山西臨汾東方亞特蘭二期營(yíng)銷方案要點(diǎn)

山西臨汾東方亞特蘭二期營(yíng)銷方案要點(diǎn)東方亞特蘭二期營(yíng)銷方案優(yōu)仕地產(chǎn)東方亞特蘭項(xiàng)目組2009年7月報(bào)

告

目

錄PART-1宏觀經(jīng)濟(jì)分析

PART-2市場(chǎng)環(huán)境分析PART-3二期產(chǎn)品分析PART-4二期運(yùn)作目標(biāo)PART-5目標(biāo)保障性條件PART-6推盤價(jià)格制定PART-72.1期推售計(jì)劃PART-8二期價(jià)值提煉PART-82.1期營(yíng)銷部署PART-1宏觀環(huán)境分析5國(guó)內(nèi)其他一二線城市市場(chǎng)的回暖在繼續(xù)，價(jià)格和成交量較最低谷時(shí)均有所提升，市場(chǎng)的存量進(jìn)一步在消化；優(yōu)仕認(rèn)為市場(chǎng)整體趨勢(shì)轉(zhuǎn)好，但在全國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境依然不明朗的情況下，房?jī)r(jià)、銷量的快速上漲，明顯異常，且不會(huì)持久，近期市場(chǎng)存在二次調(diào)整的可能性；同時(shí)，國(guó)家相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有所關(guān)注；二套房貸款門檻提高已經(jīng)下發(fā)，物業(yè)稅征收政策正在擬定中；全國(guó)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)分析臨汾房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行從臨汾市場(chǎng)表現(xiàn)看：全國(guó)行業(yè)好轉(zhuǎn)對(duì)臨汾市場(chǎng)并無直接拉動(dòng)；其影響還停留在“輿論層面”；臨汾市場(chǎng)的走勢(shì)最終取決于其自身經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和客戶購買力；反觀臨汾臨汾經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)運(yùn)行在臨汾經(jīng)濟(jì)三產(chǎn)中，第二產(chǎn)業(yè)占絕對(duì)比重，高達(dá)65%。上半年，受外部需求和潰壩調(diào)整的影響：以堯都區(qū)為例：規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值74.8億元，同比下降39.7%；臨汾經(jīng)濟(jì)向好初見苗頭隨著一部分煤礦企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作啟動(dòng)以及工業(yè)品出廠價(jià)格逐步回升，臨汾經(jīng)濟(jì)在谷底中看到曙光。但煤礦復(fù)產(chǎn)之路并不順利，從年初到現(xiàn)在真正實(shí)現(xiàn)復(fù)產(chǎn)企業(yè)屈指可數(shù)；經(jīng)濟(jì)向好與市場(chǎng)向好的鏈條從經(jīng)濟(jì)向好的苗頭到市場(chǎng)向好不可能短期實(shí)現(xiàn)至少需要1-2年的周期PART-2市場(chǎng)環(huán)境分析臨汾主流在售項(xiàng)目選擇目前市場(chǎng)在售樓盤；項(xiàng)目體量在8萬平米以上；具備一定的市場(chǎng)影響力；與本項(xiàng)目存在一定的項(xiàng)目編號(hào)項(xiàng)目名稱1新東城2萊茵半島3吉祥花園4博浩源5華遠(yuǎn)名邸6陽光尚都7濱江明珠8教授花園主流在售項(xiàng)目供應(yīng)量分析目前8個(gè)在售主流項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)量1780套房源；再橫向?qū)Ρ绕涔こ踢M(jìn)度，各樓盤存量普遍偏大；項(xiàng)目編號(hào)項(xiàng)目名稱總建筑規(guī)模現(xiàn)有供應(yīng)量工程進(jìn)度1新東城78萬350套剩2個(gè)月交房2萊茵半島40萬200套地上3-5層3吉祥花園10萬300套——4博浩源32萬350套一期交房5華遠(yuǎn)名邸9.6萬120套10月交房6陽光尚都9萬60套已交房7濱江明珠8萬200套10月交房8教授花園20萬200套——合計(jì)1780套主流在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析目前臨汾主流項(xiàng)目均價(jià)2900元；我項(xiàng)目成交均價(jià)3474元，報(bào)價(jià)均價(jià)3600元；位于臨汾在售項(xiàng)目第一集團(tuán)；項(xiàng)目編號(hào)項(xiàng)目名稱均價(jià)（每平米）1新東城3300元2萊茵半島2500元（躍層折算）3吉祥花園2850元4博浩源3600元5華遠(yuǎn)名邸3700元6陽光尚都3700元7濱江明珠3700元8教授花園2800元整體均價(jià)2900元主流在售項(xiàng)目戶型分析在售項(xiàng)目中，主力供應(yīng)為116—140平的戶型；西部項(xiàng)目戶型偏大（140—150三居）東部項(xiàng)目戶型偏?。?16—120三居），與我項(xiàng)目產(chǎn)品嚴(yán)重重疊；項(xiàng)目名稱競(jìng)爭(zhēng)戶型戶型設(shè)計(jì)戶型數(shù)量總供應(yīng)量新東城120平3室2廳100套350套萊茵半島60平復(fù)式3室1廳100套200套吉祥花園116平3室2廳100套300套博浩源140平3室2廳150套350套華遠(yuǎn)名邸150平4室2廳60套120套陽光尚都150平4室2廳20套60套濱江明珠140平3室2廳60套200套教授花園130平3室2廳120套200套主流在售項(xiàng)目去化分析臨汾主流在售項(xiàng)目合計(jì)銷售170套（含本項(xiàng)目），這個(gè)數(shù)據(jù)說明臨汾市場(chǎng)處在市場(chǎng)艱難期；主流在售項(xiàng)目?jī)r(jià)位近2月月均銷量月去化量新東城3300元20套125套吉祥花園2850元15套萊茵半島25萬/套10套陽光尚都3700元8套博浩源3600元30套（小戶型）濱江明珠3700元5套華遠(yuǎn)明邸3700元5套教授花園2900元20套本項(xiàng)目月銷量占東城月銷量47%本項(xiàng)目月銷量占全城月銷量24%我項(xiàng)目銷量在市場(chǎng)中比列主流在售項(xiàng)目營(yíng)銷趨勢(shì)分析項(xiàng)目產(chǎn)品動(dòng)作新東城9月交房：一期現(xiàn)房實(shí)樓成型10月左右：小區(qū)園林綠化完成一期300套存量，估計(jì)會(huì)做實(shí)樓樣板間臨汾主流項(xiàng)目即將進(jìn)入產(chǎn)品營(yíng)銷時(shí)代萊茵半島小區(qū)局部綠化已呈現(xiàn)高層小戶型精裝樣板間已呈現(xiàn)博浩源一期綠化園林已完成一期建筑立面已完成二期小戶型精裝樣板間已開放09年6月30日交房濱江明珠外立面完成50%，估計(jì)9月全部完成140平戶型實(shí)樓樣板間已開放09年10月交房華遠(yuǎn)名邸開始做外立面，估計(jì)10月成型物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)，已有物業(yè)形象展示09年4月交房教授花園小區(qū)外公園綠化景觀已整理完成小區(qū)內(nèi)正在做綠化潛在入市項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱目前動(dòng)作09下半年入市量東安紫郡工程封頂，DM、戶外、短信、團(tuán)購200套盛世華庭工程開始施工，持續(xù)積累客戶200套假日風(fēng)景工程12層（總28層），3棟市場(chǎng)銷售。團(tuán)購聯(lián)盟400套新世達(dá)地產(chǎn)近期無動(dòng)作不詳紫金花苑工地平整，團(tuán)購剩余500套500套亞太世紀(jì)花園工地平整，正在建售樓處400套博浩源三期正在建售樓處不詳太行御景水城戶外、車體、積累客戶200套鴻安世紀(jì)城工地圍擋、蓄客階段450套金海灣售樓處建設(shè)中300套合計(jì)約2700套潛在入市項(xiàng)目供應(yīng)量龐大共3000套；潛在供應(yīng)量是當(dāng)前在售供應(yīng)量的小兩倍。潛在入市項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)價(jià)格上市時(shí)間東安紫郡2900元（團(tuán)購價(jià)2580元）09年6月底盛世華庭3000元最快9月中旬上市假日風(fēng)景3000元2009年10月（售樓處開放）新世達(dá)地產(chǎn)3000元2009年11月（售樓處開放）紫金花苑2900元（團(tuán)購價(jià)2600元）2009年10月亞太世紀(jì)花園2900元8月售樓處開放，開始市場(chǎng)蓄客博浩源三期不詳10月售樓處開放太行御景水城3500元8月動(dòng)工，除價(jià)格，開始蓄客鴻安世紀(jì)城不詳2009年11月（預(yù)計(jì)開盤）金海灣不詳2009年11月潛在入市項(xiàng)目入市時(shí)間主要集中在8—11月，與我二期入市同期；潛在入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格主要在3000元左右，比本項(xiàng)目便宜500元一平；

