物業(yè)管理招投標(biāo)注意事項(xiàng)

物業(yè)管理招投標(biāo)注意事項(xiàng)一、物業(yè)投標(biāo)過程中，常見幾種錯(cuò)誤二、編制標(biāo)書的方法三、編制標(biāo)書的注意事項(xiàng)四、技術(shù)標(biāo)的基本格式五、標(biāo)書編制完后，應(yīng)做到六看六、物業(yè)管理招投標(biāo)中有哪些情形可廢標(biāo)第一頁，共19頁。物業(yè)投標(biāo)過程中常見錯(cuò)誤沒有很好地響應(yīng)招標(biāo)文件；沒有很好地貫徹落實(shí)新政策和法規(guī)；組織架構(gòu)、人員配備與項(xiàng)目不符；成本測算不精細(xì)。

第二頁，共19頁。編制標(biāo)書的方法成立投標(biāo)書編制班子，標(biāo)書內(nèi)容廣泛，不是一個(gè)人能完成的，所以一定要成立班子負(fù)責(zé)標(biāo)書編制工作；對于編制班子成員要求見下述。搞好分工，明確責(zé)任：如商務(wù)標(biāo)編制、資信能力編制、技術(shù)標(biāo)編制（技術(shù)標(biāo)內(nèi)容還可以細(xì)分）；各司其責(zé)；商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)編制之前，要首先研究透標(biāo)書，熟悉現(xiàn)場和圖紙，然后集體制定管理機(jī)構(gòu)、人員構(gòu)成、基本管理方案，在此基礎(chǔ)上再行分工，以保證標(biāo)書各部分之間有序銜接；標(biāo)書編制之前，首先要占有資料，來源有：招標(biāo)文件、現(xiàn)場勘查、市場信息、政策法規(guī)、企業(yè)自身、網(wǎng)絡(luò)。第三頁，共19頁。編制標(biāo)書的注意事項(xiàng)一、標(biāo)書編制人員要做到五個(gè)熟悉：*熟悉物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)（如電費(fèi)、水價(jià)、最低工資、五險(xiǎn)一金、稅收政策、消防、加班管理規(guī)定等）；*熟悉各崗位工作運(yùn)行程序；*熟悉企業(yè)總體情況；*熟悉投標(biāo)文件的格式及內(nèi)容：無固定格式，但有約定俗成的相對固定的基本格式；*熟悉成本測算方法及相關(guān)材料等的市場價(jià)格。第四頁，共19頁。編制標(biāo)書的注意事項(xiàng)二、標(biāo)書編制人員要有三個(gè)能力一個(gè)負(fù)責(zé)：*分析判斷能力；*文字表達(dá)能力；*計(jì)算機(jī)操作能力；*有對企業(yè)負(fù)責(zé)、對企業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)、對個(gè)人負(fù)責(zé)的意識和精神；第五頁，共19頁。編制標(biāo)書的注意事項(xiàng)三、編制標(biāo)書，一定要注意招標(biāo)文件廢標(biāo)規(guī)定；四、有一點(diǎn)約定俗成的做法：技術(shù)標(biāo)一般在100頁左右；五、招標(biāo)書有評分標(biāo)準(zhǔn)的，一定要按照評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制，并在目錄中明顯標(biāo)注出評分標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容；六、一定要注意在技術(shù)標(biāo)中不能出現(xiàn)與投標(biāo)報(bào)價(jià)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)性內(nèi)容；七、標(biāo)書編制完成后，一定要送交負(fù)責(zé)人審閱；八、注意在相關(guān)頁面上加蓋紅章，有的加蓋騎頁章；九、注意按招標(biāo)書要求封裝；第六頁，共19頁。技術(shù)標(biāo)的基本格式一、對項(xiàng)目管理服務(wù)的定位及整體規(guī)劃；二、對項(xiàng)目的基本分析及組織架構(gòu)安排；三、人員培訓(xùn)及考核機(jī)制；四、管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、措施；五、前期物業(yè)重要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序；六、突發(fā)事件處置應(yīng)急預(yù)案；七、管理服務(wù)標(biāo)承諾及保證措施；八、物資裝備及辦公用品配備；九、物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)制度；十、社區(qū)文化的設(shè)想與安排；十一、招標(biāo)單位特別要求。第七頁，共19頁。標(biāo)書編制完后，應(yīng)做到六看一、看有無廢標(biāo)情形二、看投標(biāo)文件對招標(biāo)文件是否做出積極響應(yīng)三、看標(biāo)書格式和要求是否有缺項(xiàng)四、看有關(guān)材料是否符合政策法規(guī)五、看有無過高承諾六、看商務(wù)標(biāo)是否合理。第八頁，共19頁。物業(yè)管理招投標(biāo)中有哪些情形可廢標(biāo)？

