房地產(chǎn)投資招商經(jīng)營管理三房地產(chǎn)投資解析總結(jié)計(jì)劃

一、單項(xiàng)選擇題（共40題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最切合題意）

1、房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)能夠從（C）兩個(gè)方面進(jìn)行觀察。

A、資本投入和預(yù)期利潤B、出讓形態(tài)或自我經(jīng)營形態(tài)

C、物質(zhì)形態(tài)與錢幣形態(tài)D、物理形態(tài)與投資形態(tài)

2、以下表述錯(cuò)誤的選項(xiàng)是（A）

、現(xiàn)金流量指的是一準(zhǔn)時(shí)期內(nèi)各時(shí)間段上實(shí)質(zhì)發(fā)生的資本流出或流入

、凈現(xiàn)金流量指的是現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差

C、現(xiàn)金流量圖是用以反應(yīng)投資項(xiàng)目在一準(zhǔn)時(shí)期內(nèi)資本運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖示

、現(xiàn)金流出主要包含土地花費(fèi)、建筑花費(fèi)、還本付息、稅金等

3、當(dāng)計(jì)息周期短于1年時(shí)，實(shí)質(zhì)利率與名義利率的關(guān)系是（D）

、名義利率大于實(shí)質(zhì)利率

、實(shí)質(zhì)利率小于名義利率

C、名義利率等于實(shí)質(zhì)利率

、實(shí)質(zhì)利率大于名義利率

4、以下對(duì)于現(xiàn)金流量圖的說法正確的選項(xiàng)是（C）

A、坐標(biāo)軸上的時(shí)點(diǎn)“1”往常表示目前時(shí)點(diǎn)

、為了簡化計(jì)算，發(fā)生在計(jì)息周期時(shí)期的現(xiàn)金流量如期中發(fā)生對(duì)待

C、往常把初始投資作為上一周期期末發(fā)生

、相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直線代表不一樣周期段的現(xiàn)金流量

5、在市場經(jīng)濟(jì)條件下，貸款利率水平的高低主要取決于（A）

A、利潤B、資本成本C、稅收D、風(fēng)險(xiǎn)成本

6、年利率為12%，存款額為1000元，限期為1年，一年4次按季利率單利計(jì)息，則一年

后的本利和為（A）元。[1000*（1+12%/4*4）=1120]

A、1120B、1125.51C、1126.83D、1126.18

7、以下有關(guān)資本等效值與復(fù)利的觀點(diǎn)表述錯(cuò)誤的選項(xiàng)是（B）

、一次支付現(xiàn)值系數(shù)等于等額序列支付終值細(xì)數(shù)乘以等額序列支付資本回收系數(shù)。

、不一樣時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資本必定擁有不一樣的價(jià)值。

C、等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資本回收系數(shù)的乘積為1。

、假如兩筆資本等值，則用復(fù)利公式把他們變化就任何時(shí)點(diǎn)，變換成任何支付形式都仍是等值的。

8、等差序列年花費(fèi)系數(shù)為（A）

A、1/i–n/[(1+i)n–1]B、n/(1+i)

C、i(1+i)n/[(1+i)n–1]D、[(1+i)n–1]/i

9、某筆貸款的季利率為2%，每季度計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年實(shí)質(zhì)利率是（A）[i=（1+2%）4-1=8.24%]

