長(zhǎng)沙某項(xiàng)目項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃建議案

前言非常謝謝貴司賜與我司提供《項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃發(fā)起案》的專業(yè)辦事時(shí)機(jī)，亦謝謝相關(guān)人員信息資料支持，**物業(yè)將集三十年之大成，充實(shí)利用奇特的專業(yè)視角、務(wù)實(shí)的操縱手法，為貴司項(xiàng)目銷售創(chuàng)造最為可觀的銷售業(yè)績(jī)。本發(fā)起案旨在提供**物業(yè)對(duì)市場(chǎng)之開(kāi)端了解及對(duì)項(xiàng)目生長(zhǎng)的系列專業(yè)發(fā)起，基于對(duì)市場(chǎng)闡發(fā)和項(xiàng)目生長(zhǎng)前景的預(yù)測(cè)，**物業(yè)提出了項(xiàng)目前期生長(zhǎng)計(jì)劃的根本思路以供貴司參考。有關(guān)項(xiàng)目生長(zhǎng)計(jì)劃和營(yíng)銷操縱的具體步調(diào)和方案，我們將憑據(jù)貴司對(duì)本發(fā)起案的相關(guān)意見(jiàn)，作出更為完整、客觀和深入的論述并在下一步事情當(dāng)中提交詳盡的陳訴。在此敬請(qǐng)貴司對(duì)本案提出專業(yè)之增補(bǔ)意見(jiàn)，更期望雙方能為項(xiàng)目樂(lè)成銷售配合努力并創(chuàng)建良好互助干系！**物業(yè)將繼承承襲一貫持之以恒的宗旨：片區(qū)市場(chǎng)闡發(fā)片區(qū)底子資料芙蓉北路、金霞大道與麗臣路在伍家?guī)X立交橋交匯，芙蓉北路、金霞大道、東風(fēng)路圍合組成伍家?guī)X片區(qū)，金霞大道接駁長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，沿線主要修建群為企事業(yè)單位辦公樓，如地稅局辦公樓、排水公司辦公樓等；麗臣路西接湘江二橋，東連機(jī)場(chǎng)高速公路。片區(qū)內(nèi)擁有多家工場(chǎng)，如湖南醫(yī)藥公司、湖南消防器材總廠、九芝堂制藥廠等；開(kāi)福區(qū)建材市場(chǎng)、伍家?guī)X建材市場(chǎng)、湖湘文化藝術(shù)品市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)也會(huì)合在片區(qū)。該片區(qū)居住群體多數(shù)為都會(huì)拆遷安頓戶或工場(chǎng)員工，如蔣家壟公寓、九芝堂宿舍樓神箭花苑和環(huán)保所宿舍樓等。片區(qū)配套設(shè)施2-1片區(qū)交通片區(qū)內(nèi)有汽車北站、長(zhǎng)沙市第四公交汽車公司，目前片區(qū)有多條公交線路縱橫貫串。9路：汽車北站——火車站（7：00—19：00）115路：陳家湖——桔園小區(qū)（6：30—21：00）128路：伍家?guī)X北——彭家巷（7：00—19：00）146路：赤崗沖——蔣家壟（6：30—21：00）302路：芙蓉路——市政府（7：00—19：00）112路：馬王堆——陳家湖（6：30—20：00）131路：荷花圃——四方坪（7：00—19：00）132路：世界之窗——瀟湘中路（6：30—17：00）2-2生活配套通過(guò)實(shí)地了解，伍家?guī)X片區(qū)目前的生活配套有：購(gòu)物：中原大市場(chǎng)、新一佳超市、麥德龍、泰陽(yáng)商城、沙湖橋集貿(mào)市場(chǎng)、普爾托瑪斯等酒店：華悅大酒店、康泰大酒店、金衛(wèi)酒店、湘豐賓館、康泰賓館等金融：中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建立銀行等醫(yī)療：同濟(jì)醫(yī)院、湘雅醫(yī)院等郵局、電信營(yíng)業(yè)廳、瀏陽(yáng)河加油站等2-3教誨配套幼兒園：安安幼兒園、沙湖橋幼兒園等小學(xué)：國(guó)慶小學(xué)、建湘小學(xué)、瀏陽(yáng)河小學(xué)等中學(xué)：東風(fēng)小學(xué)、第十八中等國(guó)防科技大學(xué)等片區(qū)生長(zhǎng)前景預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì)片區(qū)周邊市場(chǎng)的細(xì)致了解，隨著伍家?guī)X立交橋的投入使用，片區(qū)交通流量急劇上升，麗臣路迅速成為舒緩機(jī)場(chǎng)人流的樞紐干道，近年，麗臣路作為形象工程改革初見(jiàn)成效，沿途綠化旅行帶和寬闊平整的門路使之在長(zhǎng)沙市有限的幾條樞紐中尤為突出，其接通長(zhǎng)沙市世界之窗和海底世界，將是長(zhǎng)沙市的一條新興的旅游旅行風(fēng)物帶。