北京冠達科技有限公司工業(yè)用地地價評估

/土地估價報告項目名稱：北京冠達科技有限公司工業(yè)用地地價評估受托估價單位:北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司估價人PAGE\#"'頁：'#'

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根據(jù)項目經(jīng)理要求確定委托估價單位：北京冠達科技有限公司估價日期：二○○一年十月二十日PAGE\#"'頁：'#'

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看項目日期PAGE\#"'頁：'#'

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報告結(jié)束日期土地估價報告編號：首評地(2０01）字第０90PAGE\#"'頁：'#'

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一個委托方不同地塊項目出不同報告，報告編號為**—1，**—2，**—3等目錄PAGE\#"'頁：'#'

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頁碼根據(jù)報告調(diào)整。技術(shù)報告為附件1，給委托方時可不附。土地估價報告第一部分摘要————————————1第二部分估價對象界定———-————-—-——3第三部分土地估價結(jié)果————-————--——7第四部分附件——————————-———１4土地估價技術(shù)報告第一部分總述—————-—-—--—--———１第二部分估價對象描述及地價影響因素分析————6第三部分土地估價—--——-—-————-——9第四部分附件————-——-———————-—25

土地估價報告第一部分摘要一、估價項目名稱:北京冠達科技有限公司工業(yè)用地地價評估二、委托估價方：PAGEPAGE\#"'頁：'#'

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同營業(yè)執(zhí)照北京冠達科技有限公司三、估價期日:PAGE\#"'頁：'#'

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同估價合同及項目經(jīng)理要求日期二○○一年十月二十五日四、價格結(jié)果：北京冠達科技有限公司委托評估的位于懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)的一宗工業(yè)用地,土地面積１33６7.33平方米，PAGE\#"'頁：'#'

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若評估對象含多個地塊，則可列表或分別敘述其用地面積、設(shè)定土地用途、設(shè)定使用年限、設(shè)定開發(fā)程度——務(wù)必清晰而簡潔在20０1年１0月25日,評估設(shè)定用途為工業(yè)用地,評估設(shè)定土地使用年限為５0年,評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外PAGE\#"'頁：'#'

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若評估對象含多個地塊，則可列表或分別敘述其用地面積、設(shè)定土地用途、設(shè)定使用年限、設(shè)定開發(fā)程度——務(wù)必清晰而簡潔熟地總地價：3９８萬元大寫金額:=3980000\＊ＣHIＮEＳEＮUM2叁佰玖拾捌萬元地面熟地價：298元/平方米毛地PAGE\#"'頁：'#'

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一般遠(yuǎn)郊區(qū)縣在評估結(jié)果中不需要出現(xiàn)毛地價總地價：239萬元大寫金額:＝23９0000\＊ＣＨINESENUM２貳佰叁拾玖萬元地面毛地價：179元／平方米出讓金PAGE\#"'頁：'#'

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一般城區(qū)內(nèi)除工業(yè)外，不評估出讓金；城區(qū)內(nèi)工業(yè)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣評估出讓金出讓金總價：5３萬元大寫金額：=530000\＊CHINＥSENUM2伍拾叁萬元地面出讓金:40元/平方米五、土地估價師簽字:項目負(fù)責(zé)人:簽字杜建國(土地估價師證號：96０1０016）審核人員：丁穎紅（土地估價師證號：）評估人員:趙佳理六、土地估價機構(gòu):北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司二○○一年十一月八日?第二部分估價對象界定一、委托估價方：PAGE\#"'頁：'#'

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同營業(yè)執(zhí)照北京冠達科技有限公司 單位地址:北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)?法定代表人:姚金芝二、受托估價方：北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司單位地址：東城區(qū)南河沿大街天安大廈207/２0８室資質(zhì)級別：A＊＊＊＊*級資格證書號：２０00A016法定代表人:高喜善三、估價目的:委托方擬對委估地塊進行房地產(chǎn)開發(fā)PAGE\#"'頁：'#'

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此處根據(jù)不同項目—股份制上市、破產(chǎn)、污染擾民而有所差異四、估價日期:二○○一年十月二十日至十一月八日五、估價期日：二○○一年十月二十五日六、估價對象概況：PAGE\#"'頁：'#'

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所有權(quán)屬、基本數(shù)據(jù)均應(yīng)有出處—文件、文號；PAGE\#"'頁：'#'

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此項針對項目現(xiàn)狀而言。１、土地登記狀況：PAGE\#"'頁：'#'

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說明估價對象的土地位置、土地用途、四至、面積、級別、土地登記證書號、地籍圖號、宗地號等PAGE\#"'頁：'#'

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若面積存在分?jǐn)偦蚱渌荒苤苯訌奈募蝎@取的數(shù)據(jù)，務(wù)必特殊說明委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū),東臨雁棲河西路,南臨北京冠達科技有限公司辦公區(qū)，西臨開發(fā)區(qū)土地，北臨開發(fā)區(qū)土地;土地用途為工業(yè)用地;地價區(qū)類為七類；土地使用者為北京冠達科技有限公司.根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2０01－懷規(guī)地字－0026號】,委估對象用地面積為1336７.33平方米,根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2０0１-懷規(guī)建字－0０88號】，委估對象建筑面積為2599。3平方米,總?cè)莘e率0．19。2、土地權(quán)利狀況PAGE\#"'頁：'#'

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土地權(quán)屬性質(zhì)-所有權(quán)人、使用權(quán)人、使用性質(zhì)、使用用途、使用年限、他項權(quán)利狀況等，若項目權(quán)屬有演變過程，則寫明北京冠達科技有限公司委托評估的工業(yè)用地土地所有權(quán)屬于中華人民共和國,北京市長城偉業(yè)投資開發(fā)總公司經(jīng)懷柔縣人民政府和北京雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會授權(quán),負(fù)責(zé)北京雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)國有土地的開發(fā)經(jīng)營及出讓、轉(zhuǎn)讓，北京市長城偉業(yè)投資開發(fā)總公司已將該地塊轉(zhuǎn)讓給北京冠達科技有限公司，現(xiàn)由北京冠達科技有限公司進行開發(fā)，擬辦理土地出讓手續(xù)。該項目用地目前未發(fā)生抵押、租賃、擔(dān)保等他項權(quán)利PAGE\#"'頁：'#'

