楓景營(yíng)銷策劃報(bào)告

靜安楓景策劃報(bào)告宏觀市場(chǎng)：（數(shù)據(jù)來(lái)源：市房地產(chǎn)中心投資漲：2001年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額245258萬(wàn)元，而2000年同期為 元，增加23.1%。2001年上半年商品房新開工面積 平方米，而2000年同期為平方米，增加15.4%；2001年上半年商品房竣工面積 平方米，而2000年同期為平方米，增加38.8%。銷售漲：2001年上半年商品房預(yù)售面積 平方米，而2000年同期為平方米，增加26.3%；2001年上半年商品房銷售面積 平方米，而2000年同期為平方米，增加24.7%；存量銷售漲：2001年上半年存量房銷售面積 平方米，而2000年同期為平方米，增加97.7%。漲：2001年上半年房?jī)r(jià)比去年底漲了230元，全市住宅預(yù)售平均價(jià)格達(dá)到每41735.8%。今為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)也極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)品質(zhì)的提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一揚(yáng)。在發(fā)展商和消費(fèi)者雙重信心影響下，衡。受市場(chǎng)慣性影響，下一階段在發(fā)展商和消費(fèi)者雙重信心影響下，衡。受市場(chǎng)慣性影響，下一階段勢(shì)。概概靜安區(qū)是市一個(gè)典型的城市中心區(qū)，占地面7.6238靜安區(qū)周圍與6個(gè)區(qū)相臨：東臨北路，與黃1.8平方公里，處于為愚園路——路以北地區(qū)，面積3.86平方公里，曾是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和危棚簡(jiǎn)屋集中區(qū)，部分地區(qū)已被改造為現(xiàn)代化住宅區(qū)。靜安區(qū)正按建設(shè)“高品質(zhì)的生活居住根據(jù)以上特點(diǎn)和要求，靜安區(qū)今年制定并實(shí)施“南留北拆”計(jì)劃。根據(jù)這份舊區(qū)改造和城區(qū)規(guī)劃計(jì)劃，區(qū)內(nèi)的中路以南是新式里弄、花園住宅；新閘路以北則是高樓林立的現(xiàn)代居住小區(qū)；中路和新閘路之間，是以西路為軸線的主商業(yè)區(qū)。完成昌平路延平路——江寧路道路拓寬工程，辟通和拓寬陜西北路、昌化路。同時(shí)，完310完善靜安區(qū)公共交通規(guī)劃，站點(diǎn)，開通區(qū)內(nèi)環(huán)線。實(shí)施靜安路櫥窗內(nèi)光外透延新辟公共綠地4萬(wàn)平方米、綠地1萬(wàn)平方米，引進(jìn)大樹3500棵。完成中路大綠地 “商產(chǎn)品定位和客戶吸引。。體平體平 與平靜的一級(jí)市場(chǎng)相比，三級(jí)市場(chǎng)火爆，底部積壓房源進(jìn)一步得到消化，未來(lái)供應(yīng)量控制良好。中高房源的穩(wěn)定已經(jīng)成為市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，在供應(yīng)量不足的情況下價(jià)本本和2003年靜安區(qū)已規(guī)劃上市的體量將達(dá)100萬(wàn)平。購(gòu)房人群的21%。上述情況可見，購(gòu)房越來(lái)越多趨向于“小家庭”。53.8%、“年輕夫妻型”比例是54.3%，均超過(guò)半數(shù)。