A、8.24%B、8%C、6.12%D、12.62%

110、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的差別在于（C）A、能否考慮資本的時(shí)間價(jià)值B、能否考慮本金的時(shí)間價(jià)值C、能否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值D、采納名義利率仍是實(shí)質(zhì)利率11、投資回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲取的（C）與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。A、現(xiàn)金回報(bào)B、利潤總數(shù)C、凈利潤D、稅后利潤（太難）12、某商務(wù)樓投資項(xiàng)目在20年的擁有期內(nèi)各年凈營運(yùn)利潤均為80萬元，第20年末,經(jīng)轉(zhuǎn)售收入為900萬元，假如折現(xiàn)率為10%，那么該商務(wù)樓投資項(xiàng)目的利潤現(xiàn)值為（B）[80*[1-（1+10%）-20/10%]+900/（1+10%）20=681.076+133.779=814.8680*8.5136+900*0.1486=814.83(查表)A、838.55萬元B、814.86萬元C、858.35萬元D、858.23萬元13、開發(fā)項(xiàng)目凈現(xiàn)值NPV的正確計(jì)算式為（D）ni)tA、NPV=(CICO)(1t0tPttB、NPV=t0(CICO)(1ic)tnIRR)tC、NPV=(CICO)(1t0tn(CICO)(1ic)tD、NPV=t0ti(1i)nPiPin1，式中Pi是投資者投入資本P后的14、A=Pi)n1(1i)i)n(1(11（A）A、投資回收B、投資利潤C(jī)、投資利潤D、投資回報(bào)15、某投資者以100萬元的價(jià)錢購入一永遠(yuǎn)產(chǎn)權(quán)的寫字樓單位用于出租，已知年毛租金收入為35萬元，含各樣稅費(fèi)在內(nèi)的年經(jīng)營成本為毛租金收入的40%，假如貸款利率為12%，貼現(xiàn)率為15%，則該投資者的年投資利潤率為（B）。[35*（1-40%）/100=21%]2A、35.00%B、21.00%C、29.75%D、25.55%16、已知某筆貸款名義利率為12%，年實(shí)質(zhì)利率為12.62%，則該筆貸款為按（C）計(jì)息。[12.62%+1=112.62%=（1+12%/x）x，測出x=6]A、半年B、季C、兩個(gè)月D、月17、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)成效主要表現(xiàn)為（A）A、銷售收入B、開發(fā)利潤C(jī)、成本利潤率D、投資利潤率18、基準(zhǔn)利潤率是致使投資行為發(fā)生所要求的（A）A、最低投資回報(bào)率B、均勻投資回報(bào)率C、最低投資利潤率C、均勻投資利潤率19、對(duì)于一般的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，償債備付率指標(biāo)應(yīng)當(dāng)大于（C）A、1B、1.5C、1.2D、220、以下不屬于清賬能力指標(biāo)的是（C）A、借錢償還期B、財(cái)產(chǎn)欠債率C、現(xiàn)金回報(bào)率D、償債備付率21、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說明該項(xiàng)目的利潤率高于（D）A、社會(huì)均勻利潤率B、通貨膨脹率C、公民經(jīng)濟(jì)增添率D、項(xiàng)目基準(zhǔn)利潤率22、動(dòng)向投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（C）所需的時(shí)間。A、所有現(xiàn)金流入補(bǔ)償所有現(xiàn)金流出B、經(jīng)營收入補(bǔ)償所有投資C、凈利潤補(bǔ)償所有投資D、凈利潤現(xiàn)值補(bǔ)償所有投資23、某物業(yè)的月租金收入為10萬元，經(jīng)營花費(fèi)占租金收入的50%，年還本付息數(shù)額相當(dāng)于經(jīng)營花費(fèi)的1/3，那么，該物業(yè)投資的償債備付率為（C）[10（1-50%）/10*50%/3=3]A、2B、1.5C、3D、1

24、假定某項(xiàng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）大于零,那么它的財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤率（IRR）

和投資酬勞率的關(guān)系是（A）

A、IRR>投資酬勞率

B、IRR=投資酬勞率

C、IRR<投資酬勞率

D、二者沒關(guān)

