房地產(chǎn)企業(yè)成本核算講義三

主講胡勤勇

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述13二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象目錄2三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算項(xiàng)目154四、房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的特點(diǎn)房地產(chǎn)成本是指以房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中實(shí)際消耗量和實(shí)際價(jià)格計(jì)算的實(shí)際成本。房地產(chǎn)成本按照資金進(jìn)入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購成本、開發(fā)成本和經(jīng)營成本。這里主要講房地產(chǎn)開發(fā)成本。1、土地、土建、設(shè)備占有比例較大這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓面地價(jià))，以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估。2、配套及其他收費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)不一主要是指水、電、熱能、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，需要長期占用資金。有些收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%~15%。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項(xiàng)重要手段。3、耗費(fèi)的資金量大和籌資成本受益期限較長房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的措施1、針對不同房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行成本管理根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的繁雜程度可以分為綜合型、精細(xì)型、積極型和簡化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)不同，導(dǎo)致成本管理的內(nèi)容和特點(diǎn)有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)而進(jìn)行相應(yīng)的成本管理。2、制定成本計(jì)劃，執(zhí)行全過程成本管理(1)制定成本計(jì)劃。主要包括制定項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃兩部分。制定項(xiàng)目成本計(jì)劃具體包括：一是通過項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃總成本對以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。二是逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。(2)全過程成本控制。對項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，是成本管理活動(dòng)的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制主要有以下幾個(gè)階段：一是項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。二是設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對工程造價(jià)的影響在75%以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理。三是動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請獨(dú)立的評估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門、動(dòng)遷公司和評估機(jī)構(gòu)三方的相互制約;另一方面，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。四是招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。五是施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù);熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對象;詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證;注重合同的修改和補(bǔ)充工作。施工階段的設(shè)計(jì)變化和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但這項(xiàng)工作應(yīng)有一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系。六是結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。3、逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計(jì)算所獲得的信息進(jìn)行作業(yè)管理，以達(dá)到不斷消除浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動(dòng)。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象

成本計(jì)算對象，就是指為計(jì)算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費(fèi)用歸集和分配的范圍，是被計(jì)算成本的客體。根據(jù)財(cái)政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照開發(fā)項(xiàng)目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。（一）對單體開發(fā)項(xiàng)目一般以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對象。（二）對群體開發(fā)項(xiàng)目1、同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對象。2、對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項(xiàng)目，按綜合開發(fā)期數(shù)確定成本計(jì)算對象。

3、對于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。實(shí)務(wù)中存在以項(xiàng)目整體作為成本核算對象，待項(xiàng)目建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項(xiàng)目既有寫字樓、又有公寓等功能。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計(jì)不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對象，會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價(jià)格和租金價(jià)格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會(huì)計(jì)上的配比原則。

