三亞市海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

三亞市海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2010年5月目錄1 項(xiàng)目概況 6 用地條件分析 6 區(qū)位特征 6 規(guī)劃指標(biāo) 9 交通條件 9 環(huán)境與景觀(guān)條件 11 用地條件 11 配套設(shè)施 12 市政狀況 12 項(xiàng)目背景 13 地塊出讓商務(wù)條件 13 地塊出讓進(jìn)度安排 132 市場(chǎng)研究 14 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析 14 國(guó)內(nèi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析 14 海南宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析 16 2009年GDP增長(zhǎng)11.7%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁 16 “國(guó)際旅游島”助推全省經(jīng)濟(jì)騰飛 18 海南2010年一季度7項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全國(guó)第一 18 三亞宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析 20 三亞市概況 20 三亞市城市總體規(guī)劃 21 三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 24 海南及三亞旅游經(jīng)濟(jì)分析 26 海南旅游經(jīng)濟(jì)分析 26 三亞旅游經(jīng)濟(jì)分析 30 三亞及海棠灣旅游發(fā)展規(guī)劃 35 三亞酒店市場(chǎng)分析 43 三亞酒店行業(yè)總體發(fā)展?fàn)顩r 43 三亞高星級(jí)酒店板塊分布 45 三亞各板塊高星級(jí)酒店供給市場(chǎng)分析 48 亞龍灣板塊 48 大東海板塊 53 典型案例分析 57 BANYANTREE悅榕莊酒店 57 三亞亞龍灣紅樹(shù)林度假酒店 633 酒店分類(lèi)與經(jīng)營(yíng)管理模式分析 71 酒店定義與分類(lèi) 71 酒店定義 71 酒店的分類(lèi)和等級(jí) 71 酒店分類(lèi) 71 酒店星級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)（概略） 73 酒店物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 74 主題酒店 74 精品酒店(BoutiqueHotel) 76 著名精品酒店個(gè)案 77 精品酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì) 80 精品酒店管理集團(tuán)簡(jiǎn)介 81 國(guó)際酒店運(yùn)營(yíng)管理模式 83 國(guó)內(nèi)外酒店運(yùn)營(yíng)管理五種管理模式 83 帶資管理模式 84 委托管理模式 84 特許經(jīng)營(yíng)模式 84 聯(lián)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)模式 85 顧客咨詢(xún)模式 85 國(guó)際十大酒店管理集團(tuán) 85 我國(guó)酒店運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀 86 我國(guó)酒店管理現(xiàn)狀 86 我國(guó)酒店管理新趨勢(shì) 87 三亞五星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀 884 項(xiàng)目定位 89 定位設(shè)想 89 市場(chǎng)定位 92 產(chǎn)品定位 92 超五星級(jí)酒店 93 別墅型酒店 93 價(jià)格定位 93 客戶(hù)定位 945 總體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì) 95 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 95 總體規(guī)劃 96 總體布局 96 交通組織 96 功能布局 976 酒店運(yùn)營(yíng)建議 99 酒店總體運(yùn)營(yíng)模式建議 99 酒店專(zhuān)業(yè)服務(wù)建議 997 項(xiàng)目投資收益分析 101 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估算 101 項(xiàng)目融資 102 酒店經(jīng)營(yíng)收益預(yù)測(cè) 102 酒店經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè) 102 項(xiàng)目客房經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè) 102 其他消費(fèi)收入 103 酒店經(jīng)營(yíng)成本預(yù)測(cè) 106 酒店各收入部門(mén)成本 106 酒店經(jīng)營(yíng)成本 109 其他固定成本預(yù)測(cè) 110 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)預(yù)測(cè) 111 項(xiàng)目盈利能力分析 112 敏感性分析及競(jìng)價(jià)策略 1158 綜合分析與建議 116 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)策略 116 周邊環(huán)境因素 116 競(jìng)爭(zhēng)因素 116 土地成本因素 116 本案與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系 117 SWOT分析 118 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 118 項(xiàng)目劣勢(shì) 118 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 118 項(xiàng)目威脅 118 結(jié)論及建議 118項(xiàng)目概況 用地條件分析區(qū)位特征位置：項(xiàng)目地處“國(guó)家海岸”的三亞海棠灣，2006年12月23日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)海南省三亞市海棠灣開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃，海棠灣將定位為“國(guó)家海岸”，成為國(guó)家品牌，承載著國(guó)家熱帶濱海旅游度假形象。是三亞海濱度假區(qū)拓展的“重中之重”。這里是面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，是國(guó)家級(jí)海洋科研、教育、博覽基地的綜合體。作為三亞最后一塊高品質(zhì)的海濱資源，海棠灣是三亞成為世界級(jí)旅游度假天堂的希望。海棠灣位于海南省三亞市東北部濱海地帶，南起亞龍嶺山邊，北至三亞市行政邊界，西起東線(xiàn)高速公路，東至海邊，包括南田溫泉片區(qū)和蜈支洲島，距市區(qū)28公里，規(guī)劃用地南北長(zhǎng)約30公里，東西平均寬約8公里，規(guī)劃用地總面積約150平方公里。項(xiàng)目四至：目前海棠灣的中段規(guī)劃了約15家五星級(jí)以上酒店，大部分已開(kāi)始施工建設(shè)。本項(xiàng)目位于海棠灣南段，地塊北側(cè)為規(guī)劃酒店用地和海洋公園，東側(cè)隔市政道路可遠(yuǎn)眺南海，西側(cè)與打狗坡村相望，南側(cè)為正在建設(shè)的解放軍總醫(yī)院海南分院。地塊北側(cè)規(guī)劃酒店用地地塊東側(cè)規(guī)劃路地塊東側(cè)規(guī)劃路地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院地塊西側(cè)打狗坡村地塊北側(cè)規(guī)劃酒店用地地塊東側(cè)規(guī)劃路地塊東側(cè)規(guī)劃路地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院地塊西側(cè)打狗坡村地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)道路及海岸規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃建筑用地性質(zhì)旅館業(yè)用地使用年限40年總用地面積㎡）建筑面積≤㎡容積率≤0.4建筑密度≤20%綠地率≥50%建筑限高≤20米車(chē)位數(shù)120個(gè)交通條件公路：海棠灣位于三亞的東南面，距三亞市28公里，與著名的亞龍灣相鄰，東線(xiàn)高速公路、海榆東線(xiàn)公路及正在建設(shè)之中的東環(huán)鐵路均在此區(qū)域通過(guò)，交通十分便捷。目前海棠灣中段道路建設(shè)已基本完成，沿線(xiàn)的高端酒店有部分已經(jīng)在建和準(zhǔn)備動(dòng)工，而本案處在海棠灣規(guī)劃區(qū)的南段，道路建設(shè)尚未完工，但建成通車(chē)后與高端酒店集中區(qū)的聯(lián)絡(luò)性較好。海運(yùn)：區(qū)內(nèi)還有龍江港、鐵爐港，距離本地塊的位置較近，未來(lái)如果港口開(kāi)辟成游艇碼頭也將對(duì)本項(xiàng)目有所提升。公交：由于距離市區(qū)和機(jī)場(chǎng)都比較遠(yuǎn)，區(qū)域公共交通比較缺乏。軌道：海南正在建設(shè)的由?？谥寥齺喌妮p軌將于2010年年底建成，鐵路建成后，乘客從?？诔酥边_(dá)快車(chē)至三亞，全程僅需90分鐘。列車(chē)類(lèi)型為電動(dòng)車(chē)組，子彈頭列車(chē)，自動(dòng)控制，每隔7—8分鐘發(fā)車(chē)，屬公交性鐵路。時(shí)速高達(dá)200公里，預(yù)留有250公里/小時(shí)的提速空間。輕軌在三亞分別設(shè)有海棠灣站、亞龍灣景區(qū)的田獨(dú)站以及終點(diǎn)站三亞站。輕軌的開(kāi)通將大大提高海棠灣的公共交通運(yùn)力。環(huán)境與景觀(guān)條件地塊北側(cè)為規(guī)劃酒店業(yè)用地和海洋公園，東側(cè)隔市政道路可遠(yuǎn)眺南海，西側(cè)與打狗坡村相望，南側(cè)為正在建設(shè)的解放軍總醫(yī)院海南分院。北側(cè)規(guī)劃有1832畝用地的海洋公園，也將成為區(qū)域內(nèi)的重要旅游景區(qū)。從周邊環(huán)境看，西側(cè)為村莊和池塘，未來(lái)具體規(guī)劃尚未明確，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施缺失。從景觀(guān)條件來(lái)看，地塊隔路即為海岸，但目前海岸種有密集的林木，海灘較窄，高層可遠(yuǎn)眺大海，但到達(dá)海岸需要穿過(guò)交通主干道。地塊東側(cè)道路及海岸地塊東側(cè)道路及海岸地塊東側(cè)道路及海岸地塊東側(cè)道路及海岸用地條件地塊為填塘用地，整體相對(duì)平整，地塊上有少量折建廢棄物。地面為沙土地，地勢(shì)東側(cè)高于市政路，西側(cè)較低，約有3米左右高差。地塊內(nèi)部地塊與道路地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部地塊與道路地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部配套設(shè)施目前區(qū)域內(nèi)多為村莊和池地保護(hù)區(qū)，僅有在建的解放軍總醫(yī)院為醫(yī)療配套，其它基礎(chǔ)配套設(shè)施非常缺失。市政狀況根據(jù)掛牌文件內(nèi)容及多方咨詢(xún)與現(xiàn)場(chǎng)踏勘，東側(cè)在建市政道路為目前緊鄰地塊的交通要道，為雙向四車(chē)道，目前尚未全線(xiàn)通車(chē)。地塊內(nèi)部無(wú)待拆遷物，但地塊尚未平整，未達(dá)到七通一平標(biāo)準(zhǔn)。