他們兩房面積大90-110平方米，而購(gòu)區(qū)內(nèi)有多層、、小、聯(lián)體別墅等，其中尤以多層、小相結(jié)合的小區(qū)住宅小區(qū)的景觀綠化、配套以及場(chǎng)等都成為消費(fèi)者選擇物業(yè)時(shí)的重要指標(biāo)。前幾2001“大家庭”向年輕“小家庭”轉(zhuǎn)變，表明新一代年輕人已經(jīng)進(jìn)入購(gòu)房主流。同15.2%，而30歲以下的人選擇的比例達(dá)到了30%，明顯高于其他組的人，這高、物業(yè)較便宜等因素。地形：從整體看是缺右下角的正方形形狀，一期則呈L南面景觀是周邊景觀中最好的，獨(dú)特的地理位置使得西的賓館、辦公樓、靜路線有：、、、 、新客站、靜安、徐匯、本案產(chǎn)品3大，一是高檔住宅的高總價(jià)和小房型的總價(jià)市場(chǎng)承受力；二是高檔住宅和小房型如何在同一小區(qū)兼容；三是目標(biāo)市場(chǎng)的產(chǎn)品化與大量的2房3房過(guò)因?yàn)樾》啃偷南M(fèi)群是較難承受本案的高總價(jià)，而能承受高總價(jià)的消費(fèi)者往往有房從本案目前的規(guī)劃來(lái)看較多的是2房到3房的過(guò)渡型產(chǎn)品，有可能在今后的是2房或小房型的消費(fèi)者不能承受80萬(wàn)左右的總價(jià)，而3房或更大房型的消費(fèi)案的不滿，但是如果規(guī)劃成單一產(chǎn)品類型大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)。本地段歷史上是舊較高尚的居住區(qū)，周遭（包括原來(lái)內(nèi)）有較多的青磚半圍合式向南1公里左右是波特曼商務(wù)圈、靜安寺商業(yè)圈和路商業(yè)圈，向北1公里左右是A5、6（習(xí)慣性）南向紀(jì)明廣場(chǎng)、曼可頓豪庭的采光和視線阻擋加大，、、、、、則緊臨市政道路。四、小區(qū)出分 處使人行和車行共同使用，因此應(yīng)在初處做好人行和車行的標(biāo)識(shí)； 由于緊鄰開放空間和鋪地廣場(chǎng)、視覺(jué)效果理想，建議作為A塊的人行主要 和附以車行此處； 在具體綠化規(guī)劃是應(yīng)注意綠地部分的3級(jí)分化：公共的、半公共的和的區(qū)分和六、設(shè)施分獨(dú)特的設(shè)計(jì)是本案的亮點(diǎn)，但是由于A地塊內(nèi)就有住戶1128戶，因此面3-41-23-4室室室內(nèi)練習(xí)家庭視聽中COFFEE社區(qū)、托兒社區(qū)醫(yī)療有直達(dá)的線路；行車沿常德路向南1.5公里可到達(dá)路高架扎道口，沿新閘路向東1.5公里可到達(dá)南北本案共有8個(gè)以上的出，周邊目前還多為舊區(qū)因此要加強(qiáng)保安和物業(yè)管理服務(wù)； 系統(tǒng)保留72小時(shí)、以便發(fā)生意外事故的追外立面選用涂料，更能體現(xiàn)品質(zhì)感，但應(yīng)注意；十、門廳分3.63.331、23、4米數(shù)量（套比例1822 3 46小房型建議采用裝修房，較之個(gè)人裝修即能夠變相的降低小房型的總價(jià)，又可以減少篇USP ·組團(tuán)、均規(guī) ·集中綠化空間·空間的利100市場(chǎng)一輪開發(fā)中的局面，提升靜安區(qū)價(jià)格水平。2、經(jīng)濟(jì)的繁榮和WTO的加入，創(chuàng)造了多個(gè)市場(chǎng)，加之靜安本身的多市場(chǎng)吸納能力，為的經(jīng)濟(jì)繁榮，在目前國(guó)際和國(guó)內(nèi)形勢(shì)下，并隨著WTO的加入，必將成為最大的收 3、進(jìn)入時(shí)機(jī)為我們創(chuàng)造四、NO.1？靜安上城 NO.1（NO.1）