成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算項(xiàng)目

產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般是指計(jì)入產(chǎn)品成本的費(fèi)用按經(jīng)濟(jì)用途劃分的項(xiàng)目，是對產(chǎn)品成本構(gòu)成內(nèi)容所作的分類。設(shè)置成本項(xiàng)目可以反映產(chǎn)品成本的構(gòu)成情況，滿足成本管理的目的和要求；有利于了解企業(yè)生產(chǎn)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)用途，便于企業(yè)分析和考核產(chǎn)品成本計(jì)劃的執(zhí)行情況。根據(jù)財(cái)政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用等七個(gè)成本項(xiàng)目（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等。（二）前期工工程費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)發(fā)前期發(fā)生的的政府許可規(guī)規(guī)費(fèi)、招標(biāo)代代理費(fèi)、臨時(shí)時(shí)設(shè)施費(fèi)以及及水文地質(zhì)勘勘察、測繪、、規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、可行性研研究、咨詢論論證費(fèi)、籌建建、場地通平平等前期費(fèi)用用。1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)。包括勘測測丈量費(fèi)、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、、建筑研究用用房費(fèi)、其他他?？睖y丈量量費(fèi)：包括初初勘、詳勘等等。主要有：：水文、地質(zhì)質(zhì)、文物和地地基勘察費(fèi)，，沉降觀測費(fèi)費(fèi)，日照測試試費(fèi)、撥地釘釘樁驗(yàn)線費(fèi)、、復(fù)線費(fèi)、定定線費(fèi)、施工工放線費(fèi)、建建筑面積丈量量費(fèi)等。規(guī)劃劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)規(guī)劃費(fèi)：方案案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)模型型制作費(fèi)、方方案評審費(fèi)、、效果圖設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。。設(shè)計(jì)費(fèi)：施施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等等。其他：可可行性研究費(fèi)費(fèi)、制圖、曬曬圖、趕圖費(fèi)費(fèi)、樣品制作作費(fèi)等。建筑筑研究用房費(fèi)費(fèi)：包括材料料及施工費(fèi)。。2、報(bào)批報(bào)建增增容費(fèi)。報(bào)批批報(bào)建增容費(fèi)費(fèi)包括報(bào)批報(bào)報(bào)建費(fèi)、項(xiàng)目目整體性報(bào)批批報(bào)建費(fèi)、增增容費(fèi)。報(bào)批批報(bào)建費(fèi)：包包括安檢費(fèi)、、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)標(biāo)底編制費(fèi)、、交易中心手手續(xù)費(fèi)、人防防報(bào)建費(fèi)消防配套設(shè)施施費(fèi)、散裝水水泥集資費(fèi)、、白蟻防治費(fèi)費(fèi)、墻改基金金、建筑面積積丈量費(fèi)、路路口開設(shè)費(fèi)等等、規(guī)劃管理理費(fèi)、新材料料基金(或墻墻改專項(xiàng)基金金)、招投標(biāo)標(biāo)管理費(fèi)等。。項(xiàng)目整體性性報(bào)批報(bào)建費(fèi)費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建建時(shí)按規(guī)定向向政府有關(guān)部部門交納的報(bào)報(bào)批費(fèi)。增容容費(fèi)：包括水水、電、煤氣氣增容費(fèi)。3、“三通一一平”費(fèi)。三三通一平費(fèi)主主要包括臨時(shí)時(shí)通水、通電電、通路，場場地平整。臨臨時(shí)道路：接接通紅線外施施工用臨時(shí)道道路的設(shè)計(jì)、、建造費(fèi)用。。臨時(shí)用電：：接通紅線外外施工用臨時(shí)時(shí)用電規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)時(shí)管線鋪設(shè)、、改造、遷移移、臨時(shí)變壓壓器安裝及拆拆除費(fèi)用。臨臨時(shí)用水：接接通紅線外施施工用臨時(shí)給給排水設(shè)施的的設(shè)計(jì)、建造造、管線鋪設(shè)設(shè)、改造、遷遷移等費(fèi)用。。場地平整：：基礎(chǔ)開挖前前的場地平整整、場地清運(yùn)運(yùn)、舊房拆除除等費(fèi)用。4、臨時(shí)設(shè)施施費(fèi)。臨時(shí)設(shè)設(shè)施費(fèi)包括臨臨時(shí)圍墻、臨臨時(shí)辦公室、、臨時(shí)場地占占用費(fèi)、臨時(shí)時(shí)圍擋。臨時(shí)時(shí)圍墻：包括括圍墻、圍欄欄設(shè)計(jì)、建造造、裝飾費(fèi)用用。臨時(shí)辦公公室：租金、、建造及裝飾飾費(fèi)用。臨時(shí)時(shí)場地占用費(fèi)費(fèi)：含施工用用臨時(shí)占道費(fèi)費(fèi)、臨時(shí)借用用空地租費(fèi)。。臨時(shí)圍板：：包括設(shè)計(jì)、、建造、裝飾飾費(fèi)用。（三）建筑安安裝工程費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目目開發(fā)過程中中發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)主體建筑的的建筑工程費(fèi)費(fèi)、安裝工程程費(fèi)及精裝修修費(fèi)等。1、建筑工程程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過過程中發(fā)生的的主體內(nèi)列入入土建預(yù)算內(nèi)內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用用。主要包括括基礎(chǔ)造價(jià)、、結(jié)構(gòu)及粗裝裝修造價(jià)、門門窗工程、公公共部位精裝裝修費(fèi)、戶內(nèi)內(nèi)精裝修費(fèi)。?；A(chǔ)造價(jià)：：包括土石方方、樁基、護(hù)護(hù)壁（坡）工工程費(fèi)，基礎(chǔ)礎(chǔ)處理費(fèi)、樁樁基咨詢及檢檢測費(fèi)、降水水。結(jié)構(gòu)及粗粗裝修造價(jià)：：主要包括砼砼框架（含獨(dú)獨(dú)立柱基和條條基等淺基礎(chǔ)礎(chǔ)）、砌體、、找平及抹灰灰、防水、垂垂直運(yùn)輸、腳腳手架、超高高補(bǔ)貼、散水水、沉降縫、、伸縮縫、底底層花園砌體體（高層建筑筑的裙樓有架架空層，原則則上架空層結(jié)結(jié)構(gòu)列入裙樓樓、有轉(zhuǎn)換層層結(jié)構(gòu)并入塔塔樓）。門窗窗工程：主要要包括單元門門、入戶門、、戶內(nèi)門、外外墻門窗、防防火門的費(fèi)用用。公共部位位精裝修費(fèi)：：主要包括大大堂、電梯廳廳、樓梯間、、屋面、外立立面及雨蓬的的精裝修費(fèi)用用。