項(xiàng)目用地條件分析結(jié)論：地塊處于海棠灣“國(guó)家海岸”濱海旅游度假區(qū)南段，一線(xiàn)海岸以五星級(jí)以上酒店、濱海公園等休閑旅游項(xiàng)目為主，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施非常缺失。地塊所處一線(xiàn)海岸，可遠(yuǎn)眺大海，但受地塊條件限制，到達(dá)海岸需穿過(guò)交通主干道，緊臨地塊的海岸較窄。地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院海南分院，為國(guó)家海岸醫(yī)療康復(fù)基地，規(guī)劃有療養(yǎng)區(qū)、醫(yī)療區(qū)、服務(wù)區(qū)，未來(lái)將成為海南省的重要醫(yī)療機(jī)構(gòu)。北側(cè)規(guī)劃有海洋公園，將成為區(qū)域內(nèi)的重要旅游景區(qū)，可為本案帶來(lái)客源。海棠灣未來(lái)有大量待開(kāi)發(fā)土地入市，區(qū)域定位為高端旅游度假區(qū)，但目前屬于前期啟動(dòng)期，到區(qū)域?qū)崿F(xiàn)正常運(yùn)營(yíng)還需較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)時(shí)間。項(xiàng)目背景地塊出讓商務(wù)條件競(jìng)買(mǎi)保證金：萬(wàn)元起始價(jià)格：233萬(wàn)元/畝（3495元/㎡）增價(jià)幅度：1萬(wàn)元/畝或整數(shù)倍于1萬(wàn)元/畝付款節(jié)奏：掛牌成交之日起60日內(nèi)付清全部成交價(jià)款地塊出讓進(jìn)度安排發(fā)布公告發(fā)布時(shí)間2010-05-1209:00接受競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)報(bào)名起始時(shí)間2010-05-1309:00截止時(shí)間2010-06-0417:30保證金到賬截止時(shí)間2010-06-0417:30掛牌交易活動(dòng)掛牌報(bào)價(jià)開(kāi)始時(shí)間2010-05-2909:00掛牌截止及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間2010-06-0716:00市場(chǎng)研究宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析國(guó)內(nèi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析從世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，2009年世界主要經(jīng)濟(jì)體刺激措施收到一定成效,全球經(jīng)濟(jì)衰退出現(xiàn)緩和跡象。今年1月20日世界銀行發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告中，世界銀行上調(diào)了對(duì)今年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期，預(yù)計(jì)今年全球經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng)2.7%，這一結(jié)果較去年6月份該組織預(yù)計(jì)的2%更為樂(lè)觀(guān)，但同時(shí)表示，隨著各國(guó)政府經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的退出以及失業(yè)率居高不下，世界經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)勢(shì)頭在今年下半年或許會(huì)后勁不足。2009年國(guó)內(nèi)實(shí)施了積極的財(cái)政政策和貨幣政策，推出十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，先后7次上調(diào)出口退稅，采取了大力鼓勵(lì)和刺激消費(fèi)的一系列政策措施，取得了顯著的成效。2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐季反彈，實(shí)現(xiàn)了“V”型復(fù)蘇，全年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有如下五個(gè)方面的特征：投資驅(qū)動(dòng)明顯消費(fèi)穩(wěn)步提高外貿(mào)降幅收窄就業(yè)形勢(shì)向好物價(jià)穩(wěn)重有升2010年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期普遍提高，由于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境將得到明顯改善，加上2010年政策導(dǎo)向的總體方針為穩(wěn)健調(diào)整，穩(wěn)中保八，防范風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到中速回升階段，2010年全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)測(cè)保持在8-10%之間。序號(hào)預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)2010年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)值（%）1世界銀行2國(guó)際貨幣基金組織93經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織4亞洲開(kāi)發(fā)銀行5高盛6摩根斯坦利107國(guó)家信息中心8中國(guó)社科院99中國(guó)人民大學(xué)10申銀萬(wàn)國(guó)平均值有著龐大的消費(fèi)市場(chǎng)和旺盛的消費(fèi)需求,中國(guó)已經(jīng)成為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將繼續(xù)保持較高的發(fā)展速度。中國(guó)消費(fèi)正處于消費(fèi)黃金期，最大、最具有消費(fèi)意愿的人口群體與全民消費(fèi)升級(jí)共振，將產(chǎn)生新時(shí)期中國(guó)持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的消費(fèi)熱潮，未來(lái)幾年消費(fèi)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)將持續(xù)增加。由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力主要來(lái)自于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，政府將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。但目前不良貸款增加、固定資產(chǎn)泡沫等問(wèn)題日趨加劇，極可能影響政府較早地收緊信貸，2010年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將面臨挑戰(zhàn)。2010年4月23日央行公布的《2010年一季度中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析》的報(bào)告顯示，一季度中國(guó)對(duì)外貿(mào)易加快恢復(fù)，國(guó)內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，消費(fèi)增長(zhǎng)較快，固定資產(chǎn)投資增幅回落，消費(fèi)價(jià)格基本穩(wěn)定，貨幣信貸調(diào)控初見(jiàn)成效，經(jīng)濟(jì)回升向好勢(shì)頭更加鞏固。下一階段應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)流動(dòng)性管理，保持貨幣信貸適度增長(zhǎng)，努力穩(wěn)定價(jià)格總水平，處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系。數(shù)據(jù)方面顯示，受?chē)?guó)內(nèi)需求旺盛拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增速明顯加快。一季度GDP增長(zhǎng)11.9%，增速比金融危機(jī)以來(lái)的最低點(diǎn)（2009年一季度）提高5.7個(gè)百分點(diǎn)，比上季提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，比2009年全年加快3.2個(gè)百分點(diǎn)。季節(jié)調(diào)整后，GDP環(huán)比折年率為12.2%，增速比上季提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。人民銀行企業(yè)家問(wèn)卷調(diào)查顯示,2010年一季度，5000戶(hù)企業(yè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)為45.9%，比上季上升2.7個(gè)百分點(diǎn)，在2009年一季度達(dá)到谷底后連續(xù)4個(gè)季度回升，但仍比危機(jī)前（2008年二季度）水平低10.2個(gè)百分點(diǎn)。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)熱度預(yù)期指數(shù)為47.5%，比上季上升2.6個(gè)百分點(diǎn),反映企業(yè)家對(duì)未來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)看好。海南宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析2009年GDP增長(zhǎng)11.7%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁2009年海南省全省生產(chǎn)總值（GDP）1646.60億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)11.7％。