對(duì)我項(xiàng)目有明顯的價(jià)格干擾；潛在入市項(xiàng)目主力戶型，均為兩居、三居；無論是戶型類型還是面積區(qū)間均與本項(xiàng)目二期產(chǎn)品重合；項(xiàng)目名稱

主力戶型兩居三居?xùn)|安紫郡89平兩居104平三居盛世華庭115平三居150平四居假日風(fēng)景80平兩居100平、130平三居新世達(dá)地產(chǎn)不詳不詳紫金花苑80平兩居120平三居亞太世紀(jì)花園95平兩居120、130三居博浩源三期不詳不詳太行御景水城——105平、130、140平三居鴻安世紀(jì)城90平兩居120平三居金海灣70平兩居100平三居潛在入市項(xiàng)目戶型分析本案萊茵半島新東城吉祥花園博浩源華遠(yuǎn)名邸陽光尚都濱江明珠教授花苑東城區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈金海灣太行鴻安東安紫郡新世達(dá)興豐源紫金花園亞太洋洲花園中雅苑西部區(qū)域新增3個(gè)項(xiàng)目，東部區(qū)域新增7個(gè)項(xiàng)目東部區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將成為臨汾樓市主戰(zhàn)場(chǎng)新東城產(chǎn)品供應(yīng)構(gòu)成一期剩余現(xiàn)房300套房源；二期精裝小戶型100套；二期樓下商鋪；1號(hào)樓9套2號(hào)樓27套3號(hào)樓15套4號(hào)樓17套5號(hào)樓41套6號(hào)樓14套7號(hào)樓60套8號(hào)樓17套9號(hào)樓42套10號(hào)樓29套11號(hào)樓24套合計(jì)295套新東城剩余的現(xiàn)房是二期最大的威脅新東城一期剩余房源面積分析100—140平戶型剩余167套，與二期存在極大競(jìng)爭(zhēng)；180—200平的戶型剩余78套，與二期競(jìng)爭(zhēng)不大；三室兩廳戶型面積三室兩廳120.96㎡三室兩廳119.93㎡三室兩廳119.78㎡三室兩廳120.81㎡三室兩廳113.31㎡三室兩廳113.45㎡三室兩廳117.87㎡三室兩廳119.03㎡三室兩廳118.02㎡三室兩廳136.47㎡三室兩廳139.62㎡三室兩廳131.12㎡三室兩廳143.43㎡三室兩廳185.35㎡三室兩廳123.07㎡三室兩廳135.92㎡三室兩廳127.91㎡三室兩廳115.11㎡三室兩廳114.79㎡新東城一期剩余房源面積分析新東城三室兩廳戶型213套，占到了剩余房源的72%；新東城一期剩余主力戶型戶型面積123平米三室兩廳兩衛(wèi)全明設(shè)計(jì)客廳、主臥朝南主臥帶衛(wèi)生間次臥帶轉(zhuǎn)角飄窗廚房帶生活陽臺(tái)新東城工程進(jìn)度新東城一期即將進(jìn)入現(xiàn)房階段工程進(jìn)度與我二期是“天壤之別”隨著其案場(chǎng)調(diào)整的完成交房前大量庫存的資金壓力新東城必將啟動(dòng)新一輪更加猛烈是營(yíng)銷動(dòng)作商業(yè)：出售范圍：解放路與鑄鋼街十字路口西北角公寓底商；面積區(qū)間：30平——200平商業(yè)結(jié)構(gòu)：1、2層，外連廊連接；商業(yè)價(jià)格：均價(jià)每平米1萬2，7月13日起排號(hào)交5萬抵8萬；二期住宅：團(tuán)隊(duì)狀態(tài)：現(xiàn)銷售人員已招齊，進(jìn)入正常銷售階段；住宅價(jià)格：價(jià)格起價(jià)3200元，一次性98，按揭無折扣，如需有更多折扣，須向銷售經(jīng)理申請(qǐng)；公寓工程：公寓現(xiàn)在還未開始動(dòng)工；公寓排號(hào)：8月5日前排號(hào)1萬抵2萬，8月5日后1萬抵1.5萬；公寓價(jià)格：均價(jià)每平米3800——4000元；新東城二期和商業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)控新東城下階段營(yíng)銷分析隨著9月底交房的臨近，其樓體立面將全部呈現(xiàn)（新東城在過程中進(jìn)行了外立面調(diào)整，目前效果較好）；其小區(qū)內(nèi)綠化隨著也將在10月左右逐步呈現(xiàn)，又將構(gòu)成其支撐；鑒于其300套的剩余房源，即將成為現(xiàn)房，估計(jì)新東城也會(huì)做實(shí)樓樣板間；目前新東城處于案場(chǎng)調(diào)整期，下階段調(diào)整完畢，必然會(huì)有新的營(yíng)銷動(dòng)作；新東城一期剩余的300套準(zhǔn)現(xiàn)房將成為我二期銷售的核心競(jìng)品項(xiàng)目二期同期市場(chǎng)總供應(yīng)在售存量+潛在入市+項(xiàng)目二期1780+2700+700總供應(yīng)=5180套市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)供應(yīng)：下半年將有大批項(xiàng)目與二期同期入市，供應(yīng)激增、競(jìng)爭(zhēng)異常激烈；產(chǎn)品：其主力戶型集中在90—130平，與二期嚴(yán)重重合；價(jià)格：新入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格在3000元左右，比本項(xiàng)目便宜500元以上；營(yíng)銷：大批新項(xiàng)目入市，均是高調(diào)入市，再加之主流項(xiàng)目進(jìn)入產(chǎn)品營(yíng)銷時(shí)代，營(yíng)銷爭(zhēng)奪必將空前激烈。PART-3二期產(chǎn)品分析1314151611121017二期樓座分布需要等待兩年的大期房現(xiàn)在還是塊地！09年底前都是個(gè)坑！二期產(chǎn)品分析一：總結(jié)一期銷售速度和工程進(jìn)度規(guī)律：185套115套115套1月底工程正負(fù)零實(shí)現(xiàn)185套5月初工程封頂實(shí)現(xiàn)300套截止現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)420套40%65%90%185套185套120套一期的銷售進(jìn)度與價(jià)格接受與工程進(jìn)度密切相關(guān)，項(xiàng)目真正得到穩(wěn)定的銷量是在工程出正負(fù)零，而實(shí)現(xiàn)價(jià)格的提高則是在工程封頂之后；13#、14#15#、16#、17#12#11#10#13513590125125902002002002001251259010710713513590107107二期戶型分布二期產(chǎn)品配比備注：11#在二期銷售期內(nèi)只售東單元36套（后有說明）戶型套數(shù)配比90平兩居13821%