戶內(nèi)精裝裝修費(fèi)：主要要包括廚房、、衛(wèi)生間、廳廳房、陽臺(tái)、、露臺(tái)的精裝裝修費(fèi)用。2、安裝工程程費(fèi)安裝工程費(fèi)包包括室內(nèi)水暖暖氣電管線設(shè)設(shè)備費(fèi)、室內(nèi)內(nèi)設(shè)備及其安安裝費(fèi)、弱電電系統(tǒng)費(fèi)。室室內(nèi)水暖氣電電管線設(shè)備費(fèi)費(fèi)主要包括：：室內(nèi)給排水水系統(tǒng)費(fèi)（自自來水、排水水、直飲水、、熱水）；室室內(nèi)采暖系統(tǒng)統(tǒng)費(fèi)（地板熱熱、電熱膜、、分戶燃?xì)鉅t爐、管道系統(tǒng)統(tǒng)、暖氣片））；室內(nèi)燃?xì)鈿庀到y(tǒng)費(fèi)；室室內(nèi)電氣工程程費(fèi)：包括樓樓棟及單元配配電箱、電表表箱、戶配電電箱、管線敷敷設(shè)、燈具、、開關(guān)插座、、含弱電工程程管盒預(yù)埋。。室內(nèi)設(shè)備及及其安裝費(fèi)：：通風(fēng)空調(diào)系系統(tǒng)費(fèi)：包括括空調(diào)設(shè)備及及安裝費(fèi)用、、空調(diào)管道、、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)用；電梯及及其安裝費(fèi)；；發(fā)電機(jī)及其其安裝費(fèi)：包包括發(fā)電機(jī)供供貨、安裝、、機(jī)房降噪費(fèi)費(fèi)；消防系統(tǒng)統(tǒng)費(fèi)：包括水水消防、電消消防、氣體滅滅火、防排煙煙工程費(fèi)；人人防設(shè)備及安安裝費(fèi)：包括括密閉門、氣氣體過濾裝置置等。弱電系系統(tǒng)費(fèi)：居家家防盜系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)用：包括陽陽臺(tái)及室內(nèi)紅紅外探測防盜盜、門磁、緊緊急按扭等；；對講系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)用：包括可可視及非可視視對講系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)用；三表遠(yuǎn)遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用用：包括水、、電、氣遠(yuǎn)程程抄表系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)用；有線電電視費(fèi)用：包包括有線電視視、衛(wèi)星電視視主體內(nèi)外布布線及終端插插座費(fèi)用；電電話系統(tǒng)費(fèi)用用：包括主體體內(nèi)外布線及及終端插座費(fèi)費(fèi)用；寬帶網(wǎng)網(wǎng)：包括主體體內(nèi)外布線及及終端插座費(fèi)費(fèi)用等。（四）基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目目在開發(fā)過程程中發(fā)生的道道路、供水、、供電、供氣氣、供暖、排排污、排洪、、消防、通訊訊、照明、有有線電視、寬寬帶網(wǎng)絡(luò)、智智能化等社區(qū)區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生生、園林綠化化等園林、景景觀環(huán)境工程程費(fèi)用等。1、室外給排排水系統(tǒng)費(fèi)。。主要包括小小區(qū)內(nèi)給水管管道、檢查井井、水泵房設(shè)設(shè)備、及外接接的消火栓等等費(fèi)用；雨污污水系統(tǒng)費(fèi)用用。2、室外采暖暖系統(tǒng)費(fèi)。主主要包括管道道系統(tǒng)、熱交交換站、鍋爐爐房費(fèi)用。3、室外燃?xì)鈿庀到y(tǒng)費(fèi)：主主要包括管道道系統(tǒng)、調(diào)壓壓站等。4、室外電氣氣及高低壓設(shè)設(shè)備費(fèi)。包括括紅線到配電電房的高壓線線、高壓柜、、變壓器、低低壓柜及箱式式變壓設(shè)備費(fèi)費(fèi)用；室外強(qiáng)強(qiáng)電管道及電電纜敷設(shè)：室室外強(qiáng)電總平平線路部分費(fèi)費(fèi)用；室外弱弱電管道埋設(shè)設(shè)：包括用于于電視、電話話、寬帶網(wǎng)、、智能化布線線的管道預(yù)埋埋、檢查井等等費(fèi)用。5、室外智能能化系統(tǒng)費(fèi)。。停車管理系系統(tǒng)費(fèi)用：包包括露天停車車場管理系統(tǒng)統(tǒng)、地下室或或架空層停車車場管理系統(tǒng)統(tǒng)的費(fèi)用；小小區(qū)閉路監(jiān)控控系統(tǒng)費(fèi)用：：包括攝像頭頭、顯示屏及及電氣系統(tǒng)安安裝等費(fèi)用；；周界紅外防防越系統(tǒng)費(fèi)用用：紅外對掃掃等；小區(qū)門門禁系統(tǒng)費(fèi)用用；電子巡更更系統(tǒng)費(fèi)用；；電子公告屏屏費(fèi)用等。6、園林環(huán)境境工程費(fèi)。園園林環(huán)境工程程費(fèi)指項(xiàng)目所所發(fā)生的園林林環(huán)境造價(jià)，，主要包括綠綠化建設(shè)費(fèi)、、建筑小品、、道路、廣場場建造費(fèi)、圍圍墻建造費(fèi)、、室外照明、、室外背景音音樂、室外零零星設(shè)施。綠綠化建設(shè)費(fèi)：：包括公共綠綠化、組團(tuán)宅宅間綠化、一一樓私家花園園、小區(qū)周邊邊綠化支出；；建筑小品：：雕塑、水景景、環(huán)廊、假假山等；道路路、廣場建造造費(fèi)：道路廣廣場鋪設(shè)、開開設(shè)路口工程程及補(bǔ)償費(fèi)等等；圍墻建造造費(fèi)：包括永永久性圍墻、、圍欄及大門門；室外照明明：室外照明明電氣工程，，如路燈、草草坪燈；室外外背景音樂；；室外零星設(shè)設(shè)施：兒童游游樂設(shè)施、各各種指示牌、、標(biāo)識(shí)牌、示示意圖、垃圾圾桶、座椅、、陽傘等。（五）公共配配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目目內(nèi)發(fā)生的、、獨(dú)立的、非非營利性的且且產(chǎn)權(quán)屬于全全體業(yè)主的，，或無償贈(zèng)與與地方政府、、政府公共事事業(yè)單位的公公共配套設(shè)施施費(fèi)用等。配套設(shè)施費(fèi)指指房屋開發(fā)過過程中，根據(jù)據(jù)有關(guān)法規(guī)，，產(chǎn)權(quán)及收益益權(quán)不屬于開開發(fā)商，開發(fā)發(fā)商不能有償償轉(zhuǎn)讓也不能能轉(zhuǎn)作自留固固定資產(chǎn)的公公共配套設(shè)施施支出。主要要包括以下幾幾類：1、在開發(fā)小小區(qū)內(nèi)發(fā)生的的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)經(jīng)營收入的不不可經(jīng)營性公公共配套設(shè)施施支出，包括括居委會(huì)、派派出所、崗?fù)ねぁ和瘶穲@園、自行車棚棚等；2、在開發(fā)小小區(qū)內(nèi)發(fā)生的的根據(jù)法規(guī)或或經(jīng)營慣例，，其經(jīng)營收入入歸于經(jīng)營者者或業(yè)委會(huì)的的可經(jīng)營性公公共配套設(shè)施施的支出，如如建造幼托、、郵局、圖書書館、閱覽室室、健身房、、游泳池、球球場等設(shè)施的的支出；3、開發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃劃中規(guī)定的大大配套設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目不能有償償轉(zhuǎn)讓和取得得經(jīng)營收益權(quán)權(quán)時(shí)，發(fā)生的的沒有投資來來源的費(fèi)用；；4、對于產(chǎn)權(quán)權(quán)、收入歸屬屬情況較為復(fù)復(fù)雜的地下室室、車位等設(shè)設(shè)施，應(yīng)根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)卣ǚㄒ?guī)、開發(fā)商商的銷售承諾諾等具體情況況確定是否攤攤?cè)氡境杀卷?xiàng)項(xiàng)目。