從動(dòng)態(tài)變化看，去年一季度GDP增長(zhǎng)8.7%，上半年GDP增長(zhǎng)9.3%，前三季度GDP增長(zhǎng)9.8%，全年增長(zhǎng)11.7%，呈現(xiàn)前低后高、加快上升的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值461.93億元，增長(zhǎng)7.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值443.43億元，增長(zhǎng)12.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值741.24億元，增長(zhǎng)14.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的29.0：28.2：42.8轉(zhuǎn)變?yōu)?8.1：26.9：45.0，其中，服務(wù)業(yè)提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。全省人均GDP達(dá)到2805美元，向著全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)穩(wěn)健邁進(jìn)。2009年㎡，比上年增長(zhǎng)1.1%;農(nóng)村居民人均住房面積24㎡，增長(zhǎng)5.1%。農(nóng)村貧困人口減少4.5萬(wàn)人。固定資產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長(zhǎng)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額1002.5億元，比上年增長(zhǎng)41.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資943.43億元，增長(zhǎng)41.3%;農(nóng)村投資59.07億元，增長(zhǎng)42.7%。本年新開(kāi)工項(xiàng)目投資235.79億元，增長(zhǎng)42.7%。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資14.60億元，增長(zhǎng)40.3%;第二產(chǎn)業(yè)完成投資141.19億元，增長(zhǎng)19.5%;第三產(chǎn)業(yè)完成投資787.64億元，增長(zhǎng)46.0%。新開(kāi)工項(xiàng)目快速增長(zhǎng)。全省施工項(xiàng)目1725個(gè)(未含房地產(chǎn)投資)，比上年增長(zhǎng)39.7%，其中，新開(kāi)工項(xiàng)目1117個(gè)，增長(zhǎng)38.4%。㎡㎡㎡，增長(zhǎng)50.5%;房屋銷(xiāo)售額351.0億元，增長(zhǎng)73.2%?！皣?guó)際旅游島”助推全省經(jīng)濟(jì)騰飛建設(shè)海南國(guó)際旅游島，毫無(wú)疑問(wèn)是海南省成為經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來(lái)又一次重大發(fā)展機(jī)遇。建設(shè)海南國(guó)際旅游島已正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略，海南國(guó)際旅游島的理想設(shè)計(jì)，包含了一系列的政策內(nèi)涵，主要有：實(shí)行入境免簽全面開(kāi)放旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)實(shí)行旅游零關(guān)稅擴(kuò)大航權(quán)開(kāi)放實(shí)行更加開(kāi)放的海洋旅游政策國(guó)際旅游島的政策背景，將對(duì)海南省未來(lái)的發(fā)展產(chǎn)生立體化的直接效應(yīng)，包括幾個(gè)方面：一是直接帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)的發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。據(jù)研究測(cè)算，在中國(guó)旅元，旅游外匯收入每增加１美元，利用外資額則相應(yīng)增加美元，旅游業(yè)的發(fā)展明顯帶動(dòng)直接和間接相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展；二是帶動(dòng)海南對(duì)外開(kāi)放，提升海南國(guó)際化程度；三是推進(jìn)政府管理創(chuàng)新，與國(guó)際對(duì)接；四是帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)文明程度的提高；海南2010年一季度7項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全國(guó)第一在國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略的利好概念推動(dòng)下，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯提速。全省一季度地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)全國(guó)排名第一，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值479.67億元，比上年同期增長(zhǎng)25.1%，創(chuàng)下1993年以來(lái)同期的最高增速，比全國(guó)增長(zhǎng)11.9%高13.2個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)業(yè)增加值增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。一季度，農(nóng)業(yè)完成增加值106.16億元，比上年同期增長(zhǎng)7.3%，比全國(guó)增長(zhǎng)3.8%高3.5個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)增加值增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。一季度，房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、交通運(yùn)輸郵政業(yè)等行業(yè)全面向好。服務(wù)業(yè)完成增加值269.02億元，比上年同期增長(zhǎng)37.1%，比全國(guó)增長(zhǎng)10.2%高26.9個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。今年一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資總額244.76億元，比上年同期增長(zhǎng)79.6%，比全國(guó)增長(zhǎng)25.6%高54個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。受?chē)?guó)際旅游島建設(shè)利好驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅速擴(kuò)張。一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資97.82億元，同比增長(zhǎng)136.9%，比全國(guó)增長(zhǎng)35.1%高101.8個(gè)百分點(diǎn)。地方一般預(yù)算財(cái)政收入增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，財(cái)政收入也大幅增長(zhǎng)。一季度，全省全口徑財(cái)政收入128.62億元，比上年同期增長(zhǎng)61.9%。其中，地方一般預(yù)算收入74.11億元，增長(zhǎng)88.0%，比全國(guó)財(cái)政收入增長(zhǎng)34%高54個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。一季度，全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4481元，比上年同期增長(zhǎng)9.5%。農(nóng)民外出務(wù)工增加和季節(jié)性務(wù)工的薪酬提高，使農(nóng)民收入較快增長(zhǎng)。全省農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1595元，比上年同期增長(zhǎng)17.5%。其中，工資性收入302元，同比增長(zhǎng)41.1%，成為拉動(dòng)農(nóng)民現(xiàn)金收入較快增長(zhǎng)的主要因素。三亞宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析三亞市概況三亞市是海南省僅有的2個(gè)地級(jí)市之一，位于海南島的最南端，是海南著名的熱帶海濱旅游城市和海港。全市面積1919.58平方千米，其中規(guī)劃市區(qū)面積38平方千米。東西長(zhǎng)91.6千米，南北寬51千米。全境北靠高山，南臨大海，地勢(shì)自北向南逐漸傾斜，形成一個(gè)狹長(zhǎng)狀的多角形，。三亞轄區(qū)主要港口有三亞港、榆林港、南山港、鐵爐港、六道港等。主要海灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、月亮灣等。有大小島嶼40個(gè)，主要島嶼10個(gè)，面積較大的有西瑁洲島2.12平方千米，蜈支洲島1.05平方千米。三亞是我國(guó)東南沿海對(duì)外開(kāi)放黃金海岸線(xiàn)上最南端的對(duì)外貿(mào)易重要口岸，是中國(guó)通向世界的門(mén)戶(hù)之一。三亞市是漢、黎、苗、回等20多個(gè)民族聚居的地方，。三亞市城市總體規(guī)劃三亞市設(shè)2個(gè)管理區(qū)，轄6個(gè)鎮(zhèn)（海棠灣鎮(zhèn)、田獨(dú)鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、崖城鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、育才鎮(zhèn)），境內(nèi)有5個(gè)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)：國(guó)營(yíng)南田農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)南新農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)南島農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)立才農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)南濱農(nóng)場(chǎng)。三亞城市整體規(guī)劃將三亞定位為：“世界的三亞、中國(guó)的三亞、海南的三亞”。拓展東西兩翼濱海度假區(qū)，開(kāi)創(chuàng)第二居住地，提升中心城區(qū)。世界的三亞：把三亞“旅游度假”定位為世界級(jí)的，重點(diǎn)區(qū)域?yàn)閬嘄垶?、海棠灣、紅塘灣和舊城區(qū)。中國(guó)的三亞：將三亞“第二居住”功能定位為中國(guó)人民的后花園，面向全國(guó)市場(chǎng)，迎接異地郊區(qū)化，重點(diǎn)區(qū)域是海坡、臨春、鳳凰水城、中興創(chuàng)意城。海南的三亞：將三亞“城市發(fā)展”定位為海南南部中心城市，吸納并推動(dòng)本地及區(qū)域城市化，重點(diǎn)區(qū)域是主城區(qū)。2007年三亞市城市總體規(guī)劃（1995－2010）曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)重大調(diào)整，調(diào)整后主要內(nèi)容為：發(fā)展備用地啟用，包括海棠灣、紅塘灣、南山港腹地等部分備用地提前啟用。拓展東西兩翼濱海度假區(qū)。