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根據(jù)實際情況填寫3、建筑物和地上附著物狀況PAGE\#"'頁：'#'

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現(xiàn)狀建筑物—未拆遷房屋、已拆為平地、主體已完工等委估地塊地上建筑物正在建設(shè)之中。七、地價影響因素分析1、一般因素北京是中國的首都，北京的建設(shè)既要反映出中華民族的歷史、革命傳統(tǒng)和社會主義的獨特風(fēng)貌,又要積極為全國的經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)，同時要大力發(fā)展適合首都特點的經(jīng)濟,并對經(jīng)濟發(fā)展提出更高的質(zhì)的要求.因此,從北京市城市性質(zhì)中對中心城市的定位，決定了北京市對土地需求量大，長期來看,土地價格將呈現(xiàn)上漲趨勢.北京城市規(guī)劃區(qū)即北京市行政管轄區(qū),包括規(guī)劃市區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū),總面積為16807。8平方公里。市區(qū)中心地區(qū)的范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外,面積近３0０平方公里。北京市的建設(shè)將從以新區(qū)帶動為主轉(zhuǎn)向舊區(qū)調(diào)整改造與新區(qū)開發(fā)并重。堅持“分散集團式"布局,加快舊城區(qū)的改造步伐,調(diào)整土地使用,改建危舊,完善各項城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，保護歷史傳統(tǒng)風(fēng)貌,改善城市環(huán)境。新區(qū)開發(fā)的重點將從中心地區(qū)轉(zhuǎn)移到各邊緣集團。由于城市規(guī)劃區(qū)土地面積的有限性，從長遠(yuǎn)來看，北京市土地的供需矛盾會越來越突出,土地價格依然呈上揚趨勢。北京全部土地實行的是土地公有制,其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有。在使用制度方面，北京市對國家土地實行有償使用并逐步建立和培育地產(chǎn)市場.目前新征地的數(shù)量受到控制，北京市鼓勵在舊城區(qū)對土地進行二次開發(fā)，由于拆遷量大,造成北京市城區(qū)整體地價水平較高.北京市堅持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)先發(fā)展的方針,城市基礎(chǔ)設(shè)施已初具現(xiàn)代化規(guī)模，目前，北京市四環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域基本達到“七通”的配套程度。北京是我國的交通中心，現(xiàn)已形成海陸空全方位的對外交通體系.綜上所述，從北京市城市性質(zhì)、對外交通和基礎(chǔ)設(shè)施條件分析,北京的地價在全國居于較高水平；從北京市城市規(guī)劃、后備土地資源、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析，未來北京的地價將呈現(xiàn)上升趨勢。2、區(qū)域因素PAGE\#"'頁：'#'

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根據(jù)土地用途，選取對該用途地價有影響的區(qū)域因素作詳細(xì)說明——因素及相應(yīng)描述與市場比較法中敘述相對應(yīng)委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū),東臨雁棲河西路，南臨北京冠達科技有限公司辦公區(qū),西臨開發(fā)區(qū)土地，北臨開發(fā)區(qū)土地。北京雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)1９92年經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)建立,總體規(guī)劃9。6平方公里,坐落在長城腳下,雁棲湖畔.東結(jié)密云，南連順義，西與昌平、延慶為鄰，北與河北省豐寧、灤平、赤城接壤。交通比較便利，與開發(fā)區(qū)相連接的公路有10１國道、111國道.附近有京承鐵路、京通鐵路、大秦鐵路等干線。雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)重點鼓勵進區(qū)發(fā)展電子、輕工、食品飲料、建材、包裝印刷、生物工程等污染小、低耗能行業(yè).特別鼓勵發(fā)展高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)，適當(dāng)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)及配套商業(yè)、服務(wù)業(yè)。區(qū)域現(xiàn)狀各項基礎(chǔ)設(shè)施齊備,達到“七通"(即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）,具體狀況如下：PAGE\#"'頁：'#'

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紅線外“*通”狀況詳細(xì)描寫(1)上水由區(qū)內(nèi)供水廠供給。(2）下水采用雨、污水分流方式排水.（3）供氣由區(qū)內(nèi)水煤氣發(fā)生站提供.(４)供電建有一座110KV變電站。（5）熱力由區(qū)內(nèi)供熱中心提供.(6)通訊建有可裝機５00０門的電信支局。（７)道路東臨雁棲河西路。3、個別因素PAGE\#"'頁：'#'

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根據(jù)土地用途，選取對該用途地價有影響的個別因素作詳細(xì)說明——因素及相應(yīng)描述與市場比較法中敘述相對應(yīng)該項目用地為工業(yè)用地,地勢平坦,地質(zhì)條件良好。地塊形狀不規(guī)則。總用地面積為13367。３3平方米，總建筑面積為259９．３平方米,總?cè)莘e率0．19。宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣)及“場地平整”.PAGEPAGE\#"'頁：'#'

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紅線內(nèi)“*通”，若與紅線外同，則簡單寫同此報告；若與紅線外不同，則不同處詳細(xì)描寫。八、地價定義根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程和項目的具體要求，此次評估的價格包括出讓金、毛地價、熟地價PAGE\#"'頁：'#'

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根據(jù)實際情況敘述——毛地、熟地、出讓金，熟地價格是指估價對象在２001年10月２5日，評估設(shè)定土地使用年限為５0年，實際土地用途為工業(yè)用地,評估設(shè)定用途為工業(yè)用地，宗地實際開發(fā)程度為紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣)，紅線內(nèi)“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣及場地平整），評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”(即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）及宗地紅線內(nèi)PAGE\#"'頁：'#'

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根據(jù)實際情況敘述——毛地、熟地、出讓金第三部分土地估價結(jié)果一、估價依據(jù)1、有關(guān)政策法規(guī)和文件:《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《土地估價報告規(guī)范格式》北京市國土資源和房屋管理局出讓地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)2、委托估價方提供的資料：PAGE\#"'頁：'#'

