北京市寫字樓市場整體狀況暨中關(guān)村寫字樓市場報告

2003年北京市寫字樓市場整體狀況暨中關(guān)村寫字樓市場研究報告主要內(nèi)容第一章北京市目目前寫字樓市市場狀況分析析(九力研究部，策策劃部聯(lián)合編編制）2001年，北北京申奧成功功、中國加入入WTO、APEC會議議圓滿舉行等等一系列大事事的發(fā)生，無無疑為沉寂已已久的北京寫寫字樓市場注注入了一劑強(qiáng)強(qiáng)心針。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，20002年北京擬擬、在建寫字字樓面積達(dá)到到1200萬平平方米以上，其其中市場新增增供給量為2280萬平方方米，是20001年市場場新增供給量量的一倍，同同時也使北京京寫字樓市場場存量達(dá)到了了925.998萬平米。圖截至到22002年底北京市市寫字樓存量量(單位:萬平米)圖－2002年年北京市寫字字樓新增供應(yīng)應(yīng)量（單位：：萬平米）數(shù)據(jù)來源：北京京市寫字樓信信息網(wǎng)預(yù)計2003年年北京市將有有300萬平米米的寫字樓入入市，再加上上未被消化的的市場存量，市市場競爭程度度還會進(jìn)一步步的加深。1.區(qū)域競爭爭：中關(guān)村略略遜一籌目前，北京市寫寫字樓主要分分布于CBDD（商務(wù)中心心區(qū)）、中關(guān)關(guān)村、金融街街三大板塊，但但由于三大板板塊寫字樓的的存量與新增增供量不同，各各個板塊在今今年的表現(xiàn)也也會大不一樣樣，有的板塊塊將呈現(xiàn)租金金和售價回升升的趨勢，而而有的區(qū)域則則會出現(xiàn)競爭爭進(jìn)一步加劇劇的場面。CBD區(qū)域歷來來是高檔寫字字樓的聚集地地，預(yù)計20003年該區(qū)區(qū)域會有四棟棟寫字樓入市市，共22萬平米。圖－2003CBD區(qū)域新上市市的樓盤數(shù)據(jù)來源：北京京市寫字樓信信息網(wǎng)另外，在建項目目世紀(jì)財富中中心（15萬平米）和和北京財富中中心（70萬平米）今今年也會有少少量的寫字樓樓供應(yīng)量，22003年該該地區(qū)能提供供給市場的面面積至少也在在40萬平方米米以上，而且且未來三年內(nèi)內(nèi)該區(qū)域的市市場總供給量量將達(dá)到700萬平米。隨著CBD規(guī)劃劃的出臺，該該區(qū)域的需求求也日趨放大大。根據(jù)九力力公司去年對對CBD區(qū)域部部分甲級寫字字樓客戶類型型的調(diào)查結(jié)果果來看，外企企特別是跨國國企業(yè)是該區(qū)區(qū)域?qū)懽謽亲钭钪饕目蛻魬纛愋?。此外外，保險、汽汽車制造、銀銀行等和世界界貿(mào)易組織相相關(guān)行業(yè)的需需求也比較強(qiáng)強(qiáng)烈，如民生生銀行與另外外一家公司合合資成立的民民生人壽保險險公司在聯(lián)合合大廈也租了了2600平方方米的使用面面積；一汽大大眾、中國一一汽和現(xiàn)代汽汽車在嘉里中中心、南銀大大廈和盛世大大廈分別租或或買了30000、4500和1600平方方米的面積；；外資銀行盡盡管在20002年沒有大大的動作，但但由于預(yù)計會會有更多的外外資銀行拿到到營業(yè)執(zhí)照（目目前已有199家），因此此2003年估估計外資銀行行對寫字樓的的需求會日趨趨強(qiáng)烈。表－CBD區(qū)域域現(xiàn)有寫字樓樓的主要客戶戶群體寫字樓名稱套間面積入住時間開間狀況客戶數(shù)量和需求求面積描述主要的客戶類型型航華科貿(mào)中心110－20000現(xiàn)房大開間不祥，沒有統(tǒng)計計過。外企國貿(mào)寫字樓2座座64－11333現(xiàn)房自由組合有80％左右的的客戶需求在在201－500平米之之間，他們消消化了30％的寫字字樓面積；另另外20％的客戶戶需求在20001－5000平米米之間，消化化了寫字樓770％左右的的面積。主要是世界5000強(qiáng)的跨國國公司和外企企。建外SOHO70－2502004自由組合有大部分客戶需需求在2011－500平米之之間。私營企業(yè)東方銀座100－100002003自由組合各種面積客戶比比例比較均衡衡。