復(fù)合房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃

復(fù)合房地產(chǎn)

產(chǎn)品規(guī)劃

主要內(nèi)容

第一節(jié)復(fù)合房地產(chǎn)概述

第二節(jié)教育房地產(chǎn)開發(fā)

第三節(jié)旅游房地產(chǎn)開發(fā)第四節(jié)體育房地產(chǎn)案例

——廣州奧林匹克花園介紹第五節(jié)音樂房地產(chǎn)案例

——北京樂瀾寶邸—音樂·家介紹

第一節(jié)復(fù)合房地產(chǎn)概述

一、復(fù)合房地產(chǎn)的涵義二、如何開發(fā)復(fù)合房地產(chǎn)三、復(fù)合房地產(chǎn)的主要類型一、復(fù)合房地產(chǎn)的涵義

將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地體現(xiàn)在房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務(wù)的整個流程之中，更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)對消費者的適用性功能價值，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的人居生活。

二、如何開發(fā)復(fù)合房地產(chǎn)

復(fù)合房地產(chǎn)是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)的一種更新。它屬于自選動作，難度系數(shù)很高。一個成功的復(fù)合地產(chǎn)項目，應(yīng)該在開發(fā)理念、功能價值、生活體現(xiàn)、開發(fā)模式、資源整合五方面體現(xiàn)出特色，否則復(fù)合地產(chǎn)就不是完整的復(fù)合，而是有缺陷的復(fù)合。例如，要開發(fā)體育房地產(chǎn)，就要把復(fù)合理念滲透到理念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、園林設(shè)計、戶型設(shè)計、物業(yè)管理等每一個角落、每一個毛孔，并把這些理念充分、完整地表達出來，具備權(quán)威性、排他性、唯一性，才能在市場里具有主動性和吸引力，才能在市場里站住腳。三、復(fù)合房地產(chǎn)的主要類型

1.與教育產(chǎn)業(yè)相整合，一石三鳥一是用教育儲備金的方式籌集到一筆建設(shè)資金，減輕了住宅建設(shè)方面的負擔(dān)；二是聚集了人氣，許多家長不斷前來探望學(xué)校的孩子，帶動了房產(chǎn)銷售；三是打出名氣，數(shù)千名家長從全國各地來，也把項目的好名聲帶到了全國各地。三、復(fù)合房地產(chǎn)的主要類型

2.與體育產(chǎn)業(yè)相整合，一箭雙雕住宅產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)的整合，提升了房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌意識，有利于銷售業(yè)績的增長，為社區(qū)內(nèi)住戶提供了健康生活的保證。3.與旅游產(chǎn)業(yè)相整合，一枝獨秀使向往綠樹藍天和新鮮空氣的城里人到城外購樓置業(yè)成為現(xiàn)實。三、復(fù)合房地產(chǎn)的主要類型

4.與IT產(chǎn)業(yè)相整合，走向雙贏智能住宅最大的受益者就是都市中的“SOHO”一族。這一原本弱小的群體正在發(fā)展壯大，越來越多的人從根本上改變了生活方式、工作方式。電信公司涉足住宅小區(qū)智能化建設(shè)，與開發(fā)商共同營造“網(wǎng)絡(luò)社區(qū)”，向人們展示了一個通過網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)遠程購物、遠程娛樂、遠程教育等的嶄新生活模式，同時拓展了業(yè)務(wù)范圍。在知識經(jīng)濟時代，生命周期較長的房地產(chǎn)業(yè)與“IT產(chǎn)業(yè)”的整合將讓雙方走向共贏。三、復(fù)合房地產(chǎn)的主要類型

第二節(jié)教育房地產(chǎn)開發(fā)