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同附件《關(guān)于北京冠達科技有限公司新建廠房的批復(fù)》【懷計發(fā)［20０1］49號】《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【20０1－懷規(guī)地字-00２6號】《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2001－懷規(guī)建字-０088號】有關(guān)評估的其它資料3、受托估價方掌握的有關(guān)資料以及估價人員實地勘察所獲取的資料。二、土地估價1、估價原則地價是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用影響所形成，由于這些因素又經(jīng)常處于變動之中,我們在估價時遵循以下原則：(１）、替代原則地價遵循替代規(guī)律，其宗地的土地價格，受其相同使用的宗地，即同類型具有替代可能的宗地價格所牽制。有相同使用價值、有替代可能的宗地之間會相互影響和競爭,使其價格相互牽制而趨于一致。（２）、供需原則在完全的市場競爭中,一般商品的價格取決于供求的均衡點,需求大于供給，價格就會提高,否則價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然條件,因此土地市場形成了自己的供求規(guī)律，主要表現(xiàn)在土地的價格容易形成壟斷，所以地價形成于不完全競爭的市場.在評估中我們充分考慮了土地市場的供求狀況對地價的影響。（3)、綜合分析原則地價受自然、經(jīng)濟、社會、政策等諸多因素的影響，因此,評估時要充分考慮影響地價的多種因素,抓住主導(dǎo)因素,進行綜合比較分析，這樣才能評估出比較合理并切合實際的土地價格。（4）、協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮,所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此,在土地估價時,一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格.(５）、多種評估方法相結(jié)合的原則隨著土地估價業(yè)的發(fā)展,國際上創(chuàng)立了幾種通用的估價方法，如收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法等方法，這些方法都有自己的特點和適應(yīng)范圍,不適宜的估價方法可能使估價結(jié)果產(chǎn)生較大的誤差.在進行地價評估時，根據(jù)待估地的實際情況,選擇幾種最適合的評估方法進行綜合評定，力求減少誤差，得到科學(xué)、合理、公正、公平的土地價格。2、估價方法估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據(jù)估價對象土地的特點及開發(fā)項目本身的實際狀況,選取基準(zhǔn)地價修正法、成本法和市場比較法作為本次估價的基本方法PAGE\#"'頁：'#'

'"根據(jù)實際情況確定PAGE\#"'頁：'#'

'"根據(jù)實際情況確定(1)、基準(zhǔn)地價修正法北京市人民政府于１993年7月6日在京政發(fā)［1９93］３4號文件中下發(fā)了《北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價表》及其說明，對北京市出讓國有土地使用權(quán)按照不同用途和地價區(qū)類的標(biāo)準(zhǔn)進行了具體規(guī)定，并要求北京市國有土地使用權(quán)出讓價格以此為基礎(chǔ)，進行宏觀控制。該基準(zhǔn)地價由土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、土地開發(fā)費及其它費用等因素構(gòu)成。其中：出讓金是指國家作為土地所有者向受讓者收取的一定年限的土地使用費中純收入部分；基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費是指政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已投入和近期預(yù)期投入的費用部分，主要包括大市政、四源工程及小區(qū)建設(shè)的配套等；土地開發(fā)及其它費用是指用于征地、拆遷及平整土地等費用部分.（2)、成本法成本法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤、利息和土地增值收益來確定土地價格的估價方法.其基本計算公式為：土地價格＝土地取得費+土地開發(fā)費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益(3）、市場比較法在求取一宗待估土地的價格時,根據(jù)替代原則,將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較對照,并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別,修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其計算公式為：待估宗地價格=比較實例宗地價格×（待估宗地情況指數(shù)÷比較實例宗地情況指數(shù)）×（待估宗地估價期日地價指數(shù)÷比較實例宗地交易日期地價指數(shù)）×(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)÷比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù))×(待估宗地個別因素條件指數(shù)÷比較實例宗地個別因素條件指數(shù)）(4)、對上述三種方法求出的工業(yè)用途土地的地價進行技術(shù)處理,最終求出估價對象工業(yè)用途土地的總地價、單位地價。3、估價結(jié)果北京冠達科技有限公司委托評估的位于懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)的一宗工業(yè)用地，土地面積133６7．33平方米,PAGE\#"'頁：'#'

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若評估對象含多個地塊，則可列表或分別敘述其用地面積、設(shè)定土地用途、設(shè)定使用年限、設(shè)定開發(fā)程度——務(wù)必清晰而簡潔在2001年１0月２５日，評估設(shè)定用途為工業(yè)用地，評估設(shè)定土地使用年限為50年，評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外PAGE\#"'頁：'#'

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若評估對象含多個地塊，則可列表或分別敘述其用地面積、設(shè)定土地用途、設(shè)定使用年限、設(shè)定開發(fā)程度——務(wù)必清晰而簡潔熟地總地價：39８萬元大寫金額：=3980０00\*CHIＮESENＵM2叁佰玖拾捌萬元地面熟地價:298元/平方米毛地PAGE\#"'頁：'#'

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一般遠(yuǎn)郊區(qū)縣在評估結(jié)果中不需要出現(xiàn)毛地價總地價:239萬元大寫金額：=239000０＼*CＨINEＳＥNＵM２貳佰叁拾玖萬元地面毛地價：1７９元／平方米出讓金PAGE\#"'頁：'#'

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一般城區(qū)內(nèi)除工業(yè)外，不評估出讓金；城區(qū)內(nèi)工業(yè)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣評估出讓金出讓金總價：53萬元大寫金額：=530000\＊CHINESＥNＵM２伍拾叁萬元地面出讓金:4０元/平方米三、需要特殊說明的事項(一）假設(shè)條件1、估價對象作為工業(yè)用地為最有效利用方式。2、估價對象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合,能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營的正常進行,保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。3、在評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場.4、任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。5、委托方合法取得土地使用權(quán),并支付有關(guān)稅費。6、評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”(即通路、供水、排水、通電、通訊、通暖、通氣）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”.７、委托方提供的資料屬實.（二)使用說明1、評估價格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下,于評估基準(zhǔn)日為20０1年１0月25日，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場條件下的土地使用權(quán)價格現(xiàn)值.2、土地出讓為政府行為，辦理土地使用權(quán)出讓時，應(yīng)以北京市國土資源和房屋管理局最終審定結(jié)果為準(zhǔn).本報告自審定結(jié)果確定之日起一年內(nèi)有效。3、本次評估估價技術(shù)報告為供估價機構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認(rèn)或備案時的附件。4、本評估報告由北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司負(fù)責(zé)解釋.第四部分附件PAGE\#"'頁：'#'