第25—26題在此例基礎(chǔ)上達(dá)成。

3某房地產(chǎn)物業(yè)管理公司，現(xiàn)有一設(shè)備，此設(shè)備投資項(xiàng)目連續(xù)5年，各年的現(xiàn)金流量以下所示年次012345現(xiàn)金流出量300001500015000150001500015000現(xiàn)金流入量0250002500025000250002800025、此設(shè)備的第5年的凈現(xiàn)金流量是（B）（28000-15000=13000）A、43000B、13000C、15000D、2800026、設(shè)備5年報(bào)廢時(shí)，凈現(xiàn)值為（A）（假定折現(xiàn)率為10%）A、9771B、4436C、3465D、64505[NPV=10000（P/A，10%，5）+3000/（1+10%）-300000=10000*3.7908+3000*0.6209-30000=9771]27、假定公司按12%的年利率獲得貸款200000元，要求在5年內(nèi)每年年終等額償還，則每年的償付額為(C)元。[A=200000（A/P，12%，5）=55428]A、40000B、52000C、55428D、6400028、投資凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目（C）A、項(xiàng)目不可以投資B、項(xiàng)目不行行C、項(xiàng)目剛可回收投資D、項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)損失29、某公司計(jì)劃投資30萬元購入一設(shè)備，估計(jì)投產(chǎn)后每年的凈利潤為5萬元，固定財(cái)產(chǎn)每年需要3萬元維修，假如用靜態(tài)投資回收期計(jì)算，則此項(xiàng)投資的回收期為（B）[30/（5-3）=15]A、6年B、15年C、10年D、3.75年30、甲將購買某處商店作為投資，商店購買的價(jià)錢為120萬元，此中銀行貸款60萬元，非銀行其余的金融機(jī)構(gòu)貸款20萬元，其余用甲多年積蓄，現(xiàn)假定租金的稅率為20%，每年可以回收租金10萬元，兩項(xiàng)貸款年利息率共為5%，求該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為（D）[（10-80*5%）*（1-20%）/40=12%]A、4%B、14%C、20%D、12%31、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)欠債表上我們能夠看到，欠債共計(jì)3000萬元，財(cái)產(chǎn)共計(jì)5000萬元，流動(dòng)財(cái)產(chǎn)和流動(dòng)欠債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元，該項(xiàng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)欠債率為（B）[3000/5000=60%]A、167%B、60%C、80%D、200%32、我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中公司所得稅主假如對(duì)公司年（B）征收的一種稅。A、租售收入B、所得額C、扣除成本的銷售收入D、營業(yè)額33、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目購買投資為4500萬元，流動(dòng)資本為500萬元，假如投資者投資的權(quán)益成本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)均勻利潤總數(shù)650萬元，年均勻稅后利潤為500萬元，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為（A）[650/1500=43.3%]A、43.3%B、13.0%C、33.3%D、23.3%4

34、以下對(duì)于財(cái)務(wù)評(píng)論指標(biāo)的計(jì)算公式中，正確的有（D）

A、投資利潤率=項(xiàng)目利潤總數(shù)/項(xiàng)目總投資額×100%

B、資本金凈利潤率=年利潤總數(shù)或年均勻利潤總數(shù)/資本金×100%

C、在不考慮物業(yè)增值利潤時(shí)，投資回報(bào)率=（稅后現(xiàn)金流量+投資權(quán)益增添值+物業(yè)增值

利潤）/權(quán)益投資數(shù)額

D、資本金利潤率=年稅前利潤總數(shù)或稅前均勻利潤總數(shù)/資本金×100%

35、在進(jìn)行設(shè)備更新時(shí)，一般采納機(jī)器設(shè)備的哪一種壽命作為設(shè)備的使用年限（A）

A、經(jīng)濟(jì)壽命B、技術(shù)壽命C、自然壽命D、折舊壽命

36、某房子出租，每年租金收入為160000元，空置損失為125000元，其余物業(yè)收入為50000

元，每年?duì)I運(yùn)花費(fèi)為30000元，此項(xiàng)房子收入的所得稅稅率為33%，則將來每年房子現(xiàn)金

流出量為（C）（160000-125000+50000-30000）*33%+30000=55000*0.33+30000=48150

A、36850B、55000C、48150D、120600

37、以下說法不正確的選項(xiàng)是（D）

Ａ、財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤率是能夠使將來現(xiàn)金流入量現(xiàn)值等于將來現(xiàn)金流出量現(xiàn)值的貼現(xiàn)率Ｂ、財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤率是方案自己的投資酬勞率