109平三居21632%125平三居21032%135平三居6610%200平四居365%合計(jì)666100%二期產(chǎn)品分析二相比一期，明顯變差！一梯二一梯三11層18層位置從靠解放路、師大靠園地巷破舊平房區(qū)11米薄板13米多進(jìn)深舒適度:22戶1部電梯54戶1部電梯戶型：120有三個(gè)房間朝南所有三居都只有2個(gè)朝南更重要的是這些變化都被幾千組來訪客戶看在眼里，而實(shí)現(xiàn)二期直接成交和老帶新的主力客戶依然是他們，其心理巨大落差難以估量；對(duì)于二期兩大核心難點(diǎn)：“兩年的大期房”和“產(chǎn)品的明顯下降”PART-4二期目標(biāo)制定縮短銷售周期，快速銷售是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和保障利潤(rùn)的核心基礎(chǔ)二期目標(biāo)：我們必須是實(shí)現(xiàn)快速銷售！PART-5保障性條件面對(duì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇面對(duì)二期產(chǎn)品力下降面對(duì)二期大期房硬傷如何實(shí)現(xiàn)二期的快速銷售？必須保障性條件！保障性條件一：工程進(jìn)度也許通過我們的產(chǎn)品展示、營(yíng)銷引導(dǎo)，客戶能認(rèn)可我們是好房子，但需要等待兩年的大期房這個(gè)阻力會(huì)讓客戶購買滯后，無法實(shí)現(xiàn)快速銷售；因此為實(shí)現(xiàn)快速銷售的要求，需要工程：1、分期開工，同期竣工2、嚴(yán)格控制，縮短工程周期具體工程進(jìn)度要求以第二批次工程為例，進(jìn)行工程排期計(jì)算：施工批次樓座開工時(shí)間備注第一批工程10#、11#、12#、13#09年10月開工11#到正負(fù)零緩建第二批工程12#、15#、16#、17#10年3月開工10年3月開工正負(fù)零：6月正負(fù)零12月封頂每月4層11年6月底入住除去冬施期保障性條件二樣板間是二期認(rèn)籌收錢啟動(dòng)的節(jié)點(diǎn)；按時(shí)完成，9月15日具備客戶參觀條件，（包括裝修、家具、軟裝配飾全部完成）保障樣板間品質(zhì)，在可能實(shí)現(xiàn)的環(huán)節(jié)做到最好，樣板間需按豪宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造；設(shè)計(jì)方案邀請(qǐng)有樣板間設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)公司，建材選擇選用最高檔的：數(shù)量要求：需做3個(gè)樣板間，125、107、90；200四居樣板間可以稍晚做；一來直接提升項(xiàng)目檔次，同時(shí)讓200實(shí)現(xiàn)更高的溢價(jià)。樣板間的及時(shí)保質(zhì)完成精裝樣板間選擇建議