麗臣路南接金融一條街芙蓉路，西至長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，目前該路段正在修建改革當(dāng)中，北區(qū)已有多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策劃進(jìn)入，相信隨著都會(huì)開(kāi)發(fā)南北走向明朗化，該區(qū)位的房地財(cái)產(chǎn)必將會(huì)在現(xiàn)有平穩(wěn)生長(zhǎng)的狀態(tài)下，掀起圈地開(kāi)發(fā)熱潮。麗臣路西接湘江二橋，與之相鄰的數(shù)千米沿江旅行帶在修建當(dāng)中，預(yù)計(jì)隨著沿江大道北路段工程進(jìn)行，該片區(qū)的休閑娛樂(lè)功效也將會(huì)有突出的體現(xiàn)。與伍家?guī)X立交橋毗鄰的東風(fēng)匝道正在計(jì)劃動(dòng)工當(dāng)中，隨著工程開(kāi)展和竣工，由麗臣路所支解開(kāi)的南北兩區(qū)有望改進(jìn)兩區(qū)斷層局面，取得統(tǒng)一協(xié)調(diào)和配合生長(zhǎng)，二者一體化也一定使得片區(qū)生長(zhǎng)更具競(jìng)爭(zhēng)力。同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤闡發(fā)競(jìng)爭(zhēng)樓盤底子資料1-1商品房項(xiàng)目地理位置規(guī)模主力戶型售價(jià)開(kāi)發(fā)商明珠苑芙蓉路北端7棟總修建面積52800M23*2*1：115.25M2起價(jià)1910元均價(jià)2000元/M2長(zhǎng)沙市海鷗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司金帆.濱江玫瑰園金霞大道開(kāi)福區(qū)政府旁四期30萬(wàn)M2，3500套2*2*2—3*2*2：105—120M2之間第一期均價(jià)1700元/M2長(zhǎng)沙金海林置業(yè)有限公司匯龍公寓東風(fēng)路占地61116M2總修建面積11000M288.36-94.97M23*2*1：105.95M24*2*1：112.66M2起價(jià)1480元/M2，均價(jià)1600元/M2長(zhǎng)沙市浩林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司錦繡華天芙蓉北路1*1*1：72.347M22*1*1：85.442M23M2起價(jià)2448元/M2，均價(jià)2620元/M2湖南華天置業(yè)有限公司1-2經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目地理位置規(guī)模主力戶型售價(jià)開(kāi)發(fā)商旺角佳園麗臣路2棟七層200套2*2*1：101.37-119.80M23*2*2：113.95-132.19M2起價(jià)1680元/M2均價(jià)1800元/M2廣福園金霞大道115畝23棟總修建面積11萬(wàn)M22*2*1：82-87M23*2*2：97-130M24*2*3：157M2起價(jià)980元/M2，均價(jià)1300元/M2長(zhǎng)沙福興隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司金帆小區(qū)開(kāi)福區(qū)四方坪計(jì)劃用地200畝，總修建面積24萬(wàn)M22*2*1：74—115M2聯(lián)體花圃洋房：164.4—276.57M2起價(jià)861元/M2，均價(jià)1251元/M2長(zhǎng)沙金海林置業(yè)有限公司四方小區(qū)四方坪先福村用地14.24公頃總修建面積227800M22*2*188.66M23*2*1：91.51—117.5M2復(fù)式：146.26M2起價(jià)866元/M2，均價(jià)1252元/M2長(zhǎng)沙市社會(huì)福利