外資贏嘉大廈133－13666現(xiàn)房大開間有10％的客戶戶需求在2000平米以下下，50％在501－800平米，20－30％在801－1000平米米。合資，外資和國國有京匯大廈100－18000現(xiàn)房大開間70%客戶需求求在20000平米以下，其其中中等面積積需求占了550％。外企數(shù)碼01大廈90－542現(xiàn)房自由組合20－30％的的客戶需求在在2000平米米以下，其他他的比較均衡衡。外企，國有股份份制公司金融街作為全國國最主要的金金融中心，長長期以來是國國內(nèi)外大型金金融企業(yè)的盤盤踞之地，對對寫字樓的需需求也比較旺旺盛，甚至導(dǎo)導(dǎo)致了20002上半年整整個區(qū)域處于于無房可賣的的斷檔期。但但隨著下半年年到20033年北京國際際金融大廈，富富凱大廈、中中證大廈的開開盤，宣告了了金融街二期期建設(shè)的正式式開始，也使使金融街寫字字樓市場的斷斷檔現(xiàn)象逐步步得到緩解。表－2002－－2003金融街區(qū)域域新增寫字樓樓項目名稱總建筑面積現(xiàn)已入駐客戶富凱大廈11萬中國保險公司，華華夏銀行，中證大廈15萬

金融國際大廈11萬中國證券監(jiān)督委委員會、三峽峽證券、西城城區(qū)資產(chǎn)管理理有限公司總計37萬以中資的金融企企業(yè)為主但由于北京國際際金融大廈一一棟已被中國國保險公司買買下，另一棟棟的大部分也也賣給了華夏夏銀行，而富富凱大廈的大大部分也賣給給了中國證券券監(jiān)督委員會會、三峽證券券、西城區(qū)資資產(chǎn)管理有限限公司這樣的的國內(nèi)金融機(jī)機(jī)構(gòu)，因此這這兩棟新入伙伙的寫字樓在在2003年實(shí)實(shí)際上已剩不不了很多空置置面積，加上上中證大廈115萬平米，新新增供應(yīng)量在在20萬平米左左右。但金融融街地區(qū)不像像CBD及中關(guān)關(guān)村地區(qū)公司司那樣多，需需求那樣旺盛盛，所以預(yù)計計2003年該該地區(qū)寫字樓樓市場也不會會出現(xiàn)很大波波動，發(fā)展較較為平穩(wěn)。圖－金融街目前前在租在售項項目與以上兩個區(qū)域域相比，今年年中關(guān)村寫字字樓市場的競競爭將呈現(xiàn)進(jìn)進(jìn)一步加劇的的態(tài)勢。一來來是該地區(qū)寫寫字樓新增供供應(yīng)量過大有有關(guān)，預(yù)計今今年中關(guān)村地地區(qū)將有800萬平方米的的寫字樓供應(yīng)應(yīng)，主要集中中在中關(guān)村西西區(qū)、中關(guān)村村科學(xué)城、北北大科學(xué)園、清清華科技園。二二是產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化日趨嚴(yán)重重，供需錯位位突出。在中中關(guān)村目前開開發(fā)的寫字樓樓項目中，面面對跨國企業(yè)業(yè)，定位于國國際型5A級寫字樓樓的項目居多多，一般開間間大，價格高高，而忽視了了目前對寫字字樓需求最為為強(qiáng)烈的成長長型中小企業(yè)業(yè)的需求，市市場供需結(jié)構(gòu)構(gòu)日益畸形。所以從以上三個個區(qū)域的比較較來看，20003年的熱熱點(diǎn)區(qū)域還將將是CBD區(qū)域，區(qū)區(qū)域內(nèi)供需兩兩旺，越來越越多的外資企企業(yè)將扎根CCBD，特別別是世界5000強(qiáng)企業(yè)，商商務(wù)氛圍濃厚厚，商業(yè)配套套齊全，交通通設(shè)施發(fā)達(dá)的的CBD將是他他們的首選；；金融街區(qū)域域由于供需都都比較平緩，預(yù)預(yù)計今年的發(fā)發(fā)展態(tài)勢將十十分平穩(wěn)；競競爭最為激烈烈而殘酷當(dāng)屬屬中關(guān)村區(qū)域域，過多的政政府行為，無無序的開發(fā)，一一窩蜂的上項項目，對中小小企業(yè)的視而而不見，都將將把區(qū)域內(nèi)眾眾多的寫字樓樓項目推上絕絕路。2.