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包含土地資料、房屋資料、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、估價對象照片及地理位置圖、評估機構(gòu)及估價師資質(zhì)證書等PAGE\#"'頁：'#'

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注意附件完整性—是否有圖、圖文證號一致性；附件是否在有效期內(nèi)附件一:《關(guān)于北京冠達科技有限公司新建廠房的批復(fù)》【懷計發(fā)[20０1］49號】PAGEPAGE\#"'頁：'#'

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所有有關(guān)土地權(quán)屬、面積來龍去脈的文件——按文件時間先后附件二：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【２0０１-懷規(guī)地字-002６號】PAGEPAGE\#"'頁：'#'

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所有有關(guān)建筑物權(quán)屬、面積來龍去脈的文件——按文件時間先后附件三：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【200１—懷規(guī)建字-0088號】附件四：宗地區(qū)域位置圖附件五：待估宗地現(xiàn)狀圖片附件六:委托方營業(yè)執(zhí)照附件七：土地估價機構(gòu)資質(zhì)證書附件八:土地估價師資格證書二○○一年十一月八日土地估價技術(shù)報告PAGE\#"'頁：'#'

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所有技術(shù)與結(jié)果報告中相同項，要保證前后一致項目名稱：北京冠達科技有限公司工業(yè)用地地價評估受托估價單位：北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司估價人：杜建國丁穎紅趙佳理委托估價單位：北京冠達科技有限公司估價日期：二○○一年十月二十日PAGE\#"'頁：'#'

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看項目日期PAGE\#"'頁：'#'

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報告結(jié)束日期土地估價報告編號:首評地（2001）字第０９０號土地估價技術(shù)報告編號:首評地技（２０01)字第0９０號=31６０．２/186８。1＼＃"0。0０"土地估價技術(shù)報告第一部分總述一、估價項目名稱北京冠達科技有限公司工業(yè)用地地價評估二、委托估價方北京冠達科技有限公司?單位地址:北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)?法定代表人：姚金芝三、受托估價方北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司單位地址:東城區(qū)南河沿大街天安大廈207/208室資質(zhì)級別：A*＊＊*＊級資格證書號：2000Ａ016法定代表人:高喜善四、估價對象委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)，東臨雁棲河西路,南臨北京冠達科技有限公司辦公區(qū),西臨開發(fā)區(qū)土地，北臨開發(fā)區(qū)土地。北京冠達科技有限公司委托評估的估價對象，是指位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的一宗工業(yè)用地.東臨雁棲河西路,南臨北京冠達科技有限公司辦公區(qū)，西臨開發(fā)區(qū)土地,北臨開發(fā)區(qū)土地，地價區(qū)類為七類，土地使用者為北京冠達科技有限公司.根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2001-懷規(guī)地字-002６號】，委估對象用地面積為1３3６７。33平方米,根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2０01-懷規(guī)建字－０0８8號】，委估對象建筑面積為2599.３平方米，總?cè)莘e率0.１9。宗地實際開發(fā)程度為紅線外“七通”(即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）,紅線內(nèi)“七通一平"(即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣及場地平整）。五、估價目的委托方擬對委估地塊進行房地產(chǎn)開發(fā),特委托北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司對該地塊進行價格評估,為其向北京市政府土地管理部門辦理土地出讓手續(xù),提供客觀、公正、合理的地價依據(jù).六、估價依據(jù)1、有關(guān)政策法規(guī)和文件:《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《土地估價報告規(guī)范格式》北京市國土資源和房屋管理局出讓地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)２、委托估價方提供的資料:《關(guān)于北京冠達科技有限公司新建廠房的批復(fù)》【懷計發(fā)[２001]49號】《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2001－懷規(guī)地字-0026號】《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【20０1-懷規(guī)建字－008８號】有關(guān)評估的其它資料3、受托估價方掌握的有關(guān)資料以及估價人員實地勘察所獲取的資料。七、價格定義根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程和項目的具體要求，此次評估的價格包括出讓金、毛地價、熟地價PAGE\#"'頁：'#'

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根據(jù)實際情況敘述——毛地、熟地、出讓金,熟地價格是指估價對象在２0０１年10月２5日，評估設(shè)定土地使用年限為5０年，實際土地用途為工業(yè)用地,評估設(shè)定用途為工業(yè)用地，宗地實際開發(fā)程度為紅線外“七通"（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣及場地平整）,評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通"（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）及宗地紅線內(nèi)PAGE\#"'頁：'#'

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根據(jù)實際情況敘述——毛地、熟地、出讓金八、估價期日二○○一年十月二十五日九、估價日期二○○一年十月二十日至十一月八日十、價格結(jié)果PAGE\#"'頁：'#'

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同結(jié)果報告北京冠達科技有限公司委托評估的位于懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)的一宗工業(yè)用地,土地面積1３３67．33平方米,PAGE\#"'頁：'#'

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若評估對象含多個地塊，則可列表或分別敘述其用地面積、設(shè)定土地用途、設(shè)定使用年限、設(shè)定開發(fā)程度——務(wù)必清晰而簡潔在2０0１年10月25日,評估設(shè)定用途為工業(yè)用地，評估設(shè)定土地使用年限為５0年，評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通PAGE\#"'頁：'#'

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若評估對象含多個地塊，則可列表或分別敘述其用地面積、設(shè)定土地用途、設(shè)定使用年限、設(shè)定開發(fā)程度——務(wù)必清晰而簡潔熟地總地價：3９8萬元大寫金額:=3980０００\*CHＩNＥSEＮUM2叁佰玖拾捌萬元地面熟地價:298元/平方米毛地PAGE\#"'頁：'#'

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一般遠(yuǎn)郊區(qū)縣在評估結(jié)果中不需要出現(xiàn)毛地價總地價:239萬元大寫金額：＝2３9０000\*CＨINESENＵM２貳佰叁拾玖萬元地面毛地價：１７９元/平方米出讓金PAGE\#"'頁：'#'

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一般城區(qū)內(nèi)除工業(yè)外，不評估出讓金；城區(qū)內(nèi)工業(yè)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣評估出讓金出讓金總價:53萬元大寫金額：=５3０000＼＊ＣHＩＮＥSEＮＵM2伍拾叁萬元地面出讓金：4０元／平方米十一、需要特殊說明的事項PAGE\#"'頁：'#'