對(duì)主城區(qū)部分用地進(jìn)行調(diào)整、整合，完善主城區(qū)功能，強(qiáng)化城市空間形態(tài)和景觀(guān)控制、提出舊城改造、度假型居住建設(shè)的策略和措施。規(guī)劃范圍和城市規(guī)劃區(qū)城市分市域、濱海地區(qū)和主城區(qū)三個(gè)層次。市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍：三亞市行政轄區(qū)范圍，面積1919.6平方公里。濱海地區(qū)即城市規(guī)劃區(qū)范圍：東起藤橋，西至梅山沿海各濱海鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政轄區(qū)，面積1250平方公里。包括了城市建設(shè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施用地、風(fēng)景旅游區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、生態(tài)控制區(qū)及近海水域。是三亞規(guī)劃實(shí)施管理的地域依據(jù)。主城區(qū)范圍：西起海坡，北接高速公路規(guī)劃線(xiàn)，東至田獨(dú)和榆林灣，面積188.03

平方公里，其中城市建設(shè)用地52.41平方公里，是計(jì)算城市用地匯總表等規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)的地域依據(jù)。城市性質(zhì)

：國(guó)際性熱帶海濱風(fēng)景旅游城市。城市人口規(guī)模：嚴(yán)格控制規(guī)劃區(qū)內(nèi)與城市主導(dǎo)功能無(wú)關(guān)人口的增長(zhǎng)。在不破壞環(huán)境生態(tài)的前提下，鼓勵(lì)旅游人口和相關(guān)配套服務(wù)人口的增長(zhǎng)。規(guī)劃2010年主城區(qū)居住人口35萬(wàn)人。其中，常住人口20萬(wàn)人，一年以上暫住人口15萬(wàn)人。城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)

三亞市市域城鎮(zhèn)總體布局采用沿海帶狀城鎮(zhèn)群布局結(jié)構(gòu)。主要城鎮(zhèn)（組團(tuán)）規(guī)劃布局

三亞市域由三亞主城區(qū)、海棠灣、田獨(dú)、鳳凰、天涯、育才、崖城六個(gè)中心鎮(zhèn)和七個(gè)一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)（含農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部）以及重要風(fēng)景旅游組團(tuán)構(gòu)成。濱海地區(qū)規(guī)劃：濱海地區(qū)的布局是以三亞主城區(qū)為核心向東西兩翼延伸的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，形成“一帶、兩片、一中心、多組團(tuán)”的空間布局?！耙粠А保褐秆貫I海形成的旅游產(chǎn)業(yè)帶?！皟善保褐笘|翼的休閑度假片和西翼的休閑觀(guān)光片?！耙恢行摹保褐溉齺喼鞒菂^(qū)形成的城市旅游服務(wù)中心?！岸嘟M團(tuán)”：指各旅游區(qū)、村鎮(zhèn)和主城區(qū)形成的組團(tuán)用地。濱海旅游度假區(qū)規(guī)劃：

規(guī)劃期內(nèi)三亞的旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)策略可以歸納為“拓展提升”，即“拓展海棠灣與紅塘灣，提升亞龍灣”。

規(guī)劃期內(nèi)（2010年）海棠灣、坎秧灣和紅塘灣三個(gè)度假區(qū)總建設(shè)用地規(guī)模控制在1260公頃，各度假區(qū)發(fā)展規(guī)?？刂迫缦拢?.海棠灣度假區(qū)是近期三亞旅游度假的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，很多高檔酒店需要在規(guī)劃期內(nèi)征用土地來(lái)建設(shè)。建設(shè)用地控制為1040公頃。遠(yuǎn)景期（2020年）建設(shè)用地規(guī)模為51.61平方公里。2.坎秧灣是一塊獨(dú)特的區(qū)域，應(yīng)只允許頂級(jí)度假設(shè)施的建設(shè)，并嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)量，建設(shè)用地控制為100公頃。3.紅塘灣建設(shè)用地控制為120公頃。居住用地布局：㎡。旅游度假用地布局：㎡。三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2009年三亞市全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值174.85億元（不含農(nóng)墾、中海油），按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)17.2%，增速比上半年、三季度分別加快5.3、3.6個(gè)百分點(diǎn)，高于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)。從產(chǎn)業(yè)角度看，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)較大，第一產(chǎn)業(yè)有所弱化，第一產(chǎn)業(yè)增加值27.34億元，增長(zhǎng)7.9%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為8.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值40.36億元，增長(zhǎng)19.7%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為26.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值107.15億元，增長(zhǎng)18.9%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為66.0%。按戶(hù)籍平均人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值36065元，增長(zhǎng)14.8%；按當(dāng)年平均匯率折算，人均生產(chǎn)總值突破了5000美元大關(guān)，約合5279美元。2010年一季度，三亞經(jīng)濟(jì)繼續(xù)上揚(yáng)，增速明顯加快。地區(qū)生產(chǎn)總值延續(xù)2009年以來(lái)企穩(wěn)向上的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，達(dá)到30.1%，創(chuàng)1994年以來(lái)的最高增速，實(shí)現(xiàn)建設(shè)國(guó)際旅游城的良好開(kāi)局，為完成全年預(yù)期目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為17.8：11.4：70.8，以旅游為龍頭的服務(wù)業(yè)全面發(fā)展，金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)的增速均在30%以上，交通運(yùn)輸業(yè)、其他服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)等行業(yè)增速均在20%以上。此外，服務(wù)業(yè)投資力度不斷加大，完成投資54.01億元，增長(zhǎng)90%，占全社會(huì)投資的97.2%，比重同比提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。住宿餐飲業(yè)、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)以及交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)投資分別增長(zhǎng)3.1倍、62.2%和37.5%。財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng)1.6倍，其中，稅收收入增長(zhǎng)1.9倍，拉動(dòng)財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng)163.9個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額增長(zhǎng)113.1%；城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)11%。值此，三亞作為海南省旅游業(yè)的排頭兵，在建設(shè)國(guó)際旅游島的政策背景下，有利于促進(jìn)三亞旅游產(chǎn)業(yè)向國(guó)際化、高端化轉(zhuǎn)變。作為省重點(diǎn)項(xiàng)目的東環(huán)鐵路、三亞繞城高速公路、海棠灣等一批交通、旅游房地產(chǎn)順利推進(jìn)，推動(dòng)三亞市投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。2010年三亞面臨國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略的重要戰(zhàn)略機(jī)遇，在一系列優(yōu)惠政策的支持下，三亞將繼續(xù)鞏固其在海南省的經(jīng)濟(jì)龍頭地位，同時(shí)提高其在國(guó)際范圍內(nèi)度假旅游勝地的影響力。三亞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境結(jié)論：2009年在一系列擴(kuò)內(nèi)需的政策下，三亞整體經(jīng)濟(jì)較快實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)，并快速鞏固了回升勢(shì)頭，作為海南省度假旅游經(jīng)濟(jì)最核心的城市，將是海南建設(shè)國(guó)際旅游島當(dāng)仁不讓的排頭兵，在建設(shè)國(guó)際旅游島的國(guó)家戰(zhàn)略的影響下，三亞將全面推進(jìn)城市建設(shè)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、環(huán)境保護(hù)、民生改善的全面升級(jí)，逐步成為“世界的三亞、中國(guó)的三亞、海南的三亞”，未來(lái)的發(fā)展前景普遍看好。海南及三亞旅游經(jīng)濟(jì)分析海南旅游經(jīng)濟(jì)分析海南省位于中國(guó)最南端，行政區(qū)域包括海南島，西沙群島、中沙群島、南沙群島的島礁及其海域。全省陸地總面積3.4萬(wàn)平方公里，海域面積約200萬(wàn)平方公里。海南是我國(guó)最具熱帶海洋氣候的地區(qū)，這里長(zhǎng)夏無(wú)冬，年均氣溫23.7度，海水溫度一般為18~300C，光、熱、水等條件十分優(yōu)越，又由于四面環(huán)海，形成了海南獨(dú)特的熱帶自然風(fēng)光。