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售情況項(xiàng)目明珠苑濱江玫瑰園匯龍公寓錦繡華天旺角佳園廣福園金帆小區(qū)四方小區(qū)銷售周期銷售率65%50%60%80%90%80%90%78%主客戶群區(qū)內(nèi)工人原始居民拆遷產(chǎn)生區(qū)內(nèi)工人四周菜農(nóng)工薪階級(jí)私營(yíng)業(yè)主公事員白領(lǐng)具有長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)常住戶口既無(wú)私房又未享受房改優(yōu)惠分房的中、低收入家庭競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)劣勢(shì)闡發(fā)3-1明珠苑毗鄰芙蓉路、金霞大道、麗臣路等主干道，交通便利樓盤外觀較為鮮亮，具備一定素質(zhì)代價(jià)較低，在該地段占有一定優(yōu)勢(shì)范圍尚小，兩期開(kāi)發(fā)缺乏整體連貫性，疏散了整體范圍宣傳推廣包裝不到位，銷售中心部署差強(qiáng)人意3-2金帆?濱江玫瑰園引用萬(wàn)科四季花城模式計(jì)劃設(shè)計(jì)，在長(zhǎng)沙市有一定新意大社區(qū)觀點(diǎn)包裝，配套設(shè)施齊全，有成熟社區(qū)風(fēng)采體現(xiàn)推出裝修套餐供消費(fèi)者選擇，可滿足多類客戶分期開(kāi)發(fā)的整體性缺乏統(tǒng)一貫串未開(kāi)設(shè)樣板房，不能充實(shí)展示項(xiàng)目形象3-3錦繡華天外立面新潮，色調(diào)頗有前瞻性綜合型大社區(qū)，具備一定范圍推廣宣傳相當(dāng)?shù)轿唬瑑r(jià)位占有較大優(yōu)勢(shì)看樓通道存在寧?kù)o隱患部分單位內(nèi)部采光太差，空氣不甚流通3-4匯龍公寓價(jià)位低廉，對(duì)購(gòu)置力有限的消費(fèi)群頗有吸引力周邊情況太差，不十分適合居家戶型配比不公道，小戶型缺乏小區(qū)整體性難于統(tǒng)一3-5旺角佳園臨近麗臣路、東風(fēng)路，出行便利地形不規(guī)矩，樓體設(shè)計(jì)受影響，各單位內(nèi)部格式多不規(guī)矩靠近鐵路、高架橋，噪音滋擾較大價(jià)位偏高，靠近商品房?jī)r(jià)位3-6廣福園整體范圍較大，具備大社區(qū)觀點(diǎn)樓體間距較大，整體感覺(jué)過(guò)于空曠園林綠化不敷理想樓體外觀色調(diào)過(guò)于沉悶；單位戶型設(shè)計(jì)和面積配比不公道，客廳過(guò)大3-7金帆小區(qū)具備范圍，配套較為完善，有成熟大社區(qū)風(fēng)范園林部署有奇特本性樓體外形具有一定超前意識(shí)，但樓體色調(diào)和顏色略嫌粗糙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)有較大局限性3-8四方小區(qū)有智能化治理理念的開(kāi)端體現(xiàn)修建格式較為新穎園林部署不佳，項(xiàng)目交通不甚便利項(xiàng)目市場(chǎng)闡發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)陣勢(shì)較高，能充實(shí)彰現(xiàn)片區(qū)地標(biāo)位置本案在該片區(qū)占據(jù)有較高陣勢(shì)，周圍無(wú)高層修建遮擋，項(xiàng)目興建后，視野開(kāi)闊，同時(shí)也容易形成佼佼不群的感覺(jué)，可制造非同一般的突出效果。地塊較為方正，容易形成關(guān)閉式修建格式本案地形方正公道，可塑性較強(qiáng)，可將之形成圍合式修建群，一則方便于內(nèi)部寧?kù)o保障與物業(yè)治理，同時(shí)也可形成項(xiàng)目奇特的氣勢(shì)派頭和修建水準(zhǔn)，區(qū)別于一般修建粗糙隨便的通病，能較大限度提升項(xiàng)目質(zhì)素。1-3項(xiàng)目毗鄰麗臣路、金霞大道，外部交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)本案臨近麗臣路、金霞大道，伍家?guī)X立交橋、東風(fēng)高架橋使得整個(gè)片區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)呈高度輻射狀態(tài)，交通線路四通八達(dá)，出行較為方便。