廢標(biāo)的情形一：沒有按照招標(biāo)文件的要求來制作投標(biāo)文件在投標(biāo)活動(dòng)中，首先會獲得招標(biāo)文件，招標(biāo)文件會對投標(biāo)文件有具體的要求，這些要求中包含廢標(biāo)條款，所以要想不廢標(biāo)，當(dāng)然是按照招標(biāo)文件的要求來制作投標(biāo)文件了。廢標(biāo)的情形二：違反法律法規(guī)的規(guī)定，

比如：《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省、市物業(yè)管理方面的法律法規(guī)第九頁，共19頁。廢標(biāo)的概念第一種情形：《政府采購法》第三十六條規(guī)定：在招標(biāo)采購中，出現(xiàn)某些法定情形的，應(yīng)予廢標(biāo)。這些法定情形包括：(1)符合專業(yè)條件的供應(yīng)商或者對招標(biāo)文件作實(shí)質(zhì)響應(yīng)的供應(yīng)商不足三家的;(2)出現(xiàn)影響采購公正的違法、違規(guī)行為的;(3)投標(biāo)人的報(bào)價(jià)均超過了采購預(yù)算，采購人不能支付的;(4)因重大變故，采購任務(wù)取消的。廢標(biāo)后，采購人應(yīng)當(dāng)將廢標(biāo)理由通知所有投標(biāo)人。廢標(biāo)后，除采購任務(wù)取消情形外，應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo);需要采取其他方式采購的，應(yīng)當(dāng)在采購活動(dòng)開始前獲得設(shè)區(qū)的市、自治州以上人民政府采購監(jiān)督管理部門或者政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。由此可見，《政府采購法》上所謂“廢標(biāo)”實(shí)際上是指宣告招標(biāo)程序終止的行為，是一個(gè)動(dòng)詞。第十頁，共19頁。廢標(biāo)的概念第二種情形：《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第十九條規(guī)定：經(jīng)資格后審不合格的投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。第三十七條規(guī)定：投標(biāo)人不按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的，該投標(biāo)文件將被拒絕，作廢標(biāo)處理。在這些規(guī)定中，“廢標(biāo)”是一個(gè)名詞，指經(jīng)過評標(biāo)委員會評審不符合招標(biāo)文件要求因而喪失了繼續(xù)參加評審程序的資格的投標(biāo)。我們認(rèn)為，這種理解符合大多數(shù)人的思維習(xí)慣。在本文中，我們將“廢標(biāo)”一詞限定在第二種情形之中進(jìn)行討論第十一頁，共19頁。決定廢標(biāo)的權(quán)利決定廢標(biāo)的權(quán)利應(yīng)當(dāng)是招標(biāo)人的民事權(quán)利，但必須由評標(biāo)委員會代為行使.招投標(biāo)法律關(guān)系的主體是招標(biāo)人和投標(biāo)人，因此招投標(biāo)法律關(guān)系直接約束招標(biāo)人和投標(biāo)人。評標(biāo)委員會是招標(biāo)人根據(jù)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的規(guī)定組建的，是行使評審標(biāo)書、推薦中標(biāo)人或根據(jù)授權(quán)直接確定中標(biāo)人的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)。評標(biāo)委員會向招標(biāo)人負(fù)責(zé)，與投標(biāo)人之間并沒有任何直接的法律關(guān)系。因此我們認(rèn)為，決定廢標(biāo)的權(quán)利人是招標(biāo)人，但根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，招標(biāo)人的這一權(quán)利應(yīng)當(dāng)由評標(biāo)委員會代為行使第十二頁，共19頁。決定廢標(biāo)的權(quán)利廢標(biāo)只能發(fā)生在評標(biāo)過程之中，且由評標(biāo)委員會行使。評標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)從開標(biāo)之后開始，至推薦中標(biāo)人或根據(jù)授權(quán)直接確定中標(biāo)人結(jié)束。