如開發(fā)發(fā)商通過補(bǔ)交交地價(jià)或人防防工程費(fèi)等措措施，得到政政府部門認(rèn)可可，取得了該該配套設(shè)施的的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)應(yīng)作為經(jīng)營性性項(xiàng)目獨(dú)立核核算。該成本項(xiàng)目下下按各項(xiàng)配套套設(shè)施設(shè)立明明細(xì)科目進(jìn)行行核算，如：：游泳池：土土建、設(shè)備、、設(shè)施；業(yè)主主會(huì)所：設(shè)計(jì)計(jì)、裝修費(fèi)、、資產(chǎn)購置、、單體會(huì)所結(jié)結(jié)構(gòu)；幼兒園園：建造成本本及配套資產(chǎn)產(chǎn)購置；學(xué)校校：建造成本本及配套資產(chǎn)產(chǎn)購置；球場場；設(shè)備用房房：配電房、、水泵房土建建及裝修費(fèi)；；車站建造費(fèi)費(fèi)：土建、設(shè)設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)設(shè)施。（六）開發(fā)間間接費(fèi)指企業(yè)為直接接組織和管理理開發(fā)項(xiàng)目所所發(fā)生的，且且不能將其直直接歸屬于成成本核算對象象的工程監(jiān)理理費(fèi)、造價(jià)審審核費(fèi)、結(jié)算算審核費(fèi)、工工程保險(xiǎn)費(fèi)等等。為業(yè)主代代扣代繳的公公共維修基金金等不得計(jì)入入產(chǎn)品成本。。1、工程管理理費(fèi)。主要包包括工程監(jiān)理理費(fèi)、預(yù)結(jié)算算編審費(fèi)、行行政管理費(fèi)、、施工合同外外獎(jiǎng)金、工程程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)費(fèi)、安全監(jiān)督督費(fèi)、工程保保險(xiǎn)費(fèi)。工程程監(jiān)理費(fèi)：支支付給聘請的的項(xiàng)目或工程程監(jiān)理單位的的費(fèi)用；預(yù)結(jié)結(jié)算編審費(fèi)：：支付給造價(jià)價(jià)咨詢公司的的預(yù)結(jié)算的編編制、審核費(fèi)費(fèi)用；行政管管理費(fèi)：直接接從事項(xiàng)目開開發(fā)的部門的的人員的工資資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)補(bǔ)貼等人工費(fèi)費(fèi)以及直接從從事項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的部門的行行政費(fèi)；施工工合同外獎(jiǎng)金金：趕工獎(jiǎng)、、進(jìn)度獎(jiǎng)；工工程質(zhì)量監(jiān)督督費(fèi)：建設(shè)主主管部門的質(zhì)質(zhì)監(jiān)費(fèi)；安全全監(jiān)督費(fèi)：建建設(shè)主管部門門的安監(jiān)費(fèi)；；工程保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)。2、營銷設(shè)施施建造費(fèi)。廣廣告設(shè)施及發(fā)發(fā)布費(fèi)、銷售售環(huán)境改造費(fèi)費(fèi)、售樓處裝裝修、裝飾費(fèi)費(fèi)、其他。廣廣告設(shè)施及發(fā)發(fā)布費(fèi)：車站站廣告、路牌牌廣告；銷售售環(huán)境改造費(fèi)費(fèi)：會(huì)所、推推出銷售樓盤盤(含示范單單位)周圍等等銷售區(qū)域銷銷售期間的現(xiàn)現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工工程、裝飾費(fèi)費(fèi)；臨時(shí)銷售售通道的設(shè)計(jì)計(jì)、工程、裝裝飾等費(fèi)用；；售樓處裝修修、裝飾費(fèi)：：設(shè)計(jì)、工程程、裝飾等；；樣板間：包包括樣板間設(shè)設(shè)計(jì)、裝修、、家具、飾品品以及保潔、、保安、維修修費(fèi)。主體外外搭設(shè)的樣板板間還包括建建造費(fèi)用；主主體內(nèi)樣板間間銷售后回收收的設(shè)計(jì)、裝裝修、家具、、家私等費(fèi)用用，在主營業(yè)業(yè)務(wù)收入中單單列或單獨(dú)記記錄，考核時(shí)時(shí)從總費(fèi)用中中扣除；其他他。（七）借款費(fèi)費(fèi)用是指符合資本本化條件的借借款費(fèi)用。資資本化借款費(fèi)費(fèi)用包括直接接用于項(xiàng)目開開發(fā)所借入資資金的利息支支出、折價(jià)或或溢價(jià)攤銷和和輔助費(fèi)用，，以及因外幣幣借款而發(fā)生生匯兌差額。。因借款而發(fā)發(fā)生的輔助費(fèi)費(fèi)用包括手續(xù)續(xù)費(fèi)等。開始資本化的的條件有三個(gè)個(gè)：資產(chǎn)支出出已經(jīng)發(fā)生；；借款費(fèi)用已已經(jīng)發(fā)生；為為使資產(chǎn)達(dá)到到預(yù)定可使用用或者可銷售售狀態(tài)所必要要的構(gòu)建或者者生產(chǎn)活動(dòng)已已經(jīng)開始。終終止資本化的的條件有三個(gè)個(gè)：符合資本本化條件的資資產(chǎn)的實(shí)體建建造(包括安安裝)或者生生產(chǎn)工作已經(jīng)經(jīng)全部完成或或者實(shí)質(zhì)上已已經(jīng)完成；所所購建或者生生產(chǎn)的符合資資本化條件的的資產(chǎn)與設(shè)計(jì)計(jì)要求、合同同規(guī)定或者生生產(chǎn)要求相符符或者基本相相符，即使有有極個(gè)別與設(shè)設(shè)計(jì)、合同或或者生產(chǎn)要求求不相符的地地方，也不影影響其正常使使用或者銷售售；繼續(xù)發(fā)生生在所購建或或生產(chǎn)的符合合資本化條件件的資產(chǎn)上的的支出金額很很少或者幾乎乎不再發(fā)生。。房地產(chǎn)企業(yè)自自行進(jìn)行基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、建筑筑安裝等工程程建設(shè)的，可可以比照建筑筑企業(yè)設(shè)置有有關(guān)成本項(xiàng)目目。四、房地產(chǎn)企企業(yè)成本核算算歸集、分配配和結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)（一）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)費(fèi)用核算涉及及主要賬戶1、預(yù)付賬款。。核算在取得得發(fā)票前預(yù)先先支付給建筑筑商、供應(yīng)商商和其他勞務(wù)務(wù)提供者的款款項(xiàng)。為了便便于管理，其其明細(xì)科目應(yīng)應(yīng)與合同上對對方單位名稱稱一致。2、在建工程。。核算自建自自用項(xiàng)目的工工程成本。3、開發(fā)成本。。核算各種商商品房、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、還還建房的在建建項(xiàng)目成本。。5、應(yīng)付賬款。。核算辦理進(jìn)進(jìn)度結(jié)算，已已經(jīng)取得發(fā)票票的應(yīng)付款。。6、開發(fā)產(chǎn)品。。核算各種商商品房、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、還還建房的已經(jīng)經(jīng)完工可交付付客戶使用的的開發(fā)項(xiàng)目成成本。既要核核算總成本，，也要核算建建筑面積和單單位成本。