盈石十里櫧溪文旅項(xiàng)目定位報(bào)告

致江西棕櫚集團(tuán)2018年01月24日Page1Page2 Page3現(xiàn)狀現(xiàn)狀濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口結(jié)構(gòu)分析，上饒消費(fèi)者目前以企業(yè)成功人士有較多財(cái)富人口結(jié)構(gòu)老齡化且大量人口外出務(wù)工上饒各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排名位居江西省第四、五，省內(nèi)中等水平構(gòu)工廠類企業(yè)，僅老板和工人兩種屬性人群，中產(chǎn)相對(duì)較少年齡結(jié)構(gòu)老齡化，本地人口外出務(wù)工較多，人口流出型城市城東商圈 城東商圈 行政中心商圈人民廣場(chǎng)商圈商圈新興商圈，雖然以萬(wàn)達(dá)為區(qū)域代表提升城市商業(yè)能級(jí)，但人流相對(duì)較少傳統(tǒng)社區(qū)配套，商務(wù)型夜間消費(fèi)有一定發(fā)展，集中商業(yè)未形成市級(jí)輻射力在人民廣場(chǎng)商圈，以萬(wàn)達(dá)為代表的行政中心商圈逐漸發(fā)人人民廣場(chǎng)商圈行政中心商圈-萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城東商圈-恒基城市廣場(chǎng)圈傳統(tǒng)商圈，目前人流較高，未來(lái)可升級(jí)潛力較小，業(yè)態(tài)品類和結(jié)構(gòu)檔次較低Page4Page5?注Page5未來(lái)可統(tǒng)計(jì)商未來(lái)可統(tǒng)計(jì)商現(xiàn)有商業(yè)約45萬(wàn)未來(lái)將投入項(xiàng)目平下，現(xiàn)有市區(qū)商業(yè)略顯需求不足，未來(lái)入市商業(yè)項(xiàng)目均位于本案未入市競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)未入市競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：靈山小鎮(zhèn)，一期2.1萬(wàn)方購(gòu)物中心購(gòu)物中心街區(qū)未入市競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：新城吾悅廣場(chǎng)，約13萬(wàn)方Page6載復(fù)興中和消費(fèi)力難以支撐項(xiàng)目存活110億未來(lái)供應(yīng)供應(yīng)Page7收益盈利收益盈利客層形象打造地客群+都市宅度假客群都市收益盈利收益盈利客層形象打造地客群+都市宅度假客群都市宅度假客群本地人群外外地游客Page8情感重塑?視覺(jué)化?情感化效果式文化展示、學(xué)習(xí)交流、游覽體驗(yàn)……外地人：新奇特情感重塑?視覺(jué)化?情感化效果式文化展示、學(xué)習(xí)交流、游覽體驗(yàn)……外地人：新奇特旅游屬性旅游屬性本地本地人：歸屬感操作原則操作原則?非常規(guī)的商業(yè)業(yè)態(tài)?弱化純粹商業(yè)空間“儺舞”、“串堂”、弋陽(yáng)腔(贛劇)提煉“儺舞”、“串堂”、弋陽(yáng)腔(贛劇)提煉內(nèi)涵豐富，其中道家文化融入在地人文風(fēng)情的方方面面 靈山溪 (道教名山)一、道家文化有較強(qiáng)的可延展性清山、葛仙山、靈山二、道家文化與本案結(jié)合緊密本案依托櫧溪，亦是從道教名山靈山源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，道家文化是可切入的文化主題Page9本地人驕傲強(qiáng)目的性市井文化體驗(yàn)梳理本地人驕傲強(qiáng)目的性市井文化體驗(yàn)梳理“無(wú)所待而游無(wú)窮”任何束縛自由地游于世間。，形體上的束縛被消解后，自然就可以悠游住于世間，而不被世間束縛既入世又出世出入之間：田園出世：仙境鄉(xiāng)野水系山地幽靜城市人文在世間的體驗(yàn)中去超脫世間在世間的體驗(yàn)中去超脫世間塵人外地人體驗(yàn)不一樣外地人體驗(yàn)不一樣客群尋找悠閑時(shí)光?休閑娛樂(lè)?客群尋找悠閑時(shí)光?休閑娛樂(lè)?優(yōu)雅養(yǎng)成?兒童教育?相聚陪伴溪畔休閑時(shí)光·饒城會(huì)客花園都市宅度假客群體驗(yàn)不一樣的時(shí)光?場(chǎng)景轉(zhuǎn)換?美食住宿?本土風(fēng)情?文化體驗(yàn)化”：讓本地人驕傲，讓外地人體驗(yàn)別樣生活Page11里群需求提取城市的文化城市的美食生活的場(chǎng)景總結(jié)代表地域文化、發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)性代表地域文化、發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)性彰顯生活品味，體現(xiàn)自我鑒賞力吃、住、游的優(yōu)質(zhì)特色享受城市生活的體驗(yàn)Page12行萬(wàn)里路，不同風(fēng)景50%《2016年長(zhǎng)三角旅游人群消費(fèi)調(diào)研報(bào)告》43%集文創(chuàng)商品55%44%行萬(wàn)里路，不同風(fēng)景50%《2016年長(zhǎng)三角旅游人群消費(fèi)調(diào)研報(bào)告》43%集文創(chuàng)商品55%44%餐飲場(chǎng)所偏好住宅品質(zhì)偏好總結(jié)特色旅游商48%深度文化生活體驗(yàn)舒適的住宿配套，貼心的居住服務(wù)享受當(dāng)?shù)靥厣朗成涮?9%59%外地客群需求提取出游目的換個(gè)環(huán)境，體驗(yàn)不同的生活出游目的換個(gè)環(huán)境，體驗(yàn)不同的生活53%為前往上饒人數(shù)最多的外地人，尤其娛樂(lè)活動(dòng)偏好消費(fèi)選擇偏娛樂(lè)活動(dòng)偏好特色作坊48%心服務(wù)52%Page13?數(shù)據(jù)來(lái)源：《2016年長(zhǎng)三角旅游人群消費(fèi)調(diào)查》盈石研究中心Page14總體操作原則操作原則?總體操作原則操作原則?非常規(guī)的商業(yè)業(yè)態(tài)?弱化純粹商業(yè)空間總體操作原則文化的、傳統(tǒng)的本地人驕傲外地人體驗(yàn)別樣生活深深度文化生活體驗(yàn)舒適的住宿配套，貼心的居住服務(wù)享受當(dāng)?shù)靥厣朗炒淼赜蛭幕?、發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)性代表地域文化、發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)性彰顯生活品味，體現(xiàn)自我鑒賞力吃、住、游的優(yōu)質(zhì)特色享受Page15 Page16樂(lè)適合放在二期，一期不可做一期可打造規(guī)模餐飲一期可做休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)一期可做特色零售業(yè)態(tài)Page17逍遙·食細(xì)分業(yè)態(tài)本地特色異域餐飲休閑輕餐營(yíng)業(yè)時(shí)間正餐時(shí)段休閑下午茶晚間夜宵就餐空間濱水休閑特色街區(qū)獨(dú)棟院落Page18 蘭花根 蘭花根靈芝糯團(tuán)堿水粑參考案例——陜西非遺美食博物館以地方飲食文化為物質(zhì)文化遺產(chǎn)美食的故事—美食小吃博物館江江西小吃集合01美食小吃博物館挖掘本地優(yōu)秀商戶扶持經(jīng)營(yíng)合作，進(jìn)行品質(zhì)化、規(guī)?