在海南島長(zhǎng)達(dá)1500多公里的海岸線(xiàn)上，沙灘約占50—60%，沙灘寬數(shù)百米至1000米不等，多數(shù)地方風(fēng)平浪靜，海水清澈，沙白如絮，清潔柔軟，岸邊綠樹(shù)成蔭，空氣清新；陽(yáng)光充足明媚，一年中多數(shù)時(shí)候可進(jìn)行海浴、日光浴、沙浴和風(fēng)浴。當(dāng)今國(guó)際旅游者喜愛(ài)的陽(yáng)光、海水、沙灘、綠色、空氣這5個(gè)要素海南環(huán)島沿岸均兼而有之。海南省以其獨(dú)具特色的海洋、海島風(fēng)情和中國(guó)唯一的熱帶濱海風(fēng)光，正發(fā)展成為國(guó)內(nèi)外最向往的旅游度假目的地。2020年內(nèi)建成中國(guó)旅游強(qiáng)省和亞洲一流、世界著名的海島旅游休閑度假勝地。海南省擁有全國(guó)唯一的熱帶海濱海島生態(tài)等旅游資源，旅游業(yè)持續(xù)快速增長(zhǎng)，其面向全國(guó)和全球充足的客源市場(chǎng)保證了三亞酒店業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。目前，旅游業(yè)已發(fā)展成為海南省的龍頭支柱產(chǎn)業(yè)，海南省經(jīng)過(guò)建省20年的旅游發(fā)展,旅游接待規(guī)模已從1988年的，旅游飯店客房開(kāi)房率59.18%。雖然為了對(duì)海南的旅游經(jīng)濟(jì)有更深刻的認(rèn)知，我們對(duì)2005至2010年第一季度的旅游經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)情況作了總結(jié)和分析，結(jié)果表明雖然2008年開(kāi)始的全球金融危機(jī)使海南的旅游業(yè)受到一定影響，尤其是入境旅游市場(chǎng)影響較大，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，前景依然看好，促進(jìn)海南旅游度假市場(chǎng)的迅速升級(jí)和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整發(fā)展，是國(guó)內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)的重要舉措。海南省2005年到2009年旅游市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，詳見(jiàn)以下圖表：2005-2009年海南省旅游接待增長(zhǎng)情況指標(biāo)名稱(chēng)2005年2006年2007年2008年2009年接待過(guò)夜游客（萬(wàn)人次）1516.5年增長(zhǎng)率8.1%5.8%15.0%10.0%9.2%指標(biāo)名稱(chēng)入境旅游者（萬(wàn)人次）入境旅游者年增長(zhǎng)率國(guó)內(nèi)旅游者（萬(wàn)人次）國(guó)內(nèi)旅游者年增長(zhǎng)率2005年40.0%7.4%2006年42.8%4.8%2007年22.1%14.7%2008年30.0%10.8%2009年-43.7%11.9%2005-2009年海南省旅游收入增長(zhǎng)情況指標(biāo)名稱(chēng)2005年2006年2007年2008年2009年旅游總收入（億元）125.1171.4192.3211.7年增長(zhǎng)率12.6%13.1%21.2%9.1%10.1%占全省GDP比值13.8%13.4%13.9%17.2%12.9%指標(biāo)名稱(chēng)境外旅游收入（億元)境外旅游收入年增長(zhǎng)率國(guó)內(nèi)旅游收入（億元）國(guó)內(nèi)旅游收入年增長(zhǎng)率2005年57.4%9.9%2006年78.4%7.9%2007年31.6%21.1%2008年4.4%10.3%2009年29.1%16.9%如圖所示，無(wú)論是旅游人數(shù)還是收入，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響的主要是入境旅游市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。截止到2010年第一季度，全省共接待過(guò)夜游客萬(wàn)人次，旅游總收入億元，同比分別增長(zhǎng)15.1%和%。其中，國(guó)內(nèi)游客萬(wàn)人次，海外游客萬(wàn)人次，同比分別增長(zhǎng)1%和%；外國(guó)游客共萬(wàn)人次，同比去年%；入境旅游達(dá)億元，同比增長(zhǎng)%。全省共有星級(jí)賓館238家，其中五星級(jí)賓館20家，四星級(jí)賓館54家，三星級(jí)賓館112家。2008年受全球金融危機(jī)的迅速蔓延，旅游業(yè)受到一定影響，尤其是入境旅游市場(chǎng)影響較大，但作為中國(guó)唯一的國(guó)際旅游島，其持續(xù)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)不會(huì)改變，全球金融危機(jī)對(duì)海南國(guó)際旅游島的建設(shè)步伐及國(guó)際化發(fā)展道路和快速增長(zhǎng)速度影響不大。三亞旅游經(jīng)濟(jì)分析三亞位于海南省最南端，是中國(guó)首批優(yōu)秀旅游城市和我國(guó)唯一的熱帶海濱旅游城市。三亞具有最宜人的氣候、最清新的空氣、最和煦的陽(yáng)光、最湛藍(lán)的海水、最柔和的沙灘、最風(fēng)情萬(wàn)種的少數(shù)民族、最美味的海鮮。三亞的空氣質(zhì)量指數(shù)世界排名第二，負(fù)氧離子指數(shù)高于北京8倍，全年海水溫度平均25攝氏度，全年平均氣溫28三亞有一流的沙灘，如亞龍灣、大東海、三亞灣、崖州灣等。交通方便，鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)開(kāi)通國(guó)際航線(xiàn)，海南中、東、西線(xiàn)高速公路或干線(xiàn)公路和西線(xiàn)粵海鐵路、東線(xiàn)輕軌均以三亞為終。有榆林港、三亞港、鳳凰島客運(yùn)港、南山港等港口，其中榆林港是天然深水良港，三亞港是海南島南部重要商業(yè)客運(yùn)港口。三亞港與香港、廣州有客貨輪通航。三亞具有多種資源優(yōu)勢(shì)，尤其是海產(chǎn)品、豐富的熱帶水果更是十分有名。旅游資源得天獨(dú)厚，集熱帶陽(yáng)光、海水、沙灘、海島、氣候、森林、熱帶田園風(fēng)光和名勝古跡于一地，是全國(guó)生態(tài)示范區(qū)。隨著南山海上觀(guān)音、西島、蜈支洲島、檳榔河國(guó)際鄉(xiāng)村旅游區(qū)等一批景區(qū)、景點(diǎn)項(xiàng)目的相繼建成，喜來(lái)登、希爾頓、鴻洲埃德瑞、凱賓斯基、麗思.卡爾頓、悅榕莊等度假酒店等先后營(yíng)業(yè)，以及海棠灣區(qū)域的建設(shè)發(fā)展，三亞已成為全球最有希望的度假旅游目的地、全世界最大的潛水旅游目的地，中國(guó)最重要的高爾夫旅游和會(huì)議旅游目的地之一。三亞通過(guò)聲勢(shì)浩大的“三亞城市名片”征集評(píng)選活動(dòng)，世界小姐世界先生選美比賽、世界第一大力士冠軍賽、三亞國(guó)際美食節(jié)、中國(guó)三亞國(guó)際電視廣告藝術(shù)節(jié)、中國(guó)（三亞）國(guó)際熱帶蘭花博覽會(huì)等重大節(jié)慶賽事活動(dòng)，擴(kuò)大三亞的知名度、美譽(yù)度和影響力，提升城市人氣指數(shù)，增加旅游人數(shù)，拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2009年全市接待旅游過(guò)夜人數(shù)萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)10.7%。其中，接待國(guó)內(nèi)旅游者萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)15.2%；接待海外旅游者萬(wàn)人次，比上年下降37.9%。全年旅游收入億元，比上年增長(zhǎng)14.0%。其中，旅游外匯收入19497萬(wàn)美元，比上年下降25.7%，旅游飯店平均開(kāi)房率62.3%，比2008年下降0.7%。旅游飯店是旅游業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)設(shè)施，其數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量的發(fā)展，是旅游業(yè)發(fā)展水平的重要標(biāo)志。三亞作為中國(guó)最著名的濱海旅游城市，其酒店的發(fā)展速度高于其他城市。1996年中國(guó)第一家五星級(jí)度假酒店凱萊開(kāi)業(yè)，三亞從此掀起了酒店建設(shè)的熱潮。隨著全球旅游目的地的形成，三亞出現(xiàn)了中國(guó)獨(dú)特的酒店群落現(xiàn)象，擁有亞龍灣、大東海、三亞灣和市區(qū)等四大酒店區(qū)域。截止到2009年年底，三亞市列入統(tǒng)計(jì)的旅游賓館(酒店)187家，比2008年增加6家，其中，五星級(jí)賓館10家，四星級(jí)賓館21家，三星級(jí)賓館25家，二星級(jí)賓館16家，一星級(jí)賓館5家，待評(píng)五星級(jí)賓館15家。擁有客房32177間，比2008年增加2565間；擁有床位57210張，比2008年增加3190張。全市共有A級(jí)及以上旅游景區(qū)8處，其中，5A景區(qū)2處，4A景區(qū)3處。2009年面對(duì)全球金融危機(jī)，國(guó)家出臺(tái)了一系列擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)的政策，三亞的旅游、酒店市場(chǎng)需求量將會(huì)在市場(chǎng)萎縮半年到一年后得到恢復(fù)和進(jìn)一步增大，2005年至2009年的具體數(shù)據(jù)，參見(jiàn)如下圖表：2005-2009年三亞市旅游者增長(zhǎng)情況指標(biāo)名稱(chēng)2005年2006年200720082009接待游客（萬(wàn)人次）406.4454.9538.4604.2669.1年增長(zhǎng)率11.8%11.9%18.4%12.2%10.7%指標(biāo)名稱(chēng)入境旅游者（萬(wàn)人次）入境旅游者年增長(zhǎng)率國(guó)內(nèi)旅游者（萬(wàn)人次）國(guó)內(nèi)旅游者年增長(zhǎng)率2005年45.0%10.4%2006年83.4%8.0%2007年34.3%2008年-2.0%13.7%2009年-37.9%15.2%2005-2009年三亞市旅游收入增長(zhǎng)情況指標(biāo)名稱(chēng)2005年2006年200720082009旅游總收入（億元）年增長(zhǎng)率30.0%27.5%22.5%13.7%14.0%占全市GDP比值69.1%60.1%65.5%60.6%59.3%三亞旅游總收入已占到其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的60-70%，三亞已成為一個(gè)不折不扣的以旅游產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的旅游度假城市。從2006年開(kāi)始，三亞市旅游飯店客房的開(kāi)房率迅速上升，反映了三亞旅游市場(chǎng)良好發(fā)展的局面。