項(xiàng)目的劣勢(shì)2-1項(xiàng)目臨近鐵路，噪音滋擾較大本案緊靠京廣鐵路，每日行經(jīng)列車十余次，對(duì)付小區(qū)內(nèi)部有一定噪音滋擾，同時(shí)也可能對(duì)購(gòu)置群形成心理壓力，一定水平上妨礙項(xiàng)目的居家優(yōu)勢(shì)。應(yīng)對(duì)計(jì)謀：在項(xiàng)目外圍種植喬木綠化帶，一則消除噪音，同時(shí)也可形成綠色生態(tài)空間的視覺(jué)效果和舒適感覺(jué)。2-2項(xiàng)目周邊樓盤質(zhì)素普遍較低，使得整體情況的居住氣氛難于塑造項(xiàng)目周邊無(wú)優(yōu)質(zhì)樓盤，片區(qū)尚不具強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力，客觀情況使本案的質(zhì)素難于快速在消費(fèi)群心目中扎根，推廣存在一定難度。應(yīng)對(duì)計(jì)謀：充實(shí)利用項(xiàng)目陣勢(shì)和整體高度，推廣宣傳，制造“更上一層樓”的市場(chǎng)認(rèn)知度。2-3項(xiàng)目與兩條主干道連接的門路不理想，車輛進(jìn)出不甚便利項(xiàng)目雖臨近馬路，但因接駁門路欠佳，車輛進(jìn)出十分未便，住戶出行存在一定難度。應(yīng)對(duì)計(jì)謀：發(fā)起生長(zhǎng)商積極與相關(guān)部分相同，充實(shí)利用市政力量，促使交通狀況有所改進(jìn)。項(xiàng)目的時(shí)機(jī)3-1周邊大量拆遷戶給項(xiàng)目帶來(lái)了較大的消費(fèi)力近年適逢長(zhǎng)沙舊城改革，由此產(chǎn)生的大量拆遷戶對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)組成了較大的消化力，發(fā)起接納相關(guān)優(yōu)惠政策，吸引這一批消費(fèi)者前往購(gòu)置。3-2都會(huì)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)北向延伸使本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯長(zhǎng)沙市都會(huì)建立擴(kuò)張，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)北向延伸使本案的職位逐漸引人注目，片區(qū)所具備的升值空間也必將使項(xiàng)目的投資代價(jià)有所回升，可直接刺激消費(fèi)者的購(gòu)置力。項(xiàng)目的威脅4-1政府機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、微利房相關(guān)政策嚴(yán)把關(guān)強(qiáng)控制使項(xiàng)目利潤(rùn)空間有所低落據(jù)相關(guān)資料，政府機(jī)構(gòu)取消對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、微利房稅費(fèi)減免步伐使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本錢上升，利潤(rùn)空間減小，資金回籠不敷理想。應(yīng)對(duì)計(jì)謀：公道開(kāi)發(fā)，優(yōu)化資源配給，提高本案的附加值，塑造開(kāi)發(fā)商品牌的同時(shí)也可獲取相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益。4-2同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的壓力使項(xiàng)目市場(chǎng)消費(fèi)群有較大限制本案周邊同類樓盤紛紛涌現(xiàn)，對(duì)本案的銷售造成一定市場(chǎng)壓力。應(yīng)對(duì)計(jì)謀：發(fā)起在進(jìn)行告白攻勢(shì)的同時(shí)，計(jì)劃設(shè)計(jì)上充實(shí)體現(xiàn)個(gè)別特色與奇特氣勢(shì)派頭和優(yōu)勢(shì)，以特色取勝。項(xiàng)目定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題及形象定位結(jié)合本案周邊的區(qū)位情況和項(xiàng)目自身的情況，針對(duì)本案選取的目標(biāo)市場(chǎng)的特性，本案的開(kāi)發(fā)主題應(yīng)緊緊的貼近目標(biāo)市場(chǎng)，提倡“輕松置業(yè)，輕松生活”的開(kāi)發(fā)主題。