建議打造3個(gè)精裝樣板間，分別為125三居、90兩居、109三居；1個(gè)工藝工法展示間125三居（樣板間1）109三居（樣板間3）90兩居（樣板間2）工藝工法展示間保障性條件三時(shí)間保障：10月15日示范區(qū)開荒完成，具備客戶參觀條件，以及現(xiàn)場(chǎng)做活動(dòng)的條件；保障品質(zhì)：保障施工的質(zhì)量、保障樹種的選擇、道路的鋪裝、建筑小品；景觀示范區(qū)的及時(shí)保質(zhì)完成保障性條件四推廣保障，精打細(xì)算，集中火力花在刀刃上；促銷費(fèi)用：?jiǎn)蝿潬I(yíng)銷費(fèi)用，為老帶新“送物業(yè)”買單（物業(yè)費(fèi)贈(zèng)送客戶敏感度高，營(yíng)銷成本低，是效用比最高的老帶新維護(hù)方式，建議從營(yíng)銷費(fèi)用單劃專項(xiàng)營(yíng)銷費(fèi)進(jìn)行買單）老客戶維護(hù)：設(shè)立專項(xiàng)資金、專項(xiàng)計(jì)劃，進(jìn)行老客維護(hù)1.5%營(yíng)銷費(fèi)用保障二期渠道建議一期渠道：戶外工地圍擋DM單頁短信車體看房團(tuán)雜志廣播報(bào)紙電視網(wǎng)站二期渠道：平陽戶外工地圍擋DM單頁短信其他費(fèi)用全部用于現(xiàn)場(chǎng)包裝集中化保障性條件五以二期銷售期內(nèi)均屬大期房的硬傷，必須設(shè)置分期付款；分期分3期，可分為（1）開盤-（2）3月-（3）封頂；操作上，可以將一次性、分期、按揭折扣拉大；設(shè)置“分期付款”方式付款方式折扣一次性付款97折分期付款99折按揭付款無折扣保障性條件六全面提升現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行力，加強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)殺客能力

配合二期銷售物料展示如項(xiàng)目沙盤、展板、戶型模型、項(xiàng)目展示夾等道具，提升銷售人員的臨場(chǎng)殺客力；銷售團(tuán)隊(duì)分組分級(jí)制

銷售人員分級(jí)制，共劃分為四級(jí)，高級(jí)銷售代表、一級(jí)銷售代表、二級(jí)銷售代表、見習(xí)銷售代表，建立基本工資及績(jī)效工作浮動(dòng)制，全面激發(fā)銷售人員的主觀能動(dòng)性；銷售案場(chǎng)保障建立淘汰與激勵(lì)機(jī)制月度公布銷售排行榜、建立銷傭金分級(jí)制、即時(shí)公布銷售業(yè)績(jī)

發(fā)布淘汰警戒線、每月更新季度考評(píng)；充分發(fā)揮案場(chǎng)銷售主管的執(zhí)行力，建立動(dòng)態(tài)處罰制；建立銷售主管晉升制；完善成交客戶的維護(hù)

定期發(fā)送溫馨短信如客戶生日、簽約日、節(jié)日等信息，提升客戶對(duì)我項(xiàng)目及銷售人員的親切感；午、晚例會(huì)制度

總結(jié)一天的工作情況，存在問題及解決方法；描述上午接待客戶狀況及問題；銷售人員總結(jié)當(dāng)天成交客戶經(jīng)驗(yàn)分享；銷售人員總結(jié)全天接電、接訪、回訪、成交客戶狀況及問題，銷售總監(jiān)總結(jié)分析予以幫助解決；樣板展示區(qū)及樣板房展現(xiàn)

充分發(fā)揮實(shí)景展現(xiàn)的震撼力，促成二期到訪客戶的成交；銷售人員考核銷售額、銷售面積、銷售套數(shù)、來電轉(zhuǎn)來訪、未成交老客戶約訪

回款到達(dá)率、新客來訪成交率；來電客戶一周未到訪將進(jìn)入公共客戶系統(tǒng)，到訪客戶兩個(gè)月未成交將進(jìn)行重新分配；

銷售人員的現(xiàn)金處罰發(fā)現(xiàn)銷售現(xiàn)場(chǎng)違反日常規(guī)范即時(shí)進(jìn)行處罰；開具處罰單進(jìn)行現(xiàn)金交付；對(duì)屢次違反日常行為規(guī)范的銷售代表，所在組銷售主管績(jī)效工資將全部扣除；

面對(duì)“大期房”硬傷，任何手段都無法予以化解；工程進(jìn)度、樣板間、示范區(qū)、營(yíng)銷力度、分期付款、銷售案場(chǎng)這六個(gè)保障性條件，也只能達(dá)到“弱化”的程度；因此這六個(gè)保障條件每一個(gè)點(diǎn)都很關(guān)鍵，任何一個(gè)點(diǎn)的缺失都會(huì)對(duì)快速銷售的目標(biāo)產(chǎn)生”動(dòng)搖“！PART-6推盤價(jià)格制定二期階段劃分分階段樓棟2.1期10#、13#、14#2.2期15#、17#2.3期12#、16#持續(xù)銷售樓棟11#東單元1314151611121017將二期8棟樓劃分成3個(gè)階段進(jìn)行推售二期成交均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)一期二期變化二期1工程進(jìn)度10分2.1、2.2全是賣坑5分2產(chǎn)品舒適度10分戶型下降、11變18層，1T2變1T38分3樓座位置10分最后一排視野較差9分4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度10分供應(yīng)量激增，新東城300套現(xiàn)房8分5經(jīng)濟(jì)環(huán)境10分臨汾經(jīng)濟(jì)對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)尚有周期10分6市場(chǎng)輿論10分市場(chǎng)輿論向好11分7項(xiàng)目影響力10分項(xiàng)目知名度高12分8客戶基礎(chǔ)10分400多組成交客戶和大批未成交客13分9產(chǎn)品展示力10分樣板間、示范區(qū)13分10案場(chǎng)銷售力10分業(yè)務(wù)員銷售成熟13分總評(píng)分100分101分二期成交價(jià)=一期均較×二期總評(píng)分一期總評(píng)分=3508元/平二期成交價(jià)二期成交均價(jià)計(jì)算我們將竭力追求實(shí)現(xiàn)更高的二期成交均價(jià)3550元/平！二期各階段價(jià)格制定價(jià)格制定考慮因數(shù)：根據(jù)銷售分期，越往后價(jià)格越貴（2.1＜2.2＜2.3）根據(jù)位置不同，靠中庭價(jià)格越貴：