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同結(jié)果報告（一)假設(shè)條件1、估價對象作為工業(yè)用地為最有效利用方式。2、估價對象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合,能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。3、在評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。4、任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。５、委托方合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。6、評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”(即通路、供水、排水、通電、通訊、通暖、通氣）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”。7、委托方提供的資料屬實。（二）使用說明1、評估價格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下,于評估基準(zhǔn)日為2001年10月25日，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場條件下的土地使用權(quán)價格現(xiàn)值。２、土地出讓為政府行為，辦理土地使用權(quán)出讓時,應(yīng)以北京市國土資源和房屋管理局最終審定結(jié)果為準(zhǔn)。本報告自審定結(jié)果確定之日起一年內(nèi)有效.３、本次評估估價技術(shù)報告為供估價機構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認(rèn)或備案時的附件。4、本評估報告由北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司負(fù)責(zé)解釋。十二、土地估價師簽名項目負(fù)責(zé)人：簽字杜建國（土地估價師證號:96010016）審核人員：丁穎紅（土地估價師證號:）評估人員:趙佳理十三、土地估價機構(gòu)北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司二○○一年十一月八日第二部分估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述：PAGE\#"'頁：'#'

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同結(jié)果報告１、土地位置狀況:委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū),東臨雁棲河西路，南臨北京冠達科技有限公司辦公區(qū)，西臨開發(fā)區(qū)土地，北臨開發(fā)區(qū)土地；土地用途為工業(yè)用地;地價區(qū)類為七類;土地使用者為北京冠達科技有限公司。根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【２0０1－懷規(guī)地字—00２6號】，委估對象用地面積為1３3６7．33平方米，根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【２00１-懷規(guī)建字-00８8號】，委估對象建筑面積為2５99.3平方米，總?cè)莘e率0。19。２、土地權(quán)利狀況北京冠達科技有限公司委托評估的工業(yè)用地土地所有權(quán)屬于中華人民共和國,北京市長城偉業(yè)投資開發(fā)總公司經(jīng)懷柔縣人民政府和北京雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會授權(quán)，負(fù)責(zé)北京雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)國有土地的開發(fā)經(jīng)營及出讓、轉(zhuǎn)讓,北京市長城偉業(yè)投資開發(fā)總公司已將該地塊轉(zhuǎn)讓給北京冠達科技有限公司,現(xiàn)由北京冠達科技有限公司進行開發(fā),擬辦理土地出讓手續(xù)。該項目用地目前未發(fā)生抵押、租賃、擔(dān)保等他項權(quán)利。3、建筑物和地上附著物狀況委估地塊地上建筑物正在建設(shè)之中。二、地價影響因素分析PAGE\#"'頁：'#'

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同結(jié)果報告1、一般因素北京是中國的首都,北京的建設(shè)既要反映出中華民族的歷史、革命傳統(tǒng)和社會主義的獨特風(fēng)貌,又要積極為全國的經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)，同時要大力發(fā)展適合首都特點的經(jīng)濟，并對經(jīng)濟發(fā)展提出更高的質(zhì)的要求。因此，從北京市城市性質(zhì)中對中心城市的定位,決定了北京市對土地需求量大，長期來看,土地價格將呈現(xiàn)上漲趨勢。北京城市規(guī)劃區(qū)即北京市行政管轄區(qū)，包括規(guī)劃市區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū)，總面積為168０７．8平方公里.市區(qū)中心地區(qū)的范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外,面積近３00平方公里。北京市的建設(shè)將從以新區(qū)帶動為主轉(zhuǎn)向舊區(qū)調(diào)整改造與新區(qū)開發(fā)并重。堅持“分散集團式”布局，加快舊城區(qū)的改造步伐，調(diào)整土地使用,改建危舊，完善各項城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，保護歷史傳統(tǒng)風(fēng)貌，改善城市環(huán)境.新區(qū)開發(fā)的重點將從中心地區(qū)轉(zhuǎn)移到各邊緣集團。由于城市規(guī)劃區(qū)土地面積的有限性,從長遠(yuǎn)來看,北京市土地的供需矛盾會越來越突出，土地價格依然呈上揚趨勢。北京全部土地實行的是土地公有制，其中,城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有;農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。在使用制度方面,北京市對國家土地實行有償使用并逐步建立和培育地產(chǎn)市場.目前新征地的數(shù)量受到控制，北京市鼓勵在舊城區(qū)對土地進行二次開發(fā)，由于拆遷量大,造成北京市城區(qū)整體地價水平較高。北京市堅持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)先發(fā)展的方針,城市基礎(chǔ)設(shè)施已初具現(xiàn)代化規(guī)模，目前，北京市四環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域基本達到“七通"的配套程度。北京是我國的交通中心，現(xiàn)已形成海陸空全方位的對外交通體系。綜上所述，從北京市城市性質(zhì)、對外交通和基礎(chǔ)設(shè)施條件分析，北京的地價在全國居于較高水平;從北京市城市規(guī)劃、后備土地資源、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析,未來北京的地價將呈現(xiàn)上升趨勢。２、區(qū)域因素委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū),東臨雁棲河西路，南臨北京冠達科技有限公司辦公區(qū)，西臨開發(fā)區(qū)土地，北臨開發(fā)區(qū)土地。北京雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)1992年經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)建立,總體規(guī)劃9。6平方公里,坐落在長城腳下，雁棲湖畔。東結(jié)密云,南連順義，西與昌平、延慶為鄰,北與河北省豐寧、灤平、赤城接壤。交通比較便利,與開發(fā)區(qū)相連接的公路有10１國道、１1１國道.附近有京承鐵路、京通鐵路、大秦鐵路等干線.雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)重點鼓勵進區(qū)發(fā)展電子、輕工、食品飲料、建材、包裝印刷、生物工程等污染小、低耗能行業(yè)。特別鼓勵發(fā)展高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè),適當(dāng)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)及配套商業(yè)、服務(wù)業(yè)。區(qū)域現(xiàn)狀各項基礎(chǔ)設(shè)施齊備,達到“七通"（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體狀況如下：PAGE\#"'頁：'#'