我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。我們理解，招標(biāo)人“拒收”投標(biāo)，符合我國《合同法》第二十三條的規(guī)定，即承諾(投標(biāo)文件是對招標(biāo)程序性規(guī)定的承諾)應(yīng)當(dāng)在要約確定的期限內(nèi)到達(dá)要約人。因此，“拒收”并不包含在本文所稱“廢標(biāo)”之列。第十三頁，共19頁。決定廢標(biāo)的權(quán)利

《招標(biāo)投標(biāo)法》第三十六條規(guī)定：開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證;經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。這個(gè)過程在招標(biāo)實(shí)務(wù)中被稱為“唱標(biāo)”。那么，如果在唱標(biāo)過程中發(fā)現(xiàn)投標(biāo)文件沒有按照要求密封等情況，能否由唱標(biāo)人宣布對投標(biāo)文件作廢標(biāo)處理呢?我們對此持否定態(tài)度。原因是：(1)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封、宣讀。由此可見，唱標(biāo)的目的是公開投標(biāo)人提交的基本投標(biāo)信息，而不是對投標(biāo)文件進(jìn)行評審;(2)廢標(biāo)必須符合一定的條件，而唱標(biāo)過程不具有評審廢標(biāo)與否的功能，且招標(biāo)人并不具有評審的職權(quán)，唱標(biāo)人不具有評審的資格;(3)如果投標(biāo)文件確實(shí)符合廢標(biāo)條件，那么在唱標(biāo)之后，該投標(biāo)可以在評標(biāo)委員會評審后作廢標(biāo)處理。由評標(biāo)委員會評審后再確定廢標(biāo)，符合公開、公平和公正的原則第十四頁，共19頁。評標(biāo)委員會決定廢標(biāo)的權(quán)利依據(jù)評標(biāo)委員會決定廢標(biāo)的權(quán)利來自于兩個(gè)方面：(1)法律、法規(guī)、部門規(guī)章的規(guī)定;(2)招標(biāo)文件的規(guī)定。分別探討如下：

決定廢標(biāo)的依據(jù)之一：法律、法規(guī)、部門規(guī)章的規(guī)定；

對于符合法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的廢標(biāo)條件的投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)委員會評審后，應(yīng)當(dāng)作為廢標(biāo)處理。法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的廢標(biāo)條件，是以保障招標(biāo)的公開、公平、公正為目的的，應(yīng)當(dāng)屬于強(qiáng)制性規(guī)范，評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)遵守，招標(biāo)人也不能通過招標(biāo)文件予以排除。第十五頁，共19頁。法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的廢標(biāo)條件主要包括：一、以聯(lián)合體形式參加資格預(yù)審并獲通過的，聯(lián)合體組成發(fā)生變化且在提交投標(biāo)文件截止之日前未征得招標(biāo)人書面同意的，或者組成變化后的聯(lián)合體削弱了競爭，含有事先未經(jīng)過資格預(yù)審或者資格預(yù)審不合格的法人或者其他組織，或者使聯(lián)合體的資質(zhì)降到資格預(yù)審文件中規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)以下的;二、投標(biāo)文件(投標(biāo)書)無投標(biāo)人蓋章并無法定代表人或法定代表人授權(quán)的代理人簽字或蓋章的;三、投標(biāo)書未按規(guī)定的格式填寫，內(nèi)容不全或關(guān)鍵字跡模糊、無法辨認(rèn)的;第十六頁，共19頁。法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的廢標(biāo)條件主要包括：四、投標(biāo)人遞交兩份或多份內(nèi)容不同的投標(biāo)文件，或在一份投標(biāo)文件中對同一招標(biāo)項(xiàng)目報(bào)有兩個(gè)或多個(gè)報(bào)價(jià)，且未聲明哪一個(gè)有效的，按招標(biāo)文件規(guī)定提交備選投標(biāo)方案的除外;五、投標(biāo)人名稱或組織結(jié)構(gòu)與資格預(yù)審時(shí)不一致的;六、未按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金或提交的投標(biāo)保證金有瑕疵的第十七頁，共19頁。法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的廢標(biāo)條件主要包括：七、聯(lián)合體投標(biāo)未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議的;八、投標(biāo)人以他人的名義投標(biāo)、串通投標(biāo)、以