【13、14、15、17#】＜【10、11、12、16#】同一階段樓棟，參與開盤樓棟的價(jià)格更便宜；二期各階段價(jià)格走勢(shì)3450元/㎡3500元/㎡3625元/㎡2.1期均價(jià)2.2期均價(jià)2.3期均價(jià)2.1期：2年大期房，工程是個(gè)坑，較一期產(chǎn)品明顯下降，13#、14#位置不佳銷售沖量考慮2.2期：工程依然是坑，15#、16#位置處于社區(qū)最后一排2.3期：工程有所呈現(xiàn)，12#、16#位于中庭，位置較好；12#135戶型需控制單價(jià)上漲上漲二期各階段具體樓座價(jià)格的考慮二期成交均價(jià)：3550元/㎡各階段均價(jià)樓棟樓棟均價(jià)價(jià)格分析2.1期3450元/㎡13#、14#3400元/㎡大期房、位置差、開盤沖量10#3550元/㎡大期房、位置較13#14#好2.2期3500元/㎡15#、17#3500元/㎡大期房、位置與13、14#相當(dāng)2.3期3625元/㎡16#3600元/㎡靠中庭，2.3開盤沖量12#3650元/㎡靠中庭、位置較16#更好、且后推11#3700元/㎡樓王位置、奢華大戶3550元/平的成交均價(jià)是在二期大期房（封頂之前）和產(chǎn)品下降的情況取得的PART-7二期銷售計(jì)劃二期推售節(jié)奏1314151611121017銷售期4個(gè)月銷售期3個(gè)月銷售期3個(gè)月積累籌備期2個(gè)月積累籌備期2個(gè)月掃尾期1個(gè)月【2.1期】【2.2期】【2.3期】09.11底10.3底10.610.8底10.10初11.1底11.2底10#、13#、14#11#東單元15#、17#11#東單元12#、16#11#東單元面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和本案多達(dá)700套的房源，我們?cè)谕票P上必須有收斂，有釋放！銷售期4個(gè)月銷售期3個(gè)月銷售期3個(gè)月銷售230套+11#5套銷售160套+11#10套2.1期尾房10套2.1期尾房5套2.2期尾房5套銷售140套+11#10套235套180套160套積累籌備期2個(gè)月積累籌備期2個(gè)月掃尾期1個(gè)月25套【2.1期】【2.2期】【2.3期】09.11底10.3底10.6中10.8底10.11初11.1底11.2底二期銷售分解坑工程：坑封頂?shù)厣?-14層二期銷售期月均銷量銷售期4個(gè)月銷售期3個(gè)月銷售期3個(gè)月積累籌備期2個(gè)月積累籌備期2個(gè)月掃尾期1個(gè)月【2.1期】【2.2期】【2.3期】58.8套/月60套/月53.3套/月合計(jì)：235套合計(jì)：180套合計(jì)：160套備注：按一期銷售期內(nèi)（08.10—09.7），月均只有38套坑工程：坑地上8-14層09.11底10.3底10.6中10.8底10.11初11.1底11.2底各階段銷售期月均成交量對(duì)比力爭(zhēng)2期各階段銷售速度比一期銷售，提速50%合計(jì)上述銷售計(jì)劃二期在2011年2月底前可實(shí)現(xiàn)90%的銷售共計(jì)600套的臨汾大期房銷售奇跡！PART-82.1期推售方案銷售周期短蓄客分析：二期開售緊跟一期尾盤，蓄客時(shí)間短（2

月）；客戶分析：一期大量消化項(xiàng)目周邊有購買力的地緣客戶，

二期客戶的積累將比一期推售時(shí)難度大得多；產(chǎn)品分析：受規(guī)劃條件限制，就產(chǎn)品而言，二期戶型無論

是兩居、還是三居,戶型較一期有所下降；可售周期：10月底二期開售，之后只有11、12，1月3個(gè)

整月可售周期。2.1期推盤盤節(jié)奏開盤銷售125套12月銷售40套1月銷售30套2、3月銷售40套2010年3月底前完成銷售235套銷售期月均銷售58.8套工程進(jìn)度：未出地面2月春節(jié)月年底節(jié)前月2.1期銷售分解月份銷售量推出量銷售房源構(gòu)成開盤125套144套（13#、14#一單元）僅剩余部分125三居戶型外12月40套10#一單元14#二單元109戶型開盤剩余的8套109三居15套10#一單元17套1月30套加推10#二單元開盤剩余的6套14#二單元109三居8套10#一單元6套10#二單元8套2、3月40套2.1期剩余房源合計(jì)

235套（含5套11#四居）二期銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的路徑明年3月底前銷售235套積累客戶2000組認(rèn)籌200組開盤銷售125套客戶升級(jí)開盤銷售提高客戶準(zhǔn)確度足夠意向客戶持續(xù)銷售10年3月底前約110套產(chǎn)品展示——信心價(jià)格優(yōu)惠——沖動(dòng)新的推廣積累新的客戶時(shí)間有交叉10.18開始11.28二期推售的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)10月15日樣板間開放（工藝樣板間、精裝修樣板間）10月15日景觀示范區(qū)開放（中央景觀、花溪步道）8月13日二期推廣啟動(dòng)10月18日二期認(rèn)籌啟動(dòng)11月28日二期開盤備注：推售節(jié)點(diǎn)將根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行，如果樣板間、示范區(qū)延期開放，為保障效果，建議推售節(jié)點(diǎn)順延。認(rèn)籌方式認(rèn)籌開始以樣板間、示范區(qū)開放后第3天開始認(rèn)籌；認(rèn)籌分兩批次進(jìn)行：認(rèn)籌第一天（10月18日）實(shí)行：交2萬抵3萬，僅限一天；從認(rèn)籌第二天（10月19日）開始實(shí)行：日進(jìn)斗金遞增模式，每日遞增200元，越早認(rèn)籌優(yōu)惠越大；即：如果10月19日客戶認(rèn)籌，11月28日開盤當(dāng)天成功選房，共40天，客戶可獲8000元房款優(yōu)惠；付款方式折扣設(shè)定除上述不同時(shí)間認(rèn)籌的優(yōu)惠之外，設(shè)定不同付款方式折扣：付款方式折扣一次性付款97折分期付款99折按揭付款無折扣一期實(shí)樓立面呈現(xiàn)由于二期是大期房銷售；在樣板間和示范區(qū)的展示下，提升了客戶對(duì)戶型和景觀認(rèn)可；同時(shí)建議，如一期工期允許，在示范區(qū)開放同時(shí)，能夠呈現(xiàn)6#建筑立面，將更大程度得展示項(xiàng)目的產(chǎn)品力。開盤前幾個(gè)階段劃分入市蓄客期認(rèn)籌期沖刺期開盤8月13日10月18日11月20日核心工作：如何在沒有樣板間、示范區(qū)支持下吸引客戶關(guān)注二期，積累二期客戶；核心工作：如何把樣板間、示范區(qū)作用發(fā)揮到最大，實(shí)現(xiàn)前期客戶認(rèn)籌；新客及時(shí)認(rèn)籌；核心工作：利用價(jià)格調(diào)整、分散引導(dǎo)集中房源，保障開盤流失率減少和均衡銷售；2000組意向客戶200組意向客戶11月28日開盤前各階段營(yíng)銷動(dòng)作要求入市蓄客期認(rèn)籌期沖刺期開盤老客保養(yǎng)為老帶新鋪墊樣板間示范區(qū)開放，最大程度提高對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同借勢(shì)一期弱化二期大期房影響產(chǎn)品展示前，把項(xiàng)目?jī)r(jià)值說清楚認(rèn)籌優(yōu)惠擠壓，促進(jìn)客戶現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌借助示范區(qū)進(jìn)行認(rèn)籌最后沖刺；根據(jù)價(jià)格測(cè)試，調(diào)整最終價(jià)格表、具體推出房源、分散引導(dǎo)房源落位測(cè)試價(jià)格，梳理客戶房源意向（1）（2）（3）（1）（2）（3）（1）（2）8月13日10月18日11月20日11月28日PART-7二期價(jià)值挖掘根據(jù)2.1期推盤節(jié)奏和階段目標(biāo)我們需要制定對(duì)應(yīng)的推廣、活動(dòng)、優(yōu)惠動(dòng)作，予以保障因此項(xiàng)目有什么，銷售說什么，推廣做什么，活動(dòng)辦什么需要我們清晰明確，實(shí)現(xiàn)銷售、策劃、廣告的統(tǒng)一項(xiàng)目七大價(jià)值模式梳理關(guān)鍵問題引發(fā)價(jià)值模式一由于一期對(duì)周邊地緣客戶的大量消化二期的客戶需要更多的外圍客戶來源而目前東城的市政建設(shè)、生活配套、周邊環(huán)境、教育資源所決定，項(xiàng)目所在區(qū)域在臨汾人置業(yè)區(qū)域選擇上并非首選。因此如何更好地對(duì)客戶進(jìn)行區(qū)域引導(dǎo)是項(xiàng)目擴(kuò)大客源，獲取認(rèn)同的第一條件亞特蘭的【區(qū)域模式】模式一東方亞特蘭的【區(qū)域模式】打法：解放路核心生活圈城市重心東移，東城門戶三條城市干道交叉，出行便利城市第三座市政廣場(chǎng)，廣場(chǎng)住宅升值四萬平米社區(qū)外圍商業(yè)，繁華可見活生生的小故事：多家銀行、郵局、電信、移動(dòng)、超市