；蛟烀裰{故事老鄉(xiāng)鎮(zhèn)老漁夫…… 贛州麻通 魚 米粉蒸肉 廬山石雞非非遺小吃集合Page19Page20館——空間建議館——空間建議區(qū)以“小鋪”“單品餐飲”模式打造室外特色小吃街區(qū)考慮上饒極端氣候條件建議部分業(yè)態(tài)集中分布在室內(nèi)街區(qū)，通過(guò)主題情景化打造匈牙利·辣椒燉肉墨西哥·辣味蝦匈牙利·辣椒燉肉墨西哥·辣味蝦馬來(lái)西亞·惡魔咖喱 墨西哥·tacco中國(guó)·川菜中國(guó)·湘菜—辣味博物館002辣味博物館江西口味習(xí)性嗜辣將世界各地辣味集合，打造辣味博物館川菜湘菜韓料理巴西料理東南亞料理……辣味集合土耳其·烤肉土耳其·烤肉韓國(guó)·辣面泰國(guó)·咖泰國(guó)·咖喱吉尼斯記錄辣度集吉尼斯記錄辣度集合1根據(jù)斯科維爾指標(biāo)(辣度指標(biāo))，將全球排名Page21Page22—空間建議—空間建議形態(tài)：獨(dú)棟院落形態(tài)：獨(dú)棟院落建筑以獨(dú)棟院落為載體形成正餐和私密的用餐氛圍分分布：零散分布零散分布，根據(jù)地塊自然資源，搭配相關(guān)休閑餐廳，利用濱水資源Page23逍遙·樂(lè)影教游一體互動(dòng)參與—影畫生活中心01影畫生活中心突破傳統(tǒng)電影體驗(yàn)?zāi)Ｊ?，以電?概念，打造多樣觀影空間及觀影體驗(yàn)，延伸搭配電影復(fù)合相關(guān)業(yè)態(tài)模式建議1模式建議1：打造巨幕廳酷炫效果以同步模式建議2：復(fù)合經(jīng)營(yíng)模院線熱播影片，結(jié)合私人影廳，打造多樣式，以電影為核心搭配相化觀影體驗(yàn)關(guān)業(yè)態(tài)私人影廳同步院線熱播影片+景點(diǎn)影片點(diǎn)播情侶廳廳觀影體驗(yàn)童教育童教育案例鏈接——完美世界?極致觀影體驗(yàn)——影廳打造?游戲互動(dòng)體驗(yàn)——線下電競(jìng)?兒童教育功能——洪恩教育案例鏈接——華人影院?豐富院線資源——小眾+大眾?室內(nèi)娛樂(lè)體驗(yàn)——卡丁車?兒童游樂(lè)IP——樂(lè)高樂(lè)園Page24Page25“明星同款”集合服裝，攝影，配飾、“明星同款”集合服裝，攝影，配飾、面“明星同款”產(chǎn)品，打造市區(qū)最潮流元素，店長(zhǎng)可線上線下同步推出攝影及微電影業(yè)態(tài)打造家庭攝影、婚紗攝影店、家庭微電影制作地，利用項(xiàng)目綠植環(huán)境及電影主題街核心產(chǎn)品——影畫生活中心·延伸業(yè)態(tài)招商自由組合擴(kuò)展相關(guān)業(yè)態(tài)來(lái)實(shí)現(xiàn)青年消費(fèi)豐富性情景化影畫情景化影畫IP街區(qū)利用電影、電視劇、動(dòng)漫IP搭配餐飲、休閑、娛樂(lè)等，形成復(fù)合業(yè)態(tài)體驗(yàn)區(qū)品童攝影Page26核心產(chǎn)品——影畫生活中心·打造建議核心產(chǎn)品——影畫生活中心·打造建議合業(yè)態(tài)打造電影相關(guān)復(fù)合業(yè)態(tài)圍繞電影院做內(nèi)外結(jié)合，形成影畫生活中心氛圍位置建議建筑位于開(kāi)闊廣場(chǎng)空間旁，結(jié)合室外景觀和場(chǎng)地，可進(jìn)行觀影及相關(guān)活動(dòng)Page27健康/運(yùn)動(dòng)/生活概念引領(lǐng)核心產(chǎn)品——影畫生活中心·備選方案健康/運(yùn)動(dòng)/生活概念引領(lǐng)核心產(chǎn)品——影畫生活中心·備選方案結(jié)合項(xiàng)目生態(tài)綠色主題，及周邊家庭客群延伸健康、運(yùn)動(dòng)和生活服務(wù)類業(yè)態(tài)搭搭配其他相關(guān)業(yè)態(tài)健身房/瑜伽館養(yǎng)生/SPA推拿理療生態(tài)超市家居飾品時(shí)尚生活寵物用品零售寵物醫(yī)療Page28核心產(chǎn)品——寓教于樂(lè)核心產(chǎn)品——寓教于樂(lè)02教育成長(zhǎng)中心根據(jù)項(xiàng)目資源稟賦利用先天環(huán)境優(yōu)勢(shì)，寓教于樂(lè)方式，打造上饒教育體驗(yàn)新高地，與學(xué)校合作，打造上饒教育“第二課堂”寓教于樂(lè)：第二課堂樂(lè)空間：利用戶外綠地空間模式：五感體驗(yàn)+體能訓(xùn)練，定位文化產(chǎn)業(yè)兒童板以少兒藝術(shù)體驗(yàn)為中心核心產(chǎn)品——寓教于樂(lè)核心產(chǎn)品——寓教于樂(lè)02文創(chuàng)優(yōu)雅養(yǎng)成結(jié)合在地傳統(tǒng)文化，跨越年齡層次擴(kuò)大客群范圍游學(xué)旅行：手作體驗(yàn)?身心靈養(yǎng)成?傳統(tǒng)技能學(xué)習(xí)?茶文化?銅文化?紙文化Page29Page30逍遙·游消費(fèi)場(chǎng)所化非常規(guī)業(yè)態(tài)布局“所見(jiàn)即所得“場(chǎng)景零售零售體驗(yàn)化體驗(yàn)類零售融入食、住、娛功能中核心產(chǎn)品核心產(chǎn)品——酒店+0101酒店+“酒店+”產(chǎn)品集中與分散相結(jié)合布局，利用一個(gè)小地塊打造精品酒店組團(tuán)，其余特色民宿客棧結(jié)合街區(qū)商業(yè)分散布置亞亞朵—“所見(jiàn)即所得”造特色住宿體驗(yàn)實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”的場(chǎng)景化零售九悅—免費(fèi)體九悅—免費(fèi)體驗(yàn)駐”為酒店?duì)I銷爆點(diǎn)，只要消費(fèi)于酒店住、娛、購(gòu)業(yè)態(tài)復(fù)合收益書書店+將24小時(shí)不打烊書店放入酒店，結(jié)合咖啡、文創(chuàng)、手作體驗(yàn)、文化沙龍等，在書店做復(fù)合式宿結(jié)合江西非遺文化手工傳承，邀請(qǐng)非遺匠人在酒店做手作工坊，實(shí)現(xiàn)手藝欣賞、學(xué)習(xí)交流、文創(chuàng)銷售于一體的“游學(xué)旅行”Page31泥漿浴泥漿游樂(lè)場(chǎng)、泥漿足球、泥漿障礙賽，有豐樂(lè)性泥漿浴泥漿游樂(lè)場(chǎng)、泥漿足球、泥漿障礙賽，有豐樂(lè)性泥漿美容泥漿體驗(yàn)兒童泥漿足球泥漿體驗(yàn)為多樣性可延展娛樂(lè)業(yè)態(tài)，并且可臨時(shí)搭建，有季節(jié)性特點(diǎn)，適合夏設(shè)置泥漿美容是泥漿產(chǎn)品的Page32—水體驗(yàn)0202水體驗(yàn)充分利用項(xiàng)目親水性，接合項(xiàng)目業(yè)態(tài)和空間優(yōu)勢(shì)，豐富項(xiàng)目水體驗(yàn)子溫泉娛樂(lè)泉美容子溫泉娛樂(lè)泉美容可結(jié)合酒店空間，亦可單獨(dú)打造，冬季溫泉湯泡水體驗(yàn)“極樂(lè)湯”水體驗(yàn)Page33辣味博物館+趣味主題零售辣味主題“生活超市”：食材、餐具、生活用品核心產(chǎn)品辣味博物館+趣味主題零售辣味主題“生活超市”：食材、餐具、生活用品核心產(chǎn)品——零售+0303零售+項(xiàng)目零售業(yè)態(tài)融入亮點(diǎn)業(yè)態(tài)功能區(qū)，用場(chǎng)景式零售的模式，打造零售、娛樂(lè)、美食，互動(dòng)復(fù)合體驗(yàn)手作+本土工藝零手作+本土工藝零售電電影+IP主題體驗(yàn)零售街案例：宮崎駿主題體驗(yàn)文化街書店+文創(chuàng)零售酒店+生活零售Page34零售IP娛樂(lè)會(huì)所宴請(qǐng)零售+酒店+零售+酒店+影畫生影畫生活中心博物館餐寓教于樂(lè)辣味博物館寓教于樂(lè)辣味博物館逍井Page35225%-28%35%-40%10%-11%10%-12%8%-10%餐飲主力店休閑零售住宿令酒店+：4,000-6,000㎡令影畫生活中心：6,000-8,000㎡細(xì)分配比1正餐：1小吃：令總面積：約0.15萬(wàn)㎡1休閑餐飲：令總面積：約0.6萬(wàn)㎡1宴請(qǐng)類餐飲：令總面積：約0.75萬(wàn)㎡食游?