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紅線外“*通”狀況詳細(xì)描寫(１）上水由區(qū)內(nèi)供水廠供給.（２)下水采用雨、污水分流方式排水。（3)供氣由區(qū)內(nèi)水煤氣發(fā)生站提供.（4）供電建有一座110KＶ變電站。(5)熱力由區(qū)內(nèi)供熱中心提供。（6）通訊建有可裝機5000門的電信支局.(7)道路東臨雁棲河西路。3、個別因素該項目用地為工業(yè)用地，地勢平坦,地質(zhì)條件良好。地塊形狀不規(guī)則?？傆玫孛娣e為13３67．３3平方米，總建筑面積為259９。3平方米，總?cè)莘e率0.１9.宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通”(即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣)及“場地平整"。第三部分土地估價一、估價原則地價是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用影響所形成,由于這些因素又經(jīng)常處于變動之中，我們在估價時遵循以下原則:（1）、替代原則地價遵循替代規(guī)律，其宗地的土地價格，受其相同使用的宗地,即同類型具有替代可能的宗地價格所牽制。有相同使用價值、有替代可能的宗地之間會相互影響和競爭,使其價格相互牽制而趨于一致。（2)、供需原則在完全的市場競爭中，一般商品的價格取決于供求的均衡點，需大于求,價格就會提高，否則價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然條件,因此土地市場形成了自己的供求規(guī)律,主要表現(xiàn)在土地的價格容易形成壟斷，所以地價形成于不完全競爭的市場.在評估中考慮土地市場的供求狀況對地價的影響。(3）、綜合分析原則地價受自然、經(jīng)濟、社會、政策等諸多因素的影響，因此,評估時要充分考慮影響地價的多種因素，抓住主導(dǎo)因素，進行綜合比較分析，這樣才能評估出比較合理并切合實際的土地價格.（4)、協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境,則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此,在土地估價時，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格.(５）、多種評估方法相結(jié)合的原則隨著土地估價業(yè)的發(fā)展,國際上創(chuàng)立了幾種通用的估價方法，如收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法等方法,這些方法都有自己的特點和適應(yīng)范圍，不適宜的估價方法可能使估價結(jié)果產(chǎn)生較大的誤差。在進行地價評估時,根據(jù)待估地的實際情況，選擇幾種最適合的評估方法進行綜合評定，力求減少誤差,得到科學(xué)、合理、公正、公平的土地價格.二、估價方法與過程估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據(jù)估價對象土地的特點及開發(fā)項目本身的實際狀況，選取基準(zhǔn)地價修正法、成本法和市場比較法作為本次估價的基本方法。這是出于以下考慮：一是估價對象位于北京市基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域,運用基準(zhǔn)地價修正法切實可行；二是估價對象為工業(yè)用地，符合成本法的應(yīng)用條件及適用范圍；三是估價對象為工業(yè)用地，評估人員掌握有充足的交易實例,選用市場比較法比較適宜.具體估價步驟如下:基準(zhǔn)地價法求取委估地塊地價北京市人民政府于1９9３年7月6日在京政發(fā)[19９3]3４號文件中下發(fā)了《北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價表》及其說明,對北京市出讓國有土地使用權(quán)按照不同用途和地價區(qū)類的標(biāo)準(zhǔn)進行了具體規(guī)定，并要求北京市國有土地使用權(quán)出讓價格以此為基礎(chǔ)，進行宏觀控制。北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價表單位:元人民幣／平方米地價區(qū)類出讓金基礎(chǔ)設(shè)施費土地開發(fā)及其它費商業(yè)公寓住宅工業(yè)市政四源小區(qū)配套城鎮(zhèn)拆遷近郊征地遠(yuǎn)郊征地(1)（1)（１）(1）(２）(３）（4）(５）（6）一類32００－540０3000-460０２0０0-2７0０３20—5404６0—80015０-40０5900—７8001５０－４50—-二類2400-３２002200—3000150０-2000240—３２046０-80015０-4005900-７800１50－4５0——三類２000—24001８０0－22001０0０-1５０0１80—2４０460—８00150-40０5９00—78001５0—４5０--四類1500-20０0１4００－１800800-10001４0-18046０—８00150－4005900-７8０0１50－450－—五類1０00－15０01０0０-14０06０0－800１00-1４0４60-800１５0—4０059０0—７８00150—450—－六類5０0－1000５００－10004０0-600７０-100460—8001５0-４005９０0-７8０01５０－450７5－１8０七類400—5０0300—5０01５0－40０3０—７0460－8001５0-40059０0－780０150-45075－1８０八類7０—4０070—30050－150２5－３0460-80０１５0-4０05９00-7800150-45075—180九類5０-7040—70３0－502０—２5460—80015０-４0０-－-－７5－180十類４０—50３0—40２０—3０15－204６0—80０15０-40０——-—75-180基準(zhǔn)地價計算公式：（1）×容積率修正＋［（2)+(3）]×容積率＋(4)×調(diào)整系數(shù)+(５)或（６)=宗地地價按照上表,計算宗地價格時在確定不同土地用途等級出讓金和各項費用的基礎(chǔ)上,進行容積率修正和出讓年限修正,以推算出評估對象的土地價格,由基準(zhǔn)地價計算宗地地價的公式為：宗地地價=土地出讓金基數(shù)×容積率修正系數(shù)＋基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費×容積率+土地開發(fā)費及其它費用1、土地出讓金估算PAGE\#"'頁：'#'

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在基準(zhǔn)地價范圍內(nèi)取值，取高限、低限均應(yīng)稍作說明；城區(qū)內(nèi)基準(zhǔn)地價偏高，所以一般取低限；但遠(yuǎn)郊區(qū)縣基準(zhǔn)地價水平正常，可根據(jù)實際情況取值。根據(jù)北京市人民政府１993年7月6日下發(fā)的《北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價表》（京政發(fā)【1993】34號）及其使用說明,委估地塊所在的懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)屬七類地價區(qū)，工業(yè)用途的出讓金標(biāo)準(zhǔn)為30-７０元/平方米PAGE\#"'頁：'#'

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樓面單價,由于基準(zhǔn)地價法制訂于199３年，至今未做修訂，當(dāng)時的此地類的出讓金標(biāo)準(zhǔn)比現(xiàn)在的正常水平偏高,因此取40元/平方米;委估地塊地上容積率為0。１9,容積率修正系數(shù)為1，PAGE\#"'頁：'#'

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樓面單價PAGE\#"'頁：'#'

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按基準(zhǔn)地價要求計算，保留2位小數(shù)PAGE\#"'頁：'#'