需求結(jié)構(gòu)構(gòu)：中小企業(yè)業(yè)和投資型買買家漸成主體體2000年以前前，北京市寫寫字樓大單購購買的成交量量比例達(dá)到了了70%以上，每每年都要消耗耗30萬平米以以上的寫字樓樓面積，而11996－2000年五五年之間消化化的面積更是是在150萬平米米以上；而從從2001年以以來寫字樓市市場的成交情情況看，大單單購買的面積積比例已經(jīng)大大幅下降，22001年除除了金融街的的國企大廈，金金融大廈有較較大面積的成成交之外，其其他區(qū)域的成成交量都比較較小，樂觀估估計20011年全年的大大單成交量也也就在40萬平米左左右，20002年估計不不到25萬平米。隨隨著市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，中中小型企業(yè)，特特別是國內(nèi)的的新興創(chuàng)業(yè)型型企業(yè)數(shù)量越越來越多，他他們對購買寫寫字樓的需求求也越來越大大，中小企業(yè)業(yè)的小面積購購買肯定將成成為市場的主主流。不過，由由于大部分純純寫字樓要么么成交面積過過大，價格過過高；要么就就是軟硬件服服務(wù)不過關(guān)，加加之銀行按揭揭手續(xù)繁雜，難難于辦理，適適于這些中小小規(guī)模企業(yè)的的純寫字樓可可選范圍并不不多，使大部部分企業(yè)轉(zhuǎn)向向購買商務(wù)公公寓或商住兩兩用型物業(yè)。不不過，商務(wù)公公寓畢竟還是是公寓，用于于辦公無論是是在建筑形式式上，還是在在后期管理上上都存在一些些難以克服的的問題，市場場更需要為中中小企業(yè)精心心打造的高檔檔寫字樓。表－商住公寓和和寫字樓的規(guī)規(guī)劃比較物業(yè)類型使用年限按揭政策出讓金（每平方方米）使用規(guī)范商住兩用樓70年8成20年650－8000元按公寓（低標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）商務(wù)樓70年8成20年650－8000元按公寓（高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）寫字樓50年6成10年1300元以上上按寫字樓（高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）特別值得注意的的是，隨著去去年以來北京京寫字樓市場場的升溫，投投資性買家越越來越多。CCBD目前在在售樓盤中，投投資型用戶就就占了40％，而新新推出的住幫幫2000、中中證大廈、帝帝恒寫字樓、當(dāng)當(dāng)代青云大廈廈、銀網(wǎng)中心心也吸引了大大批投資性買買家進(jìn)場。投投資型買家投投資的寫字樓樓大多屬于針針對中小企業(yè)業(yè)開發(fā)的戶型型較小的高檔檔寫字樓，他他們最大的特特點(diǎn)就是投資資較少，回報報較快，價格格相對較低，租租務(wù)市場比較較廣泛。從上面的分析中中我們可以看看出，隨著北北京寫字樓市市場的發(fā)展，需需求主體結(jié)構(gòu)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了了巨大的變化化，以往由大大客戶大單購購買的情況越越來越少，取取而代之的是是充滿市場活活力的中小型型企業(yè)客戶，他他們把經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展勢頭異常常強(qiáng)勁的北京京當(dāng)成為了發(fā)發(fā)展自己事業(yè)業(yè)的溫床，逐逐漸成為了京京城寫字樓市市場的需求主主體；伴隨著著中小型企業(yè)業(yè)一起成長的的就是投資型型買家，將和和中小企業(yè)一一起構(gòu)成北京京市寫字樓最最核心的需求求群體。3.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)：邊緣產(chǎn)品品先聲奪人為了迎合中小企企業(yè)辦公的市市場需求特點(diǎn)點(diǎn)，去年北京京寫字樓市場場上就出現(xiàn)了了眾多的邊緣緣性寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品，讓人令令人耳目一新新的同時也先先聲奪人，取取得了意想不不到的銷售業(yè)業(yè)績。