7、主營業(yè)務(wù)成成本。核算納納入損益的已已經(jīng)銷售和視視同銷售種商商品房、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、還還建房的的成成本。注意：納入成成本核算內(nèi)容容與期間費(fèi)用用不能混淆。。如營銷設(shè)施建造造費(fèi)不能與“銷售費(fèi)用”混淆；總部管管理人員薪酬酬不能與項(xiàng)目目管理人員薪薪酬混淆；資資本化借款費(fèi)費(fèi)用不能與“財(cái)務(wù)費(fèi)用”混淆。（二）開發(fā)發(fā)成本不用用進(jìn)行共同同成本和間間接費(fèi)用分分配的核算算1、適用范圍圍（1）以獨(dú)立編編制概算或或施工圖預(yù)預(yù)算的單項(xiàng)項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目目；（2）同一開發(fā)地地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)構(gòu)類型相同同、開竣工工時(shí)間相近近、由同一一施工單位位施工的群體開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。2、開發(fā)成本本明細(xì)設(shè)置置二級科目：：某開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目三級科目：：（1）土地征用用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)；（（2）前期工程程費(fèi)；（3）建筑安裝裝工程費(fèi)；；（4）基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)；；（5）公共配套套設(shè)施費(fèi)；；（6）開發(fā)間接接費(fèi)；（7）借款費(fèi)用用。四級科目：：按成本項(xiàng)項(xiàng)目具體內(nèi)內(nèi)容設(shè)置。。五級科目：：不針對所所有項(xiàng)目，，只對部分分成本項(xiàng)目目具體內(nèi)容容再細(xì)分類類。如“開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)--工程管理費(fèi)費(fèi)”中的管理人人員薪酬等等。對外提提供的主要目的是為了滿足足稅收管理理需要。3、主要業(yè)務(wù)務(wù)賬務(wù)處理理（1）取得土地地使用權(quán)借：開發(fā)成成本--某開發(fā)項(xiàng)目目--土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)--土地出讓金金貸：銀行存存款（2）向政府支支付大市政政配套費(fèi)借：開發(fā)成成本--某開發(fā)項(xiàng)目目--土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)--大市政配套套費(fèi)貸：銀行存存款（3）按合同支支付拆遷費(fèi)費(fèi)借：開發(fā)成成本--某開發(fā)項(xiàng)目目--土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)--拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)貸：銀行存存款（4）直接支付付設(shè)計(jì)費(fèi)借：開發(fā)成成本--某開發(fā)項(xiàng)目目--前期工程費(fèi)費(fèi)--設(shè)計(jì)費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)---待抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額貸：銀行存存款（5）向某公司司支付場地地平整費(fèi)借：開發(fā)成成本--某開發(fā)項(xiàng)目目--前期工程費(fèi)費(fèi)--場地平整費(fèi)費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)---待抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額貸：銀行存存款（6）開發(fā)商自自行采購室室內(nèi)電器借：庫存商商品應(yīng)交稅費(fèi)---待抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額貸：銀行存存款（7）采購電器器投入安裝裝并支付安安裝費(fèi)借：開發(fā)成成本--某開發(fā)項(xiàng)目目--建筑安裝工工程費(fèi)--某安裝工程程應(yīng)交稅費(fèi)---待抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額（取取得安裝費(fèi)費(fèi)發(fā)票內(nèi)進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅）貸：預(yù)付賬賬款---某公司銀行存款（8）與某建筑筑公司辦理理工程進(jìn)度度結(jié)算，取取得增值稅稅專用發(fā)票票借：開發(fā)成成本--某開發(fā)項(xiàng)目目--建筑安裝工工程費(fèi)--某建筑工程程應(yīng)交稅費(fèi)---待抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額貸：預(yù)付賬賬款---某公司銀行存款（9）支付某公公司總承包包室外電氣及及高低壓設(shè)設(shè)備費(fèi)，取得增值稅稅專用發(fā)票票借：開發(fā)成成本--某開發(fā)項(xiàng)目目--基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)--室外電氣及及高低壓設(shè)設(shè)備費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)---待抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額貸：預(yù)付賬賬款---某公司銀行存款（10）支付工程程監(jiān)理費(fèi)，，取得增值值稅專用發(fā)發(fā)票借：開發(fā)成本--某開發(fā)項(xiàng)目目--開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)--工程管理費(fèi)費(fèi)--工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)---待抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額貸：銀行存存款（11）計(jì)提項(xiàng)目目管理人員員工資借：開發(fā)成本--某開發(fā)項(xiàng)目目--開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)--工程管理費(fèi)費(fèi)—項(xiàng)目管理人人員工資貸：應(yīng)付職職工薪酬—項(xiàng)目管理人人員工資（12）支付售樓樓部裝修費(fèi)費(fèi)，取得增增值稅專用用發(fā)票借：開發(fā)成本--某開發(fā)項(xiàng)目目--開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)--營銷設(shè)施建建造費(fèi)—裝修費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)---待抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額貸：銀行存存款（13）支付項(xiàng)目目管理人員員交通費(fèi)借：開發(fā)成成本--某開發(fā)項(xiàng)目目--開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)--工程管理費(fèi)費(fèi)—管理人員交交通費(fèi)貸：銀行存存款（14）應(yīng)付某開開發(fā)項(xiàng)目專專門借款利利息（建造造期間利息息）借：開發(fā)成本--某開發(fā)項(xiàng)目目—借款費(fèi)用貸：長期借借款—某銀行借款款（15）在開具售售房發(fā)票，，確認(rèn)銷項(xiàng)項(xiàng)稅額同時(shí)時(shí)按比例抵抵減土地成成本借：應(yīng)交稅稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅稅--銷項(xiàng)稅額抵抵減貸：開發(fā)成成本--某開發(fā)項(xiàng)目目--土地及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)—土地出讓金金（16）在開具售售房發(fā)票，，確認(rèn)銷項(xiàng)項(xiàng)稅額同時(shí)時(shí)，確認(rèn)進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額，，若進(jìn)項(xiàng)稅稅額大于銷銷售稅額，，僅以銷項(xiàng)項(xiàng)稅額結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)待抵扣進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額。。借：應(yīng)應(yīng)交稅稅費(fèi)--應(yīng)交增增值稅稅—進(jìn)項(xiàng)稅稅額貸：應(yīng)應(yīng)交稅稅費(fèi)--待抵扣扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額額（17）開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目完工工，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)尚尚未支支付工工程成成本借：開開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目--（相關(guān)關(guān)明細(xì)細(xì)）貸：應(yīng)應(yīng)付賬賬款—某公司司（單單位））（18）開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目完工工，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品總總成本本借：開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品---某開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品貸：開開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目--（各明明細(xì)賬賬金額額）（19）在確確認(rèn)銷銷售收收入同同時(shí)確確認(rèn)銷銷售成成本借：主主營業(yè)業(yè)務(wù)成成本貸：開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品---某開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品（三））開發(fā)發(fā)成本本需要要進(jìn)行行共同同成本本和間間接費(fèi)費(fèi)用分分配的的核算算1、適用用范圍圍（1）群體開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目中中開工工時(shí)間間相距距較大大項(xiàng)目目（分分期數(shù)數(shù)）（2）群體體開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目中房房屋結(jié)結(jié)構(gòu)和和功能能不同同（如如住房房和商商用））（3）同一一項(xiàng)目目管理理部門門管理理的不不同地地理環(huán)環(huán)境開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目2、“開發(fā)成成本”明細(xì)科科目設(shè)設(shè)置主要是是在“某開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目”后設(shè)置置具體體成本本計(jì)算算對象象三級級科目目，而而成本本項(xiàng)目目則為為四級級科目目，再再分細(xì)細(xì)五級級科目目，甚甚至六六級科科目可可設(shè)置置多欄欄式明明細(xì)賬賬核算算。3、具體體成本本計(jì)算算對象象三級級科目目設(shè)置置（1）期數(shù)數(shù)；（（2）住宅宅樓棟棟；；（3）商用用樓棟棟；（（4）公益益建筑筑；（（5）樓棟棟名稱稱。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)可根根據(jù)實(shí)實(shí)際情情況確確定，，如花花園二二期住住宅樓樓，圣圣境一一期別別墅樓樓；豪豪門寫寫字樓樓等。。根據(jù)據(jù)重要要性原原則，，某個(gè)個(gè)住宅宅樓門門面房房用于于商業(yè)業(yè)用途途，沒沒有必必要單單獨(dú)作作一個(gè)個(gè)具體體成本本計(jì)算算對象象。共同成成本和和間接接費(fèi)用用如果事事先未未明確確具體成成本計(jì)計(jì)算對對象，可在在開發(fā)發(fā)成本本設(shè)置置相應(yīng)應(yīng)的共同成成本和和間接接費(fèi)用用明細(xì)細(xì)賬，待明明確后后轉(zhuǎn)入入具體成成本計(jì)計(jì)算對對象。4、開發(fā)發(fā)成本本的歸歸集與與分配配開發(fā)成成本的的歸集集與分分配原原則：：能直直接計(jì)計(jì)入直直接計(jì)計(jì)入具具體成成本對對象，，不能能直接接計(jì)入入按受受益標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分分配計(jì)計(jì)入具體成成本對對象。。（1）土地地征用用及拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)的歸歸集與與分配配土地征征用可可按“占地面面積法法”分配某具體體成本本對象象應(yīng)分分?jǐn)偼镣恋卣髡饔觅M(fèi)費(fèi)=（具體體成本本對象象建筑筑面積積/容積率率）*單位面面積土土地征征用費(fèi)費(fèi)拆遷費(fèi)費(fèi)一般般直接接計(jì)入入安置置房成成本中中。大市政政配套套費(fèi)視視同土地征征用進(jìn)進(jìn)行分分配。。賬務(wù)處處理：：借：開開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目--某期住住宅-土地征征用及及拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)-土地出出讓金金開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目--某期商商業(yè)-土地征征用及及拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)-土地出出讓金金貸：銀銀行存存款向稅務(wù)務(wù)部門門申報(bào)報(bào)土地地征用用抵減減稅額額時(shí)：：借：應(yīng)應(yīng)交稅稅費(fèi)應(yīng)交稅稅費(fèi)———應(yīng)應(yīng)交增增值稅稅--銷項(xiàng)稅稅額抵抵減貸：開開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目--某期住住宅-土地征征用及及拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)-土地出出讓金金開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目--某期商商業(yè)-土地征征用及及拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)-土地出出讓金金（2）前期工工程費(fèi)費(fèi)的歸歸集與與分配配前期工工程費(fèi)費(fèi)能直直接計(jì)計(jì)入某某具體體成本本計(jì)算算對象象的盡盡可能能直直接計(jì)計(jì)入，，如勘勘察設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)、報(bào)報(bào)批報(bào)報(bào)建增增容費(fèi)費(fèi)等在在一個(gè)個(gè)合同同內(nèi)統(tǒng)統(tǒng)一結(jié)結(jié)算，，或者者使用用同一一結(jié)算算票據(jù)據(jù)的則則分配配計(jì)入入具體成成本計(jì)計(jì)算對對象，，可按按“預(yù)算造造價(jià)法法”分配。。