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地面單價40×1＝40＝８００*1。６3（元/平方米)出讓金總價=40×1３367．３3÷10000=53(萬元）2、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費PAGE\#"'頁：'#'

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在基準(zhǔn)地價范圍內(nèi)取值，取高限、低限均應(yīng)稍作說明根據(jù)委估地塊的實際情況和該地塊的基礎(chǔ)設(shè)施配套費的客觀水平取地面基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費為１4０元／平方米。3、土地開發(fā)及其它費用參照相關(guān)的征地文件和目前該地區(qū)正常的征地費用水平,一般為8萬元/畝，即地面征地費用12０元/平方米。PAGEPAGE\#"'頁：'#'

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若地面拆遷費在此范圍內(nèi)取值，則這句話保留；否則刪除４、求毛地價地面毛地價＝４0+14０=180（元／平方米)毛地總價=18０×１33６７.33÷10000＝241（萬元）5、求熟地價地面熟地價=40+１4０+120=３00(元/平方米）熟地總價＝300×133６７.３3÷10000=４０１（萬元)成本法求取委估地塊地價待估宗地位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)，通過調(diào)查待估宗地所在區(qū)域周邊的土地利用狀況，按照新土地管理法規(guī)定,并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況,根據(jù)成本法測算其地價,其各項費用如下:土地取得費土地取得費是指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費用及稅費，根據(jù)對待估宗地周邊地區(qū)的土地利用情況和市場資料的調(diào)查以及委估宗地的實際情況，土地取得費取每平方米100元。(2）土地開發(fā)費根據(jù)對所征用土地的開發(fā)程度和該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的調(diào)查,以及平均開發(fā)成本的測算，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套程度在達到宗地紅線外“七通”(即通路、供電、供水、排水、通訊、供氣及通暖）及宗地紅線內(nèi)場地平整的情況下，其費用平均為1２0元/平方米.因此確定該宗地開發(fā)費用地面單價為12０元／平方米.（3)投資利息根據(jù)待估宗地的規(guī)模及項目占地的特點,調(diào)查確定該土地開發(fā)周期為1年,投資利息率按１９99年6月10日調(diào)整利率后中國人民銀行公布的６-12月期貸款利息率５。85％計，假設(shè)土地取得費為一次性投入，土地開發(fā)費為分期投入，這里土地開發(fā)費按平均投入計算則：投資利息=（土地取得費×土地開發(fā)周期＋土地開發(fā)費×１/2土地開發(fā)周期)×貸款利息率=（１00×１＋12０×１/２×１)×5。8５％=5。85+３。5１＝9.3６(元/平方米）（4）投資利潤投資利潤是把土地作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)方式投入，發(fā)揮作用,因此投資利潤應(yīng)與同行業(yè)投資回報相一致,工業(yè)用途用地的土地開發(fā)投資應(yīng)獲得相應(yīng)的投資回報，考慮北京市土地開發(fā)工業(yè)系統(tǒng)投資利潤率及該委托方投資利潤收益實際情況，以１5％作為本次土地評估的投資利潤率。則:投資利潤＝（土地取得費+土地開發(fā)費）×利潤率＝（100＋12０）×15%=15+1８=３3(元/平方米）（5）土地成本費用＝（1）＋（2）+(3）+(4)=１00+120+9．３6+３３=２62（元/平方米）(6）土地所有者權(quán)益取土地成本費用的１5％，則：土地所有者權(quán)益＝26２×15％＝３９(元/平方米)（７）待估宗地５０年期土地價格確定依據(jù)成本法測算地價公式：土地價格=(土地取得費＋土地開發(fā)費+投資利息＋投資利潤+土地所有者權(quán)益）×年期修正系數(shù)1年期修正系數(shù)=1-───（1＋r)ｎ=0。9661其中：ｒ──土地還原利率按中國人民銀行公布一年期存款利率2。2５％，考慮目前的通貨緊縮和一定的風(fēng)險利率取7％ｎ──使用年期5０年待估宗地5０年期土地使用權(quán)價格(地面熟地價）＝（土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地所有者權(quán)益)×年期修正系數(shù)=（10０+120＋９.36＋33+3９）×0.9661=291（元/平方米）熟地總價=２９1×１３367．33÷１000０=３８9（萬元)（8）待估宗地50年期毛地價地面毛地價=地面熟地價—(土地取得費+土地取得費的投資利息+土地取得費的投資利潤）×年期修正系數(shù)=２91－(1０0+5。85+１5)×０.９6６1=２91-117=17４(元／平方米)毛地總價=17４×13367．33÷１0000=２33（萬元）（9)待估宗地50年期出讓金地面出讓金=土地所有者權(quán)益×年期修正系數(shù)＝３9×0。9661＝３8(元/平方米）出讓金總價=３8×13３6７。３３÷10000=5１(萬元）(三）市場比較法求取委估地塊地價１、比較案例選擇通過調(diào)查分析,我們選擇了與待估宗地條件類似的3個比較案例,具體選擇原則和案例條件條件描述如下：選擇案例原則:與待估宗地屬同一供需圈與待估宗地用途應(yīng)相同。與待估宗地的交易類型相同。與待估宗地的估價期日應(yīng)接近.交易案例必須為正常交易，或可修正為正常交易。案例A：格林沃德公司用地該地塊位于北京市懷柔縣廟城鎮(zhèn)桃山村東，工業(yè)用途,用地面積11４51２平方米，容積率0.2,土地使用年期為５0年.審定日期為1９９９年4月,審定價格為出讓金為40元/平方米.案例B：北京依諾維紳家具有限公司生產(chǎn)基地出讓項目該地塊位于北京市懷柔縣鳳翔科技開發(fā)區(qū),工業(yè)用途,用地面積13333平方米，容積率0.３,土地使用年期為5０年.審定日期為2001年1月，審定價格為出讓金為4３元/平方米。案例C：懷柔車輛廠工業(yè)用地該地塊位于北京市懷柔縣懷柔鎮(zhèn)大中富樂村，工業(yè)用途,用地面積3３９60平方米，容積率０．17，土地使用年期為5０年.審定日期為2０01年3月，審定價格為出讓金為40元/平方米.（2)比較因素的選擇根據(jù)估價對象的宗地條件,影響估價對象價格的主要因素有：A、交易時間：確定地價指數(shù)Ｂ、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。