這類產(chǎn)產(chǎn)品一是以住住邦20000，數(shù)碼01大廈為代代表的經(jīng)過住住宅改造的商商住公寓；二二是以中關(guān)村村韋伯豪，長遠(yuǎn)天地以以及朝陽區(qū)建建外sohoo為代表的“公司公園”純商務(wù)公寓寓。這些邊緣緣產(chǎn)品的出現(xiàn)現(xiàn)不僅揭示了了目前北京市市寫字樓產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)的單一一，供需錯位位的程度，同同時也表明了了寫字樓的市市場營銷觀念念必須要從以以“以產(chǎn)品為核核心”轉(zhuǎn)向?yàn)椤耙钥蛻魹楹撕诵模孕枨笄鬄楹诵摹钡闹匾?。其其?shí)，無論是是商住公寓也也好，純商務(wù)務(wù)公寓也好，與與純寫字樓相相比總有較大大的差異，那那為什么市場場總對中小企企業(yè)的需求缺缺乏關(guān)注呢？？其中主要的的原因就在于于開發(fā)商“總想著把產(chǎn)產(chǎn)品做成什么么樣的才有名名氣，才有氣氣派”，諸不知需需求是根本，產(chǎn)產(chǎn)品銷售不出出去就什么都都不會有，而而大量同質(zhì)化化的開發(fā)只會會把項目送上上絕路?？偟恼f來，北京京市寫字樓的的供給量在今今后幾年會持持續(xù)放大，競競爭壓力也會會越來越大。而而從區(qū)域上看看，中關(guān)村不不僅區(qū)域環(huán)境境差強(qiáng)人意，而而且供給量也也是三個區(qū)域域上最大的，面面臨的競爭將將空前慘烈；；而和市場激激烈的競爭形形成鮮明對比比的是，中小小企業(yè)巨大的的市場需求得得不到滿足和和邊緣型寫字字樓的熱銷，而而這一切正是是開發(fā)商以“以產(chǎn)品為核核心”市場觀念的的結(jié)果第二章中關(guān)村目目前寫字樓市市場狀況分析析中關(guān)村作為我國國知識經(jīng)濟(jì)的的中心區(qū)，吸吸引了全國大大量的高新技技術(shù)企業(yè)，這這樣就給中關(guān)關(guān)村的寫字樓樓帶來了巨大大的發(fā)展空間間。19977年以前，中中關(guān)村地區(qū)僅僅有9個優(yōu)質(zhì)寫字字樓項目，供供給量為9..3萬平米；；1997年以以后，隨著西西格瑪大廈，中中電信息大廈廈等項目先后后入市，中關(guān)關(guān)村寫字樓供供給量達(dá)到了了55萬平米；；據(jù)統(tǒng)計，到到2002年底底，中關(guān)村一一共有寫字樓樓項目3000個，其中不不乏像中關(guān)村村金融中心，融融科資訊中心心這樣定位于于國際型5AA級寫字樓的的項目，中關(guān)關(guān)村寫字樓在在擁有樂觀的的市場前景時時，也面臨著著巨大潛在供供應(yīng)量的壓力力。1.宏觀環(huán)境境利好，商務(wù)務(wù)環(huán)境難盡人人意“第一是地段，第第二是地段，第第三還是地段段”，地段論是是房地產(chǎn)經(jīng)營營的金科玉律律，而好地段段的潛臺詞就就是一個好的的環(huán)境。對于于寫字樓來說說，濃厚的商商務(wù)環(huán)境，完完善的配套設(shè)設(shè)施，便捷的的交通是決定定一個寫字樓樓項目定位的的前提。雖然然中關(guān)村在利利好的宏觀環(huán)環(huán)境下得到了了巨大的發(fā)展展，但是其無無論在配套，商商務(wù)環(huán)境還是是交通等方面面都難盡人意意，根本無法法達(dá)到高品質(zhì)質(zhì)寫字樓客戶戶，特別是像像跨國公司這這樣高端用戶戶的要求，這這也是為什么么CBD寫字樓樓被眾多外企企所消化，而而微軟等卻要要“外逃”中關(guān)村的主主要原因。商務(wù)環(huán)境的首先先表現(xiàn)是整體體形象。目前前中關(guān)村尚屬屬于開發(fā)期間間，整體上給給人的形象就就像一個大工工地，到處都都開膛破肚，坑坑坑洼洼，而而且隨著開發(fā)發(fā)力度的加大大，這樣的情情況還可能持持續(xù)3－5年，這么長長時間保持這這樣的形象，對對中關(guān)村的影影響是十分巨巨大的。