正餐食游?正餐宴請(qǐng)?休閑餐?下午茶?音樂(lè)餐吧?傳統(tǒng)小吃?書店咖啡輕餐?工匠民宿文化交流?IP主題街區(qū)?場(chǎng)景零售?泥漿嘉年華?極樂(lè)湯?……?音樂(lè)餐吧宴請(qǐng)?傳統(tǒng)小吃?民宿酒店?極樂(lè)湯?夜市Page36項(xiàng)目初期不特別構(gòu)建夜間消費(fèi)體系，隨項(xiàng)目逐漸成熟，可根據(jù)消費(fèi)狀況相應(yīng)調(diào)整夜間消費(fèi)業(yè)態(tài)比例樂(lè)樂(lè)?健身?瑜伽?電影?學(xué)生“第二課堂”?親子樂(lè)園體驗(yàn)?文創(chuàng)手作體驗(yàn)?IP娛樂(lè)會(huì)所活動(dòng)?電影?IP娛樂(lè)會(huì)所活動(dòng)業(yè)態(tài)：溫泉湯泡運(yùn)營(yíng)：春節(jié)廟會(huì)Page業(yè)態(tài)：溫泉湯泡運(yùn)營(yíng)：春節(jié)廟會(huì)Page37候規(guī)避的打造方式提煉業(yè)態(tài)：泥漿主業(yè)態(tài)：泥漿主題嘉年華冬季利用冬季利用項(xiàng)目“辣味博物館”提升美食溫度，提供溫泉體驗(yàn)，策劃廟會(huì)活動(dòng)等運(yùn)運(yùn)營(yíng)：吃辣椒比賽Page38 Page39食?食?組團(tuán)沿南側(cè)水系打造?營(yíng)造休閑氛圍?辣味博物館可分散布置?美食文化小吃街建議以古建形式集中打造游散相結(jié)合布局，小地打造精品酒店，其余特色民宿客棧結(jié)合街區(qū)商業(yè)分散布置?游逛零售業(yè)態(tài)與各大主力業(yè)態(tài)結(jié)合，分散布置位原則產(chǎn)產(chǎn)品體系落位原則樂(lè)?組團(tuán)沿北側(cè)山丘打造?營(yíng)造活力娛樂(lè)氛圍?電影院附近搭配娛樂(lè)IP體驗(yàn)及零售業(yè)態(tài)Page40議議建建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)尺度建議?以兩層樓為主，局部三層?特色餐飲：一樓局部挑高二樓，或?qū)痈?米(演藝類餐飲)基本信息基本信息樓幢數(shù)：12幢獨(dú)棟(其中9幢為古建翻新)樓層數(shù)：建筑兩層樓、局部三層多數(shù)餐飲業(yè)態(tài)為武漢首，成為獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力13546117每幢均配置餐飲，搭配生活零售、休982天地商業(yè)街總總平鳥(niǎo)瞰圖業(yè)態(tài)分析：餐飲過(guò)半，搭配娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)樂(lè)零售7%12%餐飲64%17%\教育\生活按店鋪數(shù)量統(tǒng)計(jì)Page41Page42天地商業(yè)街道遮陽(yáng)外擺空間打造設(shè)計(jì)及效果開(kāi)闊門頭廣場(chǎng)空間天地商業(yè)街遮陽(yáng)篷、廣場(chǎng)噴泉線及空間尺度330m10m30m10m20m300m1500㎡115m400㎡900㎡600㎡25m35m12m場(chǎng)車流動(dòng)線入口動(dòng)線內(nèi)部流線廣廣場(chǎng)噴泉廣場(chǎng)運(yùn)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)化廣場(chǎng)Page43態(tài)建議態(tài)建議建建筑總體原則建議原原則一：體現(xiàn)“生活在別處”，建筑采用設(shè)計(jì)感獨(dú)棟或院落結(jié)合歡樂(lè)海岸：JuciyJucy采用中式風(fēng)格，音樂(lè)酒吧為現(xiàn)代風(fēng)格杭州夢(mèng)想小鎮(zhèn)：多種建筑風(fēng)格融合的獨(dú)棟式設(shè)計(jì)原原則二：與自然相結(jié)合，順應(yīng)水系和腹地肌理，充分利用生態(tài)的環(huán)境資源Page44態(tài)建議態(tài)建議建建筑總體原則建議原原則三：局部外立面體現(xiàn)通透感，商業(yè)展示性強(qiáng)，內(nèi)部氛圍展示性較好，內(nèi)外互動(dòng)性強(qiáng)原則四：原則四：局部增設(shè)騎樓和陽(yáng)臺(tái)，增加建筑層次感，結(jié)合水系，可減少夏日炎熱感上海新天地：局部陽(yáng)臺(tái)、局部騎樓、遮陽(yáng)傘外擺Page45態(tài)建議態(tài)建議建建筑總體原則建議原則五原則五：部分建筑可采用覆土式風(fēng)格，彰顯自然生態(tài)特色，利用項(xiàng)目自然肌理原原則六：景觀小品、雕塑的打造，及儀式化空間設(shè)置歡樂(lè)海岸廣場(chǎng)兒童戲水景觀節(jié)點(diǎn)Page46態(tài)建議建建筑總體原則建議原則七：夏季降溫處理噴水霧化設(shè)備綠植覆蓋遮陽(yáng)Page綠植覆蓋遮陽(yáng)Page47Page48Page48態(tài)建議建建筑和水系歡樂(lè)海岸水系排布示歡樂(lè)海岸水系排布示意巷，獨(dú)棟式商業(yè)可充分利用水景資源麗麗江古鎮(zhèn)：水系工程晨間放水退潮洗街，為一奇景組團(tuán)團(tuán)空間空間空間空間空間廣場(chǎng)功能集裝箱市集時(shí)廣場(chǎng)功能集裝箱市集時(shí)尚發(fā)布會(huì)組團(tuán)團(tuán)空間空間空間空間空間?預(yù)留運(yùn)營(yíng)活動(dòng)水、電設(shè)備，規(guī)劃舞臺(tái)搭建場(chǎng)地，為后期運(yùn)營(yíng)活動(dòng)做設(shè)計(jì)規(guī)劃工程準(zhǔn)備汽車后備箱市汽車后備箱市集露天音樂(lè)會(huì)Page49?預(yù)留廟會(huì)打造條件，如?預(yù)留廟會(huì)打造條件，如看臺(tái)搭建，活動(dòng)場(chǎng)地，廟會(huì)市集等Page50廟會(huì)功能廟會(huì)功能組團(tuán)組團(tuán)空間空間空間空間空間夜市功夜市功能??建議主動(dòng)線街道考慮預(yù)留夜市功能尺寸白天有景觀效果，夜晚可搭建攤販足夠空間組團(tuán)團(tuán)空間空間空間空間空間Page51?利用小型街道空間，打造許愿樹(shù)，結(jié)合本地廟會(huì)活動(dòng)，營(yíng)造市井效果組團(tuán)團(tuán)空?