Ｃ、財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤率是使方案凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率

Ｄ、財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤率是使方案現(xiàn)值指數(shù)等于零的貼現(xiàn)率

38、某投資方案，當(dāng)貼現(xiàn)率為16%時(shí)，其凈現(xiàn)值為338元，當(dāng)貼現(xiàn)率為18%的時(shí)候，其凈

現(xiàn)值為-22元。該方案的內(nèi)部利潤率為(D)[16%+2%*338/（338-(22)）=17.88%]

Ａ、15.88%Ｂ、16.12%Ｃ、18.14%D、17.88%

(太難)39、某宗房地產(chǎn)的利潤年限為40年，展望將來3年的凈利潤分別17、18、19萬元，

從第4年起，每年的凈利潤將穩(wěn)固在20萬元左右，假如資本化率9%，則此刻將將來現(xiàn)金

流折現(xiàn)能夠獲取該房地產(chǎn)的利潤率價(jià)錢為(A)萬元。[

A、195B、210C、213D、217

40、已知兩稅一費(fèi)的稅，費(fèi)率分別為營業(yè)稅5%、城市建設(shè)保護(hù)稅為7%、教育費(fèi)附帶為3%，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總數(shù)為(A)萬元（1000*5.5%=55）

A、55B、85.6C、150D、123.6

二、多項(xiàng)選擇題（共20題，每題3分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上的選項(xiàng)切合題

意，錯(cuò)選，少選，此題不得分）

1、現(xiàn)金流入包含（ABCD）

A、銷售收入B、利息收入C、貸款本金收入D、出租收入E、折舊

2、以下有關(guān)復(fù)利計(jì)算過程中的各項(xiàng)系數(shù)及有關(guān)知識(shí)講解正確的選項(xiàng)是（AC）

、等額序列支付在現(xiàn)金流量涂上的每一個(gè)計(jì)息周期末都有一個(gè)等額支付金額。

、等額序列的收入或支出每年以同樣的比率發(fā)生變化。

C、等額序列支付的儲(chǔ)藏基金系數(shù)是在已知終值F的狀況下求A。

、等比序列這類現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個(gè)固定的數(shù)目發(fā)生變化。5

E、等額序列支付終值系數(shù)等于一次支付終值細(xì)數(shù)乘以等額序列支付資本回收系數(shù)。

3、以下有對(duì)于名義利率與實(shí)質(zhì)利率表述正確的選項(xiàng)是（BCE）

、名義利率比實(shí)質(zhì)利率更能反應(yīng)資本的時(shí)間價(jià)值

、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)質(zhì)利率與名義利率的差別就越大

C、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率與實(shí)質(zhì)利率相等

D、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)質(zhì)利率小于名義利率

E、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∝時(shí)，名義利率r與實(shí)質(zhì)利率i的關(guān)系為i=er-1

4、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的靜態(tài)盈余能力指標(biāo)包含（BDE）

A、投資利潤率B、投資回報(bào)率

C、資本金利潤率D、現(xiàn)金回報(bào)率

E、靜態(tài)投資回報(bào)率

5、以下對(duì)于投資回收和投資回報(bào)的說法正確的選項(xiàng)是（BDE）

、投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收

、投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲取的酬勞

C、投資回報(bào)往常是用提取折舊的方式獲取

、投資回收則經(jīng)常表現(xiàn)為投資者所獲取的或希望獲取的利潤率或利息率

E、投資回收主假如指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收

6、財(cái)務(wù)評(píng)論能夠經(jīng)過計(jì)算（AC），對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清賬能力剖析。