某具體體成本本計(jì)算算對象象應(yīng)分分配成成本=該具體體成本本計(jì)算算對象象預(yù)算算金額額/總體預(yù)預(yù)算金金額*總體實(shí)實(shí)際成成本“三通通一平平”費(fèi)費(fèi)、臨臨時(shí)設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)可按按“占地面面積法法”分配。。需要要考慮慮的是是某個(gè)個(gè)具體成成本計(jì)計(jì)算對對象尚尚未開開工就就不要要計(jì)算算其分分配額額，某某個(gè)具具體成成本計(jì)計(jì)算對對象已已經(jīng)完完工也也不要要計(jì)算算其分分配額額。按按其受受益期期間計(jì)計(jì)算分分配額額。賬務(wù)處處理：：借：開開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目--某期住住宅--前期工工程費(fèi)費(fèi)--設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)開發(fā)成成本--某開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目--某期商商業(yè)--前期工工程費(fèi)費(fèi)--設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)應(yīng)交稅稅費(fèi)---待抵扣扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額額貸：銀銀行存存款（（或應(yīng)應(yīng)付賬賬款或或預(yù)付付賬款款）（3）建筑安裝工程費(fèi)歸歸集與分配建筑安裝工程費(fèi)主主要是對墻面內(nèi)施施工，按實(shí)際結(jié)算算發(fā)票歸集，一般般不用分配。萬一一統(tǒng)一開具發(fā)票未未分清具體成本計(jì)計(jì)算對象，可按“預(yù)算造價(jià)法”進(jìn)行分配。賬務(wù)處理：借：開發(fā)成本--某開發(fā)項(xiàng)目--某期住宅----建筑安裝工程費(fèi)--某工程開發(fā)成本--某開發(fā)項(xiàng)目--某期商業(yè)----建筑安裝工程費(fèi)--某工程應(yīng)交稅費(fèi)---待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額貸：銀行存款（或或應(yīng)付賬款或預(yù)付付賬款）（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)歸集與分配基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一一般是室外工程，，如果合同和結(jié)算算發(fā)票不能分清是是某個(gè)具體成本計(jì)計(jì)算對象的，需要要分配計(jì)入成本。?？砂础邦A(yù)算造價(jià)法”進(jìn)行分配。如果判判斷某個(gè)具體成本本計(jì)算對象與使用用土地面積關(guān)聯(lián)度度很大，也可采用用“占地面積法”分配。賬務(wù)處理：借：開發(fā)成本--某開發(fā)項(xiàng)目--某期住宅---基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)---某工程開發(fā)成本--某開發(fā)項(xiàng)目--某期商業(yè)---基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)---某工程應(yīng)交稅費(fèi)---待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額貸：銀行存款（或或應(yīng)付賬款或預(yù)付付賬款）（5）公共配套設(shè)施費(fèi)歸歸集與分配公共配套設(shè)施費(fèi)屬屬于公益性質(zhì)，屬屬于售后業(yè)主共有有或者交由政府管管理的，應(yīng)納入計(jì)計(jì)稅成本，在計(jì)算算土地增值稅和企企業(yè)所得稅時(shí)納入入售房收入的扣除除項(xiàng)目。如果屬于于開發(fā)商所有，開開發(fā)商建造后能取取得額外收入（如如地下車庫）則應(yīng)應(yīng)作為一個(gè)單獨(dú)成成本計(jì)算對象進(jìn)行行核算。公共配套設(shè)施費(fèi)屬屬于公益性質(zhì)的，，一般不分?jǐn)偼恋氐卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、成本能直接計(jì)入盡盡可能直接計(jì)入，，不能直接計(jì)入按按“預(yù)算造價(jià)法”分配或者“建筑面積法”分配。賬務(wù)處理:借：開發(fā)成本--某開發(fā)項(xiàng)目---某公益項(xiàng)目---建筑費(fèi)開發(fā)成本--某開發(fā)項(xiàng)目---某公益項(xiàng)目---安裝費(fèi)開發(fā)成本--某開發(fā)項(xiàng)目---某公益項(xiàng)目---基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)---待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額貸：銀行存款（或或應(yīng)付賬款或預(yù)付付賬款）（6）開發(fā)間接費(fèi)的歸歸集與分配在一個(gè)項(xiàng)目部門管管理群體開發(fā)項(xiàng)目目中，雖然費(fèi)用內(nèi)內(nèi)容繁多，也并不不是所有成本都需需要采用分配方法法。凡是結(jié)算票據(jù)據(jù)和相關(guān)合同能明明確分清具體成本本計(jì)算對象的應(yīng)直直接計(jì)入。不能直直接計(jì)入的費(fèi)用（（如項(xiàng)目行政管理費(fèi)等）則則分配計(jì)入成本。。一般按“預(yù)算造價(jià)法”或“建筑面積法”進(jìn)行分配。建筑面積法某具體成本計(jì)算對對象應(yīng)分配某項(xiàng)間間接費(fèi)=該具體成本計(jì)算對象象/總建筑面積*某項(xiàng)間接費(fèi)總額賬務(wù)處理：借：開發(fā)成本--某開發(fā)項(xiàng)目--某期住宅----開發(fā)間接費(fèi)--某費(fèi)用開發(fā)成本--某開發(fā)項(xiàng)目--某期商業(yè)----開發(fā)間接費(fèi)--某費(fèi)用應(yīng)交稅費(fèi)---待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額貸：銀行存款（或或應(yīng)付賬款或預(yù)付付賬款）（7）借款費(fèi)用的歸集與與分配能明確分清具體成成本計(jì)算對象的應(yīng)應(yīng)直接計(jì)入，不能能分清一般按“預(yù)算造價(jià)法”分配。