憑據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主題，本案的形象定位，應(yīng)給人以親和力，突出本案的優(yōu)勢(shì)，即低落置業(yè)門檻，輕松的實(shí)現(xiàn)擁有自己的一方天地的夢(mèng)想。發(fā)起本案的形象定位為：生活的真諦是輕松的享受1-1市場(chǎng)定位本案市場(chǎng)定位是屬于微利房的性質(zhì)，且代價(jià)有限制，導(dǎo)致小區(qū)的計(jì)劃受到了一定的限制，因此市場(chǎng)的定位屬于中檔產(chǎn)物。1-2人文定位本案周邊居民小區(qū)的素質(zhì)都不高，給本案賦予一定的人文定位，有助于使本案從周邊社區(qū)中脫穎而出，成為該區(qū)位中突出的項(xiàng)目，從而提高本案對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。本案的人文定位為：塑造一種輕松、溫馨、安定的社區(qū)氣氛目標(biāo)客戶闡發(fā)客戶特性本案選取的目標(biāo)客戶的特征有以下幾點(diǎn)：有很強(qiáng)烈的購(gòu)房意向，希望在較短的時(shí)間內(nèi)購(gòu)房有一定的經(jīng)濟(jì)能力或積貯，5—8萬(wàn)元，且家庭收入穩(wěn)定購(gòu)房時(shí)考慮的第一要素是代價(jià)四周的老社區(qū)居民，希望提高生活的質(zhì)量經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)觀察和項(xiàng)目闡發(fā)，本案的目標(biāo)客戶來(lái)源主要有以下五個(gè)主要的渠道：長(zhǎng)沙市今年拆遷改革的棚戶區(qū)居民（主要是原北區(qū)片）周邊老居民區(qū)在周邊事情、生活的人群（包羅在周邊市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主等）脫離怙恃單獨(dú)生活的年青一族不確定性的客戶來(lái)源項(xiàng)目修建計(jì)劃發(fā)起本案的修建計(jì)劃氣勢(shì)派頭別開(kāi)生面的是使本案從周邊社區(qū)中脫穎而出的重要手段，因此公道、新穎、緊密配合主題的修建計(jì)劃對(duì)本案的銷售推廣事情是很重要的。整體結(jié)構(gòu)發(fā)起1-1小區(qū)主入口憑據(jù)現(xiàn)在的小區(qū)計(jì)劃圖，小區(qū)的主入口選擇是適合整個(gè)小區(qū)的計(jì)劃的。次入口的開(kāi)辟可以很好的通順小區(qū)的人行和車行系統(tǒng)。小區(qū)的主入口是小區(qū)整體形象的第一印象，因此入口門禁和綠化帶的內(nèi)容形式和氣勢(shì)派頭都力求突出小區(qū)的主題，體現(xiàn)本案鮮明的本性。我司認(rèn)為小區(qū)主入口的色調(diào)及造型應(yīng)配合本案主題，接納動(dòng)感、氣派的氣勢(shì)派頭，選用中檔偏上質(zhì)料制作。1-2小區(qū)內(nèi)功效區(qū)域計(jì)劃1-2-1綠化區(qū)域由于本案毗鄰京廣鐵路線，這將帶來(lái)很大的噪音污染，造成居民的心理障礙。我司發(fā)起在臨鐵路的小區(qū)西面作為小區(qū)的主要綠化區(qū)域。小區(qū)內(nèi)除計(jì)劃的車道外，都可作為小區(qū)綠化區(qū)域。另外靠近鐵路沿線的修建，底層排擠后可以作車位考慮。1-2-2娛樂(lè)、休閑區(qū)域小區(qū)的娛樂(lè)、休閑區(qū)域可重點(diǎn)計(jì)劃在小區(qū)的東邊。除設(shè)置花廊、雅座外，可增加兒童游戲場(chǎng)合。在小區(qū)的北角可增加羽毛球場(chǎng)等。1-2-3小區(qū)車行、步行系統(tǒng)小區(qū)的主入口和次入口之間是小區(qū)主要的車行道，各單位樓前可設(shè)置便行車道。綠地、休閑區(qū)域則一律設(shè)置人行小徑。停車位除主入口處可設(shè)置車位外，靠東邊的單位的排擠區(qū)域也可設(shè)置停車位。1-3修建群結(jié)構(gòu)目前小區(qū)共計(jì)劃了修建單位21個(gè)，我司憑據(jù)地塊、長(zhǎng)沙市的常年氣候資料和人們的日常生活習(xí)慣，考慮整個(gè)小區(qū)的定位的底子上，我司發(fā)起對(duì)樓體的結(jié)構(gòu)做出調(diào)解，以活潑整個(gè)小區(qū)的結(jié)構(gòu)。