C、區(qū)域因素：主要有交通條件［①道路通達度、②距區(qū)域中心距離、③距火車貨運站距離］、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)集聚度、環(huán)境優(yōu)劣度等。Ｄ、個別因素：主要指宗地面積、宗地形狀、容積率、地基承載狀況、目前規(guī)劃限制等。（３）比較因素條件說明估價對象于比較案例的比較因素條件詳述見表3?表3比較因素條件說明表待估宗地及比較案例比較因素待估宗地實例A實例Ｂ實例C位置懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)懷柔縣廟城鎮(zhèn)桃山村東懷柔縣鳳翔科技開發(fā)區(qū)懷柔縣懷柔鎮(zhèn)大中富樂村土地用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)交易日期２00１。10１9９9．4200１.１200１。3交易價格(元/平方米)待估404３4０交易情況正常正常正常正常土地使用年限（年)5０5０５０５０交易類型協(xié)議出讓協(xié)議出讓協(xié)議出讓協(xié)議出讓區(qū)交道路通達度臨支路臨支路臨支路臨支路距區(qū)域中心距離約６公里約5公里約6公里約6公里域通距火車貨運站距離約8公里約７公里約8公里約７公里產(chǎn)業(yè)集聚度較高較低較高較低因基礎(chǔ)設(shè)施狀況宗地紅線外“七通”宗地紅線外“七通”宗地紅線外“七通”宗地紅線外“七通”素公用設(shè)施完備度較完備較完備較完備較完備環(huán)境優(yōu)劣度污染小污染小污染小污染小個宗地面積(平方米)1３36７。331１４512１3３3333960別宗地形狀不規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則因容積率0。１９0.20.30.1７素地基承載狀況承載力較強承載力較強承載力較強承載力較強目前規(guī)劃限制有一定限制有一定限制有一定限制有一定限制4、編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與比較案例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表.比較因素指數(shù)確定如下：①、待估宗地與三個案例的土地用途、交易情況、交易類型等條件均一致，故對于上述這些影響地價的因素均不作修正。②、地價指數(shù)調(diào)查北京市近幾年工業(yè)用地地價上漲情況，除少數(shù)地區(qū)工業(yè)用地有小幅度上漲外，其它地區(qū)無明顯上漲,根據(jù)待估宗地所在區(qū)域的地價無明顯上漲實際情況，土地評估報告中上述地區(qū)的地價指數(shù)以待估宗地的估價期日為基數(shù)，將2０01年１０月的地價指數(shù)定為1００,按每月平均增長率為０．0５%,則地價指數(shù)變化情況如下：表4北京市工業(yè)用地地價指數(shù)表年度2０01年１０月199９年4月２００1年１月2０01年３月地價指數(shù)(%)10０9８.599．５99．６③、使用年限修正系數(shù)土地使用年限修正系數(shù)公式為：式中：K-使用年限修正系數(shù)ｒ—土地還原利率按中國人民銀行公布一年期存款利率2．25％，考慮目前的通貨緊縮和一定的風(fēng)險利率?。罚ィ﹎-待估宗地土地使用年限n-比較案例宗地土地使用年限④、區(qū)域及個別因素修正系數(shù)Ⅰ、區(qū)域因素：A、道路通達度,分為臨街巷、臨支路、臨次干道、臨主干道四個等級，以待估宗地的等級為１00，每相差一個等級修正1%。B、距區(qū)域中心距離,以待估宗地為100，每增加1公里，相應(yīng)減少1％，此項修正以不超過±３％為限;C、距火車貨運站距離，以待估宗地為１0０,每增加1公里，相應(yīng)減少０。5%;Ｄ、產(chǎn)業(yè)集聚度，分為高、較高、較低、低四個等級,考慮到產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模對工業(yè)地價影響較大，以待估宗地為１00,每相差一個等級，地價相應(yīng)修正1％Ｅ、環(huán)境優(yōu)劣度，分為無污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴(yán)重五個等級，以待估宗地為1０0,每相差一個等級,地價相應(yīng)修正１％；Ｆ、基礎(chǔ)設(shè)施狀況,宗地外基礎(chǔ)設(shè)施條件每增加或減少“一通"，指數(shù)增加或減少1．5%；G、公用設(shè)施完備度，分為完備、較完備、不完備三個等級,以待估宗地為100,每相差一個等級,地價相應(yīng)修正1％；Ⅱ、個別因素:A、宗地面積,分為〈100０0平方米,1０00０—５０000平方米，>500０0平方米三個等級，以待估宗地為10０，每上升一個等級，地價往上修正1%；B、宗地形狀，分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個等級，以待估宗地為100，每上升一個等級，地價往上修正0。5％,此項修正以不超過±３%為限;Ｃ、容積率修正,以待估宗地1０0,比較案例的容積率與其相比，每上升0.1,地價往上修正１%，反之往下修正1％，此項修正以不超過±3%為限。D、地基承載狀況,分為承載力強、承載力較強、承載力較差、承載力差四個等級，以待估宗地為100，每相差一個等級修正1%。E、目前規(guī)劃限制，分為限制較小、有一定限制、有較大限制，以待估宗地為１00，每相差一個等級修正1％。根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見表5。?表5比較因素條件指數(shù)表待估宗地及比較案例比較因素待估宗地實例A實例Ｂ實例C土地價格(元/平方米）待估4043４０土地用途１０010０10０1００交易日期1009８．５９9.5９9。6交易情況100100100１00土地使用年限（年)1０0１00100100交易類型10０100１001０0區(qū)交道路通達度1001０010010０距區(qū)域中心距離１00101１0010０域通距火車貨運站距離10０10０。５１00100.5產(chǎn)業(yè)集聚度100991009９因基礎(chǔ)設(shè)施狀況１００10010０100公用設(shè)施完備度１０010010０100素環(huán)境優(yōu)劣度100１00１00100個宗地面積(平方米）10０1０１１0０1０0別宗地形狀１0０1011０1101因容積率10010010１10０素地基承載狀況１００1０0100１00目前規(guī)劃限制１0０1001０01005、編制因素比較修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表6。表6因素比較修正系數(shù)表待估宗地及比較案例比較因素實例A實例B實例C土地價格（元/平方米）40４３4０土地用