在房地產(chǎn)開發(fā)中搞好教育規(guī)劃和學(xué)校設(shè)計意義重大。開發(fā)商要注意以下幾個問題。1.教育定位小區(qū)學(xué)校的教育定位非常重要。需要進行教育市場調(diào)查。2.名校的選擇不少大的地產(chǎn)商在教育規(guī)劃中特別注重名校的引入，依靠名校的知名度和牌子來抬升樓盤的文化品質(zhì)。但需要注意慎重選擇。3.學(xué)校資源的綜綜合利用學(xué)校的各種資源應(yīng)應(yīng)納入小區(qū)的統(tǒng)一一協(xié)調(diào)管理之中。。這些資源除了保保證學(xué)校正常的教教學(xué)需要外，可以以對業(yè)主開放，把把它作為整個小區(qū)區(qū)建設(shè)的共同資源源?？梢詫W(xué)校為中中心，把小區(qū)設(shè)計計成一個學(xué)習(xí)型社社區(qū)。第二節(jié)教育房房地產(chǎn)開發(fā)第三節(jié)旅游房房地產(chǎn)開發(fā)旅游房地產(chǎn)是指以以旅游度假為目的的的房地產(chǎn)開發(fā)、、營銷模式，開發(fā)發(fā)項目全部或部分分實現(xiàn)了旅游功能能。一、旅游房地產(chǎn)的的類型旅游房地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)對象為旅游物業(yè)業(yè)。一般而言，旅旅游物業(yè)包括以下下幾類：1）發(fā)展商利用旅旅游開發(fā)區(qū)、旅游游景區(qū)、休閑度假假區(qū)的優(yōu)越自然條條件、地理位置開開發(fā)的具有投資回回報和多種功能的的住宅項目。如：：景區(qū)住宅、海景景住宅、風(fēng)景名勝勝度假村（風(fēng)格別別墅）、民俗度假假村等。2）高爾夫、登山山、滑雪運動度假假村。指在高爾夫夫球場、登山、滑滑雪等運動地附近近開發(fā)的度假別墅墅項目。3）旅游（休閑））培訓(xùn)基地、國際際休閑度假中心。。是指具有集旅游游、觀光、休閑、、度假、運動健身身、會議、培訓(xùn)等等多功能的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目。4）時權(quán)酒店是將酒店的每個單單位分為一定的時時間份（如：一年年51周），出售售每一個時間份的的一定年限（如20年每年1周））的使用權(quán)給消費費者。消費者擁有有一定年限內(nèi)在該該酒店每年一定時時間的居住權(quán)。5）產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一一個單位分別出售售給投資人，投資資人一般不在酒店店居住，而是委托托酒店管理公司或或分時度假網(wǎng)絡(luò)管管理，獲取一定的的投資回報。養(yǎng)老型酒店是產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店的一種特殊殊形式，它是指投投資人（往往是最最終消費者）在退退休前購買退休養(yǎng)養(yǎng)老度假村的某一一個單位，委托管管理公司經(jīng)營管理理直至退休后自用用。委托管理期間間，將獲取一定的的投資回報。產(chǎn)權(quán)酒店既是消費費又是存儲，既是是服務(wù)又是資產(chǎn)，，既可自用又可贈贈送的特別商品，，是房地產(chǎn)業(yè)和旅旅游酒店業(yè)的有效效綜合。6）時值度假型酒酒店是指消費者購買一一定數(shù)量的“分數(shù)”，這些“分數(shù)”就成為他們選購產(chǎn)產(chǎn)品的貨幣。他們們可以使用這些“分數(shù)”在不同時間、地點點、檔次的度假村村靈活選擇其分數(shù)數(shù)所能負擔(dān)的住宿宿設(shè)施，消費者不不擁有使用權(quán)或產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。7）分時度假系統(tǒng)統(tǒng)分時度假系統(tǒng)是在在產(chǎn)權(quán)酒店和時權(quán)權(quán)酒店的基礎(chǔ)上產(chǎn)產(chǎn)生的，是當今國國際旅游業(yè)的時尚尚產(chǎn)品。分時度假假系統(tǒng)是指擁有度度假房產(chǎn)使用權(quán)的的消費者，可以將將自己的度假房產(chǎn)產(chǎn)使用權(quán)，換取位位于其他地區(qū)的度度假房屋使用權(quán)。。二、旅游房地產(chǎn)在在國內(nèi)外的發(fā)展情情況1.國外旅游房地地產(chǎn)業(yè)早已發(fā)展旅游房地產(chǎn)發(fā)源于于法國地中海沿岸岸。20世紀60年代，法國阿爾爾卑斯山地區(qū)的別別墅度假村首先以以分時銷售的方式式招攬客戶。2.我國旅游房地地產(chǎn)正在起步北京、上海、大連連、青島、海南、、廣東、福建、深深圳等地已開工的的旅游房地產(chǎn)項目目達到近百個，以以“高爾夫、山地、滑滑雪、沖浪、野外外運動”為主題的休閑度假假住宅、別墅、酒酒店超過80家。。