)的精致、物料的考究，同時(shí)注入人文內(nèi)涵，全面打動(dòng)目標(biāo)客戶知富中產(chǎn)的價(jià)值敏感點(diǎn)建議聘請(qǐng)高水平的專業(yè)景觀公司對(duì)谷地進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證水準(zhǔn)。舍得投入、重點(diǎn)投入，與半山會(huì)所共同構(gòu)成項(xiàng)目的形象代言。AdvicePrinciple核心景觀——千溪平湖本項(xiàng)目社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)原則要點(diǎn)重點(diǎn)打造入口，商業(yè)廣場(chǎng)和景觀中心組團(tuán)是社區(qū)形象的集中展示社區(qū)環(huán)境體現(xiàn)自然野趣的主題，適度改善自然環(huán)境，形成賣點(diǎn)環(huán)境設(shè)計(jì)融入人文元素，重視細(xì)節(jié)品質(zhì)12３山地大型主題景觀的基本元素——利用多變的自然地貌，隨坡就勢(shì)，形成錯(cuò)落多變的空間，帶來(lái)深刻的趣味體驗(yàn)——利用山地高度落差，組織跌水，跌水的最大特色是為景觀帶來(lái)靈氣和動(dòng)感，同時(shí)還可增加聲、光、影變化，利于營(yíng)造意境——可以增加景觀自然天成的生態(tài)價(jià)值，并能夠帶來(lái)豐富的變化：四時(shí)風(fēng)光異，晨昏景不同空間水景植被構(gòu)筑物——通常有兩種作用：圍合空間，如廊、墻、列柱等；空間點(diǎn)綴，如亭、臺(tái)、雕塑、小品等花街——空間+植被=趣味化的城市名片臺(tái)地水景示意案例借鑒美國(guó)舊金山花街

特點(diǎn)：反復(fù)折回的車道與綠化形成了圖案化的景觀效果；

公共性較強(qiáng)，車流人流的穿梭與互動(dòng)構(gòu)成趣味性的主題；

成本投入主要在于微地形改造和植物配置；熟識(shí)度高，有一些項(xiàng)目已經(jīng)復(fù)制；社區(qū)空間與城市空間差別較大，情景較難再現(xiàn)。推薦指數(shù)：★★★☆臺(tái)地水景示意國(guó)外某度假村坡地景觀

SWA事務(wù)所作品

山坡頂部的涌泉經(jīng)過(guò)臺(tái)階跌落而匯聚于螺旋水景，設(shè)計(jì)新穎不落俗套。

以硬制景觀為基礎(chǔ)的跌水和螺旋水景，耗水少，且枯水季節(jié)仍然可以發(fā)揮景觀效果。坡地水景1——跌水+花廊=大氣靈動(dòng)的水軸推薦指數(shù)：★★★與半山會(huì)所結(jié)合良好，但對(duì)材料和工藝要求較高，儀式感過(guò)強(qiáng)而自然感不足。案例借鑒國(guó)外坡地景觀

SWA事務(wù)所作品

結(jié)合地勢(shì)形成的跌水景觀，借鑒了古羅馬劇場(chǎng)的形式，不對(duì)稱的布局避免了過(guò)于儀式化和呆板的感覺(jué)，水的加入強(qiáng)化了空間的戲劇感。

坡地水景2——跌水+臺(tái)階=戲劇化的交往空間推薦指數(shù)：★★★☆能夠很好的彰顯社區(qū)的檔次和形象，對(duì)材料和工藝要求較高，成本投入較大。案例借鑒臺(tái)地水景示意推薦指數(shù)：★★★★高迪風(fēng)格的親水體驗(yàn)景觀軸新加坡圣陶沙

采用類似高迪風(fēng)格的馬賽克拼貼小品作為貫穿景觀帶的軸線，自上而下一氣呵成。

曲折蜿蜒，形成步行九曲花街，融雕塑、流水、植被和地形空間變化為一體，具有很強(qiáng)的體驗(yàn)性和參與性，不僅能成為項(xiàng)目的形象標(biāo)簽，同時(shí)也是社區(qū)很好的休閑交往場(chǎng)所。

對(duì)地形適應(yīng)性較強(qiáng)，用水量不大，即使在枯水期，強(qiáng)烈的色彩配搭也能夠創(chuàng)造出很好的裝飾效果。將藝術(shù)和自然結(jié)合在同一景觀主題之中，對(duì)目標(biāo)客戶有很強(qiáng)的感染力。