賬務(wù)處理借：開發(fā)成本--某開發(fā)項(xiàng)目--某期住宅----借款費(fèi)用--利息開發(fā)成本--某開發(fā)項(xiàng)目--某期商業(yè)----借款費(fèi)用--利息貸：長期借款---某銀行借款---應(yīng)付利息（四）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本費(fèi)用核算舉舉例1、某房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)拍得環(huán)山土地120.6畝（80404平方米）），該地塊已七通通一平，土地出讓讓金546747336元，出出讓金含城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)應(yīng)支付契稅16402420.08元（546747336××3%），印花稅稅273374元元（546747336×0.5‰），已支付土地出讓金首付款款273373668元，現(xiàn)支支付余款。借：開發(fā)成本—環(huán)環(huán)山土地—土地征用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)563149756.10稅金及附加—印花花稅273374.00貸：預(yù)付賬款—市市土地資源局273373668.00銀行存款290049462.102、收到太平路項(xiàng)目目勘察設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)計(jì)文件，支付余款款并取得勘察費(fèi)專專用發(fā)票。發(fā)票載載明稅額19201.28元，不含稅價(jià)計(jì)320021.3元，已預(yù)付96484.8元，，按小區(qū)建筑面積積126918.4㎡分配。成本計(jì)算對象建筑面積分配率分配金額商務(wù)寫字樓40726.40102690.51住宅樓86192.00217330.79合計(jì)126918.402.5215320021.30借：開發(fā)成本—太太平路小區(qū)—商務(wù)務(wù)寫字樓—前期工工程費(fèi)—勘察費(fèi)102690.51—住宅樓—前前期工程費(fèi)—勘察察費(fèi)217330.79應(yīng)交稅費(fèi)--待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額19201.28貸：預(yù)付賬款—某某勘察設(shè)計(jì)院96484.80銀行存款242737.783、市建工總公司中中標(biāo)商務(wù)寫字樓，，中標(biāo)價(jià)129873600元元，監(jiān)理工程師和和合同預(yù)算部審核核確認(rèn)市建工總公公司預(yù)付款支付申申請，經(jīng)財(cái)務(wù)部復(fù)復(fù)核中標(biāo)單位預(yù)付付款保函和預(yù)付款款支付申請同意，，按中標(biāo)價(jià)的10%，支付中標(biāo)單單位預(yù)付款12987360元元，工程完成80%開始抵扣。借：預(yù)付賬款—市市建工總公司12987360貸：銀行存款129873604、為太平莊路項(xiàng)目目取得工商銀行一一年半期貸款200000000元，貸款利率率6.78%，利利息每季支付一次次，實(shí)際利率7.35%，因貸款款發(fā)生的各種直接接費(fèi)用2100000元。借：銀行存款197900000長期借款—工商銀銀行貸款利息調(diào)整整2100000貸：長期借款—工工商銀行貸款成本本2000000005、市建工總公司申申請支付商務(wù)寫字字樓已完工程價(jià)款款。經(jīng)監(jiān)理工程師師簽字確認(rèn)，公司司合同預(yù)算部審核核簽字確認(rèn)已完工工程量為1200萬元。財(cái)務(wù)部收收到工程價(jià)款結(jié)算算賬單和已完工程程月報(bào)，經(jīng)與中標(biāo)標(biāo)工程量清單報(bào)價(jià)價(jià)和已完工程量和和工程形象進(jìn)度對對比時(shí)，認(rèn)為不符符，退回預(yù)算合同同部要求復(fù)審，經(jīng)經(jīng)與監(jiān)理部門，施施工單位均測量復(fù)復(fù)核，施工單位多多報(bào)已完工程量100萬元，重報(bào)報(bào)工程價(jià)款結(jié)算賬賬單和已完工程量量月報(bào)，本期已完完工程量為1100萬元，財(cái)務(wù)部部予以確認(rèn)，并取取得增值稅專用發(fā)發(fā)票所載稅額121萬元。借：開發(fā)成本—太平路小區(qū)—商務(wù)務(wù)寫字樓—建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)—土建工程費(fèi)11000000應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額1210000貸：應(yīng)付賬款—市市建工總公司122100006、收到經(jīng)監(jiān)理工程程師，預(yù)算合同部部簽字確認(rèn)，朝陽陽一建公司住宅樓樓工程價(jià)款結(jié)算賬賬單和已完工程月月報(bào)，本期已完工工程量為1650萬元，經(jīng)與中標(biāo)工工程量清單比對審審核，財(cái)務(wù)部確認(rèn)認(rèn)，并取得增值稅專用用發(fā)票所載稅額181.5萬元。借：開發(fā)成本——太平路小區(qū)—住宅宅樓—建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)—土建工程費(fèi)16500000應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額1815000貸：應(yīng)付賬款—朝朝陽一建公司183150007、分配本月市政公公共配套設(shè)施費(fèi)借：開發(fā)成本—太平路小區(qū)—商務(wù)務(wù)寫字樓—配套設(shè)施費(fèi)38185.49開發(fā)成本—太平路小區(qū)—住宅宅樓—配套設(shè)施費(fèi)80814.51貸：開發(fā)成本—太平路小區(qū)—上水水工程16400開發(fā)成本—太平路小區(qū)—下水水工程15800開發(fā)成本—太平路小區(qū)—熱力力工程20400開發(fā)成本—太平路小區(qū)—煤氣氣工程13400開發(fā)成本—太平路小區(qū)—雨水水工程11200開發(fā)成本—太平路小區(qū)—道路路工程27200開發(fā)成本—太平路小區(qū)—電力力工程11000開發(fā)成本—太平路小區(qū)—綠化化工程3000開發(fā)成本—太平路小區(qū)—圍墻墻工程600成本計(jì)算對象建筑面積分配率分配金額商務(wù)寫字樓40726.4038185.49住宅樓86192.0080814.51合計(jì)126918.400.936761190008、分配本月開發(fā)間間接費(fèi)用（1）分配利息費(fèi)用（2）其他開發(fā)間接接費(fèi)用分配成本計(jì)算對象建筑面積分配率分配金額商務(wù)寫字樓40726.403617887.37住宅樓86192.007656776.63合計(jì)126918.4088.833911274664成本計(jì)算對象建筑面積分配率分配金額商務(wù)寫字樓40726.40470402.91住宅樓86192.00995545.09合計(jì)126918.4011.55031465948借：開發(fā)成本——太平路小區(qū)—商商務(wù)寫字樓—借款費(fèi)用3617887.37開發(fā)成本—太平路小區(qū)—商商務(wù)寫字樓—開發(fā)間接費(fèi)470402.91開發(fā)成本—太平路小區(qū)—住住宅樓—借款費(fèi)費(fèi)用7656776.63開發(fā)成本—太平路小區(qū)—住住宅樓—開發(fā)發(fā)間接費(fèi)995545.09貸：開發(fā)成本本—太平路小區(qū)—間間接費(fèi)用—利利息費(fèi)用11274664開發(fā)成本—太平路小區(qū)—間間接費(fèi)用——監(jiān)理費(fèi)600000開發(fā)成本—太平路小區(qū)—間間接費(fèi)用—質(zhì)質(zhì)檢費(fèi)200000開發(fā)成本—太平路小區(qū)—間間接費(fèi)用——招標(biāo)編制費(fèi)292759開發(fā)成本—太平路小區(qū)—間間接費(fèi)用