利用小型街道空間，打造許愿樹(shù)，結(jié)合本地廟會(huì)活動(dòng)，營(yíng)造市井效果組團(tuán)團(tuán)空間空間空間空間空間祈福功能祈福功能Page52謝謝盈石謝謝盈石-專注商業(yè)地產(chǎn)，創(chuàng)造空間新價(jià)值Page53Page54Page55Part1城市宏觀——聯(lián)動(dòng)華東江西省東北部，與浙江、安徽、福建三省鄰接，是向東發(fā)展的門戶城市，憑借明顯區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，華東沿海區(qū)域人群(上海、杭州)成為上饒到訪2017年1-10月百度遷移上饒到訪數(shù)據(jù)37%7%9%28%根據(jù)百度遷移2017年1-10月數(shù)據(jù)整理，前五位到訪上饒人口Page56Page57動(dòng)車/高鐵：汽車：動(dòng)車/高鐵：汽車：——聯(lián)動(dòng)華東上饒交通優(yōu)勢(shì)明顯，聯(lián)通四省交通網(wǎng)絡(luò)密集，上饒交通優(yōu)勢(shì)明顯，聯(lián)通四省交通網(wǎng)絡(luò)密集，南昌、福州速、寧上高速——江西省內(nèi)——江西省內(nèi)第二，僅次于省會(huì)南昌，但整體城鎮(zhèn)化率偏低 (47.34%)，低于省內(nèi)平均水平Page58——宏觀經(jīng)濟(jì)——宏觀經(jīng)濟(jì)內(nèi)橫向?qū)Ρ认嘟丶?jí)市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，上饒整體排位靠后，但受多因素影宜春九江上饒贛州宜春上饒九江贛州社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)0200400600生產(chǎn)總值(億元)0500100015008002000贛州宜春上饒九江人均可支配收入(元)2000021000220002300024000城鎮(zhèn)人均可支配收入增長(zhǎng)率上饒贛州宜春九江上饒贛州宜春九江9.50%Page59——旅游資源——旅游資源，旅游業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，在江西省內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)排名第一，同時(shí)也在中國(guó)旅游城市滿意度排名第22名;Page60Page61——旅游資源——旅游資源根據(jù)最新總體規(guī)劃，上饒全境被規(guī)劃為8大旅游區(qū)，山水觀光和民俗風(fēng)情觀光游要目的，目前婺源、三清山、鄱陽(yáng)湖景區(qū)吸引力最強(qiáng)商務(wù)活動(dòng)旅游購(gòu)物烹調(diào)飲食文化藝術(shù)民俗風(fēng)情山水觀光0.0020.0040.0060.0080.00——旅游資源——旅游資源受交通到達(dá)方式及市區(qū)旅游資源因素，上饒最主要三個(gè)景點(diǎn)(三清山、婺源、鄱陽(yáng)湖)與上饒市區(qū)關(guān)系較弱陽(yáng)湖 婺源陽(yáng)湖婺源高鐵站山高鐵站Page62Page63——人口概況——人口概況上饒總?cè)丝诩s675萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口約90萬(wàn)，其中城市人口主要集中在信洲區(qū)(約41萬(wàn))，城鎮(zhèn)化率偏低(約47%)Page64——人口結(jié)構(gòu)上饒人口結(jié)構(gòu)呈老齡化，主要表現(xiàn)在65歲以上人口比重過(guò)高(29%)，14歲以下人口比重偏低(21%)上饒人口年齡結(jié)構(gòu)分布00-14歲21%15-64歲50%65歲以上29%人口10%以上，14歲以下人口占城市人口的30%以下，年齡中位數(shù)為30歲以上的人口類型的城市——人口結(jié)構(gòu)——人口結(jié)構(gòu)根據(jù)2016年發(fā)布的中國(guó)城市人口遷移數(shù)據(jù)，上饒是典型人口流出型城市，人口流出規(guī)模大約80-130萬(wàn)人次左右2017年上饒春運(yùn)期間，上饒站發(fā)送旅客總計(jì)約91萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)18%Page65——產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀——產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀6年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入在江業(yè)主“引擎”和主平臺(tái)。?新能源汽車產(chǎn)業(yè)2家?光伏產(chǎn)業(yè)17家?光學(xué)產(chǎn)業(yè)216家?汽車45家Page66Page67——產(chǎn)業(yè)未來(lái)——產(chǎn)業(yè)未來(lái)伴隨雙高鐵網(wǎng)絡(luò)布局，上饒規(guī)劃在城東板塊，圍繞高鐵站規(guī)劃“商貿(mào)物流區(qū)”，區(qū)高鐵站?城東：物流商貿(mào)居住屬性高鐵站?城東：物流商貿(mào)居住屬性?伴隨雙高鐵網(wǎng)絡(luò)布局，上饒規(guī)劃在城東板塊，圍繞高鐵站規(guī)劃“商貿(mào)物流區(qū)”，建設(shè)規(guī)劃建設(shè)1個(gè)綜合型物流園區(qū)和6個(gè)?城西：居住商貿(mào)行政屬性?未來(lái)經(jīng)開(kāi)區(qū)將會(huì)形成以新能源、新型材料等為主導(dǎo)，2020年確保規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到2000戶，預(yù)計(jì)增加約10萬(wàn)的產(chǎn)業(yè)人口鐵片區(qū)帶湖片區(qū)本案片區(qū)及經(jīng)開(kāi)片區(qū)心片區(qū)況——城市區(qū)域規(guī)劃上饒城市主要分為6大功能片區(qū)，根據(jù)最新規(guī)劃(2016-2030)，項(xiàng)目所在的旭Page68Page69現(xiàn)狀挑戰(zhàn)，城鎮(zhèn)率低象嚴(yán)重旅游景點(diǎn)與市區(qū)關(guān)聯(lián)性弱滯后，人口外流未來(lái)機(jī)遇轉(zhuǎn)型，人口回流名靠前城市發(fā)展Page70Part2商業(yè)市場(chǎng)?注：本市調(diào)報(bào)告將選取超過(guò)3萬(wàn)體量且具有代表性的商業(yè)體進(jìn)行市場(chǎng)分析Page71Page722016年萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)帶動(dòng)提升了城市的消費(fèi)體驗(yàn)感。購(gòu)物環(huán)境大大改善，餐飲集中。體量(㎡)開(kāi)業(yè)時(shí)間所在商圈商業(yè)類型主力店主要品牌億升廣場(chǎng)2009年人民廣場(chǎng)百貨步行街步步高超市/大地?cái)?shù)字影院、美采平價(jià)百貨、肯德基百麗組團(tuán)、雅戈?duì)?