雖然受全球金融危機(jī)影響，今明兩年三亞旅游業(yè)發(fā)展有所減緩，但十一五期間仍將保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截止到2010年第一季度，三亞市全市接待旅游過(guò)夜人數(shù)286.43萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)27.0%,其中，接待國(guó)內(nèi)旅游者275.4萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)27.6%；接待海外旅游者11.02萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)11.8%。全年旅游收入49.67億元，比上年增長(zhǎng)32.3%,其中，國(guó)內(nèi)旅游收入45.34億元，增長(zhǎng)35.5%；境外旅游收入6344.12萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)8.2%。隨著三亞中高端旅游市場(chǎng)和國(guó)際旅游市場(chǎng)的迅速開(kāi)發(fā)，高品質(zhì)旅游景點(diǎn)、頂級(jí)、高星級(jí)酒店的開(kāi)發(fā)、旅游配套設(shè)施的完善、旅游市場(chǎng)的規(guī)范和三亞國(guó)際知名度的提高，雖今明兩年受全球金融危機(jī)影響，三亞入境收入和游客數(shù)量有所減少，但國(guó)內(nèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，勢(shì)頭良好。所以對(duì)以中高檔市場(chǎng)為主體的三亞旅游產(chǎn)業(yè)在十一五期間進(jìn)入國(guó)際化高速發(fā)展期的預(yù)期不會(huì)扭轉(zhuǎn)?！度齺喡糜伟l(fā)展總體規(guī)劃》重新明確了三亞旅游業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略：以國(guó)際市場(chǎng)為目標(biāo)，注意旅游產(chǎn)品和管理服務(wù)的國(guó)際化，打造國(guó)際化旅游城市。該戰(zhàn)略分為四個(gè)次戰(zhàn)略，即旅游國(guó)際化戰(zhàn)略、區(qū)域聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略、轉(zhuǎn)型增效戰(zhàn)略和生態(tài)興旅戰(zhàn)略，并提出了三亞旅游業(yè)發(fā)展新的總體目標(biāo)：通過(guò)全面推進(jìn)三亞旅游形象國(guó)際化、營(yíng)銷(xiāo)國(guó)際化、產(chǎn)品國(guó)際化、人才國(guó)際化、服務(wù)國(guó)際化、管理國(guó)際化、客源國(guó)際化、品牌國(guó)際化，加快三亞旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐，最終建成國(guó)際一流的熱帶濱海度假旅游目的地。三亞及海棠灣旅游發(fā)展規(guī)劃三亞市旅游規(guī)劃三亞濱海地區(qū)（城市規(guī)劃區(qū)）規(guī)劃：三亞濱海地區(qū)為三亞市主城區(qū)及海棠灣、天涯、崖城三個(gè)鎮(zhèn)所構(gòu)成的帶狀沿海地區(qū)，面積1250平方公里。該區(qū)體現(xiàn)了三亞熱帶海濱城市特點(diǎn)，是三亞旅游重要的資源。規(guī)劃范圍內(nèi)容包括了城市建設(shè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施用地，以及風(fēng)景名勝區(qū)、環(huán)境保護(hù)區(qū)、生態(tài)控制區(qū)和近海水域。濱海地區(qū)的旅游布局分為沿海的濱海旅游景觀(guān)帶、沿北部山區(qū)的健康生態(tài)休閑帶和主城的城市景觀(guān)旅游帶。濱海旅游景觀(guān)帶：主城以東的沿海地區(qū)（大東海、亞龍灣、海棠灣）為濱海休閑度假帶，建設(shè)高檔次的酒店和休閑設(shè)施。其中亞龍灣為面向國(guó)際的度假區(qū)，大東海為面向國(guó)際和國(guó)內(nèi)的度假區(qū)，主城的海坡為面向國(guó)內(nèi)的度假區(qū)。主城以西的沿海地區(qū)（天涯海角、南山、崖城）為旅游觀(guān)光帶。主要以景點(diǎn)觀(guān)光和主題公園的建設(shè)為主。健康生態(tài)休閑帶：利用北部山區(qū)資源發(fā)展健康休閑產(chǎn)業(yè)，如溫泉健康城、高爾夫產(chǎn)業(yè)群、熱帶植物園等，將三亞的旅游向北部拓展。主城城市景觀(guān)旅游帶：以三亞灣帶狀布置各類(lèi)城市旅游項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)城市旅游資源。濱海風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃：濱海地區(qū)“三亞熱帶海濱風(fēng)景名勝區(qū)”是以風(fēng)景美麗的熱帶海濱風(fēng)光為特色,以度假、觀(guān)光、娛樂(lè)為主要功能的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。由陸域和海域兩部分組成。陸域包括亞龍灣、天涯海角和南山-海山奇觀(guān)三個(gè)景區(qū)，以及落筆洞、鹿回頭公園、崖州古城和椰子洲四個(gè)獨(dú)立景點(diǎn)。海域包括東、西瑁洲，東、西排和野豬島，環(huán)境容量約為6.2萬(wàn)人。亞龍灣景區(qū):以熱帶海濱風(fēng)光為特色國(guó)際一流的避寒度假旅游勝地。景區(qū)陸域面積約80平方公里。大小洞天景區(qū):以奇特的海景、山景、石景和歷史悠久的名人勝跡為特征,以風(fēng)景游覽和宗教文化娛樂(lè)活動(dòng)為主要內(nèi)容的風(fēng)景旅游景區(qū)。景區(qū)陸域面積約34平方公里。紅塘灣：位于三亞市天涯鎮(zhèn)，用地面積3900畝，用地性質(zhì)為旅游綜合用地（實(shí)際用地面積及性質(zhì)以經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn)）。將建設(shè)成為集旅游度假、高檔居住于一體的功能完備的綜合社區(qū)。海棠灣：位于三亞市東北部濱海地帶，規(guī)劃面積90平方公里，規(guī)劃區(qū)內(nèi)由北至南劃分為三大功能區(qū)，分別是：濱海多元社區(qū)、濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)和綜合旅游度假區(qū)。天涯海角景區(qū):是具有南疆歷史文化內(nèi)涵,以風(fēng)景游覽和文化活動(dòng)為主要內(nèi)容的具有國(guó)家意義的名勝游覽景區(qū)。景區(qū)面積約16.4平方公里。椰子洲島景點(diǎn):近期以保護(hù)椰子洲的自然趣味風(fēng)光為主,遠(yuǎn)期根據(jù)需要發(fā)展特色旅游。鹿回頭景點(diǎn):以游覽觀(guān)光為主的風(fēng)景點(diǎn)。崖州古城景點(diǎn):以保護(hù)為主、以古城遺址為特色的名勝點(diǎn)。落筆洞景點(diǎn):將落筆洞景點(diǎn)建成具有歷史文化及洞景特色的景點(diǎn)和大型熱帶植物園。濱海旅游度假區(qū)規(guī)劃：

規(guī)劃期內(nèi)三亞的旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)策略可以歸納為“拓展提升”，即“拓展海棠灣與紅塘灣，提升亞龍灣”。規(guī)劃期內(nèi)（2010年）海棠灣、坎秧灣和紅塘灣三個(gè)度假區(qū)總建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?260公頃。各度假區(qū)發(fā)展規(guī)?？刂迫缦拢汉Ｌ臑扯燃賲^(qū)是近期三亞旅游度假的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，很多高檔酒店需要在規(guī)劃期內(nèi)征用土地來(lái)建設(shè)。建設(shè)用地控制為1040公頃。遠(yuǎn)景期（2020年）建設(shè)用地規(guī)模為51.61平方公里?？惭頌呈且粔K獨(dú)特的區(qū)域，應(yīng)只允許頂級(jí)度假設(shè)施的建設(shè)，并嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)量，建設(shè)用地控制為100公頃。紅塘灣建設(shè)用地控制為120公頃。在三亞灣區(qū)旅游版圖中，已經(jīng)比較成熟的三個(gè)灣區(qū)分別是亞龍灣、大小東海和三亞灣。其他灣區(qū)發(fā)展時(shí)間尚短，未成氣候。其中地段條件較好的彎區(qū)為海棠灣、紅塘灣和坎秧灣，而海棠灣比鄰亞龍灣且區(qū)域較廣，更具有發(fā)展空間。海棠灣區(qū)域規(guī)劃海棠灣總體定位為“國(guó)家海岸”，是三亞及中國(guó)第一個(gè)代表國(guó)家熱帶海濱旅游度假形象超高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的國(guó)際高級(jí)旅游度假區(qū)——國(guó)際休閑度假區(qū)。海棠灣職能：世界級(jí)的旅游度假天堂，面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，國(guó)家海洋科研、教育、博覽綜合體。作為三亞最后一塊高品質(zhì)的海濱資源，海棠灣是三亞成為世界級(jí)旅游度假天堂的希望。海棠灣位于海南省三亞市東北部濱海地帶，南起亞龍嶺山邊，北至三亞市行政邊界，西起東線(xiàn)高速公路，東至海邊，包括南田溫泉片區(qū)和蜈支洲島，距市區(qū)28公里，規(guī)劃用地南北長(zhǎng)約30公里，東西平均寬約8公里，規(guī)劃用地總面積約150平方公里。海棠灣可容納居住人口規(guī)模為：規(guī)劃期末（2020年）25萬(wàn)人。其中，過(guò)夜游客14萬(wàn)人左右（包括酒店和度假公寓），服務(wù)人員7萬(wàn)人左右，原住民4萬(wàn)人左右。海棠灣氣候獨(dú)特，屬于熱帶海洋季風(fēng)性氣候，年均氣溫24.2℃-25.4℃，冬季月平均最低氣溫17.4℃至21℃，每天日照時(shí)間為7小時(shí)，天氣晴朗時(shí)海水能見(jiàn)度高達(dá)25至30米，為國(guó)家一類(lèi)海水水質(zhì)。四季如夏，鮮花常開(kāi)，素有“東方夏威夷”之稱(chēng)，在東歐及亞洲享有“亞洲第一灣”的美稱(chēng)。海棠灣區(qū)域內(nèi)旅游資源豐富：2平方公里的椰子洲島位于藤橋的南端，區(qū)域內(nèi)除海岸、沙灘、山體及島嶼外，還有資源稟賦獨(dú)特的水系資源，包括8平方公里的鐵爐港、瀉湖、大小龍江塘等，集山、海、河自然美景于一體。城市的建設(shè)注重城市與自然景觀(guān)環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系，“山—海—河—城”巧妙組合，渾然一體，構(gòu)成了獨(dú)特的環(huán)境特色。海棠灣總用地面積98.78平方公里，其中城市建設(shè)用地面積51.6平方公里，占總用地面積的52.2%。海棠灣的用地結(jié)構(gòu)為：居住用地占總城市建設(shè)用地的17.5%，公共設(shè)施用地占城市建設(shè)用地的29.5%，綠地占城市建設(shè)用地的44.2%，道路廣場(chǎng)用地占總城市建設(shè)用地的6.1%。