另外外，隨著大面面積電子城的的入市，中關(guān)關(guān)村看上就更更像一個電子子市場了，賣賣盜版光盤的的，推銷電子子器材的，給給中關(guān)村的整整體形象蒙上上了一層巨大大的陰影。其次就是商務(wù)配配套建設(shè)跟不不上。在中關(guān)關(guān)村，幾乎找找不到一家像像樣的大飯店店、大展覽中中心，甚至連連一家像樣的的咖啡館都沒沒有。據(jù)說微微軟每次開新新聞發(fā)布會，都都選擇遠(yuǎn)在北北京東三環(huán)的的國貿(mào)大廈。最后就是交通設(shè)設(shè)施建設(shè)的落落后。中關(guān)村村是一個人口口密度比較大大的區(qū)域，所所以車流量也也比較大，而而在19999年之前，整整個海淀區(qū)的的主干線只有有南北走向的的白頤路、學(xué)學(xué)院路和東西西走向的老西西外大街等幾幾條為數(shù)不多多的干道，這這些道路因?yàn)闉榻?jīng)常處于飽飽和狀態(tài)變得得非常擁堵，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)應(yīng)科技園區(qū)發(fā)發(fā)展的需要，給給人們的出行行帶來了極大大不便。盡管管三年以來海海淀區(qū)又完成成20余條道路路的改擴(kuò)建和和新建任務(wù)，但但對于即將迎迎接世界5000強(qiáng)企業(yè)的的中關(guān)村來說說，仍然是任任重道遠(yuǎn)。隨著跨國公司在在中國的發(fā)展展，他們之中中的大部分企企業(yè)即將走完完他們在中國國的摸索期，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而進(jìn)入第二二階段。中國國的入世和北北京申奧成功功，會給他們們帶來更大的的發(fā)展空間和和機(jī)遇，他們們也會以更新新的姿態(tài)挑戰(zhàn)戰(zhàn)中國，會更更加注重形象象，而中關(guān)村村不是他們的的理想地點(diǎn)。2.供給量持持續(xù)放大，國國際型5A級高檔寫字字樓競爭加劇劇中關(guān)村歷來是北北京市寫字樓樓比較集中的的區(qū)域之一，但但由于其商務(wù)務(wù)環(huán)境的原因因入市的寫字字樓數(shù)量一直直比較少，特特別是一些高高檔的寫字樓樓，在中關(guān)村村一直處于斷斷檔期，從而而導(dǎo)致了區(qū)域域內(nèi)寫字樓長長期處于供不不應(yīng)求的狀態(tài)態(tài)，寫字樓價價格居高不下下。但隨著22002年1月關(guān)于“中關(guān)村3年內(nèi)變樣，中中關(guān)村要以世世界500強(qiáng)、國國際著名高科科技公司、國國內(nèi)大型企業(yè)業(yè)集團(tuán)和風(fēng)險險投資機(jī)構(gòu)為為重點(diǎn)”政策的出現(xiàn)現(xiàn)，中關(guān)村寫寫字樓掀起了了新一輪的開開發(fā)熱潮，供供給量持續(xù)加加大，其中又又以定位為國國際跨國客戶戶為主，級別別在國際型55A級的高檔檔寫字樓開發(fā)發(fā)為重點(diǎn)，導(dǎo)導(dǎo)致了高檔市市場競爭異常常激烈，產(chǎn)品品同質(zhì)化現(xiàn)象象日益嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計，目前中中關(guān)村供應(yīng)的的寫字樓個數(shù)數(shù)在30個以上，供供應(yīng)面積(含已租、已已售、在租、在在售)已經(jīng)達(dá)到1229萬平方米米，其中20002年的供供給量是400萬平米，今今年還將有880萬平米的的寫字樓投入入使用，也就就是說到20004年初中中關(guān)村的寫字字樓總量將在在200萬平米米以上。另外外，從目前市市場供應(yīng)的項項目類型來看看，像融科資資訊中心這樣樣面對跨國企企業(yè)，定位高高檔的寫字樓樓層出不窮，如如下表所示。表――近期5AA級高檔寫字字樓信息寫字樓名稱總建筑面積均價位置融科資訊中心4.9萬28美金/月..平米（租金金）科學(xué)院南路柏彥大廈3.4萬4元/天.平米米（租金）北四環(huán)中路銀谷大廈7萬11717元//平米（售價價）北四環(huán)東北角中關(guān)村科技貿(mào)易易中心20萬13500元//平米中關(guān)村大街東南南角大地科技大廈5.1萬4.5元/天..