、海瀾之家、哥弟華潤(rùn)購(gòu)物中心3萬(wàn)2009年人民廣場(chǎng)主題百貨小家電館、周大生、化妝品組團(tuán)、百麗組團(tuán)綾致組團(tuán)、衣戀組團(tuán)、哥弟組團(tuán)、百家好抗建路步行街————人民廣場(chǎng)商業(yè)街世紀(jì)星河影院、海瀾之家、美邦周大福、六福珠寶、老廟黃金萬(wàn)力時(shí)代8萬(wàn)2016年10月人民廣場(chǎng)購(gòu)物中心AREESTORE集合店，屈臣氏，思加圖百麗，木九十，思加圖,NIKE,ADIDAS,哥弟，阿瑪施，屈臣氏，肯德基恒基城市廣場(chǎng)2017年4月城東商圈購(gòu)物中心“歐尚”超市、橫店影院、尚橙歌坊ktv、哈尼樂(lè)貝兒童館橫店影院萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)17萬(wàn)2016年11月新興商圈購(gòu)物中心商業(yè)街步步高超市、萬(wàn)達(dá)影院、瑪斯特健身、蘇寧易購(gòu)、萬(wàn)達(dá)寶貝王、大玩家超樂(lè)場(chǎng)肯德基、必勝客、邦一名品館星河國(guó)際3萬(wàn)2017年新興商圈購(gòu)物中心太平洋萬(wàn)國(guó)百貨Page73——概況2234文文文文文醫(yī)醫(yī)1億升廣場(chǎng)22華潤(rùn)百貨33抗建步行街44萬(wàn)力時(shí)代堵醫(yī)院醫(yī)企事業(yè)單位文學(xué)校醫(yī)院醫(yī)信信江河岸住宅樓盤人人民廣場(chǎng)夜夜市小吃本信息步步高超市1.4萬(wàn)㎡碼城、公寓、商務(wù)樓 2 本信息步步高超市1.4萬(wàn)㎡碼城、公寓、商務(wù)樓 2 4醫(yī)醫(yī)3文文文文文區(qū)位圖Page74——億升廣場(chǎng)雖然處于老城區(qū)核心位置，但建筑老舊、業(yè)態(tài)檔次較低、部分區(qū)域物業(yè)管 1億升廣場(chǎng)內(nèi)部示億升廣場(chǎng)內(nèi)部示意Page75——億升廣場(chǎng)層業(yè)態(tài)及品牌珠寶首飾、眼鏡、鐘表、化妝品、飾品、精品男女裝、男女鞋包、男士精品、數(shù)碼電器 (家電、手機(jī))等；少女裝、少淑裝、淑女裝、文胸內(nèi)衣、羊絨羊毛、季節(jié)性商品、中、西式休閑餐飲、數(shù)碼電器(電腦攝影器材、音響等)等；——億升廣場(chǎng)——億升廣場(chǎng)層業(yè)態(tài)及品牌4F：兒童世界、國(guó)際美食城兒童樂(lè)園、親子教育、產(chǎn)后恢復(fù)中心、嬰孕用品、床品家飾、美食城、主題餐廳、KTV等；運(yùn)動(dòng)休閑、青年商務(wù)、休閑服裝、數(shù)碼電器、咖啡廳、休閑餐飲、足浴等；影、健身會(huì)所、哈根達(dá)斯等；Page76醫(yī)文文 4 3Page77醫(yī)文文 4 3Page77本信息本信息2013年更名為華潤(rùn)萬(wàn)家購(gòu)物中心文文文醫(yī)區(qū)位圖——華潤(rùn)萬(wàn)家購(gòu)物中心22——華潤(rùn)萬(wàn)家購(gòu)物中心——華潤(rùn)萬(wàn)家購(gòu)物中心中心樓層業(yè)態(tài)及品牌女鞋包女鞋包/黃金珠寶/名表/商務(wù)/皮具手機(jī)/電器/音響女裝/飾品/女包4F家居館女裝/飾品/女包Page78PagePage79抗建路步行街南入口本信息抗建路步行街南入口本信息建，故得“抗建”此名示意文——抗建路步行街抗建路步行街北入抗建路步行街北入口抗抗建路步行街4文醫(yī)21醫(yī)文醫(yī)3區(qū)位圖一期商業(yè)總體量約8萬(wàn)方，其中：4文文文文 2文醫(yī)醫(yī),550㎡一期商業(yè)總體量約8萬(wàn)方，其中：4文文文文 2文醫(yī)醫(yī),550㎡一層層層層 3區(qū)位圖Page80——萬(wàn)力時(shí)代萬(wàn)力時(shí)代廣場(chǎng)2016年投入運(yùn)營(yíng)，但由于和萬(wàn)達(dá)同期開(kāi)業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)，目前人流狀況本信息字樓、住宅里，大部分客群被萬(wàn)達(dá)吸引外部胡桃里街鋪母嬰室負(fù)一樓“白魚赤烏”美食化妝品柜區(qū)Page外部胡桃里街鋪母嬰室負(fù)一樓“白魚赤烏”美食化妝品柜區(qū)Page81——萬(wàn)力時(shí)代內(nèi)部中庭利內(nèi)部中庭利用快消品牌打折集合快消品牌打折集合店1地點(diǎn)：3F商場(chǎng)走廊(已撤)餐飲品牌豐富度較低，氛圍較差——萬(wàn)力時(shí)代文創(chuàng)嘗試調(diào)研分析 上饒首家“小米之家”體驗(yàn)店開(kāi)業(yè)，首日人流量高主題：青年驛站——文化交流沙龍人氣較差；外街胡桃里等店鋪調(diào)性較好，將吸引品質(zhì)人群整體品質(zhì)Page82——萬(wàn)力時(shí)代招商總監(jiān)-佘建生(來(lái)自深圳)、街鋪、底商的形式，對(duì)購(gòu)物中心仍需時(shí)間適應(yīng)；且其競(jìng)爭(zhēng)力不如盒子或街鋪在萬(wàn)力場(chǎng)內(nèi)大力發(fā)展親子、兒童相關(guān)業(yè)態(tài)零售活零售飲飲租租售策略Page84——小結(jié)——小結(jié)人流狀況：目前上饒商業(yè)人流最高區(qū)域升級(jí)潛力：商圈升級(jí)潛力較弱業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：國(guó)內(nèi)知名品牌，項(xiàng)目業(yè)態(tài)組團(tuán)吸引力較弱建筑狀況：項(xiàng)目總體建筑老舊紫陽(yáng)公園商貿(mào)城Page紫陽(yáng)公園商貿(mào)城Page85—概況商貿(mào)城佳利商城紫陽(yáng)公園住宅樓盤11恒基城市廣場(chǎng)城，聚集建材、服裝、副食等貿(mào)易商人，且多數(shù)為外地商人(浙商、粵商)，商務(wù)消費(fèi)需求旺盛紀(jì)念館文化氛圍，內(nèi)設(shè)兒童娛樂(lè)設(shè)施恒恒基城市廣場(chǎng)城東商圈——商業(yè)街城東商圈——商業(yè)街商貿(mào)城佳利商城紫陽(yáng)公園住宅樓盤11恒基城市廣場(chǎng)本信息Page86Page87圈——恒基城市廣場(chǎng)Page87圈——恒基城市廣場(chǎng)恒基城市廣場(chǎng)為城東商圈內(nèi)唯一大型商業(yè)，以?shī)蕵?lè)、餐飲、兒童及家庭配套為主本信息?哈尼樂(lè)貝兒童館:3,000㎡較好，項(xiàng)目?jī)?nèi)客流稀少院、健身房、生活零售Page88零售，切鋪較小，零售品牌檔次較低，營(yíng)況不佳圈——恒基城市廣場(chǎng)態(tài)示意90%空間尚橙歌坊ktv哈尼樂(lè)貝兒童館橫店電影城租租售策略Page89—小結(jié)—小結(jié)來(lái)若無(wú)競(jìng)爭(zhēng)沖擊，其夜生活消費(fèi)將有一定發(fā)展可能；集中商業(yè)目前僅滿足社區(qū)人流狀況：夜間消費(fèi)人群較多升級(jí)潛力：已經(jīng)形成初步夜間消費(fèi)區(qū)，但集中商業(yè)配置不足，升級(jí)潛力不大業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：娛樂(lè)、餐飲及生活配套為主，零售業(yè)態(tài)較弱建筑狀況：商業(yè)建筑以獨(dú)棟街區(qū)為主，集中商業(yè)呈現(xiàn)品質(zhì)一般PagePage90文2文2文文文文文3213上饒市政府——概況行政中心商圈是近年逐漸新起的城市新區(qū)輻射全市的商業(yè)項(xiàng)目行政中心商圈是近年逐漸新起的城市新區(qū)輻射全市的商業(yè)項(xiàng)目縣城新舊住宅混合，公園周邊新樓盤多不佳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)星河國(guó)際新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)星河國(guó)際政府/企事業(yè)單位學(xué)校文醫(yī)院醫(yī)住宅樓盤本案政府/企事業(yè)單位學(xué)校文醫(yī)院醫(yī)新區(qū)道路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新區(qū)道路文市區(qū)3 