A、財(cái)產(chǎn)欠債率B、投資回收期

C、貸款償還期D、成本利潤率

E、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

7、從投資的角度看，資本時(shí)間價(jià)值的大小取決于（ACD）

A、投資利潤率B、投資額大小

C、風(fēng)險(xiǎn)要素D、通貨膨脹率

E、社會(huì)均勻利潤率

8、對(duì)于財(cái)產(chǎn)欠債率的描繪錯(cuò)誤的選項(xiàng)是（CD）

A、屬于長久償債能力指標(biāo)

B、財(cái)產(chǎn)欠債率高，則公司的資本金不足，應(yīng)變能力差

財(cái)產(chǎn)共計(jì)C、財(cái)產(chǎn)欠債率=100%欠債共計(jì)

D、房地產(chǎn)開發(fā)屬于資本密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)產(chǎn)欠債率一般較低E、財(cái)產(chǎn)欠債率能夠用來權(quán)衡客戶在清理時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度

9、決定基準(zhǔn)利潤率大小的主要要素是（BC）

A、開發(fā)種類B、資本成本

C、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)D、行業(yè)狀況

F、開發(fā)規(guī)模

610、對(duì)于財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤率，下邊說法正確的選項(xiàng)是（ABDE）

A、內(nèi)部利潤率表示了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

B、假如貸款利率高于內(nèi)部利潤率，則以為項(xiàng)目投資見面對(duì)損失

C、財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤率是指項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率

D、財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未回收投資每年的凈利潤

率

E、當(dāng)目標(biāo)利潤率小于內(nèi)部利潤率時(shí)，則以為在財(cái)務(wù)上是可行的

11、就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，以下表述正確的選項(xiàng)是（ACD）

A、投資回收往常采納折舊的方式獲取

B、內(nèi)部利潤率不可以作為投資回報(bào)的指標(biāo)

C、投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤

D、投資回報(bào)經(jīng)常表現(xiàn)為投資者所獲取的或希望獲取的利潤率或利息率E、投資回收指的是所投入的總投資的回收

12、建筑物及有關(guān)的設(shè)備、設(shè)備在使用過程中的有形消耗包含（AE）

、外力作用下的實(shí)體磨損

、勞動(dòng)生產(chǎn)率提升的效能磨損

C、技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)的功能磨損

、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成得設(shè)備貶值

E、受自然力影響產(chǎn)生的生銹、腐化、老化等

13、無形消耗產(chǎn)生的原由有（CDE）

、連續(xù)使用

B、自然力的作用

C、科學(xué)技術(shù)進(jìn)步

D、勞動(dòng)生產(chǎn)率的提升

E、社會(huì)發(fā)展

14、固定財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命是以下哪幾項(xiàng)的相加之和的最小值（BE）

A、年維修成本

B、年等額財(cái)產(chǎn)恢復(fù)成本

C、年等額總成本

D、年折舊額

E、年等額營運(yùn)成本

15、以下對(duì)于我國房地產(chǎn)開發(fā)投資公司納稅主要稅種的表達(dá)正確的選項(xiàng)是（ABC）

、房地產(chǎn)項(xiàng)目中“兩稅一費(fèi)”指營業(yè)稅、城市建設(shè)保護(hù)稅和教育費(fèi)附帶

、營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售（出租）收入×稅率

C、應(yīng)納稅所得額=實(shí)現(xiàn)利潤－同意扣除項(xiàng)目的金額

D、營業(yè)稅的稅率為5.5%

E、房產(chǎn)稅在營業(yè)稅以前列支

716、對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率的說法正確的選項(xiàng)是（ABCE）

、與資本化率不一樣，由于資本化率往常不考慮還本付息影響

、能夠是稅前現(xiàn)金回報(bào)率

C、能夠是稅后現(xiàn)金回報(bào)率

、與投資回報(bào)率同樣

E、該指標(biāo)反應(yīng)了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系

17、影響財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤率的要素包含（AB）

、投資項(xiàng)目的有效年限

、投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

C、公司要求的最低投資酬勞率

、銀行的貸款利率

E、投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率

18、某公