平米（租金金）北四環(huán)路西北角角中關(guān)村金融中心心11萬待定中關(guān)村西區(qū)清華同方科技廣廣場11萬13000元//平米清華東路豪景大廈5萬12000元//平米海淀區(qū)知春路富海中心10.1萬12000元//平米北方交大西門科技財富中心6.6萬11000元//平米海淀區(qū)學(xué)清路數(shù)碼大廈A座6.8萬18000元//平米中關(guān)村南大街可見，以忽略中中關(guān)村中小型型企業(yè)需求，而而面向跨國企企業(yè)為主的國國際型5A級高檔寫寫字樓已經(jīng)成成為市場主要要供給類型，該該類型寫字樓樓不僅要面對對區(qū)域內(nèi)眾多多寫字樓的競競爭，同時還還要面對來自自CBD區(qū)域?qū)憣懽謽堑母偁帬?。CBD區(qū)域今今年高檔的寫寫字樓供應(yīng)量量也非常大，光光北京財富中中心就有700萬平米的建建筑面積，此此外還有世紀(jì)紀(jì)財富中心，恒恒禾國際中心心等項目也將將于今年面市市。當(dāng)然，對對于跨國公司司客戶來說，在在商務(wù)氛圍極極其濃厚，商商務(wù)配套齊全全，而價格不不相上下的CCBD和中關(guān)關(guān)村之間，熟熟輕熟重不言言而喻。3.成長型中中小企業(yè)成需需求主力，供供需錯位明顯顯自從9.11之之后，全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)普遍不景景氣，外資企企業(yè)對寫字樓樓的需求也日日益萎縮，即即使是在入世世和申奧成功功雙層刺激下下，需求的釋釋放也會比較較緩慢；而國國內(nèi)大型企業(yè)業(yè)也由于前幾幾年的大單購購買和租賃，需需求基本飽和和；相反，中中國強(qiáng)勁的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭頭卻催生了眾眾多創(chuàng)業(yè)型小小企業(yè)，他們們成了北京寫寫字樓的需求求主力。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯顯示，在中關(guān)關(guān)村現(xiàn)有的企企業(yè)當(dāng)中，550人以下的的中小型企業(yè)業(yè)占85%，平均均需要的辦公公面積為2665.32平平方米，而其其中10人左右的的企業(yè)又占了了80％，他們們需要的辦公公面積只有1100平米左左右；50~~100人企企業(yè)占9%，平均需需要的辦公面面積10944.20平方方米；而1000人以上企企業(yè)僅占6%%，平均面積積5660..87平方米米。其實(shí)中關(guān)關(guān)村之所以作作為中國的知知識聚集點(diǎn)，正正是由于眾多多的創(chuàng)業(yè)型中中小企業(yè)起到到了源動力和和生力軍的作作用，然而相相關(guān)資料表明明，這些中小小型企業(yè)中有有80％不在中中關(guān)村本地進(jìn)進(jìn)行辦公，而而在外辦公的的面積竟高達(dá)達(dá)100萬平米米。究其原因因，就是中關(guān)關(guān)村現(xiàn)有的寫寫字樓要么檔檔次不高，配配套較差，形形象難以如意意；要么就是是定位于跨國國企業(yè)的5AA級高檔寫字字樓，戶型面面積普遍較大大，總價極為為昂貴；而專專門為中小企企業(yè)開發(fā)的超超高檔小型寫寫字樓幾乎沒沒有，市場供供需錯位十分分明顯。而近年來，中關(guān)關(guān)村大規(guī)模中中高檔公寓的的出世，正好好彌補(bǔ)了這片片市場空間，100－200平米左右的小辦公戶型，租金相對便宜，配套齊全，品質(zhì)高，物業(yè)服務(wù)和管理好，完全滿足了眾多成長型中小企業(yè)的入駐，市場十分火爆。但商住公寓畢竟是市場畸形發(fā)展的產(chǎn)物，但總體上來講，無論其商務(wù)形象，品質(zhì)和整個配套設(shè)寫字樓相媲美的，對寫字樓的客戶分流不會很明顯。所以在中關(guān)村專門針對中小企業(yè)開發(fā)的超小戶型寫字樓具有巨大的市場空間。