出，而且眾多“老貴”眷守于此，歷久以來(lái)是市民向往的居住地。3、周邊愿 市場(chǎng)城市，我們可以預(yù)期即將到來(lái)的海外回歸潮。靜安歷來(lái)都是國(guó)際推崇的高尚商業(yè)商務(wù)區(qū)和高尚居住地，是吸納海外的高尚地之一，因此，港、澳、臺(tái)同胞、海外二、用途1、80%2、20%

總體 2、創(chuàng)造四個(gè)“”創(chuàng)造明確的蓄勢(shì)、階段 靜安不僅是的中心，靜安更象征著海派文明的人文跨世紀(jì)的市中心最缺什么 在，靜安是高尚地段的代名詞，也是公認(rèn)的 為商務(wù)區(qū)及高級(jí)住宅區(qū)，具有優(yōu)厚的歷史人文底蘊(yùn)。區(qū)內(nèi)有大量名人的府邸，百樂(lè)·[意圖厚的人文底蘊(yùn)。與其它的高尚住宅形成明顯的品牌區(qū)隔，具體地段范疇，塑造一個(gè)具有強(qiáng)烈個(gè)染力概念品牌，創(chuàng)造具有全市的品牌地位。以靜安是的中心、楓景是靜安的中心作為切入點(diǎn)，確立本案中心之城的的品牌形象，[]—— []——登陸MADEIN世界CBDVS第三組 [意圖素來(lái)發(fā)散創(chuàng)意，以開放的自然生態(tài)和生命體驗(yàn)為基礎(chǔ)，將現(xiàn)代建筑與適合居住的自然利用的一個(gè)特征要素、標(biāo)志景觀，以產(chǎn)生良好的聯(lián)想效應(yīng)。增強(qiáng)產(chǎn)品力。[]——在2月的，發(fā)現(xiàn)一片恒溫森林階段本案在特別的地點(diǎn)、特別的時(shí)機(jī)，以特別的物業(yè)形態(tài)樓市，必須輔以特別的和方銷售：不內(nèi)，先推國(guó)際，利用一些知名中介機(jī)構(gòu)，先推海外上市，以期通過(guò)“反拉開序幕。逐步將本案與靜安進(jìn)行品牌嫁接，形成獨(dú)特地位。1、組主線——航空、星級(jí)酒店派送、高級(jí)會(huì)員單位報(bào)紙電視具有形象直觀、到達(dá)率高、形式豐富的特點(diǎn)，因此在本案的操作中可以作為報(bào)紙 21、本案（一期）與有關(guān)的基本數(shù)據(jù)：可售面積――14.2銷售均價(jià)――7500總案值――10.652 NP（報(bào) ）――25％，費(fèi)用約550萬(wàn)元 ――10％，費(fèi)用約220萬(wàn)元 活動(dòng)）、SP（促銷活動(dòng)）――10％，費(fèi)用約220萬(wàn)元 ――10％，費(fèi)用約220萬(wàn)元DM稿報(bào)紙強(qiáng)打期、電視聯(lián)手定價(jià)原則的制定是建立在相關(guān)工作的基礎(chǔ)上，又綜合考量以下幾個(gè)因素：63.25M2到躍層225.65M2，客戶選擇余地較大；2房以87.34M2及105.83M2分特別值得一提4#，是本期突質(zhì)的賣點(diǎn)。無(wú)論從座向，房型，景觀，通路均十分總體來(lái)說(shuō)，金牛產(chǎn)品是用來(lái)?yè)芨呃麧?rùn)的，及問(wèn)題是互相過(guò)渡的產(chǎn)品，是用來(lái)體付款方式為3種，建議最大折讓為98折，最大折讓是97折，分期付款或按進(jìn)度付款或參考。有率占：金牛25%明星草狗12%問(wèn)題 本案四周均有較寬的馬路或公用設(shè)施（學(xué)校、房、變電站、、商場(chǎng)等）故緊靠3#、41#、25#、6然7#、8、9#、10北側(cè)享得