購(gòu)物中心17.3萬(wàn)㎡街區(qū)底商7.5萬(wàn)㎡五星級(jí)萬(wàn)達(dá)嘉華酒店3.65萬(wàn)㎡7萬(wàn)㎡4棟精裝公寓6.5萬(wàn)㎡27.2萬(wàn)㎡地下停車場(chǎng)㎡文縣域文文市區(qū)3 購(gòu)物中心17.3萬(wàn)㎡街區(qū)底商7.5萬(wàn)㎡五星級(jí)萬(wàn)達(dá)嘉華酒店3.65萬(wàn)㎡7萬(wàn)㎡4棟精裝公寓6.5萬(wàn)㎡27.2萬(wàn)㎡地下停車場(chǎng)㎡文縣域文文文醫(yī)文Page91——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上饒目前運(yùn)營(yíng)狀況最佳、業(yè)態(tài)檔次最高的商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)萬(wàn)達(dá)住宅人口11息樂(lè)式及新興業(yè)態(tài)目前尚有市場(chǎng)空白零售類業(yè)態(tài)：中低端服裝類數(shù)量占比較高時(shí)尚配飾數(shù)碼電子鐘表珠寶品7%2%9%潮流服裝零售運(yùn)動(dòng)休閑精品鞋包兒童服裝9%10%——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)態(tài)態(tài)較少總體業(yè)態(tài)：零售數(shù)量占比較高娛娛樂(lè)及配套4%餐飲25%零售71%等體現(xiàn)生活品質(zhì)的零售品牌較少Page92——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)重口味菜品上座率較高月-40萬(wàn)/月，盛宴鐵板燒約80萬(wàn)/月餐飲類業(yè)態(tài)：正餐占比較大，且豐富度較高快快餐連鎖8%正餐60%簡(jiǎn)餐13%休閑餐飲餐菜品上座率數(shù)量品類平均上座率2鐵板燒100%2火鍋100%1青蛙主題100%1烤魚90%5燜鍋/干鍋/湯鍋68%2西餐65%1海鮮主題60%1日本料理60%1自助餐60%1新疆菜53%1泰國(guó)菜50%1川菜40%2江西菜40%2粵菜40%3湘菜35%2韓國(guó)料理27%注：上座率以兩次萬(wàn)達(dá)中午吃飯時(shí)間調(diào)研成果為依據(jù)Page93——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng))；2200㎡)，餐飲主力店為觀塘港茶餐廳(約800㎡)、亞馬遜自助餐廳(約700㎡)；——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)部招商副經(jīng)理-黃釗入了解將逐?待項(xiàng)目入住率提升后看好萬(wàn)達(dá)街區(qū)的前景，將是年輕時(shí)尚人群的逛街地點(diǎn)3.街區(qū)沒(méi)有盒子聚客4.目前沒(méi)有打造的比較好的街區(qū)案例?萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心將持續(xù)調(diào)整，2018年以零售品類的升級(jí)調(diào)整為主，將引進(jìn)CK/Tommy/優(yōu)衣庫(kù)等國(guó)際零售品牌Page95Page96酒店公寓辦公商酒店公寓辦公商業(yè)——星河國(guó)際萬(wàn)達(dá)文市區(qū)萬(wàn)達(dá)文市區(qū) 縣域 1文文文文文醫(yī)交匯處，屬市行政中心CBD區(qū)的核心區(qū)；街商業(yè)空置率極高，預(yù)計(jì)規(guī)劃的主力影當(dāng)勞均未開(kāi)出租租售策略Page97——小結(jié)——小結(jié)，部分新項(xiàng)目由于建筑結(jié)構(gòu)、招商能力和業(yè)態(tài)布局等問(wèn)題，人氣較弱；該區(qū)域是未發(fā)展的重點(diǎn)導(dǎo)入?yún)^(qū)人流狀況：區(qū)域總體人流較少升級(jí)潛力：未來(lái)項(xiàng)目較多，配套設(shè)施較好，升級(jí)潛力較大業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：一站式購(gòu)物娛樂(lè)項(xiàng)目越來(lái)越多，未來(lái)業(yè)態(tài)品類和檔次較豐富建筑狀況：新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目較多，集購(gòu)物中心盒子和開(kāi)放式街區(qū)多種類型上饒上饒傳統(tǒng)江西菜多分布在社區(qū)街鎮(zhèn)、老漁夫等，傳統(tǒng)本地人聚會(huì)首上饒餐飲可分為三種類型，街區(qū)獨(dú)棟餐飲、購(gòu)物中心餐飲及美食街；在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)人民廣場(chǎng)商圈分布2-3條美食街存了老上饒中低餐飲攤販的風(fēng)格，目前逐漸沒(méi)落的，注重環(huán)境和服飲逐漸吸引年輕上饒人，異域重口味餐飲上座率較高Page98平均客單統(tǒng)計(jì)為73元887411萬(wàn)達(dá) 5 3老街1 612名稱客單類型人氣排名一號(hào)院子6江西菜1亞馬迅環(huán)球美食自助餐2老閔田螺館江西菜3草原特色火鍋5火鍋4爐憶九段燒江西菜5美其樂(lè)(水晶宮店)中式快餐6大龍燚火鍋火鍋7廣信傳說(shuō)江西菜8鄰舍私房菜私房菜9大江戶日本料理萬(wàn)達(dá)嘉華酒店自助餐川鍋壹號(hào)火鍋Page99Page100香港明記茶餐廳月?tīng)I(yíng)業(yè)額50萬(wàn)院新建院態(tài)——電影5537 6 4號(hào)影院名稱廳數(shù)數(shù)工作日平均人次周末平均人次人次1河影院建路62大地影院億升廣場(chǎng)5441364影城城區(qū)85橫店電影城恒基廣場(chǎng)66達(dá)影城達(dá)廣場(chǎng)7匯和時(shí)代國(guó)際超級(jí)巨幕影城8419Page101Page102上座人次態(tài)——電影上座人次態(tài)——電影考統(tǒng)計(jì)：上饒萬(wàn)達(dá)影院觀影人次看齊成都近郊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)水平上饒電影院周觀影人次0星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日0世紀(jì)星河影院22662185213630651457大地影院120168150133391583351映像國(guó)際影城157162157181528717458上饒影城115151126201701571305 橫店電影城42821720762331475226萬(wàn)達(dá)影城538488501528154221371479匯和時(shí)代(萬(wàn)力)482369387439135214471010上饒市KTV/酒吧/會(huì)所分布在人民廣場(chǎng)及紫陽(yáng)公園周邊，傳統(tǒng)KTV消費(fèi)為中低端水 5 4KTV代表性酒吧及會(huì)所為主，消費(fèi)價(jià)格較高單30元-100元代表性酒吧及會(huì)所號(hào)置人均(元)1酒吧吧公園2JK部所公園3所公園4吧億升廣場(chǎng)5啤堂吧力時(shí)代6桃里酒吧力時(shí)代Page103公園及樂(lè)園的兒童娛樂(lè)設(shè)施公園及樂(lè)園的兒童娛樂(lè)設(shè)施可以帶小孩前往公園游樂(lè)紫陽(yáng)公園兒童設(shè)施Page104萬(wàn)達(dá)寶貝王消費(fèi)數(shù)據(jù)惠折扣活動(dòng))贛贛東北樂(lè)園2014年開(kāi)園，票價(jià)40元，占地230畝，器械型游樂(lè)園 (含水上世界)上饒由商戶“詹的設(shè)計(jì)店”店主舉辦的文化藝術(shù)及品質(zhì)生活沙龍上饒由商戶“詹的設(shè)計(jì)店”店主舉辦的文化藝術(shù)及品質(zhì)生活沙龍萬(wàn)萬(wàn)力時(shí)代“青年講堂”PagePage105Page106后??