第四節(jié)體育房房地產(chǎn)案例——廣州奧林匹克克花園介紹一、產(chǎn)品1.奧林匹克大大廈奧林匹克大廈這個個標志設(shè)施及其具具高科技、高技術(shù)術(shù)含量的項目設(shè)置置，使其成為整個個奧園的標志性建建筑物和體育概念念的集中體現(xiàn)。2.依托于大廈的的體能檢測中心、、健身健美中心、、氧吧（富氧水、、養(yǎng)生呼吸器）、、國際乒乓球、羽羽毛球?qū)W校、各類類培訓(xùn)班、集訓(xùn)班班、聯(lián)誼會、比賽賽、冬夏令營等和和園區(qū)內(nèi)各類體育育設(shè)施，不但實現(xiàn)現(xiàn)了自我積累、自自我發(fā)展的產(chǎn)業(yè)化化道路，對于細化化體育社區(qū)概念，，營造社區(qū)文化氛氛圍，起到了不可可或缺的作用；3.奧園還合作或或聯(lián)辦了航空俱樂樂部、乒乓球俱樂樂部等體育團體等等。二、服務(wù)奧園并不簡簡單單單提供體育設(shè)施，，提供運動場地，，而是緊緊圍繞““科學(xué)運動，健康康生活”的核心理理念，為每位業(yè)主主量身定做科學(xué)運運動計劃和健康生生活方式指導(dǎo)，提提供健康管理顧問問服務(wù)體系、運動動處方、健康生活活方式指導(dǎo)。三、文化1.首先先“奧林匹克克”這四個字字是奧園園享受到到了其帶帶來的巨巨大的無無形資產(chǎn)產(chǎn)。2.對接接點另一一個突出出表現(xiàn)就就是為奧奧林匹克克花園的的各類平平面以及及影視、、電臺甚甚至互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)廣告告賦予了了特色，，在具體體表現(xiàn)形形式上和和表現(xiàn)載載體上均均與運動動和健康康有關(guān)，，特別是是運用了了很多象象征奧林林匹克文文化和體體育文化化的圖片片和形象象。3.在“科學(xué)運動動、健康康生活”核心理念念的指導(dǎo)導(dǎo)下，奧奧園著力力突出了了社區(qū)文文化的建建設(shè)，充充分利用用業(yè)主期期刊、軟軟性新聞聞、文化化長廊、、小區(qū)海海報、展展板等宣宣傳形式式，闡述述了他們們訴求點點和核心心競爭力力。4.舉辦辦了“業(yè)主乒乓乓球比賽賽”、“廣州中小小學(xué)乒乓乓球比賽賽”安排了X——GAME和攀巖、、航空表表演（熱熱氣球、、動力傘傘）等活活動還贊贊助了“99年廣廣州奧林林匹克花花園杯全全民健身身月活動動”。5.在園園區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)置多處處體現(xiàn)“運動、健健康”和奧林匹匹克文化化的雕塑塑小品和和藝術(shù)品品，包括括金手印印、金腳腳印、風(fēng)風(fēng)水球、、雕塑等等，提升升了奧林林匹克花花園的文文化品位位、渲染染了整個個社區(qū)的的文化氛氛圍。四、環(huán)境境奧園精心心設(shè)計了了長達1600米健身身步徑（（5條步步徑），，近4000平平方米的的泳湖，，將體育育設(shè)施、、園景、、道路巧巧妙地融融和在一一起，并并賦予了了相應(yīng)的的主題，，不但形形成了特特色景觀觀，還蘊蘊涵了濃濃郁的文文化氣息息，使密密布于社社區(qū)內(nèi)的的體育設(shè)設(shè)施和從從事運動動、健身身的人群群共同營營造出小小區(qū)健康康生活的的主題環(huán)環(huán)境。成都奧林林匹克花花園——夢里水鄉(xiāng)鄉(xiāng)，島居居生活第五節(jié)音音樂樂房地產(chǎn)產(chǎn)案例——北京京樂瀾寶寶邸—音音樂·家家介紹一、樓盤盤命名：：樂樂瀾寶寶邸——音樂·家起樂瀾寶寶邸——音樂·家這個名名字，就就是要將將音樂融融入建筑筑之中，，使音樂樂與建筑筑完美融融合，為為購房者者提供一一個與音音樂緊密密連在一一起的家家，一個個以音樂樂為主題題的家。。二、建筑筑風(fēng)格樓盤樓頂頂?shù)脑O(shè)計計采用簡簡潔的鋼鋼琴形狀狀，樓立立面采用用仿似琴琴鍵的設(shè)設(shè)計，停停車場是是用大理理石地面面鋪裝出出的黑白白相同的的區(qū)隔。。通過仿仿鋼琴這這種形式式，從樓樓頂?shù)綐菢橇⒚妫?，從停車車位到園園林景觀觀，全部部融進音音樂元素素，并使使它們環(huán)環(huán)環(huán)相扣扣，處處處呼應(yīng)，，達到了了音樂與與建筑的的完美結(jié)結(jié)合。三、園林林景觀中心綠化化廣場占占地8000平平方米，，園林中中央是一一組錯落落有致的的布置。。居于中中心位置置的是鋼鋼琴形舞舞臺，其其后是可可隨著音音樂節(jié)拍拍噴出高高低起伏伏水的音音樂噴泉泉。四、會所所功能在會所功功能上也也充分考考慮了音音樂所給給人帶來來的愉悅悅感受，，配備了了練琴房房、舞蹈蹈室、先先進的DVD音樂視聽聽室、會會員轉(zhuǎn)屬