調(diào)解方案一：?jiǎn)挝诲e(cuò)位式排列將原來(lái)并列的單位錯(cuò)位進(jìn)行排列，可有效的制止兩個(gè)單位之間形成的天井帶來(lái)的采光通風(fēng)的不敷。同時(shí)可以制止整個(gè)小區(qū)修建物排列形式的單調(diào)，增強(qiáng)修建結(jié)構(gòu)的條理感。見(jiàn)附圖一。調(diào)解方案二：一梯三戶品型修建活潑整體結(jié)構(gòu)在小區(qū)的中部將原來(lái)的一梯兩戶的條狀單位，改成一梯三戶的品型單位，工具兩邊的并列單位錯(cuò)位進(jìn)行排列。這樣使整個(gè)小區(qū)的修建群結(jié)構(gòu)上更富厚，由此產(chǎn)生的不規(guī)矩地塊，可作為綠化和休閑用地，這樣可以使小區(qū)的空間立體條理越發(fā)富厚，由此提升小區(qū)形象。見(jiàn)附圖二。綠化發(fā)起靠鐵路的小區(qū)主綠化帶，主要是考慮隔音的效果，發(fā)起種植高峻常青喬木和竹。小區(qū)其他綠化區(qū)域可考慮種植灌木和草坪，在小區(qū)主入口設(shè)置花圃，種植蘭花、杜鵑、茶花等。設(shè)施配套發(fā)起本案周邊社區(qū)形成時(shí)間較長(zhǎng)，生活、教誨、娛樂(lè)等設(shè)施都比力成熟，因此本案不需要再作這方面的考慮。但由于周邊的社區(qū)素質(zhì)不高，所以本案應(yīng)考慮增強(qiáng)智能化的門禁保安系統(tǒng)。在主入口和次入口以及各個(gè)保安單薄點(diǎn)架設(shè)監(jiān)督系統(tǒng)。在停車場(chǎng)增加智能IC治理系統(tǒng)，既可以節(jié)約人工，又可以提高項(xiàng)目的形象和素質(zhì)。按智能小區(qū)的尺度配備強(qiáng)電和弱點(diǎn)系統(tǒng)，煤氣智能遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。修建群體氣勢(shì)派頭發(fā)起本案周邊的修建多數(shù)建于上個(gè)世紀(jì)九十年代初甚至更早，形式和氣勢(shì)派頭都比力陳舊，使整個(gè)區(qū)塊的氛圍都比力壓抑和沉悶。這對(duì)本案是一個(gè)倒霉的制約因素。本案銷售事情能否取得樂(lè)成，撤除代價(jià)因素，整個(gè)小區(qū)的素質(zhì)是另一個(gè)很重要的因素。而修建元素是小區(qū)氣勢(shì)派頭最直觀的體現(xiàn)。在修建元素上提升本案的素質(zhì)，是促進(jìn)本案銷售事情的重要手段。我司發(fā)起本案的修建單體設(shè)計(jì)接納以下的方案突現(xiàn)其職位?！蛐藿▎误w接納坡屋頂，增加修建的美感；◎相臨的兩個(gè)單位靠西的層數(shù)為5.5層，比靠東的單位低一層，形成崎嶇沉差，增強(qiáng)成次感；◎景觀陽(yáng)臺(tái)接納弧型挑陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加修建外觀的美感；◎窗戶設(shè)計(jì)接納大突窗，增強(qiáng)采光通風(fēng)的性能，使修建富余現(xiàn)代感；◎外墻顏色發(fā)起接納淺色涂料，配以淺墨綠色的窗戶、玻璃和屋頂，或外墻顏色發(fā)起接納淺色涂料，配以淺蘭色的窗戶、玻璃和深蘭色的屋頂。戶型設(shè)計(jì)發(fā)起戶型設(shè)計(jì)是體現(xiàn)小區(qū)計(jì)劃設(shè)計(jì)的精髓部分。憑據(jù)本案的地形，和我司對(duì)目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)熱銷戶型的研究，結(jié)合目前海內(nèi)最先進(jìn)弧型的設(shè)計(jì)理念。對(duì)本案的戶型在設(shè)計(jì)上提出以下的原則：接納大開(kāi)間小進(jìn)深的戶型設(shè)計(jì)原則，客廳的進(jìn)深控制在4.5m—5m左右為益方正實(shí)用，淘汰玄關(guān)、走道的進(jìn)深大眾區(qū)域與休息區(qū)域明白，90平方米以上的戶型考慮設(shè)置兩個(gè)相互獨(dú)立的衛(wèi)生間，主衛(wèi)與客衛(wèi)疏散蘊(yùn)藏室應(yīng)與廚房相臨，衛(wèi)生間不要與餐廳相臨，客廳可考慮與景觀陽(yáng)臺(tái)相連或主臥室與景觀陽(yáng)臺(tái)相連，客廳則接納落地大窗的設(shè)計(jì)，也可使用雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