綜上所述，目前前中關(guān)村對內(nèi)內(nèi)的寫字樓開開發(fā)明顯處于于無序狀態(tài)，政政府行為較多多，開發(fā)項目目呈現(xiàn)一窩蜂蜂，產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化日益嚴(yán)重重，同時對村村內(nèi)主要需求求主力－中小小企業(yè)關(guān)注不不夠，市場競競爭形式日趨趨嚴(yán)峻；而向向外比較，中中關(guān)村無論在在商務(wù)配套，氛氛圍，交通上上都無法同競競爭區(qū)域CBBD和金融街街相比，隨著著后兩個區(qū)域域高檔寫字樓樓供給量的增增加，在高端端客戶特別是是跨國公司的的爭奪上，中中關(guān)村明顯處處于下風(fēng)。所所以，對于中中關(guān)村目前眾眾多的高檔寫寫字樓來說，只只有力爭滿足足本地中小型型客戶的需求求，才是避免免殘酷競爭的的唯一出路第三章北京市寫寫字樓大單租租購分析北京市寫字樓市市場歷年來都都有大面積的的成交案例發(fā)發(fā)生，特別是是在20011年以前，市市場上70％的面積積被大單購買買所消化。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，19996至2000年五五年內(nèi)認(rèn)購一一萬平方米以以上寫字樓面面積的大單成成交數(shù)量達(dá)到到66家，認(rèn)購購面積達(dá)1550萬平方米米以上；從租租購客戶的類類型和分布上上看，國家部部委政府機(jī)構(gòu)構(gòu)、金融保險險機(jī)構(gòu)和國有有的大型集團(tuán)團(tuán)公司占了大大頭，主要的的購買區(qū)域是是西部金融街街區(qū)域，基本本上是建一棟棟消化一棟。隨隨著北京城市市建設(shè)的大面面鋪開，大單單租購無論是是面積，還是是客戶類型，區(qū)區(qū)域都發(fā)生了了較大變化，特特別是中國加加入世貿(mào)和北北京申奧成功功，推動了京京城寫字樓格格局的改變。1.大單租購購的需求總量量和需求單位位面積近年有有較大幅度的的下降2001年以前前京城每一年年都有大量的的大單租購需需求，特別是是在19977年，全年租租購1萬平米以上上的大單一共共有19例，其中中不乏像中國國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀銀行購買月壇壇大廈650000平米，民民航總局購買買金銳大廈667000平平米這樣的大大單出現(xiàn)，總總成交量在440萬平米以以上。但到了了2002年，成成交量在1萬平米以上上的案例僅有有3例，分別是是兩國內(nèi)在華華麟購買了66萬平米，中中國進(jìn)出口銀銀行在牡丹公公寓購買了330000平平米和建設(shè)部部在騰達(dá)租賃賃了110000平米。圖－1996－－2002年成交量在10000平米以上案案例的總成交交量其實(shí)，從20001－2002年租租購的單位面面積來看，以以5000平米米以下的成交交案例居多，如如2001年上上半年中澤科科技惠普購買買了18855平米，BEAA系統(tǒng)在中國國人壽大廈購購買了26000平米；20002年單位需需求面積有了了進(jìn)一步的縮縮小，如loonesttar在嘉里里中心租的5510平米，中中洲會計在中中國人壽大廈廈買的6000平米，都是是典型的小面面積成交案例例。鑒于現(xiàn)有有中小企業(yè)的的需求比較旺旺盛，而大型型企業(yè)相對需需求飽和的趨趨勢，預(yù)計今今年大單租購購的需求量還還會進(jìn)一步萎萎縮，單位需需求面積還將將減小。表－2001－－2002年部分小面面積成交案例例客戶項目區(qū)域成交面積成交時間施樂豐聯(lián)廣場朝陽區(qū)9002001.1匯氏制藥中國人壽大廈朝陽區(qū)8502001.2中華英才網(wǎng)國際大廈朝陽區(qū)8002001.2北京電信通京匯大廈朝陽區(qū)8002001.3金都律師事務(wù)所所中國人壽大廈朝陽區(qū)8502001.3美國電報電話公公司國貿(mào)一座朝陽區(qū)6002001.3日產(chǎn)汽車京匯大廈朝陽區(qū)6002001.3奧迪斯電梯京匯大廈朝陽區(qū)6502001.4番德律師國貿(mào)一座朝陽區(qū)7002001.4共和律師事務(wù)所所盛福大廈朝陽區(qū)9002001.4雷諾汽車京匯大廈朝陽區(qū)5202001.4三九汽車騰達(dá)大廈西城區(qū)9002001.4時代華納國貿(mào)一座朝陽區(qū)7002001.4lonesttar嘉里中心朝陽區(qū)5102002.1中洲會計中國人壽大廈朝陽區(qū)6002002.1注：“20011.1”表示2001年第一季度2.