都準(zhǔn)備占據(jù)這個(gè)東城門戶的位置【區(qū)域模式】的輸出將地段價(jià)值提煉成“解放路核心生活圈”依托解放路的核心干道的便利性，縮短與城市中心區(qū)域客戶的心理距離。在沙盤講解中增加區(qū)域發(fā)展部分的比重與4S店聯(lián)合做一次活動(dòng)《我與繁華的距離—車行測(cè)距》活動(dòng)，實(shí)測(cè)亞特蘭與各大生活場(chǎng)所的距離，此活動(dòng)重在后續(xù)宣傳在沙盤左側(cè)的展板上，更換區(qū)域規(guī)劃、配套、生活展板將下期的客戶通訊，定位于二期價(jià)值構(gòu)架解析，單獨(dú)開辟區(qū)域板塊進(jìn)行闡述關(guān)鍵問題引發(fā)價(jià)值模式二二期交房晚，大期房銷售核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新東城現(xiàn)房銷售2.1期在認(rèn)籌、開盤節(jié)點(diǎn)均無樓體施工，將很大程度上影響客戶與競(jìng)品間的比較選擇，同時(shí)，也將必然影響客戶認(rèn)購后交款到位情況；亞特蘭的【安全模式】模式二東方亞特蘭的【安全模式】打法：借勢(shì)一期項(xiàng)目成功運(yùn)作（安全性很高）

強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品在市場(chǎng)中的領(lǐng)先性（難得的好房子）

強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在市場(chǎng)低谷中的熱銷（房子很搶手）弱化客戶對(duì)大期房的及時(shí)購買可能出現(xiàn)的滯后

【安全模式】的輸出開辟售樓處安全模式展示區(qū)：現(xiàn)場(chǎng)一期五證的公示現(xiàn)場(chǎng)二期證件的公示現(xiàn)場(chǎng)《項(xiàng)目紅線內(nèi)外不利因素》的公示現(xiàn)場(chǎng)幾大合作方（開發(fā)商、施工方）實(shí)力的公司購房及后期入住各種費(fèi)用收取的公示項(xiàng)目二期工程節(jié)點(diǎn)公示項(xiàng)目所獲榮譽(yù)公示建議公司從權(quán)威部門進(jìn)行申請(qǐng)：如《國(guó)家4A住宅示范小區(qū)》辦大兩次產(chǎn)品開放活動(dòng)聲勢(shì)講樣板間開放和示范區(qū)開放這兩個(gè)事件辦大；其規(guī)格不低于一期工程封頂活動(dòng)聲勢(shì)樣板間開放活動(dòng)實(shí)施分批邀約參觀，2天內(nèi)不低于300人參觀；示范區(qū)開放舉辦“開園大典”，3天內(nèi)不低于500人參觀；充分利用這兩次活動(dòng)提高客戶購房信心。關(guān)鍵問題引發(fā)價(jià)值模式三亞特蘭的空間模式一期成交客戶問卷分析有近40%的客戶將戶型好作為購買亞特蘭的第一原因模式三東方亞特蘭的【空間模式】打法：在產(chǎn)品上需保持二期戶型面積控制、使用率高、全明設(shè)計(jì)這些戶型核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；給客戶明確傳遞我的產(chǎn)品是：定位于二次購房和多次購房的居住升級(jí)改善型客戶需求；同時(shí)也是中建院最新戶型研發(fā)成果，亞特蘭率先采用；空間模式說明：①90平全南向兩居：（客廳、主臥、次臥、廚房全部朝南），放在全國(guó)都是獨(dú)創(chuàng)②107平創(chuàng)新三房：舒適性不減：客廳、主臥、次臥、廚房面積與125三房相當(dāng)；衛(wèi)生間創(chuàng)新：通過獨(dú)創(chuàng)三分離衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)一個(gè)衛(wèi)生間當(dāng)3個(gè)用，③125平舒適三房：南北通透，在一期120三居基礎(chǔ)上增大兩個(gè)次臥（11.6平和12.5平）、餐廳面積；④135平樓王三房：樓王位置，超強(qiáng)采光、超強(qiáng)視野。南向?yàn)?萬平米中央園林景觀，北向?yàn)?500花園景觀組團(tuán)；戶型內(nèi)部奢華主臥30平米（主臥帶衛(wèi)生間、帶衣帽間），兩個(gè)次臥分別達(dá)到15平、14平，大面積獨(dú)立餐廳；【空間模式】輸出中建院戶型最近研發(fā)成果，全國(guó)首次呈現(xiàn)戶型圖表現(xiàn)的4個(gè)必備：平面戶型圖、裝修三維圖、鄰里植入、房源景觀資源圖；3個(gè)精裝樣板間：90平兩居：施工圖、樣板間盡量用填充