)主臥室與客廳的面積配比控制在0.618:1比例較適宜，餐廳與客廳也可考慮此比例景觀陽(yáng)臺(tái)接納弧型、挑陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，寬度控制在1.2—1.5m之間臥室的窗戶可考慮在兩墻夾角處開(kāi)窗，用突窗設(shè)計(jì)，構(gòu)筑一個(gè)觀景平臺(tái)統(tǒng)一預(yù)設(shè)空調(diào)主機(jī)外掛窗，以百葉形式修飾部分單位可設(shè)計(jì)錯(cuò)層和頂層復(fù)式，使戶型多樣化針對(duì)本案的目標(biāo)客戶群的需求能力和戶型偏好，我司對(duì)本案戶型的設(shè)置、面積配比、單位配比作出以下的發(fā)起：戶型類別的組合比例及細(xì)分戶型單位面積戶數(shù)比例一房一廳一衛(wèi)65一75平方米208．3%二房一廳一衛(wèi)76一85平方米3012．5%二房二廳一衛(wèi)86一95平方米4016．7%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)96一115平方米8033．3%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)116一130平方米4016．7%四房三廳兩衛(wèi)131一150平方米3012．5%6．物業(yè)治理發(fā)起由于本案周邊的情況比力龐大，發(fā)起接納關(guān)閉式的小區(qū)治理，為提升生長(zhǎng)商的品牌效應(yīng)，發(fā)起由生長(zhǎng)商自行組建物業(yè)治理公司進(jìn)行前期的物業(yè)治理。6-1安防以保安24小時(shí)巡查和電子監(jiān)控兩種手段，配合來(lái)訪登記制度和每單位的門禁系統(tǒng)，組成一個(gè)全方位的安防系統(tǒng)。6-2潔衛(wèi)專人對(duì)樓道、大眾區(qū)域、垃圾箱、垃圾清運(yùn)點(diǎn)，隨時(shí)掃除，保持小區(qū)的整潔。6-3綠化專人對(duì)綠化帶、草坪、花圃定時(shí)進(jìn)行修整維護(hù)，保持小區(qū)的美觀。6-4設(shè)備維護(hù)專人對(duì)小區(qū)的配電系統(tǒng)、強(qiáng)電、弱點(diǎn)、水煤管網(wǎng)進(jìn)行定期維護(hù)和檢驗(yàn)。項(xiàng)目操縱方案代價(jià)計(jì)謀我司憑據(jù)科學(xué)的盤算要領(lǐng)，在考慮市場(chǎng)代價(jià)水平、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本錢和公道利潤(rùn)的底子上，結(jié)合市場(chǎng)比力法和項(xiàng)目定位，制定出整個(gè)銷售歷程的實(shí)收均價(jià)。在憑據(jù)差別的工程進(jìn)度和銷售現(xiàn)象，調(diào)解出街代價(jià)和面價(jià)，以到達(dá)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公道利潤(rùn)的最終開(kāi)發(fā)目的。1-1訂價(jià)原則1-1-1整個(gè)銷售歷程的實(shí)收均價(jià)生長(zhǎng)商提供的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本錢加公道利潤(rùn)的代價(jià)1800元/平方米我司憑據(jù)市場(chǎng)比力法，選取符合的參考樣本進(jìn)行比力，得出以下代價(jià)參數(shù)項(xiàng)目地段小區(qū)綜合素質(zhì)可參考性綜合評(píng)分均價(jià)本案100100100300明珠苑150110903502000匯龍公寓9590852701600錦繡華天160150603702620旺角故里12080752751800廣富園60120652451450盤算得出本案市場(chǎng)參考代價(jià)：1830元/平方米由此得出，本案實(shí)行1800元/平方米的代價(jià)是具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的,并有一定的上升空間。具體各銷售階段的代價(jià)調(diào)解憑據(jù)銷售情況來(lái)而定，代價(jià)調(diào)解時(shí)點(diǎn)，以各階段完成的銷售額為臨界點(diǎn)，分別為10%、30%、75%、90%。