大單成交交區(qū)域逐漸由由西部向東部部轉(zhuǎn)移在2001年以以前，有關(guān)大大單租購的發(fā)發(fā)生多數(shù)在遍遍布國家部位位機(jī)關(guān)和金融融機(jī)構(gòu)的西城城區(qū)，特別是是金融街區(qū)域域，是寫字樓樓市場主要的的大單租購區(qū)區(qū)域。如下圖圖，在20001年以前，共共有25例上萬平平米的大單是是在西城區(qū)成成交，而僅有有8例是在東部部的朝陽區(qū)成成交，加上東東城區(qū)的111例，也才有有19例。圖－2001年年以前各個區(qū)區(qū)域上萬平米米案例的成交交個數(shù)和成交交面積再來看以下20001－2002年間間各個區(qū)域的的成交情況，如如下圖，朝陽陽區(qū)的成交數(shù)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到到57個，成交交面積為277萬平米；而而西城區(qū)僅為為11個，成交交面積也只有有6萬；另外，海海淀區(qū)雖然有有16例大單成成交，但成交交面積僅有44.7萬平米米，可見其成成交單位面積積之小。圖－2001－－2002年各個區(qū)域域的大單成交交例數(shù)和成交交面積3.中資企業(yè)業(yè)仍是大單租租購的主體客客戶根據(jù)1996－－2000年五五年內(nèi)認(rèn)購110000平平方米以上寫寫字樓面積的的客戶比例來來看，中資企企業(yè)占了922％，其中金金融保險機(jī)構(gòu)構(gòu)22家，占43%%，部委機(jī)關(guān)關(guān)9家，占16%%，大型集團(tuán)團(tuán)公司14家，占27%%，外省/市公司3家，占6%；而外國國公司僅有44家，占8%。如下圖圖所示。圖－1996－－2000年認(rèn)購在10000平米以上的的機(jī)構(gòu)但進(jìn)入20011年之后，外外資企業(yè)明顯顯加快了進(jìn)入入中國的腳步步，大單租購購寫字樓數(shù)量量有了明顯增增長。在20001年第一一季度成交的的14例大單租租賃里面，外外資企業(yè)占了了8例，成交面面積達(dá)153300平米，且且海淀區(qū)的成成交量比較活活躍。表－2001年年第一季度北北京市大單案案例成交單單位名稱認(rèn)購樓盤位置認(rèn)購面積(平方方米）日期澳門駐京辦華潤大廈東城區(qū)1,8002001.1高通中關(guān)村大廈海淀區(qū)4,0002001.1嘉德國際騰達(dá)大廈海淀區(qū)1,6002001.1金佰利成遠(yuǎn)大廈朝陽區(qū)1,6002001.1康培英語學(xué)院招商局大廈朝陽區(qū)3,0002001.1立安達(dá)會計師事事務(wù)所新東安市場東城區(qū)1,0002001.1亮馬水晶房地產(chǎn)產(chǎn)北京第一上海中中心朝陽區(qū)1,6002001.1雀巢城市廣場朝陽區(qū)3,0002001.1日本電報電話公公司中關(guān)村大廈海淀區(qū)1,5002001.1日本交通公社中中國旅行北京京事物所豐聯(lián)廣場朝陽區(qū)1,0002001.1施樂豐聯(lián)廣場朝陽區(qū)9002001.1松下中關(guān)村大廈海淀區(qū)1,7002001.1中國網(wǎng)通建威大廈西城區(qū)1,2002001.1中訊集團(tuán)騰達(dá)大廈海淀區(qū)1,5002001.1但自2002年年9.11事件件以來，西方方國家經(jīng)濟(jì)普普遍疲軟，如如傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的巨人－－麥當(dāng)勞已