墻增加使用面寬107平三居：重在三分離衛(wèi)生間和餐廳的

表現(xiàn)處理125平三居：如有可能在樣板間中表現(xiàn)出

主臥帶獨(dú)立衣帽間的設(shè)計(jì)運(yùn)用樣板間，舉辦《經(jīng)典再現(xiàn)鳳冠霞帔家庭攝影活動(dòng)》通過樣板間《模擬生活真人拍攝》制作戶型宣傳，進(jìn)一步提升戶型認(rèn)同；模擬生活樣板間生活拍攝關(guān)鍵問題引發(fā)價(jià)值模式四景觀示范區(qū)是二期開盤前最大的營(yíng)銷殺手锏；必須在營(yíng)銷上“大提特提”同時(shí)在區(qū)域大環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，通過社區(qū)小環(huán)境對(duì)客戶置業(yè)區(qū)域引導(dǎo)的關(guān)鍵亞特蘭的【公園模式】成交客戶購房初衷：模式四東方亞特蘭的【公園模式】打法：打破臨汾住宅景觀匱乏現(xiàn)狀雙公園社區(qū)(分享2萬平米公共市政廣場(chǎng)、獨(dú)享3萬4千平

米社區(qū)內(nèi)封閉園林)10000平米中心景觀園林花溪步道、林蔭步道兩條景觀軸線13座主題景觀花園，每棟樓下都超過2500平米的花園組團(tuán)16項(xiàng)景觀亮點(diǎn)水漫廣場(chǎng)親子戲水

花溪步道雨水收納森林濕地氧吧霧森噴淋空氣潤(rùn)化運(yùn)動(dòng)休閑享受數(shù)理化知識(shí)鋪裝……36項(xiàng)造園細(xì)節(jié)需根據(jù)公司確定的景觀施工方案，作進(jìn)一步提煉……【公園模式】的輸出景觀示范區(qū)內(nèi)景觀小品的標(biāo)識(shí)說明；將樓棟、房源放在景觀規(guī)劃中；將下期客戶通訊設(shè)置為二期產(chǎn)品解析?？?，對(duì)景觀模式進(jìn)行系列闡述：16項(xiàng)目景觀亮點(diǎn)，和36項(xiàng)造園細(xì)節(jié)；售樓處現(xiàn)場(chǎng)制作社區(qū)公園生活地圖；公園生活地圖示意

：關(guān)鍵問題引發(fā)價(jià)值模式五一期“板樓、小高層、低密度”在市場(chǎng)中形象深刻；在二期需繼續(xù)對(duì)這一產(chǎn)品營(yíng)銷堅(jiān)持；也是區(qū)別于市場(chǎng)和主要競(jìng)品新東城的核心產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)之一。亞特蘭的【建筑模式】模式五東方亞特蘭的【功能模式】打法：區(qū)別臨汾所有建筑的德式簡(jiǎn)約建筑，城市封面建筑18層低密度小高層（臨汾帶電梯住在普遍在25層左右）板式樓建筑設(shè)計(jì)，讓每個(gè)戶型的客廳和主臥都能朝南54米超寬1：1樓間距，老人步行需半分鐘，在充分保障采光同時(shí)，開闊的樓間讓每個(gè)棟樓下都有2400平米樓間花園外立面灰色和咖啡色雙色技術(shù)（……）品牌立面乳膠漆外墻外保溫一次成型技術(shù)頂層防水、保溫功能技術(shù)純剪力墻一次成型技術(shù)純地下停車技術(shù)地下停車直接電梯入戶西子奧的斯電梯電梯設(shè)置備用發(fā)電裝置德式新功能主義建筑的18個(gè)創(chuàng)新領(lǐng)先電梯設(shè)置備用發(fā)電裝置電梯防噪音處理技術(shù)衛(wèi)生間防水處理技術(shù)實(shí)德彩色型材門窗抗腐靚化技術(shù)雙層中空玻璃隔音技術(shù)居室大面積飄窗贈(zèng)送空調(diào)機(jī)位防銹保護(hù)技術(shù)（）品牌電器開關(guān)面板窗墻比提升明亮工程技術(shù)單元智能門安全對(duì)講設(shè)備技術(shù)【建筑模式輸出】手段1:同步示范區(qū)開放,完成一期建筑立面展示手段2:工藝工法展示模式六東方亞特蘭的【服務(wù)模式】模式】緣由：物業(yè)管理是客戶購房關(guān)注重點(diǎn)，臨汾各小區(qū)物業(yè)管理還停留在衛(wèi)生打掃、門房值班的層面，通過物業(yè)這張牌可以很強(qiáng)的展示項(xiàng)目形象。打法：物業(yè)入駐售樓處、社區(qū)大門、樣板間、示范區(qū)中物聯(lián)物業(yè)服務(wù)介紹（物業(yè)小故事）從客戶共性心理尋找項(xiàng)目第七個(gè)價(jià)值模式絕對(duì)購買消費(fèi)需求經(jīng)濟(jì)實(shí)力共性心理產(chǎn)品認(rèn)同+++=目標(biāo)客群=這一點(diǎn)是加分牌包括亞特蘭在內(nèi)的臨汾項(xiàng)目只有這三點(diǎn)“心理共性”的三個(gè)要求要求1：符合項(xiàng)目氣質(zhì)要求2：滿足營(yíng)銷路徑要求3：區(qū)隔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；符合項(xiàng)目氣質(zhì)一期結(jié)束之后，項(xiàng)目在市場(chǎng)上具備了一定的知名度和影響力，項(xiàng)目初步形成一點(diǎn)兒與市場(chǎng)其他項(xiàng)目不同的品味感和文化感；項(xiàng)目形成了400多個(gè)成交客戶和幾千組來訪客戶，他們對(duì)于二期市場(chǎng)口碑的傳播起著非常大的作用；滿足營(yíng)銷路徑我們需要在已成交的一期400多組客戶身上進(jìn)行很深入的挖掘；通過對(duì)他們的保養(yǎng)、維護(hù)，讓這400多個(gè)人都成為我們的項(xiàng)目“銷售人員”；如果不能成為“銷售人員”，至少不能讓他們項(xiàng)目說壞話。區(qū)隔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)臨汾的城市機(jī)理（禮尚往來）：大家非常注重禮尚往來，在這個(gè)層面上，多少保留了一些堯都古城的傳統(tǒng)文化遺風(fēng)；臨汾的人物性格（重情重義）：臨汾人很注重人情世故和人際關(guān)系的；市場(chǎng)提供的住宅（房子盒子）：市場(chǎng)上提供的僅僅是房子和房子里邊的空間，隨著大家住進(jìn)高層的電梯房，鄰居間的往來、傳統(tǒng)的鄰里關(guān)系大大下降；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的手法（價(jià)格優(yōu)惠）：我們所處的市場(chǎng)當(dāng)中，對(duì)手的主要營(yíng)銷手法還是在價(jià)格如何的便宜、優(yōu)惠如何的更多這個(gè)相對(duì)比較低的層面；