憑據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)特征，銷售的現(xiàn)實(shí)代價(jià)在此代價(jià)的底子上視銷售進(jìn)度和銷售的現(xiàn)場(chǎng)反響，具體調(diào)解幅度控制在+1%之內(nèi)。銷售率作為代價(jià)調(diào)解臨界點(diǎn)分別以10%、30%、75%、90%為參考尺度，各銷售時(shí)段內(nèi)均價(jià)和權(quán)重對(duì)總體均價(jià)有直接的影響，盤算公式如下：1620*10%+1700*20%+1800*45%+1920*15%+2040*10%=18001-2代價(jià)差別原則本案的銷售代價(jià)整體接納“低開(kāi)高走”模式，先以較低代價(jià)投入市場(chǎng)以占據(jù)主動(dòng)職位，然后憑據(jù)銷售情況適當(dāng)調(diào)解價(jià)位，推行“小幅遞增”,“小幅頻漲”，在代價(jià)回升的同時(shí)，為生長(zhǎng)商贏取相應(yīng)的利潤(rùn)并引導(dǎo)消費(fèi)市場(chǎng)，塑造樓盤形象。樓層差價(jià)為30元/㎡，中間樓層的最高；位置價(jià)差80元/㎡，中間的單位最高，比東邊的單位高80元/㎡，東邊的單位比西邊的單位高80元/㎡；臨近鐵路的單位的差價(jià)是50元/㎡；戶型差價(jià)為80元/㎡，錯(cuò)層、復(fù)式比尺度層高80元/㎡；每次調(diào)價(jià)的幅度為80—120元之間。1-3代價(jià)調(diào)解計(jì)謀在本案代價(jià)計(jì)謀的指導(dǎo)原則下，為減小進(jìn)入市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)滿足長(zhǎng)沙市場(chǎng)中消費(fèi)者的消操心理。我司發(fā)起用較高的折扣計(jì)謀控制代價(jià)的升降，減小代價(jià)的大范疇浮動(dòng)給項(xiàng)目銷售帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。具體折扣調(diào)解權(quán)限如下：

平均折扣95折；

置業(yè)照料最高折扣權(quán)限97折

銷售主任最高折扣權(quán)限95折項(xiàng)目經(jīng)理最高折扣權(quán)限9折1-4代價(jià)監(jiān)控體系一個(gè)成熟的項(xiàng)目操縱，樓盤的代價(jià)應(yīng)該是隨著市場(chǎng)的變革，有須要的調(diào)解的，這樣可以包管項(xiàng)目在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)它的代價(jià)最大化，為開(kāi)發(fā)商贏得最大化的利潤(rùn)。而樓盤的代價(jià)有它的特殊性存在，一般紀(jì)律而言，項(xiàng)目的代價(jià)是隨著工程的進(jìn)度，水漲船高的，但不是所有的項(xiàng)目都能有這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)，它是受到市場(chǎng)，消費(fèi)者需求心理等各方面因素影響的。因此創(chuàng)建一個(gè)成熟的代價(jià)監(jiān)控體系是包管項(xiàng)目代價(jià)體系穩(wěn)定的須要條件。憑據(jù)本案的實(shí)際情況，代價(jià)監(jiān)控體系的信息收羅主要來(lái)自三個(gè)方面：銷售反響市場(chǎng)變革工程進(jìn)度通過(guò)對(duì)上述收集信息的科學(xué)闡發(fā)，確定現(xiàn)行代價(jià)的準(zhǔn)確性，實(shí)時(shí)接納相應(yīng)的代價(jià)水平和調(diào)解計(jì)謀。各個(gè)銷售階段描述我司經(jīng)過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的深入了解，參考一般項(xiàng)目操縱步伐和銷售周期，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，我司預(yù)計(jì)在8個(gè)月內(nèi)（2003年5月—2004年1月）可以完成項(xiàng)目總銷售任務(wù)的95%，具體銷售階段描述如下：2-1導(dǎo)入