海棠灣的用地布局結(jié)構(gòu)為：“一點(diǎn)、一帶、三區(qū)、六片、五楔”，其中：一點(diǎn)：蜈支洲島，用地面積約1.12平方公里，構(gòu)建成為具有觀(guān)光、游覽功能的海島熱帶雨林公園。一帶：沙壩酒店帶，世界頂級(jí)酒店及海灘公共設(shè)施集中區(qū)。三區(qū)：南區(qū)：南起鐵爐港，北至林旺高速聯(lián)絡(luò)線(xiàn)，主要功能定位為綜合休閑游憩區(qū)（游艇港、高檔酒店、旅游小鎮(zhèn)、山前度假村等）；中區(qū)：包括大小龍江塘和指狀濕地范圍，主要功能定位為高端休閑度假區(qū)（頂級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)議中心、游艇社區(qū)等）；北區(qū)：南起指狀濕地，北至三亞市界，包括藤橋鎮(zhèn)、椰洲、風(fēng)塘等多個(gè)場(chǎng)地單元。主要功能定位為多元文化度假區(qū)（本土與異域文化主題酒店、椰洲觀(guān)光、溫泉度假、傳統(tǒng)旅游小鎮(zhèn)等）。六片——是指從南到北結(jié)合場(chǎng)地特征劃定的各個(gè)功能片區(qū)，分別是：鐵爐港片區(qū)：區(qū)域公共服務(wù)休閑中心；林旺片區(qū)：現(xiàn)代旅游服務(wù)小鎮(zhèn)區(qū)；龍江塘片區(qū)：高端品牌休閑度假區(qū)；風(fēng)塘片區(qū)：國(guó)際主題度假社區(qū)；椰洲片區(qū)：綜合觀(guān)光休閑度假區(qū)；土福片區(qū)：海洋主題科教博覽區(qū)五楔：指的是順應(yīng)山勢(shì)、通向海濱的五條主要綠化通廊，或結(jié)合高爾夫、或結(jié)合道路隔離綠化、或結(jié)合公園綠地，成為保障區(qū)內(nèi)公共開(kāi)敞空間有效落實(shí)、組團(tuán)之間有效隔離的重要生態(tài)綠楔空間。居住用地規(guī)劃：規(guī)劃遠(yuǎn)期居住用地總面積903.21公頃，占海棠灣建設(shè)用地17.5%，其中一類(lèi)低密度居住用地803.93公頃，二類(lèi)居住用地99.28公頃。另綜合商住用地289.18公頃，該類(lèi)用地中居住用地面積不少于總用地面積的60%。公共設(shè)施規(guī)劃：海棠灣規(guī)劃公共設(shè)施用地總面積為1521.74公頃，占城市建設(shè)用地的29.5%，規(guī)劃行政辦公用地1.47公頃；規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)用地415.85公頃；規(guī)劃酒店用地318.27公頃；規(guī)劃旅游度假用地126.92公頃；規(guī)劃體育用地278.65公頃；規(guī)劃醫(yī)療衛(wèi)生用地8.10公頃；規(guī)劃文化娛樂(lè)用地20.87公頃；教育科研設(shè)計(jì)用地69.28公頃；旅游服務(wù)用地40.62公頃；綜合商住用地289.18公頃。綜合交通規(guī)劃海棠灣對(duì)外交通主要通過(guò)區(qū)域西側(cè)的東線(xiàn)高速公路和海榆東線(xiàn)以及規(guī)劃的東線(xiàn)高速鐵路，規(guī)劃高鐵客站設(shè)置在藤橋鎮(zhèn)南部。海棠灣路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為三縱九橫：三縱：組團(tuán)間聯(lián)系道路、濱海景觀(guān)大道、濱海步行觀(guān)光路九橫：高速公路聯(lián)絡(luò)線(xiàn)、海榆東線(xiàn)聯(lián)絡(luò)線(xiàn)景觀(guān)規(guī)劃總體景觀(guān)框架為“三軸、三帶、六區(qū)”的結(jié)構(gòu)：三軸：貫穿場(chǎng)地南北的重要景觀(guān)軸，分別是濱海大道景觀(guān)軸、海棠大道景觀(guān)軸、高速及國(guó)道景觀(guān)軸。三帶：依據(jù)場(chǎng)地特質(zhì)形成異質(zhì)開(kāi)敞空間為主要內(nèi)容的景觀(guān)帶，分別是沙壩景觀(guān)帶、濱水景觀(guān)帶和農(nóng)田景觀(guān)帶。六區(qū)：根據(jù)功能側(cè)重的不同以及風(fēng)貌特征的各異劃分為鐵爐港瀉湖景觀(guān)區(qū)、林旺特色小鎮(zhèn)區(qū)、龍江塘及指狀濕地景觀(guān)區(qū)、風(fēng)塘景觀(guān)區(qū)、椰洲濕地公園及溫泉小鎮(zhèn)景觀(guān)區(qū)、海洋科博景觀(guān)區(qū)六個(gè)特征景觀(guān)風(fēng)貌區(qū)。核心功能定位三大旅游功能片區(qū)，分別為商業(yè)文化娛樂(lè)片區(qū)、旅游酒店片區(qū)及會(huì)務(wù)和培訓(xùn)片區(qū)，其含有以下三個(gè)方面的核心功能，核心功能在各開(kāi)發(fā)單元的位置和用地必須得到保障和落實(shí)。國(guó)際頂級(jí)品牌的濱海酒店帶——濱海高級(jí)酒店、國(guó)際組織會(huì)議中心、國(guó)家俱樂(lè)部。世界級(jí)的游艇休閑社區(qū)——游艇港、游艇社區(qū)、游艇俱樂(lè)部、高爾夫。國(guó)家級(jí)海洋科研與博覽中心——海洋公園和水族館、國(guó)家海洋研究院與國(guó)際海洋科學(xué)中心、國(guó)家海洋大學(xué)、國(guó)家海岸濕地公園。三亞酒店市場(chǎng)分析三亞酒店行業(yè)總體發(fā)展?fàn)顩r三亞作為中國(guó)最著名的濱海旅游城市，其酒店的發(fā)展速度高于其他城市。1996年中國(guó)第一家五星級(jí)度假酒店凱萊開(kāi)業(yè)，三亞從此掀起了酒店建設(shè)的熱潮。隨著全球旅游目的地的形成，三亞出現(xiàn)了中國(guó)獨(dú)特的酒店群落現(xiàn)象，擁有亞龍灣、大東海、三亞灣重要酒店區(qū)域。2009年三亞市正式掛牌列入海南省星級(jí)酒店名錄的五星級(jí)賓館10家，四星級(jí)賓館21家，三星級(jí)賓館25家，二星級(jí)賓館15家，一星級(jí)賓館5家，待評(píng)五星賓館18家。另外在三亞有部分高檔酒店如亞龍灣區(qū)域的部分國(guó)際知名酒店，并沒(méi)有申請(qǐng)國(guó)家星級(jí)酒店的評(píng)定，但這些酒店的硬件設(shè)施以及軟性服務(wù)，都是按照五星級(jí)甚至更高級(jí)別的酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的。2009年三亞市正式掛牌五星酒店名錄序號(hào)名稱(chēng)星級(jí)地址評(píng)定時(shí)間1三亞凱萊度假酒店五星三亞市亞龍灣2三亞山海天大酒店五星三亞市鹿嶺路3三亞亞龍灣海景國(guó)際酒店五星三亞市亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)4三亞喜來(lái)登度假酒店五星三亞市亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)5三亞湘投銀泰度假酒店五星三亞市大東海6三亞亞太國(guó)際會(huì)議中心五星三亞灣海坡7三亞萬(wàn)豪度假酒店五星三亞亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)8三亞希爾頓大酒店五星三亞亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)9海南天域度假酒店五星三亞亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)10海南亞龍灣紅樹(shù)林度假酒店五星三亞亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)隨著國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，營(yíng)業(yè)額和就業(yè)人數(shù)的不斷增長(zhǎng)；酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)繼續(xù)呈現(xiàn)全面上漲的態(tài)勢(shì),客房出租率和房?jī)r(jià)同時(shí)增長(zhǎng)，整個(gè)酒店產(chǎn)業(yè)績(jī)效仍呈現(xiàn)“高星級(jí)酒店高、中低星級(jí)酒店低”的局面。高星級(jí)酒店及國(guó)際酒店集團(tuán)管理的酒店經(jīng)營(yíng)效益都比較好，三亞及亞龍灣酒店房?jī)r(jià)及經(jīng)營(yíng)效益在海全及中國(guó)酒店中都名列前茅。在三亞現(xiàn)有酒店中，一般星級(jí)酒店，包括一般意義的海濱高檔酒店較多，而私密性強(qiáng)，面向高端旅游度假市場(chǎng)的頂級(jí)酒店少，所以三亞在“十一五”規(guī)劃中，將按照“限制一般酒店，控制高檔酒店，發(fā)展頂級(jí)酒店”的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷推進(jìn)頂級(jí)酒店的建設(shè)。就地區(qū)分布來(lái)說(shuō)，亞龍灣、大東海、三亞灣的酒店集中，東部海棠灣等擬建的酒店也較多，但西部從天涯海角到崖城鎮(zhèn)一帶的旅游景區(qū)較集中，但配套的酒店少，只有南山兩家五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)。海南旅游酒店的房?jī)r(jià)及經(jīng)營(yíng)效益的總體水平在全國(guó)是算較低的，但三亞的高星級(jí)酒店，尤其是亞龍灣國(guó)際度假區(qū)的高星級(jí)酒店，與海南其他城市相比，房?jī)r(jià)要高二、三倍，黃金周期間就更高，但在全國(guó)，其房?jī)r(jià)和經(jīng)營(yíng)效益卻是名列前茅的，可以與上海、北京的高星級(jí)酒店相比。2009年三亞各區(qū)域酒店接待情況一覽表亞龍灣大東海三亞灣五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)平均房?jī)r(jià)1140333出租率60三亞高星級(jí)酒店板塊分布三亞目前眾多國(guó)際一線(xiàn)、國(guó)內(nèi)頂級(jí)的品牌酒店坐標(biāo)沿著海岸線(xiàn)，呈帶狀分布，按照規(guī)劃三亞的高星級(jí)酒店不再是單體開(kāi)發(fā)，而是以酒店集群的形式分布。三亞主要（準(zhǔn)）五星酒店情況片區(qū)項(xiàng)目年平均客房?jī)r(jià)客房出租率三亞灣海航66040%天福源35050%大東海山海天42050%悅榕莊3500-400070%湘投銀泰大酒店75085%寶宏大酒店85856%亞龍灣亞龍灣五號(hào)別墅150050%維景國(guó)際度假酒店130045%亞龍灣紅樹(shù)林110067%凱萊100065%假日130070天域98075%喜來(lái)登130073%萬(wàn)豪110070%希爾頓135075%200070%在三亞灣區(qū)旅游版圖中，已成型的三個(gè)灣區(qū)分別是亞龍灣、大東海和三亞灣，分別代表著三亞三種不同的開(kāi)發(fā)模式和特點(diǎn)：亞龍灣純五星級(jí)酒店和度假村為主，目前檔次最高，是海南第一個(gè)作為國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)進(jìn)行高起點(diǎn)統(tǒng)一規(guī)劃和成片開(kāi)發(fā)的。海濱資源和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)時(shí)是最高的，目前已吸引十余家世界著名的國(guó)際酒店管理集團(tuán)參與酒店管理。它是一個(gè)包含了高檔和中檔酒店、別墅、公寓和輔助設(shè)施在內(nèi)的綜合旅游度假區(qū)。在海濱酒店開(kāi)發(fā)區(qū)的后面，是度假區(qū)的基本設(shè)施。