認(rèn)為女性消費(fèi)力較強(qiáng)?男性消費(fèi)集中在步行街費(fèi)會(huì)前往上海、杭州費(fèi)力但溢較好，月?tīng)I(yíng)業(yè)額15萬(wàn)-20萬(wàn)??潮流服飾類銷售較好?快時(shí)尚僅MJStyle?拓店意向相對(duì)較強(qiáng)?認(rèn)為城市消費(fèi)力中等?認(rèn)為上饒生活零售?認(rèn)為上饒生活零售強(qiáng)Page108K杭州、橫店—年輕人樣本1：購(gòu)物年輕女孩樣本1：購(gòu)物年輕女孩20出頭得上饒有消費(fèi)力的人目前是拆遷戶本3：情侶女孩24歲樣本4：萬(wàn)達(dá)嘉華酒店部門經(jīng)理，30歲樣本4：萬(wàn)達(dá)嘉華酒店部門經(jīng)理，30歲恤會(huì)買100-200元的，冬天大衣500-600元。周末會(huì)陪家人，小孩4個(gè)月了。住在訪談——青年人樣本6：一家三口樣本6：一家三口男女主人30+上饒現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲很高最貴有1萬(wàn)的，去年末漲起來(lái)的，因?yàn)椴疬w戶多，政府賠償后，上饒現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲很高最貴有1萬(wàn)的，去年末漲起來(lái)的，因?yàn)椴疬w戶多，政府賠償后，買房子的人多，房?jī)r(jià)就漲上去了。上饒市沒(méi)啥好玩的，外地人來(lái)的話集中營(yíng)可以去看一看，紅色旅游地0悉消費(fèi)者訪談——出租車司機(jī)樣本7：出租樣本7：出租車男司機(jī)，40歲樣本8：出樣本8：出租車男司機(jī)，36歲在街邊，推薦老漁夫樣本9：出樣本9：出租車女司機(jī)，35歲Page110樣本11：職業(yè)白領(lǐng)，28歲Page111樣本11：職業(yè)白領(lǐng)，28歲Page111因?yàn)樯橡埖纳虡I(yè)沒(méi)有什么可以逛的，杭州的商場(chǎng)多、環(huán)境更好、品牌豐富，州會(huì)去逛奧特萊斯、各種銀泰城、武林門附近的商業(yè)街—離開(kāi)上饒的年輕人樣本1樣本10：職業(yè)白領(lǐng)，32歲上上饒縣城人，目前在上海工作和生活認(rèn)為上饒本地人氣場(chǎng)所排行榜：步行街、萬(wàn)達(dá)、億升；認(rèn)為上饒人對(duì)新商戶的關(guān)注度排行：交通便捷性，是否可以一站式消費(fèi)，性價(jià)比，餐飲口味符合當(dāng)?shù)厝说南憷睂傩訮age112Page113Part3城市競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析Page114燈200畝土地，打造上饒新城吾悅，也是其第45座新城吾悅產(chǎn)品—新城吾悅廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)文市區(qū)萬(wàn)達(dá)文市區(qū)文醫(yī)文 1文 購(gòu)物中心購(gòu)物中心外立面門外立面門頭宅、寫字樓、SOHO公寓,在滿足高新區(qū)人們居住、購(gòu)物、休閑等全方位需求的同時(shí)，還貼近國(guó)際時(shí)尚裝Page115F時(shí)尚潮流B1超市品牌：F時(shí)尚潮流B1超市品牌：KFC、MJ、H&M、Me&City饒新城吾悅廣場(chǎng)業(yè)態(tài)品牌將類比該項(xiàng)目 F4影院+餐飲F5健身房F運(yùn)動(dòng)+兒童影城、渝城老媽、燈燈紅串串品牌：美特斯、雅戈?duì)?、太平鳥(niǎo)、Jackone態(tài)及品牌：傳統(tǒng)超市、健身房、電影主力店；國(guó)內(nèi)中高端零售；傳統(tǒng)快時(shí)尚FF品質(zhì)服裝sPage116——靈山小鎮(zhèn)森噠星森噠星靈山甜蜜生態(tài)樂(lè)園靈山小鎮(zhèn)項(xiàng)目十里風(fēng)荷櫧溪老街時(shí)光饒城美麗鄉(xiāng)村本信息?櫧溪老街——工匠文化旅游商業(yè)街?十里風(fēng)荷——徽派院落別墅、高層住宅?靈山甜蜜生態(tài)樂(lè)園——兒童游樂(lè)園(水上樂(lè)園、山林運(yùn)動(dòng)、農(nóng)牧)Page117?Page117Page118櫧溪老街Page118櫧溪老街六百年歷史江南第一官宅傳承?六百年官宅五鳳樓?百年古戲臺(tái)Page119魔幻山水：水上樂(lè)園魔幻山水：水上樂(lè)園——靈山甜蜜生態(tài)樂(lè)園生態(tài)樂(lè)園：復(fù)合型家庭旅游游樂(lè)園區(qū)夢(mèng)幻、游樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑、科普山林秘境：山地休閑運(yùn)動(dòng)山林秘境：山地休閑運(yùn)動(dòng)香草牧場(chǎng)：山牧草原生態(tài)體香草牧場(chǎng)：山牧草原生態(tài)體驗(yàn)蜂蜂蜜廣場(chǎng)：兒童體驗(yàn)童話街區(qū)：童話主題游樂(lè)街童話街區(qū)：童話主題游樂(lè)街區(qū)園餐飲靈山小鎮(zhèn)——十里風(fēng)荷&美麗鄉(xiāng)村店配套Page120?主要分為游客集散中心、文體休閑中心、會(huì)議會(huì)展中心和商業(yè)集散中心等四個(gè)部分?全域文旅發(fā)展的集散中心，文體休閑、公共配套國(guó)知名的會(huì)議會(huì)展目的地Page121旅游項(xiàng)目——上饒城東旅游綜合體項(xiàng)目城東旅游綜合體項(xiàng)目為集文化體育、旅游度假、旅游集散、購(gòu)物娛樂(lè)、商務(wù)居住為旅文化中心上上饒站時(shí)光饒城Page122Part4大數(shù)據(jù)分析婺源景區(qū)婺源景區(qū)人口分析——數(shù)據(jù)來(lái)源根據(jù)對(duì)中國(guó)聯(lián)通用戶在指定時(shí)間(月)及地點(diǎn)范圍內(nèi)信息數(shù)據(jù)搜集作為本次數(shù)據(jù)分析來(lái)源上上饒人民廣場(chǎng)3公里紫陽(yáng)大道2公里上饒萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2公里項(xiàng)目周邊3公里饒市區(qū)重點(diǎn)商圈及區(qū)域三三清山景區(qū)上饒周邊重點(diǎn)景區(qū)Page123Page124人口分析——分析方法人口分析——分析方法停留時(shí)間停留時(shí)間(9:00—18:00)判斷為辦公客群停留時(shí)間9:00—06:00判斷為居住客群停留時(shí)間超過(guò)1小時(shí)判斷為到訪客群3.002.5023.002.502.001.501.000.50口分析——到訪人流量根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，以人民廣場(chǎng)為中心的老城區(qū)商圈在人流吸引力上仍強(qiáng)勁，是城市客群消費(fèi)的主要場(chǎng)所上饒兩大商圈2017年9月工作日及周末上饒兩大商圈2017年9月工作日及周末日平均到訪情況(萬(wàn)人次)0.00工作日白天到訪人數(shù)工作日夜間到訪人數(shù)周末白天到訪人數(shù)周末夜間到訪人數(shù)廣場(chǎng)到訪客群上饒億升廣場(chǎng)到訪客群注：2017年9月一共有20個(gè)工作日、10個(gè)周末日Page125Page1267%23%7%26%場(chǎng)7%23%7%26%場(chǎng)布口分析——到訪客群結(jié)構(gòu)人民廣場(chǎng)商圈與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)到訪客群特征高度相似，年齡重合度高民廣場(chǎng)商圈構(gòu)分布0-30-4040-6060以上4%4%40%26%20-300-4040-6060以上38%24%Page127客群來(lái)源分布客群來(lái)源分布口分析——到訪客群來(lái)源比較兩個(gè)商圈客群來(lái)源：客群來(lái)源分布Page128口分析——到訪客群消費(fèi)力口分析——到訪客群消費(fèi)力根據(jù)聯(lián)通話費(fèi)及終端價(jià)格數(shù)據(jù)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商圈客群在月均話費(fèi)及手機(jī)品牌消費(fèi)上更有消費(fèi)力人均話費(fèi)消耗(元/月)908070上饒萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上饒億升廣場(chǎng)1850180017501700165016001550人均終端價(jià)格(元)上饒萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上饒億升廣場(chǎng)Page129消費(fèi)商圈人口分析消費(fèi)商圈人口分析紫陽(yáng)大道商圈作為上饒夜生活消費(fèi)主要場(chǎng)所，男性是其主要消費(fèi)者 (70%)其中年齡段集中30-40歲紫陽(yáng)商圈男性年齡結(jié)構(gòu)分布三商圈男性占比結(jié)構(gòu)分布20-3030-4040-6022%28%45%0.720.70.680.660.640.620.6Page130市夜間消費(fèi)商圈人口分析市夜間消費(fèi)商圈人口分析紫陽(yáng)大道商圈到訪客群在人均終端和話費(fèi)消費(fèi)上最高，可以判斷該商圈消費(fèi)者有較高的消費(fèi)能力120100806040200人均話費(fèi)消耗上饒萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上饒億升廣場(chǎng)上饒紫陽(yáng)大道25002000150010005000人均終端價(jià)格上饒萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上饒億升廣場(chǎng)上饒紫陽(yáng)大道區(qū)游客分析區(qū)游客分析婺源景區(qū)10月游客來(lái)源分布上海11%浙江9%廣東8%安徽7%湖北7%三清山景區(qū)10月游客來(lái)源分布浙江19%上海12%廣東7%福建8%江蘇8%Page131Page132客分析——重合度分析客分析——重合度分析通過(guò)分析兩個(gè)景區(qū)到訪客群重合率分析發(fā)現(xiàn)：兩個(gè)景區(qū)重合率極低 (0.3%-1.4%)，在國(guó)慶黃金周(10.1-10.7)重合率也僅1.4%0第一周重合游客第二周重合游客第三周重合游客第四周重合游客0重合游客第四周重合游客Page133Part5項(xiàng)目本體家坊百家宴萬(wàn)家坊百家宴萬(wàn)象農(nóng)耕原鄉(xiāng)民宿谷城市公園文教園區(qū)水岸社區(qū)身谷Page134——總體自然資源和組團(tuán)優(yōu)勢(shì)是本案的主要資源，坐擁靈山和櫧溪樹(shù)屋群林會(huì)所運(yùn)動(dòng)基地村噠星親子度假村噠星親子度假村光腳丫生態(tài)公園空營(yíng)地嬉戲花谷稻田酒店谷雨莊園本本案之于上饒——城市休閑度假目的地，文旅重點(diǎn)項(xiàng)目，提升市域價(jià)值?項(xiàng)目依托櫧溪，河流自然景觀優(yōu)質(zhì)??項(xiàng)目依托櫧溪，河流自然景觀優(yōu)質(zhì)?車行道路由春江北大道銜接2134545Page135資源——一期四至及交通2233櫧溪濕地公園?櫧溪濕地公園?坐擁兩大公園往休閑娛樂(lè)?龍?zhí)逗e館有商務(wù)及旅游人群入駐櫧溪濕地公園游覽、科普、休閑功能龍?zhí)逗珗@城區(qū)“綠肺”?內(nèi)有龍?zhí)逗e館，為上饒知名高端酒店，配套設(shè)施完善，，自然條件較好，吸引上饒市區(qū)人流前龍?zhí)逗珗@櫧溪濕地公園Page136 龍?zhí)逗珗@Page1361上饒縣第七中學(xué)3Page1371上饒縣第七中學(xué)3Page137上饒縣第二小學(xué)??周邊3所學(xué)校資源，項(xiàng)目周邊住宅為學(xué)區(qū)房?五小和七中為上饒縣重點(diǎn)學(xué)校上饒縣第七中學(xué)1縣第五小學(xué)3上饒縣第二小學(xué)22上饒縣第五小學(xué) 2西側(cè)Page138??項(xiàng)目?jī)?nèi)部沿河線平坦，視野廣闊?腹地局部地勢(shì)較高，有水系流入?內(nèi)部生態(tài)自然條件較好12 Page139Part6需求分析Page140???客群???客群現(xiàn)有消費(fèi)力總體提升外溢消費(fèi)力回流吸引品質(zhì)生活追求者?節(jié)假日度假剛需?慢生活追求者Page141地客群需求分析Page142除了吃飯和K除了吃飯和K太聚餐和K歌。最近旅游去了杭州、橫店年輕人樣本1：購(gòu)物年輕女孩樣本1：購(gòu)物年輕女孩20出頭多而且新盤貴。覺(jué)得上饒有消費(fèi)力的人目前是拆遷戶本3：情侶女孩24歲休閑，高端休閑，高端樣本4：萬(wàn)達(dá)嘉華酒店部門經(jīng)理，30歲夏天T恤會(huì)買100-200元的，冬天大衣500-600元。周末會(huì)陪家人，小孩4歲青年人樣本6：一家三口樣本6：一家三口男女主人30+Page143平3000-4000街樣本9：出平3000-4000街樣本9：出租車女司機(jī)，35歲Page144己對(duì)萬(wàn)達(dá)的牌子不熟悉談——出租車司機(jī)樣本7：出樣本7：出租車男司機(jī)，40歲樣本8：出樣本8：出租車男司機(jī)，36歲，買房子的人多，房?jī)r(jià)就漲上去了。上饒市沒(méi)地人來(lái)的話集中營(yíng)可以去看一看，紅色旅游地樣本10：職業(yè)白領(lǐng)，32歲樣本10：職業(yè)白領(lǐng)，32歲逛街會(huì)直接坐高鐵前往金華和杭場(chǎng)多、環(huán)境更豐富，品質(zhì)更高。杭州會(huì)去逛奧特萊斯、各種銀泰林門附近的商業(yè)街Page145前在上海工作和生活認(rèn)為上饒本地人氣場(chǎng)所排行榜：步行街、萬(wàn)達(dá)、億升；饒人對(duì)新商戶的關(guān)注度排行：交通便捷性，是否可以一站性價(jià)比，餐飲口味符合當(dāng)?shù)厝说南憷睂傩缘哪贻p人當(dāng)?shù)貥颖?樣本11：職業(yè)白領(lǐng)，28歲16%45%31%8%16%45%31%8%三線城市四線城市一線三線城市四線城市440%43%15%2%2022E2022E三線城市80-90后中產(chǎn)青三線城市80-90后中