城市機(jī)理：尚禮尚往人物性格：重情重義市場(chǎng)供給：房子盒子競(jìng)品手段：價(jià)格優(yōu)惠項(xiàng)目資源：成交業(yè)主銷售需要：朋友介紹亞特蘭的【鄰里模式】臨汾賣房子還停留在“房子盒子”的層面，對(duì)客戶購房的心理需求沒有去挖掘，我項(xiàng)目對(duì)其挖掘并釋放后，將能明顯拉開與競(jìng)品的差異化。模式七東方亞特蘭的【鄰里模式】打法：制造共鳴，找回丟失的鄰里關(guān)系鄰里模式——睦鄰、敬老、愛妻、親子物以類聚、人以群分：純居住社區(qū)，住的都是過日子的人（非200平豪宅—沒人住，非投資型小戶—人太雜）在硬產(chǎn)品中注入精神靈魂睦鄰：低密度小高層，一梯兩戶、一梯三戶，開門見面，相互照應(yīng)的鄰里（對(duì)比一梯多戶陌生與互不認(rèn)識(shí)）院落組團(tuán)：每90個(gè)家庭就擁有一座2500平米的花園庭院，90個(gè)家庭，90個(gè)朋友，友鄰融洽的最佳尺度；敬老：每天早上老人們都可以在中心景觀區(qū)森林氧吧呼吸新鮮空氣、在健身區(qū)鍛煉身體；每天下午老人們都可在樓下組團(tuán)花園中長(zhǎng)椅、石桌上，和老友下盤棋，喝喝茶、敘敘舊；每天傍晚老人們都可以在旁邊的市政公園溜溜彎而通過戶型中三個(gè)房間的三角分離，讓老人居室不受打擾，有一個(gè)寧靜的休息空間。愛妻明亮的廚房，寬闊的中窗設(shè)計(jì)，讓妻子為家人烹飪時(shí)心情愉悅；全明通風(fēng)的衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，讓妻子不再為打掃陰暗滋生、難以清理衛(wèi)生間而費(fèi)心；主臥帶獨(dú)立衣帽間，可以讓妻子掛滿更多喜歡的衣物；4萬平米社區(qū)外圍商業(yè)配套，含括超市、便利店、銀行、移動(dòng)、電信、郵局等眾多便民設(shè)施親子社區(qū)環(huán)形車行道路設(shè)計(jì)，及純地下停車方式，讓孩子在社區(qū)里玩耍更加完全；在夏天的社區(qū)中央的水漫廣場(chǎng)，看著孩子在淺水中嬉戲，父母更放心；擴(kuò)大女房間面積（15平），讓子女房有更多的空間來擺放書架和書桌，為孩子創(chuàng)造一個(gè)舒適的學(xué)習(xí)休息空間；社區(qū)內(nèi)和睦的鄰里關(guān)系、豐富多樣的植物、數(shù)理化建筑小品鋪裝、花溪步道雨水收納系統(tǒng)等等，讓孩子可以在生活學(xué)習(xí)更多有趣的知識(shí)，更利于孩子身心成長(zhǎng)《鄰里模式輸出》將“鄰里情節(jié)”植入產(chǎn)品銷售說辭中；發(fā)布亞特蘭《鄰里白皮書》；將“鄰里情節(jié)”植入活動(dòng)中；舉辦“睦鄰”、“敬老”、“愛妻”、“親子”4大活動(dòng)主題時(shí)間活動(dòng)促銷優(yōu)惠睦鄰8月睦鄰行動(dòng)-老客夏季送禮上門；客戶每參加一次活動(dòng)，可獲贈(zèng)1000元購房?jī)?yōu)惠，開盤當(dāng)天可沖抵房款敬老9月愛妻行動(dòng)-樣板間鳳冠霞帔攝影愛妻10月敬老行動(dòng)-示范區(qū)內(nèi)健康檢查親子11月親子行動(dòng)-示范區(qū)游園二期七大價(jià)值模式鄰里模式PART-82.1期營(yíng)銷工作部署第一階段入市蓄客期(8.13-10.15)核心告知營(yíng)銷資源營(yíng)銷方向價(jià)值輸出核心動(dòng)作主要工作二期全新上市一期成交客戶和未成交客戶從老客下手深挖需求；市場(chǎng)全面告知二期上市【鄰里模式】【區(qū)域模式】8.10大規(guī)模二期推廣啟動(dòng)；

8.13鄰里系列活動(dòng)啟動(dòng)；

睦鄰行動(dòng)-老客夏季送禮上門；二期入市DM普發(fā)；

二期入市短信普發(fā)；二期圍擋、戶外出街；睦鄰系列老客送禮上門活動(dòng)開展；二期客戶通訊到場(chǎng)、寄送；二期樣板間開放的全面籌備；

二期認(rèn)籌信息釋放，認(rèn)籌工作準(zhǔn)備；

二期現(xiàn)場(chǎng)安全模式展示區(qū)域完成；

12.1期第一階段準(zhǔn)備工作計(jì)劃表

8月13日前需完成工作1二期入市短信方案8月10日開始全是普發(fā)2二期入市工地圍擋8月10日出街3二期入市平陽戶外8月11出街4二期入市普發(fā)DM8月10日出街5二期入市現(xiàn)場(chǎng)大海報(bào)8月10日到場(chǎng)6二期入市客戶通訊8月15日到場(chǎng)7售樓處現(xiàn)場(chǎng)包裝8月