這些基礎(chǔ)設(shè)施均分布在位于區(qū)中央的高爾夫球場(chǎng)和東面的一個(gè)小湖周?chē)：０段鞑堪ㄒ黄t樹(shù)林保護(hù)區(qū)和一個(gè)擬建的主題公園。大東海星級(jí)酒店、旅游購(gòu)物、娛樂(lè)、度假住宅混合開(kāi)發(fā)，各種檔次混雜，多種形態(tài)并存。此區(qū)域是屬于三亞最早作為旅游度假開(kāi)發(fā)的灣區(qū)，但起點(diǎn)較低，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，開(kāi)發(fā)較混亂，檔次參差不齊。大東海濱海區(qū)的酒店已是鱗次櫛比，只剩一處公共廣場(chǎng)。該區(qū)在繼續(xù)為旅游團(tuán)隊(duì)服務(wù)的同時(shí)，更高檔次的酒店接待度假游客的比重逐漸增加，比如小東海區(qū)的悅榕莊——海南的“中南?！保瑖?guó)家領(lǐng)導(dǎo)下榻的三亞國(guó)賓館及半山半島的麗笙世嘉酒店等，但發(fā)展?jié)摿τ邢?。三亞灣三亞灣是開(kāi)發(fā)較晚的灣區(qū)，2000年之前基本沒(méi)被作為旅游區(qū)開(kāi)發(fā)，由于城市垃圾的無(wú)限制排放造成此區(qū)域的海灘污染嚴(yán)重，2000年以后，借助?？谖骱０稁罟珗@的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，才開(kāi)始恢復(fù)此區(qū)域海岸、海灘環(huán)境的改善，旅游酒店及房地產(chǎn)才得以在此區(qū)域有效開(kāi)發(fā)。以較純粹的旅游度假住宅為主、特色餐飲、娛樂(lè)兼具，靠近市區(qū)，有日常生活配套。此區(qū)域離市區(qū)較近，海水海灘質(zhì)量沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃起點(diǎn)不高，旅游開(kāi)發(fā)屬于中低層次的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻是中高檔次的。而同屬于三亞灣區(qū)，又被其間的軍事區(qū)隔斷的海坡開(kāi)發(fā)區(qū)，其海濱海灘質(zhì)量和旅游開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)比三亞灣要高，已修建更多的酒店可滿(mǎn)足國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)隊(duì)的需要，但該區(qū)不是三亞的重點(diǎn)旅游度假區(qū)，其海灘品質(zhì)比大東海、亞龍灣差且狹窄，在海灘與海濱公路（主要的交通要道，其位置安排也不恰當(dāng)）間的面積有限。道路的規(guī)劃，限制了其中高品質(zhì)的度假旅游開(kāi)發(fā)（只能觀(guān)海看海不能就近玩海，不具私密性，此區(qū)域唯獨(dú)凱賓斯基酒店一家具有私密性，有酒店私家的海灘，已開(kāi)發(fā)成高檔次酒店）。綜合以上分析，三亞目前的旅游開(kāi)發(fā)以休閑度假型為主，產(chǎn)品體現(xiàn)為星級(jí)酒店和度假住宅，目前已開(kāi)發(fā)的酒店產(chǎn)品形式規(guī)模都較大，客房數(shù)量較多，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。海棠灣三亞及中國(guó)第一個(gè)代表國(guó)家熱帶海濱旅游度假形象超高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的國(guó)際高級(jí)旅游度假區(qū)——“國(guó)家海岸”，目前一線(xiàn)濱海用地規(guī)劃建設(shè)了15家由不同國(guó)際頂級(jí)酒店管理品牌的頂級(jí)濱海度假酒店。地塊投資商開(kāi)發(fā)權(quán)酒店項(xiàng)目名稱(chēng)星級(jí)酒店占地面積建筑面積（萬(wàn)㎡）客房數(shù)量計(jì)劃投資完工時(shí)間1號(hào)地海南開(kāi)維集團(tuán)19.94公頃（299.1畝）開(kāi)維麗笙世嘉凱賓斯基酒店五星1.61萬(wàn)平，241畝604間+55套別墅8億2010年2號(hào)地三亞巨源旅業(yè)33.33公頃（500畝）巨源朱美拉酒店五星440畝103325億2012年3號(hào)地三亞皇圃大酒店21.98公頃（329.7畝）皇圃索菲特酒店五星287畝5032012年4號(hào)地三亞萬(wàn)達(dá)大酒店21公頃（315畝）逸林希爾頓酒店五星278畝84508億2010年康萊德（希爾頓）酒店六星別墅101套2011年5號(hào)地三亞紅樹(shù)林旅業(yè)紅樹(shù)林費(fèi)爾蒙酒店七星323畝10.97002012年6號(hào)地三亞高勝投資21.74公頃（326.1畝）高勝威斯汀大酒店五星283畝一期50012億2012年7號(hào)地三亞長(zhǎng)島旅業(yè)（希格瑪）21.38公頃（320.7畝）喜來(lái)登豪華精選酒店五星289畝116709億2012年8號(hào)地三亞香格里拉大酒店（嘉里集團(tuán)）17.87公頃（268畝）香格里拉酒店五星268畝1070012億2012年9、10、11號(hào)地哈薩克斯坦共和國(guó)艾爾迪克發(fā)展有限責(zé)任公司58.2816公頃（874.224畝）“愿望之泉”酒店群（3座）五/超五/六874畝約24-60億2013年12號(hào)地三亞新天房置業(yè)11.3666公頃（170.5畝）新天房溫得姆精選酒店五星4007億2011年A七片區(qū)海南建豐旅業(yè)開(kāi)發(fā)（新加坡星獅）150公頃（2250畝）椰子洲島度假酒店五星950畝-3005億2015年蜈支洲島海南海景樂(lè)園國(guó)際9.2公頃（138畝）蜈支洲島中心酒店超五星級(jí)128畝2552011年16號(hào)地三亞中港漁業(yè)23.3公頃（348畝）萬(wàn)麗度假酒店（萬(wàn)豪）超五348畝5072011年海棠灣如果繼續(xù)以亞龍灣或大東海度假酒店的開(kāi)發(fā)模式，只會(huì)加劇產(chǎn)品同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，以大規(guī)模、高客房數(shù)量打造的五星級(jí)酒店將來(lái)面臨最大的問(wèn)題可能是：是否有與房間供應(yīng)量相對(duì)應(yīng)的客源來(lái)消化。簡(jiǎn)單地比拼旅游資源的開(kāi)發(fā)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，三亞不缺海景，不缺五星級(jí)酒店，不缺海上、岸上娛樂(lè)設(shè)施，缺的是獨(dú)具特色的精品酒店。三亞各板塊高星級(jí)酒店供給市場(chǎng)分析亞龍灣板塊三亞亞龍灣是中國(guó)首批國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)之一和AAAA旅游景區(qū)，規(guī)劃面積18.6平方公里，是一個(gè)擁有濱海公園、豪華別墅、會(huì)議中心、高級(jí)賓館、度假村、海底世界觀(guān)光、海上運(yùn)動(dòng)中心、高爾夫球場(chǎng)、游艇俱樂(lè)部等國(guó)際一流水準(zhǔn)的旅游度假區(qū)。這里陽(yáng)光、沙灘、海水等國(guó)際一流的旅游資源吸引一批批國(guó)際知名酒店集團(tuán)進(jìn)駐三亞亞龍灣，現(xiàn)已開(kāi)業(yè)的有喜來(lái)登、萬(wàn)豪、凱萊、華宇皇冠、希爾頓、麗思.卡爾頓酒店、假日等國(guó)際品牌酒店。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全景區(qū)除了幾個(gè)特色景點(diǎn)外，現(xiàn)有16家酒店?duì)I業(yè)，其中（準(zhǔn)）五星級(jí)酒店10家，共約5000間客房，8000多張床位，酒店設(shè)施比較齊全，年接待游客100余萬(wàn)人次。亞龍灣高星級(jí)酒店情況名稱(chēng)投資單位（開(kāi)發(fā)商）合作管理方建筑面積（萬(wàn)㎡）客房數(shù)喜來(lái)登度假酒店三亞盈灣旅業(yè)公司喜達(dá)屋飯店及度假村集團(tuán)511天域度假酒店Everbright產(chǎn)權(quán)酒店359（天域二期）428萬(wàn)豪度假酒店上海家化集團(tuán)萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)456凱萊度假酒店中國(guó)糧油食品公司凱萊酒店集團(tuán)404紅樹(shù)林度假酒店今典集團(tuán)今典集團(tuán)502金茂希爾頓大酒店上海金茂集團(tuán)希爾頓酒店管理集團(tuán)500上海金茂集團(tuán)8500金棕櫚度假酒店海南金棕櫚投資公司三亞世貿(mào)金棕櫚飯店管理公司3248環(huán)球城大酒店257亞龍灣五號(hào)別墅君瀾酒店顧問(wèn)406維景國(guó)際度假酒店港中旅酒店208鉑爾曼度假酒店法國(guó)雅高國(guó)際酒店管理集團(tuán)法國(guó)雅高國(guó)際酒店管理集團(tuán)193亞龍灣假日度假酒店新疆新天國(guó)際洲際酒店集團(tuán)358華宇海濱假日酒店山西華宇集團(tuán)皇冠假日酒店466瑞吉酒店（在建）中糧集團(tuán)喜達(dá)屋飯店及度假村集團(tuán)402太陽(yáng)灣柏悅度假酒店天津華田集團(tuán)凱悅酒店柏悅品牌3250以下選取亞龍灣板塊的幾個(gè)高星級(jí)酒店進(jìn)行詳細(xì)分析：建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱(chēng)總建筑面積（萬(wàn)㎡）建筑類(lèi)型建筑風(fēng)格層數(shù)亞龍灣五號(hào)別墅別墅、小高層?xùn)|南亞風(fēng)格1-5層維景國(guó)際度假酒店別墅、小高層?xùn)|南亞風(fēng)格1-6層亞龍灣紅樹(shù)林小高層巴厘島度假風(fēng)格7希爾頓小高層、別墅東南亞風(fēng)格3-8層麗思卡爾頓8小高層、別墅東南亞風(fēng)格7喜來(lái)登小高層?xùn)|南亞風(fēng)格6-8層亞龍灣板塊除維景國(guó)際度假酒店和亞龍灣五號(hào)別墅是以別墅形式為主的酒店以外，其它均以小高層的集中型酒店為主，個(gè)別項(xiàng)目規(guī)劃有少量別墅。主樓設(shè)計(jì)在6-7層，區(qū)域內(nèi)的酒店以東南亞風(fēng)格最常見(jiàn)，各酒店的風(fēng)格設(shè)計(jì)類(lèi)似?？头壳闆r及租金客房數(shù)量及配比項(xiàng)目名稱(chēng)客房總量園景房海景房套房獨(dú)立別墅亞龍灣五號(hào)別墅406（含別墅套房居室）44————98維景國(guó)際度假酒店208110————108亞龍灣紅樹(shù)林50216329544——希爾頓501276183292麗思卡爾頓4501601748333喜來(lái)登51117928850——從酒店的客房總數(shù)來(lái)看，以400-500間客房的規(guī)模為主，有海景資源的酒店都在客房分布上，充分發(fā)揮這一景觀(guān)優(yōu)勢(shì)。各酒店套房的比例基本在客房總數(shù)的10%左右，麗思卡爾頓和希爾頓除了主樓的客房外，還規(guī)劃有少量別墅型客房。客房面積情況項(xiàng)目名稱(chēng)園景房海景房套房獨(dú)立別墅亞龍灣五號(hào)別墅37-44————71-836維景國(guó)際度假酒店58————104-303亞龍灣紅樹(shù)林4242-5697-257——希爾頓97235、353麗思卡爾頓